淺談測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用獲獎(jiǎng)科研報(bào)告

淺談測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用獲獎(jiǎng)科研報(bào)告摘要：房產(chǎn)測(cè)繪在現(xiàn)代社會(huì)中的應(yīng)用較為廣泛，其涉及諸多領(lǐng)域，其主要是利用測(cè)繪的相關(guān)技術(shù)對(duì)房屋及周圍環(huán)境進(jìn)行全面的測(cè)量與分析，該技術(shù)測(cè)量的范圍較為廣泛，包括房屋的形狀、面積和地理位置，其測(cè)繪的目的是對(duì)相關(guān)的信息及數(shù)據(jù)進(jìn)行采集，并通過(guò)信息技術(shù)手段對(duì)收集的信息及數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算和分析，同時(shí)根據(jù)信息處理結(jié)果，繪制出房產(chǎn)圖，通過(guò)這種方式制作出的房產(chǎn)圖具備一定的專業(yè)性，其對(duì)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的確定存在正確的引導(dǎo)作用。隨著科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，房產(chǎn)測(cè)繪的技術(shù)在逐漸完善，目前該技術(shù)主要包括房產(chǎn)信息收集技術(shù)、平面測(cè)繪技術(shù)及其控制技術(shù)、專業(yè)房產(chǎn)圖繪制技術(shù)、房產(chǎn)相關(guān)要素的測(cè)量技術(shù)和房產(chǎn)面積核算等技術(shù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)測(cè)繪;測(cè)繪新技術(shù);應(yīng)用

00P2

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

引言

在進(jìn)入到21世紀(jì)之后，伴隨經(jīng)濟(jì)社會(huì)的進(jìn)步發(fā)展，很大程度促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)步發(fā)展，使公眾住房需求得到非常大的滿足，與此同時(shí)，一定程度上也促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)測(cè)繪手段與技術(shù)的進(jìn)步。為了可以推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)得到優(yōu)質(zhì)化發(fā)展，就必須高度關(guān)注房地測(cè)繪手段與技術(shù)的價(jià)值意義。這是因?yàn)榧訌?qiáng)運(yùn)用目前先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)手段進(jìn)行房地產(chǎn)測(cè)量，才可以保證相關(guān)單位能夠更加準(zhǔn)確地掌握房地產(chǎn)信息，進(jìn)而推動(dòng)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)可以更為有效穩(wěn)定發(fā)展，而且為城市的建設(shè)規(guī)劃提供有效保障。

1當(dāng)前房地產(chǎn)測(cè)繪工作中存在的問(wèn)題

1.1行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)滯后，法律法規(guī)尚不完善

由于我國(guó)的測(cè)繪行業(yè)起步較晚，相應(yīng)適用于測(cè)繪行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和法律規(guī)范可操作性不強(qiáng)，權(quán)責(zé)不明確，房屋面積的具體數(shù)值成為房地產(chǎn)交易中爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，也給房產(chǎn)監(jiān)管工作和房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)負(fù)面影響。其中對(duì)面積有質(zhì)疑的地方主要體現(xiàn)在公攤問(wèn)題上，建筑物的功能不同，公攤標(biāo)準(zhǔn)有什么不同等，都會(huì)引起一定程度的爭(zhēng)議。

1.2測(cè)繪行業(yè)專業(yè)人才匱乏

目前從事房地產(chǎn)測(cè)繪工作的專業(yè)人才比較匱乏，此外正在從業(yè)的部分人員缺乏測(cè)繪工作應(yīng)有的專業(yè)素養(yǎng)，也沒(méi)有積極更新知識(shí)體系，與現(xiàn)代化的測(cè)繪發(fā)展趨勢(shì)相脫節(jié)。更有甚者，部分地區(qū)還停留在傳統(tǒng)的手工測(cè)量時(shí)代，完全不能適應(yīng)新時(shí)期新階段對(duì)測(cè)繪行業(yè)提出的新要求，導(dǎo)致房地產(chǎn)測(cè)繪造成的糾紛屢有發(fā)生。

