河南開封-文盛街定位策略

河南開封-文盛街項(xiàng)目定位策略、功能規(guī)劃及5#地發(fā)展建議蔚藍(lán)集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)中心提報(bào)Vland中國2011.10匯報(bào)總體思路附：文盛街商業(yè)物業(yè)補(bǔ)充性修正建議客戶戰(zhàn)略思考1、開發(fā)考量2、現(xiàn)實(shí)情境比對3、核心問題提煉導(dǎo)出推導(dǎo)項(xiàng)目發(fā)展背景1、開封發(fā)展背景2、項(xiàng)目區(qū)位特征項(xiàng)目定位1、總體定位2、功能板塊劃分3、5#地的定位5#地經(jīng)營發(fā)展建議項(xiàng)目銷售招商運(yùn)營策略價(jià)值體現(xiàn)5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算1、開發(fā)目標(biāo)2、現(xiàn)實(shí)情境比對3、核心問題提煉客戶戰(zhàn)略思考項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目定位5#地功能研究5#地經(jīng)營發(fā)展建議5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算開發(fā)考量文盛街5#地塊目前已近封頂，必須抓住時(shí)機(jī)盡快入市銷售；文盛街整體尚未報(bào)批，必須在2012年3月底通過各項(xiàng)報(bào)批并施工；5#地商業(yè)物業(yè)，開發(fā)企業(yè)意向采取整體分割銷售策略運(yùn)作，并且能夠獲取比市場同期更高的銷售收入；開發(fā)企業(yè)希望通過合理的商業(yè)定位，給該地塊尋找銷售的支撐點(diǎn)，并在今后的經(jīng)營中能夠?qū)崿F(xiàn)較好的收益；開發(fā)企業(yè)急需給文盛街做定位，并就前期的產(chǎn)品規(guī)劃方案給出修正意見，以便于在既定的時(shí)間內(nèi)通過報(bào)批。開封商業(yè)現(xiàn)實(shí)情景現(xiàn)狀分析：開封商業(yè)中心主要由鼓樓板塊、龍亭板塊構(gòu)成，是市民購物最佳去處。目前鼓樓板塊基本形成以服裝為主，多種商業(yè)業(yè)態(tài)并存的商業(yè)格局，并形成了中山路服飾精品街、興和數(shù)碼、E世界數(shù)碼、振河商業(yè)廣場、銅鑼灣百貨、南北書店街等多個(gè)集中化商業(yè)市場。近年龍亭板塊的新都匯、世紀(jì)豪苑等中高檔商業(yè)開發(fā)較多，對項(xiàng)目地所處的鼓樓板塊形成較大的挑戰(zhàn)；運(yùn)營模式：縱觀目前開封商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營模式，無外乎以下幾種：1、統(tǒng)一招商、各自運(yùn)營（這是目前開封商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營最普遍的模式）2、統(tǒng)一招商、統(tǒng)一運(yùn)營（以雙宇皮鞋商場為例，經(jīng)營商獲取較大成功）5#地現(xiàn)實(shí)情景區(qū)位：位于解放路與裴公場胡同交匯處的東北角（解放路東側(cè)、文盛街大地塊對面）

；交通：解放路、鼓樓街、自由路；規(guī)模：總建面積16912平方米，商業(yè)建筑面積4517平方米；資源：1、文盛街大體量規(guī)模優(yōu)勢；2、臨近鼓樓街商業(yè)中心；3、開封東郊居住區(qū)；4、開封豐富旅游資源；客群：

