長(zhǎng)虹商管系統(tǒng)組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)溝通提要

會(huì)計(jì)學(xué)1長(zhǎng)虹商管系統(tǒng)組組織結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)溝通提要在住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)、物業(yè)管理三項(xiàng)業(yè)務(wù)中，目前的核心業(yè)務(wù)是住宅開(kāi)發(fā)，著力培育和發(fā)展的業(yè)務(wù)是商業(yè)地產(chǎn)，其次是物業(yè)管理。組織結(jié)構(gòu)的優(yōu)化方向必須是基于公司的核心產(chǎn)品和核心能力2②商業(yè)地產(chǎn)①住宅開(kāi)發(fā)③物業(yè)管理實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)關(guān)鍵成功因素/核心能力住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目論證、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)成本控制、營(yíng)銷(xiāo)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目論證、商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、商業(yè)運(yùn)營(yíng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)拓展、成本控制、工程技術(shù)第1頁(yè)/共16頁(yè)長(zhǎng)虹置業(yè)（集團(tuán)）目前已按三條產(chǎn)品線建立公司的組織結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步的優(yōu)化是完成總部與本地城市公司的分離，并完善總部管理機(jī)制，包括恰當(dāng)?shù)穆毮軇澐?總經(jīng)理總部平臺(tái)部門(mén)總部業(yè)務(wù)部門(mén)置業(yè)城市公司商管總部城市商管公司城市物業(yè)公司物業(yè)總部制度建設(shè)提供資源監(jiān)督/風(fēng)控應(yīng)能對(duì)三大系統(tǒng)提供平臺(tái)支持和監(jiān)督技術(shù)發(fā)展業(yè)務(wù)指導(dǎo)/監(jiān)督直接參與核心任務(wù)：項(xiàng)目論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)推廣、成本控制實(shí)現(xiàn)集團(tuán)規(guī)模效益，如戰(zhàn)略采購(gòu)直接參與前期業(yè)務(wù)：商業(yè)規(guī)劃、招商商業(yè)品牌建設(shè)各地公司運(yùn)營(yíng)與監(jiān)控主要負(fù)責(zé)后期商業(yè)運(yùn)營(yíng)配合前期籌備及開(kāi)業(yè)主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)及之后的全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售配合前期工作總部平臺(tái)管理功能直接操作業(yè)務(wù)拓展，承接項(xiàng)目業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督承擔(dān)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)服務(wù)提供的任務(wù)配合當(dāng)?shù)仨?xiàng)目拓展開(kāi)發(fā)系統(tǒng)物管系統(tǒng)商管系統(tǒng)第2頁(yè)/共16頁(yè)隨著開(kāi)發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大，未來(lái)長(zhǎng)虹置業(yè)（集團(tuán)）開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的組織變化4總部業(yè)務(wù)部門(mén)置業(yè)城市公司增加管理層級(jí)是通常應(yīng)對(duì)規(guī)模擴(kuò)張的方法，為避免機(jī)構(gòu)效能的降低，隨規(guī)模