1.3資金投入和管理投入不足

資金投入不足主要是體現(xiàn)在，目前各地的主要精力還是集中于推動(dòng)城市化建設(shè)的步伐上，各地的房屋建設(shè)“量”都上去了，但是“質(zhì)”有待提高。管理不足主要是體現(xiàn)在現(xiàn)在很多的測(cè)繪部門缺乏有效溝通，不能實(shí)現(xiàn)資源共享，以至于不必要的測(cè)繪重復(fù)進(jìn)行，耗時(shí)耗力。

2測(cè)繪新技術(shù)在房地產(chǎn)測(cè)繪中的應(yīng)用要點(diǎn)

2.1房地產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)GIS技術(shù)的應(yīng)用

GIS，即地理信息系統(tǒng)，它不是單一的技術(shù)內(nèi)容，而是綜合了測(cè)繪學(xué)、地圖學(xué)、計(jì)算機(jī)知識(shí)等多學(xué)科知識(shí)而形成的具有高度融合的一個(gè)系統(tǒng)。由于GIS具有極強(qiáng)的綜合性，應(yīng)用到房地產(chǎn)測(cè)繪工作中，它能夠有效幫助工作人員將簡(jiǎn)單、散亂的測(cè)量數(shù)據(jù)集成得到數(shù)據(jù)模型，為工程項(xiàng)目的建設(shè)施工提供清晰可靠的參考數(shù)據(jù)。

在房地產(chǎn)測(cè)繪工作過(guò)程中，GIS首先可以用到數(shù)據(jù)的采集上，傳統(tǒng)的數(shù)據(jù)采集方法落后，存在易損壞、易丟失、易錯(cuò)誤統(tǒng)計(jì)等弊端，GIS技術(shù)可以通過(guò)遙感技術(shù)結(jié)合GPS坐標(biāo)數(shù)據(jù)，完成測(cè)繪過(guò)程中全套數(shù)據(jù)的采集工作。其次，在房地產(chǎn)測(cè)繪的實(shí)際過(guò)程中，牽涉到包括建筑物、道路等對(duì)象的主、客觀數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)在數(shù)據(jù)采集后，可以直接存儲(chǔ)到FAT表里，并通過(guò)這種表對(duì)數(shù)據(jù)之間產(chǎn)生聯(lián)系，進(jìn)行數(shù)據(jù)處理。再次，對(duì)于測(cè)繪數(shù)據(jù)，GIS系統(tǒng)還可以行使管理功能，并對(duì)各關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)間進(jìn)行三維模擬，最大程度上呈現(xiàn)房地產(chǎn)建筑的各類信息，提高相關(guān)人員的工作效率。由于GIS系統(tǒng)的上述屬性，該技術(shù)除在工程項(xiàng)目的前期建設(shè)施工階段被廣泛運(yùn)用外，在房地產(chǎn)交易管理、房地產(chǎn)估價(jià)等工作過(guò)程中，同樣也廣泛應(yīng)用到GIS系統(tǒng)和相關(guān)技術(shù)。GIS系統(tǒng)和技術(shù)已經(jīng)成為現(xiàn)代房地產(chǎn)測(cè)繪工作中常見(jiàn)的高效率工具。

2.2房地產(chǎn)測(cè)繪中對(duì)全站儀技術(shù)的應(yīng)用

全站儀是一種電子、機(jī)械及光學(xué)器械構(gòu)成的高技術(shù)測(cè)量?jī)x器，是集水平角、垂直角、斜距、平距、高差測(cè)量等功能于一體的測(cè)繪儀器，因其功能強(qiáng)大且使用方便，被廣泛用于地面大型建筑和隧道施工等精密工程測(cè)量或變形監(jiān)測(cè)領(lǐng)域。

在房地產(chǎn)測(cè)繪過(guò)程中，通過(guò)全站儀技術(shù)，不僅能夠自動(dòng)進(jìn)行測(cè)量、計(jì)算，而且可以利用電子檔案對(duì)測(cè)繪數(shù)據(jù)進(jìn)行輸入、輸出，不僅能夠提高工作效率，而且有助于提高測(cè)繪精度，這是傳統(tǒng)的光學(xué)經(jīng)緯儀做不到的。

