2013年7月膠州金X公館營銷策劃報(bào)告

膠州金X公館營銷策劃報(bào)告2013年7月目錄第一篇大青島下的膠州第二篇少海新城發(fā)展研判第三篇市場(chǎng)定位及策略第四篇營銷策略及執(zhí)行第五篇包裝VI展示第一篇大青島下的膠州一、大青島下的膠州二、膠州城市規(guī)劃三、膠州的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1）城市新規(guī)劃2）城市功能布局3）城市三大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃1）經(jīng)濟(jì)總體狀況2）產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀況3）人均可支配收入4）房地產(chǎn)發(fā)展概況青島市第十五屆人大常委會(huì)第六次會(huì)議審議并同意市政府提請(qǐng)審議的《青島市城市總體規(guī)劃（2011-2020）》?！靶乱惠喛傄?guī)”在繼續(xù)實(shí)施、拓展和提升“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略基礎(chǔ)上，以“世界眼光、國際標(biāo)準(zhǔn)、本土優(yōu)勢(shì)”，落實(shí)了“全域統(tǒng)籌、三城聯(lián)動(dòng)、軸帶展開、生態(tài)間隔、組團(tuán)發(fā)展”的空間發(fā)展戰(zhàn)略。青島宏觀城市規(guī)劃城市性質(zhì)最終表述為“國家沿海重要中心城市，國際性的港口與濱海旅游度假城市，藍(lán)色經(jīng)濟(jì)領(lǐng)軍城市，國家歷史文化名城?！痹诔鞘新毮苌?，新增了“海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺(tái)”、“國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家海洋科技城”等。其中，國際職能為東北亞國際航運(yùn)物流中心、海洋文化交流與經(jīng)濟(jì)合作平臺(tái)、濱海旅游度假目的地；國家職能為國家藍(lán)色經(jīng)濟(jì)示范區(qū)、國家海洋科技城、綜合交通樞紐；區(qū)域職能為山東半島金融商貿(mào)中心、高端產(chǎn)業(yè)集聚中心、濱海宜居幸福城市。青島宏觀城市規(guī)劃“新一輪總規(guī)”統(tǒng)籌安排東岸、北岸、西岸三大城區(qū)用地指標(biāo)，確保紅島經(jīng)濟(jì)新區(qū)、中德生態(tài)園、世園生態(tài)都市新區(qū)三處重點(diǎn)戰(zhàn)略地區(qū)發(fā)展用地的落實(shí)。將中心城區(qū)建設(shè)用地規(guī)模由540平方公里增至590平方公里。規(guī)劃將青島中心城區(qū)周邊緊密聯(lián)系的三市全域（即墨、膠州、膠南）以及大沽河地下水源保護(hù)區(qū)和青島新機(jī)場(chǎng)規(guī)劃控制區(qū)納入城市規(guī)劃區(qū)范圍。

青島宏觀城市規(guī)劃地處黃海之濱、膠州灣畔；陸地面積1324平方公里，海岸線25公里；戶籍人口80.9萬人，城鎮(zhèn)人口達(dá)30萬的膠州市迎來了發(fā)展的新契機(jī)！在青島新一輪的總規(guī)中，膠州成為未來青島城市北進(jìn)的直接受益者；膠州在“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略中將大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，成為膠東半島的重要物流樞紐，建成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型新型濱海城市。高新區(qū)高新區(qū)城陽區(qū)市區(qū)膠州市黃島區(qū)膠州市膠州以“擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略規(guī)劃為契機(jī)，在新一輪城市規(guī)劃中，提出了“一城四區(qū)兩翼”的發(fā)展方向。“一城”:東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起香港路，北至北外環(huán)路，面積約92000㎡；未來將打造成膠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心、膠州城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)?，F(xiàn)狀人口28.3萬人，近期人口規(guī)模30萬人，中期人口規(guī)模40萬人，遠(yuǎn)期適宜人口規(guī)模50萬人。膠州宏觀城市規(guī)劃“四區(qū)”分別是東部工業(yè)區(qū)、南部居住區(qū)、北部物流區(qū)、西部商貿(mào)區(qū)；東部工業(yè)區(qū)(含東湖新區(qū)及膠海產(chǎn)業(yè)基地):建成以電子信息和汽車零部件加工為主導(dǎo)，輔之以應(yīng)用型科研產(chǎn)業(yè)，集居住、辦公、休閑、娛樂和城市服務(wù)業(yè)于一體的工業(yè)新區(qū)；南部居住區(qū)：包括國際社區(qū)和科研教育區(qū)，形成以居住為主導(dǎo)，輔以商務(wù)辦公、教育、會(huì)議、休閑娛樂的國際人文社區(qū)；西部商貿(mào)區(qū)：依托同三高速等交通優(yōu)勢(shì)，發(fā)展商貿(mào)、批發(fā)、倉儲(chǔ)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)，建設(shè)成區(qū)域性商品集散中心；北部物流區(qū)：發(fā)展物流及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展二次分撥或包裝，以遠(yuǎn)距離鐵路運(yùn)輸為主導(dǎo)，建成集工業(yè)生產(chǎn)、倉儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、于一體的現(xiàn)代化、綜合性、多功能的區(qū)域性物流中心?！皟梢怼?