小產(chǎn)權(quán)房買賣有效的合同解釋

9/9小產(chǎn)權(quán)房買賣有效的合同解釋

本文所謂“小產(chǎn)權(quán)房”指農(nóng)民的合法建筑，沒有使用土地的權(quán)利、違反農(nóng)用地用途改變的法律限制（這種限制是否合理是另一問題，本文不打算探討）或者違反建筑物安全規(guī)范的違法建筑不在此列。本文所謂小產(chǎn)權(quán)房買賣，指農(nóng)民將自己所有的房屋賣給本集體經(jīng)濟組織以外的人，尤其是賣給城市居民。2007年12月17日北京市第二中級人民法院對通州宋莊農(nóng)民狀告畫家李玉蘭2002年購買農(nóng)民“小產(chǎn)權(quán)房”合同無效案（以下簡稱“宋莊案”）做出終審判決，維持了通州區(qū)法院房屋買賣合同無效的確認，以被告沒有反訴為由撤消了一審判決的賠償部分，認為被告應(yīng)當另行起訴。\o""[1]這并不奇怪。雖然國家行政機關(guān)有關(guān)禁止小產(chǎn)權(quán)房交易的規(guī)定因為限制農(nóng)民土地權(quán)利和不利于解決城市人口的居住問題而受到廣泛非議，但法理和輿論作用的對象更應(yīng)該是立法而不是司法。雖然中華人民共和國合同法僅規(guī)定“違反法律或行政法規(guī)的”合同無效，而中華人民共和國土地管理法第六十三條僅規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”而并未涉及農(nóng)民的房屋買賣，禁止農(nóng)民將房屋賣給城市居民的國務(wù)院辦公廳的“通知”和國土資源部門的規(guī)章并非行政法規(guī)；但中國的法院一向?qū)π姓C關(guān)非常配合并樂于優(yōu)先適用位階較低但通常更加具體明確的規(guī)范性文件，將這些位階較低的規(guī)范性文件說成是對有關(guān)法律的解釋。

禁止城市居民購買農(nóng)民房屋是對土地管理法有關(guān)規(guī)定的合理解釋嗎？

然而判決宋莊農(nóng)民與畫家之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效仍有諸多可可疑之處：第一，在合同內(nèi)容并不違反社會公共利益和法律明文禁止的情況下根據(jù)行政機關(guān)的文件否定合同效力，獎勵背信行為，引發(fā)道德風險?！袄钣裉m的敗訴讓另外11名遭遇討房官司的宋莊畫家徹底失去了信心，也讓在宋莊買房的近200名畫家更加憂心忡忡?！盶o""[2]第二，在小產(chǎn)權(quán)房買賣得到村委會和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)政府默許甚至明確支持的情形下否定合同效力，嚴重損害農(nóng)村自治組織和基層政府的公信力。據(jù)北京青年報12月第三，不動產(chǎn)物權(quán)上可能建立起復雜的權(quán)利體系。將一個事實上已經(jīng)履行完畢（農(nóng)村房屋并未實行登記制度，占有轉(zhuǎn)移合同就已履行完畢）而又不損害第三人利益或社會公共利益的不動產(chǎn)物權(quán)變動合同多年后根據(jù)一方的要求確認其無效，可能引起連鎖反應(yīng)，導致建立其上的一系列財產(chǎn)法律關(guān)系被摧毀，引起不必要的混亂，破壞社會經(jīng)濟秩序。第四，根據(jù)“房屋轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”同樣的邏輯，完全可以說“房屋出租必然導致宅基地使用權(quán)出租”，同樣違反土地管理法第六十三條的規(guī)定，其紙面結(jié)果是農(nóng)村房屋不得向非集體經(jīng)濟組織成員出租，實質(zhì)結(jié)果是農(nóng)民合法建造的富余房屋根本無法出租（本村人誰租房住呀？），導致城市郊區(qū)和城中村社會財富的極大浪費并嚴重損害外出打工的農(nóng)民（房子可以全部或大部分空出來）的利益。第五，如果一對農(nóng)民夫婦去世后其子女均大學畢業(yè)留在城市工作，其子女依繼承法繼承其房屋，根據(jù)“房屋轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓”同樣的邏輯，不是一樣會導致非本集體經(jīng)濟組織成員的人擁有宅基地使用權(quán)嗎？如果把土地管理法第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”擴大解釋到包括房屋，其結(jié)果必然是剝奪這些城市居民繼承農(nóng)村父母房屋的權(quán)利，引發(fā)法律沖突。第六，從來沒有一條全國人民代表大會通過的法律將農(nóng)民的房屋列為限制流通物，如果農(nóng)民的房屋事實上卻幾乎不能買賣、不能出租、不能讓自己移民到城市的子孫繼承，這樣的房屋所有權(quán)還是所有權(quán)嗎？一個引發(fā)法律沖突的法律解釋不是合理的法律解釋，更不要說引起上述一系列嚴重后果的法律解釋了。因此，禁止城市居民購買農(nóng)民房屋的政策與其說是對土地管理法第六十三條的解釋，不如說是對憲法、民法通則、合同法、繼承法、物權(quán)法等一系列法律的違反。

