關(guān)于整體資產(chǎn)評估報告范文

關(guān)于整體資產(chǎn)評估報告范文

導(dǎo)語：整體資產(chǎn)評估是指對參與某種經(jīng)營活動的全體資產(chǎn)的價值進(jìn)行的評估。下面是小編為大家整理的,整體資產(chǎn)評估報告。整體資產(chǎn)評估報告【篇一】

因廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司改制擬吸收合并廣州xx鋁業(yè)公司，廣州資產(chǎn)評估公司接受廣州市人民政府商貿(mào)總公司委托，對廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益市場價值進(jìn)行評估。我們根據(jù)國家有關(guān)法律法規(guī)及資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，本著獨立、客觀、公正的原則，實施了必要的評估程序，采用公認(rèn)的資產(chǎn)評估方法，對待估對象于20XX年的市場價值進(jìn)行了分析估算，現(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方和評估報告使用者

本項目委托方：廣州市人民政府商貿(mào)總公司

負(fù)責(zé)人：陳永生

地址：廣州市連新路1號

本評估報告使用者為委托方、以及國家法律法規(guī)規(guī)定的其他評估報告使用者。

二、評估對象和評估范圍

根據(jù)委托方的委托，本項目評估對象為廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司于評估基準(zhǔn)日股東全部權(quán)益，具體情況分述如下：

(一)廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司概況

1.基本情況：略

2.企業(yè)歷史狀況：略

3.企業(yè)現(xiàn)狀：略

4.企業(yè)財務(wù)狀況

財務(wù)狀況如下表：略

企業(yè)現(xiàn)行主要會計政策：

(1)公司執(zhí)行新《企業(yè)會計準(zhǔn)則》體系。

5.評估對象對應(yīng)之資產(chǎn)與負(fù)債評估范圍

根據(jù)委托方委托，本次委托評估的所對應(yīng)之資產(chǎn)與負(fù)債評估范圍為廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司于評估基準(zhǔn)日經(jīng)畢馬威會計師事務(wù)所審計后資產(chǎn)負(fù)債表所列示的資產(chǎn)與負(fù)債，以及未在資產(chǎn)負(fù)債表反映的知識產(chǎn)權(quán)、商標(biāo)、商譽(yù)等無形資產(chǎn)。

廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司于評估基準(zhǔn)日資產(chǎn)負(fù)債表所列示的資產(chǎn)與負(fù)債如下：略

三、評估目的

廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司改制擬吸收合并廣州xx鋁業(yè)公司。本資產(chǎn)評估報告是作為該經(jīng)濟(jì)行為涉及定價之參考依據(jù)。

四、價值類型及其定義

本評估項目采用的價值類型為市場價值。

市場價值是指自愿的買方與自愿的賣方在各自理性行事且未受任何強(qiáng)迫的情況下，評估對象在評估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常公平交易的價值估計數(shù)額。

五、評估基準(zhǔn)日

本項目評估基準(zhǔn)日由委托方確定為20XX年。

六、評估依據(jù)

(一)行為依據(jù)

1.委托方與我公司簽訂的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;

2.廣州市人民政府商貿(mào)總公司《關(guān)于廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司改制問題批復(fù)》;

3.廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司20XX年第1次臨時董事會會議決議。

(二)有關(guān)法律法規(guī)、資產(chǎn)評估規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)

1.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—基本準(zhǔn)則》(財政部財企[2004]20號);

2.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估報告》、《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—評估程序》、《資產(chǎn)評估價值類型指導(dǎo)意見》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189號);

3.《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)

[2004]134號);

4.《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見(試行)》(原國家國有資產(chǎn)管理局國資辦發(fā)

[1996]23號);

5.《資產(chǎn)評估報告基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》(財政部財評字

[1999]91號);

6.《注冊資產(chǎn)評估師關(guān)注評估對象法律權(quán)屬指導(dǎo)意見》(中國注冊會計師協(xié)會會協(xié)[2003]18號);

7.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》;

8.《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實施條例》;

9.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—不動產(chǎn)》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189號);

10.《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T50291-1999);

11.《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)GB/T18508-2001);