東北翼—以李哥莊鎮(zhèn)為中心，李哥莊鎮(zhèn)為全國出口創(chuàng)匯十強(qiáng)鎮(zhèn)；西南翼—以里岔鎮(zhèn)、張應(yīng)鎮(zhèn)和鋪集鎮(zhèn)為中心，里岔鎮(zhèn)—青蘭高速出口之一、張應(yīng)鎮(zhèn)—工業(yè)小鎮(zhèn)、鋪集鎮(zhèn)—休閑旅游特色小鎮(zhèn)。膠州宏觀城市規(guī)劃擁灣發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先規(guī)劃、重點(diǎn)建設(shè)少海新城及膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)，城市東南部成為未來主要發(fā)展方向膠州宏觀城市規(guī)劃環(huán)灣保護(hù)擁灣發(fā)展戰(zhàn)略率先啟動(dòng)及重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域：“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”戰(zhàn)略“率先啟動(dòng)六片、重點(diǎn)規(guī)劃四區(qū)”，全力營造特色鮮明、布局合理、支撐有力的發(fā)展片區(qū)。率先啟動(dòng)以下六個(gè)片區(qū)：中北島及小港灣區(qū)域、四方填海區(qū)域、李滄西部新客站、臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)、高新區(qū)起步區(qū)、膠州少海新城。近期重點(diǎn)規(guī)劃以下四個(gè)區(qū)域：大港碼頭及周邊區(qū)域、滄口機(jī)場(chǎng)搬遷后用地、紅島高新區(qū)、膠州市膠州灣新產(chǎn)業(yè)基地。膠州少海新城：按照建設(shè)集自然生態(tài)、濱水休閑、高檔居住、度假旅游、歷史人文等功能于一體的城市濱水復(fù)合功能區(qū)的要求，以水系、綠化、道路等生態(tài)廊道為骨架，以城市大型水體為核心，實(shí)現(xiàn)功能互補(bǔ)、互動(dòng)發(fā)展。膠州市膠州灣新產(chǎn)業(yè)基地：將有力對(duì)接黃島現(xiàn)代制造業(yè)，借以高端項(xiàng)目的引進(jìn)和黃島裝備制造業(yè)的輻射，形成新型工業(yè)化基地。少海新城及膠州灣新產(chǎn)業(yè)基地均位于膠州東南部，兩個(gè)片區(qū)的重點(diǎn)發(fā)展確定了膠州市整體上會(huì)重點(diǎn)向東南擴(kuò)張，城市東南部迎來發(fā)展機(jī)遇。北關(guān)片區(qū)：膠州國際物流中心所處區(qū)域、山東半島重要物流樞紐；現(xiàn)代物流業(yè)與工業(yè)并舉發(fā)展；工業(yè)區(qū)：澳柯瑪工業(yè)園、海爾工業(yè)園所處區(qū)域，機(jī)電、紡織、食品加工業(yè)聚集區(qū)；市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)：區(qū)域內(nèi)規(guī)劃有膠州西部商貿(mào)區(qū)，發(fā)揮商貿(mào)中心、商貿(mào)樞紐功能；商住綜合區(qū)：處于商貿(mào)區(qū)、新城區(qū)之間過渡地帶，定位為膠州商住綜合區(qū)域；老城區(qū)：膠州商業(yè)中心、居住中心，膠州最繁華的片區(qū)新城區(qū)：膠州市重點(diǎn)打造片區(qū)，未來的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技、交通中心；科教區(qū)：圍繞中國海洋大學(xué)、膠州職業(yè)教育中心，發(fā)展為膠州科教區(qū)；生態(tài)社區(qū)：依托青年水庫，圍繞“山、水、溪、谷”，建設(shè)“山水城邦、生態(tài)社區(qū)”；少海片區(qū)：區(qū)域內(nèi)正在建設(shè)的“少海新城”是擁灣發(fā)展的戰(zhàn)略核心發(fā)展層、膠州政府重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域。城市功能空間布局北關(guān)片區(qū)市場(chǎng)貿(mào)易區(qū)老城區(qū)商住綜合區(qū)新城區(qū)工業(yè)區(qū)科教區(qū)生態(tài)區(qū)少海片區(qū)膠州政府借“擁灣發(fā)展”之勢(shì)，確定東南方向?yàn)槌鞘兄饕l(fā)展方向少海板塊成為承載城市發(fā)展的新起點(diǎn)和受益者！三大產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)平衡、布局合理；三大發(fā)展平臺(tái)形成有效互動(dòng)，拉動(dòng)膠州市環(huán)灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展1、產(chǎn)業(yè)新區(qū)--規(guī)劃建設(shè)變泥灘岸線為黃金岸線產(chǎn)業(yè)新區(qū)總規(guī)劃面積75平方公里，北起環(huán)膠州灣高速公路，南至洋河，擁有80000畝建設(shè)空間。建設(shè)集旅游、休閑、度假于一體的，現(xiàn)代化、高效能、花園式、生態(tài)型的旅游度假區(qū)在沿海廢棄蝦池上籌劃建設(shè)膠州灣產(chǎn)業(yè)新區(qū)，規(guī)劃總面積75平方公里，明確了濱海新城和工業(yè)新區(qū)對(duì)分的功能定位;目前一期13平方公里土地已回填結(jié)束，一批大高新項(xiàng)目已先后落戶。2、少海新城-擁灣發(fā)展戰(zhàn)略核心層、率先啟動(dòng)區(qū)域少海新城是山東省重點(diǎn)建設(shè)的37個(gè)旅游項(xiàng)目之一，于07年開工，計(jì)劃于2015年打造成集生態(tài)、度假、旅游、高檔居住為一體的青島旅游基地，目前重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的東湖南湖部分已初具雛形；少海新城的遠(yuǎn)景規(guī)劃和明顯的生態(tài)效益已吸引了多家國內(nèi)外企業(yè)來膠投資，少海新城將成為青島的品牌亮點(diǎn)。