宋莊案二審判決舊病未除又添新病

也許是因為擔心宋莊案的判決引發(fā)效仿潮，導致大量購買小產(chǎn)權(quán)房的市民和外來農(nóng)民無家可歸產(chǎn)生社會問題；二審判決似乎試圖以加重起訴農(nóng)民賠償負擔的方式來阻止農(nóng)民起訴。判決指出：“出賣人在出賣時即明知其所出賣的房屋及宅基地屬禁止流轉(zhuǎn)范圍，出賣多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效，故出賣人應(yīng)對合同無效承擔主要責任。對于買受人信賴利益損失的賠償，應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益以及買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定?！边@段文字引自2007年12月17日的北京晚報，18這是一段讓讓我十分震驚的文字。二審法院既然認為賠償問題被告應(yīng)當另行起訴，卻在被告未起訴前宣布了賠償案的判決結(jié)果，只差沒有計算具體的賠償金額了。刑事案件的“先定后審”（先通過閱卷對判決結(jié)論心中有數(shù)了再開庭審理）曾經(jīng)飽受非議，沒想到中國恢復法治建設(shè)近三十年后的今天，反而在民事案件上出現(xiàn)了“先判后訴”！如果真的存在禁止農(nóng)村房屋賣給城市居民的法律（實際上并不存在），那么買賣雙方不是同樣應(yīng)該注意到這一法律存在嗎？如果農(nóng)村房屋賣給城里人是違法的，雖然事隔多年后主張結(jié)束違法狀態(tài)不如知道有相關(guān)法律后立即要求結(jié)束違法狀態(tài)值得提倡，但要求結(jié)束違法狀態(tài)總比要求維持違法狀態(tài)值得提倡吧？怎么能以“多年后又以違法出售房屋為由主張合同無效”作為承擔主要責任的理由呢？合同無效乃自始無效，未履行的不得履行，已履行的當時就應(yīng)當回復原狀。如果這樣的話，由于締約費用很低，又是混合過錯（雙方都有過錯），幾乎沒有什么損失需要賠償。當時沒有回復原狀的后果，是農(nóng)民長期占用畫家的房款，而畫家長期占用農(nóng)民的房屋。雙方當時在自愿狀態(tài)下達成協(xié)議，說明房屋和房款的價值是相當?shù)摹８鶕?jù)平均利潤規(guī)律，相同的原本通常情況下孳息也應(yīng)當是相同的，互相賠償?shù)扔诓槐刭r償。只是由于合同無效，畫家對房屋的裝修就成了以自己的材料和人工添附于他人的不動產(chǎn)上，農(nóng)民作為不動產(chǎn)所有人對不動產(chǎn)的增值部分構(gòu)成不當?shù)美?，?yīng)當返還給畫家。因為房屋一直由畫家居住，農(nóng)民應(yīng)返還畫家的不當?shù)美麅H為裝修增加價值的殘值而已。所謂“應(yīng)當全面考慮出賣人因土地升值或拆遷、補償所獲利益以及（應(yīng)該為“或者”，但原文為“以及”）買受人因房屋現(xiàn)值和原買賣價格的差異造成損失兩方面因素予以確定”，根本就不是信賴利益損失的賠償，而是履行利益損失的賠償。只有在房屋買賣合同有效的前提下，畫家才可能因為合同的履行獲得房屋價格變動的收益。