12.《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則—機(jī)器設(shè)備》(中國資產(chǎn)評估協(xié)會中評協(xié)[2007]189號);

13.《關(guān)于調(diào)整汽車報廢標(biāo)準(zhǔn)的若干規(guī)定的通知》(原國家經(jīng)濟(jì)貿(mào)易委員會國經(jīng)貿(mào)資源[2000]1202號);

14.《中華人民共和國車輛購置稅暫行條例》;

15.投資概算管理規(guī)定、概預(yù)算制度規(guī)定、行業(yè)定額等。

(三)廣州富麗實業(yè)集團(tuán)或第三方提供的資料

1.評估對象所涉及企業(yè)之營業(yè)執(zhí)照、公司章程;

2.畢馬威會計師事務(wù)所為評估目的經(jīng)濟(jì)行為出具的廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司《審計報告》;

3.評估對象所涉及企業(yè)之驗資報告、審計報告;

4.評估對象所涉及企業(yè)之評估基準(zhǔn)日財務(wù)資料及其他企業(yè)經(jīng)營資料;

5.評估對象所涉及資產(chǎn)之發(fā)票、機(jī)動車輛行駛證等產(chǎn)權(quán)證明文件及其他有關(guān)文件;

6.各類交易合同及其他合同。

(四)其他相關(guān)資料

1.房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)市場交易價格信息及基準(zhǔn)地價標(biāo)準(zhǔn);

2.房地產(chǎn)所在地建筑安裝工程預(yù)算定額、建筑安裝工程費(fèi)用定額等工程造價信息;

3.近期設(shè)備和材料物資市場交易價格信息;

4.《2007-2008機(jī)電產(chǎn)品報價手冊》(機(jī)械工業(yè)信息研究院);

5.《2000-2006年全國固定資產(chǎn)價值重估系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)目錄》(國家統(tǒng)計局);

6.《資產(chǎn)評估常用數(shù)據(jù)與參數(shù)手冊》(北京科學(xué)技術(shù)出版社1998年版);

7.國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù);

8.中國人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)存、貸款利率;

9.評估師收集的其他有關(guān)資料。

七、評估方法

(一)資產(chǎn)評估的基本方法

資產(chǎn)評估基本方法一般有市場法、收益法與成本法。

1.市場法

市場法是指利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估方法。其使用的基本前提有：

(1)存在一個活躍的公開市場;

(2)公開市場上存在可比的資產(chǎn)及其交易活動。

2.收益法

收益法是指通過估測被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值來判斷資產(chǎn)價值的評估方法。應(yīng)用收益法必須具備的基本前提有：

(1)被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣衡量;

(2)資產(chǎn)擁有者獲得預(yù)期收益所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可用貨幣衡量;

(3)被評估資產(chǎn)預(yù)期獲利年限可以預(yù)測。

3.成本法

成本法是指首先估測被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行再取得成本(重置成本)，然后估測被評估資產(chǎn)業(yè)已存在的各種貶值因素，并將其從重置成本中扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的評估方法。采用成本法的前提條件有：

(1)被評估資產(chǎn)處于持續(xù)使用狀態(tài)或設(shè)定處于持續(xù)使用狀態(tài);

(2)可以調(diào)查取得購建被評估資產(chǎn)的現(xiàn)行途徑及相應(yīng)社會平均成本資料。

(二)評估方法的選取

由于目前企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場尚不完善，缺乏企業(yè)產(chǎn)權(quán)交易市場數(shù)據(jù)，故難以采用市場法進(jìn)行評估。

由于待估企業(yè)經(jīng)營已步入穩(wěn)定時期，未來的收益可預(yù)測，滿足采用收益法評估的基本前提，可以采用收益法進(jìn)行評估。

本次評估是在假設(shè)待估企業(yè)持續(xù)經(jīng)營前提進(jìn)行，企業(yè)的各項資產(chǎn)、負(fù)債資料齊備，滿足采用成本法(資產(chǎn)基礎(chǔ)法)評估的要求，可以采用成本法(資

產(chǎn)基礎(chǔ)法)進(jìn)行評估。

因此，根據(jù)本項目評估目的及評估對象的具體情況，采用收益法和資產(chǎn)基礎(chǔ)法兩種方法評估廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益的市場價值。

