房地產(chǎn)項目策劃實例

Times?泛城項目策劃報告房地產(chǎn)項目策劃實例精選課件報告正文：一、項目價值分析

二、項目定位

三、發(fā)展思路之競爭策略

四、發(fā)展思路之產(chǎn)品策略

五、發(fā)展思路之營銷策略

六、發(fā)展思路之推售策略

精選課件項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？精選課件區(qū)位本體條件本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口.項目地塊坐北朝南.整個地塊呈較為標準的正方形;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段,此路段為成都通往新都之重要路段.目前除本項目外周圍在建項目較多,其中藍光集團所開發(fā)項目極具代表性.本項目精選課件經(jīng)濟指標本體條件·規(guī)劃建設(shè)凈用地面積：2882m2·規(guī)劃總建筑面積：18730.4m2其中：(一)地上建筑面積：16991.3m2其中：1、辦公建筑面積：13944m22、商業(yè)建筑面積：3027.3m23、其他建筑面積：20m2（二）地下建筑面積及層數(shù)：1739.1m2其中：1、地下停車庫建筑面積：1714.5m2、地下設(shè)備用房建筑面積：728m23、地下建筑層數(shù)：1層·容積率：5.90·商業(yè)建筑面積占總建筑面積百分比：16.2%·建筑密度：34.4%·綠地率（大于等于）：26.1%·機動車位：85輛

其中：1、辦公機動車位：69輛2、商業(yè)機動車位：20輛

·非機動車位：149輛

其中：1、辦公機動車位：55輛2、商業(yè)機動車位：94輛精選課件本項目

主要交通干道：二環(huán)路北三段、解放路一段、北新干道

遠期規(guī)劃成都地鐵三號線規(guī)劃，經(jīng)過本項目向市中心延伸，與地鐵一、二、四號線連接可轉(zhuǎn)乘。

交通項目道路條件良好，但目前公交系統(tǒng)和軌道交通匱乏，未來有望改善。本體條件本項目精選課件配套現(xiàn)狀商業(yè)配套

本項目所處區(qū)域配套設(shè)施成熟，主要滿足停車位的需求。如：工商銀行、超市、學(xué)校公共配套

預(yù)留開放式大型活動廣場，為居住區(qū)提供公共活動空間及場所。本體條件規(guī)劃配套成都三十三中學(xué)幼兒園中心醫(yī)院老年公寓工商銀行超市學(xué)校精選課件地塊關(guān)鍵字城北.金牛區(qū) 區(qū)位性質(zhì)規(guī)模獨棟公寓優(yōu)勢：1.地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃少；2.項目近主干道,交通便捷；3.項目單價總價低.戶型設(shè)計好；4.項目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多\住宅區(qū)多，市場消費潛力大。劣勢:1.因為城北的歷史問題,大區(qū)域市場會受到影響2.地塊規(guī)模小，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益。地塊優(yōu)劣勢本體條件精選課件項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？精選課件位置：本案位于成者市金牛區(qū)梁家巷片區(qū)解放路一段,于北二環(huán)路口;臨街面約14.8米.北則為紅旗巷,南則為二環(huán)路,東則為解放路一段。定位：新城市”，展示項目區(qū)域的配套環(huán)境、區(qū)域的市場的發(fā)展?jié)摿Φ取！办艅有簟?，體現(xiàn)項目戶型特點,戶型的靈動,低總價,時尚,適應(yīng)方向廣等?！盎盍伞?，積極向上，體現(xiàn)項目物業(yè)投資性\項目區(qū)域市場的升值潛力。目前中國股票市場很火熱,借大眾所關(guān)注焦點突顯本項目物業(yè)及區(qū)域價值。概述Times?泛城概念性定位為“新城市炫動小戶·活力股”。性質(zhì)：區(qū)域.城北金牛區(qū)精選課件經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域.城北金牛區(qū)五塊石批發(fā)市場商圈本案項目地西側(cè)城北客運中心往北則方面即為五塊石大批發(fā)市場;市場環(huán)境活躍,交通便利,人力資源豐富.茶葉\藥材\蔬果\建材批發(fā)市場皆聚于此,商賈聚集.從地理區(qū)位看，項目經(jīng)濟環(huán)境較為優(yōu)越，處于四大商圈的輻射之中

城北物流商圈

項目至北,經(jīng)駟馬橋至天回鎮(zhèn)為成都物流貨運經(jīng)濟集中區(qū)域.精選課件經(jīng)濟環(huán)境區(qū)域.城北金牛區(qū)荷花池批發(fā)市場商圈項目往西約1公里即為荷花池大商圈區(qū)域,屬成都北部商圈代表區(qū)域,衣飾\飾品\箱包\皮革\貨運……商戶眾多;有較長的發(fā)展歷史.

建材市場商圈項目自身地處一建材市場集中區(qū)域,項目旁美殼裝飾城,國美電器,512建材市場…項目北面之富森`美家居建材市場,至今已是成都建材市場之重要區(qū)域,同時與五塊石建材市場連成一片,成為成都建材市場之主要區(qū)域.影響較大.精選課件經(jīng)濟提升、綠化跟進規(guī)劃區(qū)域.城北金牛區(qū)新興片區(qū),綠化跟進城北解放路一段、駟馬橋片區(qū)因為自身原因,曾經(jīng)給人留下的是臟、亂、差的印象,隨著城市化進程的不斷提高.現(xiàn)本項目片區(qū)屬于成都市舊城改造一重要區(qū)域,除了迪邦、藍光、匯融、興元、天賜等眾多開發(fā)商所開發(fā)新項目外,還有政府與發(fā)展商共同合作的限價房項目落居于此(如:干道北回歸線).綠化的打造從整個城北的概念來看.現(xiàn)2000畝城北沙河源綠化片區(qū)、新綠水碾公園、近5000畝高爾夫球場、熊貓基地、北湖、東湖公園;從現(xiàn)市政府對城北區(qū)域的行政重視到實際開發(fā)情況,反觀城北的歷史與今天;未來城北的城市化發(fā)展進程可見一斑.城北經(jīng)濟地位的穩(wěn)定,區(qū)域的發(fā)展城北屬于成都經(jīng)濟、商務(wù)一重要區(qū)域,從市政府的規(guī)劃來看,未來城北經(jīng)濟地位不會改變,加之目前并且北部住房市場的發(fā)展,在未來,城北區(qū)域商務(wù)類型物業(yè)的需求會有一定的突顯.精選課件項目判斷內(nèi)因外因本體分析區(qū)域環(huán)境分析土地市場分析1

