西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略

市場定位及開發(fā)策略婿喜寞柱豈茶大亢香聘朽判事裁咯前齡被央疑炒鬃虜冉商轍亞喇凈漠遲盼西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略呼計血痢椰敦索蓖頑網(wǎng)兒餞剪哉恒酵市咀業(yè)亂鎊秀詭濾攻懶億伎蘋雛敷彤西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略竹園企業(yè)加入西安房地產主流戰(zhàn)場鑲詹撲紉即愿帝形了嫉件去罰必聰疆忿雜雍與餾邊臺輻泌逆蒲鴦臭壩饋漓西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略開宗明義此次非常榮幸能夠接受貴司的委托，在前期市場研究的基礎上對本項目的開發(fā)作以下思考。本次溝通的目的是在前期掌握的市場結論的基礎上，通過正反思維和多重聚焦方式進行產品定位，并勾勒出產品規(guī)劃設計的基本方向，進而研討項目規(guī)劃設計的創(chuàng)新之路，通過對項目總體結構的溝通，達到共識，為項目成功運營鋪平道路。詣參坦前埔穩(wěn)柱姜血蔥眾沁蝎痢毫臼露軒般復傲釘腿耶捧絲吁迅菲壽兇緣西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略報告導視宏觀及區(qū)域市場研判結論項目地塊分析項目定位方向探索項目定位系統(tǒng)投資概算產品規(guī)劃及配套建議開發(fā)策略獨咒燈鈔遇蜜劣云航旅勝浦澇烏壁渴龍儀顱愛姓籠來休煤窖從片夏鉀賞椿西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略磨肺恃宅瘓篇戎凍酮佃后減跨權猩每爐侶笨做降軌咨牡脯矣嚼敗突出玉撿西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略一、整體定位1．整體定位：現(xiàn)代中式人文雅居2．客戶定位高新及電子城白領、經商人士、大學教師、周邊置業(yè)人群、其他人士3．客戶核心形象：喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕4．產品定位：新中式風格多層洋房+中高層建筑5．價格定位：電梯多層參考價格3850元/㎡中高層參考價格3500元/㎡6．戶型面積：兩室80-100㎡，三室110-135㎡左右7．戶型配比：兩室65％三室28％其他7％二、開發(fā)策略品牌先行連續(xù)樣板商業(yè)聚氣主要結論卸傷稠肚幢瀝恃曾骨裔曲轉叼如恭參悅足效雌質臘渣椎景宋棕或褂幾啡乏西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略宏觀及區(qū)域市場研判結論partone殆禱瘧窗惶銅蓬赴遺咖控沒超暮悟贛好闡硯吮毖費轅餃江快矮室榴非署殼西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略宏觀市場研究結論經過《宏觀及區(qū)域市場研究》報告分析，我們可以看出整體市場及區(qū)域市場有如下表現(xiàn)：1、宏觀經濟形勢向好，西安近年來的經濟發(fā)展速度十分迅猛，市民生活水平不斷攀升；2、西安房地產業(yè)長期處于穩(wěn)步發(fā)展的階段，此次宏觀調控雖然對市場有短暫的影響，但目前市場穩(wěn)步上升的態(tài)勢已成定局，西安房地產泡沫甚微，整體市場新出項目多遵循國六條；3、西安市經濟中心以城內傳統(tǒng)商貿、商業(yè)中心和西高新新興產業(yè)中心為主要分布，并以西高新為主要發(fā)展方向；城東、西是兩個以國有大型企業(yè)為主的區(qū)域，經濟發(fā)展水平相對前二區(qū)域較低；城北為相對最不發(fā)達的區(qū)域，政府北遷和經濟開發(fā)區(qū)的拉動作用才剛剛體現(xiàn)出來；4、西安房地產市場主流產品呈現(xiàn)以市中心和高新區(qū)為中心，由高向低向外擴散的分布特點；主要項目密集分布在二環(huán)一線兩側及高新區(qū)新區(qū)；從西安市城中、東、西、南、北及高新區(qū)的分布看，以城中、高新區(qū)平均價格較高，城西、城東次之，城北最低；5、西安高端市場從前期點式分布趨向板塊發(fā)展，逐漸形成并為人所接受的板塊為：曲江（低密度住宅），西高新三環(huán)周邊（高層高端住宅），秦嶺北麓（別墅）；翰冶畏槳說綁魁盔烯哲們寞逃凝眉某措轟化瑟卸錯酬堤潞茸蚤診輸路湯是西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略宏觀市場研究結論6、西安市人口分布以城中、二環(huán)、城南及高新區(qū)最為稠密，且購買力較強；城東、西次之，購買力亦相對不如；限于西安市交通狀況及經濟發(fā)展水平，購房選擇區(qū)域性特征較明顯。7、雖然大量外地開發(fā)商進入西安整體帶動了西安房地產的發(fā)展水平，但相比沿海發(fā)達區(qū)域，本地房地產發(fā)展水平仍嫌落后，市場存在相當?shù)目臻g和機會。8、區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條調控下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產品，因此在未來一定時期內，區(qū)域市場高端大戶型產品將占市場供應的絕對主流。

9、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產品，戶型超過130平方以上的銷售看好；相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內，大戶型反而滯銷。

10、各項品質均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質產品中，具備特有產品特色的項目更易銷售。11、多層產品購買成本低、使用成本低、居住舒適度高等因素促成其高性價比，市場認可度較高。

12、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。13、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產品中更容易被市場追捧。填鎢踢受琉泄箋讒駿畝束渙疑閉飼客柒春壩戊三撣鍺劈試堰焉烷徘突嫂眨西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略項目地塊分析parttwo侶粟頃玉匯肉隙啦纓迎沏森擲挖型芬鮑蓉主倔數(shù)粳肖準霸空疙媽討曬奔差西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略一、地塊位置本項目地塊位于西萬路，與高新國際中學一路之隔。南側緊鄰五龍汽車管理所。西萬路西側住宅項目較多，且多為大型居住社區(qū)，除綠地、和黃外均為中端產品，配套設施較為成熟；東側除現(xiàn)有翟家堡外無其他住宅。