三大產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃3、國際物流中心-山東半島物流集散中心膠州灣國際物流中心是經(jīng)省經(jīng)貿(mào)委和市政府批準(zhǔn)的省重點(diǎn)物流園區(qū)，是山東半島最大的陸路綜合物流中心,五年之內(nèi)，中心一期工程4000畝土地將全面運(yùn)營。膠州灣國際物流中心構(gòu)筑“一個(gè)中心、六大區(qū)域”。一個(gè)中心—青島鐵路集裝箱中心站；六大區(qū)域—公共服務(wù)區(qū)、集裝箱物流區(qū)、生產(chǎn)資料綜合物流區(qū)、城際配送聚集區(qū)、內(nèi)陸及中亞地區(qū)商品物流集散區(qū)、物流保障區(qū)。三大產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃小結(jié)：青島主城區(qū)外溢主要區(qū)域，擁灣發(fā)展內(nèi)圈層中唯一一個(gè)下屬地市，緊鄰擁灣發(fā)展核心區(qū)域——紅島高新區(qū)，區(qū)位、戰(zhàn)略優(yōu)勢(shì)明顯現(xiàn)代物流、生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)、新興制造業(yè)為主的現(xiàn)代都市工業(yè)園區(qū)，三大產(chǎn)業(yè)平臺(tái)聯(lián)動(dòng)發(fā)展。擁灣發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)先規(guī)劃、城市功能更明確劃分，城市東南部成為未來主要發(fā)展方向，少海新城成為受益者城市規(guī)劃功能劃分產(chǎn)業(yè)升級(jí)膠州：擁灣發(fā)展核心內(nèi)圈層，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型新型濱海城市，少海板塊成為大青島的重要組成。2012年5市GDP排名膠州市經(jīng)濟(jì)總量水平逐年提升，經(jīng)濟(jì)水平在五市中處領(lǐng)先地位，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供了內(nèi)在動(dòng)力2012年5市GDP增長幅度歷年膠州GDP變化情況2012年膠州GDP769億元，環(huán)比增長15.1%，膠州宏觀經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)處高速發(fā)展階段膠州經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r宏觀經(jīng)濟(jì)增長房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%高速發(fā)展房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均GDP關(guān)系標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)明，不同的人均GDP決定了該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不同發(fā)展階段。2012年膠州市人均GDP超過14000美元，房地產(chǎn)處于快速發(fā)展階段，生存改善需求兼有，但發(fā)展過程中較為強(qiáng)調(diào)發(fā)展速度及數(shù)量，對(duì)品質(zhì)要求較低。人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系0-6000US$6000-14000US$14000-28000US$28000-56000US$啟動(dòng)期快速發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展減緩發(fā)展生存需求生存改善需求兼有改善需求改善需求超速發(fā)展快速發(fā)展以數(shù)量為主平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展膠州市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)2008—2012年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)占有情況對(duì)比2008年至2012年，膠州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，第一、二產(chǎn)業(yè)所占比重整體呈下降態(tài)勢(shì)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重呈增長態(tài)勢(shì)。膠州屬膠州灣產(chǎn)業(yè)格局中的北海岸，將大力發(fā)展二三產(chǎn)業(yè)，打造膠州市成為膠東半島的重要物流樞紐，建成以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、旅游業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的復(fù)合型新型濱海城市。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，為經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速健康增長打下良好基礎(chǔ)，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，所占比重整體呈增長態(tài)勢(shì)，流向個(gè)人的社會(huì)財(cái)富逐漸增多；膠州人均可支配收入2008-2012膠州人均可支配收入逐年增長，2010年突破2萬元大關(guān)，達(dá)到22184元。膠州處于小康階段，膠州人住房改善性需求將逐步釋放。異?