第五章固定資產(chǎn)評(píng)估一

第五章固定資產(chǎn)評(píng)估一第1頁，共46頁。一、固定資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)（1）單位價(jià)值大，影響因素復(fù)雜（2）工程技術(shù)性強(qiáng)，專業(yè)門類多（3）多種估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，價(jià)格差異大第2頁，共46頁。二、機(jī)器設(shè)備評(píng)估的基本程序（1）準(zhǔn)備階段（2）現(xiàn)場工作（3）搜集、分析參數(shù)（4）評(píng)估估算（5）撰寫報(bào)告（6）審核第3頁，共46頁。三、機(jī)器設(shè)備評(píng)估方法的選擇

單項(xiàng)設(shè)備不適宜采用收益現(xiàn)值法通用設(shè)備應(yīng)采用現(xiàn)行市價(jià)法專用設(shè)備應(yīng)采用重置成本法第4頁，共46頁。四、機(jī)器設(shè)備的重置成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)=重置成本-有形損耗-無形損耗=重置成本*（1-綜合損耗率）=重置成本*成新率-功能性貶值第5頁，共46頁。復(fù)原重置成本與更新重置成本復(fù)原重置成本：指以原有的材料、設(shè)計(jì)、制作所需的現(xiàn)行價(jià)格更新重置成本：指以現(xiàn)有新的材料、設(shè)計(jì)、制作所需的現(xiàn)行價(jià)格重置成本的確定第6頁，共46頁。外購設(shè)備重置成本=購置價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+安裝調(diào)試費(fèi)用外購設(shè)備重置成本的確定第7頁，共46頁。1、國產(chǎn)設(shè)備重置成本估測（1）生產(chǎn)能力調(diào)整自制設(shè)備重置成本的確定第8頁，共46頁?！弑辉u(píng)估資產(chǎn)重置價(jià)值：參照物重置價(jià)值=被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力：參照物生產(chǎn)能力∴機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)=被評(píng)估資產(chǎn)生產(chǎn)能力/參照物生產(chǎn)能力*參照物重置全價(jià)*成新率第9頁，共46頁。規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)=參照物重置全價(jià)*（設(shè)備年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力/參照物年設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）X*成新率式中，X為規(guī)模效益指數(shù)，一般取0.6-0.7第10頁，共46頁。（2）時(shí)間空間因素調(diào)整2、進(jìn)口設(shè)備重置成本的估測第11頁，共46頁。機(jī)器設(shè)備實(shí)體性貶值的確定

——成新率第12頁，共46頁。成新率的確定1、年限估算法成新率與損耗率∵成新率=尚可使用年限/總年限損耗率=已使用年限/總年限∴成新率=1-損耗率被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值=重置價(jià)值*（1-損耗率）=重置價(jià)值*成新率第13頁，共46頁。若干次投資形成的成新率當(dāng)被評(píng)估資產(chǎn)在評(píng)估前多次進(jìn)行更新改造時(shí)，其成新率的計(jì)算應(yīng)用加權(quán)平均法。（1）、將歷史成本調(diào)整為現(xiàn)行成本（2）以現(xiàn)行成本為權(quán)數(shù)，計(jì)算加權(quán)平均年限（3）計(jì)算成新率第14頁，共46頁。∵成新率=尚可使用年限/總年限而總年限=已使用年限+尚可使用年限但已使用年限為多次投入，∴應(yīng)以平均使用年限為已使用年限。以更新成本為權(quán)數(shù)，則：=∑

年限*權(quán)數(shù)∑權(quán)數(shù)已使用年限=∑年限*更新成本∑

更新成本第15頁，共46頁。2、修復(fù)法

成新率=1-（設(shè)備修復(fù)費(fèi)用/設(shè)備重置成本）第16頁，共46頁。3、觀察法——根據(jù)經(jīng)驗(yàn)判斷第17頁，共46頁。機(jī)器設(shè)備經(jīng)濟(jì)性貶值的確定1、經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（預(yù)計(jì)可使用的生產(chǎn)能力/設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力）n]*100%2、經(jīng)濟(jì)性貶值額=設(shè)備年收益損失額*（1-所得稅率）*現(xiàn)值系數(shù)第18頁，共46頁。評(píng)估值的計(jì)算(1)復(fù)原重置成本法機(jī)器設(shè)備評(píng)估價(jià)=重置全價(jià)*成新率-功能性貶值=(重置直接費(fèi)用+重置間接費(fèi)用)*成新率-功能性貶值第19頁，共46頁。(2)更新重置成本法機(jī)器設(shè)備重置凈值=∑(更新替代后的費(fèi)用消耗*現(xiàn)行價(jià)格或費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn))*成新率無需考慮功能性貶值第20頁，共46頁。機(jī)器設(shè)備評(píng)估凈值=設(shè)備的原始成本*定基物價(jià)指數(shù)*成新率-功能性貶值