1、鄰近開封城區(qū)居民；2、開封東郊居民；3、開封旅游游客。5#地位于開封商業(yè)中心鼓樓板塊的邊緣區(qū)位相對孤立5#地示意圖核心商圈項(xiàng)目地東面：裴公場胡同；南面：空地；西面：隔解放路與文盛街大地塊對面；北面：空地；5#地四至示意圖5#地現(xiàn)實(shí)情景5#地周邊被拆遷待建空地和城中村所環(huán)繞，短期內(nèi)還不具有商業(yè)氛圍基于以上分析------5#地出路=？核心問題5#地塊的銷售、招商、運(yùn)營策略選擇，及在這種策略下，結(jié)合商業(yè)定位，給予經(jīng)濟(jì)測算。為開發(fā)企業(yè)提供決策依據(jù)。分解問題（二）如何站在文盛街通盤的角度，在文盛街定位的基礎(chǔ)上給出5#地塊商業(yè)定位及功能建議；分解問題（一）5#地的特性及其與文盛街的關(guān)系客戶戰(zhàn)略思考項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目定位5#地功能研究5#地經(jīng)營發(fā)展建議靜態(tài)財(cái)務(wù)測算1、開封發(fā)展背景2、項(xiàng)目區(qū)位特征文盛街的發(fā)展策略與開封市的發(fā)展策略起步并肩中央《中原經(jīng)濟(jì)區(qū)指導(dǎo)意見》特別明確加快發(fā)展服務(wù)業(yè)提高規(guī)?；放苹W(wǎng)絡(luò)化發(fā)展水平改造提升商貿(mào)、餐飲等傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)發(fā)展壯大健康產(chǎn)業(yè)、社區(qū)服務(wù)、養(yǎng)老服務(wù)等新型業(yè)態(tài)地方特色家庭服務(wù)業(yè)NO.政策利好開封發(fā)展背景文盛街契合點(diǎn)開封市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃著力打造一個(gè)市級商業(yè)中心：鼓樓商業(yè)中心；五個(gè)區(qū)級商業(yè)中心：東區(qū)區(qū)級商業(yè)中心西區(qū)區(qū)級商業(yè)中心邊村區(qū)級商業(yè)中心南關(guān)區(qū)級商業(yè)中心杏花區(qū)級商業(yè)中心開封城市是“鄭汴一體化”下的鄭州都市圈的重要功能區(qū)，要建設(shè)成為面向國際的文化旅游基地，中原教育培訓(xùn)基地，中原特色產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，商貿(mào)中心，社會服務(wù)和管理中心。文盛街即將承載和必須擔(dān)當(dāng)?shù)氖姑?-----文盛街是屬于開封的，也是屬于河南的對政府：將會代表“十二五”計(jì)劃中政府的一個(gè)政績；對開封市民：將會為開封市民帶來國內(nèi)外購物、休閑娛樂的新體驗(yàn)，一個(gè)與大都市生活水平接軌的新起點(diǎn)；對區(qū)域：將會提升及帶動周邊片區(qū)的地位，是形成開封解放路商業(yè)吸金的一股促動力；對開發(fā)企業(yè)：給企業(yè)帶來更高的利潤回報(bào)。NO.項(xiàng)目的意義開封發(fā)展背景本案開封旅游、商業(yè)、教育、居住的核心區(qū)宋城片區(qū)開封商業(yè)核心區(qū)NO.區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位特征經(jīng)營狀況小結(jié)：除了龍亭區(qū)新都匯的出租率較差，中大義烏商貿(mào)城存在較多店面轉(zhuǎn)讓，其余的項(xiàng)目出租情況都較好。拿振河商業(yè)城與新都匯比對，其成功在于有準(zhǔn)確的市場定位和功能規(guī)劃。文盛街要獲得成功，必須要有準(zhǔn)確的市場定位具有參考性周邊大中型商業(yè)一覽表項(xiàng)目名稱區(qū)位體量檔次主要經(jīng)營業(yè)態(tài)租金元/月/㎡出租率新都匯西大街7萬㎡中低檔服裝、鞋類、飾品、餐飲等20-60（內(nèi)街）60-120（沿街）50%千盛百貨新都匯2.4萬㎡中檔百貨、超市聯(lián)營100%振河商業(yè)城寺后街5.2萬㎡中低檔時(shí)尚天地、振河家世界、品牌服飾門店、時(shí)尚皮具城、振河鞋業(yè)廣場、時(shí)尚個(gè)性服飾、永樂電器40-80（內(nèi)街）80-160（沿街）90%銅鑼灣百貨中山路1萬㎡中檔服裝、鞋類、男女裝、床上用品、珠寶、化妝品聯(lián)營100%三毛百貨鼓樓街1萬㎡中低檔服飾、皮具，超市聯(lián)營100%義烏商貿(mào)城中山路4萬㎡低檔服裝、鞋類、女性用品、兒童商品、床上用品、玩具、家紡、居家用品50-60元/月/㎡95%E世界數(shù)碼中山路1萬㎡中低檔數(shù)碼、電腦、手機(jī)、耗材40-80元/月/㎡100%NO.區(qū)域商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析項(xiàng)目區(qū)位特征具有參考性周邊主要商業(yè)街區(qū)一覽表街區(qū)名稱街長體量檔次物業(yè)構(gòu)成重點(diǎn)品牌租金出租率鼓樓街寺后街1200米5萬㎡中低檔集中式+街鋪李寧、雅鹿、步云、永樂、蘇寧、北京金百萬烤鴨、重慶一手大鍋、萬寶手機(jī)廣場、中國移動、協(xié)亨手機(jī)連鎖、東方珠寶行、馬玉興飯店、第一樓、三毛書城等80-160元/月/㎡100%解放路1500米4.5萬㎡低檔集中式+街鋪永樂電器、美的電器等25-60元/月/㎡85%自由路1000米3萬㎡低檔集中式+街鋪意爾康、雅戈?duì)?