(三)采用收益法評估企業(yè)股東全部權(quán)益價值

采用收益法評估待估企業(yè)股東全部權(quán)益價值，即通過估測待估企業(yè)股東全部權(quán)益未來預(yù)期收益，將其通過適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折算為現(xiàn)值并加和，以此來確定待估企業(yè)股東全部權(quán)益市場價值。

1.收益法采用的計算模型為：

PV=∑i=t0tnRiRE+itn(1+r)(1+r)

其中各項參數(shù)分別為：

PV：待估權(quán)益采用收益法之評估值;i：評估基準(zhǔn)日后距離評估基準(zhǔn)日的時間間隔，單位為年;t0：待估權(quán)益存在預(yù)期收益的起始時點距評估基準(zhǔn)日的時間間隔;tn：待估權(quán)益存在預(yù)期收益的終止時點距評估基準(zhǔn)日的時間間隔;Ri：在距評估基準(zhǔn)日i年的時點，待估權(quán)益的預(yù)期收益估測值;RE：待估權(quán)益預(yù)期收益終止時，待估權(quán)益的清算價值;r：與待估權(quán)益預(yù)期收益匹配的折現(xiàn)率。

2.應(yīng)用收益法時的主要參數(shù)選取

(1)待估權(quán)益的預(yù)期收益

根據(jù)本評估項目評估對象的具體情況，評估人員采用凈利潤為待估權(quán)益預(yù)期收益Ri。

(2)待估權(quán)益的預(yù)期收益的持續(xù)時間

待估企業(yè)的章程、合同等文件未對企業(yè)的經(jīng)營期限作出規(guī)定，國家有關(guān)法律法規(guī)也未對企業(yè)的經(jīng)營期限有所限制，評估人員認(rèn)為在正常情況下，企業(yè)將一直持續(xù)經(jīng)營，因此評估人員設(shè)定待估權(quán)益存在預(yù)期收益的終止時點tn=∞。

(3)待估權(quán)益的預(yù)期收益的折現(xiàn)率

評估人員采用下式估算預(yù)期收益適用的折現(xiàn)率：

預(yù)期收益所適用的折現(xiàn)率=無風(fēng)險報酬率+風(fēng)險報酬率

其中：

對于無風(fēng)險報酬率，我們參考評估基準(zhǔn)日近期的中國國債交易市場的收益率數(shù)據(jù)，選取與待估權(quán)益收益年限相近的國債收益率作為無風(fēng)險報酬率。

對于風(fēng)險報酬率，我們在參考中國人民銀行公布的人民幣貸款利率、同行業(yè)企業(yè)收益率，考慮待估企業(yè)所處行業(yè)的行業(yè)風(fēng)險、待估企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險等風(fēng)險因素綜合確定。

(四)采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)股東全部權(quán)益價值

采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估待估企業(yè)股權(quán)的市場價值，即對評估基準(zhǔn)日企業(yè)擁有的各項資產(chǎn)采用適當(dāng)?shù)脑u估方法分別評估其市場價值并加總，然后扣除評估基準(zhǔn)日企業(yè)實際承擔(dān)的各項負(fù)債的市場價值之和，從而得出待估企業(yè)股東全部權(quán)益的市場價值。

各類資產(chǎn)及負(fù)債市場價值的具體評估方法：

1.貨幣性資產(chǎn)與債權(quán)性資產(chǎn)

貨幣性資產(chǎn)包括現(xiàn)金、銀行存款、短期投資等，債權(quán)性資產(chǎn)包括應(yīng)收帳款、其他應(yīng)收款及預(yù)付貨款等，以評估基準(zhǔn)日企業(yè)合法持有或享有追索權(quán)的貨幣金額的市場價、債權(quán)金額為基礎(chǔ)，扣除可能存在的回收成本及風(fēng)險損失后的數(shù)額為其評估價值。

2.設(shè)備類固定資產(chǎn)

