延安市場(chǎng)調(diào)研

延安商業(yè)調(diào)研報(bào)報(bào)告本市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告是圍繞著延安市鳳凰廣場(chǎng)綜合商業(yè)項(xiàng)目展開(kāi)的，調(diào)查的范圍以整個(gè)延安市區(qū)的商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀為基礎(chǔ)，圍繞本項(xiàng)目在延安的商業(yè)定位。其目的是為決策方提供該項(xiàng)目商業(yè)立項(xiàng)的決策依據(jù)，以最終保障該項(xiàng)目總體定位的市場(chǎng)準(zhǔn)確性和科學(xué)合理性。此次市場(chǎng)調(diào)查需要解決的主要問(wèn)題是：本項(xiàng)目適合做何種商業(yè)？面向什么樣的客戶(hù)群？延安市區(qū)目前的商業(yè)格局是否有重新劃分的空間以及與本項(xiàng)目商業(yè)定位的市場(chǎng)關(guān)系。我們開(kāi)展了為期十天的市場(chǎng)調(diào)查，為保證市場(chǎng)信息的準(zhǔn)確性，通過(guò)了多種有效渠道（包括政府相關(guān)職能部門(mén)、各類(lèi)商業(yè)業(yè)態(tài)、房產(chǎn)物業(yè)單位、經(jīng)營(yíng)商戶(hù)和消費(fèi)人群），進(jìn)行了深入細(xì)致的工作，同時(shí)發(fā)放了各種調(diào)查表格，消費(fèi)者調(diào)查問(wèn)卷，基本保證了這次市場(chǎng)調(diào)查的準(zhǔn)確性和客觀性前言延安市位于陜西北部，上接榆林下抵銅川兩大能源基地，1997年1月撤地設(shè)市，轄1區(qū)12縣、166個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15.1萬(wàn)人，其中農(nóng)業(yè)人口158.5萬(wàn)人，市區(qū)人口約40萬(wàn)。延安市下轄1區(qū)12縣，總面積3.7萬(wàn)平方公里，總?cè)丝?15萬(wàn)，市區(qū)人口40萬(wàn)、是陜西乃至中國(guó)的歷史旅游名城，能源化工產(chǎn)業(yè)基地。城市定位中心市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心；分為8個(gè)功能區(qū)，即中心街商貿(mào)區(qū)；東關(guān)商貿(mào)、居住、無(wú)污染工業(yè)綜合發(fā)展區(qū)；南關(guān)行政辦公區(qū)；七里鋪對(duì)外交通區(qū)；高坡居住區(qū)；杜甫川文教科研區(qū)；北關(guān)文教區(qū)；西北川文物保護(hù)區(qū)。城市沿西北川、東川、南川以及杜甫川展布，大體呈“Y”字型城廓。延河南川河延河清涼山寶塔山鳳凰山“中疏、西控、北進(jìn)、東擴(kuò)、南下”拉開(kāi)框架，拓展空間：“中疏”，就是疏解老城區(qū)人口和建筑密度，緩解交通壓力，退建還綠，抽空還綠，保護(hù)好老城區(qū)風(fēng)貌。“西控”，就是控制西北川的建設(shè)強(qiáng)度、建筑環(huán)境風(fēng)貌，形成以舊址保護(hù)和科教文化、旅游為主要功能的人口聚集區(qū)?！氨边M(jìn)”，主要是以楊家?guī)X溝、延大新校區(qū)建設(shè)為依托，加大向北拓展的力度，逐步實(shí)現(xiàn)河莊坪鎮(zhèn)與主城區(qū)連通，遠(yuǎn)期與安塞連通?！皷|擴(kuò)”，就是積極做好機(jī)場(chǎng)遷建后的開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備，逐步實(shí)施行政中心東移，形成城市副中心，并與李渠和姚店工業(yè)園區(qū)相連?！澳舷隆?，就是抓好黃蒿灣、方塔兩個(gè)新區(qū)、南區(qū)新城、新機(jī)場(chǎng)和南泥灣組團(tuán)建設(shè)，帶動(dòng)城市向南拓展，遠(yuǎn)期與甘泉連通。一、延安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平2010年年底延安市的總?cè)丝跒?15.18萬(wàn)人，人口自然增長(zhǎng)率為4.64‰，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為885.42億元，增幅為14.6%。社會(huì)消費(fèi)品零售總額110.62億元，增幅為18.4%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為17880元，增幅為19.1%。根據(jù)延安市統(tǒng)計(jì)局提供的最新預(yù)測(cè)報(bào)告，延安市到“十二五”末生產(chǎn)總值將會(huì)突破2000億元，人均生產(chǎn)總值1.3萬(wàn)美元，達(dá)到中等發(fā)達(dá)地區(qū)水平。，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；延安目前的經(jīng)濟(jì)和商業(yè)市場(chǎng)正處在一個(gè)強(qiáng)勁的上升時(shí)期，尤其是下一步舊商業(yè)區(qū)的改造和新商業(yè)區(qū)的規(guī)劃建設(shè)，將重新調(diào)整市場(chǎng)格局。陜北風(fēng)情文化產(chǎn)業(yè)延安革命紀(jì)念館能源產(chǎn)業(yè)基地群山環(huán)繞的夾縫城市2010年延安全市生產(chǎn)總值達(dá)到885.42億元，位居全省第五。2006年GDP總值為453（億元），到2010年增至885（億元），平均每年增速均在14%左右，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。2010年，按可比價(jià)格計(jì)算，延安市GDP同比增長(zhǎng)13.6%，增速比上年加快1.4個(gè)百分點(diǎn)，高于全國(guó)（10.3%）3.3個(gè)百分點(diǎn)。近年延安市GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)處于快速發(fā)展階段，為房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展打下了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)；宏觀經(jīng)濟(jì)按產(chǎn)業(yè)看，2010年，第一產(chǎn)業(yè)增加值為71.79億元，增長(zhǎng)8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值為635.49億元，增長(zhǎng)72%；第三產(chǎn)業(yè)增加值為178.74億元，增長(zhǎng)20%。

