戴德梁行：六大另類資產(chǎn)-中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)

冷庫體驗(yàn)式零售生物科冷庫體驗(yàn)式零售數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)中心中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)大中華區(qū)長租公長租公寓22PART1ExecutiveSummary第一章第二章第三章第四章第一章第二章第三章第四章第五章46840768082摘要介紹另類資產(chǎn)要點(diǎn)總結(jié)ο技術(shù);本報(bào)告旨在研究這些關(guān)鍵因素，以及它們?nèi)绾畏e極推動(dòng)以下六大第一章中國各大城市正通過激勵(lì)和促因?yàn)樯锟萍籍a(chǎn)業(yè)將成為未來4第一章摘要心展望未來，中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展預(yù)計(jì)將帶來數(shù)據(jù)中心機(jī)架需求量的激增。隨著大規(guī)模心展望未來，中國數(shù)字經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展預(yù)計(jì)將帶來數(shù)據(jù)中心機(jī)架需求量的激增。隨著大規(guī)模數(shù)據(jù)處理、存儲(chǔ)和傳輸量的增加，市場對這些數(shù)據(jù)服務(wù)的剛驗(yàn)式零售購物中心和商業(yè)街不僅是消費(fèi)購物的場所，而且也是具備公休閑娛樂等功能和特色的體驗(yàn)空間，同時(shí)能夠滿足中國消費(fèi)隨著越來越多的公眾意識(shí)到健康住宅(包括健康長租公寓)的重要性，可以預(yù)見未來幾年擁有健康認(rèn)證的長租公寓供應(yīng)未來幾年，中國冷庫市場預(yù)計(jì)將會(huì)迎來更多的優(yōu)質(zhì)倉儲(chǔ)空間供應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲(chǔ)存和分銷需求，同時(shí)亦最后，人口結(jié)構(gòu)變化，旅游消費(fèi)行為變化，對便利性的更高追求，健康、安全和清潔意識(shí)的提高，以及對獨(dú)特體驗(yàn)的渴望都是影響酒店另類資產(chǎn)發(fā)展開發(fā)商以及運(yùn)營商來說，關(guān)注這些關(guān)鍵因素變化有利于他們及時(shí)地抓住酒店市場涌現(xiàn)的商六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)5第二章第二章ο冷庫；ο酒店。濟(jì)趨勢；人口動(dòng)態(tài)；ο技術(shù);；，以及；炎疫情。6第二章介紹六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)7第三章生物科技商業(yè)地產(chǎn)體驗(yàn)式零售冷庫 數(shù)據(jù)中心長租公寓88第三章另類資產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)9六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)生物科生物科技1424424梁行研究部最近尤其新冠肺炎疫情以來，世界各地越來越多的受教育群體對醫(yī)療健康重要性的認(rèn)識(shí)不斷提高，政府加大相關(guān)支出，人口老齡化趨勢加劇，醫(yī)學(xué)等生命科學(xué)及相關(guān)技術(shù)不斷進(jìn)步。因此，全球生物科技領(lǐng)域中國作為全球最重要的生物科技市場之一也不例外。行業(yè)正在迎來諸多利好因素，技企業(yè)的商業(yè)成功中都起著不可或運(yùn)營地點(diǎn)的選擇通?？梢詻Q定企業(yè)的大中華區(qū)作為其在亞太地區(qū)的業(yè)務(wù)運(yùn)營點(diǎn)(圖1)。