2012金裕中高端產說會講師手冊金融置業(yè)計劃版本

中高端金裕講師手冊——2012個人財富登船計劃講座北區(qū)培訓部2011.11P1首先我們來看一下，這張幻燈片，2012個人財富登船計劃，為什么要登船？按照瑪雅人的預測，人類在2012年12月21日這天晚上當太陽落下以后，第二天就再也看不到太陽了，所以有很多人認為這一天是人類的末日，其實這已經被證實并無科學依據(jù)，但是它起碼也告訴了人類一點，沒有一種生活可以非常穩(wěn)定的持續(xù)下去。所以說都會有危機的產生，那么這一天有沒有人類的末日？是沒有的！那這一年會不會有危機呢？會有！這一年的危機來源于什么呢？來源于我們的個人財富在這一年會遇到一些問題，遇到問題的時候我們不能怨天尤人，應該想辦法去解決問題，那么解決問題的時候，應該知道解決問題的標準是什么，一旦標準出錯的時候，問題就解決不了了。這個標準就是12個字。第一是：確定保值，什么是確定保值呢？就是百分百的安全性，這一點是值得提示和注意的。第二是：穩(wěn)健增值，什么是穩(wěn)健增值呢？就是看增值的程度和增值的走勢，趨于一個平穩(wěn)的態(tài)勢，而且在我自己可以預見的到的未來也可以長期持續(xù)，這就叫“穩(wěn)健增值”。最后一點更為重要的，叫做：定向投放，什么叫定向投放呢？給大家舉一個例子：假設這是一個錢包，那我問一下，這個錢包的財富屬于誰？屬于這個持有錢包的人，現(xiàn)在在我手里的錢包屬于誰？屬于我。但是我放在這里的時候他偷偷的拿走了，那我問一下，這錢包里的財富屬于誰啊？就屬于他了。所以說，把錢放錯一個財富的投放地的話，誰拿走就是誰的。所謂的定向投放就是如果有這樣一個錢包，即使他偷了，這個財富也不是他的。因為這個錢包已經指定了某一個人，只有這個人享有這個財富的話，那么這就叫“定向投放”。那么，目前所有的金融產品里面具備定向投放功能的產品只有我們的保險產品，是絕對意義上的定向投放，而這三點才能使得在這一年我們的登船計劃是可以實現(xiàn)的。P2我們來看第一張片子，為什么一定要上船？既然我們剛才強調了讓大家登船，上船有這樣的幾個原因：無非是外部原因和內部原因。從外部原因去看的話，簡單的說，無論是美國的經濟危機和歐債的經濟危機，乃至于全世界范圍內的經濟不景氣，其實給到我們的是一個大環(huán)境，這個大環(huán)境是什么呢？外部陰云密布，在這樣的環(huán)境里面中國是不可能獨善其身的，所以說在這一年我們國內的經濟也不會太好，所以說當經濟局面不是太好的情況下，我們去搞投資話，那么虧損的風險遠遠超過賺取大額利潤的風險，這一年更重要的是關注一下自己資產的安全性的問題。這是第一個原因，為什么一定要上船，因為外部環(huán)境不好。P3第二個原因，那么就是因為內部原因了，物價持續(xù)的上漲，上漲之后我們會發(fā)現(xiàn)，國家在通過加息的方法去抵抗通貨膨脹，如漫畫一樣在跟CPI進行一場較力，但因為加息的程度趕不上物價上漲的程度所以雖然名義利率在上漲但是實際利率始終為負值，我們的錢趴在銀行戶頭里是在貶值的過程中，這貶值的速度有多快呢？假設通貨膨脹率只有3%的話，那么經過24年100萬，會縮水50%，如果要是5%的通貨膨脹率的話，15年就會縮水50%，如果要是7%的通貨膨脹率的話，10年就會縮水50%。今年通貨膨脹率有多高呢？今年截止到目前已經發(fā)布的CPI數(shù)據(jù)來看的話就有3個月超過6%了，這就意味著全年都會在5%-6%之間，這就是說在這樣一個范圍之內，就意味著我們的錢在12-13年就縮水了一半，這種局面是非?？