2010年，延安市經(jīng)濟(jì)總量是2006年的2倍，翻了整整一番。人均生產(chǎn)總值突破30000元大關(guān)，達(dá)到33367.41元，按美元折算，突破4000美元大關(guān)，達(dá)到4980美元。由于能源產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，延安市第二產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中占據(jù)核心位置，產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)構(gòu)對(duì)能源依耐性大產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)城市固定定資產(chǎn)投投資穩(wěn)步步上揚(yáng)，，人均可可支配收收入持續(xù)續(xù)走高，，城市處處于高速速發(fā)展中中，整體體消費(fèi)能能力不斷斷提高。。2010年延安市市城市人人均可支支配收入入達(dá)到17880元，同比比09年增長(zhǎng)17.5%。2010年延安市市固定資資產(chǎn)投資資總額達(dá)達(dá)到724.53億元，同同比09年增長(zhǎng)30%。城市人人均收入入的提高高和和固固定資產(chǎn)產(chǎn)投資總總額的上上漲表明明了延安安市城市市居民生生活水平平的穩(wěn)步步提高，，城市居居民也具具備了更更高的消消費(fèi)能力力。宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)二、延安安市區(qū)主主要商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的的發(fā)展現(xiàn)現(xiàn)狀板塊結(jié)構(gòu)構(gòu)延安市房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)沿“Y”字形各邊邊呈帶狀狀發(fā)展，，主要分分為中心心區(qū)域、、城西、、城東、、城南、、方塔新新區(qū)五大大板塊。。城東板塊塊城西板塊塊城西板塊塊中心板塊塊受延安市市“Y”字形山山溝地形形限制，，延安房房地產(chǎn)主主要分為為帶狀五五個(gè)板塊塊。城西為紅紅色旅游游及文化化教育為為主的聚聚集區(qū)，，受革命命遺址及科教用用地影響響，成為為制約板板塊房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)主要因因素。城東是近近期延安安發(fā)展最最為火熱熱的板塊塊，但目目前土地地開(kāi)發(fā)殆盡，受受機(jī)場(chǎng)影影響短期期內(nèi)無(wú)法法實(shí)現(xiàn)擴(kuò)擴(kuò)張。中心板塊塊寸土寸寸金，目目前主要要集中為為商業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)，住住宅內(nèi)較少。城西板塊塊發(fā)展相相對(duì)滯后后，配套套及交通通亟需改改善，是是延安經(jīng)濟(jì)適用用房集中中開(kāi)發(fā)區(qū)區(qū)域。綠地、嘉嘉豐4500畝推山造造成，為為延安房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)注入入新新的血液液。從總體上上來(lái)看，，延安的的經(jīng)濟(jì)迅迅速發(fā)展展必將給給延安的的商業(yè)市市場(chǎng)帶來(lái)來(lái)巨大的的調(diào)整空空間。由由于目前前延安的的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)還停停留在傳傳統(tǒng)市場(chǎng)場(chǎng)與新市市場(chǎng)沖突突與調(diào)整整階段，，我們力力圖通過(guò)過(guò)本次調(diào)調(diào)查，去去摸清延延安現(xiàn)有有的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)存存在的現(xiàn)現(xiàn)狀和可可能給本本項(xiàng)目帶帶來(lái)的商商業(yè)機(jī)會(huì)會(huì)。我們們選擇了了對(duì)延安安商業(yè)零零售指標(biāo)標(biāo)起主要要影響的的以下行行業(yè)進(jìn)行行了抽查查：百貨業(yè)業(yè)、超超級(jí)市市場(chǎng)、、零售售便利利店、、專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)（包包括：：建材材市場(chǎng)場(chǎng)、汽汽配市市場(chǎng)、、工業(yè)業(yè)配件件市場(chǎng)場(chǎng)等））。主要要調(diào)查查的內(nèi)內(nèi)容：：商業(yè)位位置、、經(jīng)營(yíng)營(yíng)規(guī)模模、經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)環(huán)境、、交通通情況況、銷(xiāo)銷(xiāo)售金金額、、售租租金成成本、、人流流量、、人均均消費(fèi)費(fèi)等。1、百貨貨超市市零售售業(yè)態(tài)態(tài)延安市市區(qū)的的商業(yè)業(yè)基本本上是是“一一圈三三向””的商商圈輻輻射分分布狀狀，由由中心心商業(yè)業(yè)街和和二道道街構(gòu)構(gòu)成核核心商商業(yè)圈圈，然然后商商業(yè)密密度和和人流流由強(qiáng)強(qiáng)漸弱弱朝三三個(gè)方方向延延伸：：東至至百米米大道道，南南至南南關(guān)―火車(chē)站站，北北至蘭蘭家坪坪。其其中大大型百百貨、、超市市專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)主要要集中中在核核心商商圈和和南向向及東東向，，而北北向由由北關(guān)關(guān)延至至延師師路和和棗園園路主主要由由規(guī)模模較小小的商商業(yè)門(mén)門(mén)面組組成，，商業(yè)業(yè)布局局相對(duì)對(duì)稀疏疏。延安主主要百百貨超超市零零售業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)現(xiàn)狀狀表表表（一一）1）延百百大廈廈：延百大大廈是是本地地最早早的大大型商商業(yè)百百貨（（營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間間也超超過(guò)10年），，營(yíng)業(yè)業(yè)面積積15000平方米米，2005年?duì)I業(yè)業(yè)額達(dá)達(dá)到了了15553.2萬(wàn)元，，現(xiàn)年年銷(xiāo)售售20000萬(wàn)元，，切割割了整整個(gè)延延安市市區(qū)11%的百貨貨業(yè)市市場(chǎng)，，也是是延安安百貨貨零售售企業(yè)業(yè)的龍龍頭。。經(jīng)營(yíng)營(yíng)品種種規(guī)格格齊全全、檔檔次較較高；；商場(chǎng)場(chǎng)信譽(yù)譽(yù)度高高，有有穩(wěn)定定的客客戶(hù)群群。2005年商場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)行行了重重組升升級(jí)。。但商商城整整體內(nèi)內(nèi)部裝裝修及及商品品陳設(shè)設(shè)未能能突顯顯商品品檔次次，購(gòu)購(gòu)物環(huán)環(huán)境欠欠缺，，服務(wù)務(wù)還未未達(dá)到到高水水準(zhǔn)的的現(xiàn)代代商業(yè)業(yè)水平平。