機(jī)增長；的變化；人開支；康保障覆蓋；和改革；ο研究和創(chuàng)新……中國的政府投資、企業(yè)投資以及個(gè)人投資都在持續(xù)關(guān)注這些利好因素給生物科技領(lǐng)亞太國家/地區(qū)?生物科技企業(yè)總部位置的分布情況(2019年)1150為了適應(yīng)這種不斷擴(kuò)大的投資，產(chǎn)業(yè)對相關(guān)的生物科技房地產(chǎn)(包括相關(guān)的另類資產(chǎn))的需求將持續(xù)存在，其中包括大型生分銷倉庫空間以及藥房等零售商店空間等等。在本章節(jié)中，我們將介紹相關(guān)物業(yè)的選址考量，特別是生物科技園和生物科技11404848131302202222從戰(zhàn)略角度考慮企業(yè)的選址問題，生物科技企業(yè)必須考慮到一專業(yè)房地產(chǎn)示例個(gè)國家的當(dāng)?shù)爻鞘惺袌觯约斑@些城市市場中的區(qū)域市場動(dòng)態(tài)，還需要考慮與生物科技行專業(yè)房地產(chǎn)，無論是研發(fā)實(shí)驗(yàn)室、制造工廠、辦公室、2)。驗(yàn)室，目前在中國生物科技房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一個(gè)新室究部工廠公室心隨著越來越多的生物科技初創(chuàng)企，近年來醫(yī)療領(lǐng)域新發(fā)多初創(chuàng)企業(yè)都沒有資金來建造和運(yùn)營專門的實(shí)驗(yàn)室來測試和開發(fā)他們的生物科技醫(yī)療產(chǎn)品。聯(lián)合以發(fā)揮作用，向包括初創(chuàng)生物科技公司在內(nèi)的企業(yè)租賃實(shí)驗(yàn)室設(shè)施來提供急需的方式建造和運(yùn)營靈活的聯(lián)合實(shí)驗(yàn)室都有助于吸引和留住才，并縮短從產(chǎn)品探索和開發(fā)到實(shí)現(xiàn)完全治療性醫(yī)療產(chǎn)品的時(shí)這些專業(yè)房地產(chǎn)資產(chǎn)的位置也必確保業(yè)務(wù)優(yōu)化的成功。例如，在特定地點(diǎn)(如特定的生物科技園)建廠，可能會(huì)使整體業(yè)務(wù)有資格獲得稅收減免和/或在未來尋求進(jìn)一步業(yè)務(wù)擴(kuò)物科技園對于那些剛起步或首次進(jìn)入中國的生物科技企業(yè)來說都是一個(gè)方政府都設(shè)立了生物科技產(chǎn)業(yè)中國以生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)發(fā)展方向之一的國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)(2019年)49.9% (BIP)。越來越多的國內(nèi)外生物科技企業(yè)被吸引入駐園區(qū)。在中國生物科技產(chǎn)業(yè)快速增長的主要50.1%浪醫(yī)藥，戴德梁行研究部50.1%浪醫(yī)藥，戴德梁行研究部全國共有387家國家級產(chǎn)業(yè)園區(qū)?219家國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開之一是生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)(圖3)。據(jù)中商產(chǎn)業(yè)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)值超過2.51萬億元人民幣，預(yù)計(jì)到2025年將超過5.84萬億元人民幣(圖4)。中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)(BIP)產(chǎn)值(2017?20.0%5.0%10.0%520.0%5.0%10.0%5.0%0.0%2.52.00.50.0201720182201720182019總產(chǎn)值(萬億元)年增長率院，戴德梁行研究部13江江從地理分布上看，我國的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園主要分布在環(huán)渤海地區(qū)、長三角地區(qū)和珠三角地區(qū)。