采用成本法評估。先行估算設(shè)備的評估基準(zhǔn)日之重置成本，其組成包括具有替代性的同等或類似設(shè)備的購置價或建造成本、稅費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)、分?jǐn)偟墓潭ㄙY產(chǎn)投資必要的前期費(fèi)用與管理費(fèi)用，以及占用資金的利息和合理利潤等。然后根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行維護(hù)現(xiàn)狀及預(yù)計其未來使用情況，相應(yīng)

扣減其實體性貶值及可能存在的功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值等各項貶值，以此確定待估設(shè)備的評估價值。

3.投資性房地產(chǎn)與房屋建筑類固定資產(chǎn)

對于百福廣場等可出租房地產(chǎn)采用收益法進(jìn)行評估。收益法是指運(yùn)用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率，將預(yù)期的評估對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到評估基準(zhǔn)日，將其累加后得出評估對象的市場價值。

對于住宅等房地產(chǎn)采用市場比較法評估。市場比較法是指將評估對象與在評估基準(zhǔn)日近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對類似房地產(chǎn)的已知價格作交易情況修正、交易日期修正、區(qū)域因素修正和個別因素修正，以此估算評估對象在評估基準(zhǔn)日的市場價值。

4.在建工程

在建工程為百福廣場停車場改造工程，目前尚處于前期階段，以清查核實后的帳面投入成本為評估值。

5.遞延所得稅資產(chǎn)

遞延所得稅資產(chǎn)為預(yù)計壞賬準(zhǔn)備所形成，以調(diào)整后賬面值作為評估值。

6.負(fù)債

負(fù)債的評估根據(jù)評估基準(zhǔn)日企業(yè)實際需承擔(dān)的債務(wù)項目、該等債務(wù)項目于評估基準(zhǔn)日企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的金額來確定。

八、評估程序

評估師執(zhí)行了以下基本評估程序，提交本評估報告：

1.與委托方和廣州富麗實業(yè)集團(tuán)明確了評估目的、評估對象與評估范圍、評估基準(zhǔn)日、價值類型、評估重要假設(shè)與限制條件等資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)基本事項;

2.簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書;

3.編制資產(chǎn)評估計劃;

4.評估師于20XX年1月8日~20XX年2月1日進(jìn)行了資產(chǎn)調(diào)查，到公司經(jīng)營場地對相關(guān)資產(chǎn)進(jìn)行了實地察看，索取或查閱了必要的文件資料，對廣州富麗實業(yè)集團(tuán)及其各子公司提供的有關(guān)資料進(jìn)行了必要的核實與檢驗;

5.收集資產(chǎn)評估資料;

6.評定估算;

7.編制和提交資產(chǎn)評估報告書。

九、評估假設(shè)

(一)一般性假設(shè)

1.假設(shè)評估對象處于交易過程中，評估師根據(jù)評估對象的交易條件等模擬市場進(jìn)行估價，評估結(jié)果是對評估對象最可能達(dá)成交易價格的估計。

2.假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)是在公開市場上進(jìn)行交易的，在該市場上，買者與賣者的地位平等，彼此都有獲取足夠市場信息的機(jī)會和時間，買賣雙方的交易行為都是在自愿的、理智的、非強(qiáng)制條件下進(jìn)行的。

3.假設(shè)在評估目的經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后，評估對象及其所涉及的資產(chǎn)將按其評估基準(zhǔn)日的用途與使用方式在原址持續(xù)使用。

(二)評估對象于評估基準(zhǔn)日狀態(tài)假設(shè)

1.除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)的購置、取得、建設(shè)開發(fā)過程均符合國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)定。

2.除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及資產(chǎn)均無附帶影響其價值的權(quán)利瑕疵、負(fù)債和限制。

3.除評估師所知范圍之外，假設(shè)評估對象及其所涉及房地產(chǎn)、設(shè)備等有形資產(chǎn)無影響其持續(xù)使用的重大技術(shù)故障，該等資產(chǎn)中不存在對其價值有不利影響的有害物質(zhì)，該等資產(chǎn)所在地?zé)o危險物及其他有害環(huán)境條件對該等資產(chǎn)價值產(chǎn)生不利影響。

(三)預(yù)測假設(shè)

