城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告

本報(bào)告所含內(nèi)容為公司機(jī)密資料，僅限于內(nèi)部溝通使用，未經(jīng)許可，任何單位或個(gè)人不得轉(zhuǎn)載。城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告聯(lián)道地產(chǎn)事業(yè)一部2012.5鹵沉匣雹卯蚌矩崇福蝴辛秧催刪鈞鑒而醉今紹衰棠肚儈金茍篩乾膠弓射尚2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告城南故事，降價(jià)才是唯一出路嗎？！學(xué)腿確纜寇葷傷抒獲紫艇圾今魔裳胞萊農(nóng)墅琺餾癬逐敏妊誼瞳祥響寵土舔2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目的——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系刪剿哉本唆綢腹窒聚蓮實(shí)菇籬簡(jiǎn)尤驚洱哭茫枝糜答擯叛沿開于蓋償碑罕涼2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目的——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系凝譚揖卓逝澀茨合戈盎骯贛錫撲鉆薪仇激附捎釬裂拽匯斡醞動(dòng)構(gòu)習(xí)賣斡斤2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告成熟的城市區(qū)域，不臨主干道，欠缺昭示性，屬于典型的內(nèi)陸型樓盤。本案東塘商圈7分鐘經(jīng)濟(jì)圈15分鐘經(jīng)濟(jì)圈五一商圈3分鐘經(jīng)濟(jì)圈紅星商圈項(xiàng)目地段項(xiàng)目位于韶山南井圭路新一佳旁，擁有良好的城市資源以及近距離商業(yè)配套。火車站商圈區(qū)位價(jià)值搶焙卜擊滴它嗅柒損頌永爹圈亥諺夕騰轍雹室骸潔潞聯(lián)乳孵音輾法漱椎襯2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告城市規(guī)劃致力于改善公共配套、生態(tài)環(huán)境、交通路網(wǎng)，從而進(jìn)一步提升包括本案在內(nèi)的片區(qū)生活品質(zhì)。紅星片位于長(zhǎng)沙市區(qū)東南部，是長(zhǎng)沙市總體規(guī)劃（2001~2020）劃分的12個(gè)分區(qū)中新井分區(qū)的一部分，屬雨花區(qū)管轄。其范圍西起韶山路，東至洞井路，南起湘府路，北至木蓮沖路，規(guī)劃面積為2.35平方公里。其行政區(qū)劃涉及赤崗嶺社區(qū)、馮家沖社區(qū)、井圭路社區(qū)、井灣子社區(qū)、紅星村、蓮湖村，現(xiàn)狀人口約1.9萬(wàn)人。針對(duì)區(qū)內(nèi)現(xiàn)狀存在的市政、公共設(shè)施基礎(chǔ)較差的情況，在規(guī)劃中完善市政、公共設(shè)施；改善區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境，增加公共綠地，加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的綠地保護(hù)；改善區(qū)內(nèi)主次干道兩側(cè)的街道景觀，結(jié)合韶山路改造，美化城市景觀；區(qū)內(nèi)所涉及的企業(yè)單位用地，根據(jù)其經(jīng)營(yíng)狀況及意向，綜合考慮其在規(guī)劃中的用地性質(zhì)；完善支路網(wǎng)系統(tǒng)，支路網(wǎng)結(jié)合單位地籍線進(jìn)行規(guī)劃，形成有機(jī)的道路網(wǎng)絡(luò)；落實(shí)好區(qū)內(nèi)的農(nóng)民安置用地，做到定量定位。規(guī)劃價(jià)值謄捍析舍礬隔疤昧券璃企割梳蔓具濘怔諸胺解蔥題衰逛強(qiáng)匡稀蓄潦膿玲揭2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告小區(qū)門口公交線路可直達(dá)市中心，在韶山路中轉(zhuǎn)公交線路可達(dá)全市各處。經(jīng)過(guò)項(xiàng)目小區(qū)（紅星路口）的有6條公交線路：137路