2）麗融融廣場(chǎng)場(chǎng)：是目前延安安消費(fèi)定位位較好的零零售商業(yè)，，商場(chǎng)建筑筑面積１．．８萬(wàn)平方方米，目前前已有３０００多個(gè)商商家進(jìn)駐。。其中有國(guó)國(guó)際國(guó)內(nèi)知知名品牌““肯德基””、“美寶寶蓮”、““戴夢(mèng)得””、“凱撒撒”等２０００多個(gè)。。麗融廣場(chǎng)場(chǎng)的開(kāi)業(yè)，，促進(jìn)了市市場(chǎng)的繁榮榮，為廣大大消費(fèi)者提提供了一個(gè)個(gè)舒適的休休閑購(gòu)物場(chǎng)場(chǎng)所，成為為延安一個(gè)個(gè)新的經(jīng)濟(jì)濟(jì)亮點(diǎn)，并并占據(jù)了當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹懈吒叨讼M(fèi)市市場(chǎng)，同時(shí)時(shí)提升了整整個(gè)延安的的消費(fèi)水平平，2005年?duì)I業(yè)額超超過(guò)了1億元，成為為僅次于延延百大廈的的第二大百百貨企業(yè)。。麗融購(gòu)物物廣場(chǎng)的成成功對(duì)于本本項(xiàng)目是有有借鑒作用用的――填補(bǔ)了延安安市場(chǎng)逐漸漸形成的中中高檔消費(fèi)費(fèi)的空間。。經(jīng)營(yíng)定位位為中底端端消費(fèi)商場(chǎng)場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為為2011年初;商業(yè)建筑面面積：21358平方米左右右；商業(yè)層層數(shù)：5層；路面停停車(chē)位情況況：50個(gè)；經(jīng)營(yíng)方方式：購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)（麗融整整體運(yùn)營(yíng)））；現(xiàn)在銷(xiāo)銷(xiāo)售有所下下滑，年銷(xiāo)銷(xiāo)售額為8000萬(wàn)人民幣左左右；調(diào)查評(píng)價(jià)分分析3）中延國(guó)際際購(gòu)物中心心：該商場(chǎng)體量量較小，經(jīng)經(jīng)營(yíng)尚不成成熟，商品品分類(lèi)、陳陳設(shè)混雜，，空置較多多。項(xiàng)目緊緊鄰延百，，商業(yè)定位位與延百類(lèi)類(lèi)同，自身身規(guī)模及信信譽(yù)度都無(wú)無(wú)法與其抗抗衡，競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)壓力較大大。經(jīng)營(yíng)定定位為中端端消費(fèi)商場(chǎng)場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為為2005年初;商業(yè)建筑面面積：7986平方米；商商業(yè)層數(shù)：：4層；路面停停車(chē)位情況況：20個(gè)；經(jīng)營(yíng)方方式：出租租（中延整整體運(yùn)營(yíng)）），年銷(xiāo)售售額為七千千萬(wàn)人民幣幣左右。4）延安國(guó)貿(mào)貿(mào)大廈：營(yíng)業(yè)面積3600平米，大廈廈底商部分分針對(duì)低收收入消費(fèi)人人群，以低低檔日用雜雜貨及服裝裝為主，貨貨品多以柜柜臺(tái)式出租租經(jīng)營(yíng)，在在該街區(qū)內(nèi)內(nèi)屬正常租租金，可是是2-4層設(shè)為特色色經(jīng)營(yíng)區(qū)““韓國(guó)城””吸引以年年輕女性為為主的青年年消費(fèi)群，，帶動(dòng)了高高樓層的客客流，使此此區(qū)域的租租金高出底底商，最高高達(dá)500元/平方米/月。其大廈廈底商自身身配備的自自動(dòng)扶梯并并未開(kāi)啟，，而這沒(méi)有有影響到““客流上樓樓”。市場(chǎng)場(chǎng)消費(fèi)群體體的細(xì)分，，使商家成成功的挖掘掘出了這部部分的市場(chǎng)場(chǎng)空間。5）銀海超市市和百貨：：地處延安市市中心商圈圈，人流量量是其經(jīng)營(yíng)營(yíng)的最大保保證。價(jià)格格均低于其其它超市，，超市規(guī)模模中等，貨貨品種類(lèi)基基本齊全但但品牌有限限；貨品陳陳設(shè)較雜，，通道面窄窄，燈光不不明亮，購(gòu)購(gòu)物環(huán)境不不寬敞。銀銀海超市雖雖是延安市市人流密度度最大的超超市，但是是口碑一般般。6）東興超市市（東興百百匯超市和和東興購(gòu)物物廣場(chǎng)）：：是延百集團(tuán)團(tuán)下屬的超超市，其商商業(yè)信譽(yù)度度較高。在在延安的兩兩家連鎖超超市都為中中等規(guī)模，，偏離市中中心，主要要消費(fèi)群以以周邊居民民為主，除除節(jié)日外，，日常上客客量不大。。超市在貨貨品分類(lèi)與與陳設(shè)上比比較混雜，，通道較窄窄，整體購(gòu)購(gòu)物環(huán)境不不夠明亮寬寬敞。超市市的經(jīng)營(yíng)狀狀況較市中中心商圈稍稍差。7）家家和和購(gòu)購(gòu)物物廣廣場(chǎng)場(chǎng)：：是延延安安唯唯一一一一家家具具有有超超級(jí)級(jí)市市場(chǎng)場(chǎng)形形態(tài)態(tài)的的大大型型商商業(yè)業(yè)，，過(guò)過(guò)去去位位于于麗麗融融大大廈廈的的四四樓樓，，經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況良良好好，，后后由由于于租租金金上上調(diào)調(diào)，，無(wú)無(wú)法法承承受受，，另另?yè)駬衲磕壳扒拔晃恢弥谩?。貨貨品品種種類(lèi)類(lèi)相相對(duì)對(duì)齊齊全全，，陳陳設(shè)設(shè)分分區(qū)區(qū)清清晰晰，，通通道道寬寬敞敞，，已已具具備備基基礎(chǔ)礎(chǔ)購(gòu)購(gòu)物物環(huán)環(huán)境境，，價(jià)價(jià)格格略略高高于于便便利利店店商商品品。。超超市市日日常常人人流流量量較較小小，，再再加加之之與與其其附附屬屬的的農(nóng)農(nóng)貿(mào)貿(mào)市市場(chǎng)場(chǎng)商商品品同同質(zhì)質(zhì)，，增增加加了了超超市市的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)壓壓力力，，目目前前經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀狀況況不不佳佳。。8）民民生生百百貨貨位于于百百米米大大道道橋橋頭頭的的民民生生百百貨貨于于2011年10月底底開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)，，選選址址地地點(diǎn)點(diǎn)較較偏偏。。