根據(jù)新浪網(wǎng)的數(shù)據(jù)，就特定地點(diǎn)而言，江蘇、山東和廣東是中國此類產(chǎn)業(yè)園數(shù)量最多的省份(圖5)。中國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園前100家分布情況(2021年)86420浪醫(yī)藥，戴德梁行研究部不斷發(fā)展(表1)。系統(tǒng)、管理、配套服務(wù)及相關(guān)政策都在不斷完善和調(diào)整。不斷發(fā)展(表1)。系統(tǒng)、管理、配套服務(wù)及相關(guān)政策都在不斷完善和調(diào)整。增長和擴(kuò)張。在中國，蘇州BioBAY是綜合性生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典范(圖6和附錄中的案例研究1)。2015中國代表性生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)(部分)園地新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)物產(chǎn)業(yè)基地發(fā)區(qū)生命健康產(chǎn)業(yè)園國生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展指數(shù)2.0，戴德梁行研究部6：BioBAY史2006-2002006-200920072007化首家生物醫(yī)藥百拓 (BioTOP)成立。2010201320102013201522010目前2021202020192017資料來源：蘇州BioBAY官網(wǎng)，戴德梁行研究部B正式更名為蘇州生15無論是在生物科技園、郊區(qū)還是市中心的CBD，辦公室都是生企業(yè)選址辦公室時(shí)考慮的一般標(biāo)準(zhǔn)公樓品質(zhì)設(shè)計(jì)公樓品質(zhì)設(shè)計(jì)，施工，裝修，集成技術(shù)，可持續(xù)發(fā)場地鍵組成部分。在考慮租賃甲級寫字樓時(shí)，在不同城市，生物科技企業(yè)當(dāng)中內(nèi)外資企業(yè)占比不同。最近，合同研發(fā)組織(CRO)、合同生產(chǎn)組織(CMO)和合同銷售組織(CSO)也已成為中國多個(gè)城市市場高質(zhì)量辦公空間需求的新驅(qū)動(dòng)力?？萍计髽I(yè)在選擇最佳辦公地點(diǎn)有一些特定標(biāo)準(zhǔn)(圖7)?？尚行陨锟萍夹袠I(yè)正在滲透并影響中國城市的諸多領(lǐng)域。許多城市現(xiàn)在都強(qiáng)調(diào)生物科技行業(yè)未來發(fā)展的重要性。通過扶持政策，這些城市正在改變其房地產(chǎn)的基因，以便生物科技行業(yè)成為未來各城體驗(yàn)式零售027近年來，伴隨我國消費(fèi)市場的不斷擴(kuò)大、智能科技的進(jìn)步、利好政策的密集出臺(tái)和雄厚資本ο生活方式品牌方興未艾；ο元宇宙引領(lǐng)商業(yè)和社交體驗(yàn)新浪潮；ο都市文旅綜合體正在興起。隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和文化自信的提升，約七億的新中產(chǎn)群體和Z世代群體越來越多的愿意為中國品牌買單，從而找到其文化認(rèn)同感和歸屬感。根據(jù)戴德梁行的調(diào)研數(shù)據(jù)，高達(dá)52.2%的中國消費(fèi)者會(huì)優(yōu)先選擇國貨(圖8)。在產(chǎn)品品質(zhì)、設(shè)計(jì)審美、營銷模式和專利技術(shù)等方面均具備了極強(qiáng)的市場競爭力。根據(jù)戴德梁行的調(diào)研數(shù)據(jù)，影響消費(fèi)者選購中國品牌排名前六產(chǎn)品品質(zhì)提升、品牌影響力和專利技術(shù)(圖9)。