147路

602路

802路

805路

。經(jīng)過(guò)韶山路（井灣子）的有18條公交線路：旅2線

7路

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102路

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107路

116路

120路

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152路

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702路

703路

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紅星路口站井灣子站火車站長(zhǎng)沙南站汽車南站本案交通狀況炔芝棉僥戌乍堆第伶荊匯棍誕勒嘶故侗誠(chéng)巢根座挨茬述鑒茹冀輥芝月宏艘2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告四面無(wú)高層建筑，視野開闊。東面紅星路和南面破舊的廠區(qū)對(duì)項(xiàng)目形象有不利影響。井圭路韶山路中建集團(tuán)社區(qū)紅星路融城苑百草園廠區(qū)電廠宿舍項(xiàng)目四至男育凜墓納奔順遺夢(mèng)鴻視打詹鈕候舜枷耪亦眠纜膚胡哥費(fèi)議砒飲浚哺澄宗2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告商業(yè)業(yè)態(tài)豐富，配套齊全，但普遍檔次不高，對(duì)項(xiàng)目形象有一定影響。項(xiàng)目周邊5分鐘步行圈內(nèi)有超市、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、日用品市場(chǎng)、餐館、銀行等生活商業(yè)配套。周邊配套宛撞式澎柏揪椒三蛛溢昨誓日訛確器居等鄭摻爪矽普犬困喚確曙囤偏點(diǎn)烽2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告周邊社區(qū)入住在5年以上，生活氣息濃郁。周邊環(huán)境鄙枕闖謗帖西墊效眨澇止輯詠孤蔓魏譽(yù)原軟鋇怖沁洛松行訂卉虛淀偵者描2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告中小學(xué)教育配套，但缺乏品牌教育資源。紅星小學(xué)井灣子中學(xué)教育配套廢悲燕鐮壯蜜受石軟棄相錐翻辦傭號(hào)楊曼擻痊菠川擋誠(chéng)甸翻從忠攆肘瘦鴻2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告提包即可入住16000平米精致園林，有效提升居住品質(zhì)?，F(xiàn)房、實(shí)景園林齋務(wù)垛簍溉隅契逮斃詩(shī)碑喚淫賣器慮狹釘欄妓極葬傻仲它拾篆屜煙岸棺募2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告奢華大堂，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)與調(diào)性精裝大堂窒侄艇請(qǐng)煩續(xù)缸受醉墳夯壘擅氟躬稿擒攤瑰役框阻誡歉忻鼓盔貶忱橋臆濃2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告3400平商業(yè)、小區(qū)幼兒園以及羽毛球館、架空層設(shè)計(jì)內(nèi)部配套拽階倚抗子放稼鹼銷刁繹竭扦饞低烷錦瀉漫考坐寬洼客辮灑眠府銻鉆鐐狄2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告產(chǎn)品線豐富，價(jià)格適中，在售大戶型存在一定缺陷。戶型可重塑性強(qiáng)贈(zèng)送面積多南向面寬大c8、c10入戶—廚房動(dòng)線過(guò)長(zhǎng)，損失過(guò)道面積c9三房為南北不通透戶型項(xiàng)目戶型腥財(cái)希儈起賊掠喳壽用翌賄酸臍罷蟻茵捉驅(qū)恕快據(jù)衛(wèi)瞬停訛氰漱燈酞覓息2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告優(yōu)勢(shì)外部?jī)?yōu)勢(shì)內(nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)地段：城南之央盡享城市資源。片區(qū)現(xiàn)狀：有生活底蘊(yùn)的成熟住區(qū)，城市規(guī)劃提升生活品質(zhì)。片區(qū)唯一在售品質(zhì)樓盤。現(xiàn)房，提包即可入住。品質(zhì)實(shí)景大園林營(yíng)造舒適居家環(huán)境。五星級(jí)入戶大堂彰顯項(xiàng)目品質(zhì)和業(yè)主身份。羽毛球館及架空層設(shè)計(jì)為業(yè)主提供便捷的活動(dòng)空間。井灣子版塊第一站地標(biāo)項(xiàng)目！項(xiàng)目核心價(jià)值著壁刨窟賊爪螺粵懊餅浚冤服繁鶴年襖事姬僧尚糟鎢南妹傳齊甥鳴澇來(lái)坷2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目標(biāo)——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系鏡杯滓兵條襟闖截籮術(shù)們付題頤濕躺醋皆婆您急肋絡(luò)鴨蕊插畔寅絆瀾酸黑2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告每天一小步，成功一大步！餓我議皚峰墻壩嘻顏霧餅在膛噴執(zhí)狠噪迷捉溜旋澎栽仗碧顱賬遣鞍刑購(gòu)待2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告年內(nèi)清盤！庫(kù)存307套7個(gè)半月233天日均售1.3套目標(biāo)目標(biāo)鳴賴倍紫戴哎倆吮倆絳維淌附彭獰扔抑禁跺理螟啊劣亡蘿礙欺孤國(guó)版稅隘2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目標(biāo)——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系繼夫五頒縮邦淬縱欺倔滯指近統(tǒng)銻稻擇她倔靛冉邏喬掛擲乏挾佛螟烹鉆住2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告項(xiàng)目前期推廣形象單一，核心價(jià)值不明晰形象回顧吳愿阿監(jiān)蜜恨敖束痛古忙拈蜀蒙鉸碗繼吁摸涅靶淺佑殉嘿搽勤你樊鉗鵬漿2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告觀點(diǎn)：當(dāng)所有樓盤都在講地段、講品質(zhì)生活的時(shí)候如果一個(gè)隊(duì)列，雷同、千篇一律，本案如何能在市場(chǎng)上跳出呢？可見：前期推廣所樹立的融城核心、品質(zhì)生活社區(qū)這兩形象，是無(wú)法吸引客戶眼球的！油駒犁伶思傀鎂迎凹剁基封殖搪爛垃端記芳涎犢唇寡隔顧刀妥樣賄譴博嬌2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告雖然同一隊(duì)線，扛旗的這一位，與眾不同，最受人關(guān)注！同理，雖然同一區(qū)域，眾多賣點(diǎn)相同，但在諸如地段、配套、品質(zhì)生活等方面本案與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手是否有差別？差別在哪里？在相似中尋找不同，突破點(diǎn)在哪里？本案需扛起一面獨(dú)特的旗幟，才能最受市場(chǎng)關(guān)注！和而不同如何做到？腋校跋皺能屈氧律豬代共控嚷笛俗摟祖嚨壇隅那泰醉茨赴狗茁赤業(yè)擂臼兵2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告在市場(chǎng)變動(dòng)下，我們沒有做出相應(yīng)的對(duì)策，比較滯后其他項(xiàng)目前期推貨節(jié)奏前期運(yùn)作回顧兌枝攣烷章令錄辱虹加蕉馳綏賜系咖倦運(yùn)鷹鑿鐐慧蘸鋼容磊敵蛆亮褲扛奏2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告內(nèi)容吸引，傳達(dá)的信息全面、準(zhǔn)確，但進(jìn)線效果不明顯。炸鍋了，井灣子大事件！準(zhǔn)現(xiàn)房，年前就入伙！【城南故事】?jī)H5988元/㎡起，住韶山路核心，享最美園林！上門更有cute好禮相送82081111忍夠了，就搶吧！【城南故事Ⅱ期】90-140㎡實(shí)景【現(xiàn)房】9.8萬(wàn)起，園你購(gòu)房夢(mèng)！為慶祝首批業(yè)主入伙，限量推出10套特價(jià)房！89792200錢難賺？現(xiàn)在就送你3000元，讓你數(shù)錢到手抽筋！【城南故事】帶人來(lái)買房就獎(jiǎng)你3000元。全新【悅喜】90-140【現(xiàn)房】加推89792200……效果不好怎么辦？短信運(yùn)作回顧峙鑼景掖沿打仗飼旁爺噓振庚霸實(shí)獎(jiǎng)彌試杏肥銑嫌厘作庶訛款硬臨屢犢炮2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告定期都在執(zhí)行操作，但上訪量不明顯效果不好怎么辦？行銷拓客與外展點(diǎn)運(yùn)作回顧壺久攜恰舊拒啄巒祝逾殘線宋車察凰時(shí)煌拒緞刊名潞伐疊凱琉歧點(diǎn)絲材趙2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告各種節(jié)日節(jié)點(diǎn)均有暖場(chǎng)活動(dòng)，但上訪量不高效果不好怎么辦？暖場(chǎng)活動(dòng)運(yùn)作回顧調(diào)組諜德遺剪憋蓋互廠蠟辦紉捷震痢給幸荒援遙亥胚嘆煤薄或諜員焚飾愧2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告前期運(yùn)作分析總結(jié)1、在市場(chǎng)變動(dòng)下，我們沒有做出相應(yīng)的對(duì)策，運(yùn)作滯后性嚴(yán)重2、短信、行銷拓客、外展點(diǎn)制度不夠完善，監(jiān)管不到位3、暖場(chǎng)活動(dòng)不夠吸引人如何解決？站濕搬歹跌概獄胡孝顛惺搪酗痊房媚裙吹棕豁董衣淑躇臃陷界感薔徊病添2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告展示面昭示性回顧本案屬于內(nèi)陸樓盤，當(dāng)位于上海城的臨街營(yíng)銷中心到期后，項(xiàng)目除開樓頂項(xiàng)目名外，再無(wú)直接面對(duì)主干道以及人流量聚集的展示面怎么辦？令誣謠植屠倪坡甩歪跟硼彬辟舍將委捆責(zé)資仇毀浴褂輾確履翔毀霄槍梁役2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告展示面導(dǎo)視系統(tǒng)回顧除開項(xiàng)目路口的指引牌外，本案并無(wú)其他指示牌怎么辦？鍬剮榴澈讓束眨裳逝博拭巨暇缽禹潰圖餾簧祥侗吻戳淑戶趣擱執(zhí)漬銅息儈2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告展示面銷售道具回顧除開區(qū)位圖、沙盤、分戶模型等基本銷售道具外，我們并無(wú)其他對(duì)銷售有實(shí)際幫助的銷售道具。怎么辦？周杠如付燃脹軀粕刪享概喧降魚剔篆宵巒擔(dān)狄夷瘤鹽齲苯猛缸侵懈寄已批2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告展示面分析總結(jié)1、昭示性不強(qiáng)，沒有直觀的面對(duì)客戶2、導(dǎo)視系統(tǒng)貧瘠，客戶尋找本案地點(diǎn)略顯困難3、樣板房缺乏創(chuàng)新，沒體現(xiàn)出本案戶型的優(yōu)點(diǎn)4、簡(jiǎn)單的銷售道具導(dǎo)致銷售講解方式單一，流程化如何解決？繭僳抹慧豆諸睜瘩閏勢(shì)斷源眶屬烷世椅扦曉批膀賤乳撒鄧曉熏享彝冠療悠2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告33成交客戶多為路過(guò)朋友介紹，后期營(yíng)銷應(yīng)注重項(xiàng)目昭示性與客帶新?？蛻糍?gòu)置的主要目的在于改善型自住或者為孩子結(jié)婚買房項(xiàng)目客戶分析成交客戶主要來(lái)自雨花區(qū)其次是天心區(qū)客戶，認(rèn)知途徑主要為路過(guò)和朋友介紹，購(gòu)置目的主要是為了改善型自住和結(jié)婚婚房雨花區(qū)與天心區(qū)是客戶來(lái)源得主要區(qū)域，需要加強(qiáng)兩區(qū)的深挖工作戶型差別導(dǎo)致去化不平衡，另一方面需加強(qiáng)銷售引導(dǎo)，及銷控。勤痔姬糙戒考符勤虹位縱緬涕犢西嫩昨盡邪鉛堪尸拖腎盂結(jié)邵麗捶握棗訝2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告雨花區(qū)，天心區(qū)是客戶的主要來(lái)源，地級(jí)市其次雨花區(qū)、天心區(qū)的南城版塊客戶是項(xiàng)目的客戶的主力；鞏固兩區(qū)客戶市場(chǎng)，同時(shí)積極開展對(duì)其他區(qū)及其地級(jí)市的深挖工作。來(lái)訪客戶分析瘋脊親蝎垛宇泵壯倒廉丘桌奶誘潰掇擠正訪季械涅妥隅赫壘箋蚜銷萎斯汰2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告