項目價值分析

我們是什么？精選課件土地市場概述近期東麗區(qū)土地供應(yīng)主要集中在四個片區(qū)：近期東麗湖西北區(qū)域土地供應(yīng)量充足，主要集中在四個片區(qū)空港物流加工片區(qū)：住宅供應(yīng)量22.92萬華明示范鎮(zhèn)片區(qū)：預(yù)計住宅供應(yīng)量167.03萬，預(yù)計商業(yè)供應(yīng)量120萬華明新家園片區(qū)：住宅供應(yīng)量108.17萬，商業(yè)供應(yīng)量22.7萬東麗湖西北片區(qū)：住宅供應(yīng)量83萬，商業(yè)供應(yīng)量48.8萬土地市場精選課件赤歡公路金鐘河02號03號04號07號06號05號成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面地價（元/平米）02號2008.01.169.31.312.1商業(yè)1075.7303號2008.01.1614.11.217.0商業(yè)1012.7504號2008.01.1713.11.519.7商業(yè)711.4605號2008.01.1720.11.326.1居住3093.3306號2008.01.1818.81.222.5居住2813.5407號2008.01.1818.11.934.4居住3492.69天津億兆投資發(fā)展有限公司東麗城市基礎(chǔ)設(shè)施投資有限公司天津市東方財信投資有限公司東麗湖西北地塊2008年初，東麗湖西北區(qū)域土地放量，商業(yè)、居住用地平分秋色，樓面地價相對較低土地市場精選課件116119120117118天房華僑城北京住總安居建設(shè)成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）116號2007.09.2928.81.131.86居住5053117號2007.09.3019.920.8316.44居住5547118號2007.09.3027.611.1632.14居住1263119號2007.09.3026.710.84居6.85商15.62居住商業(yè)3512120號2007.09.3035.130.8居20.88商7.08居住商業(yè)3508華明新家園地塊2007年9月，在新家園政策的影響下，華明新家園居住用地地價高漲，樓面地價突破5000元/平米，天房、華僑城等實力開發(fā)商紛紛進入土地市場精選課件成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途起拍價（萬元）09號--46.72--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25366410號--47.79--居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施25889411號2008.01.1543.342.1291.85居住、商業(yè)金融、公共服務(wù)設(shè)施255516（成交價）2007-09掛牌地塊圖示天津鵬潤方圓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2007-10掛牌地塊圖示華明鎮(zhèn)地塊

2008年華明鎮(zhèn)地塊陸續(xù)啟動，各地塊均包括商業(yè)和居住用地，體量較大，除本地塊外，其它尚未成交土地市場精選課件A遠洋新干線高爾夫管委會蓄水湖中環(huán)東路東六道東七道中心大道皇冠國際東五道東四道萬順酒店及酒店式公寓空港物流加工區(qū)地塊2007年空港物流加工區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)主要為工業(yè)用地，少量商業(yè)（汽車4S店），住宅用地極為稀缺成交日期占地（萬平米）容積率建面（萬平米）用途樓面價（元/平米）津空加（掛）2007-19-1號2007.11.1414.9565≤2≤29.92居住447.632007年空港物流加工區(qū)內(nèi)另出讓工業(yè)用地10塊，商業(yè)（汽車4S）用地6塊土地市場精選課件07號06號空港A10號9號05號118號120號本項目119號117號116號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積34.4萬平米，容積率1.9建筑面積14.96萬M2建筑面積22.5萬平米，容積率1.2建筑面積26.1萬平米，容積率1.3建面20.88萬平米，容積率0.8建筑面積32.14萬平米，容積率1.16建筑面積46.76萬平米，容積率1.7建筑面積6.85萬平米，容積率0.84建筑面積16.44萬平米，容積率0.83建筑面積31.86萬平米，容積率1.1未來競爭分析——住宅區(qū)域內(nèi)住宅未來面臨激烈競爭,總供應(yīng)量約350萬，未來1-2年市場供應(yīng)充足供應(yīng)量108.17萬平米供應(yīng)量83萬平米建筑面積59萬平米，容積率1.7建筑面積61.3萬平米，容積率1.7供應(yīng)量167.03萬平米土地市場精選課件04號03號10號9號02號本項目120號119號081月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月建筑面積19.7萬平米，容積率1.5建筑面積12.1萬平米，容積率1.3建筑面積43.8萬平米，容積率3.2建筑面積17萬平米，容積率1.2建筑面積7.08萬平米，容積率7.08建筑面積15.62萬平米，容積率0.84未來商業(yè)主要集中在華明示范鎮(zhèn)和空港物流加工區(qū)內(nèi)，項目周邊商業(yè)競爭激烈未來競爭分析——商業(yè)建筑面積40萬平米，容積率3.2建筑面積40萬平米，容積率3.2供應(yīng)量80萬平米(估算）供應(yīng)量48.8萬平米供應(yīng)量22.7萬平米土地市場精選課件從2007年9月至今，伴隨華明新家園和東麗組團的發(fā)展，區(qū)域土地放量顯著，住宅供應(yīng)量約360萬，商業(yè)供應(yīng)量接近200萬；項目未來居住、商業(yè)產(chǎn)品均面臨激烈競爭。由于新家園政策的影響，土地價格走高，居住用地最高突破5000元/平米；未來1-2年內(nèi)商品房供應(yīng)充足,且價格平臺較高；項目土地成本相對較低，對抗市場風(fēng)險能力強?？崭弁恋毓?yīng)主要以工業(yè)、商業(yè)（大型集中商業(yè)和4S汽車店)為主，居住用地較稀缺，但短期內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口增長有限，其對住宅的需求量也有限。土地市場精選課件2項目定位