、啄木鳥、雅鹿等25-60元/月/㎡80%中山路2500米18萬㎡中檔集中式+街鋪以國內(nèi)品牌為主：樂途、都彭、羅蒙、百麗、哥弟、沙馳、海瀾之家、德克士等80-150元/月/㎡100%南北書店街1000米4.5萬㎡中低檔街鋪中國黃金、順風(fēng)體育用品鼓樓金店、夢祥銀樓、貴人鳥、辛德瑞拉男女裝、捷安特及汴繡店等60-120元/月/㎡100%西大街東大街3000米9萬㎡中低檔集中式+街鋪雙星、李寧、柒牌、利郎、金柏利等60-120元/月/㎡100%省府西街前街750米5.4萬㎡中低檔集中式+街鋪三星、戴爾、聯(lián)想、安踏、喬丹、李寧、麥當(dāng)勞等80-100元/月/㎡85%經(jīng)營狀況小結(jié)：除了項(xiàng)目地旁邊的解放路和自由路的經(jīng)營較差，其他主要商業(yè)街區(qū)的經(jīng)營狀況良好（出租率接近滿鋪，租金在80-150元/月/平方米，特殊路段的租金高達(dá)400元/月/平方米）文盛街要獲得成功，必須注重商業(yè)功能規(guī)劃及品牌引進(jìn)等等NO.與區(qū)域環(huán)境相關(guān)聯(lián)的業(yè)態(tài)項(xiàng)目區(qū)位特征因素發(fā)展方向可發(fā)展業(yè)態(tài)旅游發(fā)展商業(yè)發(fā)展居住需求改“潮”換代，提升現(xiàn)有商業(yè)引進(jìn)新型商業(yè)業(yè)態(tài)，差異化經(jīng)營提供歡樂、時(shí)尚、文化、休閑場所創(chuàng)造城市文化的都市休閑約會、聚會地營造體現(xiàn)身份的地方為居民提供齊全生活配套服務(wù)場所為旅游活動提供齊全配套服務(wù)的場所精品百貨大賣場專業(yè)連鎖賣場主題化商場餐飲酒吧娛樂休閑休閑SPA影視動漫品牌專賣店教育需求客戶戰(zhàn)略思考項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目定位5#地功能研究5#地經(jīng)營發(fā)展建議靜態(tài)財(cái)務(wù)測算1、總體定位2、功能板塊劃分3、5#地的定位基于以上分析開封商業(yè)需要------改“潮”換代，化蛹成蝶那么文盛街必須順應(yīng)開封商業(yè)改造我們要做到：3-5年——前瞻性城市發(fā)展趨勢——市場升級，改“潮”換代創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的新模式——成為開封商業(yè)領(lǐng)路人項(xiàng)目處于天時(shí)、地利、人和的背景天時(shí)：項(xiàng)目的發(fā)展方向與開封發(fā)展策略不謀而合；地利：處于開封城市發(fā)展中心的核心位置；人和：城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人們消費(fèi)趨勢提升的共性；由此，我們要給文盛街一個(gè)響亮的名字——實(shí)現(xiàn)你的財(cái)富夢想，成就你的時(shí)尚人生文盛天階備選：文盛世紀(jì)城文盛財(cái)富廣場文盛中心它是一條復(fù)古仿真的創(chuàng)藝街區(qū)，它是一條融入開封人文景觀的潮地------——文盛天階的出現(xiàn)，意味著一個(gè)開封時(shí)尚中心的誕生，開創(chuàng)開封人新的生活方式時(shí)尚中心都會潮勝一個(gè)集復(fù)古仿真建筑、藝術(shù)長廊、時(shí)尚街區(qū)、精品百貨、民生超市、3D影院、美食天地、動感娛樂、SOHO公寓于一體的開封核心商圈改“潮”換代的首席商業(yè)綜合體。總體定位市場定位形象定位消費(fèi)者定位購物板塊餐飲板塊娛樂休閑板塊商務(wù)旅游板塊配套服務(wù)板塊導(dǎo)出呼應(yīng)本地中產(chǎn)階層本地金字塔階層政府事業(yè)官員居家消費(fèi)外地觀光客風(fēng)土文化板塊因此，文盛街可以導(dǎo)入相應(yīng)的商業(yè)功能板塊即截留了以前外流消費(fèi)的中高階層又能滿足本土居家消費(fèi)和外來旅游的配套需求功能類別服務(wù)內(nèi)容購物專賣店化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女裝、鞋、箱包、鐘表、眼鏡等主題商場電器數(shù)碼主題、服飾購物主題、居家主題、旅游主題、餐娛主題百貨精品時(shí)尚男女裝、鞋帽等超市日用生活百貨、食品、副食品等休閑、娛樂KTV、酒吧、院線、美容美發(fā)、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等餐飲大型酒樓、特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等配套服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、婚紗、沖印攝影、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它服務(wù)等。商務(wù)旅游商務(wù)酒店、地區(qū)特產(chǎn)、工藝品、特色小吃等風(fēng)土文化風(fēng)土展示、文藝表演功能配置業(yè)態(tài)初步規(guī)劃