；菊Ｕ＿\(yùn)行基本正常異常2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅＜-0.05-0.5—0.50.5—0.150.15-0.25＞0.250.05適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，而增幅過高，將使供給過量，若無需求匹配，將導(dǎo)致供過于求房地產(chǎn)投資/GDP＜0.050.05—0.10.1—0.150.15-0.2＞0.20.05反映房地產(chǎn)規(guī)模投資的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指標(biāo)為0.1-0.15房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資＜0.150.15—0.220.22—0.30.3-0.37＞0.370.08反映投資結(jié)構(gòu)是否合理的基礎(chǔ)性指標(biāo)，發(fā)達(dá)國家的比例為20%-25%房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r膠州市房地產(chǎn)開發(fā)投資額增幅和所占GDP比重基本合理；房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重偏低，房地產(chǎn)市場(chǎng)有較大發(fā)展空間小結(jié)：GDP及人均GDP位居五市前列，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)合理健康發(fā)展，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展提供內(nèi)在動(dòng)力人民可支配收入破2萬元大關(guān)，生活水平步入小康階段，改善型住房需求將進(jìn)一步釋放房地產(chǎn)開發(fā)投資目前尚處于起步階段，市場(chǎng)整體存在發(fā)展空間；10年年均溢價(jià)率高于全市整體水平經(jīng)濟(jì)生活水平行業(yè)發(fā)展內(nèi)在動(dòng)力潛在需求市場(chǎng)空間未來市場(chǎng)發(fā)展研判：未來市場(chǎng)，既有內(nèi)在動(dòng)力，又有潛在需求及市場(chǎng)空間，長期發(fā)展前景看好；第二篇少海新城發(fā)展研判一、區(qū)域城市定位二、城市規(guī)劃配套三、特色發(fā)展規(guī)劃四、區(qū)域項(xiàng)目一覽2003年，膠州市進(jìn)行了新一輪的城市總體規(guī)劃及青島“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”概念規(guī)劃研究。膠州決定以少海為核心，再造一片親水生態(tài)新城，將其周邊定位為一個(gè)集景觀居住、休閑娛樂、商務(wù)活動(dòng)為一體的高檔休閑旅游區(qū)。以“兩湖、一帶、兩軸、三島、多片區(qū)”作為主體框架，規(guī)劃建設(shè)成為“宜居、宜業(yè)、宜游”的現(xiàn)代化服務(wù)型景區(qū)，以膠州歷史文化為基礎(chǔ)，在北湖西岸建設(shè)歷史文化博覽區(qū)，從而再現(xiàn)“千年古埠、北國江南”的城市風(fēng)光。片區(qū)城市定位城市配套規(guī)劃6.28平方公里湖面五星酒店18洞高爾夫婚慶廣場(chǎng)奧特萊斯板橋鎮(zhèn)游艇碼頭慈云寺少海新城打造“多片區(qū)”布局，分為：居住區(qū)—形成七類居住風(fēng)貌控制區(qū)社區(qū)文化公園—設(shè)有圖書館、劇場(chǎng)等濱水休閑區(qū)—以高檔湖濱酒店為核心歷史展示區(qū)—秧歌城廣場(chǎng)、民俗文化館、市舶司等湖濱特色旅游鎮(zhèn)—形成特色商業(yè)旅游島科普教研基地—在南湖設(shè)置，可作為中小學(xué)生科普教研高尚運(yùn)動(dòng)休閑區(qū)、濕地公園、農(nóng)業(yè)觀光園等整體形成休閑、度假、旅游、歷史文化、商業(yè)多功能有機(jī)集合體、完備的特色市鎮(zhèn)功能特色發(fā)展規(guī)劃少海片區(qū)將成為未來青島休閑娛樂的后花園中信森林湖璞玉島熙湖天鵝堡艾維拉中置少海灣膠州灣壹號(hào)參考項(xiàng)目一覽半島藍(lán)灣云翔卡納源筑綠城紫薇廣場(chǎng)項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市少海新區(qū)，少海南路以西（售樓處地址：市南區(qū)南京路20號(hào)）占地/建筑面積5.2萬㎡

/5.2萬㎡

產(chǎn)品類型聯(lián)排獨(dú)棟雙拼開盤/入住時(shí)間預(yù)計(jì)2013年開盤/2013年8月戶型區(qū)間224㎡-525㎡銷售價(jià)格開發(fā)商/代理商青島遠(yuǎn)拓置業(yè)有限公司/綠化率/容積率0.64/45%物業(yè)費(fèi)未定裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格英倫都鐸熙湖項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市少海新城少海北路1號(hào)（膠州市少海新城板橋鎮(zhèn)）占地/建筑面積12.9萬㎡/9.1萬㎡產(chǎn)品類型獨(dú)棟開盤/入住時(shí)間預(yù)計(jì)2012年9月/2014年3月30日戶型區(qū)間242㎡-360㎡銷售價(jià)格最低價(jià)400萬元/套開發(fā)商/代理商青島信瑞房地產(chǎn)投資開發(fā)有限公司綠化率/容積率0.4/60%物業(yè)費(fèi)-裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格西式別墅璞玉島項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市香港路與正陽路交匯處（售樓處：少海南路與巢湖路交匯處）占地/建筑面積9.6萬㎡/5.2萬㎡產(chǎn)品類型聯(lián)排開盤/入住時(shí)間2012-7-7第一次加推/2013-01-01戶型區(qū)間184㎡-240㎡銷售價(jià)格均價(jià)8000元/平方米開發(fā)商/代理商中信地產(chǎn)青島投資有限公司/世聯(lián)怡高綠化率/容積率0.58/40%物業(yè)費(fèi)3.50裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格托斯卡納中信森林海項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市少海新城少海湖東南側(cè)占地/建筑面積120萬㎡/34萬㎡產(chǎn)品類型獨(dú)棟開盤/入住時(shí)間預(yù)計(jì)2013年1中旬月一期開盤/預(yù)計(jì)2013年12月戶型區(qū)間250㎡305㎡360㎡銷售價(jià)格待定開發(fā)商/代理商中置國際（青島）地產(chǎn)管理有限公司/綠化率/容積率0.42/45%物業(yè)費(fèi)2.20裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格西班牙中置少海灣項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市少海新城的核心位置，少海新城在膠州市區(qū)的東南側(cè)（售樓處：市南區(qū)南京路20號(hào)）占地/建筑面積24萬㎡/16萬㎡產(chǎn)品類型聯(lián)排獨(dú)棟雙拼開盤/入住時(shí)間2012年9月/2013戶型區(qū)間200㎡-700㎡銷售價(jià)格待定開發(fā)商/代理商青島廣和源·聚寶苑置業(yè)有限公司/易居中國綠化率/容積率0.64/36.8%物業(yè)費(fèi)-裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格天鵝堡項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市新城區(qū)溫州路1778號(hào)(青年水庫南岸國際社區(qū)內(nèi))占地/建筑面積33萬㎡/33萬㎡產(chǎn)品類型聯(lián)排空中花園開盤/入住時(shí)間2011年12月/2014年3月30日戶型區(qū)間105㎡-406㎡銷售價(jià)格均價(jià)7300元/平方米開發(fā)商/代理商青島中源盛置業(yè)有限公司/青島合建行房地產(chǎn)營銷有限公司綠化率/容積率1/40%物業(yè)費(fèi)2.90裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格地中海風(fēng)格艾維拉項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市新城區(qū)福州南路以東、溫州路以西、北京路以北、云溪河以南占地/建筑面積55萬㎡/108萬㎡產(chǎn)品類型高層開盤/入住時(shí)間2012年10月三期/2014年9月底戶型區(qū)間85㎡-202㎡銷售價(jià)格均價(jià)6900元/㎡開發(fā)商/代理商青島綠城綠化率/容積率38.5%/2.53物業(yè)費(fèi)2元/月/㎡裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格新古典主義風(fēng)格項(xiàng)目信息物業(yè)地址膠州市新城區(qū)溫州路與澳門路交界處（售樓處：新城區(qū)澳門路186號(hào)）占地/建筑面積8萬㎡/19萬㎡產(chǎn)品類型多層高層開盤/入住時(shí)間2012年11月/2014年戶型區(qū)間80㎡-120㎡銷售價(jià)格起價(jià)4880元/㎡，均價(jià)6300元/㎡開發(fā)商/代理商青島云翔置業(yè)/銀海世邦綠化率/容積率40%/1.8物業(yè)費(fèi)-裝修狀況毛坯建筑風(fēng)格托斯卡納風(fēng)格綠城紫薇廣場(chǎng)云翔卡納源筑小結(jié)“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”概念下的少海片區(qū)將成為青島未來高檔休閑度假區(qū)，膠州的新名片城市規(guī)劃契機(jī)優(yōu)勢(shì)的自然景觀資源，高規(guī)格的基礎(chǔ)設(shè)施配套，助推宜游、宜業(yè)、宜居的旅游新城崛起特色配套條件地產(chǎn)高端住宅項(xiàng)目風(fēng)情各異，延續(xù)青島市多元化的文化內(nèi)涵，營建青島市最繽紛多姿的國際濱水生活。高端地產(chǎn)啟動(dòng)少海板塊得益于城市發(fā)展契機(jī)，以高端項(xiàng)目為起點(diǎn)成功啟動(dòng)，將成為青島高端人群置業(yè)休閑的新選擇第三篇市場(chǎng)定位及策略一、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)二、項(xiàng)目SWOT分析三、項(xiàng)目賣點(diǎn)梳理七、項(xiàng)目功能定位四、市場(chǎng)定位選擇八、項(xiàng)目產(chǎn)品定位六、項(xiàng)目形象定位五、項(xiàng)目定位詮釋九、項(xiàng)目客群定位十、項(xiàng)目價(jià)格定位項(xiàng)目內(nèi)容公示主體少?！そ餢公館位置正陽路以南少海南路以東居住用地面積21942㎡總建面34319㎡地上建筑24816㎡地下建筑9503㎡居住戶（套）數(shù)120套居住人數(shù)384個(gè)容積率1.131綠化率40.1%建筑密度28.5%停車位199輛一、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)產(chǎn)品數(shù)據(jù)樓號(hào)戶型面積套數(shù)總計(jì)1號(hào)樓2號(hào)樓3號(hào)樓4號(hào)樓5號(hào)樓6號(hào)樓7號(hào)樓8號(hào)樓9號(hào)樓10號(hào)樓11號(hào)樓12號(hào)樓13號(hào)樓優(yōu)勢(shì)【板塊優(yōu)勢(shì)】少海新城堅(jiān)持按照