擴(kuò)大而增設(shè)區(qū)域公司時(shí)，相應(yīng)地必須進(jìn)行職能調(diào)整，培育和發(fā)展新的核心能力總部業(yè)務(wù)部門(mén)置業(yè)城市公司置業(yè)區(qū)域公司著重發(fā)展產(chǎn)品研究能力，并與總部平臺(tái)部門(mén)一起為三大系統(tǒng)提供資源和監(jiān)督，而不僅僅是開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的總部，成為完整意義上集團(tuán)總部保留投資管理功能，但不限于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，而是更廣范圍承接原總部業(yè)務(wù)部門(mén)中與開(kāi)發(fā)系統(tǒng)有關(guān)的職能進(jìn)一步的整合可能包括開(kāi)發(fā)、商管、物業(yè)三大系統(tǒng)融為一體當(dāng)前及近三年內(nèi)未來(lái)的可能變化第3頁(yè)/共16頁(yè)長(zhǎng)虹置業(yè)（集團(tuán)）商管與物管關(guān)系的梳理5三大系統(tǒng)中，除開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的業(yè)務(wù)相對(duì)獨(dú)立，對(duì)資金、技術(shù)和管理的要求都相當(dāng)高外，商管系統(tǒng)與物管系統(tǒng)在產(chǎn)業(yè)鏈的位置相似，平行于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的后端，但二者有顯著的差異。商管系統(tǒng)較物管系統(tǒng)更強(qiáng)調(diào)整合資源、創(chuàng)造需求來(lái)獲得收益。商管系統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式的彈性、增長(zhǎng)潛力更富想象空間。當(dāng)集團(tuán)戰(zhàn)略以住宅開(kāi)發(fā)為主時(shí)，商管系統(tǒng)將趨向并入物管系統(tǒng)，在物管系統(tǒng)中保留一定的商管能力。當(dāng)集團(tuán)戰(zhàn)略以商業(yè)地產(chǎn)為主時(shí)，物管系統(tǒng)趨向并入商管系統(tǒng)，在商管系統(tǒng)中整合經(jīng)營(yíng)型、收益型和服務(wù)型物業(yè)管理。二者相當(dāng)或不確定時(shí)，這兩種能力都需要保留和發(fā)展。服務(wù)型物業(yè)收益型物業(yè)經(jīng)營(yíng)型物業(yè)物業(yè)公司目前發(fā)展趨勢(shì)是創(chuàng)新自身特色，拓展更有利潤(rùn)空間的政府樓宇、醫(yī)療機(jī)構(gòu)、學(xué)校及中高端住宅等項(xiàng)目。持有型或受托經(jīng)營(yíng)寫(xiě)字樓持有型或受托經(jīng)營(yíng)公寓銷(xiāo)售型（返租）小區(qū)配套商業(yè)持有型商業(yè)物業(yè)商管系統(tǒng)發(fā)展范圍物管系統(tǒng)發(fā)展范圍維護(hù)和發(fā)展核心競(jìng)爭(zhēng)力，集中精力深度發(fā)展配套發(fā)展自身物管能力選準(zhǔn)方向開(kāi)拓市場(chǎng)收益型物業(yè)對(duì)提供資金支持和提升自身形象均是必需的獨(dú)立發(fā)展、相互支持（人員、技術(shù)）第4頁(yè)/共16頁(yè)借鑒標(biāo)桿企業(yè)的組織設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)，可歸納為三類(lèi)不同商業(yè)管理公司的組織形態(tài)6集團(tuán)城市商管公司城市開(kāi)發(fā)公司商管總部集團(tuán)物業(yè)公司城市公司集團(tuán)城市物業(yè)公司城市商管公司物業(yè)總部/區(qū)域公司商管總部/區(qū)域公司代表企業(yè)：大連萬(wàn)達(dá)特點(diǎn)：商管系統(tǒng)專(zhuān)業(yè)化，商管、物管功能完備，指揮、協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證運(yùn)作效率界面：多年的商源積累，總部可直接負(fù)責(zé)主力店及一線品牌招商背景：商業(yè)地產(chǎn)作為核心業(yè)務(wù)，追求持有物業(yè)面積，住宅銷(xiāo)售平衡現(xiàn)金流及當(dāng)前贏利收益方式：租金為主代表企業(yè)：華潤(rùn)置地特點(diǎn)：區(qū)域一體化，商業(yè)及住宅業(yè)務(wù)高度整合。