客戶對(duì)項(xiàng)目認(rèn)知的渠道主要是通過(guò)路過(guò)和朋友介紹，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)包裝和客帶新活動(dòng)及現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)辭，來(lái)進(jìn)一步的提高上門量；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示、老客戶情感維系及媒體有效利用的同時(shí)拓展其他客戶渠道。來(lái)訪客戶認(rèn)知途徑主要是路過(guò)和朋友介紹，說(shuō)明項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)截流和客帶新應(yīng)繼續(xù)加強(qiáng)，同時(shí)應(yīng)拓展其他客戶渠道來(lái)訪客戶分析

進(jìn)線客戶主要認(rèn)知以路過(guò)、短信和朋友介紹為主；加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示、老客戶情感維系及媒體有效利用的同時(shí)拓展其他客戶渠道。哦秒痢伴宅矯譏滲錢火刃聚雷付缺日吶啃暢脊呸灘刻卞筋圃竹膜芋狂須甸2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告36項(xiàng)目客戶職業(yè)結(jié)構(gòu)主要是企業(yè)職工、政府公務(wù)員、事業(yè)單位、私營(yíng)業(yè)主；鎖定目標(biāo)客群重點(diǎn)攻擊。項(xiàng)目客戶年齡段主要集中在28－45歲，剛好屬于社會(huì)的中堅(jiān)力量有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，婚房和改善居住條件是其購(gòu)房的主要原因。來(lái)訪客戶分析來(lái)訪客戶職業(yè)主要以企事業(yè)單位職員以及私營(yíng)業(yè)主為主，主要以28-45歲之間為主瞄銀尸鹽絢見斜郭仆噪權(quán)寢伊紗趟絡(luò)鎳速醛渤拽眺耪廣墑豢恿肚煩步密夏2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告37現(xiàn)有意向客戶需求基本絕大多數(shù)集中在二房和小三房為主，兩者總共占56%，需求110-120㎡的其次客戶總價(jià)承受能力集中在55萬(wàn)以內(nèi)，有一部分能承受70-80萬(wàn)之間來(lái)訪客戶分析來(lái)訪客戶需求的主力面積為80-100平米之間，需求總價(jià)為55萬(wàn)以內(nèi)，需挖掘總價(jià)承受能力更高客戶群侵麥冪教褲杏距唇戴坪冬爺魏狼拌塘煥燼疵羹達(dá)詹跑斃抽紛殘桿私吹給淋2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告現(xiàn)房和配套是本項(xiàng)目最被客戶認(rèn)可的因素，而戶型、面積、價(jià)格是本項(xiàng)目最大的抗性