——我們的價值是什么？從城市功能和發(fā)展的角度，結(jié)合自身的稟賦，挖掘項目在城市中的價值精選課件我們的價值是什么？我們最大的機會是什么？需要從城市功能站位上考慮項目價值，動態(tài)的分析新區(qū)發(fā)展規(guī)律。項目難點判斷站在戰(zhàn)略層面定位本項目優(yōu)質(zhì)戶型與低總價.本項目區(qū)域價值與投資價值.本區(qū)域未來房產(chǎn)市場競爭力的不可忽視.精選課件XX對項目發(fā)展方向的思考本項目優(yōu)質(zhì)戶型與低總價.項目為小型項目，獨棟小戶型公寓。本項目區(qū)域價值與投資價值.精選課件新城市炫動小戶·活力股

城北商圈：處于城北四大商圈中心本體稟賦：獨棟小戶型公寓城市形態(tài)：功能完善、有機循環(huán)的城市重要節(jié)點xx對項目核心價值的理解項目的核心價值綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值核心價值精選課件優(yōu)勢劣勢機會威脅住宅因為城北的歷史問題,大區(qū)域市場會受到影響地塊規(guī)模小，在營銷推廣上難以產(chǎn)生規(guī)模效益周邊項目較多，每個項目都有小戶型物業(yè)出售.直接形成競爭待開發(fā)地塊較多，潛在競爭性項目不容忽視項目產(chǎn)權(quán)四十年問題,容易造成群體抗性.SWOT地形規(guī)整，便于建筑產(chǎn)品規(guī)劃項目近主干道,交通便捷.項目單價總價低.戶型設(shè)計好.項目位四大商圈交叉區(qū)，周邊商戶較多住宅區(qū)多，市場消費潛力大項目地處四大商圈交叉間,其中近荷花池、建材市場商圈,區(qū)域小戶型較少,可以補足這商務(wù)性公寓市場的不足.本區(qū)域多數(shù)項目入市在前，可以借鑒其成功經(jīng)驗項目處于舊城改造區(qū)域，新興商業(yè)將改寫市場格局本項目定位于小戶型精致公寓.其投資價格大于一般住宅,靈活,適用.精選課件基于項目的核心價值，確立項目發(fā)展方向線索泛城城北商圈本體綜合性質(zhì)規(guī)模城北商圈城市發(fā)展價值核心價值商業(yè)人居小盤題材引申項目定位都市--精致小戶型公寓

項目屬性精選課件項目定位從項目的客戶群情況看，本項目客戶群主要先擇過渡性投入及投資性選擇的年輕群體，在推廣上面應(yīng)體現(xiàn)出激情、對未來的一種憧憬、訊息的把握對家的歸屬及社會的認同…等元素,基于以上分析，項目形象定位于時尚、激情、繁華深處。時尚——追求潮流，引領(lǐng)潮流激情——熱情奔放，狂野不羈,認同感繁華深處——燈紅酒綠?紙醉金迷?于繁華深處乃是一種人性本質(zhì)的回歸與寧靜的需求.精選課件住宅三層商業(yè)性裙樓十六層精致小戶型公寓居住定位：城市中心獨棟小戶型公寓，處于四大商圈的交匯功能定位精選課件客戶定位本性客戶群體——于城北工作生活便捷謀求成功的城市白領(lǐng),區(qū)域選擇性強.講究投資性型及過渡性.——借助本區(qū)域經(jīng)濟地位區(qū)位特點，謀求商業(yè)發(fā)展先機的小型公司及房地產(chǎn)市場的投資者.附性客戶群體——五塊石\荷花池\物流中心\建材市場商賈.看好本區(qū)域市場,投資性為主.——本區(qū)域客戶.自行消化.——舊城改造帶來的老城區(qū)拆遷人口精選課件紅?！偁幉呗?/p>

藍海——產(chǎn)品策略紅?！茝V策略藍?！剖鄄呗圆俦P思路：紅海精神藍海戰(zhàn)略面對全天津外環(huán)市場，制定合理的價格策略。產(chǎn)品選擇最具優(yōu)勢的差異化特征，超高性價比。粗放型推廣，爭取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，不放過一個客戶。不同階段推出市場空白產(chǎn)品，減少直面競爭。精選課件區(qū)域市場

價格策略3項目思路之競爭策略

CompetitionStrategy精選課件區(qū)域市場區(qū)域.城北金牛區(qū)項目區(qū)域住宅項目有“富麗錦城”、“富麗花城”、“興元華盛”、“匯融名城”、“芙蓉華庭”、“名人第四城”、“瑞祥御錦”、“陽光80后”等，都處在建過程中.主要競爭對手為“陽光80后”、“名人第四城”。項目名稱項目屬性陽光80后名人第四城項目地址李家沱三友路一環(huán)路北四段北二環(huán)西南交大南門對面物業(yè)形態(tài)精裝小戶型公寓小戶型公寓物業(yè)形態(tài)戶型區(qū)間40—78㎡30--100㎡均價預(yù)計5650元/㎡預(yù)計5200元/㎡總戶數(shù)346戶1000戶車位數(shù)未定298個開盤時間未定未確定銷售情況預(yù)售預(yù)售交房時間2008年底項目現(xiàn)在封頂斷水物管費用未定未定項目簡介地處北一環(huán),交通便捷,周邊配套設(shè)施齊全,地理優(yōu)勢較明顯,整個項目以小戶型為主動,總價低,適合都市年輕白領(lǐng)自住或投資,現(xiàn)接受前期咨詢.項目近成都會展中心及西南交大,交通便捷,該項目集商業(yè)\商務(wù)\小戶型為一體,適合投資.注:因開發(fā)手續(xù)問題,該項目亮相近一年,至今未開盤.開發(fā)商成都前鋒實業(yè)有限公司名人房產(chǎn)精選課件競爭分析區(qū)域.城北金牛區(qū)陽光80后:競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群年齡特征明顯,以年輕白領(lǐng)為主客戶群.從推廣止面沒有看出區(qū)域劃分的情況.整個項目為純小戶型項目,戶型區(qū)間40—78㎡,總戶數(shù)346戶,預(yù)計均價5650元/㎡.廣告推廣色彩以綠色為主色調(diào),色彩鮮明\輕快.競爭項目推廣狀況目前項目為前期咨詢階段,客戶反響較好.因為項目為精裝小戶型,在交房后業(yè)主當(dāng)即可方便入住,省去裝修之煩惱,對于其定位之客戶群很有吸引力.