（3）指數(shù)調(diào)整法第21頁，共46頁。1、鑒定被評(píng)估資產(chǎn)2、選擇參照物3、選擇評(píng)估對(duì)比方法4、對(duì)因素差異進(jìn)行調(diào)整5、確定評(píng)估價(jià)值

五、機(jī)器設(shè)備的現(xiàn)行市價(jià)法第22頁，共46頁。例：教材第122頁案例分析1、根據(jù)生產(chǎn)能力與購建成本關(guān)系調(diào)整2、根據(jù)自動(dòng)化能力調(diào)整3、根據(jù)價(jià)格變動(dòng)調(diào)整第23頁，共46頁。四、案例分析題1、2002年底評(píng)估某合資企業(yè)的一臺(tái)進(jìn)口自動(dòng)化車床。該車床是于1995年從英國某公司進(jìn)口，進(jìn)口合同中的FOB價(jià)格是12萬英鎊。評(píng)估人員通過英國有關(guān)自動(dòng)化車床廠商在國內(nèi)的代理機(jī)構(gòu)向英國生產(chǎn)廠家進(jìn)行了詢價(jià)，了解到當(dāng)時(shí)英國已不再生產(chǎn)被評(píng)估自動(dòng)化車床那種型號(hào)機(jī)了，其替代產(chǎn)品是全面采用計(jì)算機(jī)控制的新型自動(dòng)化車床，新型自動(dòng)化車床的現(xiàn)行FOB報(bào)價(jià)為10萬英鎊。第24頁，共46頁。針對(duì)上述情況，評(píng)估人員經(jīng)與有關(guān)自動(dòng)化車床專家共同分析研究新型自動(dòng)化車床與被評(píng)估自動(dòng)化車床在技術(shù)性能上的差別，以及對(duì)價(jià)格的影響，最后認(rèn)為，按照通常情況，實(shí)際成交價(jià)應(yīng)為報(bào)價(jià)的70%～90%左右。故按英方FOB報(bào)價(jià)的80%作為FOB成交價(jià)。針對(duì)新型自動(dòng)化車床在技術(shù)性能上優(yōu)于被評(píng)估的自動(dòng)化車床，估測被評(píng)估自動(dòng)化車床的現(xiàn)行FOB價(jià)格約為新型自動(dòng)化車床FOB價(jià)格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。評(píng)估基準(zhǔn)日英鎊對(duì)美元的匯率為1：1.3，人民幣對(duì)美元的匯率為8.5：1。第25頁，共46頁。境外運(yùn)雜費(fèi)按FOB價(jià)格的5%計(jì)，保險(xiǎn)費(fèi)按FOB價(jià)格的0.5%計(jì)，關(guān)稅與增值稅因?yàn)榉虾腺Y企業(yè)優(yōu)惠條件，予以免征。銀行手續(xù)費(fèi)按CIF價(jià)格0.8%計(jì)算，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)按(CIF價(jià)格+銀行手續(xù)費(fèi))的3%計(jì)算，安裝調(diào)試費(fèi)用包括在設(shè)備價(jià)格中，由英國派人安裝調(diào)試，不必另付費(fèi)用。由于該設(shè)備安裝周期較短，故沒有考慮利息因素。要求:(1)針對(duì)上述情況，應(yīng)如何選擇評(píng)估方法，為什么？第26頁，共46頁。(2)若上述自動(dòng)化車床的成新率為80%，對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。(3)若該企業(yè)評(píng)估目的在于以其自動(dòng)化車床抵押向銀行申請(qǐng)貸款，其會(huì)計(jì)應(yīng)進(jìn)行怎樣的賬務(wù)處理？解:(1)由于被評(píng)估的自動(dòng)化車床不再生產(chǎn)，難以采用現(xiàn)行市價(jià)法，而其未來收益難以確認(rèn)，無法采用收益現(xiàn)值法，只能以重置成本來衡量其價(jià)值。自動(dòng)化車床重置價(jià)值的構(gòu)成由于自動(dòng)化車床由外國進(jìn)口，其價(jià)值應(yīng)由CIF價(jià)值(即FOB價(jià)、境外運(yùn)雜費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi))及銀行手續(xù)費(fèi)、國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)組成。第27頁，共46頁。(2)自動(dòng)化車床的重置金額該設(shè)備從英國進(jìn)口，已知評(píng)估日英國英鎊對(duì)美元的匯率為1：1.3，人民幣對(duì)美元的匯率為8.5：1。由于沒有英鎊與人民幣的直接兌換匯率，首先應(yīng)將英鎊折算為美元，再將美元折算為人民幣。1)自動(dòng)化車床FOB價(jià)格＝10×80%×70%＝5.6(萬英鎊)2)FOB價(jià)格＝5.6×1.3＝7.28(萬美元)第28頁，共46頁。境外運(yùn)雜費(fèi)＝7.28×5%＝0.364(萬美元)保險(xiǎn)費(fèi)＝7.28×0.5%＝0.0364(萬美元)CIF價(jià)格＝FOB價(jià)格+運(yùn)費(fèi)+保險(xiǎn)費(fèi)＝7.28+0.364+0.0364=7.6804(萬美元)銀行手續(xù)費(fèi)＝7.6804×0.8%＝0.06144(萬美元)國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)＝(7.6804+0.06144)×3%＝0.2323(萬美元)自動(dòng)化車床重置成本＝7.6804+0.06144+0.2323＝7.5737(萬美元)＝64.3764(萬元人民幣)自動(dòng)化車床評(píng)估價(jià)值=64.3764*80%=51.5011(萬元人民幣)第29頁，共46頁。(3)企業(yè)評(píng)估目的在于以其自動(dòng)化車床抵押向銀行申請(qǐng)貸款，會(huì)計(jì)不能根據(jù)評(píng)估結(jié)果調(diào)整會(huì)計(jì)賬冊(cè)及其報(bào)表。第30頁，共46頁。2、被評(píng)估設(shè)備購建于1986年，賬面價(jià)值100000元，1991年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，追加技改投資50000元，1996年對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估人員的調(diào)查、檢查、對(duì)比分析得到以下數(shù)據(jù)：