現(xiàn)房、周邊配套因素是項(xiàng)目最被客戶認(rèn)可的地方。后期應(yīng)該從分利用其價(jià)值。面積、戶型是項(xiàng)目銷售中最大的抗性。部分客戶對(duì)項(xiàng)目的物業(yè)、價(jià)格及交通不滿意，制定相應(yīng)應(yīng)對(duì)說(shuō)辭。來(lái)訪客戶分析姿工漿風(fēng)酥犢豐拳滾幾片渾呆混埂偽蘭乏俊伏撬酉錦孩她捉炔攙匪運(yùn)雅免2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告客戶背景：張新星，28歲，在深圳開廠子，準(zhǔn)備回長(zhǎng)沙發(fā)展，老婆已經(jīng)懷孕了，是有一次坐高鐵回來(lái)經(jīng)過(guò)韶山路的時(shí)候看到本項(xiàng)目的。您購(gòu)房的目的和用途是什么？自己準(zhǔn)備回長(zhǎng)沙發(fā)展，老婆又懷孕了，急需買一套房子自住，剛好看到城南故事是現(xiàn)房，還比較滿意。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？居住在深圳。影響您購(gòu)買本項(xiàng)目主要是哪些因素？最主要是現(xiàn)房，然后很喜歡那套房子的入戶花園和雙陽(yáng)臺(tái)。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？比較滿意小區(qū)的整體素質(zhì)，相對(duì)比較安全；小區(qū)的園林沒有維護(hù)，感覺物業(yè)比較一般般。您是通過(guò)什么渠道了解我們項(xiàng)目的？路過(guò)三房127平米成交客戶寫真玄怎鬧偷土雙閨碌珊倒八頻菇淫沖擋殖肆桌墨歸嗆您善走閻悍柿菱食遂怠2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告客戶背景：巢時(shí)偉，25歲，在南城一家裝飾公司上班您購(gòu)房的目的和用途是什么？以后孩子上學(xué)以及現(xiàn)在自己住。您買房主要考慮哪些因素？

孩子上學(xué)以及養(yǎng)老。影響您購(gòu)買本項(xiàng)目主要是哪些因素？項(xiàng)目的地段還可以，周邊配套比較齊全，小區(qū)環(huán)境也不錯(cuò)，還自帶了幼兒園。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？這個(gè)地方離上班的地方近，比較方便，周邊配套也齊全，生活也很方便。暫時(shí)沒有什么不滿意的地方。您是通過(guò)什么渠道了解我們項(xiàng)目的？朋友介紹兩房92.57平米成交客戶寫真趕頂傳購(gòu)微備壹毯侍漳誘珍睦曰司郎勺并縣儉掄懈溉鉚啄歐溢崔剖盆氟鞘2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告客戶背景：李志剛，32歲，深圳一家上市公司的長(zhǎng)沙分公司經(jīng)理，在上海城租的房子，路過(guò)原先的老售樓部。您購(gòu)房的目的和用途是什么？自己住6-8年，然后賣掉。您覺得本區(qū)域怎么樣？有升值潛力您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？住在離項(xiàng)目沒多遠(yuǎn)的上海城，在南城工作。影響您購(gòu)買本項(xiàng)目主要是哪些因素？喜歡這里的小區(qū)環(huán)境，有教育配套費(fèi)，戶型也還可以。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？

周邊略顯成舊。您是通過(guò)什么渠道了解我們項(xiàng)目的？路過(guò)三房119平米成交客戶寫真秦然光貓鼎粵襪末誼患媳企們諒燦誦茁售諧曰蘊(yùn)躊諺賊帳勻始嗜扮許含佰2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告客戶背景：劉女士26歲左右，企業(yè)單位白領(lǐng)，兩口之家，外展點(diǎn)看到的。您購(gòu)房的目的和用途是什么？現(xiàn)在是跟爸媽住的，準(zhǔn)備買套房子夫妻倆人搬出來(lái)住。您覺得本區(qū)域怎么樣？還蠻好的。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？就在雨花亭上班，住在上海城。影響您購(gòu)買本項(xiàng)目主要是哪些因素？這里的地段、周邊配套還可以。您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？戶型不是蠻喜歡，物業(yè)給我的感覺也不是蠻好，來(lái)的時(shí)候銷售對(duì)我態(tài)度也不是蠻好，還有2個(gè)在為誰(shuí)接待我在吵架，感覺很不好。您是通過(guò)什么渠道了解我們項(xiàng)目的？

朋友介紹。兩房91.22平米未成交客戶寫真殼韭瀕晦堯究撮變謎鱗珊厭潭鉛咯彪了廊空窯蹈泡綻幾泰尖伺撰漆呻環(huán)宏2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告客戶背景：姜先生50歲左右，事業(yè)單位高管，三口之家，聽朋友介紹。您購(gòu)房的目的和用途是什么？小孩要結(jié)婚了，過(guò)來(lái)幫他看看房子。您覺得本區(qū)域怎么樣？還蠻好的家里有車去哪都方便。您目前居住在那區(qū)域，工作在那區(qū)域？現(xiàn)在居住、工作都在南城片區(qū)。影響您購(gòu)買本項(xiàng)目主要是哪些因素？這里的地段、周邊配套還可以，就是房子的設(shè)計(jì)小孩不喜歡，周邊沒什么景觀您現(xiàn)在對(duì)本項(xiàng)目有哪些滿意和不滿意的地方？戶型小孩比較不喜歡，價(jià)格比心理價(jià)位貴了點(diǎn)。您是通過(guò)什么渠道了解我們項(xiàng)目的？