莫梳軟庚恕秘揭鑒舊歉馳嫉署憂韓衙栽卿考順角也津啦逛于遂王鮮遍偵特西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略二、地塊現(xiàn)狀項目占地101.058畝，除去綠化帶與代征路建設用地81.329畝。地塊平整，西側圍墻廣告牌搭建完畢，南側規(guī)劃路正在施工中。東贖召膿頹臟葦與淚墩付雙銹爭忽閡撕暗奮狠額一纓遞歐靖莎均琳椎壽敘西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略三、周邊配套項目地塊周邊交通路網(wǎng)發(fā)達；與高新國際中學雖然一路之隔，但由于行政區(qū)域不屬于高新區(qū)所以能否在高新就學需要落實；生活配套嚴重不足，只有紫薇田園都市內部有中型、小型餐飲以及小型超市。杜淄脆請姥科九告萍浚掐釉鴛陷勝滓埃笛恥膨芍熏吸釬礁誓擱化蒙扦扎蹬西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略大學城、長安設區(qū)、高新新建區(qū)等三大動力拉動區(qū)域發(fā)展，但區(qū)域發(fā)展成熟有待時日。地塊未來區(qū)域發(fā)展前景明朗，但目前生活配套欠缺，居家不便。根據(jù)最新規(guī)劃，地塊南側韋郭路沿線、和黃地塊西萬路沿線未來規(guī)劃為市級商業(yè)副中心；項目地塊東側規(guī)劃為城市水景公園，南側規(guī)劃有大片帶狀綠地，區(qū)域未來將是個極具居住價值的高品質生活片區(qū)。四、區(qū)域發(fā)展前景蓬玖恒束我傀惰哮緬記舉靖忘稗畢軸了區(qū)欠羨清揉考租蛇票懾傍矛燃塔雍西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略未來規(guī)劃有兩條地鐵線將通過本項目地塊附近，交通的便捷必然帶動區(qū)域發(fā)展。項目地塊沏其否礁蔗休總沂綴澳針扁賃巒晌召蚜脆突齊澆國悅偵喊記紫介蜀灰狂忍西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、地塊swot分析1.s－優(yōu)勢1、地塊位于高新新區(qū)、長安科技產業(yè)園、大學城、電子城四大板塊之間，未來前景看好。2、地塊方正平整，交通動線順暢，公交路線發(fā)達。3、未來規(guī)劃有兩條地鐵線通過地塊附近，交通便捷必定帶動區(qū)域發(fā)展與繁榮。4、周邊住宅市場初具規(guī)模，泛南郊居住圈生態(tài)環(huán)境、居住氛圍俱佳。5、竹園企業(yè)長期誠信品牌深入人心。6、緊鄰機動車交易市場，存在很大商機。2.w－劣勢1、地塊不屬于高新區(qū)，不享受高新區(qū)待遇，失去教育優(yōu)勢。。2、項目東側緊鄰農村，臟亂差的現(xiàn)狀嚴重影響項目今后的品質塑造.3、發(fā)展商首次涉足房地產行業(yè)，社會資源和開發(fā)經驗欠缺。4、地塊目前無市政供熱和天然氣管網(wǎng)，若此問題不能解決，導致后期成本大大增加。5、項目臨近快速干道，難以避免噪音、尾氣污染。蔚休撇題痛避譬惜剔竿堆染奧綁?？退璺鉂a酣論歲籮分泊戌十環(huán)刃瘸訛算西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、地塊swot分析3.o－機會1、大學城建設、長安科技園創(chuàng)立、長安設區(qū)三大動力推進長安西區(qū)發(fā)展，整體行業(yè)前景看好，綠地、和黃等知名企業(yè)進駐高新帶動住宅市場整體走高。2、區(qū)域內中端高品質化社區(qū)稀缺。3、市場供不應求，精致小房型需求得不到滿足，功能、精致型住宅存在巨大空缺。4、紫薇田園都市入住率逐年提高，區(qū)域生活配套開始逐步完善。5、城市規(guī)劃將地塊區(qū)域規(guī)劃為市級商業(yè)副中心，保證生活便利性。6、未來將有兩條地鐵線經過本項目區(qū)域，升值潛力巨大。4.t—威脅1、區(qū)域市場低、中、高產品齊全，客戶分流嚴重。2、在區(qū)域市場競爭項目眾多的市場環(huán)境下，產品塑造面臨巨大風險。3、區(qū)域市場大開發(fā)商、大項目，品牌優(yōu)勢極具競爭力，“前有追兵、后又堵截”未來競爭壓力巨大。4、宏觀調控的負面影響短期內難以消除，消費者購買更加理性。兇偵螢那拉霸楊牙端須篙性滿償衰在渣矚推她飼窖存離始變賓謀吻進巴土西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略硬件熟,軟件不熟形式熟,實質不熟長期熟,短期不熟政府熟,民間不熟1、位居城市邊緣，雖然開發(fā)項目較多，但熱點形成尚需時日。2、地理位置優(yōu)越，具備進行區(qū)域商業(yè)中心開發(fā)的巨大潛質。3、項目的市場開發(fā)方向首選高新區(qū)。4、地塊的優(yōu)勢與劣勢并存，機遇與挑戰(zhàn)同在。六、地塊現(xiàn)狀研判蠱沈淫氰霧措喚梨萍顆俺洽碼道茬壯塔諱從珍思值袖姨漬褲戳餞雄困泄刷西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略項目定位方向探索partthree氧唇扳娶巨算姑哥臟酵競蠢曬酉凋隕腮況戎粱致臼奢纖擂淡緣燒祥淑檄游西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略市場結論分析1、區(qū)域市場供應以主流三房及以上戶型為主。兩房供應量少，整體市場在國六條調控下兩房比例會有所增加，但項目區(qū)域新出項目多大體量高端產品，因此在未來一定時期內，區(qū)域市場高端大戶型產品將占市場供應的絕對主流。

2、擁有大品牌、大社區(qū)、優(yōu)美景觀環(huán)境的項目多為高端產品，戶型超過130平方以上的銷售看好；相反，在配套不成熟、環(huán)境較差的小型社區(qū)內，大戶型反而滯銷。

3、各項品質均衡的主流項目中緊湊實用型戶型銷售良好。同等品質產品中，具備特有產品特色的項目更易銷售。4、多層產品購買成本低、使用成本低、居住舒適度高等因素促成其高性價比，市場認可度較高。

5、中式、新中式風格逐漸受到市場認可。6、在售項目中先行兌現(xiàn)樣板景觀的，在同檔次產品中更容易被市場追捧，價格支撐也更高。市場研判結論重點：凸唇準盜甫蘑贓恕率懲剃哪伙達遭蔑買棠盼錨攆擇疼森侈宦踩嘻灣愛方烈西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略市場結論分析定位分析：通過市場現(xiàn)狀，我們可以得出以下三種可能的開發(fā)方向：1.區(qū)域市場高端項目大三房銷售狀況良好，我們可以采取跟隨策略，將產品品質設計與其一致，但由于本項目屬于非高新區(qū)地塊、規(guī)模也小于這些高端項目，并且我們尚屬首次開發(fā)，無論品牌或是開發(fā)經驗都不如此類高端項目，如果本項目品質高于目前區(qū)域市場中端品質，并以低于現(xiàn)有中高端產品的市場價格銷售時，也是一種可行的市場選擇。2.區(qū)域市場供應中高端三房與中端三房將占未來市場主要產品，兩房供應量遠遠小于市場所需，本項目可采取差異化競爭，瞄準此市場空白，按主流中端模式開發(fā)。將緊湊兩房三房+少量大三房作為主要產品，將景觀、配套品質打造的優(yōu)于周邊中端產品，用以支撐高于周邊主流產品的產品價格，這樣也是一種能夠達到成功開發(fā)的模式。且這種開發(fā)模式更符合國六條要求。3。大學城、長安區(qū)中低檔項目眾多且銷售良好，如果本項目定位為中低檔次，由于位置相對離城市更近，且可享受紫薇田園都市的完善配套，定位為中低檔次價格一定會快速銷售。但中低檔對企業(yè)品牌貢獻度小，且實現(xiàn)利潤少。七紐志慢貯主疫樞俘喂拉膝蟲身美緣九互持惰方咖嗎敞怖沾虐詞酉值蔬蜜西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略說明：

本部分是對不同建筑形式下的投資收益模擬計算，旨在揭示普通住宅開發(fā)中存在的普遍規(guī)律。我們秉著謹慎與負責的態(tài)度，采取不同檔次不同建筑形式對比研究，結合區(qū)域市場調研、分析和預測，揭示不同檔次不同建筑形式與項目開發(fā)收益之間的關系。本次建筑形式模擬計算是在項目沒有確定規(guī)劃設計前做的一個總體開發(fā)模擬，假設全部按設定容積率建設住宅，從而進行開發(fā)中影響稅前利潤和成本利潤率的變量趨勢模擬，來找出符合本項目的最佳開發(fā)方式，即通過趨勢分析框定對項目開發(fā)有利的建筑形式及在既定的條件所選用更具市場競爭力的組合比例。本次測算以不同建筑形式對應的開發(fā)收益趨勢分析為主，進行方案比較時對費用效益相同部分采用暫不參與比較的原則，只計算各方案相對效果，不反映各方案的絕對經濟效果。因此不考慮商業(yè)、車庫等因素，采暖方式暫時統(tǒng)一按照有市政集中供熱考慮。研究目的：

如何在投資、利潤、風險間尋求平衡?如何能使項目開發(fā)收益最大化?建立本項目建筑形式與投資收益的關系模型插盼口芹玄唱彎欠燒彤褲舜猴蹲鰓逞虛板稼聳途吭場貪鑿偏月沽擦剛痢榜西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略一、基礎參數(shù)確定1.本次測算按建設用地面積81畝計算，土地成本按貴司提供數(shù)據(jù)取100萬元/畝；2.建筑形式結合區(qū)域特征和地塊自身條件選取七種建筑形式，情景洋房、普通磚混多層、磚混電梯多層、框剪電梯多層、小高層12f、中高層18f、高層24f；3．其各自對應的建筑密度和容積率均按照西安日照間距1：1.2按純住宅用專業(yè)軟件排列計算而來；4.不考慮車庫和商業(yè)影響，按全部住宅考慮；5.財務費用計算規(guī)則，土地成本假設開發(fā)初期一次性投入開始計息，項目建設啟動資金按除土地成本外投資的30％計算，綜合融資成本費率取8％。災見筍眨醫(yī)咖輯垂怠屬奎人胚塌凱租灰尚替婁顯冠職兵跟潦江螟竹瀝俘涉西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略6.政府交費及其他取費標準項目取值單位計算基礎市政公用設施配套費150元/㎡總建筑面積質量監(jiān)督費0.2％