1.假設(shè)評估對象所涉及企業(yè)在評估目的經(jīng)濟(jì)行為實現(xiàn)后，仍將按照原有的經(jīng)營目的、經(jīng)營方式持續(xù)經(jīng)營下去，能連續(xù)獲利，其收益可以預(yù)測。

2.假設(shè)國家的產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、稅收政策等宏觀環(huán)境相對穩(wěn)定。

3.假設(shè)評估對象所涉及企業(yè)按評估基準(zhǔn)日現(xiàn)有的業(yè)務(wù)模式、管理水平持續(xù)經(jīng)營，不考慮該等企業(yè)將來的所有者管理水平優(yōu)劣對企業(yè)未來收益的影響。

(四)評估限制條件

1.本評估報告中所依據(jù)的由廣州富麗實業(yè)集團(tuán)提供的法律文件、技術(shù)資料、經(jīng)營資料等評估相關(guān)資料，其真實性由資料提供方負(fù)責(zé)，我們亦不承擔(dān)與評估對象涉及資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)有關(guān)的任何法律事宜。

2.我們未對評估對象涉及房地產(chǎn)界址進(jìn)行測量，該等房地產(chǎn)的所有面積及形狀等資料數(shù)據(jù)均由廣州富麗實業(yè)集團(tuán)提供，其真實性由資料提供方負(fù)責(zé)。

3.我們對評估對象涉及有形資產(chǎn)只對其可見實體外表進(jìn)行視察，未對該等資產(chǎn)的技術(shù)數(shù)據(jù)、技術(shù)狀態(tài)、結(jié)構(gòu)、附屬物等進(jìn)行專項技術(shù)檢測。

4.本評估報告未考慮國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策發(fā)生重大變化以及遇有不可抗力等不可預(yù)見因素對資產(chǎn)價值的影響。

十、評估結(jié)論

(一)評估結(jié)論

經(jīng)過實施必要的評估程序，在本報告所述之評估目的、評估假設(shè)與限制條件下，待估廣州xx實業(yè)集團(tuán)有限公司股東全部權(quán)益于20XX年4月31日的市場價值評估結(jié)果如下：略

1.最終評估結(jié)果的確定

收益法評估結(jié)果系通過對廣州富麗實業(yè)集團(tuán)的全部業(yè)務(wù)經(jīng)營收益的預(yù)測分析所得，全面反映了廣州富麗實業(yè)集團(tuán)所持有的廣州富麗實業(yè)商標(biāo)的無形資產(chǎn)、

以及廣州富麗實業(yè)商號與企業(yè)商譽(yù)，主要體現(xiàn)在：略

(二)評估結(jié)論有關(guān)說明

1.本評估結(jié)論未考慮評估對象及涉及資產(chǎn)交易時可能需支付的各種交易稅費(fèi)及手續(xù)費(fèi)等開支。

2.使用本評估結(jié)論需特別注意本報告之評估假設(shè)、特別事項說明、評估報告使用限制說明。

十一、特別事項說明

以下事項可能影響評估結(jié)論的使用，評估報告使用者應(yīng)特別注意以下事項對評估結(jié)論的影響：略

十二、評估報告使用限制說明

(一)本評估報告只能用于評估報告載明的評估目的和用途。

(二)本評估報告只能由評估報告載明的評估報告使用者使用。

(三)除法律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)當(dāng)事方另有約定外，未征得本評估機(jī)構(gòu)同意，評估報告的全部或部分內(nèi)容不得被摘抄、引用或披露于公開媒體。

(四)評估結(jié)果使用有效期

本報告評估結(jié)果具有很強(qiáng)的時效性，在一定條件下得出的結(jié)論只能適用于特定時期。隨著政治、經(jīng)濟(jì)、社會等狀況的變化，評估對象的價值可能發(fā)生很大變化。本報告使用者應(yīng)根據(jù)評估基準(zhǔn)日后政治、經(jīng)濟(jì)、社會等狀況的變化情況合理確定評估結(jié)果的使用有效期。

根據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理暫行辦法》(國務(wù)院商貿(mào)總公司第12號令)，評估結(jié)果使用有效期自評估基準(zhǔn)日起一年。(接下頁)

(承上頁、本頁無正文)