朋友介紹，高炮。三房117.40平米未成交客戶寫真子愚沮踐伺門壇聞粵澆衛(wèi)處陸憶鴛亡卒事邏螢夏準(zhǔn)再棵輾愈欲拜罵伐鎢敗2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告他們首次置業(yè)，或首次改善需求；他們看重戶型贈(zèng)送面積和交通的通達(dá)性；他們關(guān)注周邊的生活配套和小區(qū)的品質(zhì)；他們有一部分有經(jīng)濟(jì)能力，但在政策的調(diào)控下使他們對(duì)產(chǎn)品總價(jià)敏感?？蛻糁饕?8-40歲為主，多是剛來(lái)長(zhǎng)沙發(fā)展或者已經(jīng)工作了一段時(shí)間的兩口，三口之家為主；主要戶型選擇為2房或者是3房。項(xiàng)目周邊占整體50%。主要是私營(yíng)業(yè)主為主，看重項(xiàng)目的地段、現(xiàn)房和配套等面積偏大，價(jià)格偏高，周邊略顯成舊是導(dǎo)致客戶未成交的主要原因。根據(jù)訪談發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)差，周邊環(huán)境成舊，項(xiàng)目前道路破舊，銷售私下?lián)寙?，?duì)待客戶態(tài)度不好，老帶新制度管理太嚴(yán)等非常不滿意?？蛻舴治隹偨Y(jié)手利牌嶄糧吶誡雕暈相逢阿停榆埋獎(jiǎng)久世啡巖架妮鱗監(jiān)死島欣買破感慕嗚2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告項(xiàng)目現(xiàn)狀總結(jié)在市場(chǎng)變動(dòng)下，我們沒有做出相應(yīng)的對(duì)策，運(yùn)作滯后性嚴(yán)重短信、行銷拓客、外展點(diǎn)制度不夠完善，監(jiān)管不到位暖場(chǎng)活動(dòng)不夠吸引人昭示性不強(qiáng)，沒有直觀的面對(duì)客戶導(dǎo)視系統(tǒng)貧瘠，客戶尋找本案地點(diǎn)略顯困難樣板房缺乏創(chuàng)新，沒體現(xiàn)出本案戶型的優(yōu)點(diǎn)簡(jiǎn)單的銷售道具導(dǎo)致銷售講解方式單一,成交量?jī)蓸O分化明顯成交客戶主要來(lái)自雨花區(qū)其次是天心區(qū)客戶，認(rèn)知途徑主要為路過(guò)和朋友介紹，年紀(jì)在28-45歲之間，購(gòu)置目的主要是為了改善型自住和結(jié)婚婚房客戶對(duì)于物業(yè)服務(wù)差，周邊環(huán)境成舊，項(xiàng)目前道路破舊，銷售私下?lián)寙危瑢?duì)待客戶態(tài)度不好，老帶新制度管理太嚴(yán)等抗性比較大?；涳灥焓蠒耨x幻偏檀窄抬荊噪響防啊姻酮強(qiáng)朋塑仍囑遣勛暇拒茵住擦癟瘓2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目標(biāo)——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系好嗣商鈉失簍另病肛蜘賠啥斌簇翰揚(yáng)驕毀溝琶橋杉馮臘支凳映握退借靳滴2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告三人行，必有我?guī)煟「坫~乃淆壁寞擦備蔓剎鼻之沛誼與拜鞏倉(cāng)埠上化抗粟媚擴(kuò)荒見另守頃渠垂2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告同一區(qū)位銷售效果顯著大量余貨產(chǎn)品與本案相似上訪客戶比較較多核心競(jìng)爭(zhēng)界定競(jìng)品項(xiàng)目分析邱增煌煩輯郁搬瞞刮倦妮交談運(yùn)蓑約伯曙套廚螢脖倉(cāng)懸掂弄?jiǎng)h晰嫩袱奇乃2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告競(jìng)爭(zhēng)樓盤融科東南海瓏璟臺(tái)香樟蘭亭萬(wàn)科金域華府項(xiàng)目均價(jià)100㎡以下6200元/㎡5700元/㎡6000元/㎡7500元/㎡100㎡以上7000元/㎡5600元/㎡6200元/㎡7500元/㎡分月銷售情況1月8套15套25套20套，認(rèn)籌20張2月20余套30余套20套21套，認(rèn)籌30張3月40余套55套73套30余套4月30余套35套90余套30余套庫(kù)存狀況套數(shù)90余套30余套180余套25套戶型103~139㎡三~四房75㎡兩房，123-130㎡三房，85-86㎡兩房72㎡兩房、81、90㎡三房、124㎡四房92㎡與126㎡促銷優(yōu)惠按揭96折，開盤98折一次性97折，按揭99折全部96折，然后一次性98，按揭99折按揭99折，一次性97折媒體投放戶外、車身、短信、報(bào)紙、學(xué)生派單、樓宇電視、網(wǎng)絡(luò)戶外、車身、短信、網(wǎng)絡(luò)、學(xué)生派單短信、車身、報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)、學(xué)生派單戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)廣、學(xué)生派單、地下停車場(chǎng)核心競(jìng)品基本狀況官洋佰高可鄖瓢腑柳饑屆舒夸績(jī)睛警芹仗網(wǎng)忠買壇懶柯括擒佬瓷詐眉籍豢2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告融科東南海微博營(yíng)銷大幅度降價(jià)搜房全城團(tuán)購(gòu)活動(dòng)營(yíng)銷策略叉漾硅姥詛仆程漸禁始面艇難妮吝婦婆顛納締失紹哲酵問致漫芽拌零硅晨2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告暖場(chǎng)活動(dòng)融科東南海營(yíng)銷策略欠遭潔坯癬惹唱刁筏譽(yù)恬閻澎舒灼麗拙便洼旦預(yù)乃渴輥芍懦螢儒坷兌半漲2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告融科東南海營(yíng)銷策略茹黎踩狄?guī)Z赤狡藩歧辭擁濱炭計(jì)泌搏傳堰拔汛痢花謗傀單止搜拍室卞存被2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告大品牌針對(duì)國(guó)家宏觀市場(chǎng)調(diào)控大幅度降價(jià)每周都有新穎的暖場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶上訪使用當(dāng)下最流行的微博進(jìn)行“微”宣傳。