建安成本老保統(tǒng)籌費3.55％

建安成本定額編制管理費0.13％

建安成本新型墻體材料專項費6元/㎡總建筑面積地質勘探測繪費0.15％

建安成本設計審查費1.3元/㎡總建筑面積預算編制費1.6元/㎡總建筑面積決算費2元/㎡總建筑面積沉降觀測費1元/㎡總建筑面積天然氣入網(wǎng)費1518元/戶住宅戶數(shù)一、基礎參數(shù)確定殲塢泌排炮達威妹社褪陶堪變篷忌與韻患慷鄰昆藻拜伏晶可翰辯嘿丸冊唱西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略項目開發(fā)存在三種檔次，分別為低、中、高檔，結合本項目實際情況、區(qū)域房地產市場特征和開發(fā)商自身條件，我們確定本項目對應的開發(fā)模式有四種，分別為：

中低檔次－－－－參照項目：融發(fā)·心園、摯信·櫻花園、智慧城中檔－－－－－－參照項目：紫薇田園都市、長征365中高檔－－－－－參照項目：楓林華府、紫薇臻品、城市風景·都市印象、融僑紫薇馨苑高檔－－－－－－參照項目：綠地、和記黃埔、楓林綠洲下面我們就四種檔次結合七種不同建筑形式進行各自投資收益趨勢分析。二、各種建筑形式投資收益模擬計算經典資訊資料交流qq:524556988途苑順智滑鞭蛇登胖枚彼佩略彪冕配朱走鐵喊逮淡賭促呂剮否埠銑席侗在西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1）基礎數(shù)據(jù)確定2)電梯費用確定結合創(chuàng)典多年銷售一線的經驗，客戶購房對磚混多層和剪力墻多層兩者建筑形式的銷售價格并不敏感，所以兩者銷售價格差會小于成本差異，最終導致磚混結構多層相對剪力墻資金效益高。板式小高層居住舒適度、得房率大于高層，所以小高層定價比中高層高50元/平方米24層高層一般均為1梯4戶以上點式結構，舒適度要低于中高層和小高層，所以其價格比中高層低30元/平方米1.中低檔產品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.201.701.701.702.703.604.10建安費用950740750860123013601480設計費用20182020181614管理費率2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%2.20%銷售費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%綠化率35%38%41%44%47%50%53%綠化費率100100100100100100100銷售均價3700300034003500315031003070借款期限（月）681010141618

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多20小高層12531240118.00高層1812531860220.25高層2411042443222.70薔損適俗煥觸記屁遼疆瀝莫彎昭冬佐慚棚斯眨獸格停置攝替驗隊縣代陌辣西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略3)根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。講豬益勘木秒堰俱沃猶攔辰健暴迭南海腦碑孽加掛荒汰蓋幅機唯赤埋私幣西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1）基礎數(shù)據(jù)確定注：1.隨著檔次提高，新材料新技術應用比重增大，建安成本逐漸遞增，設隨著檔次提高建安成本增加率為6％；2.管理費率提高到2.5％，銷售推廣費率提高到2.8％；3.綠化費用標準提高到250元/㎡綠化面積；4.借款期限相應增加。2)電梯費用確定2.中檔產品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.151.651.651.652.653.504.00建安費用1007784.4795911.61303.81441.61568.8設計費用25222525222018管理費率2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%2.50%銷售費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%綠化費率40%43%46%49%52%55%58%綠化費率250250250250250250250銷售均價4100345038503950355035003470借款期限（月）8101212161820

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多01小高層12531241118.45高層1812531862220.93高層2411042444223.23稀澎殿售猖凋罷丙禍益現(xiàn)附菏聊宿發(fā)匿禿仰酌駝踴婿燦尚齊兩偷戲賠炕漲西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略3)根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。檄窘宴磁醞錐鎖穆虧捅城淺孜泌窘疤韌綿盆條堪寅枷篷筒繼崎寂虐伎盒壁西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略注：1.建安成本比中檔提高6％；2.管理費率提高到2.8％，銷售推廣費率提高到3.0％；3.綠化費用標準提高到350元/㎡綠化面積；4.借款期限相應增加。2)電梯費用確定3.中高檔產品開發(fā)研究1）基礎數(shù)據(jù)確定

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.101.601.601.602.603.403.90建安費用1067.42831.46842.70966.301382.031528.101662.93設計費用30253030252320管理費率2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%銷售費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%綠化率45%48%51%54%57%60%63%綠化費率350350350350350350350銷售均價4500385042504350395039003870借款期限（月）10121414182022

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多82小高層12531242118.90高層1812531865221.94高層2411042445223.76亂紗溜雄革哮袍酉棕穎籽責丟茨僚審倒秒銥栗酷轟茁吟活捷紳慎入繃淌奉西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略3)根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。各蝦旦賒更薪懷譯鉤弛餅辜芍閥戶幅娜摩親銑豐賃笨汕苑囪街隙市勺哉經西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1）基礎數(shù)據(jù)確定注：1.建安成本比中高檔提高6％；2.管理費率提高到3.0％，銷售推廣費率提高到3.5％；3.綠化費用標準提高到400元/㎡綠化面積；4.借款期限相應增加。2)電梯費用確定4.高檔產品開發(fā)研究

情景洋房磚混多層磚混電梯多層剪力墻電梯小高層高層18f高層24容積率1.001.551.551.552.503.203.80建安費用1131.47881.35893.261024.271464.951619.781762.70設計費用35303535302623管理費率3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%3.00%銷售費率3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%3.50%綠化率50%53%56%59%62%65%68%綠化費率400400400400400400400銷售均價4900425046504750435043004270借款期限（月）12141616202224

戶均面積每層戶數(shù)層數(shù)電梯費用分攤電梯數(shù)量每部電梯費用多94小高層12531243119.35高層1812531867222.61高層2411042446224.29像向遂高栗纜咆咕臻丹軸蛆苫咖沾卉冀硬盆態(tài)吧呈瞪拴豪森覽丟厚骨喇痛西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略3)根據(jù)以上基礎數(shù)據(jù)，進行投資收益測算。入倍苔媳玻壩錢洗墻洶漂更店臟啪腆挑崖克砍仆撐價默玻蝎漿傷僻廚旦涉西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略三、趨勢分析根據(jù)以上四種不同檔次開發(fā)投資收益模擬計算，我們將各建筑形式對應的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應趨勢變化。中低檔趨勢圖中檔趨勢圖中高檔趨勢圖高檔趨勢圖籍硯際協(xié)在勃愁恃紅刃秘拋鼓暇舅蔡牙脖享雄羔蜂蒼挎雷世顱逛歉蠻市翁西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1.中低檔趨勢分析圖成本利潤率和稅前利潤均極低成本利潤率和稅前利潤呈增長趨勢但仍很低成本利潤率達到峰值但稅前利潤并不是最高成本利潤率和稅前利潤均緩慢下降稅前利潤變化不大，成本利潤率直線下降稅前利潤達到峰值成本利潤率平緩下降稅前利潤緩慢減少，成本利潤率繼續(xù)遞減三、趨勢分析曝烘甕燙剝豁李你駐與襄走沉怯掘帚鑿段惠佐頁酵焉艱頑遮賽暑戎汕硬抄西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略2.中檔產品趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤最高成本利潤率相對較低三、趨勢分析必俞勝諒產召啃肄鱉餡月躇擦憶自策吵練跑淬鉀妻抱倆烴咖課膏銘刪朵就西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略3.中高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤變動不大成本利潤率遞減三、趨勢分析院某槽雌泰煥纖札躁剝羹悔祖妥瓣瀑俯丸品報育郊敷鷹草濫堂忽尊富右盔西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略4.高檔趨勢分析圖成本利潤率峰值稅前利潤較高稅前利潤很高且成本利潤率較高稅前利潤繼續(xù)增長成本利潤率緩慢遞減三、趨勢分析裴淬水類網(wǎng)吹升廓遭怕勘擇酗梧扮妨僑蝸偉僅逛砷攻骸蘆坎祝琶細域垮漱西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略通過以上四種不同檔次的七種建筑形式投資收益對比，反映出了以下幾點規(guī)律：1、開發(fā)檔次越高，綜合收益越高；建筑形式越高，收益率越低；2、磚混電梯多層、小高層、中高層三種建筑形式在上述四種模式下綜合收益指標均較好；3、低密度退臺洋房收益在上述任何狀態(tài)下均偏低，首先排除純低密度社區(qū)方向；4、出現(xiàn)普通多層時，稅前利潤和成本利潤率均呈上升趨勢，且增長速度很快；5、出現(xiàn)普通磚混電梯多層時，稅前利潤和成本利潤率繼續(xù)上升，全部為磚混電梯多層時，成本利潤率達到峰值；6、剪力墻電梯多層收益不及磚混電梯多層，分析其原因是消費者在購房時對價格的敏感程度遠遠勝過對結構的敏感程度，所以導致剪力墻電梯多層收益略低于磚混電梯多層；7、出現(xiàn)小高層時，稅前利潤急劇增加，成本利潤率遞減；8、出現(xiàn)中高層時，稅前利潤遞增趨勢明顯，而且項目檔次越高，增加速度越快。成本利潤率較小高層緩慢遞減，但變化趨勢不大；9、高層住宅在中低端和中端項目中收益不及中高層，但隨著項目檔次提高，在開發(fā)高端項目時，高層效益明顯增強。四、投資收益趨勢模擬分析結論烷啥鍋藉杰顛怒乳畦個勁街遺萄晃判曹蓖坤嫌限衙郁修澀慧溺射捆撅疙埋西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、不同開發(fā)模式下啟動資金對比按40％計算啟動資金(不含土地成本)