膳碌模跃捅浦习傩毡仨氁业揭环N渠道，至少你要跑贏通貨膨脹，實現(xiàn)自己的實際購買力，不縮水不貶值。所以說內部也有問題。外部的問題逼著大家尋找安全的渠道，內部的問題逼著大家尋找一條可以跑過通貨膨脹的渠道，這兩條渠道加在一起老板姓就會迷茫，因為我們未必能找到一條合適的渠道。P4所以我要提示大家的是，我們既然要找到一條船。那么大家千萬不要上錯船。有人會有這樣的想法。我覺的我去銀行買理財產品是很安全，最后有人會有這樣的想法，他覺得很安全。那我現(xiàn)在就告訴大家銀行買理財產品有兩個誤區(qū)，第一個誤區(qū)：大家要明白，什么叫做預期收益率。有一天你去銀行存錢，你進去以后你會發(fā)現(xiàn)有個人很像工作人員，但是它坐不是在工作人員的位置上。他是在旁邊，這時候他會提示你一下，跟你說：你看，你在銀行里存五年，每年利息是6%左右。那么我這里有一款產品，一年有30%的收益率。大家想一下，這個對于這個人的吸引力強不強？這是非常強的！但是他會加一個詞，在收益率的前面加一個詞就叫預期收益率。我們預期可以達到一個很高的收益。如果客戶在這個時候把預期收益當作是自己肯定能獲得的收益的話，那么就很不好意思將會出現(xiàn)這種局面。也就是說，它對這種預期收益率實現(xiàn)不了的話，如果他要是出現(xiàn)虧損或達不到的話。投資者認為是什么？認為是被欺騙了！那么這個人它認不認為它自己有問題？不。因為我說的是預期，我又沒有承諾你。這個時候負責打官司的這個人會覺得你們兩個人實際上誰都有錯。也誰都沒錯。所以我要提示大家的就是什么叫做預期收益率。有一種產品的預期收益率是50%，另一種產品給你的固定收益率是5%。那你說對于普通老百姓來說，哪種產品更好？其實是5%的固定產品好！為什么？因為它給到你的是一定能實現(xiàn)的。我們不要被預期收益率所迷惑。這是在銀行買理財產品所遇到的第一個誤區(qū)。第二個誤區(qū)：叫做年化收益率。你去銀行的時候，有時會是銀行自己賣的產品，這不是非工作日。就是銀行自己賣的產品。銀行為什么會賣這種產品呢？因為銀行在每個月末、季度末甚至是年末的時候，他會集中的吸收存款，因為他在下一個月、下一季度、下一年的貸款數(shù)額，是按照這一天的存款數(shù)額計算的，所以說它會集中的吸收存款，怎么吸收呢？它會制定這樣一種存款計劃，這款計劃就會給你定一個起步門檻，比如說100萬起存，年化收益12%，聽過這樣的理財產品吧？那么我要告訴大家的是，12%能不能給得了你?。渴墙o不了你的。我給大家舉一個例子：假如說100萬起存，年化收益率12%，親戚朋友借了一遍，然后把自己的存款全都拿出來然后進行這個計劃，100萬給了他，第二個的這一天，銀行會突然給你打電話說，我們的這個理財計劃到期了，你可以拿走了，那他會給你多少利息呢？1萬塊。那你說銀行違約了嗎？它沒有。因為年化收益12%，算起來1個月就是1%的利息，人家給了你了，所以說年化收益并不是年度收益，他不是按年結算的，它要是狠一點的話可以按周給你結算，這都是可以的。所以要提示客戶的是，12%的年化收益比起4%的年度收益的話，客戶應該選擇4%，因為我們不可能說今天存了100萬，正好下個月的今天銀行又推出一款年化收益12%的產品，我又存了，他會把這個時間點給你打亂，那你算一下，你所有投資的100萬的成本，給你把所有固定收益全部抹殺，我去博另一個1%的收益，值得嗎？不值得。所以說我們去銀行去進行理財?shù)脑?，你要明白，第一個你買到的是非銀行產品。第二個，即使你買到的是銀行產品，他的結息方式是你自己認識當中有誤區(qū)的。所以這兩點一定要提示給客戶，你去銀行買到的未必是安全的，即使是安全的，未必是你想要的那種安全，這就叫不要大意上錯船P5有人說我不去銀行，銀行收益率低，我為什么要去銀行？那么我一定要找一個比他收益率高的地方。那么如果要是說現(xiàn)在老百姓能夠遇到一個收益率比較高的地方，應該是什么？是指民間借貸，民間借貸的收益率的非常高的，如果要在內蒙古鄂爾多斯有這樣的極端個案，你要是今年100萬借你的話，我明年應該還你240萬，所以說自己想一想，民間借貸的收益高不高，非常高。那么老百姓是不是應該全民去放貸呢？我們來看一下這個數(shù)據(jù)，中國民間借貸規(guī)?？偭孔畲蟮牡胤皆谀?？在溫州！按照官方統(tǒng)計出來的數(shù)字說在2000億左右。其實實際數(shù)字比這個數(shù)字還要高的多得多。我們就需要知道一下，那么多的錢，給你那么多的還款利息，究竟他把這些錢投到哪里去了呢？投得地方如果確實賺錢，他才給得起這么高的利息，如果它投的地方本來就不賺錢的話，他將來就還不起這個利息了，那么我們根據(jù)國家的調查，其實他們的投資去向也并不高明，無非是日常的生產經營，無非是投資于房地產等等，而這些是賺不到每年10%-20%的收益率的，如果你把錢給了民間借貸這個領域的話，它未來還不起錢就成為一種概率很高的事情，我們來看一下，溫州是不是有債主會莫名其妙的消失啊？這就是這個原因造成的。他承諾了極高的利息，當他兌現(xiàn)不了的時候，它有可能有兩種選擇，一種是跑，第二條路是死。那么所以說我們應該知道，個人的信用到底值幾何？他還不起我能奈何呢？你要明白一點，如果他還是個人，你把錢借給他，即使躲在地下室，你也可以催促其趕快還錢，你甚至可以逼迫他，你也可以威脅他，但如果他現(xiàn)在是鬼呢？你能怎么嚇唬他呢？當你的信用對象是個人的情況下，這是個危險的舉動。所以大家不要上民間借貸這條船P6剛才這條船是銀行，現(xiàn)在是民間借貸。還有什么船嗎？比如說，股市，在2012年股市也可能繼續(xù)不好下去。原因有三個，第一是貨幣政策不可能真正意義上的放松下來，而股市作為資金推動型的市場，如果沒有那么多錢的進入，股市炒不起來。第二個原因就是國家調控房地產市場這個政策和決心是很大的，而在股市里面，尤其是在深圳市場，房地產板塊和房地產關聯(lián)的板塊占整個市值的接近40%，所以說房產調控的影響在股市會長期延續(xù)下去。最后一個就是我們的經濟前景不明，從8月份開始，經濟的增速在逐步的下滑，意味著經濟的基本面不好。大家去想一下，資金面緊張，基本面惡化，再加上嚴厲的調控，股市能漲起來么？所以說股市在這一年是很艱難的。2011年中國經濟的增長速度是全球首屈一指的，但是中國A股市場的表現(xiàn)確是全球最差的市場之一，原因也就基于這三點。但是這三點又沒有辦法短期內得到根本性的改變，所以明年的中國股市也不會好。最后一點呢，在中國你可以不認清經濟形式，因為經濟形式是可能大起大落的，但你一定要認清政策形勢，現(xiàn)在中國最大的政策是什么？就是一定要把高房價打下去，所以我們應該明確的是不要和政策作相悖的舉動，現(xiàn)在投資樓市是不可取的，原因也有三點，第一點，量變導致質變。量變導致質變的過程已經實現(xiàn)，沒有成交量價格堅挺在那里是沒有任何意義的，價格不過是一個符號，只有成交才有意義。第二點，開發(fā)商成本驟增，再加上國家相關時效規(guī)定和限制舉措，都會倒逼開發(fā)商降價銷售。最后一個就是保障房開工建設的速度日益加快，待這些建成為實實在在的房產，那么對現(xiàn)在商品房價肯定會有一個下拉的作用。