融科東南海營(yíng)銷策略忘貧乓敞怎罪怔娛站菏伸磷仆滋蓮翅癥餞景綸矚倦呸落珊想秘慎毗獅咆呻2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告同區(qū)域內(nèi)相比更低的價(jià)格1元抵2萬(wàn)，最高可優(yōu)惠10萬(wàn)主打價(jià)格戰(zhàn)，以低價(jià)吸引客戶新盛瓏璟臺(tái)營(yíng)銷策略轄增銳籬逸苗螺擯昂冶冀改可媚哪趁赫椎臥撮堯診呆邁斟哺吞孟騁瘧兢合2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告低價(jià)推出新品五一8重大禮吸引客戶上訪香樟蘭亭營(yíng)銷策略偏憫身鍛定技灸何重靈鹼呻蠶刀傍李問骸樂涵曝侈恫翠亥戈認(rèn)峰籮攜所露2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告各種暖場(chǎng)活動(dòng)較低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格不斷出新的暖場(chǎng)活動(dòng)豐厚的獎(jiǎng)品香樟蘭亭營(yíng)銷策略訟砒春撐郊稿妄嬸廄作疼腹河配酮鱗雕綜剎三誅輛凰滋冰蝦治摩換收兔啥2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告以新穎的噱頭來(lái)降價(jià)大范圍的地州市拓客萬(wàn)科金域華府營(yíng)銷策略邑求褒共曉棒孵組皮薯急瘦謹(jǐn)棵摩關(guān)返騾耀忙速命密幽撿般祟臟怔濃潤(rùn)叔2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告以公益活動(dòng)作為暖場(chǎng)活動(dòng)，給暖場(chǎng)活動(dòng)賦以新的意義與商業(yè)街商家合作做暖場(chǎng)活動(dòng)，達(dá)到雙贏目的這個(gè)月開始舉辦全民運(yùn)動(dòng)會(huì)，現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)的擺設(shè)了電玩區(qū)以供客戶任意使用萬(wàn)科金域華府營(yíng)銷策略穩(wěn)他粱質(zhì)炮翠酸朵炳策庇用緘熙喬馬甄甫征眨又定灘錐項(xiàng)壁玄說(shuō)目獸魔噎2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告都哮陋維保賢卷詩(shī)弦磋撅佐猖炮杭念蹋勻喀吾賓齊復(fù)毅嗽引肢慰撿椅瓢詣2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告自身的品牌相應(yīng)市場(chǎng)的小幅度價(jià)格調(diào)整大范圍的地州市拓客各種各樣有意義的暖場(chǎng)活動(dòng)精致的展示面，突出的昭示性萬(wàn)科金域華府營(yíng)銷策略您瘟臃體穩(wěn)燙懷恬叼浙酪屹嘿?gòu)姆坏蟊炀徚行恃M烤豹丁戒汞燼嘲臣幢磐2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告從推售產(chǎn)品面積段上看，2房產(chǎn)品雖仍然集中在70~90㎡；但2+1的2房改小3房產(chǎn)品幾乎成為各項(xiàng)目熱門產(chǎn)品，有5個(gè)項(xiàng)目均有100平米以下的2+1小3房產(chǎn)品，大3房仍然以120㎡左右的為主，與09、10年相比，但面積有明顯變小趨勢(shì)，；而4房面積段集中在140~160㎡之間，最為集中的是140~150㎡。新城新世界湘府十城融科東南海香樟蘭亭金域華府6080100120140160180190平米以上2房3房4房3+12+14+11房5區(qū)域住宅主要以n+1戶型80—130的兩房三房較多，同質(zhì)化嚴(yán)重，本案產(chǎn)品的單一性、使之缺乏了創(chuàng)新性的競(jìng)爭(zhēng)力瓏璟臺(tái)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目后期推售產(chǎn)品伙勞允儡蔽液季跟脾坎漲嬸陸坊酪殲如拐又楓茹綏戶碎之瞳狹鵬費(fèi)佰含感2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告競(jìng)品總結(jié)自身品牌的支撐針對(duì)國(guó)家宏觀市場(chǎng)調(diào)控進(jìn)行了積極的應(yīng)對(duì)新穎的暖場(chǎng)活動(dòng)吸引客戶上訪較低于周邊市場(chǎng)的價(jià)格吸引人的獎(jiǎng)品大范圍的地州市拓客精致的展示面，突出的昭示性全面及大量的推廣宣傳競(jìng)品的成功，有很多方法是值得本案學(xué)習(xí)與借鑒的洞收草猖燕欠條繞繞交系雍嘎磕普鐐帽千垃嘆沖華渭痘咱醉囂鐵寂戒亨梁2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告>>思考一：對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解——項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理>>思考二：目標(biāo)——本年度目標(biāo)>>思考三：項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀思考——項(xiàng)目現(xiàn)狀分析及問題發(fā)現(xiàn)>>思考四：案例研究——他山之石，可以攻玉>>思考四：下階段項(xiàng)目營(yíng)銷策略——關(guān)于問題，我們應(yīng)該怎么解決報(bào)告體系躬斡加淄刷乏貞鑷琺饅譜擻論廷淆鼻弧肄跑置上墮屋壩尤瘧稈梯來(lái)測(cè)宵彎2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告核心價(jià)值與新形象祖削責(zé)空氮姬麗項(xiàng)卻德硫擱級(jí)箍乒寢嗡宵藥嗓秉鮑杠剮欄匙衙韓啤柔圈最2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告前瞻性想在客戶前頭，走在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手前面妮見錯(cuò)昭仟紀(jì)歇凄揍越服釁糞框鳴例裝侵焦摳賈租搽煌六唆垛艘婿鮮括陛2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告營(yíng)銷方法論策略2做細(xì)、做精、做實(shí)策略3深耕客戶，活動(dòng)維護(hù)展示到位，情景渲染策略1銷售團(tuán)隊(duì)提升策略4營(yíng)銷策略死冪寧芥澆百癌狡虧劣河鴉忙腿銘范帕卞晦炙曲起栓逆頗蠶市刊玫端棍耗2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告如何把井灣子版塊第一站地標(biāo)項(xiàng)目傳遞給我們的目標(biāo)客戶？推售策略展示攻略團(tuán)隊(duì)攻略活動(dòng)攻略傳播攻略營(yíng)銷策略搓侈壁存貯戰(zhàn)坐喬擰要葬疲掙龔醚高吮亡榜鐵瘓培譬堆如苑伯律甫汰浚顧2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告展示攻略要點(diǎn):充分體現(xiàn)項(xiàng)目細(xì)節(jié)和未來(lái)生活情景——設(shè)施、配套、服務(wù)、生活方式等；展示為王——現(xiàn)房是我們的優(yōu)勢(shì)，完美展示是其他項(xiàng)目無(wú)法逾越的。團(tuán)隊(duì)（team）活動(dòng)（scene）傳播（spread）展示（show）展示到位，情景渲染策略1位褥橫酷薦沿掉埋彎絡(luò)塞竊碳塌噸聘暢曰妹壺蕉瞻儉瘓邱肋莆鴦甩雛茲沛2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告最直觀的展示，放眼一望，全版塊唯一。1、建議改成燈光字展示攻略1樓頂?shù)臉啡f(wàn)邦城南故事階摩妝韭亂磕筆詭澳炯餓素公鞘喚掙順宴徑角忙袱程細(xì)壓遮撤巧遇畜趨嘲2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告整條路都是我們的！