區(qū)域

主題規(guī)劃經(jīng)營業(yè)態(tài)備注文盛街負(fù)一層現(xiàn)代生活生活超市+地下商業(yè)街+兒童游樂等1號樓流行前線品牌服飾+主題商場+服務(wù)配套2號樓潮流數(shù)碼名品專賣+手機(jī)、電子數(shù)碼+配套服務(wù)等3號樓運(yùn)動時(shí)尚品牌服飾+運(yùn)動休閑+旅游文化+飾品精品等4號樓爽食天地特色美食+特產(chǎn)工藝品

+旅游文化+電玩、酒吧等休息娛樂5號樓都市潮流品牌專賣店+百貨+影院+KTV等6號樓國際時(shí)尚品牌專賣店+珠寶眼鏡+休閑餐飲+休閑娛樂等7號樓兒童天地兒童婦幼飾+餐飲休閑+商務(wù)酒店等業(yè)態(tài)初步規(guī)劃精品百貨3D影院地下大型超市電器賣場美食天地大型KTV六大主力業(yè)態(tài)1號樓業(yè)態(tài)初步規(guī)劃流行前線潮流數(shù)碼運(yùn)動時(shí)尚爽食天地都市潮流兒童天地國際時(shí)尚1號樓7號樓6號樓5號樓3號樓2號樓4號樓7號樓6號樓5號樓3號樓2號樓4號樓倡導(dǎo)：情景生活體驗(yàn)——六大主題，總有一個(gè)主題讓開封人驚喜！倡導(dǎo)：國際時(shí)尚體驗(yàn)——總有一份魅力讓開封人擁有！倡導(dǎo)：流行前線體驗(yàn)——總有一份個(gè)性讓開封人綻放！倡導(dǎo)：運(yùn)動生活享受——總有一份精神讓開封人振奮！倡導(dǎo)：遨游快樂之旅——總有一份童真讓開封人留戀！倡導(dǎo)：居家夢想展現(xiàn)——總有一份溫馨讓開封人感觸！倡導(dǎo)：美食饕餮盛宴——總有一片天地讓開封人回味！開封地方風(fēng)味名吃第一城品種最多規(guī)模最大環(huán)境最雅宋味最濃集美食、旅游、演出、藝術(shù)創(chuàng)作、紀(jì)念品銷售于一體的現(xiàn)代體驗(yàn)型美食示范區(qū)服務(wù)最優(yōu)美食嘉年華宋都小食界攤檔區(qū)精品區(qū)主題區(qū)演出區(qū)與綜合服務(wù)區(qū)作為開封新時(shí)尚中心-文盛街的組成部分我們必須給5#地明確的指示方向：現(xiàn)階段開封的傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)，趨于同質(zhì)化，特色不夠鮮明；5#地作為開封中心區(qū)改造的項(xiàng)目，其復(fù)古的建筑外立面只能起到輔助作用；實(shí)質(zhì)性的突破口在哪里？5#地塊=？以鼓樓商業(yè)中心為依托以文盛街為平臺借勢文盛街整體規(guī)模及總體定位，充分挖掘5#基地的商業(yè)價(jià)值取向，5#基地不可能脫離文盛街項(xiàng)目整體，否則將失去最有利的價(jià)值點(diǎn)，我們要據(jù)于文盛街總體定位的基礎(chǔ)上，給予5#基地獨(dú)特的主題化的定位。使其成為文盛街整體項(xiàng)目入市的先導(dǎo)，一面市就成為引領(lǐng)市場的標(biāo)桿。在滿足5#地塊價(jià)值體現(xiàn)的同時(shí)，為文盛街整體項(xiàng)目做鋪墊。以主題化為突破口那么5#地就是文盛街的一只------引領(lǐng)“潮”流，蝶舞開封定位符合項(xiàng)目市場需求及競爭環(huán)境定位主題與整體商業(yè)定位相匹配定位促成整體商業(yè)形象及高租金實(shí)現(xiàn)定位方向與商業(yè)街招商對象不沖突，是一種優(yōu)化配置。5#地的功能定位遵循這樣的原則------由此，我們要給5#地一個(gè)特殊化命名——領(lǐng)先一步財(cái)智生活，自由、獨(dú)立、開放天地文盛第5階備選：文盛天階壹號文盛天階公館文盛天階蝶軒它強(qiáng)調(diào)的是自由、獨(dú)立的個(gè)性，它是一個(gè)獨(dú)特體驗(yàn)的潮地------時(shí)尚先鋒都市潮地一個(gè)依附于時(shí)尚中心，又盡顯特性的主題化、潮流化的商住“單”體。5#地業(yè)態(tài)規(guī)劃選擇空間功能類別服務(wù)內(nèi)容購物專賣店化妝品、個(gè)人護(hù)理用品店、男女裝、鞋、箱包、鐘表、眼鏡等主題商場電器數(shù)碼主題、服飾購物主題、居家主題、旅游主題、餐娛主題百貨精品時(shí)尚男女裝、鞋帽等超市日用生活百貨、食品、副食品等休閑、娛樂KTV、酒吧、院線、美容美發(fā)、電玩、兒童樂園、康體休閑、運(yùn)動健身、網(wǎng)吧、休閑書吧等餐飲大型酒樓、特色餐飲、中西快餐、中高檔餐飲、咖啡、茶樓等配套服務(wù)電信、電訊、銀行、郵政、婚紗、沖印攝影、藥品超市、糕點(diǎn)屋及其它服務(wù)等。商務(wù)旅游商務(wù)酒店、地區(qū)特產(chǎn)、工藝品、特色小吃等風(fēng)土文化風(fēng)土展示、文藝表演服飾主題商場主要業(yè)態(tài)：男裝、女裝、鞋帽、箱包、飾品；經(jīng)營方式：可采用集中式店中店分割獨(dú)立經(jīng)營，以精品折扣吸引消費(fèi)者市場分析：市場容量大、可招商對象較多；市場培養(yǎng)成熟，消費(fèi)基數(shù)大；產(chǎn)品檔次低，存在較大提升和改進(jìn)空間；主題形象：以時(shí)尚、折扣、廉價(jià)為主題客群定位：大眾化圈層規(guī)劃定位：建議商場的位置為一層內(nèi)商場及二層，外圍分割作為獨(dú)立精品店