商商場(chǎng)場(chǎng)匯匯集集國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有有的的大大部部分分名名牌牌商商家家入入駐駐，，是是延延安安市市目目前前最最大大的的百百貨貨商商場(chǎng)場(chǎng)，，營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積達(dá)達(dá)到到3.2萬(wàn)平平方方米米，，分分為為五五層層，，一一樓樓：：日日化化精精品品、、珠珠寶寶黃黃金金、、男男女女皮皮鞋鞋；；二二樓樓：：男男裝裝；；三三樓樓：：女女裝裝；；四四樓樓：：運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)休休閑閑、、戶(hù)戶(hù)外外用用品品；；五五樓樓：：家家電電精精品品賣(mài)賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)。。是是海海航航集集團(tuán)團(tuán)購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)的的全全產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)物物業(yè)業(yè)，，到到目目前前為為止止?fàn)I營(yíng)業(yè)業(yè)額額不不理理想想，，單單日日成成交交金金額額僅僅為為28萬(wàn)左右.9）中際百貨中際百貨是開(kāi)開(kāi)業(yè)近兩年的的百貨商場(chǎng)，，與中延國(guó)際際同屬一家企企業(yè)，因其內(nèi)內(nèi)部結(jié)構(gòu)原因因，使得賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)中出現(xiàn)較多多的動(dòng)線死角角，在一定程程度上影響商商戶(hù)的形象與與銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，，從而造成死死角地方頻繁繁更換商戶(hù)的的現(xiàn)象。經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位為中端端消費(fèi)商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)間為2010年12月26日;商業(yè)建筑面積積：4500平方米；商業(yè)業(yè)層數(shù)：3層；路面停車(chē)車(chē)位情況：20個(gè)；經(jīng)營(yíng)方式式：出租（中中際整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)），年銷(xiāo)售售額為4200萬(wàn)人民幣左右右；10）美尚城隸屬延安高第第投資集團(tuán)，，集團(tuán)成立于于2008年，注冊(cè)資金金4.4億元，資產(chǎn)總總額10億多元。集團(tuán)團(tuán)公司是一家家集房地產(chǎn)、、能源投資、、精品商務(wù)連連鎖酒店、金金融服務(wù)為一一體的多元化化企業(yè)集團(tuán)。。高第美尚城城地處延安市市市中心，位位于延安城投投鳳凰廣場(chǎng)東東面。該項(xiàng)目目是集住房、、辦公、商業(yè)業(yè)為一體，單單層商業(yè)面積積為：3602.62平方米，以精精品百貨店為為主，已于2011年10月底開(kāi)業(yè)，采采用租金方式式，進(jìn)入條件件比較嚴(yán)格，，附近做生意意的人應(yīng)該都都有所了解。。11、鳳凰城緊靠高第美尚尚城，同樣位位于延安城投投鳳凰廣場(chǎng)東東面。開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間未定，單單層商業(yè)面積積為：3602.62平方米，定位位于綜合業(yè)態(tài)態(tài)。12）港匯匯欣悅悅經(jīng)營(yíng)定定位為為中高高端消消費(fèi)商商場(chǎng);開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間為為2011年五月月中旬旬;商業(yè)建建筑面面積：：19865平方米米；商商業(yè)層層數(shù)：：2層；路路面停停車(chē)位位情況況：無(wú)無(wú)；經(jīng)經(jīng)營(yíng)方方式：：購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)（港港匯整整體運(yùn)運(yùn)營(yíng)））；年年銷(xiāo)售售額為為5000萬(wàn)人民民幣左左右；；地處城城市中中心位位置，，于2010年10營(yíng)業(yè)，，進(jìn)駐駐的品品牌具具有一一定的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力。。13）帝豪豪廣場(chǎng)場(chǎng)：地處延延安市市商業(yè)業(yè)中心心地段段，與與延百百等商商場(chǎng)為為鄰，，硬件件設(shè)施施較好好，有有地下下停車(chē)車(chē)場(chǎng)；；是一一個(gè)綜綜合型型購(gòu)物物場(chǎng)所所；經(jīng)經(jīng)營(yíng)定定位為為中端端消費(fèi)費(fèi)商場(chǎng)場(chǎng)；開(kāi)開(kāi)業(yè)時(shí)時(shí)間為為2009年中旬；；商業(yè)建建筑面積積：18000平方米；；商業(yè)層層數(shù)：4層；經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式：：出租（（帝豪整整體運(yùn)營(yíng)營(yíng)）；其其中年輕輕時(shí)尚的的衣服專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)都是是比較高高檔的，，比如小小熊，衣衣戀，太太平鳥(niǎo)等等等，但但是其他他的東西西就很山山寨了，，名字起起的很霸霸氣，但但實(shí)際上上名不屬屬實(shí)；服服務(wù)態(tài)度度較差。。去年與與克拉克克餐飲簽簽訂入駐駐協(xié)議。。年銷(xiāo)售售額為9000萬(wàn)人民幣幣左右。。14）百姓家家園：百姓家園園購(gòu)物有有限公司司成立于于2004年，公司司主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)百貨貨,食品,文化用品品等；百百姓家園園地處東東大街中中段，商商業(yè)繁華華地段，，路北地地下一層層、路南南地上兩兩層；總總營(yíng)業(yè)面面積達(dá)到到7200平米，年年銷(xiāo)售額額達(dá)到15300萬(wàn)元，是延安安市區(qū)最有影影響力的超市市。待定項(xiàng)目：華豐新時(shí)代廣廣場(chǎng)：地處延延安市北大街街中段，位于于中國(guó)建設(shè)銀銀行延安市分分行正對(duì)面。。開(kāi)業(yè)時(shí)間待待定；該項(xiàng)目目為商住樓，，商業(yè)共分為為4層，商業(yè)建筑筑面積40000平方米.通過(guò)以上分析析可以得出以以下結(jié)論：1）目前延安市市場(chǎng)的零售商商業(yè)業(yè)態(tài)，百百貨業(yè)占有絕絕對(duì)主導(dǎo)地位位，無(wú)論是中中高檔耐耗商商品還是日常常用品，百貨貨商場(chǎng)形式的的銷(xiāo)售是主要要的銷(xiāo)售渠道道。