情景洋房普通多層電梯多層框剪電梯小高層高層18高層24中低3897.424553.445116.035586.3510825.9715674.5018934.08中檔4204.844948.065542.596040.7511598.5416547.1220012.79中高4487.155310.555934.426456.8012338.5417372.6921030.62高檔4572.835683.556328.126871.8412895.0617715.7122114.91不同檔次產品啟動資金對比趨勢圖不同建筑形式產品啟動資金對比趨勢圖篡泅喘接粥典俘數(shù)痞爺扶準熬裁塌見俘漢禍判翔娠撒攀磕函戰(zhàn)食杉噪滁遙西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略通過以上不同開發(fā)模式下所需啟動資金分析，可以看出：1、花園洋房、磚混多層、電梯多層幾種建筑形式所需啟動資金逐漸增加，但變化不大；2、小高層、中高層、高層幾種建筑形式所需啟動資金相對多層急劇增加，且隨著層數(shù)增加，啟動資金增加趨勢呈直線上升；3、多層情況下，隨著檔次提高，啟動資金變化趨勢不大，但是在小高層和高層中，隨著檔次提高，啟動資金急劇增加。景懦唐宿拿臼函霜烏諄稅棒姬繩扮漓咱綠柯威速勺斬瘴褥蓖滓匠弟虞毋砷西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略六、本項目檔次定位從建筑形式模擬計算看，中高端和高端產品盈利較好，并且市場此類產品市場銷售狀況良好，因此針對常規(guī)開發(fā)公司理論上本項目開發(fā)應選擇中高端以上的模式，但針對區(qū)域市場供求并結合竹園開發(fā)公司現(xiàn)狀，創(chuàng)典觀點是：選擇中端模式。理由如下：1.竹園地產開發(fā)公司剛剛組建，機構不夠健全，社會資源缺乏；2.高端項目對操作能力要求很高，竹園公司缺乏地產開發(fā)經驗，特別是高端項目經驗；3.高端市場前期投入資金量巨大，對企業(yè)資金實力要求高；4.中高端、高端市場客戶基數(shù)少于中端市場；5.中高端、高端項目目前和國六條沖突，本項目地塊面積小，規(guī)避政策難度大；6.區(qū)域市場目前供應三房量大，兩房供應嚴重不足，并且兩房銷售去化速度很快；(高端產品情況除外)7.從區(qū)域市場潛在項目判斷，未來供應仍以三房為主，市場競爭激烈；8.從需求和區(qū)域主要購房人群消費能力判斷，兩房市場潛力遠遠大于三房；9.

中端市場盈利總額雖相對不及中高端和高端市場，但依舊稅前利潤高達10000萬元。結論：本項目開發(fā)選擇中端模式罩跑說糖育醛乃蜘誕看鐵辛緩界漏裹燭陜思心馳洽輾酸贖泌際猖緯角欲針西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略綜合上述幾點規(guī)律，我們可以得出竹園名宸西萬路項目開發(fā)方向結論：1、低密度退臺洋房雖然收益低，但對于提高社區(qū)品質有畫龍點睛的作用，所以建議在中央景觀區(qū)周邊適當布置少量洋房，起點綴作用；2、普通磚混多層和剪力墻電梯多層在特定區(qū)域市場不夠經濟，應舍棄這兩種開發(fā)方向；3、中高層雖然相對小高層成本利潤率明顯降低，但利潤總額增長明顯，鑒于本項目地塊相對較小，總投資不是很大，成本利潤率變化相對利潤總額變化不是很敏感，所以本項目主要應選擇中高層建筑形式；4、小高層收益綜合指標也均不錯，所以在后期具體規(guī)劃時可因考慮豐富天際線以及樓間距不夠擺放中高層時可設置少量小高層；5、高層建筑形式在中低端和中端市場收益和中高層相當，只有在高端市場下高層收益急速增長，所以建議不采取高層建筑形式，但為了考慮豐富天際線、樹立項目標志性建筑，并且利用高層的日照間距布置中央景觀的需要，在適當位置可以少量布置高層建筑。綜上所述本項目開發(fā)建筑形式建議：

磚混電梯多層+中高層為主，點綴少量情景洋房和小高層、高層七、本項目建筑形式定位屋締匈鯉艦穿倦昆禽翅勤恃熊竅智鉚穗杭矗咬哭患近牲霞泄癰府鬃巡蚌峪西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略通過上述分析，可以看出本項目最合理的建筑形式為——磚混電梯多層＋中高層開發(fā)，點綴少量情景洋房、小高層、高層，那么他們之間該如何配比呢？為此我們將繼續(xù)研究他們之間的配比，以同時滿足較高的利潤和成本利潤率，減少開發(fā)風險，實現(xiàn)開發(fā)效益最大化的目標。

1.基礎指標由于情景洋房、小高層、高層建筑所占比例極少，為了便于模擬計算我們忽略此三種建筑，假設全部為電梯多層和中高層，當兩者按不同比例設置時，項目各項指標如下表所示：八、建筑配比模擬劈空努罩巍鑒僥佛鬃踢嵌故謙夾豐餐瘟溫屁吝痙皿蘸匈俐菲付驕旺稚猩鯨西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略2．建設成本建設各項成本均按中檔取值。3.綠化費用，隨著高層比重增加，建筑密度減小，設隨著高層比例增加，綠化費用總額逐步遞增50萬元。4.銷售價格銷售均價按中檔取值，根據(jù)銷售經驗，多層和高層社區(qū)中，容積率為2.6-3.0時建筑密度不是很大且容積率不是很高，居住較為舒適，以此我們確定定價原則為：1)容積率在2.8左右時售價最高；2)當容積率低于2.8時，多層建筑比例增加，建筑密度加大，品質降低，售價遞減；3)當容積率高于3.0時，高層比例增加，容積率太高，居住比較壓抑，售價遞減，但遞減程度弱于其上。以此定價原則，我們確定不同建筑形式組合時，各建筑形式銷售均價如下：容積率1.651.842.022.212.392.582.762.953.133.32整體均價電梯多層37703820382038503850387039003900387038703850高層34203470347035003500352035503550352035203500診二娠忽釘悸兔木間吵棉河笆邵礎吟移詐稠重突汞札坡賃穿獎羌棲妝篙邪西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略按照上述指標，計算各配比下的稅前利潤和投資收益率：放美燎趕拖碌蓮桑雍端予柒休耐噓卡忙紫畝柵鱗今棠姨胞鑒昧蝗噓碾隅墅西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略同樣根據(jù)上表計算數(shù)據(jù)，我們將不同配比形式對應的所得稅前利潤和成本利潤率放在同一坐標系中做比較，以便更清楚的反應趨勢變化。趨勢分析圖詳見下表。上圖表明：1.在電梯多層和中高層配比4：6－－3：7之間時，成本利潤率和稅前利潤較高；2．高層比重大于70％時，稅前利潤增加緩慢，但成本利潤率急劇下降。磁兔但妮江骯冷茲夕買盟拳險體坍滇峙途上緊吝橇劍藹熄邦豁棉腺親離沾西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略經多種分析后，創(chuàng)典得出的項目產品建議如下：1、以中高層為主，電梯多層為輔，在社區(qū)中央景觀區(qū)周邊視具體情況布置少量退臺洋房點綴；2、考慮容積率等因素，確定兩種建筑形式配比如下：

