住宅價格制定

住宅價格表的制作策略中心·技術(shù)資源部二00六年四月一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式（重點）2、取值（重點）3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航中原你給我賣高點價，可以不用開盤當(dāng)天就賣完現(xiàn)在窮?。。》孔佣假I不起了！定價唔好太高或者太低，發(fā)展商同個客都接受就得啦，快D賣曬收錢發(fā)展商客戶代理商快速均衡合理的價位定價方法取得發(fā)展商認同目標(biāo)一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航銷售總額折前×綜合折扣實收均價=總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積單價折后單價折前=綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣=總建筑面積2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積=（總價建筑面積+總價贈送面積）÷建筑面積=（單價建筑面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+增值系數(shù)）=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映增送面積、帶裝修等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式2、取值3、步驟三、價格審核四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航水平系數(shù)=∑∑權(quán)重×分值值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層作為打分分基準(zhǔn)層；10分制，分分5個等級；；項目組、售樓樓代表各人分分別打分，取取平均分或最最優(yōu)打分；權(quán)重相當(dāng)于本本樓盤打分項項目中最好與與最差的價格格差幅；好處：10分制相對對于100分分制更直觀，，簡單；相對對于直接取系系數(shù)更客觀；；只需調(diào)整權(quán)重重，便可使水水平系數(shù)合理理化，無需再再調(diào)分值；方法一：直接接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：權(quán)重重×分值（推薦）評價：系數(shù)取取值和調(diào)整繁繁鎖四大水平因素素權(quán)重景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)——窗墻比比東西≤0.3北向≤0.45南向≤0.5假設(shè)：同一戶戶型的廳、房房、廚衛(wèi)為同同一朝向水平系數(shù)各因因素差幅取值值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直直系數(shù)模式矩形模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：價價格直線（y=x+b））上升,層差差相同，各樓樓層單位價格格適中；適用范圍：景景觀視野較佳佳的單元。梯形模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：壓壓低低層和高高層單位價格格，拉高中層層單位價格；；適用范圍：向向小區(qū)外，景景觀視野較差差的單元。低樓層無景觀觀，價格不能能高高層層無景觀觀，視野差，，價格不能高高中層單位承擔(dān)擔(dān)主要的價格格壓力倒梯形模式的的應(yīng)用價格分布：拉拉高低層和高高層價格，壓壓低中層單位位價格；適用范圍：看看園林，樓距距?。☉?yīng)用時時須降低高層層系數(shù)，慎用用）。低層看園林可拉高其價格格中層景觀一般般，視野較窄窄，價格不能能高高層無景觀，，樓距小，應(yīng)應(yīng)壓低其價格格（此曲線不不合理）橢圓模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：拉拉高中高層價價格,降低中中低層價格,低層和高層層價格適中；；適用范圍：向向小區(qū)外,地地面只有小面面積園林,外外圍景觀差,但視野開闊闊。低層看小面積積園林，起價價可適中中低層無景觀觀視野差，價價格不宜高中高層視野好好價格開始攀升升高層視野好，，但無景觀，，價格不宜太太高沙漏模式的應(yīng)應(yīng)用價格分布：拉拉高中低層價價格,壓低中中高層價格,低層和高層層價格適中；；適用范圍：向向園林,樓距距適中。低層看小面積積園林，起價價可適中中低層看園林林價格可拔高些些中高層景觀較較差，視野一一般應(yīng)壓低其價格格高層視野采光光較好，價格格可適度拉高高特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向向局部價值突突變的因素干擾：機房噪聲、、建筑物遮擋擋、車庫入口口、平臺影響響、景觀視野野突變層；風(fēng)水：帶3、4、、6、7、8、9的樓層層；奇偶層差異：：非贈送面積的的奇偶層差異異；其他：如復(fù)式的尊尊貴感、共享享空中花園等等。