評估機(jī)構(gòu)：廣州資產(chǎn)評估公司

法定代表人：李成鋼

中國注冊資產(chǎn)評估師

20XX年5月20日

整體資產(chǎn)評估報告【篇二】

公司接受公司的委托，依據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的法律、法規(guī)，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，運(yùn)用資產(chǎn)評估規(guī)定的方法和程序及我們認(rèn)為必要的其他程序，對(以下簡稱)擬進(jìn)行整體改制設(shè)立股份有限公司而申報的全部資產(chǎn)和負(fù)債進(jìn)行了評估。本公司評估人員按照必要的評估程序?qū)ξ蕾Y產(chǎn)和負(fù)債實施了實地查勘、清查盤點核實、市場調(diào)查與詢證，對委估資產(chǎn)和負(fù)債在年月日所表現(xiàn)的市場價值作出了公允反映?，F(xiàn)將資產(chǎn)評估情況及評估結(jié)果報告如下：

一、委托方與資產(chǎn)占有方簡介

(一)資產(chǎn)占有方簡介

略

(二)委托方簡介

略

二、評估目的

，為公司進(jìn)行整體改制設(shè)立股份有限公司所涉及的整體資產(chǎn)提供價值參考。

三、評估范圍和對象

略

此次納入評估范圍的資產(chǎn)與委托評估確定的資產(chǎn)范圍一致。

四、評估基準(zhǔn)日

略

五、評估原則

略

六、評估依據(jù)

略

七、評估方法

本次評估是為委托方擬整體改制為股份有限公司提供價值參考，對其進(jìn)行整體資產(chǎn)評估。由于委估企業(yè)為從事房地產(chǎn)開發(fā)的民營企業(yè)，受諸多因素的影響，本所人員未收集到其客觀真實的收益預(yù)測情況資料，同時難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，故對采用收益現(xiàn)值法的評估結(jié)果難以做出準(zhǔn)確的判斷。所以，本所人員擬采用成本加和法為主進(jìn)行本次評估，然后以收益現(xiàn)值法對其進(jìn)行驗證。

略

八、評估過程

略

九、評估結(jié)論

略

凈資產(chǎn)評估值為6955.88萬元………………(成本法中

的總資產(chǎn)中沒有評估無形資產(chǎn))

十、特別事項說明

略

十一、期后事項說明

略

十二、評估報告法律效力

略

十三、評估報告書提出日期

略

司

評估機(jī)構(gòu)法定代表人：中國注冊資產(chǎn)評估師：公年月日

備查文件

略

評估說明

略

整體資產(chǎn)收益現(xiàn)值法評估驗證說明

一、收益現(xiàn)值法的應(yīng)用簡介

1.收益還原思路及收益現(xiàn)值法

收益還原思路，簡單地講就是將利求本的過程，即把企業(yè)在未來特定時間內(nèi)的預(yù)期收益還原為當(dāng)前的資本額或投資額。收益現(xiàn)值法是完成收益還原思路的評估方法，即收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法。整體企業(yè)資產(chǎn)評估是對獨立企業(yè)法人單位和其他具有獨立經(jīng)營獲利能力的經(jīng)濟(jì)實體的全部資產(chǎn)所進(jìn)行的評估。整體企業(yè)資產(chǎn)價值從理論上分為兩個組成部分，其一是企業(yè)的構(gòu)成要素資產(chǎn)的價值之和，它們是整體企業(yè)資產(chǎn)價值的基礎(chǔ)部分;其二是企業(yè)超額收益或減額收益所形成的不可確指的無形資產(chǎn)價值或經(jīng)濟(jì)性貶值。從整體企業(yè)價值的定義以及資產(chǎn)評估角度出發(fā)，收益還原思路及收益現(xiàn)值法是評估整體企業(yè)價值的一條直接途徑。整體企業(yè)評估的直接對象是企業(yè)的整體獲利能力，收益還原思路及收益現(xiàn)值法就是以企業(yè)整體獲利能力為標(biāo)的進(jìn)行的評估。