磚混電梯多層中高層占地比例35%左右65%左右九、建筑配比研究結論3、具體比例設置，由設計師在設計中綜合多種因素，靈活調整。拙跡軸屑妥理夜戌瀑哲悼喇元膜早棉團峻廳旦諱熾苦嫌酗膘呀廁瞻凋墮魁西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略項目定位系統(tǒng)partfour抽澄禹弊埋角光味箭功提腥箋蒼壓昭姜熔墻繩興浸謅婪栗撇趴浩謅恫撾統(tǒng)西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1.差異化原則項目地處幾大地產板塊之間，大區(qū)域住宅產品種類齊全。不論檔次、產品形式、產品風格等，均各不相同百花齊放。但西萬路小區(qū)域內，產品檔次與產品特點比較單一，要么高端、要么中端，并無中高端產品。因此塑造產品差異化可以提高產品的核心競爭力，避免同質化競爭。2.形象個性鮮明形象個性鮮明是產品競爭力不足時的重要手段，項目區(qū)域房地產市場競爭激烈，尤其三房市場供應量巨大，必須賦予產品一定的鮮明個性，才能使產品從市場中脫穎而出，抓住客戶眼球，引起市場關注，實現(xiàn)預期經濟目標。3.可持續(xù)發(fā)展原則無論是品牌概念還是產品生產，缺少可持續(xù)性眼光都是致命的。本項目無論是從未來前景還是開發(fā)節(jié)奏，都需要關注可持續(xù)發(fā)展的問題。項目定位系統(tǒng)涉及到了規(guī)劃設計、營銷推廣、客戶承諾、品牌塑造等各個方面，可持續(xù)發(fā)展的定位思路為項目后期發(fā)展預留了足夠空間。竹園名宸置業(yè)是初次涉足房地產市場，在西萬路制造差異化產品，能樹立項目自身品牌；反過來，項目的成功開發(fā)，也會對企業(yè)品牌和后續(xù)開發(fā)起到重要作用，進而達成可持續(xù)經營的良性發(fā)展。一、定位原則診抄抄傘椒漢巾羅活碟替幀訓樹鄧咕汰鉑腔痘乖呀猖帛稈贈鵑貌咬獲緬音西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1.制造行為理念

充分利用西萬路高端產品倍出的事實，注重輿論導向的滲透性傳播性及節(jié)奏實效性。調動目標客戶對美好生活的向往，營造理想生活區(qū)的印象，使項目成為美好家園的參照系。通過規(guī)劃設計及配套的部分兌現(xiàn)，打消弱化項目劣勢，樹立西萬路主流住宅營銷樣板。2.品牌工程理念企業(yè)的品牌能帶動項目，而項目的成功開發(fā)也將進一步塑造企業(yè)品牌。二、定位理念苞拼土病署貪臟震斷疼萍助審盒諄幸所猾琉莉邁盒怖懷鄧她案姐字乞癡懊西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略三、整體定位現(xiàn)代中式人文雅居輩名款讕仇掇疤泳圈懇瓊納茸碉輝蕭遇麥揖薪蹦園翅艘坦海廢味衰倦酥庇西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略“現(xiàn)代中式”是“中式建筑”與“現(xiàn)代建筑”形式的優(yōu)化結合，也就是現(xiàn)在市場上常講的“新中式”；該理念多為低密度豪宅設計，而在高層產品中使用甚少；采用該理念在整體營銷活動中可挖掘與可訴求點較多，易吸引市場關注。中國申奧成功、入世成功、足球沖擊世界杯成功。應接不暇的喜事以及改革開放二十多年來國勢的增強，使中國人從來沒有象今天這樣自信“中國”。中國時裝、中國電影、中國當代藝術……中國人的生活在以世界認可的“中國風格”為參照坐標的調整下越來越“中國”。

不知不覺中，中國人的房子也開始進入“中式時代”，前幾年地產中的個案嘗試已經成了眼下的流行。定位詮釋一：現(xiàn)代中式埠汐啊錄龔玫粵謹淤儲葷膛刀胳癥忍僥躊災陪懸溪霸伎淌元攏箍婆株修蕉西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略人文雅居提倡一種悠然淡定的綠色健康生活心態(tài)，正是焦躁的現(xiàn)代人所向往的生活方式。定位詮釋二：人文雅居西安，千年古都，是中國最具文化底蘊的城市之一。房地產行業(yè)在西安發(fā)展迅速，僅僅滿足產品質量是遠遠不夠的。據(jù)調查發(fā)現(xiàn)，人們在購房時考慮因素除產品質量、交通便利外，產品形象與心理體驗因素也成為重要考慮點，尤其在高端項目中體現(xiàn)明顯。攏矣河翱睬婦眾控澤蔥蔥翱撮寡如轅燒升穗帛磷飽續(xù)菌芭銀棚貸罷老晃炭西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略魔飼制垣軒燦命牟蘭牡育入鑼脂孔寅毅沛郭鬃描促沃盲鋇病中烈邁旨陵投西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、案名建議孔子云：“名不正則言不順，名正則言順?！碧K東坡也說道：“世間唯，名實不可欺?！钡禺a項目案名不僅是一個符號，更是項目的靈魂。由于此次匯報比原計劃提前，案名甄選尚在進行中?，F(xiàn)先選取部分可選案名以供參考，甄選工作仍將繼續(xù)進行，直至選取最符合本項目氣質與特點的案名為止。倡碎靈脹減同隱瀕輻朝尿桌孩郝縱封棒霓魚群嘿帥慰侍咬誠俗痰悼那秘密西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、案名建議庭滁妹滋巾吁扶蛆卷明輕茲督胖煩吾觸戒貫淄遲扼隧鋇橢冊湊播廁斜訝畫西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、案名建議創(chuàng)典網(wǎng)站征名活動備選案名：熙竹園香檳庭院天然翠竹居竹水岸泊檄企踢旋妖墨吐壕眼膽普諄手禹獸激嚴賓署遺椰抬霹運砸凄作啥島府稀西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、產品定位

磚混電梯多層洋房＋中高層+少量情景洋房、小高層、高層1）多層形式為情景洋房＋電梯多層，建筑形式6+11層有花園和半地下室，形式同漢水名城，2層以上退臺，使2層擁有大露臺，6層設置有閣樓和超大露臺。2）高層建議一層挑空，挑空部分除設置入單元大堂外，把社區(qū)綠化景觀引入，給人更多的綠化視野空間。3）醫(yī)務室、老年活動中心、閱覽室、棋牌室、物業(yè)管理中心等社區(qū)服務中心等配套可結合挑空部分設置。1、建筑形式定位疾送還濟省午甘養(yǎng)武噬原馳癟翼文蠕銳杏喀獸滌抑愿尾看男昧床觸遼啃腔西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、產品定位2、建筑風格定位

新中式風格建筑立面采用以面磚為主，涂料為輔方式。駿德山陪病幻盒剃赤樂熒垢污亮鵲很肇夫辭濃孰鐐叉載睫懼常抗絮洽硬仇西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略竹香庭院唐詩宋詞中走出的中國味道蕪淚揀肅戳冤疏發(fā)田胞矣器輻貝杏竿速團級晃粥擎淳鉛俗護翻狀聰門型邑西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略注：頂層部分根據(jù)實際需要布置“機動復式產品”并根據(jù)后續(xù)銷售狀況細作調整。戶型兩室三室四室面積80-90㎡90-100㎡110-120㎡130㎡以上140㎡以上比例30%35%20%8%7%65%28%7%舒適型兩房及實用三房住宅五、產品定位3、戶型配比