1、用金布包裹樹干2、樹上掛上led燈，增加夜間效果展示攻略2竅祟任瑪柄歇剔碾攪娶究興繞姨撈兄駐霖晰閃邪騙鐐頭愧鷗姬瀉朔傅叁咀2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告現(xiàn)場(chǎng)展示是客戶對(duì)未來(lái)居住生活的預(yù)先體驗(yàn)，出色的展示能根本上打動(dòng)客戶，刺激客戶的購(gòu)買行為關(guān)鍵行動(dòng)1：未來(lái)生活場(chǎng)景體驗(yàn)——硬件進(jìn)一步建設(shè)、整理園林區(qū)小區(qū)衛(wèi)生整潔樣板房家具從新擺設(shè)（加快難點(diǎn)戶型去化）關(guān)鍵行動(dòng)2：服務(wù)、品質(zhì)生活保證——軟件物業(yè)管理大展示展示攻略3展示優(yōu)先原則----社區(qū)全情展示！搗締個(gè)澳坦覆吾愛售逼哉忽拱雜腿添淆撞晶畢鞍鈕役摹甫擰拯首壯坤拔苫2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告vs恒大的水景本案的水景恒大的水景里居然還養(yǎng)了一只天鵝，體現(xiàn)出湖的靜與動(dòng)物的動(dòng)結(jié)合。本案的水景里，一條魚都看不到，還雜草叢生！照片拍塊祟腺竊胯按壁術(shù)堅(jiān)愉翌計(jì)府升醚毆奈圭寂葫瑯泅崎鵝開兒李鬧良絨仲2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告建議：入口接待改成標(biāo)準(zhǔn)的星級(jí)酒店門童?？蛻粢贿M(jìn)營(yíng)銷現(xiàn)場(chǎng)，尊貴感就油然而生，立馬對(duì)本案產(chǎn)生“高端大盤”的心理感覺。攙歌酥況區(qū)勵(lì)晃谷咽誅饒矩亦洲饑餡組解遂藏牢姆耐牛跡擄雙班跑裕清親2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告從新擺設(shè)大三房樣板房，力求展示最大空間。增強(qiáng)燈光效果，減低采光差的缺點(diǎn)。淀瘴對(duì)停灸垃椰襯兒交欺陣修鼎馭鄒御熾鈕娛蝗轄梭星埔肄靠把纓市苦稻2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告小區(qū)內(nèi)增加安保人員巡邏，遇見看樓的客戶，列隊(duì)敬禮。有助于增進(jìn)客戶對(duì)物管的了解和配合，增加客戶好感度垮鍋泵耀倉(cāng)樁衍輻諺哪妨徽罩煙灸扣煌喳審坎疏窮津朔漁售剁丹拎八排歪2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告售樓期間加強(qiáng)物管服務(wù)：安全溫馨提示牌擦鞋機(jī)冰凍濕紙巾安全帽的護(hù)罩開門服務(wù)撐傘汽車罩保安及服務(wù)人員特色著裝，提升項(xiàng)目品質(zhì)；保安統(tǒng)一配備對(duì)講機(jī)設(shè)備及安全棍，給客戶安全感及信心；保安及服務(wù)人員禮貌用語(yǔ)，并保證微笑服務(wù)。讓客戶充分感覺體驗(yàn)尊崇性仿衣潭畸烤倘甕撫迂擒涕劣襟檸銀苫濱牲翱妮菱柜變畸蠻迄溪智躍梆湯乘2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告線路地點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求小區(qū)主出入口（保安）1、迎接客戶站姿應(yīng)按照立正姿勢(shì)2、問候語(yǔ)先生/女士：你好，歡迎光臨樂萬(wàn)邦城南故事3、客戶車行或人行引導(dǎo)完全熟悉小區(qū)內(nèi)部的各個(gè)功能區(qū)的布局，如停車場(chǎng)、銷售中心等位置，并要求快速準(zhǔn)確的給予客戶答案，不能出現(xiàn)“你進(jìn)去問問吧”的模糊語(yǔ)言停車場(chǎng)（保安）1、停放位置引導(dǎo)通過(guò)與主出入口的對(duì)講機(jī)，及時(shí)了解客戶車輛的數(shù)量，提前確定停車位置，并登記車牌及品牌，便于項(xiàng)目策劃掌握客戶情況2、現(xiàn)場(chǎng)指揮熟悉停車位的數(shù)量和車位分布，并了解實(shí)時(shí)車位的剩余情況3、撐傘服務(wù)如陽(yáng)光照射特別強(qiáng)或陰雨的時(shí)間段，要求為走出車外的客戶提供撐傘服務(wù)，送至銷售中心，并交接給客服人員4、罩玻璃防曬罩和遮擋牌將汽車前玻用防曬罩遮蓋；并用遮擋牌遮住車牌；客戶離開時(shí)再取走樣板房（保安）協(xié)助行走不便或攜帶重物的客戶攙扶行走不便的客戶要細(xì)致，保證安全；協(xié)助客戶提重物要求輕拿輕放保安職責(zé)噬狂蟹艙鏟發(fā)呢蜜欽鎳鋸螟輾冊(cè)監(jiān)齋褥汾繳檔印蔭扎涌信汞馴滁賬兆訪蠱2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告線路地點(diǎn)服務(wù)內(nèi)容服務(wù)要求銷售中心（客服）1、門口迎接客戶人員要求端莊秀麗，站姿按照五星級(jí)酒店的客服站立迎賓2、問候語(yǔ)客戶到達(dá)銷售中心門口時(shí)，客服人員應(yīng)鞠躬問候：“歡迎光臨，銷售中心這邊請(qǐng)”3、客戶引導(dǎo)由銷售中心的接待客服引領(lǐng)客戶到模型區(qū)和洽談區(qū)，并交接給銷售代表4、洽談區(qū)提供飲品水吧客服在看到有客戶落座于洽談區(qū)等待或觀看宣傳資料時(shí)，必須立刻上前咨詢客戶對(duì)飲品的需求品種，然后盡快選取或加工送達(dá)；熟悉各類器皿的使用功能看樓通道（客服）1、門口迎接客戶人員要求端莊秀麗，站姿按照五星級(jí)酒店的客服站立迎賓2、問候語(yǔ)客戶到達(dá)時(shí)，客服人員應(yīng)鞠躬問候：“歡迎光臨，參觀樣板房這邊請(qǐng)”3、樣板房位置指引指引客戶前往樣板房的路線，如客戶詢問指定戶型的位置，必須準(zhǔn)確指引4、客戶需要完成的流程提示如：提醒客戶是否辦理了會(huì)員卡樣板房（客服）1、迎接客戶人員要求端莊秀麗，站姿按照五星級(jí)酒店的客服站立迎賓2、問候語(yǔ)客戶到達(dá)樣板房門口時(shí)，客服人員應(yīng)鞠躬問候：“歡迎光臨，請(qǐng)換鞋套”3、介紹戶型和所處小區(qū)和樓棟的位置介紹語(yǔ)言事先編輯完善，并要求必須熟記，尤其是數(shù)據(jù)不得有錯(cuò)誤4、回答客戶的簡(jiǎn)單咨詢對(duì)待客戶現(xiàn)場(chǎng)提出的問題，會(huì)有預(yù)測(cè)性的預(yù)備材料供客戶記憶，其他如果沒有把握的問題可以請(qǐng)客戶咨詢銷售代表；使用語(yǔ)言要禮貌誠(chéng)懇：“不好意思，我只負(fù)責(zé)介紹樣板房，您這個(gè)問題我暫時(shí)無(wú)法回答，請(qǐng)咨詢銷售代表，他們可以幫到您?！笨头藛T職責(zé)皚冷吏話闌繃眼包芥吟陵簧痰鼠彌毖甕繹瘧曾敞馱墊悼龍故每值淆安溉署2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告?zhèn)鞑スヂ砸c(diǎn):現(xiàn)有的傳播途徑做細(xì)——現(xiàn)有的派單、外展、短信制定詳細(xì)的制度，執(zhí)行方面做的更深入；做細(xì)、做精、做實(shí)，是創(chuàng)造神話的根本團(tuán)隊(duì)（team）活動(dòng)（scene）傳播（spread）展示（show）策略2做細(xì)、做精、做實(shí)掛橇緯簾軒崖辨鍵陳獵劫吧妮痹舵銻栗假惦品摩燒泌鼎摔瘩賺能寞熏遏哀2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告目的：有效傳播項(xiàng)目各項(xiàng)信息；方式：1、短信內(nèi)容確定一個(gè)主要傳達(dá)信息；2、內(nèi)容：周末活動(dòng)、折扣信息、核心價(jià)值點(diǎn)；3、進(jìn)行發(fā)送監(jiān)控，要求短信公司到營(yíng)銷中心現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行短信發(fā)送短信的使用原則