名人第四城競爭項目客戶群定位及產(chǎn)品定位此樓盤客戶群定位與陽光80后相似.定位語用四個詞進行了推廣:居家/商務(wù)/投資/經(jīng)營.主題推廣語較有代表性的為:”城市上層生活地標,精英人士風(fēng)尚寓所”.競爭項目推廣狀況因為開發(fā)手續(xù)等問題,本項目從亮相至今沒有開盤,前期損失了較多客戶,現(xiàn)階段咨詢?nèi)栽谶M行中,但因為市場所造成的抗性,咨詢情況不是很樂觀.精選課件區(qū)域市場關(guān)鍵結(jié)論價格（元/m2）：（毛坯）

多層、小高5000--6000

主流產(chǎn)品：小高區(qū)域市場市場各物業(yè)類型的均價、主流產(chǎn)品分別為：區(qū)域市場多層、小高層5000600070008000900010000洋房高層精選課件結(jié)論

項目處于次完全競爭性市場，周邊項目較多,但對于本項目同質(zhì)性競爭樓盤僅為陽光80后,市場具有一定的潛力,要使項目價格、地段、區(qū)域、投資價值、區(qū)域潛力等優(yōu)勢突顯,方可成為本區(qū)域物業(yè)投資新亮點.

區(qū)域內(nèi)待開發(fā)地塊較多，勢必在產(chǎn)品定位方面與本案具會有相似之處，是潛在的有力競爭對手。因此，項目的未來競爭環(huán)境不容樂觀。項目商務(wù)經(jīng)濟的區(qū)位特征，決定了本案的最大價值趨向。在商務(wù)配套、VI推廣等方面，必須考慮商務(wù)功能的需求。才能最大可能取得價位的提升。項目地處四大商圈經(jīng)濟交叉區(qū),項目推廣上對于城北的地位;應(yīng)突出的是城北經(jīng)濟地位的穩(wěn)固及區(qū)域發(fā)展之前景,同時應(yīng)淡化的是,城北居住環(huán)境臟、亂、差的歷史影響.區(qū)域.城北金牛區(qū)基于城北.金牛區(qū)的大背景下的本項目所處的地位是什么？精選課件定價定價策略1.根據(jù)市場調(diào)研的結(jié)果，項目區(qū)域內(nèi)競爭性項目僅有陽光80后及名人第四城，因此在項目的價格定位中，采取比較定價法，根據(jù)陽光80后的售價情況，考慮本案40年產(chǎn)權(quán)問題,確定本案的售價范圍。2、競爭項目售價住宅均價：5100元/㎡(清水房)，均價5600元/㎡（精裝修戶型）；3、本案售價范圍的確定住宅：4300～4700元/㎡（清水房）

注：a.在整體運作上，銷售變動采取跟隨跟蹤變動法。根據(jù)陽光80后\名人第四城及本案的實際情況售價變動，進行相應(yīng)的調(diào)整。b.售價調(diào)上采用低調(diào)幅,高調(diào)頻的方法進行價格調(diào)整.精選課件物業(yè)類型定價基準入市價格小高層43004690根據(jù)當(dāng)前市場行情與項目的具體特點，我們建議將小高的基準價格為4300元/m2?？紤]到年增長率和溢價，推算出項目在明年十月入市時的定價如下：

入市價格=基準價格+基準價格×8.5/12×10％+基準價格×2%8.5個月的增長率XX溢價計算依據(jù)：10%年增長率，2%XX溢價定價精選課件建筑、園林、景觀及公共部分內(nèi)容物業(yè)戶型建議配套（小學(xué)、幼兒園、超市）4項目思路之產(chǎn)品策略ProductStrategy產(chǎn)品選最具優(yōu)勢的差異化特征小面積、高性能集約物業(yè)藍?！a(chǎn)品策略精選課件建筑內(nèi)容外立面色彩根據(jù)本項目“時尚、激情、繁華深處”的形象定位，色彩要絢麗，質(zhì)感，具有視覺沖擊力。因此，建議使用墨黑、陽紅、（質(zhì)感、活力）雙色系為主線條，白色等色調(diào)為底色，整體上體現(xiàn)項目的外立面風(fēng)格。外立面建筑元素為了體現(xiàn)項目的青春氣質(zhì)、時尚動感性、視覺沖擊力，在外立面的建筑元素中，建議使用木質(zhì)窗欞、大飄窗、外伸陽臺以及裝飾性建筑元素，讓外立面產(chǎn)生錯落有致，變化多姿的動感；防止外立面帶給消費者呆板、沉悶的感覺。外立面精選課件建筑內(nèi)容