2.本評估項目收益現(xiàn)值法適用的前提條件

(1)企業(yè)所遵循的國家有關(guān)法律、法規(guī)、政策、制度仍如現(xiàn)時狀況而無重大改變：

(2)企業(yè)所在地區(qū)以及經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及地區(qū)的社會政治、經(jīng)

濟(jì)環(huán)境無重大變化：

(3)企業(yè)將依法持續(xù)性經(jīng)營，并在經(jīng)營范圍、方式和決策程序上與現(xiàn)時基本保持一致;

(4)有關(guān)金融信貸利率、賦稅基準(zhǔn)及稅率基本保持不變;

(5)無其他人力不可抗拒及不可預(yù)見因素所造成的對企業(yè)重大不利影響：

(6)被評估企業(yè)的未來預(yù)期收益能夠預(yù)測，并能基本保證預(yù)測收益數(shù)額的合理性和可用性;

(7)與企業(yè)獲得未來預(yù)期收益相聯(lián)系的風(fēng)險也能估量，并能提供令人信服的根據(jù)。

3.整體資產(chǎn)評估公式

資產(chǎn)評估值(預(yù)期收益現(xiàn)值)=前若干年各年收益數(shù)各年折現(xiàn)系數(shù)+(以后各年的年金化收益/本金化率)前若干年最后一年的折現(xiàn)系數(shù)

4.本次評估在應(yīng)用成本加和法對企業(yè)整體資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)上，采用收益現(xiàn)值法進(jìn)行驗證。

二、公司的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)績與經(jīng)營優(yōu)勢

公司由某先生和某女士于1997年4月30日共同出資組建，在市工商行政管理局登記注冊，企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照號為。公司住所：市南路小區(qū)棟。2003年3月11日經(jīng)公司股東大會決議通過，公司新增注冊資本800萬元，由甲有限公司以實物資產(chǎn)投入，

注冊資本由人民幣500萬元變更為1300萬元;同時公司于2003年3月27日辦理工商變更。公司法定代表人：;公司經(jīng)營范圍：從事房地產(chǎn)開發(fā);裝飾裝潢、五金交電、建筑裝飾材料、建筑機(jī)械、飲料、食品、副食品的銷售以及高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、游泳池、桌球、乒乓球、保齡球。在2000年4月30日經(jīng)省建設(shè)廳批準(zhǔn)，公司取得三級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(證書編號為)。

公司自成立以來，先后在地區(qū)投資5000萬元修建市政道路，共獲取政府補(bǔ)償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，公寓樓1棟，建筑面積45000前。擁有高爾夫球練習(xí)場、網(wǎng)球場、門球場、游樂場、室外游泳池、兒童游樂場、釣魚池等大型公益設(shè)施。因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎。

三、評估依據(jù)

(1)公司前3年的資產(chǎn)負(fù)債表、利潤及利潤分配表等財務(wù)會計資料;

(2)公司的年度經(jīng)營計劃和財務(wù)計劃;

(3)公司發(fā)展規(guī)劃、技術(shù)改造計劃;

(4)資產(chǎn)現(xiàn)狀現(xiàn)場調(diào)查;

(5)公司領(lǐng)導(dǎo)和基層工作人員對公司發(fā)展前途、市場前景預(yù)測公司銷售、成本、投資、管理等意見;

(6)有關(guān)政策、法律、法規(guī)、合同、協(xié)議、文件等。

四、公司的盈利預(yù)測

基于公司的投資計劃和融資計劃，以及對公司酒店經(jīng)營業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)和即將投資的大型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目的分析，并根據(jù)公司的市場分析、銷售策略和定價原則，對今后5年的產(chǎn)品銷售情況進(jìn)行了分析估計。新公司效益預(yù)測情況見表C2-17：。

表C2-17新公司效益預(yù)測情況表。單位：人民幣元

五、折現(xiàn)率的選取

基于公司處于激烈的市場競爭之中，對公司未來預(yù)測存在很多不確定因素的考慮，確定風(fēng)險報酬率為5.5%，安全利率按四年期國庫券2.45%確定，故最終確定折現(xiàn)率為8%。