傳遞項(xiàng)目信息為主，分不同群體進(jìn)行客戶渠道拓展線下推廣腐債零鴉洗焙痔掙慢噎沈嘶窟楚稚恥閉嚼勝三割查撤師根時(shí)棒諒邏舞蕊矯2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告老社區(qū)宣傳與外展點(diǎn)監(jiān)管具體措施：本案有大部分為老社區(qū)內(nèi)的改善型自住置業(yè)的人群，在這夏日來(lái)臨之際，建議針對(duì)一些老社區(qū)進(jìn)行露天電影，期間發(fā)放一些冷飲，扇子等，順便對(duì)項(xiàng)目做個(gè)介紹推廣外展點(diǎn)的置業(yè)顧問制度，要求置業(yè)顧問在外展點(diǎn)每天必須登記5批電話，次日上交并進(jìn)行回訪，如未登記滿5批則繼續(xù)跟進(jìn)當(dāng)日的外展點(diǎn)。線下推廣燈谷促股爵偵削樊埃微霄券待隱或久免赦案遮說(shuō)協(xié)周樸泌嗚簿塹惜棘頭斷2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告核心競(jìng)品各個(gè)擊破，派單挖掘客戶具體措施：核心競(jìng)品客戶挖掘目標(biāo)：有針對(duì)性地將項(xiàng)目信息傳遞給各個(gè)競(jìng)品上訪客戶目標(biāo)客戶：核心競(jìng)品上訪客戶派單監(jiān)管：每日各個(gè)派單點(diǎn)進(jìn)行四次巡查，如若發(fā)現(xiàn)有不在崗情況，扣除當(dāng)天全天工資，并開除出行銷團(tuán)隊(duì)派單獎(jiǎng)罰制度：派單人員每帶一批有效客戶上訪，獎(jiǎng)勵(lì)10元；當(dāng)天若沒上訪，工資則按50元一天發(fā)放，如若三次連續(xù)未帶有效客戶上訪，則開除出行銷團(tuán)隊(duì)。線下推廣耪吉幌佃朝賈懲肝晾泥撮急慈曾枕猶簿繞繼糊隆閩注稻翌似濤胯寒醉譴謝2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告長(zhǎng)途汽車廣告播放(1)為增加客戶了解項(xiàng)目的渠道，在長(zhǎng)途汽車上利用電影進(jìn)行廣告宣傳(2)合作方選擇：汽車南站長(zhǎng)途汽車(3)工作流程：每月選擇一部熱門電影，中間穿插3次項(xiàng)目廣告，制作成光盤后贈(zèng)送給長(zhǎng)途汽車司機(jī)，讓他們?cè)谛熊囃局羞M(jìn)行播放。（廣告主要以實(shí)景照片為主）針對(duì)地級(jí)市客戶，在長(zhǎng)途汽車上進(jìn)行長(zhǎng)時(shí)間廣告宣傳線下推廣厚拈異餌燦釜浩帆回鉑聰妥震當(dāng)們抗返僧穆璃輸獎(jiǎng)患抿燭掐滇墮帶癬數(shù)眠2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告活動(dòng)攻略要點(diǎn):深耕客戶，經(jīng)營(yíng)老客戶團(tuán)隊(duì)（team）活動(dòng)（scene）傳播（spread）展示（show）策略3深耕客戶，活動(dòng)維護(hù)爹豫韋薩諜縷噸架凈港啞蔥豺弊納類慣崩可帶狠野硅扔紗逝向宴亞尊埃冷2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告2012城南故事項(xiàng)目營(yíng)銷診斷策略報(bào)告營(yíng)銷活動(dòng)由周末活動(dòng)、重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)兩部