2015年上半年四川房地產(chǎn)估價(jià)師制度與政策：被征收房屋價(jià)值的評(píng)價(jià)試題

2015年上半年四川省房地產(chǎn)估價(jià)師《制度與政策》：被征收房屋價(jià)值的評(píng)估試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意）1、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)租金水平的高低，主要取決于（）。A.業(yè)主希望的投資回報(bào)率B.承租人愿意承擔(dān)的費(fèi)用C.承租人的承受能力D.同類型物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系2、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上是由決定的。A：土地總量有限B：規(guī)劃限制C：房地產(chǎn)不可移動(dòng)D：價(jià)值量大E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格3、下列不屬于房地產(chǎn)估價(jià)基本程序的是。A：獲取估價(jià)業(yè)務(wù)B：實(shí)地查看估價(jià)對(duì)象C：確定估價(jià)結(jié)果D：估價(jià)資料公開E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、最高最佳使用包括用途、規(guī)模、集約度和檔次上的最佳、可以幫助確定估價(jià)對(duì)象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是_。A.收益遞增遞減原理B.均衡原理C.替代原理D.適合原理5、某可比實(shí)例賣方繳納的稅費(fèi)由買方承擔(dān)，若買方付給賣方的金額不變，當(dāng)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)增加時(shí)，該可比實(shí)例的正常成交價(jià)格會(huì)。A：上升B：下降C：不變D：無法確定E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格6、按_的不同，可將物業(yè)劃分為自用物業(yè)和出租物業(yè)。A.所有權(quán)性質(zhì)B.存在形式C.占有形式D.使用性質(zhì)7、若標(biāo)準(zhǔn)宗地的臨街深度為10m,按照四三二一法則計(jì)算臨街深度為15m的宗地價(jià)格，其平均深度價(jià)格修正率為。A：78%B：85%C：117%D：150%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格8、臨界點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到—的極限值，以風(fēng)險(xiǎn)因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)程度。A.允許的最低經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)B.最低收益率C.最低凈現(xiàn)值D.利潤(rùn)為零時(shí)9、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/mz,根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算水平均法和中位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是元/m2。A：-100B：-50C：50D：100E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格10、對(duì)某種特定的商品來說，下列關(guān)于市場(chǎng)容量概念的表述中，正確的是_。A.潛在市場(chǎng)〉服務(wù)市場(chǎng)〉有效市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)B.服務(wù)市場(chǎng)〉潛在市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)＞合格的有效市場(chǎng)C.潛在市場(chǎng)〉有效市場(chǎng)〉合格的有效市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng)D.潛在市場(chǎng)〉服務(wù)市場(chǎng)〉合格的有效市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)11、路線價(jià)法主要適用于兩側(cè)土地的估價(jià)。A：城市街道B：城市主干道C：城市商業(yè)街道D：城市高速公路E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格12、委托拆遷估價(jià)的房地產(chǎn)拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)和_。A.區(qū)位B.面積C.價(jià)值D.經(jīng)營人13、下列關(guān)于信用，說法正確的是_。A.信用是指經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的一種借貸行為，是以償還和付息為條件的價(jià)值雙方面讓渡B.在發(fā)生商業(yè)信用過程中，一般要“立字為據(jù)”作為債權(quán)債務(wù)關(guān)系的證明，如商業(yè)票據(jù)C.商業(yè)信用是指銀行以貨幣形式向企業(yè)或個(gè)人提供的信用D.商業(yè)信用和國家信用等形式的發(fā)展往往不需要銀行信用的支持14、對(duì)于，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。A：居住物業(yè)B：商用物業(yè)C：工業(yè)物業(yè)D：特殊物業(yè)E：借款合同15、在目標(biāo)市場(chǎng)的選擇模式中，企業(yè)同時(shí)向幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)銷售一種產(chǎn)品，屬于_。A.選擇專業(yè)化B.單一市場(chǎng)集中化C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化16、引起真正的房地產(chǎn)自然增值的原因是。