說畫家因為信賴合同有效而錯失了購買他人房屋的機會是站不住腳的。如果購買小產(chǎn)權(quán)房是違法的，那么購買任何一處小產(chǎn)權(quán)房就都是違法的，而購買小產(chǎn)權(quán)房的資金通常根本就無法購買城市房屋即所謂“大產(chǎn)權(quán)房”。假設(shè)畫家以房款去炒股或從事其他資金運作賺許多錢同樣不能成立，2007年底至2008年中股票瘋長以前炒股賠本的人多的是,我們也難以想像畫家會全家睡在馬路上去炒股，畫家那點房款相當一部分恐怕已交了房租。法院如果以賠償信賴利益的名義讓農(nóng)民賠償履行利益，由于近年房價飛漲，農(nóng)民很有可能賠不起。假如農(nóng)民真的賠不起，畫家可以主張同時履行抗辯權(quán)，暫時拒絕歸還房屋，其結(jié)果，一方面法院認定的違法狀態(tài)將繼續(xù)下去，另一方面由于同時履行抗辯權(quán)的暫時性導致財產(chǎn)關(guān)系處于不穩(wěn)定狀態(tài)，這不是越判越亂嗎？如果因為這種違法（把履行利益賠償當信賴利益賠償）的判決嚇得反悔的農(nóng)民再也不敢主張合同無效了，那么小產(chǎn)權(quán)房的買賣又會興隆起來，這跟法院判決合同無效所配合的禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的政府目的不是自相矛盾嗎？“宋莊案”終審判決后不久，畫家李玉蘭果然起訴農(nóng)民要求48萬元的高額賠償，并且已未獲賠償為由申請法院中止房屋返還的執(zhí)行。\o""[3]“宋莊案”之后，北京市高級人民法院下發(fā)了關(guān)于審理農(nóng)民宅基地糾紛案件的《會議紀要》，要求法院在判處房屋買賣合同無效的情況下，由賣房農(nóng)民對買房者進行賠償，賠償比例為房屋經(jīng)評估后總價款的70%。\o""[4]“原房價”加“擴建、裝修物殘存價值”加“信賴利益損失”等于“履行利益損失”或“新房價”的70%嗎？天知道北京市高院是怎么計算出來的！海淀區(qū)人民法院日前對一同類案件做出判決，海淀區(qū)蘇家坨鎮(zhèn)蘇三四村農(nóng)民李某如愿要回了自己2001年賣出的房子，買受人馬女士反訴要求李某退還12萬元房款并賠償其經(jīng)濟損失70萬元，海淀區(qū)法院判決李某返還12萬并賠償45萬。\o""[5]筆者計算了一下，（12+70）×70%=60.9，比判決賠償額57（12+45）萬多不了多少。報道中說“雙方就該房屋價格無法達成一致意見，法院委托有關(guān)部門進行了評估”，差異應(yīng)該來源于法院委托評估的價稍低于買受人的主張。法院還“要求出賣方先支付補償款，再由購房者騰退房屋，并給購房者留出合理的騰退時間”，稱“目前此類的案件審理多適用向非誠信缺失方適當傾斜的原則”。\o""[6]可見北京市高級人民法院確立的主張房屋買賣合同無效需賠償房屋評估價格70%的標準已經(jīng)開始實施。顯然，在北京市法院看來，禁止小產(chǎn)權(quán)房買賣的政令是有法律效力的，但是農(nóng)民維護這個所謂的法律又是不講誠信應(yīng)該受到懲罰的。這種自扇耳光的判決，讓人們怎么尊重司法的權(quán)威？