綜上所述，如果房價有上漲的苗頭，馬上就宏觀調控出來，現(xiàn)在買投資型住房不合適。這就是不要大意上錯船。P7那金裕是艘什么船？金裕是艘高效實用的船。這個產品的形態(tài)是非常簡單的，一邊是固定收益，固定收益就是確定保值。這就意味著無論發(fā)生什么情況，這項收益一定能給到你。另一項是浮動收益，我們平安在業(yè)內的收益水平是領先的，所以說你應對這一部分保持一個樂觀的預期。身故的時候所交的保費全部返還。當您急需用錢的時候我們都可以做保單貸款拿出現(xiàn)金價值的80%且收益不受影響。P8金裕絕對是好船，首先我們要承認2000-2010年這是買房的黃金的10年，這段期間買房會有一個很高的收益，平均一年要有20%以上的收益，黃金的10年自2011年就終結了，有政策和方方面面的原因導致樓市不可能續(xù)寫暴利的神話反倒是收益穩(wěn)健的金融房能給到大家一個長期、穩(wěn)定、合理的回報。所以建議大家在未來的10年乃至更長的時間里為自己購買一套金融房產P9過去買的是實體房，現(xiàn)在買的是金融房，我們分析一下兩者之間的區(qū)別。左邊是實體房，右邊是金融房，從購買方式上，你買一個實體房的購買方式無非是兩種，第一種，你已經把所有錢都準備好了，一次就能買了。這叫躉交。第二種，付一個首付，然后還貸款。只有這兩種形式。如果你以部分支付的方式購買一套房，后交費能力不足，發(fā)現(xiàn)買不起了，這時只能是終止合同并支付一定的違約金。那么一套金融房的購買方式為，第一你可以選擇期交，3年、5年或者是10年。如果你這個計劃你未來定的一個總的基調是100萬的話，你每年存30萬的話并且能力可以接受，那就分3年交，每年存20萬的話那就分5年交，每年存10萬那就分10年交。就當給自己一個緩解壓力的方式，如果說這個壓力還沒有緩解，那就是第二，它可以減額交清，舉個例子：比如說，您覺得今年買一個200平米的金融房，你付完首付后發(fā)現(xiàn)買不起了，產品的自身屬性可以把這200平米的房子縮成一個50平米精裝小戶型給到你，這樣計劃你不會違約，不必支付違約金，這是購買方式上的優(yōu)勢。第二個，收益方式，你買一套實體房，實體房的收益方式分兩種，一種是出租，一種是出售，沒有其他。租出去的話你有多高的收益？一套100萬的毛坯房大概一個月有2400的租金，收益率在每年3%-4%之間，這個租金收益比例全國大致一樣。第二個出售收益，而這項收益的前提是房價持續(xù)上漲，賣出價高于買入價從而賺取價差，那么在未來房價有可能走一個下跌的趨勢，所以未來出售的收益能否得到還不確定。我給你的這套金融房也有兩種收益方式，第一種我在60歲以前每2年一返，60歲以后每年都返，就是固定收益，再加上每年都有的分紅，這是浮動收益，這兩個加在一起大概每年5%左右的收益，高于實體房的租金收益，而且要告訴你如果長期持有，收益將越來越高。第二個未來我這套金融房也可回收，你也可以賣掉后把成本收回來，而復利累計的方式決定了這套金融房未來只會漲價，沒有掉價的可能，沒有虧損風險，未來的出售公司可以回收您的金融房，不必擔心沒有買主無法脫手，那你覺得買哪個合適？還是買金融房合適。第三個是收益期，實體房不可能永遠屹立不倒，它是有收益期限的，咱們按照國家規(guī)定的70年產權去算的話，收益期也無非是70年，但這套金融房是終身收益的，收益期與生命等長。下一個，變現(xiàn)方式。如果您的所有資產就是一套實體房，現(xiàn)在要解決10萬塊的應急錢問題，這套房值300萬，可不可以跟一個人說：先生，能把我家?guī)I了么？