“環(huán)灣保護(hù)、擁灣發(fā)展”的戰(zhàn)略部署，。以“兩湖、一帶、兩軸、三島、多片區(qū)”作為主體框架，規(guī)劃建設(shè)成為“宜居、宜業(yè)、宜游”的現(xiàn)代化服務(wù)型景區(qū)，以膠州歷史文化為基礎(chǔ)，在北湖西岸建設(shè)歷史文化博覽區(qū)，從而再現(xiàn)“千年古埠、北國江南”的城市風(fēng)光。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)：【交通】項(xiàng)目位于膠州少海片區(qū)，北臨連接城陽與膠州城市干線——正陽路；西鄰濱湖景觀大道——少海南路；正陽路轉(zhuǎn)香港路10分鐘車程即可抵達(dá)新城利群商圈；正陽路東行可至高新區(qū)、城陽；轉(zhuǎn)行膠州灣高速半小時(shí)即可抵達(dá)青島城市中心。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)【自然資源】地塊位于少海南北兩湖交匯之處，東向南向少海自然水系環(huán)繞；向南步行5分鐘路過船閘博物館到達(dá)體育休閑運(yùn)動(dòng)區(qū)，18洞高爾夫球場(chǎng)；環(huán)島向南步行15分鐘即可到達(dá)少海濕地保護(hù)區(qū)。環(huán)湖北行10分鐘即可到達(dá)南湖體育旅游休閑公園。二、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)【產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)】少海片區(qū)主要以別墅高端物業(yè)，市場(chǎng)高端客戶群體為主，與項(xiàng)目洋房產(chǎn)品面對(duì)的中高端的客戶群不同，避免同質(zhì)產(chǎn)品直接競(jìng)爭(zhēng)；相對(duì)于別墅產(chǎn)品，地塊產(chǎn)品在未來總價(jià)上將具有更大優(yōu)勢(shì)；二、項(xiàng)目SWOT分析劣勢(shì)城市綠化影響地塊展示性；（地塊臨正陽路及少海南路側(cè)綠植密集，嚴(yán)重影響項(xiàng)目圍擋效果）地塊小，無獨(dú)占景觀優(yōu)勢(shì)；（地塊周邊自然資源豐富，但缺少獨(dú)特資源賣點(diǎn)）臨近在售項(xiàng)目客戶攔截造成地塊注目率及關(guān)注度不高二、項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)片區(qū)機(jī)會(huì)：膠州新一輪城市規(guī)劃及發(fā)展方向奠定了少海新城片區(qū)未來發(fā)展的前景，可以得到更多消費(fèi)市場(chǎng)關(guān)注；項(xiàng)目機(jī)會(huì)：周邊別墅類高端項(xiàng)目先期啟動(dòng)塑造并提升片區(qū)形象，吸引關(guān)注也預(yù)熱市場(chǎng)；二、項(xiàng)目SWOT分析威脅少海片區(qū)其他項(xiàng)目先期啟動(dòng)，其市場(chǎng)形象和知名度，對(duì)當(dāng)?shù)馗叨丝驮串a(chǎn)生分流；以休閑度假為主板塊單一洋房產(chǎn)品能否在短期內(nèi)被市場(chǎng)認(rèn)可；二、項(xiàng)目SWOT分析SWOT小結(jié)及策略：優(yōu)勢(shì)：板塊前景、交通、自然條件、產(chǎn)品獨(dú)特劣勢(shì)：現(xiàn)場(chǎng)展示、體量小獨(dú)特資源、關(guān)注度機(jī)會(huì)：片區(qū)發(fā)展、市場(chǎng)預(yù)熱威脅：客戶分流、短期認(rèn)可策略強(qiáng)化板塊概念—少海自然概念—國家4A景區(qū)產(chǎn)品概念—墅質(zhì)洋房板塊稀缺—僅120席總價(jià)概念—X萬一套強(qiáng)化展示—加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)展示宣傳客戶篩選—信息直達(dá)（短信、插單）三、價(jià)值梳理位置景觀整體規(guī)模建筑特色物業(yè)形態(tài)戶型開發(fā)實(shí)力面積總價(jià)工程進(jìn)展擁少海湖一線景觀，交通便捷，臨規(guī)劃五星酒店規(guī)模較小，容積率相對(duì)較高戶型簡潔方正，滿足居住需求面積適中，銷售總價(jià)低于片區(qū)別墅價(jià)格工程處于啟動(dòng)階段，落后于片區(qū)公開項(xiàng)目，展示性不足歐式建筑風(fēng)格，立面美觀，片區(qū)風(fēng)格雷同多多層洋房產(chǎn)品，優(yōu)于高層產(chǎn)品，弱于區(qū)域別墅產(chǎn)品內(nèi)景觀無明顯優(yōu)勢(shì)景觀有一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，但不足以與片區(qū)實(shí)力開發(fā)商抗衡四、定位選擇領(lǐng)導(dǎo)者？優(yōu)勢(shì)資源壟斷，具有巨大的市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，具有無可比擬的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)和營銷力，是同類產(chǎn)品的市場(chǎng)標(biāo)桿挑戰(zhàn)者？一定優(yōu)勢(shì)資源，一定的市場(chǎng)影響力和號(hào)召力，較強(qiáng)的產(chǎn)品特色和市場(chǎng)營銷能力，是同類產(chǎn)品的佼佼者跟隨者！有一定優(yōu)勢(shì)資源，體量較小，市場(chǎng)影響力和號(hào)召力較弱，不能對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)生挑戰(zhàn)，產(chǎn)品特色和市場(chǎng)營銷能力一般××√基于對(duì)項(xiàng)目質(zhì)素的客觀認(rèn)識(shí)，我們認(rèn)為項(xiàng)目更適合片區(qū)高端市場(chǎng)產(chǎn)品的填補(bǔ)者、市場(chǎng)跟隨者角色。優(yōu)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，看齊高端物業(yè)，區(qū)別一般競(jìng)品。細(xì)化客群精確制導(dǎo)，小投入更大回報(bào)。強(qiáng)化產(chǎn)品展示，塑造項(xiàng)目形象，展示項(xiàng)目信心。把控營銷節(jié)奏，實(shí)現(xiàn)營銷目標(biāo)把握區(qū)域發(fā)展態(tài)勢(shì)，跟隨區(qū)域熱點(diǎn)升溫。跟隨但不盲從空間優(yōu)于競(jìng)爭(zhēng)五、定位詮釋六、形象定位少海新城——強(qiáng)化區(qū)域概念，區(qū)別其他區(qū)域產(chǎn)品；墅質(zhì)洋房——產(chǎn)品的獨(dú)特性，提示產(chǎn)品的優(yōu)質(zhì)性，贏得市場(chǎng)空間；倡行者——局部市場(chǎng)、產(chǎn)品空間的話語權(quán)。