以建筑物放樣測(cè)量為例。欲利用甲乙兩個(gè)控制點(diǎn)放樣一建筑物，測(cè)繪工作人員只需要在控制點(diǎn)甲上安置全站儀，后視控制點(diǎn)乙。設(shè)置定位方位角后，利用三維坐標(biāo)放樣功能就能放樣建筑物的四個(gè)角點(diǎn)，從而在實(shí)地標(biāo)定出待建的建筑物各拐點(diǎn)。非但如此，利用對(duì)邊測(cè)量功能還能夠即時(shí)測(cè)出建筑物的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)，與設(shè)計(jì)數(shù)據(jù)比較，可在不移動(dòng)儀器的情況下完成測(cè)繪。這種一次安放儀器就能完成測(cè)繪的技術(shù)，大大提高了放樣精度，而且讓房地產(chǎn)測(cè)繪工作更便捷，其優(yōu)勢(shì)相較傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)，十分明確。

2.3數(shù)字化成圖技術(shù)的應(yīng)用

就房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程而言，測(cè)繪的成型階段是主要的環(huán)節(jié)，該環(huán)節(jié)可以采用數(shù)字化成圖技術(shù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)測(cè)繪過(guò)程中相關(guān)信息及數(shù)據(jù)的分析，并將此作為依據(jù)，形成具有精確度的測(cè)繪圖，其不僅改善了傳統(tǒng)測(cè)繪技術(shù)中的不足，還有效的提高了測(cè)繪工作的效率。此外，在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)繪的過(guò)程中，合理的利用信息技術(shù)，對(duì)相關(guān)的測(cè)繪信息進(jìn)行全面且詳細(xì)的收集，同時(shí)將收集的信息利用相關(guān)的系統(tǒng)進(jìn)行分析計(jì)算，以此為標(biāo)準(zhǔn)形成數(shù)字化的圖形，從而實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)圖的繪制。在數(shù)字化成圖技術(shù)實(shí)際應(yīng)用的過(guò)程中其具有一定優(yōu)勢(shì)，不僅測(cè)繪的精度高，而且信息量較大，測(cè)繪速度同樣具有一定的優(yōu)勢(shì)。

2.4確定房屋的共用面積標(biāo)準(zhǔn)

房產(chǎn)面積計(jì)算具體需要參照《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》進(jìn)行：①必須掌握好何處進(jìn)行全面積計(jì)算，何處進(jìn)行1/2的面積計(jì)算，何處的面積能夠不計(jì)算。②掌握建筑面積套內(nèi)建筑面積以及需要公攤的共用面積。套內(nèi)建筑面積主要包含套內(nèi)的使用面積，套內(nèi)的墻體面積以及陽(yáng)臺(tái)的建筑面積。套內(nèi)的使用面積指的是房屋內(nèi)部能夠使用的所有空間面積，依照房屋內(nèi)墻線水平投影進(jìn)行測(cè)量。而套內(nèi)墻體面積指的是各套內(nèi)使用空間四周承重墻體，包含共有型墻體與非共用型墻體。其中商品房間的外墻以及分隔墻都屬于共用墻，而共用墻墻體水平投影的1/2面積要計(jì)算到共用墻體面積之中，非共用墻體的水平投影面積需要都計(jì)算到套內(nèi)墻體面積之中。套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積指的是所有陽(yáng)臺(tái)建筑面積的總和。

2.5定共作面積

共作面積指的是一個(gè)房屋包含多產(chǎn)權(quán)人，這些產(chǎn)權(quán)人所共同占有使用的建筑總面積，其中公用面積要包含房屋建筑面積以及功能使用區(qū)域的共有面積。另外商品房的共用分?jǐn)偨ㄖ娣e主要包含兩方面：①公共門廳、過(guò)道、變電室、設(shè)備室、垃圾道、電梯井以及樓梯間之類為商品樓整體服務(wù)的建筑面積。②各個(gè)單元和公共建筑空間的外墻與分隔墻體水平投影面積的1/2。上述內(nèi)容說(shuō)明了房地產(chǎn)精準(zhǔn)化測(cè)量與所產(chǎn)生結(jié)果，有著非常關(guān)鍵的實(shí)際意義，能夠決定城市建設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)與布局，