城市公司業(yè)務(wù)及組織相對(duì)最復(fù)雜，能力要求也最高界面：城市公司全面負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和營(yíng)運(yùn)，下設(shè)專(zhuān)業(yè)的經(jīng)紀(jì)公司和物業(yè)公司提供配套服務(wù)背景：集團(tuán)強(qiáng)大的招商能力支持，城市公司更多側(cè)重推廣和運(yùn)營(yíng)，以及先商業(yè)、后住宅的運(yùn)作模式收益方式：租金、計(jì)點(diǎn)二者取其高代表企業(yè)：百貨類(lèi)企業(yè)-茂業(yè)特點(diǎn)：平等設(shè)立商管系統(tǒng)和物管系統(tǒng)，或?qū)⒒A(chǔ)物業(yè)服務(wù)外包界面：集團(tuán)直接負(fù)責(zé)新店開(kāi)發(fā)，商管負(fù)責(zé)開(kāi)業(yè)及后期運(yùn)營(yíng)，物業(yè)配合提供基礎(chǔ)服務(wù)背景：百貨類(lèi)公司以商業(yè)經(jīng)營(yíng)為主，需要更精細(xì)和專(zhuān)業(yè)化，而將基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)作為輔助業(yè)務(wù)予以外包，或?qū)ｉT(mén)成立物業(yè)公司承擔(dān)收益方式：租金+計(jì)點(diǎn)第5頁(yè)/共16頁(yè)借鑒分析7當(dāng)前的長(zhǎng)虹商管系統(tǒng)背景設(shè)想：當(dāng)前及接下來(lái)的幾年將是長(zhǎng)虹商業(yè)積累開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，塑造品牌、沉淀商業(yè)資源的階段，需要有明確的、并且快速成長(zhǎng)的商管系統(tǒng)，包括能力培育和資源積累當(dāng)前及未來(lái)的幾年，住宅開(kāi)發(fā)仍是主要利潤(rùn)來(lái)源，開(kāi)發(fā)系統(tǒng)的主要精力仍將集中于住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)未來(lái)長(zhǎng)虹置業(yè)（集團(tuán)）三大系統(tǒng)整合組織設(shè)計(jì)借鑒：大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)形式及內(nèi)部協(xié)調(diào)關(guān)系相對(duì)簡(jiǎn)化對(duì)當(dāng)前的長(zhǎng)虹商管系統(tǒng)借鑒性更強(qiáng)、更直接、可行組織設(shè)計(jì)借鑒：華潤(rùn)置地可實(shí)現(xiàn)目前的三大系統(tǒng)的整合（開(kāi)發(fā)、商管、物管）集團(tuán)整體結(jié)構(gòu)形式相對(duì)簡(jiǎn)化、清晰，城市公司功能強(qiáng)大、結(jié)構(gòu)相對(duì)復(fù)雜背景設(shè)想：長(zhǎng)虹置業(yè)（集團(tuán)）財(cái)務(wù)及商業(yè)資源足夠支持已確立獨(dú)具特色的開(kāi)發(fā)模式在一、二線城市可持續(xù)開(kāi)發(fā)（后續(xù)項(xiàng)目有保證）整體結(jié)構(gòu)形式相對(duì)簡(jiǎn)化，對(duì)城市公司授權(quán)程度高，但對(duì)資源條件要求更高，城市公司的組織結(jié)構(gòu)復(fù)雜，仍然存在內(nèi)部的多層次結(jié)構(gòu)適應(yīng)性相對(duì)較好，對(duì)不同發(fā)展階段的商管公司均具有借鑒意義第6頁(yè)/共16頁(yè)購(gòu)物中心與百貨經(jīng)營(yíng)在管理上的差異分析8購(gòu)物中心百貨零售業(yè)態(tài)及布局多業(yè)態(tài)、多業(yè)種，講求均衡、匹配多為獨(dú)立商鋪百貨零售業(yè)態(tài)為主，少量其它配套業(yè)態(tài)開(kāi)放空間中的專(zhuān)柜或賣(mài)場(chǎng)區(qū)運(yùn)營(yíng)/收益方式物業(yè)增值商鋪?zhàn)饨鸺捌湓鲩L(zhǎng)，或租金、提成二者取其高銷(xiāo)售提成，或保底租金+銷(xiāo)售提成經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)及控制手段經(jīng)營(yíng)管理側(cè)重于業(yè)態(tài