你給我10萬?？梢悦?？不行。這意味著不可以分割出售，必須把房子全部賣掉。這套金融房是去可以通過生存金領取建立現(xiàn)金流，可以通過保單貸款解決應急錢，額度自定可以分割，所以變現(xiàn)方式優(yōu)于實體房。下一個是成本問題，如果持有實體房是有成本的，房屋折舊，維修、維護等等，而持有金融房是沒有成本的，一張紙而已，而且即便這張紙丟了也沒有問題，因為金融房的信息已經備檔。下一個是傳承方式，這套房子使用完后要傳下去，如果是實體房，在身故后算遺產，會作為征稅標的，躲不開稅?；蛘呷绻雮飨氯?，可是欠人錢，債主可以要求把房子賣掉還錢，避不開債。最后一個，如果傳給自己的孩子，還有過戶成本。而金融房可以避稅、避債，指定受益人，不存在各種手續(xù)和官司的問題。綜上所述，金融房產優(yōu)于實體房產。所以說，建議您為自己購置一套金融房產。P10現(xiàn)在我們來看一下，我們所推薦房源。第一種：精裝小戶型。每年存10萬，存3年。第二種，每年存20萬，存3年。還有兩種分別是每年存30萬、50萬。都是存3年。形成了4種不同的房源。按照60年后回收，平均下來年化收益率可以達到7%。那這4種房源能起到什么樣的效果呢？P11第一種，精裝小戶型，你可以的到一筆固定的房租每年6000元，其次你每年可以的到一筆浮動的房租，按照前60年平均下來的分紅，大概在19000左右。這兩項加在一起，就是長期持有所能得到的收益。那么，在第30年的時候，你要回收這套房產，變現(xiàn)。在中檔和高檔之間，大概有6%左右的年收益。50年回收，大概會有9%左右的年收益。這個收益水平就是持續(xù)。穩(wěn)健的每年得到9%。這是一個非常不錯的金融置業(yè)計劃。因為，平常我們如果投資金融房產，年化收益也就是3%~~7%左右。我們要是長期持有一套金融房產的話收益就翻番了。P12第二套，就是我買了一個小商戶。每年交20萬，3年完成，收益水平與前個案例基本相同P13如果您還覺得不太直觀，我在給您推薦一種，就是這套房子交費30萬，3年完成，本金90萬，您現(xiàn)在看一看這套房子能帶給你的功能到底有什么？第一，它可以帶該你一個書房，能從這個書房里解決孩子從高中到大學的29萬元，接近30萬，一共才存90萬，而孩子的教育金就拿出30萬，作為書房培養(yǎng)自己的孩子，第二，客廳，您在60歲的時候累計分紅246到了80歲累計分紅就接近500萬，這樣的一個水平，可以讓自己提高生活品質，接下來是陽臺，我從60歲到80歲，每年可以領出12萬元的養(yǎng)老金，一直領20年，平均一個月多一萬元養(yǎng)老金，保證自己的晚年生活水平不下降，領20年，這240萬領完了以后到臥室80歲以后還有54萬，這筆錢如果孩子孝順可以留作遺產，包括你去做慈善等任何事情都可以用這54萬，下面還有一個就是廚房，這個廚房就是你身故的時候人不在了，90萬的本金將全部還給你，最后一個是衛(wèi)生間，當你繼續(xù)用錢的時候，保單貸款可以繼續(xù)為您準備應急金。這套房子是不是解決了你人生當中所有的問題，所以它對于我們來說是一套非常好的金融房產，我們的生活可以變得非常穩(wěn)健P14有人就會問，你說的這么多錢在哪呢？就在我們的計劃書，給客戶做一份這樣的計劃書，在特定是時間做特定的計劃，這些錢都能拿得出來，我用3年的時間去規(guī)劃了我一生當中可能發(fā)生的所有大事，這就是金融房產和保險給老百姓帶來的實惠。你要把計劃書設計成這種形式，才能讓客戶知道每一個人生階段可以得到的收益。P15最后一個，是提供一個別墅置業(yè)。我每年交50萬，3