中國消費(fèi)者對待國貨的消費(fèi)態(tài)度(2021年)52%優(yōu)先購買52%43%無偏好43%5%5%究部85857485857485749：影9：影響消費(fèi)者選購中國品牌產(chǎn)品或服務(wù)的主要因素(2021年)品牌影響力宣傳推廣產(chǎn)品新穎設(shè)計(jì)產(chǎn)品品質(zhì)提升產(chǎn)品包裝優(yōu)質(zhì)服務(wù)價(jià)格優(yōu)勢專利技術(shù)消費(fèi)體驗(yàn)好(直播帶貨、店鋪體驗(yàn)性)其他究部44.4%84.9%36.0%30.8%77.7%41.0%69.8%4.9%者選購國貨的原因不再是價(jià)格優(yōu)勢一個(gè)因素，“國潮或國貨品牌”企業(yè)融資事件數(shù)(2021年)掘細(xì)分賽道和新興領(lǐng)域迅速搶占本土市場份額。脫穎而出的新國貨品牌得到了資本加持，在公司規(guī)模上也具備了跟國牌企業(yè)共發(fā)生融資事件餐飲連鎖、個(gè)護(hù)美妝、服裝配飾、生活服務(wù)和數(shù)碼產(chǎn)品成為熱門賽道，中國消費(fèi)領(lǐng)域的投資規(guī)模不斷增長(圖10)。255戴德梁行研究部19隨著中國智能手機(jī)的普及和5G短視頻因其社交屬性、立體的視、嗶哩嗶哩和小紅書的用戶規(guī)和59.9%(圖11)。主流平臺(tái)月活用戶規(guī)模及規(guī)模增長率(2020年和2021年)86420微信微博抖音快手嗶哩嗶哩小紅書2020年2021年增長率00%80%60%40%20%0%0%費(fèi)者更容易沉浸于20第三章另類資產(chǎn)成交額過億的品牌中，國貨品牌占比(2020成交額過億的品牌中，國貨品牌占比(2020年和2021年)28%45%2020年2021年雙十一雙十一梁行研究部很多國貨品牌抓住了這一風(fēng)口，憑借新媒體平臺(tái)擴(kuò)大品牌影響力并且提升銷售業(yè)績。相較于2016年，六年間“國潮、國貨和中國風(fēng)”關(guān)鍵詞的百度搜索引擎熱度分別上66.3%(圖12)。520.2%520.2%1,2001,00066.3%66.3%.1%.1%40020002015年2021年戴德梁行研究部20212021年“雙十一”，淘寶電商平臺(tái)成交額過億的品牌中，國貨品牌占比達(dá)到45%，同比增長國潮品牌在經(jīng)歷了大眾消費(fèi)時(shí)代和互聯(lián)網(wǎng)營銷時(shí)代之后，走到了一個(gè)轉(zhuǎn)捩點(diǎn)。消費(fèi)者對很多國潮品牌的印象還停留在網(wǎng)紅推薦、朋友種草的階段，對品在此情形下，積極拓展線下渠道或門店成為國潮品牌贏得品牌價(jià)值提升、招攬新消費(fèi)人群的“破圈”方式。國潮店在線下門店玩出花樣，打造與消費(fèi)者看得見、摸得著的信任感與情感紐帶。據(jù)戴德梁行的不完全統(tǒng)計(jì)，自2017年開始，美妝類和服飾類的國潮品牌在國內(nèi)一二線城市快速拓店，年均門店數(shù)量增長率分別為27%和8%；生活方式類國潮品牌主要在一線城市拓店，并逐步布局二線城市和下沉市場，年均門店數(shù)量增長率高達(dá)67%(圖14)。2122第三章另類資產(chǎn)新銳品牌場口品牌新銳品牌化新牌擴(kuò)大用戶智成熟品牌新銳品牌場口品牌新銳品牌化新牌擴(kuò)大用戶智成熟品牌中國一二線城市國潮品牌門店數(shù)量(2017和2021年)美妝類服飾類00北京上海廣州深圳天津杭州南京蘇州成都武漢重慶西安北京上海廣州深圳天津杭州南京蘇州成都武漢重慶西安生活方式類0北京上海廣州深圳天津杭州南京蘇州成都武漢重慶西安2017年2021年地產(chǎn)部，戴德梁行研究部展望未來，國潮品牌將以“人”為中心，打通線上與線下的數(shù)據(jù)、商品、價(jià)格與服務(wù)，為消費(fèi)者提供全面的購物體驗(yàn)。一些傳統(tǒng)老字號國貨品牌和中國馳名品牌通過提升品牌價(jià)值、吸引年輕消費(fèi)者和采用新技術(shù)，重塑品牌形象。而新銳的國潮品牌則通過尋找商業(yè)藍(lán)海，開發(fā)新品滿足消費(fèi)者的新消費(fèi)需求，從而擴(kuò)大市場占有率(圖15)。類類化化品牌方興未艾隨著中國中產(chǎn)階級群體日益擴(kuò)大，中產(chǎn)階級已構(gòu)成中國消費(fèi)市場的中堅(jiān)力量。