增值系數(shù)（折折算率）考慮因素：將贈送的面積積換算成統(tǒng)一一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸凸窗、凸窗占占所在功能區(qū)區(qū)的面積比率率、必要性；；陽臺：室外、室內(nèi)、、景觀、必要要性、私密性性；露臺：景觀、朝向、、噪聲、必要要性、私密性性；入戶花園：景觀、朝向、、噪聲、必要要性、私密性性、封閉的可可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)區(qū)的面積比率率、必要性；；夾層：高度、采光通通風(fēng)、景觀視視野、布局合合理性。增值系數(shù)=∑∑贈送面積××折算率÷實實用率÷建筑筑面積）單價折[住宅樓面地地價×R+單位建安成成本×（1+40）]××（1+利利潤率）折算率==單價[住宅宅樓面地價+單位建安成成本×（1+40）]××（1+利利潤率）住宅樓面地價價×R+單位建安成成本×（1+40）=住宅樓面地價價+單位建安安成本×（1+40）參數(shù)釋義：R——開發(fā)商商對贈送的面面積可收回的的地價的比例例，取值范圍圍為0~1。。單位建安成本本——取值參參考（多層1100、小小高層1600、高層2100）R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）=（0.96×15%+0.98××85%)××(0.99×10%+1-10%)×(0.97××40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988≈0.9643=0.964(取整到小數(shù)數(shù)點后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)優(yōu)惠(實例)：一次性付款：：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額額外97折（（R前期），假定銷售售率為40%（P前期）注：銷售中后后期促銷優(yōu)惠惠也應(yīng)考慮進進去一、定價目標(biāo)標(biāo)二、價格制定定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核核四、價格統(tǒng)計計五、定價說明明書六、實例演示示內(nèi)容導(dǎo)航航步驟驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析析折后總價分析析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均均價×綜合系系數(shù)折后總價=折折后單價×建建筑面積折前總價=折折后總價÷綜綜合折扣系數(shù)數(shù)一、定價目標(biāo)標(biāo)二、價格制定定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核核四、價格統(tǒng)計計五、定價說明明書六、實例演示示內(nèi)容導(dǎo)航航面積:各單位的建筑筑面積、套內(nèi)內(nèi)建筑面積各棟建筑面積積、套內(nèi)建筑筑面積總建筑面積、、總套內(nèi)建筑筑面積方法:項目組及售樓樓代表核對各各單位面積；；分棟匯總，將將查丈報告分分棟匯總面積積和總面積標(biāo)標(biāo)注在旁邊核核對.價格:檢查單元格引引用是否正確確（特別是奇奇偶層面積））;用函數(shù)SUM求和時,要要注意不要把把不應(yīng)求和的的隱藏單元格格計算在內(nèi);乘除時是否用用函數(shù)ROUND進行四四舍五入。準(zhǔn)確性審核價格審核將標(biāo)準(zhǔn)層綜合合系數(shù)標(biāo)于平平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684價格審核合理性單價各單元排序是是否合理？同一單元不同同樓層價差是是否合理？是否有因誤操操作造成的明明顯錯誤？（（曲線突變））有利于售樓員員掌握價格規(guī)規(guī)律，便于引引導(dǎo)客戶。注：若有競爭爭對手價格，，可加入比較較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格格屏障價格審核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格格屏障均價排序是否否合理?均價差額是否否合理?與對手相比價價格是否有競競爭力?各單元最低最最高價是否合合理?各單元是最低低最高價差額額是否合理?競爭性單元差差額是否合理理?與對手相比價價格是否有競競爭力?了解各戶型單單價區(qū)間的數(shù)數(shù)量分布為制定推售方方案提供依據(jù)據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格格屏障9均價5000價格審核合理性總價各單元排序是是否合理？同一單元不同同樓層價差是是否合理？是否有因誤操操作造成的明明顯錯誤？（（曲線突變））有利于售樓員員掌握價格規(guī)規(guī)律，便于引引導(dǎo)客戶。注：若有競爭爭對手價格，，可加入比較較價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價價排序是否合合理?各戶型的最低低最高總價及及差額是否合合理?各戶型間的競競爭度設(shè)計是是否合理?與競爭對手同同類產(chǎn)品是否否有競爭力?投資性物業(yè)的的租金能否大大于月供?一、定價目標(biāo)標(biāo)二、價格制定定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核核四、價格統(tǒng)計計五、定價說明明書六、實例演示示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航總體性統(tǒng)計折前價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30