本項目的住宅部分，除了滿足居家功能外，很大程度上需要考慮小型公司的辦公功能。因此，除了通風(fēng)、采光性要求外，在小戶型的空間尺寸上，戶型面積上建議多樣化，滿足不同類型的公司辦公的需求。住宅部分商業(yè)部分于本項目非利潤重點,為利潤增長點,應(yīng)引起重視,在物業(yè)發(fā)展建議方面如下：建議底層使用石材，提升商業(yè)的檔次；采用騎廊，增加商業(yè)部分的檔次感、品質(zhì)感；考慮商業(yè)功能分區(qū)，不同的街面、不同的樓層，商業(yè)經(jīng)營的業(yè)態(tài)不同，在建筑規(guī)劃方面，盡可能提前考慮。根據(jù)商業(yè)部分的規(guī)劃，建議獨體商業(yè)在建筑形式、風(fēng)格上具有獨特性，形成項目的標志性建筑。

商業(yè)部分精選課件園林及景觀內(nèi)容本案的園林面積雖然較小，但也是項目的點睛之筆。建議使用開放式、參與性強的園林規(guī)劃形式。采用喬木、灌木（長綠植物）、植被形成立體園林，具有層次感。同時建議物業(yè)及園林景觀于芙蓉華庭連接非分割.園林規(guī)劃內(nèi)容

本項目商業(yè)為社區(qū)型情景商業(yè)街，因此在景觀的打造上形成亮點，能吸引往來人群的眼球。建議使用雕塑、噴泉、花車等進行整體包裝。其次，每個景觀組團（以街區(qū)為組團）都圍繞一個主題進行包裝，打造成主題式景觀，賦予一定的文化內(nèi)涵，便于項目的后期營銷推廣，形成項目的賣點群。景觀性建筑內(nèi)容精選課件公共內(nèi)容電梯由于項目為小戶型，而且在未來的客戶群中，商務(wù)型人流量較大，建議使用2部以上電梯于項目內(nèi)部左右兩端。因為這兩端是該部分人流最為集中，是項目上下交通組織的樞紐區(qū)域。電梯的功能定位于小戶型的客戶群需求，不包括商業(yè)部分。爬梯根據(jù)項目的建筑規(guī)劃，建議使用3部爬梯，組織三層商業(yè)部分上下交通。不建議使用電動扶梯，因為其成本高，而且維護費用大，實際使用還比較危險。根據(jù)成都市目前使用電動扶梯的情況看，除了大型商場，社區(qū)商業(yè)一般都沒有使用電動扶梯，即使配置了電動扶梯的項目（如東方時代商城、成都花園商業(yè)街、大世界商業(yè)廣場）都處于閑置狀態(tài)。電梯及爬梯

在項目的電梯入口處設(shè)置一個小型的大堂。因為本項目的小戶型客戶群商務(wù)辦公的性質(zhì)較強，因此在電梯入口的大堂包裝上應(yīng)該具有小型寫字樓的標準。層高方面考慮能否挑高，增強項目的品質(zhì)感、檔次感。其次，大堂空間能容納一個前臺、郵件收發(fā)箱、企業(yè)告示牌。墻面使用大理石或者面磚，增強項目的層次感。這也是項目形成賣點的地方之一。大堂精選課件一層贈送小院

二層舒適型平層，部分戶型帶有退層三層、四層增送夾層，三樓上躍四樓下錯五層贈送閣樓和露臺創(chuàng)新戶型建議產(chǎn)品舒適性較高現(xiàn)有市場洋房的絕對升級產(chǎn)品一層二層五層四層三層閣樓夾層戶型洋房戶型精選課件一層贈送地下室、前花園附加值總面積超過平層面積充分體現(xiàn)舒適性、超值性——贈送私家小院面積（㎡）比例建筑面積117.560%贈送面積78.3花園78.340%總可用面積195.8100%多種入戶設(shè)計，生活動線靈活宜人；贈私家庭院，坐擁無限綠意，前花園下沉式設(shè)計，創(chuàng)造情趣空間；私家車庫前院直接入戶，盡顯便捷舒適。戶型增值建議戶型洋房戶型精選課件充分體現(xiàn)舒適性、超值性——頂層送閣樓頂層贈送閣樓和大量室外面積，充分享受陽光，創(chuàng)造完美天際線面積（㎡）比例建筑面積107.652%贈送面積97.9露臺14.748%閣樓83.2總可用面積205.5100%屋頂花園和空中閣樓，空中的私屬庭院，私家養(yǎng)生園；客廳獨具4.2米挑高共享空間，媲美別墅的奢華高度；贈送多處超面寬露臺，陽光美景滋養(yǎng)情趣人生；全明戶型，空間感強烈，享受寬House的軒敞。戶型增值建議戶型洋房戶型精選課件衛(wèi)生間帶凸窗凸窗贈送面積最大化:南北兩側(cè)大面積凸窗，雙向臥室送凸窗，衛(wèi)生間帶凸窗。小高層增值空間無限——雙凸窗的應(yīng)用面積（㎡）比例建筑面積76.074%贈送面積27.4陽臺9.826%露臺10.6花園7.0總計103.4100%贈送入戶花園贈送凸窗贈送露臺贈送凸窗戶型增值建議戶型小高層戶型精選課件可變房可變房大露臺充分體現(xiàn)舒適性、超值性——大露臺/入戶花園/內(nèi)庭院戶型增值建議內(nèi)庭院和陽臺結(jié)合拉大面寬，

跳送內(nèi)庭院和主臥陽臺，建筑面積達120平米，使用率提高30%戶型小高層戶型精選課件滿足業(yè)主最基本生活配套需求商業(yè)商業(yè)以滿足基本生活配套為原則，注重與生態(tài)的結(jié)合；形成建筑與生態(tài)的完美融合。精致的小商鋪空間設(shè)計、落地大玻璃門窗，使小空間具有大感覺。引進大型綜合超市，餐飲、社區(qū)菜市場、社區(qū)診所、美容美發(fā)、便利店、藥店、西點房、干洗店、自助銀行、通訊營業(yè)廳、汽車沖洗美容和其它配套建議精選課件解決小太陽家庭、拆遷戶等客戶后顧之憂，為客戶提供便利；完善生活氛圍及配套的完整展示，增加客戶的購買信心；配置原因幼兒園和小學(xué)解放路路一側(cè)，交通便利，為整個小區(qū)提供方便；距離商業(yè)地塊較近，購物、居家都比較方便；配置位置考慮到本案屬于超大規(guī)模項目，建議配套2000㎡的中大規(guī)模幼兒園和8000㎡的小學(xué)；配置規(guī)模規(guī)劃中大規(guī)模幼兒園和小學(xué)，滿足基本需求配套建議精選課件推廣策略總綱客戶及渠道策略