)、業(yè)種適宜性評(píng)估與調(diào)整日常管理側(cè)重于整體形象推廣、消費(fèi)體驗(yàn)環(huán)境維護(hù)商戶(hù)及商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況，一般不采用統(tǒng)一收銀，而是在商戶(hù)收銀終端安裝軟件，以支持“租金提成二者取其高”及評(píng)估商戶(hù)經(jīng)營(yíng)狀況商品組合、促銷(xiāo)及商品展示效果統(tǒng)一收銀，介入專(zhuān)柜進(jìn)、銷(xiāo)、結(jié)、存全過(guò)程管理新店開(kāi)發(fā)/新項(xiàng)目拓展持有型物業(yè)為主，通過(guò)新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)或購(gòu)置為主所有權(quán)、開(kāi)發(fā)建設(shè)及經(jīng)營(yíng)三者可分離租賃或購(gòu)置往往由總部專(zhuān)門(mén)的職能部門(mén)負(fù)責(zé)新店開(kāi)發(fā)過(guò)程建議：基于上述購(gòu)物中心與百貨類(lèi)企業(yè)的主要差別，長(zhǎng)虹商管系統(tǒng)的組織機(jī)構(gòu)不太可能以百貨類(lèi)企業(yè)作為參照標(biāo)桿。第7頁(yè)/共16頁(yè)商管公司的基本職能-項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段9商業(yè)規(guī)劃產(chǎn)品定位及規(guī)劃（客戶(hù)、概念、產(chǎn)品、規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、建筑規(guī)劃）前期推廣推廣策劃推廣實(shí)施目標(biāo)商戶(hù)溝通招商條件確定項(xiàng)目選址（參與）城市、商圈評(píng)估選擇項(xiàng)目論證主力店前期溝通定位建議設(shè)計(jì)與工程介入設(shè)計(jì)指導(dǎo)與審查（規(guī)劃、建筑、立面及景觀、技術(shù)設(shè)備選型等）設(shè)計(jì)指導(dǎo)意見(jiàn)設(shè)計(jì)成果審查意見(jiàn)開(kāi)業(yè)籌備及開(kāi)業(yè)商戶(hù)進(jìn)場(chǎng)組織商戶(hù)裝修協(xié)調(diào)開(kāi)業(yè)承諾及籌備協(xié)調(diào)啟租確認(rèn)開(kāi)業(yè)慶典招商管理商戶(hù)品牌組合商源開(kāi)發(fā)招商洽談、簽約進(jìn)場(chǎng)前跟進(jìn)準(zhǔn)確定位嚴(yán)密控制對(duì)目前以城市綜合體為主要形態(tài)的商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而言，商管公司前期的三項(xiàng)主要職能是：商業(yè)規(guī)劃、招商、開(kāi)業(yè)其它職能或工作任務(wù)都與項(xiàng)目中的住宅開(kāi)發(fā)融合在一起，并協(xié)調(diào)支持這三項(xiàng)職能三大職能策劃招商營(yíng)運(yùn)/開(kāi)業(yè)第8頁(yè)/共16頁(yè)商管公司的基本職能-項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段10形象推廣方案策劃組織實(shí)施效果評(píng)估商戶(hù)管理商戶(hù)服務(wù)租費(fèi)收繳評(píng)估調(diào)整運(yùn)營(yíng)企劃業(yè)態(tài)調(diào)整整合營(yíng)銷(xiāo)整體美陳經(jīng)營(yíng)創(chuàng)收廣告位公共區(qū)域有償服務(wù)日常營(yíng)業(yè)營(yíng)業(yè)秩序營(yíng)業(yè)環(huán)境服務(wù)與監(jiān)督招商管理品牌組合商源開(kāi)發(fā)招商簽約商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)建筑物維護(hù)結(jié)構(gòu)、外觀裝修管理標(biāo)識(shí)、導(dǎo)示工程管理設(shè)備運(yùn)行設(shè)備維護(hù)報(bào)修服務(wù)內(nèi)部交通交通秩序停車(chē)服務(wù)車(chē)輛安全環(huán)境管理清潔保潔消殺消毒綠化花擺安保及消防防損公共秩序消防安全現(xiàn)場(chǎng)管理公共區(qū)域營(yíng)業(yè)場(chǎng)所突發(fā)事件災(zāi)害預(yù)防基