，輔助部分餐飲，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租金收益最大化。招商品牌對象：勁霸、虎都、康奈、紅蜻蜓、意爾康、報(bào)喜鳥、海瀾之家、三福等（男性主題）文盛天階名流公館（女性主題）文盛天階名媛軒居家主題商場主要業(yè)態(tài)：家居飾品、家居服、家居工藝品、窗簾布藝、家紡床品、櫥柜經(jīng)營方式：以集中店中店形式進(jìn)行經(jīng)營組織，個(gè)體經(jīng)營以體驗(yàn)式為主要經(jīng)營方式的居家主題商場市場分析：目前市場供應(yīng)以郊區(qū)位置，主城區(qū)家居類商戶零售，未有大型居家主題商場居家類業(yè)態(tài)目的性消費(fèi)較強(qiáng)，適合前期先行招商運(yùn)作豐富商業(yè)街功能規(guī)劃，滿足一站式消費(fèi)需求主題形象：一站式中高檔居家產(chǎn)品，提升生活品質(zhì)，美化生活。客群定位：中高收入家庭規(guī)劃定位：建議主力店的承租位置為一層內(nèi)商場及二層，外圍分割作為獨(dú)立精品店

，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目租金收益最大化。招商品牌對象：富安娜

、愛家家居、夢潔

、羅萊、全友沙發(fā)、名簾居、歐尚窗等

文盛天階名飾匯餐飲、休閑娛樂主題主要業(yè)態(tài)：餐飲、咖啡、美容、SPA、婚紗攝影、養(yǎng)生、茶館、休閑會所定位原因：滿足市場配套需求，可以為項(xiàng)目增加多樣化的市場突破口；餐飲、休閑娛樂業(yè)態(tài)擁有較強(qiáng)的吸客能力；“餐飲、娛樂配套”可以滿足周邊經(jīng)營者、消費(fèi)者的配套需求。主題形象：以養(yǎng)生、休閑、體驗(yàn)為主題客群定位：中高端人群、商務(wù)、旅游人群規(guī)劃定位：建議主力店的承租位置為一層及二層，部分可打通使用。招商品牌對象：豪客來、豪享來、汗蒸館、香港茶餐廳、天下一桶、紅酒坊、新新娘婚紗攝影文盛第5階文盛天階壹號5#地商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃說明說明： 從租金情況分析，服飾購物類主題商場租金最好，增值潛力較好。從穩(wěn)定性上居家主題穩(wěn)定性較強(qiáng)，商場形象較好，檔次較高餐飲娛樂目的性消費(fèi)較強(qiáng)，作為商業(yè)街輔助業(yè)態(tài)對商業(yè)街帶動較大。但可能租金收益較低。招商啟動前，將針對上述三個(gè)主題業(yè)態(tài)，將進(jìn)行市場排查，根據(jù)意向客戶收集情況及商戶的溝通情況，最終確認(rèn)項(xiàng)目的整體定位方向?？蛻魬?zhàn)略思考項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目定位5#地功能研究5#地經(jīng)營發(fā)展建議靜態(tài)財(cái)務(wù)測算1、銷售策略2、招商策略3、運(yùn)營策略5#地塊銷售模式建議1、5#地塊銷售總體思路2、開封現(xiàn)有商業(yè)售后返租模式研究3、5#地塊銷售方式建議5#地總體銷售思路開發(fā)企業(yè)意向，溢價(jià)150%左右制定5#地銷售，回籠資金根據(jù)目前開發(fā)現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)銷售價(jià)格情況，同類物業(yè)一層銷售銷售價(jià)格范圍：30000-35000元;一層內(nèi)商場銷售價(jià)格范圍：16000-20000元二樓內(nèi)商場銷售價(jià)格范圍：10000-15000元