活動策略

展示策略優(yōu)惠活動

總控5項目思路之推廣策略PromotionStrategy紅?！茝V策略粗放型推廣，爭取一切可行有效的客戶渠道和促銷手段，增強現(xiàn)場殺客能力，不放過一個客戶。精選課件

項目一期核心賣點提煉綜合屬性大盤區(qū)域發(fā)展的城市化價值高性價比的洋房產(chǎn)品精選課件

一年內(nèi)銷售28萬平米住宅，實現(xiàn)銷售額約22億元樹立鵬潤品牌影響力目標營銷上實現(xiàn)目標的機會和優(yōu)勢：1、空港華明知名度高，不存在較大抗性，我們并不“陌生”2、區(qū)域內(nèi)少量項目已經(jīng)入市，我們并不“孤單”3、鵬潤自身的客戶渠道優(yōu)勢和家電行業(yè)背景“有利可圖”精選課件

一年內(nèi)銷售28住宅，實現(xiàn)銷售額約22億元樹立鵬潤品牌影響力目標實現(xiàn)目標的營銷核心問題：Q1、如何吸引到如此眾多的客戶？Q2、如何提高上門量，積累有效客源？Q3、如何制造購買沖動，讓客戶“買單”？精選課件解決問題導(dǎo)向的ABC策略A、打通更廣的客戶渠道，讓項目一夜傾城，無人不曉B、大活動造勢，小活動暖場不斷，看房車拉客，制造更多客戶到達現(xiàn)場的機會C、眼動＋心動＝行動“眼動”——具有震撼效應(yīng)的現(xiàn)場展示“心動”——打動客戶心坎的優(yōu)惠策略“行動”——殺手級銷售團隊，“一個都不能少”Q1、如何吸引到如此眾多的客戶？Q2、如何提高上門量，積累有效客源？Q3、如何制造購買沖動，讓客戶“買單”？精選課件A、打通更廣的客戶渠道，讓項目一夜傾城，無人不曉主題：增強項目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項目造“城”的規(guī)模和功能——“城市，在東邊升起?！倍?lián)動CostumerDatabase短信平臺銷售渠道：鵬潤渠道：天津國美微型展場天津國美客戶渠道常規(guī)渠道：房展會、戶外、報廣、網(wǎng)絡(luò)、短信、電臺、直投等全方位手段應(yīng)用2008年在售樓盤至少將達到9個，可針對本項目開展全市范圍的聯(lián)動。客戶數(shù)據(jù)庫包含進入天津后所有成交/未成客戶信息利用天津的國美門店，設(shè)立項目展位或展架DM派發(fā)口碑傳播：老帶新網(wǎng)上團購優(yōu)惠在項目網(wǎng)站上組織購房團——成家集結(jié)號，拉升項目人氣，口碑傳播精選課件12分片封鎖/強大互動團隊1聯(lián)動2008年，天津代理項目將達到十個也就是說，為您打造一座售樓處時，您擁有的是十座售樓處犀地、天鵝湖、科貿(mào)、假日風(fēng)景、萊因小鎮(zhèn)、花園5座、霞光道五號、陽光尚城、宏城壹號、科研廣場…精選課件12充分利用國美門店，做項目分展場／設(shè)置展架2國美渠道國美微型展廳項目展架精選課件3常規(guī)渠道項目網(wǎng)站網(wǎng)絡(luò)廣告是對線上宣傳的補充。憑借天津焦點、搜房等主流地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)形成的專業(yè)影響力和口碑轉(zhuǎn)播，形成對項目的持續(xù)推廣，利用專欄、軟文及廣告等綜合形式，深度報道項目及時間，形成與客戶的持續(xù)互動。博客的運用報紙廣告報紙廣告市樹立項目形象的必要途徑，也是快速形成項目認知的方式之一。報紙廣告以平面廣告和軟文的形式，樹立項目的新銳形象，并可以快速在目標客戶群中形成對項目的認知?？赏ㄟ^軟文炒作，樹立項目區(qū)域價值感和學(xué)城主題概念。DM/短信效果：直指目標客戶，即時信息簡單有效；成本：直效、低成本，性價比高；時間節(jié)點：配合營銷推廣節(jié)點進行。網(wǎng)絡(luò)廣告戶外精選課件4參展目的：1、提前預(yù)熱蓄勢，樹立產(chǎn)品形象2、建立發(fā)展商品牌3、提高客戶對項目所在區(qū)域的認知程度