風(fēng)險報酬率估測采用累加法，計算公式為風(fēng)險報酬率=行業(yè)風(fēng)險報酬率+經(jīng)營風(fēng)險報酬率+財務(wù)風(fēng)險報酬率+其他風(fēng)險報酬率，具體確定過程如下：

(1)公司屬房地產(chǎn)企業(yè)，公司自成立以來，先后在投資5000萬元修建市政道路，共獲取政府補(bǔ)償土地238畝，并于1999年9月投資8000萬元，開發(fā)了高爾夫園林別墅區(qū)。該別墅區(qū)占地近兩百畝，建成高檔單體別墅84棟，公寓樓1棟，建筑面積45000m2。根據(jù)國家有關(guān)統(tǒng)計資料和國家產(chǎn)業(yè)政策等因素，確定行業(yè)風(fēng)險報酬率為3%。

(2)地區(qū)因其人居環(huán)境優(yōu)越、高雅、安全及超前的生活理念，在2001年榮膺中國房地產(chǎn)成功開發(fā)經(jīng)營模式豪宅樓房類開發(fā)模式獎。在綜合考慮上述因素的基礎(chǔ)上確定經(jīng)營風(fēng)險報酬率為1%。

(3)公司目前資產(chǎn)負(fù)債率較低，2003年3月31日公司資產(chǎn)負(fù)債率僅為18.38%，融資能力強(qiáng)，因此確定財務(wù)風(fēng)險報酬率為0.5%。

(4)進(jìn)入29世紀(jì)90年代，市政府抓住機(jī)遇，以房地產(chǎn)和旅游業(yè)為龍頭，吸引了大量外來投資者，使市經(jīng)濟(jì)實現(xiàn)了騰飛，尤其是基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)取得了質(zhì)的飛躍，初步形成了中等城市的規(guī)模，為市經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，因此確定其他風(fēng)險報酬率為1%。

(5)最后確定的風(fēng)險報酬率=3%+1%+0.5%+1%=5.5%

六、評估值的計算過程

考慮到公司目前經(jīng)營狀況及公司提供收益預(yù)測資料，并結(jié)合評估人員了解到的實際情況，評估人員進(jìn)行了5年的收益預(yù)測。公司整體評估計算及結(jié)果如下：

1.計算未來5年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值之和(見表)

前5年收益現(xiàn)值之和：2274.59萬元

表計算未來五年企業(yè)凈利潤的折現(xiàn)值表

2.從未來6年開始計算的永久性年金現(xiàn)值

第6年起收益在該年現(xiàn)值和三655.53/8%=8194.125(萬元)

3.按第5年的折現(xiàn)系數(shù)將永久性年金現(xiàn)值折現(xiàn)至評估基準(zhǔn)日

第6年起收益現(xiàn)值和=8194.1250.6806=5576.92(萬元)

4.計算持續(xù)經(jīng)營條件下收益現(xiàn)值之和，即為公司整體資產(chǎn)的評估價格

公司整體資產(chǎn)評估價格=2274.59+5576.92=7851.51(萬元)

七、評估結(jié)論

本評估是在上迷評估方法、程序、依據(jù)及假設(shè)條件下，運(yùn)用收益現(xiàn)值法得出的公司整體資產(chǎn)評估結(jié)果為7851.51萬元。本次評估的依據(jù)是公司2001—2002年度實際經(jīng)營的各項基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及公司提供的收益預(yù)測資料，并考慮其今后發(fā)展情況遵循國家現(xiàn)行法律：法規(guī)和相關(guān)制度的有關(guān)規(guī)定，本著穩(wěn)健的原則進(jìn)行的。但由于受諸多因素的影響，我們無法收集到客觀真實的收益預(yù)測資料以及難以確定采用的收益折現(xiàn)率是否公允，對采用的收益現(xiàn)值法評估結(jié)果難以作出正確的判斷，因此，本次評估結(jié)果僅是一種其他評估方法的驗證。

八、評估說明

評估是在公司能通過不斷地自我補(bǔ)償和更新，使公司持續(xù)經(jīng)營下去，并保證其獲利能力的基本假設(shè)下進(jìn)行，未考慮不可抗力，如國際、國家政治、經(jīng)濟(jì)形勢突變、特大自然災(zāi)害等的影響