A：裝修改造B：需求增加C：通貨膨脹D：改進(jìn)物業(yè)管理E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格17、某在建工程項(xiàng)目計(jì)劃建混合結(jié)構(gòu)倉庫2000近，總預(yù)算為400萬元，估價(jià)時(shí)，建筑工程中的基礎(chǔ)工程已完成，結(jié)構(gòu)工程完成50%,設(shè)備安裝工程尚未進(jìn)行。根據(jù)調(diào)查得知，基礎(chǔ)工程、結(jié)構(gòu)工程和設(shè)備安裝工程的造價(jià)占整個(gè)建筑工程造價(jià)的比重分別是15%、60%、25%,該在建工程在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的完工程度是。A：30%B：45%C：65%D：75%E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、某家房地產(chǎn)企業(yè)獲得貸款1000萬元，期限為2年，年利率為12%,若借貸雙方約定按季度付息，則房地產(chǎn)企業(yè)每次為該筆貸款支付的利息總額是萬元。A：120B：200C：220D：240E：借款合同19、某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動(dòng)比率為_。62.5%80.00%133.33%200.00%20、盈虧平衡分析結(jié)果顯示：甲項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降30%、成本上升60%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0;乙項(xiàng)目當(dāng)售價(jià)下降20%、成本上升50%時(shí)，開發(fā)利潤(rùn)（稅前）為0。因此，在抵御售價(jià)和成本變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的能力方面，_。A.甲項(xiàng)目強(qiáng)于乙項(xiàng)目B.乙項(xiàng)目強(qiáng)于甲項(xiàng)目C.甲項(xiàng)目與乙項(xiàng)目一樣強(qiáng)D.不能確定哪個(gè)項(xiàng)目強(qiáng)21、某城市居民人均收入自2006年3月1日?2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點(diǎn)法計(jì)算該類住宅需求的收入彈性為。（過時(shí)）A：0.36B：1.22C：2.78D：3.25E：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格22、某套住宅建筑面積為100m2,套內(nèi)建筑面積為92m2,使用面積為80m2,每平方米使用面積價(jià)格為3000元，則住宅每平方米建筑面積價(jià)格為一元。240025802607276023、在集群偏好中，定位于偏好中心，來迎合所有的消費(fèi)者，艮L，定位于最大的細(xì)分市場(chǎng)，即—，同時(shí)開發(fā)幾種產(chǎn)品，分別定位于不同的細(xì)分市場(chǎng)，即_。A.差異性營銷，集中性營銷，無差異性營銷B.無差異性營銷，集中性營銷，差異性營銷C.集中性營銷，無差異性營銷，差異性營銷D.集中性營銷，差異性營銷，無差異性營銷24、根據(jù)《中華人民共和國刑法》規(guī)定，國家機(jī)關(guān)、工作人員徇私舞弊，違反土地管理法規(guī)濫用職權(quán)，非法批準(zhǔn)征用、占用土地，或者非法低價(jià)出讓國有土地使用權(quán)，情節(jié)嚴(yán)重，并致使國家或者集體利益遭受特別重大損失的，處以有期徒刑，該刑期是_。A.三年以上六年以下B.二年以上五年以下C.三年以上七年以下D.五年以上十年以下25、某銷售型住房市場(chǎng)年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。0.631.632.2512.50二、多項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意,至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng)。錯(cuò)選,本題不得分;少選,所選的每個(gè)選項(xiàng)得0?5分）1、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的作用主要有。A：用于收益法中預(yù)測(cè)未來的租金、空置率等B：用于市場(chǎng)法中對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場(chǎng)狀況調(diào)整C：用于成本法計(jì)算重置價(jià)格D：用來比較兩類以上房地產(chǎn)價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)與潛力E：用來填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史資料的缺乏2、房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的范圍包括_。A.主債權(quán)及利息B.違約金C.定金D.損害賠償金E.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用3、某宗房地產(chǎn)的土地使用年限為50年，至今已使用8年，預(yù)計(jì)該宗房地產(chǎn)年有效毛收入為80萬元，運(yùn)營費(fèi)用率為40%,安全利率假定為6%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率為安全利率的^40%,該房地產(chǎn)的收益價(jià)格為_。368萬元552萬元561萬元920萬元4、某房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓收入3000萬元，其應(yīng)該繳納的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、教育稅附加合計(jì)為一萬元。60901501655、下列房地產(chǎn)投資評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有。