七、功能定位青島國家級(jí)AAAA景區(qū)休閑度假洋房青島——詮釋項(xiàng)目片區(qū)定位，提升項(xiàng)目市場(chǎng)形象；國家級(jí)4A景區(qū)——詮釋項(xiàng)目優(yōu)越外環(huán)境和資源的稀缺性；休閑度假——片區(qū)功能定位也是項(xiàng)目功能切入點(diǎn)；度假洋房——產(chǎn)品特色。八、產(chǎn)品定位少海，精致墅質(zhì)純洋房社區(qū)少?！怀鲰?xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)，區(qū)別市場(chǎng)類似產(chǎn)品；精致——凸顯項(xiàng)目用心打造精品產(chǎn)品；墅質(zhì)——項(xiàng)目的內(nèi)外資源（產(chǎn)品）品質(zhì)；純洋房社區(qū)——產(chǎn)品的獨(dú)特性以及未來整體素質(zhì)的協(xié)調(diào)性；九、客群定位外地客戶、泛公務(wù)員、生意人成為高端置業(yè)的主體但高端客戶一向大海撈針，且以巨大的營銷費(fèi)用為代價(jià)，不符合項(xiàng)目實(shí)際！我們目標(biāo)客戶的行為特質(zhì)誰才是我們的有效客戶？？節(jié)約營銷成本我們的客戶：1、別墅項(xiàng)目到訪暫未成交客戶；2、臨近區(qū)域中高端項(xiàng)目未成交者。3、看好區(qū)域未來意向置業(yè)客戶；我們只需要找到120組，

有實(shí)力，認(rèn)可區(qū)域價(jià)值，

尚未置業(yè)者，即可！十、價(jià)格定位區(qū)域價(jià)格一覽項(xiàng)目均價(jià)總價(jià)中信森林湖8200元/㎡179—304萬璞玉島11500元/㎡290—493萬中置少海灣8000元/㎡300——1100萬艾維拉8000元/㎡80—284萬代表項(xiàng)目價(jià)格項(xiàng)目均價(jià)總價(jià)云翔卡納源筑6300元/㎡50—75萬綠城紫薇廣場(chǎng)麗園6900元/㎡40—138萬單一產(chǎn)品考量普通中高層住宅多層花園洋房獨(dú)棟聯(lián)排別墅類＞＞因此，我們認(rèn)為1、項(xiàng)目價(jià)格在單價(jià)與周邊別墅項(xiàng)目接近前提下，更具備總價(jià)優(yōu)勢(shì)，對(duì)周邊項(xiàng)目未購房客戶強(qiáng)烈吸引力；2、適當(dāng)拉開臨近片區(qū)代表項(xiàng)目價(jià)格結(jié)合片區(qū)優(yōu)勢(shì)吸引外區(qū)域置業(yè)者；3、產(chǎn)品整套發(fā)售弱化產(chǎn)品雷同性。價(jià)格梯度價(jià)格梯度案例參考對(duì)比項(xiàng)分值本項(xiàng)目中信森林湖璞玉島中置少海灣艾維拉云翔卡納源筑綠城紫薇廣場(chǎng)區(qū)位位置55554455自然環(huán)境55555534交通狀況44444444社會(huì)環(huán)境44444444區(qū)位升值空間33333233周邊公共配套54444455規(guī)劃設(shè)計(jì)整體設(shè)計(jì)43444434園林設(shè)計(jì)54554545園區(qū)配套43444434綠化率54555535容積率54555534停車率33333322建筑設(shè)計(jì)建筑外觀43444433戶型結(jié)構(gòu)54454544朝向/通風(fēng)/采光55454544公共部位裝修檔次43444434建筑用材44444444可視景觀54555545社區(qū)規(guī)模54555555物業(yè)管理44444444工程進(jìn)度42444444交樓標(biāo)準(zhǔn)33333333開發(fā)商品牌54555445合計(jì)10086979995968494項(xiàng)目比對(duì)名稱本項(xiàng)目中信森林湖璞玉島中置少海灣艾維拉云翔卡納源筑綠城紫薇廣場(chǎng)均價(jià)8200元/㎡11500元/㎡8000元/㎡8000元/㎡6300元/㎡6900元/㎡評(píng)估得分86979995968494比較系數(shù)0.880.860.900.891.020.91比準(zhǔn)均價(jià)721698907200712064266279比較權(quán)重20%20%20%10%15%15%評(píng)估得分7478.951443.219781440712963.9941.85根據(jù)2013年上半年百城房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)，青島平均漲幅達(dá)0.695%。未來2個(gè)月價(jià)格預(yù)期：評(píng)估價(jià)格*0.695%*2=215根據(jù)政府公布2013年通貨膨脹率為3.5%評(píng)估價(jià)格調(diào)整為評(píng)估價(jià)格*3.5%=261.7元因此，項(xiàng)目銷售價(jià)格=比對(duì)評(píng)估價(jià)格+未來2個(gè)月預(yù)期漲幅+經(jīng)濟(jì)形勢(shì)評(píng)估=7478.95+215+261.7=7955.65元建議項(xiàng)目銷售均價(jià)為：8000元/㎡第四篇營銷策略及執(zhí)行一、營銷目標(biāo)二、策略關(guān)鍵點(diǎn)三、營銷途徑四、全程營銷規(guī)劃營銷目標(biāo)預(yù)計(jì)營銷周期：8月——12月，共計(jì)4個(gè)月銷售目標(biāo)：完成120戶銷售，銷售率100%我們的任務(wù)目標(biāo)：在4個(gè)月時(shí)間內(nèi)，挖掘市場(chǎng)120組客戶，實(shí)現(xiàn)100%銷售！營銷策略關(guān)鍵詞項(xiàng)目體量較小，決定了項(xiàng)目整體營銷成本有限，不可能將有限的資源投入片區(qū)外圍的炒作、大型營銷活動(dòng)等中，因此必須借助于周邊大型別墅項(xiàng)目對(duì)整體市場(chǎng)的加熱；通過區(qū)域媒體實(shí)現(xiàn)對(duì)周邊客戶的有效攔截，同時(shí)直白更具有沖擊力的廣告吸引臨近區(qū)域意向客戶。攔截途徑1、戶外攔截1）青島至少海新城干道廣告牌（膠州灣高速出入口）2）售樓處及項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)引導(dǎo)/圍擋協(xié)商解決地塊內(nèi)其他項(xiàng)目廣告牌增加沿正陽路圍擋數(shù)量，適當(dāng)提高圍擋高度，增強(qiáng)項(xiàng)目展示性和信息傳達(dá)力度。