2）商業(yè)業(yè)態(tài)的的空間可以通通過(guò)市場(chǎng)細(xì)分分重新開(kāi)辟，，如麗融購(gòu)物物廣場(chǎng)的中高高檔市場(chǎng)定位位和國(guó)貿(mào)以時(shí)時(shí)尚小商品為為主定位于年年輕消費(fèi)群的的“韓國(guó)城””。3）目前延安市市場(chǎng)的“超市市”，還處在在初級(jí)階段，，并不是真正正意義上的超超級(jí)市場(chǎng)，沒(méi)沒(méi)有一家超市市能夠?qū)崿F(xiàn)商商品的齊全規(guī)規(guī)?；?jīng)營(yíng)和和真正的低價(jià)價(jià)銷(xiāo)售。這樣樣的超市無(wú)法法引導(dǎo)顧客消消費(fèi)方式和消消費(fèi)習(xí)慣，因因此超市營(yíng)業(yè)業(yè)時(shí)間和顧客客的高峰期同同百貨商場(chǎng)相相同，在目前前的超市里，，幾乎很難看看到顧客大宗宗的定期購(gòu)物物，人均購(gòu)物物基本在幾十十元左右，超超市在消費(fèi)者者眼里與百貨貨商場(chǎng)無(wú)大差差異，這也就就是核心商業(yè)業(yè)圈中的超市市人流密度最最大的原因。。4）以中心街和和二道街為核核心的市區(qū)商商圈雖然是延延安的中心商商圈，但是商商圈在逐步的的擴(kuò)大，還有有新的商圈在在逐步形成。。小結(jié)2、專(zhuān)業(yè)及批發(fā)發(fā)市場(chǎng)目前延安專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)的專(zhuān)業(yè)業(yè)化程度不高高，更多的是是同類(lèi)商品的的積聚地，還還沒(méi)有形成具具備規(guī)模齊全全、功能集中中、物流完善善、專(zhuān)業(yè)化特特征明顯的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。我我們通過(guò)對(duì)幾幾個(gè)同類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查，其其主要現(xiàn)狀如如下：另外還有：1）以汽車(chē)和配配件銷(xiāo)售為主主的火車(chē)站南南段沿路約40家臨街門(mén)面的的汽配市場(chǎng)。。2）以鉆采配件件和工業(yè)配件件為主的東關(guān)關(guān)臨街市場(chǎng)和和七里鋪臨街街市場(chǎng)。這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)從位置特點(diǎn)點(diǎn)來(lái)看，基本本是長(zhǎng)時(shí)間的的積累，按臨臨街鋪面由少少到多自然形形成的街市，，在位置上也也已經(jīng)形成了了顧客的認(rèn)同同。但規(guī)模都都不大，商戶(hù)戶(hù)各自為陣，，難以實(shí)現(xiàn)集集中品牌效應(yīng)應(yīng)，所以還不不是真正的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)。。通過(guò)我們?cè)谖魑靼矊?duì)多家建建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)和汽車(chē)市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查，延延安客戶(hù)在西西安購(gòu)買(mǎi)中高高檔汽車(chē)和建建材產(chǎn)品的采采購(gòu)量非常大大。從客戶(hù)的的消費(fèi)心理和和產(chǎn)品價(jià)格上上來(lái)說(shuō)，延安安地區(qū)中高檔檔消費(fèi)的專(zhuān)業(yè)業(yè)產(chǎn)品在延安安市場(chǎng)并沒(méi)有有很好的銷(xiāo)路路，因?yàn)榇蟛坎糠挚蛻?hù)都沒(méi)沒(méi)有在延安消消費(fèi)。所以這這些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況都都處在維持的的水平，而且且只能以銷(xiāo)售售中低產(chǎn)品為為主。從市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)育程度而而言，商業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)層次較低低，主要集中中在低水平的的同質(zhì)化產(chǎn)品品競(jìng)爭(zhēng)上，缺缺乏有效的管管理和規(guī)范。。但是這些專(zhuān)業(yè)業(yè)市場(chǎng)的租金金水平卻不低低，比如長(zhǎng)青青路建材市場(chǎng)場(chǎng)，因經(jīng)營(yíng)面面積緊張，一一個(gè)三十平米米的鋪面，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓費(fèi)就達(dá)6萬(wàn)元。三、延安市中中心商業(yè)區(qū)至至本項(xiàng)目區(qū)域租金市場(chǎng)場(chǎng)和商戶(hù)調(diào)查查本內(nèi)容的調(diào)調(diào)查主要是是以延安中中心商圈北北向區(qū)域（（延安市區(qū)區(qū)北段）商商業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)狀況和目目前商業(yè)鋪鋪面的租金金水平為主主，目的在在于了解：：（1）本商業(yè)區(qū)區(qū)域的商業(yè)業(yè)發(fā)展水平平；（2）確定本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)租租金的商業(yè)業(yè)環(huán)境參考考依據(jù)；（3）本項(xiàng)目在在區(qū)域內(nèi)的的商業(yè)定位位與整個(gè)地地區(qū)商業(yè)格格局變化的的關(guān)系。1、本區(qū)域商商業(yè)租金市市場(chǎng)調(diào)查從前面的調(diào)調(diào)查可以看看出：整個(gè)個(gè)延安市區(qū)區(qū)商業(yè)發(fā)展展走向是由由中心區(qū)向向南（傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)街區(qū)區(qū)）和向東東（新的商商業(yè)街區(qū)））分布的，，而北向商商業(yè)幾乎還還是以分散散零散的小小商業(yè)門(mén)面面組成，至至今沒(méi)有大大型商業(yè)形形成。而三三個(gè)延伸商商業(yè)區(qū)域相相比較，北北向商業(yè)的的發(fā)展最緩緩慢，也最最薄弱。從從中心商圈圈延至本項(xiàng)項(xiàng)目，租金金遞減速度度非常大，，商業(yè)人流流也在減少少，一直到到（延大―卷煙廠）本本項(xiàng)目區(qū)域域，才形成成了一個(gè)相相對(duì)穩(wěn)定的的人口居住住區(qū)。因此此我們選擇擇了三段商商街，見(jiàn)表表3：中心商業(yè)區(qū)區(qū)租金情況況：表3-1北關(guān)商業(yè)區(qū)區(qū)租金情況況：表表3―2延大周邊―蘭家坪商業(yè)業(yè)區(qū)租金狀狀況：表3―3由此可以看看出，北向向商業(yè)租金金的變化差差距是非常常大的，而而延至本項(xiàng)項(xiàng)目附近的的區(qū)域，按按目前商業(yè)業(yè)現(xiàn)狀的平平均租金30元/m2/月，與延安安目前整體體較高的商商業(yè)租金水水平反差明明顯。