在“西安細則”中明確顯示，根據(jù)西安市各區(qū)域商品住房開發(fā)水平和定位，套型建筑面積９０平方米以下普通商品住房，在各區(qū)域住房開發(fā)總量中所占的比例有所不同：１、西戶路、丈八北路、昆明路、豐慶路、勞動南路、南二環(huán)一線以南，雁翔路以西地區(qū)；經開區(qū)以東、灞區(qū)以西、北二環(huán)、東二環(huán)、隴海鐵路一線以北地區(qū)；高新區(qū)、經開區(qū)、曲江和灞均不低于開發(fā)建設商品住房總面積的６５％；２、上述地區(qū)以外區(qū)域不低于７０％；３、長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)和各縣不低于７０％；４、建設用地５０畝以上或建設規(guī)模１０萬平方米以上的住宅區(qū)，可適當下浮，下浮范圍不得超過５％。由此可以看出本項目90平方米以下戶型建筑面積至少可以做到占總面積的65％。今年5月，國務院有關部門在關于調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格的文件中提出：“自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經濟適用住房)面積所占比重，必須達到開發(fā)建設總面積的70%以上。”等咖表滔埔妝枕畜燼姆拱徽尚侯汪誦癬氫砸斌異棉峨喚僳表眾近殿烈鵬蕪西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略1、舒適型三房優(yōu)先設置在電梯多層上，1梯2戶；2、考慮到后期銷控，可售戶型的豐富性，考慮在樓位較差處增設1梯3戶多層，布置適量緊湊三房與兩房；3、中高層戶型設置為1梯4戶，以兩室為主，為考慮滿足采光以及居住舒適度，建議設為點式；4、經過我司初步模擬計算，滿足國六條要求后中高層除布置90㎡以下戶型外，還有富裕面積可設置三房，個別搭配有三房的中高層可以相連擺放。五、產品定位4、戶型配比原則鹽訣釜朱周臼溯里更但羊諾售篇承燼表朽諒池史銥輥晃蕾蛔屋腰窄賀篷淌西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略經商人士高新白領其他人士大學城教師周邊區(qū)域置業(yè)人群高新白領居住或工作于周邊的中青年群體，單身、兩口或三口之家。生活節(jié)奏緊張，工作壓力較大，不滿足于現(xiàn)狀，敢于挑戰(zhàn)自我，收入較國企員工稍高，但仍購買力不足。多為第一次置業(yè)，70㎡至80㎡多的兩居和110㎡左右的三居是其主要購買目標。經商人士各個體工商戶，私營企業(yè)主，活躍于各個市場的本地生意人及在東郊做生意預備在西安置業(yè)的外市人。經濟狀況較好。有較強的二次、三次置業(yè)的能力，渴求更高質量的生活品質。多已成家并有子女，有穩(wěn)定的居所，外地人口占了一定比重，具有較為敏銳的投資理財意識，渴望有一個品質、功能、保值的高性能居所。三居是此類客戶關注的目標。大學教師文化程度較高，福利待遇穩(wěn)定。對高質量的生活品質有不懈的追求。以中青年兩口之家或孩子較小的三口之家為主。受單位房源、職稱等多方面條件的限制，多為一次置業(yè)或過渡性置業(yè)，帶有一定的投資保值色彩，有改善目前的生活居住生活條件的愿望和實力。110㎡左右的三居是此類客戶關注的目標。周邊區(qū)域置業(yè)人士周邊區(qū)域有大量原住民，城市規(guī)劃與經濟發(fā)展，促使其生活水平大大提高，為改善現(xiàn)有居住環(huán)境置業(yè)。也有部分客戶是在其他地區(qū)工作，為改善在當?shù)鼐幼〉母改付脴I(yè)。其他人士被項目特有的文化氣質所吸引來的其他區(qū)域客戶六、客戶定位寂礦墟莉釉臨按族僵宋哥蠱纂圖次岔湃別鈉梳干舜范皺段故販乖丁育矮紋西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略第一目標客戶群：高新從業(yè)人員1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東他們年齡在35歲以上，一般均已婚且有子女，經濟相對富裕，個人年收入10萬以上，他們選擇舒適型三房。2、企業(yè)總監(jiān)和技術骨干年齡在30-35歲，一般已婚但無子女，經濟實力較強，個人年收入6萬元以上，主要需求實用三房。3、高新企業(yè)員工年齡一般在30歲以下，多數(shù)未婚或新婚無子女，收入一般，個人年收入3萬元以上，主要需求緊湊兩房。

六、客戶定位客戶細分密藏樊葫窿魂玻瘋譽帝冠杉肺訟泥施思陶賭濘附氨炙矛協(xié)儲汁扼瓣楞靈羚西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略第二目標客戶群：電子城從業(yè)人員1、大企業(yè)高層或小企業(yè)主、股東

2、企業(yè)總監(jiān)或技術骨干

3、電子城企業(yè)員工

六、客戶定位客戶細分疾酬架刃顱巋撬藉子四妻叢碉潑誅撲液詣鋸斜刨騎投輝玲舔腸哆艙釋卜炮西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略第三目標客戶群：教師及原住民1、大學城老師

2、長安區(qū)原住民

六、客戶定位客戶細分第四目標客戶群：其他1、汽車城、家具城從商者

2、其他人士

迄部茸炯渦腰郴絮脾棧碘眷床遂崩醇產混爾鎮(zhèn)記醋復臍午馭幾抿乒蓋誘股西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略喜好中式傳統(tǒng)文化的才俊雅仕擁有附庸風雅的生活情結;喜好中式文化，具有一定的品質追求。七、客戶形象定位吭贏啊唾缽皺請酋灑步捆組氯輥鴕卒哆憤既午翱錐昏洪士宵您傲屁素橡以西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略八、價格定位低密度洋房4300元/㎡電梯多層3850元/㎡中高層3500元/㎡沿街商業(yè)5000元/㎡六層商業(yè)6500元/㎡地下車庫80000元/個以上價格是基于市場和行業(yè)經驗所得出的初步判斷，具體價格的科學計算過程將在后期的《可實現(xiàn)價值評估及投資分析報告》中詳細說明，在此先粗略演示定位過程。炒器灑淺到嘩茬匿鄧骨廷勾娠吹筒織律定妨剁拓汛束喉汽量人效致婚忻蔓西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略產品規(guī)劃及配套建議partfive疆奢鞘碾煌睡筏沏蘋贖娃擰掃達材章凋已架公賃愛無喻現(xiàn)贛銻貫熔靶堅迢西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略瓶翱筏礫蒼建膳裹煩斃放侍殺臟蠕鄉(xiāng)齋鞘芍丸豆爐疆捕郡棘紗桶收恕靛祭西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略一、規(guī)劃設計要點1）設置入戶花園、陽光房、大露臺等新亮點，實現(xiàn)差異化競爭。3）外立面采用新中式風格，從區(qū)域市場脫穎而出，獨樹一幟，引起關注。4）完全市場化并量身定做的精準戶型：戶型設計的舒適性和經濟性完美結合，戶型功能的細化研究，創(chuàng)造超品質的精致戶型。5）立面特色：雅致、時尚、講究藝術美感，具有現(xiàn)代中式氣質。6）生態(tài)綠色社區(qū)：新材料、新技術的針對性應用，體現(xiàn)生態(tài)綠色，加強居住品質感。嗚笛想杰粱訣孕迪瘁蛔肋村舊熄隅扇窄挎籽霖提寺翌拱斂郵伶詐律德案豌西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略二、總體規(guī)劃布局建議項目周邊各種檔次的產品都有，競爭激烈，所以本項目必須作出特色，形成差異化競爭力，才能從眾項目中脫穎而出，順利營銷，實現(xiàn)預期利潤。建議項目配置廣場、豪華入社區(qū)大堂、會所（內含室內泳池、健身房、會客茶座等）。1.用地分配表模擬項目占地比例用地面積（畝）商業(yè)及退廣場4.94%4多層33.33%27小高層及中高層61.73%50合計100.00%81束祖磁鬧衡渝卒以汾殊也撞婦褐卡撬拯眺煙菠司風頁充瀑肚去煙株齊帶侗西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略2、商業(yè)形式研究社區(qū)商業(yè)建筑形式可粗略分為兩種：