折前銷售總額（元）22,773,00026,681,00049,454,00047,673,656折前銷售均價（元）5,3335,2435,2845,094

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44

平層折前總額（元）202160002435400044,570,00042,965,480平層折前均價（元）5,2195,1625,1885,001

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）255700023270004,884,0004,708,176復(fù)式折前均價（元）6,4486,2676,3616,132折后價格表統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價總面積（㎡）4,270.235,089.079,359.30折后銷售總額（元）21,953,00225,720,17647,673,177折后銷售均價（元）5,1415,0545,094

1棟2棟合計\均價平層面積（㎡）3,873.674,717.778,591.44平層折后總額（元）19,488,47623,476,62842,965,104平層折后均價（元）5,0314,9765,001

1棟2棟合計\均價復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86復(fù)式總額（元）2,464,5252,243,5484,708,073復(fù)式均價（元）6,2156,0426,131折前價格表分戶型統(tǒng)計

2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）713.96854.395,924.091099.008591.44折前銷售額（元）3,503,0004,537,00030,522,0006,008,00044,570,000折后銷售額（元）3,376,8924,373,66829,423,2085,791,71242,965,480折后套均總價(元）306,990397,606498,698579,171472,148折后均價（元/㎡)4,7305,1194,9675,2705,001結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售售樓員掌握各各房型的價格格水平，便于于口頭報價和和引導(dǎo)客戶購購房，以及促促銷措施的制制定。一、定價目標(biāo)標(biāo)二、價格制定定1、公式2、取值3、步驟三、價格審核核四、價格統(tǒng)計計五、定價說明明書六、實例演示示內(nèi)容導(dǎo)導(dǎo)航定價說明書一、公式及系系數(shù)取值說明明1、公式2、系數(shù)取值值說明（包括：水平平、垂直、特特殊、增值四四大系數(shù)和綜綜合折扣系數(shù)數(shù)）二、價格統(tǒng)計計1、整體性統(tǒng)統(tǒng)計（折前和折后后價格表的銷銷售額、均價價統(tǒng)計）2、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)統(tǒng)計（折前價格表表各房型的面面積、套數(shù)、、銷售額、套套平均總價、、套平均單價價）三、價格分析析1、平層折后后單價分析（各單元綜合合系數(shù)示意平平面圖、各單單元均價分布布圖、各單元元單價區(qū)間示示意圖、各房房型單價區(qū)間間的套數(shù)分布布圖，并進行行合理性分析析）2、平層折后后總價分析（各單元總價價區(qū)間示意圖圖、各房型總總價區(qū)間的套套數(shù)分布圖，，并進行合理理性分析）3、與競爭對對手進行價格格競爭力分析析4、投資性物物業(yè)的投資回回報分析四、附表附表1、水平平系數(shù)打分表表附表2、垂直直系數(shù)打分表表附表3、特殊殊系數(shù)打分表表附表4、增值值系數(shù)打分表表附表5、優(yōu)惠惠方案附表6、A類類客戶意向購購買房號表附表7、競爭爭對手價格Exel應(yīng)用用統(tǒng)計函數(shù)SUM（）………………求和AVERGE（）……………平均值值COUNT（（）……………個數(shù)COUNTIF（）……………滿足某某條件的個數(shù)數(shù)MAX（）………………最大值值MIN（）………………最小值值數(shù)字函數(shù)ROUND（（）……………四舍五五入INT（）………………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消隱隱藏單元格的引用用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別選擇性粘貼：：粘貼鏈接實例演示Theend!謝謝12月月-2202:44:3302:4402:4412月月-2212月月-2202:4402:4402:44:3312月月-2212月月-2202:44:332022/12/312:44:339、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Saturday,December31,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹樹，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。02:44:3302:44:3302:4412/31/20222:44:33AM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2202:44:3302:44Dec-2231-Dec-2212、故人江江海別，，幾度隔隔山川。。。02:44:3302:44:3302:44Saturday,December31,202213、乍見見翻疑疑夢，，相悲悲各問問年。。。12月月-2212月月-2202:44:3302:44:33December31,202214、他鄉(xiāng)生白白發(fā)，舊國國見青山。。。31十二二月20222:44:33上上午02:44:3312月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。十二二月月222:44上上午午12月月-2202:44December31,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/312:44:3302:44:3331December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。2:44:33上上午2:44上上午午02:44:3312月月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Saturday,December31,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。02:44:3302:44:3302:4412/31/20222:44:33AM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2202:44:3302:44Dec-2231-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。02:44:3302:44:3302:44Saturday,December31,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2202:44:3302:44:33December31,202214、意志志堅強強的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。31十十二二月20222:44:33上上午02:44:3312