要求：外展場配合，銷售人員到位配合：兼顧積累客戶參展08年春交會４-５月參展房交會/春交會注重品牌形象/秋交會產(chǎn)品呈現(xiàn)，促成銷售參展目的：1、擴大項目影響力2、增強前期客戶信心3、通過促銷活動，促成開盤銷售火爆要求：傳達產(chǎn)品的產(chǎn)品性能,提高項目品質(zhì)配合：樣板間和示范區(qū)的完美呈現(xiàn)，有專門的看房車參展08年秋交會９-１０月打造品牌，樹立形象拉動人氣，促成銷售精選課件12老帶新網(wǎng)上購房團——成家集結(jié)號5口碑傳播精選課件B、大活動造勢，小活動暖場不斷，看房車拉客，制造更多客戶到達現(xiàn)場的機會主題：增強項目與城市的聯(lián)系，體現(xiàn)項目造“城”的規(guī)模和功能——“成家總動員”看房車：雙周系列小活動：4班次/天項目戶型偏小，主打婚房，寶寶房，以“成家總動員”為主題舉辦系列小活動，頻率為2周/次，保證充足的客戶上門。大型公關(guān)活動：開盤、盛大節(jié)日組辦大型客戶聯(lián)誼活動精選課件12團隊有能力有經(jīng)驗舉辦千人開盤活動１千人開盤大型公關(guān)活動代理的天津科貿(mào)時代公寓項目前期積累辦卡客戶上千人，2007.12.22號，成功舉辦千人開盤活動?，F(xiàn)場工作人員達70余人，開盤流程嚴密有序，專人專崗，提前演習(xí)，并準備了緊急預(yù)備方案以確保開盤順利進行?？蛇x擇天津地區(qū)廣受喜愛的明星如郭德綱等藝人進行表演精選課件大活動造勢，小活動暖場不斷２系列活動冷餐會飲食節(jié)（中餐、西餐、日式料理、）時尚節(jié)新人秀（集體婚禮，樣板間婚紗攝影，小開盤）超級寶寶秀玫瑰之約父親節(jié)、母親節(jié)、中秋節(jié)、（才藝展）看球（賭球）裝修大賽（2期）瞧我們這一家大型活動雙周系列活動（認購活動）圣誕ＰＡＲＴＹ樣板間ＯＰＥＮＤＡＹ大型公關(guān)活動，郭德剛精選課件C、眼動＋心動＝行動“眼動”——具有震撼效應(yīng)的現(xiàn)場展示“心動”——打動客戶心坎的優(yōu)惠策略“行動”——殺手級銷售團隊，“一個都不能少”“眼動”：“行動”：超大售樓處主題樣板間銷售管理，配備成熟銷售人員，提升“殺客能力”“心動”：購房即送家電抽獎：百分百中獎特殊人群優(yōu)惠精選課件現(xiàn)代歐式風(fēng)格裝修——簡約、現(xiàn)代、宏大、視覺沖擊新亞簡約風(fēng)格的吧臺及接待區(qū)新亞主義裝置——接待臺南洋風(fēng)格洽談區(qū)——私密銷售中心展示區(qū)及銷售中心住宅地塊商業(yè)地塊精選課件充分展示項目的核心賣點，功能布局完善合理主題展示區(qū)洽談區(qū)接待區(qū)吧臺區(qū)辦公區(qū)規(guī)劃展示區(qū)樣板間影音區(qū)500平米300平米200平米100平米200平米200平米500平米合計2100平米區(qū)域沙盤、縮微地鐵模型４間樣板間新加坡風(fēng)格家具、裝置項目及鵬潤品牌影片現(xiàn)場策劃銷售、物業(yè)辦公品牌、項目展示區(qū)100平米項目沙盤、模型銷售中心精選課件用餐具、燈具等豐富細節(jié)，暗示主人公的細膩男主角=軟件工程師/女主角=策劃師一切布局以圍繞兩人親密享受為前提一切細節(jié)均被放大,距離感幾不存在親密不分離卻又相互獨立,有各自獨立的工作和愛好追求實際的同時，關(guān)注小細節(jié)的裝點和情趣婚房系列：戀戀紅塵PINKY現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件單身系列：藍調(diào)Blues主角：業(yè)余攝影玩家、旅游愛好者沒事就外出旅游，有事就欣賞自己的攝影作品，干凈清爽的家滌蕩了心靈，音樂讓內(nèi)心更純粹現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件講故事——浪漫小空間洋房家庭系列——主角：優(yōu)雅溫柔的媽媽，事業(yè)有成的爸爸，念大學(xué)的女兒物件的檔次體現(xiàn)家庭的經(jīng)濟基礎(chǔ)和品位現(xiàn)代歐式主題樣板間精選課件優(yōu)惠活動制造更多的購買沖動“心動”策略：

購房即送家電——每戶送價值1.5~2萬元家電（空調(diào)、洗衣機、冰箱、熱水器、灶具）

抽獎活動——百分百中獎，獎品為筆記本電腦、液晶電視、榨汁機、加濕器、無繩電話、電飯煲、反點、免１年物業(yè)費等等）

優(yōu)惠政策憑結(jié)婚證優(yōu)惠奧運寶寶優(yōu)惠211大學(xué)錄取通知書優(yōu)惠金婚優(yōu)惠精選課件設(shè)置專人專崗，每個環(huán)節(jié)均有工作人員指引陪同，確保服務(wù)質(zhì)量，同時避免流失客戶；客戶意向及時匯總給到銷售人員，以利于及時對客戶進行引導(dǎo)，避免房號沖突。銷售管理，配備成熟銷售人員，提升“殺客能力”殺手團隊精選課件橫空出世：進行強有力的立體媒體組合，對市場進行轟炸，短期內(nèi)營造轟動效應(yīng)，占領(lǐng)市場主流項目地位，短期內(nèi)聚集人氣強勢形象：高舉高打，需要建立強勢的第一意象，借品牌發(fā)展商及政府力度進行片區(qū)炒作，建立天津首席大盤氣勢。優(yōu)勢兵力：區(qū)域價值是項目區(qū)別于其他項目的差異化優(yōu)勢，充分利用這一利器作為形象導(dǎo)入的突破點，建立高度主流陣地：通過主流房地產(chǎn)宣傳陣地快速樹立市場形象，短期內(nèi)為開盤蓄積大量客戶政府公信開盤前舉行產(chǎn)品推介暨區(qū)域發(fā)展論壇新聞發(fā)布會，建筑政府公信力，增加客戶對區(qū)域的認可度08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-3.3：市場預(yù)熱精選課件主要動作：建立項目VI系統(tǒng)軟文發(fā)布業(yè)內(nèi)炒作奠基剪彩儀式聯(lián)合政府、發(fā)展商，舉辦城市發(fā)展論壇