使一層銷售銷售價(jià)格達(dá)到：元;一層內(nèi)商場銷售價(jià)格達(dá)到：元;二樓內(nèi)商場銷售價(jià)格達(dá)到：元

這種超大溢價(jià)的分割銷售模式，必定要制定對投資者有足夠吸引力的返租回報(bào)等措施。首先要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌鐾顿Y者可以接受的銷售單價(jià)及可以承受的銷售總價(jià)的范圍，進(jìn)行推導(dǎo)，確立商鋪分割方法；其次制定由吸引力和誘惑力的售后返租政策，如售后返租的年限、售后返租的年回報(bào)率、稅費(fèi)承擔(dān)形式以及售后返租回報(bào)的支付方式等等；由此，我們必須考慮一下問題：商鋪分割策略：沿街商鋪?zhàn)霆?dú)立分割，面積控制40平方米左右，商場內(nèi)部鋪面采用小面積分割方式，面積控制在20平方米左右。銷售策略：沿街商鋪：建議采用直接銷售方式，前期高價(jià)開盤，樹立物業(yè)價(jià)值標(biāo)桿；物業(yè)后續(xù)進(jìn)行招商租賃。內(nèi)部商場：建議采用售后返租模式，返租10年，年回報(bào)率10%的形式，迅速搶占市場，快速實(shí)現(xiàn)銷售回籠資金。租金回報(bào)支付方式：建議采用季付形式稅費(fèi)承擔(dān)形式：由購買者承擔(dān)開封現(xiàn)有商業(yè)售后返租模式研究方式一：投資商鋪，10年8%穩(wěn)定的投資回報(bào)鋪款回報(bào)年限年投資回報(bào)率年收益10年總收益50萬元10年8%4萬元40萬元案例：江南-帝州國際廣場操作模式：返租或回購具體方式：方式二：投資商鋪，3年8%投資收益，3年后江南集團(tuán)為回購主體，按130%回購鋪款回報(bào)年限年投資回報(bào)率年收益回購收益3年后總收益50萬元3年8%4萬元15萬元27萬元備注：江南帝州國際廣場定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是一層沿街商鋪售價(jià)為3-4萬元/平米，一層內(nèi)鋪售價(jià)為2.3萬元/平米；顯而易見，江南-帝州國際廣場的銷售模式是成功的。它改變了開封商業(yè)銷售市場的游戲規(guī)則。針對文盛街5#地塊的自身特性，江南-帝州國際廣場的銷售模式是可以借鑒的，但本項(xiàng)目要創(chuàng)造超出市場價(jià)值的高銷售收入，就必須在這些競爭對手的基礎(chǔ)上，創(chuàng)造出符合本項(xiàng)目的特有的銷售模式，使其更具針對性和市場吸引力。10年8%/10%超高回報(bào)季度返還及時(shí)兌現(xiàn)5#地塊銷售模式？5#地不同售后返租模式比對10年年均8%的返租客戶利益測算（以一層集中商鋪20平方米，單價(jià)35000元/平方米為例）鋪款月收益貸款50%稅費(fèi)8.5%商業(yè)按揭利率月均還款總還款等額月供（含稅）凈賺差額7000004667350000297508.464332.02549592.44579.948710年年均10%的返租客戶利益測算（以一層集中商鋪20平方米，單價(jià)35000元/平方米為例）鋪款月收益貸款50%稅費(fèi)8.5%商業(yè)按揭利率月均還款總還款等額月供（含稅）凈賺差額7000005833350000297508.464332.02549592.44579.941253通過比對分析建議采用：售后返租10年%回報(bào)——只有通過高回報(bào)才能吸引投資！5#地銷售分割建議5#分割調(diào)整示意圖一層二層分割原則：1、突出沿街商鋪的優(yōu)勢，控制面寬進(jìn)深比不超過1：2.5；2、非沿街部分按照小商品市場的鋪位進(jìn)行分割，每鋪位所占建筑面積不超過20平米，實(shí)現(xiàn)50%的使用率。3、兩端設(shè)置商場出入口，中間留有3-5米通道，使得5＃地塊動線明析，上下互通。公寓電梯口店鋪物業(yè)參數(shù)主力面積20平方（4*5）20平方（4*5）４０平方（4*10）5#地招商策略招商入市時(shí)間05號地塊作為項(xiàng)目整體定位的其中一項(xiàng)功能。獨(dú)立招商運(yùn)作體量太小，形成不了規(guī)模效益。獨(dú)立招商運(yùn)作，不能很好形成資源整合。無主力商家入住，租金價(jià)值無法得到最大體現(xiàn)。融入項(xiàng)目整體，通盤考慮項(xiàng)目，整體啟動招商時(shí)間：11.11.1——11.12.15

策略：

搜集客戶資料，招商籌備工作，招商條件不對外公布亮點(diǎn)：主題形象樹立，整體包裝推廣

時(shí)間：11..12.16——12.3.30

策略：

主動出擊，異地招商，外埠帶動本地亮點(diǎn)：

DM直郵+異地招商推薦會

時(shí)間：12.4.1——12.5.1策略：

全面推廣、造勢營銷亮點(diǎn)：重點(diǎn)客戶簽約+招商論壇

時(shí)間：12.5.2——12.7.30

策略：

維系客戶、持續(xù)招商

招商籌備期主力客戶招商期招商引爆期招商持續(xù)期開業(yè)籌備期時(shí)間：12.08.1-12.09.30策略：籌備開業(yè)

11.12.1主體落架12.3.1商業(yè)街開始施工12.5.1完成公共內(nèi)裝

12.8.1一次消防通過開業(yè)時(shí)間：12.10.1招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)備注：本招商時(shí)間進(jìn)度安排僅考慮05地塊，重要工程時(shí)間為模擬設(shè)定，如工程時(shí)間有較大差異，招商時(shí)間節(jié)點(diǎn)相應(yīng)調(diào)整。招商運(yùn)作模式自營經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，市場空間大，增值回報(bào)預(yù)期較好需建立專業(yè)商業(yè)經(jīng)營管理團(tuán)隊(duì)明確業(yè)態(tài)發(fā)展方向及規(guī)劃定位明確商場經(jīng)營模式，建立供銷渠道。完善內(nèi)部管理及廣宣推廣整體租賃經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較小，租金回報(bào)穩(wěn)定，增值回報(bào)預(yù)期較小明確主力商家，制定招商政策（可選商戶：雙語鞋城、三毛商場、大型餐飲等）分散招商經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較大，管理難度大，增值回報(bào)預(yù)期較好需建立專業(yè)商業(yè)運(yùn)營管理團(tuán)隊(duì)明確業(yè)態(tài)發(fā)展方向及規(guī)劃定位及商鋪劃分制定招商政策及商場準(zhǔn)入制定制定推廣及招商策略完善運(yùn)營管理制度及后續(xù)廣宣推廣1.規(guī)劃先行，完善整體定位及規(guī)劃。2.主力商家先行，帶動中小散戶招商。3.重視鄭州招商，引進(jìn)鄭州知名品牌商戶，帶動本地招商。4.政策扶持，政府資源整合招商。5.參加、協(xié)辦大型專業(yè)會議招商6.行業(yè)協(xié)會招商7.關(guān)系資源招商