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)兩個(gè)方面的功能三大職能三大職能策劃招商營(yíng)運(yùn)安保工程環(huán)境圍繞主要職能設(shè)置部門(mén)第9頁(yè)/共16頁(yè)標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)演變-商管總部11前期籌備企劃招商營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)平臺(tái)部門(mén)2005資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)部資產(chǎn)管理部行政部財(cái)務(wù)部2006招商部營(yíng)運(yùn)部租金部物業(yè)管理部行政部財(cái)務(wù)部企劃由商業(yè)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)，主力店招商由集團(tuán)商務(wù)部負(fù)責(zé)2007-2008拓展部企劃部招商部營(yíng)運(yùn)部租費(fèi)部物管部工程部住宅物業(yè)部安全品質(zhì)部行政部人力資源部財(cái)務(wù)部商業(yè)開(kāi)發(fā)公司并入集團(tuán)，減少了一個(gè)層次，住宅物業(yè)并入商管系統(tǒng)，職能未完全融合2010拓展部前期籌備部企劃部主力店部招商推廣部其他按業(yè)態(tài)業(yè)種細(xì)分的招商部管理一部管理二部租費(fèi)部物業(yè)管理部工程部安全管理部住宅物業(yè)部行政部人力資源部財(cái)務(wù)部集團(tuán)商務(wù)部并入商管總部，設(shè)立主力店部總體趨勢(shì)是隨著公司規(guī)模的不斷擴(kuò)張，部門(mén)職能逐步細(xì)分，但基本職能仍是商業(yè)運(yùn)營(yíng)的策劃、招商和營(yíng)運(yùn)，基礎(chǔ)物業(yè)的安全、工程和環(huán)境。總體基于集權(quán)管理模式，早期主力店開(kāi)發(fā)和招商屬于集團(tuán)職能，與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)部門(mén)（公司）平行設(shè)置隨著商業(yè)資源積累，總部集中招商能力更強(qiáng)，招商職能規(guī)模和專(zhuān)業(yè)細(xì)分程度更高可能從一開(kāi)始就不需要設(shè)置專(zhuān)門(mén)的商業(yè)開(kāi)發(fā)公司，在其商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式初步定型后即取消了商業(yè)開(kāi)發(fā)公司和住宅開(kāi)發(fā)公司這一層次的專(zhuān)業(yè)公司，將開(kāi)發(fā)職能直接作為集團(tuán)職能統(tǒng)一管理第10頁(yè)/共16頁(yè)標(biāo)桿企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)演變-商管城市公司12企劃招商營(yíng)運(yùn)基礎(chǔ)物業(yè)住宅物業(yè)平臺(tái)部門(mén)2005招商客服部管理部工程部行政部財(cái)務(wù)部早期1、2代商業(yè)項(xiàng)目2006營(yíng)運(yùn)部物業(yè)管理部行政部財(cái)務(wù)部2007-2008企劃部營(yíng)運(yùn)部物業(yè)部工程部安全品質(zhì)部住宅物業(yè)管理處行政部人力資源部財(cái)務(wù)部城市綜合體并入住宅物業(yè)公司2010企劃部營(yíng)運(yùn)部物業(yè)部工程部安全品質(zhì)部住宅物業(yè)管理處行政部人力資源部財(cái)務(wù)部城市商管公司的組織架構(gòu)變化不大，主要是隨商業(yè)項(xiàng)目類(lèi)型改變：?jiǎn)误w店/組合店、城市綜合體第11頁(yè)/共16頁(yè)商管系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)主要應(yīng)考慮與近期內(nèi)的規(guī)模和經(jīng)營(yíng)模式相適應(yīng)13總經(jīng)理綜合管理部財(cái)務(wù)管理部招商營(yíng)運(yùn)部策劃部物業(yè)管理部總經(jīng)理綜合部財(cái)務(wù)部物管部營(yíng)運(yùn)部企劃部商管總部商管城市公司第12頁(yè)/共16頁(yè)商管總部的部門(mén)設(shè)