A：現(xiàn)金回報(bào)率B：投資回收期C：借款償還期D：資產(chǎn)負(fù)債率E：資本金利潤(rùn)率6、若按等比例選擇投資品，則預(yù)期收益最大的投資組合應(yīng)是_。A.股票+債券B.股票+投資基金C.債券+投資基金D.股票+投資基金+債券7、某開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃建設(shè)用地面積為5000m2,如果地上建筑容積率為6、建筑覆蓋率為50%、樓高17層（其中1?4層為建筑面積相等的裙房，5?17層為標(biāo)準(zhǔn)層），則標(biāo)準(zhǔn)層每層建筑面積為（）m2。8821765166715388、某在建工程預(yù)計(jì)一年后建成，可能存在情形的估價(jià)有—哪幾種。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格E.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格9、全民所有制的土地被稱為國家所有土地，其由國務(wù)院代表國家行使。A：使用權(quán)B：征收權(quán)C：購買權(quán)D：所有權(quán)E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)報(bào)表包括基本報(bào)表和_。A.估算報(bào)表B.損益表C.輔助報(bào)表D.資產(chǎn)負(fù)債表11、下列屬于目前我國劃撥土地轉(zhuǎn)讓政策的有。A：報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由出讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金B(yǎng)：報(bào)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理建設(shè)用地使用權(quán)手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金C：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益中的土地收益上繳國家D：可不辦理出讓手續(xù)，但轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的所有收益上繳國家E：在辦理出讓手續(xù)的同時(shí)，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)將所獲得的收益上繳國家12、我國現(xiàn)行的建筑安裝工程費(fèi)用由四個(gè)部分組成。A：直接費(fèi)B：間接費(fèi)C：利潤(rùn)口：稅金E：稅費(fèi)13、制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出屬于的工作內(nèi)容。A：物業(yè)管理B：設(shè)施管理C：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理D：房地產(chǎn)組合投資管理E：借款合同14、注冊(cè)結(jié)構(gòu)工程師注冊(cè)有效期為_。1年2年3年4年15、—是指企業(yè)按照每個(gè)消費(fèi)者的要求大量生產(chǎn)，產(chǎn)品之問的差異可以具體到每個(gè)最基本的組成部件。A.全面覆蓋B.大量定制C.市場(chǎng)專業(yè)化D.產(chǎn)品專業(yè)化16、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為40年，土地使用權(quán)年限為50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營期為年。（2009年試題）A：37B：40C：43D：50E：借款合同17、下列屬于房屋租賃合同人為終止情形的有。A：將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B：將承租的房屋擅自拆改結(jié)構(gòu)或改變承租房屋使用用途的C：公有住房無正當(dāng)理由閑置6個(gè)月以上D：故意損壞房屋的行為E：因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行的18、與其他存款相比，下列有關(guān)存單的特點(diǎn)，說法不正確的是_。A.期限短B.不記名、可自由轉(zhuǎn)讓C.能提前提取現(xiàn)金D.面額固定19、保險(xiǎn)的基本職能是指保險(xiǎn)在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括_。A.分散風(fēng)險(xiǎn)職能B.融通資金職能C.組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能D.防災(zāi)防損職能E.分配職能20、下列關(guān)于可比實(shí)例的說法中，正確的有.【2003年考題】A：可比實(shí)例一定是交易實(shí)例B：可比實(shí)例不一定是交易實(shí)例C：交易實(shí)例一定是可比實(shí)例D：交易實(shí)例不一定是可比實(shí)例E：可比實(shí)例可以是交易實(shí)例，也可以不是交易實(shí)例21、未達(dá)成拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議戶數(shù)較多或比例較高的，房屋拆遷管理部門在受理裁決申請(qǐng)前，應(yīng)當(dāng)采取_。A.行政調(diào)解制度B.拆遷聽證制度C集體決策制度D.回避制度22、某收益性房地產(chǎn)，有效毛收入為I,運(yùn)營費(fèi)用為E,此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)gI,運(yùn)營費(fèi)用增長(zhǎng)gE,該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為Y,則計(jì)算該房地產(chǎn)價(jià)值的公式為（）。A.AB.BC.CD.D23、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品住宅時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《商品住宅實(shí)行質(zhì)量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》