招商策略簡述主力店——逐級洽談散戶——先緊后松本地商戶——各個(gè)擊破外地商戶——推拉結(jié)合招商執(zhí)行策略租賃政策：根據(jù)前期市場培育，給予市場一定的免租扶持政策。倒計(jì)時(shí)減免租金及管理費(fèi)策略：結(jié)合工程進(jìn)度及總體招商節(jié)奏制定遞減式減免租金、管理費(fèi)，督促商戶盡早簽約進(jìn)駐。大牌鼓勵政策：經(jīng)國家認(rèn)證的馳名商標(biāo)、著名品牌以及公認(rèn)的國內(nèi)大品牌商戶入駐可享受更多市場優(yōu)惠政策。吸引大戶進(jìn)駐，引發(fā)小商戶“跟風(fēng)效應(yīng)”，促進(jìn)招商。

競爭性租賃政策短時(shí)間內(nèi)搶占市場，打消市場觀望情緒，與競爭對手搶客戶嚴(yán)格按規(guī)劃分區(qū)分類招商；主力招商完成后，啟動散鋪招商；進(jìn)行分推登記制度；在每一階段預(yù)留部分好位置，預(yù)留給大牌和名企；執(zhí)行嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度，制造”拒絕反效應(yīng)“提高項(xiàng)目知名度。

租賃控制策略制定嚴(yán)格的商戶準(zhǔn)入制度，確保商戶質(zhì)量，規(guī)范市場，保證市場在“價(jià)格”及“質(zhì)量”方面擁有絕對的競爭力。此外，適當(dāng)?shù)木芙^一部份低檔無競爭力的小商戶進(jìn)駐，制造反向話題，使其在行業(yè)內(nèi)迅速傳播，可達(dá)到在短期內(nèi)迅速提升項(xiàng)目知名度的效果。由此規(guī)范市場，加強(qiáng)后期質(zhì)量控制，打造行業(yè)的“放心工程”。5#地商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格策略根據(jù)前期市場調(diào)查：核心商業(yè)街區(qū)租金100-150元/月/平方米主要商業(yè)街區(qū)租金60-100元/月/平方米次級商業(yè)街區(qū)租金25-60元/月/平方米本案所處街區(qū)租金范圍25-60元/月/平方米老城區(qū)主要商業(yè)項(xiàng)目租金從現(xiàn)有的條件考量05地塊，目前周邊環(huán)境略低與上述項(xiàng)目，參考上述項(xiàng)目定價(jià)，商業(yè)街沿街一樓租金100以內(nèi)。競爭項(xiàng)目租金情況5#地商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格策略租金：一層沿街店面租金建議：120-150元/平方米/月一層商場租金建議：80-100元/平方米/月二層商場租金建議：40-60元/平方米/月一、二層商場平均50-70元/平方米/月租金收取方式：首年招商平均免半年租金首年租金為正常租金50%次年租金為正常租金70%第三年租金為正常值第四年租金在正常值上遞增50%第五年~第六年租金不變第七年起租金在第六年100%第八至第九年租金不變第十年在第九年基礎(chǔ)上遞增30%5#地如采取傳統(tǒng)商業(yè)定價(jià)方式，根據(jù)目前市場狀況設(shè)定的租金價(jià)格將會很低，為支撐項(xiàng)目銷售價(jià)格，建議采用高價(jià)折扣的方式5#地商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格策略5#地運(yùn)營策略招商與開業(yè)，只是完成了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營中萬里長征第一步。

這是眾多商業(yè)地產(chǎn)專家的一致認(rèn)識。只有對這一觀點(diǎn)有充分認(rèn)識，才能真正把握到中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的方向和脈搏。把握世界商業(yè)變革的潮流與趨勢。由此，針對本項(xiàng)目，我司建議運(yùn)營模式如下：

三權(quán)分立即是成立專門的商業(yè)經(jīng)營管理公司，實(shí)現(xiàn)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)的分離。發(fā)展商為購物中心的所有者；品牌商家擁有經(jīng)營權(quán)。經(jīng)營管理公司擁有管理權(quán)，負(fù)責(zé)從初期的招商到后期的整體運(yùn)營和服務(wù)監(jiān)督等職能；