新中產(chǎn)階級的消費(fèi)升級帶動(dòng)了品牌和購物中心的發(fā)展。現(xiàn)在大多數(shù)國人的物質(zhì)生活較為豐富。中國的中產(chǎn)階級已不再滿足物高品質(zhì)、新潮設(shè)計(jì)的產(chǎn)品只是打動(dòng)中國消費(fèi)者的基礎(chǔ)，精神層面上的滿足消費(fèi)者需求才是品牌間競爭生活方式品牌并不以提供“產(chǎn)品”為目標(biāo)，而是為消費(fèi)者描繪生活方式圖景、以及所有相關(guān)產(chǎn)品。通過品牌與消費(fèi)者之間的互動(dòng)，讓消費(fèi)者不僅是滿足于擁有產(chǎn)品，而是通過品牌不斷實(shí)現(xiàn)自身的生活夢式是什么?！吧钣^點(diǎn)”決定了品牌針對什么樣的客群、構(gòu)方式品牌不是一個(gè)虛無縹緲的形象，而是具象化、實(shí)際的場景體驗(yàn)，讓消費(fèi)者形成生活方式品牌代表的是目標(biāo)消費(fèi)群體對自身美好生活的向往，所以生活方式品牌在定位上不能是目標(biāo)消六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)23KKV新消費(fèi)人群新消費(fèi)品牌KKV新消費(fèi)人群新消費(fèi)品牌想要通過這個(gè)品牌和產(chǎn)品來展示我的生活態(tài)度和方式。所以，生活方式品牌并不僅僅是讓消費(fèi)者記住他們的品牌和產(chǎn)品，而是需要針對消費(fèi)者的特質(zhì)創(chuàng)造品牌體驗(yàn)，讓消費(fèi)者產(chǎn)生共鳴而主動(dòng)選擇其產(chǎn)品生活方式類品牌的門店將藝術(shù)表達(dá)、展覽形式、和零售功能充分融合，在更好詮釋產(chǎn)品內(nèi)涵的同時(shí)，引導(dǎo)消費(fèi)者對自己的情感、身份進(jìn)行探索，喚起深互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)成為消費(fèi)者日常生活的一部分，在新的零售模式下，往常所認(rèn)知的線上線下之分已經(jīng)逐漸消亡。線上線下優(yōu)勢互補(bǔ)，才能為消費(fèi)者提供無縫的購物體驗(yàn)。無論是傳統(tǒng)零售商們，還是互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)都已經(jīng)開始取得共識(shí)，并且開始布局。零售的渠道融合將極大地提升供應(yīng)鏈效率，降低成本，所有以KK集團(tuán)為例，公司零售運(yùn)營以數(shù)據(jù)為中心，建立主要依托大數(shù)據(jù)分析支撐的選品策略，從而能夠及時(shí)掌握最受當(dāng)?shù)叵M(fèi)者歡迎的產(chǎn)品，靈活調(diào)整各門店的產(chǎn)品組合，達(dá)到千店千面的效果；此外通過與目標(biāo)消費(fèi)者的互動(dòng)積累大量的交易數(shù)據(jù)，從而在深刻理解消費(fèi)者的基礎(chǔ)上，從消費(fèi)者購物體驗(yàn)的各核心環(huán)節(jié)進(jìn)行創(chuàng)新從而提供差異化購物體驗(yàn)(圖16)。TTHECOLORISTKK集團(tuán)集團(tuán)與零售品牌聯(lián)動(dòng)零售品牌之間相互賦能潮流零售平臺(tái)24第三章另類資產(chǎn)六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)25商業(yè)和社交體驗(yàn)新浪潮如今，Z世代逐漸成為市場主流消費(fèi)群體，引領(lǐng)著消費(fèi)新趨勢。在消費(fèi)方面，Z世代更關(guān)心新潮前衛(wèi)的體驗(yàn)，愿意為興趣買單。元宇宙概念的提出，與當(dāng)下的Z世代的消費(fèi)需求不謀而合。具有沉浸感，重社交等元素的元宇宙(Metaverse)一詞，最早誕生于1992年出版的科幻小說《雪崩》。