(1)從1986年至1996年每年的設(shè)備價(jià)格上升率10%；

(2)該設(shè)備的月人工成本比其替代設(shè)備超支1000元；

(3)被評(píng)估設(shè)備所在企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，規(guī)模效益指數(shù)為0.7，所得稅率為33%；第31頁，共46頁。

(4)該設(shè)備在評(píng)估前使用期間的實(shí)際利用率僅為正常利用率的50%，經(jīng)技術(shù)檢測該設(shè)備尚可使用5年，在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求。要求；

(1)計(jì)算該評(píng)估設(shè)備的重置成本；

(2)計(jì)算該評(píng)估設(shè)備的有形損耗率：

(3)計(jì)算該評(píng)估設(shè)備的功能性貶值額：

(4)計(jì)算該評(píng)估設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率和貶值額：(5)計(jì)算該評(píng)估設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。第32頁，共46頁。解：(1)重置成本=100000×(1+10%)10+50000×(1+10%)5=100000×2.5937+50000×1.6105=339895(元)(2)有形損耗率=已使用年限已使用年限+尚可使用年限已使用年限=

100000×（1+10%）10×10+50000×（1+10%）5×5339895=8.82(年)有形損耗率==46.87%8.82×50%8.82×50%+5第33頁，共46頁。(3)功能性貶值=1000×12×(1—33%)×(P／A，10%，5)=1000×12×(1-33%)×3.7908=30478.03(元)(4)由于在未來5年中設(shè)備利用率能達(dá)到設(shè)計(jì)要求，所以經(jīng)濟(jì)性貶值額=0,即經(jīng)濟(jì)性貶值率=[（1-）]×100%=0(5)評(píng)估價(jià)值=

339895×(1-46.87%)-30478=150108.2l(元)預(yù)計(jì)可被利用生產(chǎn)能力設(shè)備原計(jì)生產(chǎn)能力0.7第34頁，共46頁。3.某被評(píng)估對(duì)象是一生產(chǎn)家電控制裝置，其正常運(yùn)行需8名操作人員。目前同類新式控制裝置所需的操作人員定額為3名。假定被評(píng)估控制裝置與參照物在運(yùn)營成本的其他項(xiàng)目支出方面大致相同，操作人員平均年工資福利費(fèi)約為20000元，被評(píng)估控制裝置尚可使用3年，所得稅稅率為33%，適用的折現(xiàn)率為10%。要求：(1)什么是資產(chǎn)的實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值?第35頁，共46頁。

(2)根據(jù)上述數(shù)據(jù)資料，計(jì)算被評(píng)估控制裝置的功能性貶值。

(3)如果家電生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，就必須降價(jià)銷售家電產(chǎn)品。假定原產(chǎn)品銷價(jià)為2000元／臺(tái)，要使10萬臺(tái)產(chǎn)品能夠賣掉，產(chǎn)品銷價(jià)需降至1900元／臺(tái)，每臺(tái)產(chǎn)品損失毛利100元，經(jīng)估測該生產(chǎn)線還可以繼續(xù)使用3年，企業(yè)所在行業(yè)的投資報(bào)酬率為10%，試估算該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值額。第36頁，共46頁。解:(1)資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值，功能性貶值是由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