三權(quán)分立式管理模式所謂“統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營”指的是對整個(gè)購物中心、要實(shí)施“統(tǒng)一管理”而各個(gè)商鋪的經(jīng)營則要分散化，這是購物中心經(jīng)營管理的基本原則。統(tǒng)一管理、分散經(jīng)營的運(yùn)營原則物業(yè)管理公司商業(yè)經(jīng)營公司商業(yè)運(yùn)營管理公司商業(yè)運(yùn)營管理公司：即負(fù)責(zé)購物中心的日常運(yùn)營與維護(hù)，也負(fù)責(zé)實(shí)現(xiàn)購物中心資產(chǎn)的保值增值。統(tǒng)一運(yùn)營管理統(tǒng)一業(yè)態(tài)管理統(tǒng)一招商管理統(tǒng)一營銷管理統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)督五大統(tǒng)一管理，高效運(yùn)營——提高投資者的購買信心；——提供后期穩(wěn)健運(yùn)營利潤；達(dá)成目標(biāo)------客戶戰(zhàn)略思考項(xiàng)目發(fā)展背景項(xiàng)目定位5#地功能研究5#地經(jīng)營發(fā)展建議5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算開封文盛商業(yè)街05號地塊租金收益測算動態(tài)測算一，取最低預(yù)估起始租金，一層沿街商鋪按1300平方米測算

集中式商場按一、二層3217平方米測算樓層面積（平方米）起始租金均價(jià)（元/平方米）月租金收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年免租半年，租金收取50%租金收取70%標(biāo)準(zhǔn)租金比上年遞增150%保持不變保持不變比上年遞增200%保持不變保持不變比上年遞增130%沿街1300120156000468000131040018720002808000280800028080005616000561600056160007300800商場321750160850482550135114019302002895300289530028953005790600579060057906007527780總計(jì)：4517

3168509505502661540380220057033005703300570330011406600114066001140660012547260項(xiàng)目十年租金總收益為71,291,250元5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算開封文盛商業(yè)街05號地塊租金收益測算動態(tài)測算二，取最高預(yù)估起始租金，一層沿街商鋪按1300平方米測算

集中式商場按一、二層3217平方米測算樓層面積（平方米）起始租金均價(jià)（元/平方米）月租金收益（元）第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年免租半年，租金收取50%租金收取70%標(biāo)準(zhǔn)租金比上年遞增150%保持不變保持不變比上年遞增200%保持不變保持不變比上年遞增130%沿街1300150195000585000163800023400003510000351000035100007020000702000070200009126000商場3217702251906755701891596270228040534204053420405342081068408106840810684010538892總計(jì)：4517

42019012605703529596504228075634207563420756342015126840151268401512684016639524項(xiàng)目十年租金總收益為94,542,750元5#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算根據(jù)項(xiàng)目的售價(jià)預(yù)估，本案售罄后可回籠資金145，425，000元。按照承諾10年年均8%的返租，需返還客戶116，340，000元，租金收益按71,291,250元測算，必須貼補(bǔ)45，048，750元；租金收益按94,542,750元測算，必須貼補(bǔ)21，797，250元；按照承諾10年年均10%的返租，需返還客戶145，425，000元，租金收益按71,291,250元測算，必須貼補(bǔ)74，133，750元；租金收益按94,542,750元測算，必須貼補(bǔ)50，882，250元；面積（平方米）套數(shù)（套）套內(nèi)面積（平方米）售價(jià)（元/平方米）總銷（元/平方米）沿街商業(yè)130029455000065，000，000集中商鋪3217160202500080，425，000合計(jì)4517189145，425，0005#地靜態(tài)財(cái)務(wù)測算——產(chǎn)品修正建議河南開封

文盛街項(xiàng)目動線優(yōu)化建議二層商業(yè)價(jià)值提升建議建筑產(chǎn)品優(yōu)化建議Part1Part2Part3中心廣場及節(jié)點(diǎn)地下車庫出入口內(nèi)部連廊水平動線項(xiàng)目整體動線優(yōu)化建議調(diào)整建議：7號樓增設(shè)室內(nèi)商業(yè)街，使得商業(yè)街首尾相連，各商業(yè)地塊連成一片；將商業(yè)街主要出入口設(shè)置成喇叭型，增加鼓樓街沿側(cè)廣場退距至20米，有利于將人流引入商業(yè)街；設(shè)置商業(yè)街中心休閑節(jié)點(diǎn)，中心處設(shè)置大型主題休閑廣場，增加商業(yè)休閑與互動性；6號樓5號樓7號樓4號樓3號樓1號樓2號樓Part1二層商業(yè)價(jià)值提升建議Part2問題各地塊建筑間二層缺乏互通性，商業(yè)不能連成一片，人流得不到有效的帶動，導(dǎo)致二層商業(yè)價(jià)值大打折扣，因此怎樣通過合理的規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)二樓動線流暢性，著力打造雙首層，實(shí)現(xiàn)二層商業(yè)價(jià)值最大化是亟待解決問題。？建議1二層建議在原有內(nèi)通道的基礎(chǔ)上增設(shè)外連廊，寬度建議為3米，外連廊整體貫穿與整條商業(yè)街，局部與內(nèi)通道連接。外連廊示意內(nèi)通道示意建議2建議連廊中間每隔30米架設(shè)通道連接，主要節(jié)點(diǎn)，連接通道寬度12