小產(chǎn)權(quán)房買賣有效的合同解釋

為了避免本文第一部分指出的判決小產(chǎn)權(quán)房買賣合同無效所產(chǎn)生的一系列嚴重后果，唯有將小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解釋為有效。為了保障農(nóng)民跟城市居民平等的房屋所有權(quán)，促進城鄉(xiāng)一體化，解決因為土地壟斷而導致的房價虛高和城市居民買房難問題，同樣必須將符合合同有效一般要件的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解釋為有效。法院按合同無效要求買方退房，又按合同有效要求農(nóng)民賠償，這是自相矛盾的。這種做法尊重了政府的政策，尊重了輿論的呼吁，就是沒有尊重法律和法理；其結(jié)果只能是讓人們無所適從，進一步導致法律秩序的混亂。應(yīng)當承認，在現(xiàn)行法律框架下禁止農(nóng)民的宅基地使用權(quán)對外轉(zhuǎn)讓是有一定道理的。因為農(nóng)民的宅基地使用權(quán)具有無期限的特征，一旦農(nóng)民的某處宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給非本集體經(jīng)濟組織成員，集體對這塊土地的所有權(quán)將受到外來購買者永久使用的限制，從而變成一種沒有內(nèi)容的空洞的所有權(quán)，這在法理上也是無法自圓其說的。擺脫這種困境的最徹底的方法，是由國家以合理的價格收購全部集體土地，實現(xiàn)全部土地的國有化，把所謂集體經(jīng)濟組織改造成有限責任公司，終結(jié)不倫不類的集體所有制。\o""[7]第二種辦法，是將農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)、農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)像國有建設(shè)用地使用權(quán)那樣變成一種有期限的物權(quán)，建立統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)制度。但是建立統(tǒng)一的、有期限的建設(shè)用地使用權(quán)制度是立法機關(guān)的事，考慮到確認現(xiàn)行物權(quán)種類的物權(quán)法剛剛通過，建立統(tǒng)一的建設(shè)用地使用權(quán)制度恐怕是很遙遠的事。不過現(xiàn)行法律框架下并非沒有將小產(chǎn)權(quán)房買賣合同解釋為有效的余地。房屋買賣與宅基地使用權(quán)買賣畢竟是兩回事，并且沒有任何一條法律限制農(nóng)民的房屋所有權(quán)。宋莊案判決中法院關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓必然導致宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的論斷是錯誤的。房屋固然不能像氣球一樣漂浮在空中，但并不是必須建立在自己擁有土地使用權(quán)或沒有期限的宅基地使用權(quán)之上，它完全可以建立在土地承租權(quán)或期限比原土地使用權(quán)較短的“次土地使用權(quán)”之上。很多國家和地區(qū)的法律（如我國臺灣法律）都承認建立在土地租賃權(quán)之上的房屋所有權(quán)，土地使用權(quán)的分層、分段設(shè)立則是土地用益物權(quán)發(fā)展的新趨勢。但是由于土地管理法第六十三條規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，宅基地使用權(quán)的出租至少在字面上是為法律所禁止的。又房屋買賣合同既然沒有約定交納土地租金，認定外來購買者的房屋所有權(quán)建立在土地承租權(quán)之上顯然對買受人有失公平。除非土地管理法第六十三條將來被修改，并且房屋買賣合同中有支付地租的條款，否則農(nóng)民的房屋所有權(quán)就不能建立在宅基地租賃權(quán)上。既然法律并沒有限制農(nóng)村房屋買賣，而房屋又不得不建立在土地所有權(quán)或土地使用權(quán)上；那么一個比較合理的解釋是：農(nóng)民在簽訂房屋買賣合同的時候，已經(jīng)默許房屋買受人在房屋的安全使用年限內(nèi)有使用土地的權(quán)利，也就是默許給房屋買受人設(shè)立一種與房屋共命運的“次土地使用權(quán)”。房屋買賣合同履行，“次土地使用權(quán)”作為房屋所有權(quán)的從權(quán)利也隨之設(shè)立。由于農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)是無期限的，而外來購買者的“次土地使用權(quán)”是有期限的（未定期限，以房屋無須重建就能安全使用的期限為期限），因此農(nóng)戶的宅基地使用權(quán)并未消滅，從而不構(gòu)成土地管理法第六十三條所謂“轉(zhuǎn)讓”。一個合同能夠解釋為有效也能夠解釋為無效的情形下，應(yīng)當解釋為有效。這是合同解釋的原則之一。其實城市房屋買賣合同中也未必明確規(guī)定了土地權(quán)利的移轉(zhuǎn)，許多地方的城市房屋所有權(quán)也只發(fā)房產(chǎn)證不發(fā)土地使用權(quán)證，法院一般并不認為房屋買賣合同因為土地使用權(quán)沒有移轉(zhuǎn)而無效，而認為土地使用權(quán)隨房屋所有權(quán)的移轉(zhuǎn)而移轉(zhuǎn)。所不同者，因為國有土地使用權(quán)本身具有明確期限，沒有必要解釋為以房屋的壽命為期限。土地使用權(quán)的分層設(shè)立已經(jīng)為我國法律所確認，中華人民共和國物權(quán)法第一百三十六條規(guī)定，“使用權(quán)可以在土地的地表、地上或者地下分別設(shè)立。”這已經(jīng)為人們所熟知。但很少有人注意到土地使用權(quán)也可以在時間上分段設(shè)立。物權(quán)法和2003年從宅基地使用權(quán)中分段設(shè)立“次土地使用權(quán)”的道理與此相同。雖然根據(jù)物權(quán)法定原則，法律沒有明確規(guī)定的“次土地使用權(quán)”尚不能具有跟依法登記的物權(quán)同樣強大的