2、商戶(hù)對(duì)蘭家家坪臨街商商業(yè)項(xiàng)目的的認(rèn)可度調(diào)調(diào)查我們對(duì)23家商戶(hù)同時(shí)時(shí)進(jìn)行了問(wèn)問(wèn)卷調(diào)查，，并列出了了以下問(wèn)題題請(qǐng)于回答答：a您認(rèn)為本項(xiàng)項(xiàng)目做何種種商業(yè)您才才會(huì)選擇在在此經(jīng)營(yíng)？？b如果您選擇擇在此經(jīng)營(yíng)營(yíng)，希望租租哪一層？？c能接受的一一層平均租租金是多少少？（每平平米/月）d希望租賃的的面積是多多少？e第一次租賃賃合同簽定定的年限希希望最少是是：小結(jié):1)在本項(xiàng)目，，目前還沒(méi)沒(méi)有形成新新的商業(yè)環(huán)環(huán)境，整體體的商業(yè)氛氛圍和租金金狀況應(yīng)該該處在市區(qū)區(qū)較低的水水平，因此此能否在此此從整個(gè)市市區(qū)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)的格局局角度搭建建新的商業(yè)業(yè)環(huán)境，是是本項(xiàng)目定定位的關(guān)鍵鍵。而目前前本區(qū)域內(nèi)內(nèi)的租金水水平僅僅是是現(xiàn)有狀態(tài)態(tài)下的一個(gè)個(gè)合理反映映。2)通過(guò)以上調(diào)調(diào)查的信息息反饋，我我們可以看看出：商戶(hù)戶(hù)對(duì)本項(xiàng)目目所處位置置冀有一定定的期望值值，也反映映了目前延延安市區(qū)商商業(yè)面積緊緊張，市場(chǎng)場(chǎng)需求還有有一定的空空間。但對(duì)對(duì)本項(xiàng)目做做何種商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)更合合適的問(wèn)題題，35%的商戶(hù)確選選擇的是““餐飲娛樂(lè)樂(lè)業(yè)”（在在我們調(diào)查查的商戶(hù)中中，只有極極少數(shù)商戶(hù)戶(hù)屬餐飲行行業(yè)），另另30%選擇了“大大型超市””。租賃期期39%的商戶(hù)考慮慮三年以上上也反映了了商戶(hù)更多多的是從長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)利益去去經(jīng)營(yíng)的；；由于調(diào)查查的商戶(hù)大大都是小規(guī)規(guī)模經(jīng)營(yíng)，，所以需求求的經(jīng)營(yíng)面面積主要集集中在50―70平米。3)本項(xiàng)目位置置處在城市市中心，傳傳統(tǒng)零散的的商業(yè)形式式無(wú)法在此此形成新的的商圈，必必須有充分分適合該區(qū)區(qū)域地理位位置的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，所所以本項(xiàng)目目的商業(yè)定定位只能從從這個(gè)客觀觀角度去考考慮。四、、延延安安市市區(qū)區(qū)普普通通消消費(fèi)費(fèi)群群體體調(diào)調(diào)查查本調(diào)調(diào)查查是是按按隨隨意意抽抽樣樣的的方方法法進(jìn)進(jìn)行行的的，，共共在在街街頭頭發(fā)發(fā)放放問(wèn)問(wèn)卷卷100份，，實(shí)實(shí)際際收收回回88份。。調(diào)調(diào)查查的的目目的的在于于了了解解本本地地消消費(fèi)費(fèi)者者的的消消費(fèi)費(fèi)特特點(diǎn)點(diǎn)、、購(gòu)購(gòu)物物習(xí)習(xí)慣慣、、消消費(fèi)費(fèi)能能力力和和消消費(fèi)費(fèi)心心理理等等，，以以便便我我們們?cè)谠诖_確立立本本項(xiàng)項(xiàng)目商商業(yè)業(yè)定定位位時(shí)時(shí)能能夠夠充充分分把把握握和和符符合合消消費(fèi)費(fèi)者者的的現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)狀狀況況。。1、被被抽抽查查人人群群體體的的職職業(yè)業(yè)構(gòu)構(gòu)成成：：在逛逛街街的的人人群群中中，，年年輕輕人人居居多多，，其其中中學(xué)學(xué)生生占占到到34%。2文化化程程度度：：3月收收入入：：1000元以以下下收收入入的的占占到到了了37%。4您一一個(gè)個(gè)月月中中會(huì)會(huì)到到超超市市購(gòu)購(gòu)物物幾幾次次?68%以上上的的人人每每月月會(huì)會(huì)去去超超市市購(gòu)購(gòu)物物兩兩次次以以上上，，說(shuō)說(shuō)明明大大部部分分消消費(fèi)費(fèi)者者已已經(jīng)經(jīng)接接受受超超市市購(gòu)購(gòu)物物方方式式。。5您經(jīng)經(jīng)常常光光顧顧的的商商場(chǎng)場(chǎng)或或百百貨貨商商店店?（共共92票））35%的人人選選擇擇銀銀海海，，地地段段好好、、價(jià)價(jià)格格相相對(duì)對(duì)便便宜宜是是吸吸引引消消費(fèi)費(fèi)者者的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。6去以以上上商商場(chǎng)場(chǎng)主主要要購(gòu)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)哪哪類(lèi)類(lèi)商商品品?（共共158票））食品品和和服服裝裝鞋鞋帽帽類(lèi)類(lèi)占占到到一一半半以以上上，，表表明明這這些些日日用用品品消消費(fèi)費(fèi)還還是是商商場(chǎng)場(chǎng)的的主主類(lèi)類(lèi)產(chǎn)產(chǎn)品品。。7對(duì)延延安安商商場(chǎng)場(chǎng)的的總總體體評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)?80%的人人對(duì)對(duì)商商場(chǎng)場(chǎng)的的總總體體評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)感感覺(jué)覺(jué)一一般般，，說(shuō)說(shuō)明明現(xiàn)現(xiàn)有有商商業(yè)業(yè)百百貨貨也也需需要要提提升升的的空空間間非非常常大大。。8希望延安安的商場(chǎng)場(chǎng)做那些些方面的的改進(jìn)?(共198票)降低價(jià)格格成為最最多人的的要求，，也反映映了目前前延安商商品價(jià)格格指數(shù)漲漲幅較大大9您選擇購(gòu)購(gòu)買(mǎi)某種種商品,主要是因因?yàn)?（共128票）選擇品牌牌占到了了第一，，認(rèn)品牌牌是目前前延安消消費(fèi)人群群的顯著著特點(diǎn)。。