置及變化14部門(mén)功能設(shè)置理由及變化綜合管理部制度建設(shè)人力資源行政辦公行政后勤在城市公司規(guī)模增加后（約15個(gè)城市公司，下同），人力資源需求將非常突出，綜合管理部細(xì)分為行政部、人力資源部財(cái)務(wù)管理部通常財(cái)務(wù)管理職能商業(yè)租費(fèi)管理在城市公司規(guī)模增加后可能需要分享出獨(dú)立的租費(fèi)管理部，專(zhuān)門(mén)跟進(jìn)各城市公司租費(fèi)收繳、票據(jù)、稅務(wù)規(guī)劃等，指導(dǎo)逾期款項(xiàng)的追收開(kāi)展例行的租費(fèi)調(diào)研，為后續(xù)項(xiàng)目論證及租賃決策提供依據(jù)策劃部商業(yè)品牌建設(shè)項(xiàng)目論證商業(yè)定位策劃（含運(yùn)營(yíng)期調(diào)整）整合推廣公共關(guān)系當(dāng)集團(tuán)戰(zhàn)略發(fā)生變化，著重發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)，或商業(yè)品牌發(fā)展到不依賴(lài)于集團(tuán)項(xiàng)目，可以通過(guò)租賃或購(gòu)買(mǎi)商業(yè)物件發(fā)展項(xiàng)目時(shí)，前期論證和策劃職能與推廣策劃職能進(jìn)行分離培育商業(yè)品牌，形成企業(yè)有特色的商業(yè)產(chǎn)品和發(fā)展模式招商營(yíng)運(yùn)部招商定位商源開(kāi)發(fā)及主力店維護(hù)招商推廣策劃及實(shí)施前期招商簽約籌備期營(yíng)運(yùn)策劃及開(kāi)業(yè)城市公司營(yíng)運(yùn)指導(dǎo)、監(jiān)督同樣地，規(guī)模擴(kuò)大及商業(yè)品牌成熟，招商和營(yíng)運(yùn)功能將各自獨(dú)立發(fā)展，相應(yīng)地成立招商中心、營(yíng)運(yùn)中心，并細(xì)分主力店招商及不同業(yè)態(tài)招商的部門(mén)。根據(jù)集團(tuán)充分授權(quán)的文化環(huán)境，盡管營(yíng)運(yùn)中心不需要設(shè)立分片管轄城市公司的不同營(yíng)運(yùn)部門(mén)，但仍有可能需要將日常營(yíng)運(yùn)中的企劃職能獨(dú)立出來(lái)，統(tǒng)一各項(xiàng)目的環(huán)境形象物業(yè)管理部項(xiàng)目前期介入城市公司物業(yè)管理指導(dǎo)與監(jiān)督安全（消防安全）監(jiān)督總部的物業(yè)功能一方面是為了項(xiàng)目前期階段與開(kāi)發(fā)部門(mén)、主力店進(jìn)行技術(shù)對(duì)接，另一方面是對(duì)各城市公司提供指導(dǎo)和監(jiān)督總部物業(yè)管理人員，特別是工程技術(shù)人員必須是對(duì)設(shè)計(jì)、工程、商業(yè)均有一定工作經(jīng)驗(yàn)的人員第13頁(yè)/共16頁(yè)商管城市公司的部門(mén)設(shè)置及變化15部門(mén)功能設(shè)置理由及變化綜合部制度建設(shè)人力資源行政辦公行政后勤不會(huì)有明顯的變化財(cái)務(wù)部通常財(cái)務(wù)管理職能商業(yè)租費(fèi)管理成本控制（含采購(gòu)歸口管理）不會(huì)有明顯變化采購(gòu)（供方合格評(píng)定、維護(hù)；招標(biāo)、合同簽訂、過(guò)程監(jiān)督及履約評(píng)估等）的具體操作由各業(yè)務(wù)經(jīng)辦部門(mén)負(fù)責(zé)，財(cái)務(wù)成本控制主管/專(zhuān)員負(fù)責(zé)在關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)參與，并實(shí)施監(jiān)督企劃部形象企劃及美陳實(shí)施推廣宣傳公共關(guān)系維護(hù)不會(huì)有明顯變化，職能隨管理提升逐漸豐富營(yíng)運(yùn)部招商及商戶(hù)管理日常營(yíng)業(yè)管理聯(lián)合經(jīng)營(yíng)運(yùn)作顧客關(guān)系發(fā)展（如VIP會(huì)員）包括招商和營(yíng)運(yùn)兩項(xiàng)職能聯(lián)營(yíng)方式的比重較大時(shí)，可能需要設(shè)置獨(dú)立的招商部。物管部現(xiàn)場(chǎng)防損、秩序、交通、停車(chē)及安全管理設(shè)備/系統(tǒng)管理、建筑物管理報(bào)修服務(wù)消防管理不會(huì)有明顯變化第14