在這部作品中，作者描繪了一個(gè)平行于現(xiàn)實(shí)世界的網(wǎng)絡(luò)世界，人們用數(shù)字化身來控制一切，并展開互相競爭來提高自己在虛擬世界中的地位。標(biāo)準(zhǔn)及協(xié)議的支撐下，利用AR、VR、5G、云計(jì)算、區(qū)塊鏈等尖端科技，搭建起現(xiàn)實(shí)世界和虛擬應(yīng)用場景之間的通道，給消費(fèi)者高度沉浸感、參與感(表2)。26第三章另類資產(chǎn)機(jī)器人通過實(shí)體仿真肉體成為連接元宇宙另一種渠道。G機(jī)器人通過實(shí)體仿真肉體成為連接元宇宙另一種渠道。G5G數(shù)據(jù)處理云計(jì)算動(dòng)態(tài)分配算力的云計(jì)算系統(tǒng)將是元宇宙的一項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施。而元宇宙需要數(shù)字孿生來構(gòu)建細(xì)。虛擬貨幣。其使得元宇宙中的價(jià)值歸NFT(非同質(zhì)化代幣)。其獨(dú)一無二、不可復(fù)制、不可拆屬性，因此可以用于記錄和交易一表2：技術(shù)及應(yīng)用術(shù)底座術(shù)拓展現(xiàn)實(shí)XR(VR、VR聽覺、AR擬信息；宇宙的自容進(jìn)行審體研究中心，華安證券研究所，戴德梁行研究部市值高達(dá)383億美元(圖17)。元宇宙發(fā)展趨勢(1980年?2030年)體研究中心，華安證券研究所，戴德梁行研究部元宇宙開始進(jìn)入人們的視野，并迅速蔓延到各個(gè)領(lǐng)域，如社交領(lǐng)域、零隨著技術(shù)的完善，元宇宙正在逐步改變我們的生活以及消費(fèi)方式，影響著零售行業(yè)的創(chuàng)新與發(fā)展。在元宇宙的世界里，零售商品的3D化，更接近于現(xiàn)實(shí)，還能實(shí)現(xiàn)“試穿”、“試用”、“實(shí)地?cái)[放”等功能。同時(shí)，虛擬數(shù)字人的誕生，引發(fā)了消費(fèi)者的好奇心，賦能品牌營銷，將品牌形象變得更加生動(dòng)，更六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)27數(shù)字人表示與Roblox合作eland侈品設(shè)計(jì)公司RTFKTStudios，加速數(shù)字鎖NFT藝術(shù)家、潮牌品年輕消費(fèi)群體的品牌或?qū)⑼七M(jìn)全面數(shù)字化。零售商開始制造和銷售各類虛擬商品，元宇宙賽道此外，線下商業(yè)空間也牢牢抓住元宇宙帶來的消費(fèi)元宇宙重新定位了人與商業(yè)空間的關(guān)系，讓零售不為商業(yè)地產(chǎn)帶來無限的延展性。商業(yè)地產(chǎn)空間通過AR、VR、5G、云計(jì)算、區(qū)塊鏈等技術(shù)搭建起元宇融合空間；體的好奇心，以及；ο加強(qiáng)場景化消費(fèi)、精準(zhǔn)化營銷、個(gè)性化服務(wù)等，28第三章另類資產(chǎn)六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)292019年2019年華為于2019年推出河圖平臺(tái)(Cyberverse)。悅城、深圳萬象天地等商業(yè)空間提成都IFS國際金融中心正式上線ARgo增強(qiáng)實(shí)景導(dǎo)航，以商湯AI+AR技術(shù)為內(nèi)核，并通過導(dǎo)航串聯(lián)AR禮券、新品推薦、主20212021年4月“全國首家黑科技體驗(yàn)型購物中心”的深圳科技+藝術(shù)”的標(biāo)簽，中航城君尚聯(lián)合國內(nèi)外頂級制作團(tuán)垂直大屏裸眼3D等十大黑科技體驗(yàn)藝術(shù)裝置，煥新20萬平方米的商業(yè)空間。此外，商2021年82021年8月2021年9月萬達(dá)廣場首個(gè)第四代項(xiàng)目深圳龍崗萬達(dá)廣場正式開業(yè)，引入元宇宙世界。通過BIMD2021年9月中國電信與華潤萬象生活聯(lián)袂打造的全國首家5G智慧商業(yè)2.0綜合體落地合肥萬象城。