通過(guò)我們們實(shí)地的的走訪了了解和結(jié)結(jié)合以上上問(wèn)卷調(diào)調(diào)查，總總體分析析目前延延安市消消費(fèi)群體體主要有有以下特特點(diǎn)：1城鎮(zhèn)居民民收入和和消費(fèi)支支出都高高于同類(lèi)類(lèi)城鎮(zhèn)2投資熱情情高于理理性經(jīng)營(yíng)營(yíng)3消費(fèi)追求求名牌效效應(yīng)和較較強(qiáng)的消消費(fèi)從眾眾心理4重視對(duì)子子女的投投資與消消費(fèi)5習(xí)慣于傳傳統(tǒng)的購(gòu)購(gòu)物商圈圈和購(gòu)物物行為五、對(duì)本本項(xiàng)目商商業(yè)定位位的建議議方案中心板塊塊城西板塊塊城東板塊塊城南板塊塊中心板塊新城板塊塊延安市中中心是指指在城南南、城東東、城西西相擱加加的部分分延安市中中心城區(qū)區(qū)面積狹狹小，寸寸土寸金金，主要要以商業(yè)業(yè)、酒店店開(kāi)發(fā)為為主，目目前用地地殆盡，，多數(shù)小小規(guī)模改改造為主主。完善配套套及核心心地位決決定延安安市中心心寸土寸寸金的價(jià)價(jià)值，目目前主要要以商業(yè)業(yè)及酒店店開(kāi)發(fā)為為主。板塊特特征城市綜綜合體體---跟著政政府走走（圍圍繞市市政規(guī)規(guī)劃與與旅游游的項(xiàng)項(xiàng)目更更易成成功）），圍圍著公公園轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)（中中心廣廣場(chǎng)的的價(jià)值值不菲菲可以以帶來(lái)來(lái)長(zhǎng)期期效益益），，創(chuàng)造造性商商業(yè)（（以專(zhuān)專(zhuān)業(yè)主主題商商業(yè)為為主結(jié)結(jié)合延延百的的大賣(mài)賣(mài)場(chǎng)凝凝聚人人氣））。生活類(lèi)類(lèi)（超超市已已有））、流流行類(lèi)類(lèi)（百百貨專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)、、專(zhuān)業(yè)業(yè)店））、家家居家家飾、、科技技類(lèi)（（數(shù)碼碼賣(mài)場(chǎng)場(chǎng)）、、餐飲飲（中中外主主題餐餐廳））、娛娛樂(lè)（（影院院、KTV、SPA館）、、教育育類(lèi)（（專(zhuān)長(zhǎng)長(zhǎng)才藝藝教育育中心心、書(shū)書(shū)城））、公公共類(lèi)類(lèi)（銀銀行、、活動(dòng)動(dòng)廣場(chǎng)場(chǎng)和社社區(qū)服服務(wù)中中心））、其其他類(lèi)類(lèi)（診診所等等）。。以主題題店為為基礎(chǔ)礎(chǔ)，整整體規(guī)規(guī)劃不不是以以規(guī)模模為主主，但但以精精致生生態(tài)““新--都--心”的的定性性出發(fā)發(fā)商業(yè)規(guī)規(guī)劃理理念—1整體價(jià)值，，2開(kāi)放共享，，3城市商業(yè)標(biāo)標(biāo)志。業(yè)態(tài)定位—1產(chǎn)異化、錯(cuò)錯(cuò)位化、特特色化、可可持續(xù)發(fā)展展，2人無(wú)我有、、人有我優(yōu)優(yōu)、人優(yōu)我我特、人特特我轉(zhuǎn)。1、符合本項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)定定位的客觀觀條件（1）必須有足足夠的商業(yè)業(yè)空間存在在從我們對(duì)延延安整個(gè)商商業(yè)零售市市場(chǎng)分析，，占主導(dǎo)地地位的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)還是是以傳統(tǒng)的的商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模式為主主，規(guī)模化化、集約化化的、統(tǒng)一一化的現(xiàn)代代經(jīng)營(yíng)方式式在延安還還沒(méi)有形成成，整個(gè)市市場(chǎng)還沒(méi)有有被新的商商業(yè)格局沖沖擊，這為為我們確立立新的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)提供供了足夠的的市場(chǎng)空間間。（2）本項(xiàng)目在在區(qū)域位置置上的特殊殊性本項(xiàng)目處在在城區(qū)中心心地帶，屬屬于商業(yè)環(huán)環(huán)境上佳的的地段，商商用面積達(dá)達(dá)到了6萬(wàn)平米，這這么大的商商業(yè)單體體體量目前在在整個(gè)延安安市也是數(shù)數(shù)一數(shù)二的的，什么樣樣的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)適合這這樣的位置置特征，可可選的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)較多多。（3）確立的商商業(yè)定位至至少是針對(duì)對(duì)目前整個(gè)個(gè)延安市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目位于延延安市中心心，周邊半半徑1000米內(nèi)居住人人口畢竟有有限，因此此項(xiàng)目的商商業(yè)定位必必須是面向向整個(gè)延安安市場(chǎng)。（4）同類(lèi)市場(chǎng)場(chǎng)中新的商商業(yè)主導(dǎo)地地位本項(xiàng)目的商商業(yè)定位應(yīng)應(yīng)該具備對(duì)對(duì)整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)同類(lèi)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)重新新洗牌的商商業(yè)功能，，是目前能能夠改變市市場(chǎng)格局，，調(diào)節(jié)市場(chǎng)場(chǎng)變化、引引導(dǎo)消費(fèi)者者嘗試新的的消費(fèi)模式式的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)。2、商業(yè)定位位的建議根據(jù)以上的的調(diào)查，我我們認(rèn)為本本商業(yè)項(xiàng)目目應(yīng)該選擇擇以?shī)蕵?lè)消消費(fèi)為主導(dǎo)導(dǎo)的商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)，完全全針對(duì)延安安各階層，，覆蓋整個(gè)個(gè)延安市區(qū)區(qū)消費(fèi)群體體，采取精精品經(jīng)營(yíng)、、垂直管理理、品牌運(yùn)運(yùn)營(yíng)、平價(jià)價(jià)消費(fèi)的的的商業(yè)定位位。建立延延安第一家家功能齊全全的大型綜綜合商業(yè)體體。