(2)超額營運(yùn)成本=(8-3)×20000×(1-33%)=67000元功能性貶值=67000×2.4869=166622.3元

(3)如果家電生產(chǎn)企業(yè)不降低生產(chǎn)量，該生產(chǎn)線的經(jīng)濟(jì)性貶值為=((100×100000)×(1-33%)×2.4869=166622330元第37頁，共46頁。[案例4].被評(píng)估設(shè)備是A企業(yè)擬單獨(dú)對(duì)外轉(zhuǎn)讓的一臺(tái)于1997年4月10日從國外進(jìn)口的大型設(shè)備。評(píng)估人員通過查詢?cè)O(shè)備進(jìn)口合同及有關(guān)賬簿了解到，該設(shè)備進(jìn)口時(shí)的CIF(到岸價(jià))為22萬美元，當(dāng)年A企業(yè)為關(guān)稅及進(jìn)口環(huán)節(jié)稅免稅企業(yè)。銀行手續(xù)費(fèi)及代理費(fèi)等約占設(shè)備CIF的10%，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)約占設(shè)備CIF的5%，安裝調(diào)試費(fèi)約占設(shè)備CIF的20%，當(dāng)時(shí)的人民幣與美元的比價(jià)為8.3:1。評(píng)估人員經(jīng)進(jìn)一步調(diào)查得知以下資料：第38頁，共46頁。1.被評(píng)估設(shè)備的現(xiàn)時(shí)FOB(離岸價(jià))為18萬美元，境外運(yùn)雜費(fèi)及保險(xiǎn)費(fèi)為設(shè)備FOB的6%，現(xiàn)行關(guān)稅稅率為20%，增值稅稅率為17%，銀行手續(xù)費(fèi)及代理費(fèi)為設(shè)備CIF的10%，國內(nèi)運(yùn)雜費(fèi)約占設(shè)備CIF的5%，安裝調(diào)試費(fèi)約占設(shè)備C1F的20%，經(jīng)協(xié)商，安裝調(diào)試費(fèi)用可由供應(yīng)商承擔(dān)?，F(xiàn)行人民幣與美元的比價(jià)仍為8.3：1。第39頁，共46頁。2.被評(píng)估設(shè)備從1997年4月開始投入使用，在不停產(chǎn)的情況下，于1999年4月對(duì)該設(shè)備做了一定的技術(shù)改造，投資15萬元人民幣給設(shè)備增添了一個(gè)深加工配套裝置。該設(shè)備使用到2001年4月時(shí)，由于操作上的原因造成該設(shè)備傳動(dòng)齒輪嚴(yán)重受損，導(dǎo)致設(shè)備停產(chǎn)至評(píng)估基準(zhǔn)日。經(jīng)有關(guān)技術(shù)人員檢測認(rèn)定該設(shè)備更換傳動(dòng)齒輪后仍能繼續(xù)使用10年，損壞的傳動(dòng)齒輪的價(jià)值約占設(shè)備重置成本的2%，傳動(dòng)齒輪的現(xiàn)行購買價(jià)格為5萬元人民幣，調(diào)換費(fèi)用約2萬元人民幣。第40頁，共46頁。3.從1997年4月到2002年4月國內(nèi)沒備類價(jià)格沒有明顯變化，設(shè)備生產(chǎn)國設(shè)備類價(jià)格指數(shù)有所下降但具體情況無法查詢。

4.假設(shè)潛在買主只限于設(shè)備所在地投資者。

5.評(píng)估基準(zhǔn)日A企業(yè)為關(guān)稅及進(jìn)口環(huán)節(jié)稅正常納稅企業(yè)。第41頁，共46頁。要求：(1)什么是重置成本法?(2)重置成本法有哪些優(yōu)缺點(diǎn)?(3)根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算該設(shè)備于2002年4月10日(評(píng)估基準(zhǔn)日)的變現(xiàn)價(jià)值。

(4)若該生產(chǎn)流水線的評(píng)估目的在于對(duì)某企業(yè)投資，賬面價(jià)值低于資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值，則投資雙方的會(huì)計(jì)處理應(yīng)怎樣進(jìn)行？第42頁，共46頁。解:(1)重置成本法是指按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

(2)重置成本法比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場參照物的條件下可廣泛地應(yīng)用；有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。采用重置成本法的缺點(diǎn)是工作量較大。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也難以全面準(zhǔn)確計(jì)算。第43頁，共46頁。(3)根據(jù)上述數(shù)據(jù)估算評(píng)估機(jī)組的重置成本。①被評(píng)估設(shè)備現(xiàn)時(shí)(重置