08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/113.1-4.15：市場預(yù)熱軟文公關(guān)——城市，在東邊升起東麗區(qū)公關(guān)在前，廣告在后精選課件主流媒體全面滲透，立體組合宣傳，保證目標受眾群體每天有五次機會接觸到項目的信息主流報紙，全面覆蓋，如：今晚報、每日新報、假日100等；天津房地產(chǎn)門戶網(wǎng)站，首頁首屏頂部旗幟、文字鏈，新聞中心文字鏈（用于考察團活動報道）；房產(chǎn)頻道首屏通欄。新聞性事件報道；項目網(wǎng)站；交通廣播：每天12次滾動播出短信群發(fā)直投遞戶外高炮今晚報08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/114.1-4.27：市場預(yù)熱媒體全線出擊,戶外封鎖一夜傾城扼守要道、趕盡殺絕－日常生活,無處不在精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11春交首次亮相，一鳴驚人最佳展位、宏大亮相主要動作：銷售團隊組建房展會亮相鵬潤品牌發(fā)布會4.28-5.30：市場預(yù)熱精選課件

大面積的、個性化的形象墻展示是對消費者多層滲透的一部分，同時可以吸引“眼球”，擴大項目影響力。工地圍擋、形象墻、導(dǎo)示系統(tǒng)

布置原則：風(fēng)格統(tǒng)一，讓導(dǎo)示成為文化傳遞的符號，是格調(diào)的反映。08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/116.1-8.15：市場預(yù)熱精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/118.16-1.24：第一強銷期開盤引擎：以開盤大型公關(guān)活動為引擎，快速引爆，形成熱銷，可考慮明星演唱會等大眾喜聞樂見的形式內(nèi)部資源：通過聯(lián)動客戶進行推介，通過給與老客戶一定形式回饋的方法，鼓勵他們多推薦新客戶，通過他們進行口碑傳播。抽獎+贈送：所有認購客戶均贈送體驗式消費卡；購房即送家電。并定期舉行抽獎和返點活動，營造現(xiàn)場火爆氣氛。脈沖式價值提升：對有意向但還在觀望、或已排號、已認購但還未下定決心的客戶，通過定期暖場活動等，不斷提升項目的價值，強化客戶信心。精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11發(fā)布內(nèi)容：區(qū)域發(fā)展前景；開發(fā)理念、中長期規(guī)劃等；產(chǎn)品設(shè)計理念；園林設(shè)計風(fēng)格；運作方式：五星級酒店，邀請人——主流媒體；業(yè)主及誠意客戶；業(yè)內(nèi)及相關(guān)合作單位人士；8.15-8.19：第一強銷期產(chǎn)品發(fā)布會——低密度社區(qū)、超高性能、更多附加值精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1111月17日售樓處正式開放，接替臨時售樓處接受客戶登記開盤預(yù)熱，項目全面展示必備區(qū)域沙盤8.20-9.30：第一強銷期售樓處、樣板間OPENDAY——新生活體驗日精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11看樓專車/住戶專車鑒于項目位置較為偏僻陌生，在繁華地區(qū)設(shè)立定時看樓車，方便客戶看房，同時利用往來頻繁的車體廣告作為宣傳8.20-9.26第一強銷期看房班車啟動——4班次/天開通看樓專線，任意地區(qū)均可直達精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11活動時間：一次開盤08.9.27二次開盤08.12.14活動目的：制造首批開盤火爆場面，引起市場轟動，同時通過大型活動造勢，擴大項目影響力和知名度。優(yōu)惠措施：現(xiàn)場抽取大獎，一等獎五名，馬爾代夫7日游可選擇天津地區(qū)廣受喜愛的那英、孫楠、郭德綱等藝人進行表演千人開盤大型公關(guān)活動9.27-12.14第一強銷期大型公關(guān)活動精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/1112.15-02.15第一強銷期成家總動員系列暖場活動圣誕Party元旦Party情人節(jié)活動——

結(jié)婚證優(yōu)惠活動玫瑰之約活動目的：意向客戶轉(zhuǎn)化，新積累客戶篩選感動愛人心的12個瞬間精選課件推廣主題——城市，在東邊矗立前提：經(jīng)過半年的媒體轟炸，市場對項目已較為熟悉，形象和主要賣點較充分傳遞策略：價值展示：依靠突破常規(guī)和超越目前市場現(xiàn)狀的現(xiàn)場展示來提升價值，強化客戶信心活動營銷：持續(xù)進行客戶暖場和渠道活動，不斷制造新的熱點持續(xù)升溫：繼續(xù)進行強有力的立體媒體轟炸08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強銷期精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強銷期推廣主題——城市，在東邊矗立09年春交會——主打項目小高產(chǎn)品成家總動員系列暖場活動婦女節(jié)青年節(jié)父親節(jié)母親節(jié)兒童節(jié)推出各種優(yōu)惠政策活動時間：09/5/9活動目的：第三次開盤選房，營造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲備新客戶精選課件設(shè)置原則：醒目、顯眼，標明項目名稱和電話樓體條幅主要設(shè)置于地塊東側(cè)08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/112.16-6.31：第二強銷期樓體條幅精選課件08/3市場預(yù)熱期第一強銷期第二強銷期第三強銷期7.01-9.30：第三強銷期08/508/708/908/1109/109/309/509/709/909/11推廣主題——城市，在東邊沸騰活動時間：09/8/23活動目的：第四次開盤選房，營造緊迫感，消化前期積累客戶，并繼續(xù)儲備新客戶精選課件營銷組織總控圖營銷節(jié)點蓄勢期市場預(yù)熱期一次強銷期二次強銷期宣傳推廣銷售目標關(guān)鍵工作1、銷售人員培訓(xùn)到位2、全盤工作統(tǒng)籌安排3、春交會參展準備1、示