SWOT分析優(yōu)勢(shì)詳析：：延安市城城市大型零零售網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃一覽表表商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)規(guī)劃的指導(dǎo)導(dǎo)思想是以以《延安市城市市總體規(guī)劃劃》（2006－２０2０）和《延安市國(guó)民民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展第第十一個(gè)五五年規(guī)劃綱綱要》為依據(jù)，從從延安市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)設(shè)的實(shí)際出出發(fā)，充分分發(fā)揮延安安地方特色色農(nóng)產(chǎn)品，，石油、煤煤炭等稀缺缺資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，輻射帶帶動(dòng)市域乃乃至整個(gè)陜陜北地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)展展。逐步建建立與延安安市經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展，城市市建設(shè)相適適應(yīng)，布局局合理、功功能齊全、、統(tǒng)一開(kāi)放放、競(jìng)爭(zhēng)有有序的城市市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)新體系。。規(guī)劃的原則則1與城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平平相適應(yīng)原原則2與城市總體體規(guī)劃相吻吻合原則3以人為本便便民利利民的原則則4結(jié)合實(shí)際量量力而而行的原則則5著眼未來(lái)適適度超超前的原則則6凸顯特色發(fā)發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)的原則則城市商業(yè)中中心城市商業(yè)中中心是指商商業(yè)高度集集聚、經(jīng)營(yíng)營(yíng)服務(wù)功能能完善，服服務(wù)范圍輻輻射市域的的商業(yè)中心心。城市商商業(yè)中心區(qū)區(qū)是城市的的形象，是是城市商業(yè)業(yè)繁榮發(fā)達(dá)達(dá)的標(biāo)志，，具有較強(qiáng)強(qiáng)的集聚功功能。本次次規(guī)劃提出出到規(guī)劃期期末將建成成2個(gè)城市商業(yè)業(yè)中心，即即中心城區(qū)區(qū)商業(yè)中心心和橋兒溝溝新區(qū)商業(yè)業(yè)副中心。。中心區(qū)城市市商業(yè)中心心以中心街街、二道街街、大橋街街為主體，，沿南關(guān)街街、師范路路、東關(guān)街街向四周輻輻射，構(gòu)成成延安市商商業(yè)中心。。商業(yè)定位隨著延安市市中心區(qū)商商貿(mào)業(yè)的發(fā)發(fā)展，該中中心的建設(shè)設(shè)強(qiáng)度與歷歷史文化名名城保護(hù)的的沖突更加加嚴(yán)重。為為了更好協(xié)協(xié)調(diào)該商業(yè)業(yè)中心與歷歷史文化名名城保護(hù)之之間的關(guān)系系，體現(xiàn)延延安城市特特色、城市市文化底蘊(yùn)蘊(yùn)，緩解城城市中心交交通壓力，，況且城市市中心用地地條件受到到三山（寶寶塔山、清清涼山、鳳鳳凰山）的的嚴(yán)格限制制，應(yīng)該調(diào)調(diào)整該中心心的商業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，疏解解該中心的的大型商業(yè)業(yè)、旅館等等，規(guī)劃成成為傳統(tǒng)的的城市商業(yè)業(yè)中心，提提供休閑、、觀光、購(gòu)購(gòu)物、餐飲飲、旅游服服務(wù)等。鼓勵(lì)設(shè)置：：1、體現(xiàn)延安安地方文化化特色的專(zhuān)專(zhuān)業(yè)店、專(zhuān)專(zhuān)賣(mài)店，營(yíng)營(yíng)業(yè)面積15000平方米2、體現(xiàn)延安安地方風(fēng)味味的餐飲網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)3、供觀光、、休閑的文文化娛樂(lè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)4、人流疏散散廣場(chǎng)、停停車(chē)場(chǎng)延安市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展主要要技術(shù)指標(biāo)標(biāo)寶塔區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展主要要技術(shù)指標(biāo)標(biāo)開(kāi)放性規(guī)劃劃1、項(xiàng)目規(guī)劃劃融入城市市整體規(guī)劃劃體系2、以可持續(xù)續(xù)性理念統(tǒng)統(tǒng)一規(guī)劃3、開(kāi)放性、、共享性是是核心思想想4、放大核心心資源價(jià)值值；功能復(fù)合化化1、共嫩滑符符合、各區(qū)區(qū)域組合無(wú)無(wú)明顯隔閡閡2、商業(yè)功能能復(fù)合化3、不同業(yè)態(tài)態(tài)互補(bǔ)，價(jià)價(jià)值相互提提升）結(jié)論建議功能分級(jí)1、功能依依據(jù)價(jià)值分分級(jí)而層次次性布局2、商業(yè)類(lèi)類(lèi)型多樣化化3、依據(jù)資資源分不同同級(jí)別專(zhuān)屬社區(qū)文文化1、商業(yè)文文化的引導(dǎo)導(dǎo)2、主體性性商業(yè)文化化人文符號(hào)1、專(zhuān)屬商商業(yè)標(biāo)識(shí)系系統(tǒng)2、紀(jì)念性性/風(fēng)格化化建筑與廣廣場(chǎng)Thanksforwatching!謝謝！9、靜夜四無(wú)無(wú)鄰，荒居居舊業(yè)貧。。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。10:15:1710:15:1710:1512/31/202210:15:17AM11、以我獨(dú)沈久久，愧君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。12月-2210:15:1710:15Dec-2231-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。10:15:1710:15:1710:15Saturday,December31,202213、乍見(jiàn)翻翻疑夢(mèng)，，相悲各各問(wèn)年。。。12月-2212月-2210:15:1710:15:17December31,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。31十十二月202210:15:17上上午10:15:1712月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月2210:15上午12月-2210:15December31,202216、行動(dòng)出成成果，工作作出財(cái)富。。。2022/12/3110:15:1710:15:1731December202217、做前，能夠夠環(huán)視四周；；做時(shí)，你