在項(xiàng)目沿正陽路樹立精神堡壘，增強(qiáng)指示性。2、短信攔截1）周邊項(xiàng)目到訪客戶資源溝通2）大型公共活動(dòng)客戶攔截短信定期針對(duì)周邊及區(qū)域高端項(xiàng)目到訪客戶發(fā)放項(xiàng)目信息，吸引客戶到場(chǎng)咨詢置業(yè)。利用房展會(huì)、車展等大型活動(dòng)對(duì)區(qū)域內(nèi)到訪客戶進(jìn)行信息傳達(dá)，輔助派單、看房車進(jìn)行客戶攔截。3）區(qū)域高端組織企業(yè)客戶攔截利用短信平臺(tái)對(duì)膠州、青島局部區(qū)域企業(yè)高管、車會(huì)、高爾夫俱樂部、游艇會(huì)等人群進(jìn)行項(xiàng)目信息覆蓋。3、插頁攔截將項(xiàng)目信息與實(shí)用物品結(jié)合（臨時(shí)停車牌），在車輛集中路段、景區(qū)停放車輛對(duì)車輛進(jìn)行投插；全程營銷7月9月8月10月12月11月項(xiàng)目籌備期項(xiàng)目公開期項(xiàng)目強(qiáng)銷期項(xiàng)目收尾期營銷時(shí)間軸籌備期工作：銷售設(shè)施及合作單位外聯(lián)；銷售培訓(xùn)流程及管理細(xì)節(jié)確定；暫定7月15日周一正式進(jìn)場(chǎng)公開期工作：媒體宣傳鋪開，活動(dòng)展開；確定開盤方式及流程；誠意蓄客預(yù)計(jì)9月14日周六開盤銷售強(qiáng)銷期工作：利用重大節(jié)假日持續(xù)促銷鼓勵(lì)成交客戶介紹客戶銷售繼續(xù)釋放項(xiàng)目信息收尾期工作：尾房銷售工作交接成交客戶維護(hù)項(xiàng)目籌備期接待中心硬件設(shè)施及設(shè)備軟件設(shè)施及設(shè)備銷售類服務(wù)類售樓處引導(dǎo)設(shè)施（圍擋、指示牌、精神堡壘等）銷售道具準(zhǔn)備（沙盤、樓書、戶模、單頁等）銷售資料準(zhǔn)備（來電來訪紀(jì)錄、客戶跟蹤紀(jì)錄、銷售臺(tái)賬、計(jì)價(jià)單等）接待設(shè)施（接待臺(tái)、洽談臺(tái)、貴賓接待區(qū)、吧臺(tái)）辦公設(shè)施（辦公桌椅、網(wǎng)絡(luò)打印機(jī)、網(wǎng)簽電腦、辦公用具）輔助設(shè)施（冷暖空調(diào)、手提袋、飲水設(shè)備、綠植）項(xiàng)目籌備期接待中心硬件設(shè)施及設(shè)備軟件設(shè)施及設(shè)備銷售員銷售基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)（房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)、接待禮儀、銷售技巧等）項(xiàng)目基本內(nèi)容熟悉（概況、產(chǎn)品、付款方式、工期進(jìn)展等）周邊市場(chǎng)熟悉（區(qū)域規(guī)劃、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目）國家及地區(qū)購房政策服務(wù)員泊車服務(wù)、安保服務(wù)、清潔服務(wù)、送水服務(wù)、引導(dǎo)服務(wù)、看房服務(wù)辦公員銷售資料整理錄入媒體外聯(lián)及協(xié)調(diào)網(wǎng)簽及客戶備案項(xiàng)目籌備期施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)外圍圍擋景觀示范區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)安全提示看房通道車輛管理項(xiàng)目強(qiáng)銷期公關(guān)活動(dòng)營銷活動(dòng)節(jié)日活動(dòng)答謝活動(dòng)蓄客活動(dòng)開盤活動(dòng)國慶活動(dòng)中秋活動(dòng)熱銷答謝項(xiàng)目收尾期工作整理交接客戶資料交接銷售物料交接合同交接付款資料交接客戶跟蹤資料交接銷售資料交接辦公設(shè)施交接銷售道具交接媒體資源交接營銷執(zhí)行項(xiàng)目銷售目標(biāo)：完成項(xiàng)目120套洋房產(chǎn)品銷售，實(shí)現(xiàn)100%銷售率!完成時(shí)間：2013年年底前營銷整體思路：

高調(diào)入市、價(jià)值強(qiáng)化、快速去劃目標(biāo)實(shí)現(xiàn)三方面問題聚焦：1、如何短期內(nèi)樹立項(xiàng)目形象？如何讓客戶關(guān)注？2、如何強(qiáng)化項(xiàng)目價(jià)值？如何吸引客戶購買？3、如何提升營銷效率？如何提高客戶購買效率？短期內(nèi)如何讓客戶關(guān)注？高調(diào)入市策略策略目的1、短時(shí)間內(nèi)，獲得市場(chǎng)知名度；2、客戶能夠從各種途經(jīng)獲得項(xiàng)目信息，增進(jìn)對(duì)項(xiàng)目了解；3、吸引目標(biāo)客戶，擴(kuò)大客戶基數(shù)；具體措施1、線上鋪開，高舉高打利用報(bào)紙、短信、戶外、網(wǎng)絡(luò)等媒體，全面發(fā)布項(xiàng)目信息。2、現(xiàn)場(chǎng)包裝，客戶攔截地塊現(xiàn)場(chǎng)圍擋，少海片區(qū)主要交通干線廣告位，項(xiàng)目集中價(jià)值點(diǎn)展示，實(shí)現(xiàn)片區(qū)客戶群攔截。3、主動(dòng)出擊，信息直達(dá)針對(duì)中高端客群，通過短信、派單、直郵形式傳播項(xiàng)目信息。4、活動(dòng)營銷假期不間斷小活動(dòng)，不斷加深與客戶溝通。如何吸引客戶購買？策略價(jià)值強(qiáng)化策略目的1、強(qiáng)化項(xiàng)目與周邊別墅項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值雷同性，提升項(xiàng)目形象；2、在別墅競(jìng)品中，凸顯項(xiàng)目總價(jià)優(yōu)勢(shì)；3、賣點(diǎn)梳理打動(dòng)客戶。具體措施1、區(qū)域價(jià)值挖掘宣傳中展現(xiàn)少海區(qū)域自