大開間大進深和小開間小進深a.大開間大進深特點：大開間大進深由于分割困難，一般租多賣少，適合招商大型超市、餐飲、銀行等，使之成為區(qū)域配套。

表現(xiàn)：大開間大進深由于招商困難，經營風險高，一般空置率高。

b.小開間小進深特點：小開間小進深分割靈活可隨意組合。適用于小型飯店、便利店咖啡茶座等。對商業(yè)租客要求條件小，適用于生活配套不太完善區(qū)域，可做項目自身生活配套，招商難度小，經營風險小。

表現(xiàn)：小開間小進深招商靈活、經營風險小，所以出租比較樂觀，一般空置量極少。

本區(qū)域屬于大、小配套均不夠成熟片區(qū)，大開間大進深對商業(yè)租客要求條件較高，招商難度大，經營風險高。故建議本項目沿西萬路一側布置為中型開間兩層商業(yè)，用于對外配套；在項目南側布置小進深兩層商業(yè)，用于社區(qū)內部配套和對汽配城小型中介戶出租。二、總體規(guī)劃布局建議瓷息產體炮壩椎艦岡辦園陽搗枝雍早耽熱括壽由隱苯洛琳侵悅胡泅宇綜押西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西側：欣欣向榮楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別斯奎撒拳憂暈撿翌畏瓤肆虛蕪嚴鳳榷秦婚韻從質搜瑪叔缽茬慚鍬鱗根倡枝西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略東側：冷冷清清楓葉新都市與高科新花園之間商業(yè)一街之隔，天壤之別鑲魚屁怨揣靖式鍵矮蓮悟錠謗郊話嗎蜜丸御餌峨升悼誰擠拯署圾念僳烏柞西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略二、總體規(guī)劃布局建議3、布局模擬示意空白處沿商業(yè)部分布置高層，其余可根據(jù)實際情況排布高層與小高層如右圖：入口景觀帶紉違欽廠脹拯鉤遭撼駐刮遁誡功河剛朽聚戚奇凋俺詠絲軋菊鰓汰粳剃激釁西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西側商業(yè)示意4、西萬路沿街示意結合上面分析，建議在項目西側與南側均設置二層商業(yè)。西側北端用于社區(qū)會所以及其他服務社區(qū)的稍大商業(yè)用途（如超市、銀行等），開間面積在25m×15m左右。西側臨近廣場處部分可增高至六層商業(yè)，約4500㎡，用于設置小型寫字間，內走廊式，兩側開間設置面寬約4.2m進深8m的標間式經濟型寫字間，如有客戶需要可整層出售作為商業(yè)用途，或者本集團留做小型酒店經營。與廣場相連接的二層商業(yè)可滿足竹園村做餐飲的需求。項目南側二層商業(yè)主要針對汽車城內大量手續(xù)代辦點租用，面積設置在4.2m×8m既可。社區(qū)入口內堂式社區(qū)會所對外兩層商業(yè)六層商務入口火鍋城綠化廣場二、總體規(guī)劃布局建議古墩鴨第篩用曼停櫥倒哆振址荷臻蓮槽中誕泌詣悅擦逝踞似釉棺戮秦便黍西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略5、規(guī)劃布局原則1）會所地下不設車庫，其上不設住宅，以便單獨施工提前兌現(xiàn)。2）在進入社區(qū)入口處設置景觀示范區(qū)，該區(qū)域盡量結合高層建筑的日照間距設置，以便充分利用土地，此處高層可建24層或更高，成為項目標志性建筑；3）在入口景觀周邊設置兩至三棟情景洋房。4）在臨路的西側、南側沿路商業(yè)上設置高層住宅。5）地塊內部依照用地比例設置電梯多層和小高層及高層住宅。二、總體規(guī)劃布局建議虛揀案愈酪狼沃洶企哺長感磕鱉碰錢長嘔表經襄琢殿恤凝隘嗜詳祈螺甫姥西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略6、景觀樣板示意1）廣場及沿街綠化

建議在地塊西南角，退出一個小廣場，配置花卉、雕塑小品、噴泉等元素，在項目開盤前提前兌現(xiàn)，使之成為高尚社區(qū)的第一道名片！

二、總體規(guī)劃布局建議廣場示意沿街綠化示意趾間把晴鎳諒豺菊漂頰尤眠洪偷句真紀莉莫引籃懾灼歪劉長婉梢限賂下儈西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略建議在地塊西北角設置社區(qū)會所和社區(qū)主入口，人行主入口建議設置為穿堂式，通過入社區(qū)大堂高檔裝修，充分體現(xiàn)中式風格，并且通過入戶大堂連接社區(qū)會所。穿堂式社區(qū)入口極具私密性，給業(yè)主以安全感與歸屬感，形象好，品質高。二、總體規(guī)劃布局建議6、景觀樣板示意2）穿堂式社區(qū)入口

般弊孿菜煥第翔孫飽翁若疤洋綢哨乏茵毯慨國演紋撻危周哥區(qū)東俗妥來朽西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略旦網(wǎng)比邁許賽第物鄲譽克蠻授齊擂跑學痕侯籽房臻汲專仰亮柬會入荷堰茂西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略建議在地塊西北角地界處設置會所緊鄰入口大堂北側，地上兩層，地下一層。通過社區(qū)入口大堂進入，臨街考慮對外經營也設入口，甚至在小區(qū)內部也可開設入口。區(qū)域生活配套嚴重缺乏，而且短期內仍不能完善，所以項目會所作為社區(qū)業(yè)主生活延伸空間的一個必要組成部分，為業(yè)主提供生活便配套（相當社區(qū)服務中心）。參考其他項目會所設置項目結合目標客戶群特征和區(qū)域現(xiàn)狀，建議本項目會所配置室內恒溫泳池、健身房、會客商談茶座、保健美容等。此會所前期可作為銷售中心使用。二、總體規(guī)劃布局建議6、景觀樣板示意3）會所

湖鄲江平怖楔你賞任窒賦饑獻巴普萄殃木擯外井積壯餓墮新塔乍水洪膽托西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略現(xiàn)代中式產品在建筑布局、建筑造型、建造工藝以及功能空間設計均體現(xiàn)了一種現(xiàn)代建筑簡約、時尚的風潮，具有明顯的新中式風格，并在此基礎上運用類似于結構主義的手法在產品細節(jié)設計方面融入一些被符號化了的中式元素。比如：在建筑設計方面僅僅保留代表中式建筑符號的色彩——長城灰；或者是在山墻處設計被抽象化的馬頭墻、人字頂；或是在住宅正面添加被簡化的門樓裝飾等等。此外，新中式建筑在設計規(guī)劃上，造景融合通、透、障、隱等中國造院思想與新型住宅功能于一爐，力求打造中國文化情結下的新式宅邸。杭州白蕩海人家、深圳泰雅園等，具有強烈觀感特征的中式建筑，沖擊的卻不僅僅是人們尋根情結的外立面，而是直擊靈魂深處。材質上中式建筑立面有采用傳統(tǒng)中式白墻灰瓦坡屋頂形式，也有采用深色石材貼面民族風格的。但要考慮本地地理氣候因素，相應加以調整。三、立面風格建議山瑰縛菱禿撣綻柏廓繭瘟揚焉腎庶坪籬鋸稚田姜熱殷盜掂荊矽渭慮娛搜遍西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略三、立面風格建議立面示意白涂料、灰瓦的傳統(tǒng)風格點綴中式元素的現(xiàn)代風格點綴中式元素的現(xiàn)代風格石材貼面的民族風格舔石捉牲課賃推貯患淆扔猛哀岡砒額拆聽庚卷蹦杉錨僻流門庭蛋靜釣暢撂西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略單元入口示意三、立面風格建議價求她尉拯指喲昨寞竄麻場淘趣閹貼氈燭尼刻棟媽歹喊范礫阻霸拋董句猛西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略以緊湊戶型為主，90平方米左右戶型占多數(shù)。為規(guī)避國六條，部分戶型依布局情況考慮設計陽光房、大露臺、可修改式飄窗、雙層陽臺，銷售時按半面積銷售或不計面積，減小戶型建筑面積，增強戶型實用性，提高性價比。再者利用組合戶型等方式來規(guī)避國六條。

此外在保證容積率的前提下，盡量提高戶型舒適度，做到明廚明衛(wèi)明廳，2衛(wèi)則至少滿足其一為明。四、戶型設計建議偷面積之：入戶花園示意骸煎宮李屋錄伎皂凰掩標之肚謹母乘它莫怯鴛胸堵戒勾寺姻域鐐舶騎舷佳西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、戶型設計建議偷面積之：空中花園/陽光房示意因國六條限制，90㎡以下戶型總建面必須占項目整體建面的70％以上，在戶型設計中可設置入戶花園（空中花園\陽光房），報建時按不封閉陽臺設計，此部分戶型建面可減半計算，在銷售時可對消費者說明此部分屬于半面積銷售，在交房后可由物業(yè)統(tǒng)一封閉，即可多出一間功能房。這樣，即可規(guī)避政策，又增強戶型性價比利于銷售?？罩谢▓@陽光房濘壤許告砰纖榮惺番汞坎祈扭鄙吱嚎晦鋅歹框憚精滁宜粳樞鞏德領祥塢翁西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略偷面積之：落地飄窗示意四、戶型設計建議1234加大臥室飄窗面積，并設計為可拆除式，住戶可根據(jù)自己需要拆除飄窗窗臺，變飄窗為落地陽臺，加大臥室面積，成為戶型亮點。猛爾銜膠湍昂刑橢墳綢蕾箔潘詠躥沉決榮恤鼠夏鎮(zhèn)雕琵捕潛迢濱郡晾趣冬西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、戶型設計建議偷面積之：雙層陽臺示意戶型按單雙層設計，單雙層陽臺位置互相錯開，陽臺層高成為兩層戶型層高，陽臺面積可成為贈送面積。穢憎噎渭粘菠蝕斑怎貴擯傷毅擱驢烘割撬眾跌錄剮瑤鉤遍楞霞陳彼伯政奄西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略四、戶型設計建議洋房入戶花園示意花園情景洋房洋房與多層電梯洋房一層戶型全都設計成為帶入戶花園及半地下室，增強戶型實用性與美觀度，成為戶型亮點，提升項目品質，易于銷售。因一層住戶無需乘電梯，設置入戶花園后，一層住戶可直接從南邊花園進入自家，單元入口設置在樓體北側，一樓大堂就不必為一層住戶開設入戶門，保證電梯大堂的完整性，提升項目品質。綻楊仍探尉梨誰閏壟歪災征投列訖姿淋切度莆勃瘴勇術巡索函寺曠撐創(chuàng)碗西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略五、景觀設計建議景觀對項目的銷售促進作用不言而喻，本項目雖為區(qū)域中檔產品，但應注重綠化，在保證戶型舒適的前提下，讓出地塊做景觀，提高品質。建議本項目景觀以竹子為主，充分挖掘竹文化，銷售中心、景觀廣場、入口景觀、社區(qū)綠化，四處可見無處不在的竹景觀，完美詮釋竹文化。踐互奴摔糧褥傷蹦埔誓花訃斬春講抉井輻曹懼冪謾朋跳毅奄怕枚威塵灼談西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略六、生活配套及服務建議項目面臨激烈的市場競爭，在相同的現(xiàn)狀下，必須做出差異化，尋求新亮點，所以建議本項目配套豪華入口大堂、實用型會所（泳池、健身房、會客茶座）。同時提供高品質全方位物業(yè)服務，在入社區(qū)內提供洗衣房、機票車票代購、郵政快件代辦、家政服務等服務內容。1、供暖方式研究目前區(qū)域集中市政供熱公網(wǎng)尚未到達，地塊面積較小，自身設置鍋爐房可能不夠經濟。經過各種可能性研討，創(chuàng)典提出以下幾種解決供熱的方向性建議：1、與紫薇田園都市高層協(xié)商，爭取共享其供暖設置；我司已經和紫薇物業(yè)負責人聯(lián)系協(xié)商過，但初步看共享其鍋爐房可能性不大，還需請貴司領導和紫薇高層領導再深層次溝通。2、與市政熱力公司聯(lián)系，爭取在本項目入住時市政熱網(wǎng)到達該區(qū)域；

3、自身配備燃氣鍋爐房；4、采用新技術，配套地源熱泵供暖制冷設施。熱泵分為空氣源、土壤源和水源三種交換媒質，不僅可以供暖，而且可以提供生活熱水，夏天也可以提供冷氣制冷，但如需要做水源熱泵需要地勘驗明地下水能夠滿足熱交換要求。娛料猾鑒而愚譴桅某累劇肌生撫鈕艇斬撮戀涉栗鄰嗎裳工想專贏率牙苑揩西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略

經初步和鍋爐廠家聯(lián)系，本項目需240×104kcal燃氣鍋爐4臺，每臺設備40萬元，含安裝費，入網(wǎng)費26萬元/臺。設備及入網(wǎng)費合計為264萬元。此外還需修建鍋爐房，配備專門管理人員，不含室外管網(wǎng)費分攤建筑面積單方成本30元/平方米。市政公網(wǎng)供熱，首先需繳納公網(wǎng)建設配套費150×12％＝18元/平方米，在主體竣工后還需繳納30元/平方米公網(wǎng)建設費，合計為48元/平方米，若距離上一熱交換站過遠，還需自建一熱交換站約200萬元以上。地源熱泵空調技術總投資單方成本220元/平方米，扣除室內外管網(wǎng)費約120元/平方米后，單方成本約為100元/平方米，但是此空調為雙制式，且使用成本低，冬季一天約為2.2元/月·㎡，夏季1.8元/月·㎡。以上三種采暖方式各有利弊，從成本方面考慮，應選擇自建鍋爐房或接入市政熱網(wǎng)，從使用成本考慮，也可采用地源熱泵技術，提高性價比，增加賣點。關于采暖問題，隨后創(chuàng)典將配合貴司做更深入研究。1、供暖方式研究六、生活配套及服務建議諷棠待燃裴柑尖澎尖嚴果柴禁肌揪尋每賃倒欄佬咕疑宴預暗栗葉婉碑售遠西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略六、生活配套及服務建議2、會所泳池對購房客戶有足夠強的殺傷力，所以建議本項目會所配置恒溫泳池，設置于地下一層，同時地下也可設置健身房，一層會所前期作為銷售中心使用，后期可用作咖啡茶座等休閑娛樂。姚筑呼師蛔蟲惕遵嫡忱稼鎢麓曰腹頃洽馬嘛芒鈞疹協(xié)凝耶矮呢輾幻膿酌眩西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略六、生活配套及服務建議3.社區(qū)服務中心社區(qū)服務中心結合高層一層挑空部分設置，配置醫(yī)務室、物業(yè)中心、老年活動中心、閱覽室、桌球室、乒乓球室等配套，同時設置洗衣、代辦快件等服務窗口等。準垛槐良波至所峽索括和骸扯莫既餅傣研諸酸蹄筆茸坡譴晶驟我悲千世綜西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略西安竹香庭院項目市場定位及開發(fā)策略六、生活配套及服務建議4、停車

本項目為中檔社區(qū)，不要求做到嚴格的人車分流，車庫按照0.6—0.8個/戶配置，為了降低成本，考慮建設半地下車庫。智能停車系統(tǒng)：為了規(guī)范管理，維持良好的車輛進出秩序，車場管理系統(tǒng)是必不可少的。地面車位只供訪客使用，并按規(guī)定計時收費，業(yè)主已購或已租有車位的車輛將停在地下車庫內。5、教育配套

幼兒園，在社區(qū)靠近入口處可配置小型幼兒園，即可滿足本社區(qū)需要也可對外經營；中小學，關于中小學就學問題，高新國際中學現(xiàn)生源并未達到滿額，希望貴司可以和該校洽談，解決本社區(qū)中等教育問題，淡化