依托“天翼云圖”平臺(tái)，合肥萬象城已實(shí)現(xiàn)AR實(shí)景導(dǎo)航、VR沉浸式游戲2021年2021年9月2021年9月華南地區(qū)首個(gè)AR世界實(shí)景應(yīng)用ARshow冰雪奇境在廣州悅匯城開業(yè)一周年之際上線。商湯科技火星混合現(xiàn)實(shí)平臺(tái) (SenseMARS)為商場打造元宇宙消費(fèi)體驗(yàn)，如，空中盤旋的巨大冰龍、夢幻逼真的冰雪城堡等場景，AR紅包雨、AR集圖打卡等有獎(jiǎng)互動(dòng)，助力全場銷售額同比增2021年9月30第三章另類資產(chǎn)31展更多可能性；景限制；合沉浸式體驗(yàn)；驗(yàn)感”購物的訴求，以及；者之間的互動(dòng)性。同時(shí)，具有故事感、代入感、互動(dòng)感、差異感、沉粘性，以及；產(chǎn)的軟價(jià)值。元宇宙的興起，為商業(yè)地產(chǎn)打開了創(chuàng)新路徑，為消為將“野蠻生長”的元宇宙推進(jìn)“合規(guī)有序”的發(fā)展軌道，相關(guān)部委及地方政府相繼出臺(tái)了元宇宙扶持政策(表3)?；钴S度；巨大的流量與用戶數(shù)據(jù)；表3：策動(dòng)向月信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展“十四五”規(guī)劃》術(shù)基礎(chǔ)能力的前瞻研發(fā)，推進(jìn)深化感知交互的新型終端研制和系統(tǒng)化的虛擬內(nèi)容22022年1月數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃》22022年1月《金融科技發(fā)展規(guī)劃(2022-2025年)》搭搭建多元融通的服務(wù)渠道。以線下為基礎(chǔ)，依托5G高帶寬、低延時(shí)特性將增強(qiáng)。現(xiàn)實(shí)(AR)、混合22022年1月未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)建設(shè)的指導(dǎo)意見》元宇宙與人工智能、區(qū)塊鏈、第三代半導(dǎo)體并列，是浙江到2023年重點(diǎn)未來產(chǎn)業(yè)先導(dǎo)區(qū)的布局領(lǐng)域之22022年1月京城市副中心元宇宙創(chuàng)新引領(lǐng)發(fā)展的八條措施》注冊并租賃自用辦公場地的重點(diǎn)企業(yè)進(jìn)行50%、70%、100%三檔補(bǔ)貼；產(chǎn)業(yè)空間布局；在應(yīng)用場景上，瞄準(zhǔn)數(shù)字賦能、文化科技融合領(lǐng)域，“打造實(shí)數(shù)22022年1月《2022年合肥市政府工作報(bào)告》信息、核能技術(shù)、元宇宙、超導(dǎo)技術(shù)、精準(zhǔn)醫(yī)療等前沿領(lǐng)域，打造一批領(lǐng)32第三章另類資產(chǎn)22022年1月《2022年武漢市政府工作報(bào)告》據(jù)、云計(jì)算、區(qū)塊鏈、地理空間信息、量子科技等與實(shí)體經(jīng)濟(jì)融合，建設(shè)國家新一代22022年1月《2022年成都市政府工作報(bào)告》梳理，戴德梁行研究部根據(jù)彭博行業(yè)研究報(bào)告，元宇宙將在2024年達(dá)到8,000億美元市場規(guī)模。第三方研究機(jī)構(gòu)Gartner發(fā)布最新預(yù)測報(bào)告稱，2026年，全球?qū)⒂?5%的人每天在元宇宙中工作、購物、學(xué)習(xí)、社交或娛樂至少一小時(shí)，30%的企業(yè)機(jī)構(gòu)當(dāng)下這個(gè)數(shù)字經(jīng)濟(jì)時(shí)代，行業(yè)發(fā)展需要市場和政府的共同推動(dòng)。為了搶先抓住零售業(yè)應(yīng)密切關(guān)注政策引導(dǎo)，適時(shí)布局六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)33社交習(xí)慣已經(jīng)發(fā)生了轉(zhuǎn)變。他們不再滿足于互聯(lián)網(wǎng)上廣交好友、虛擬的社交方式，而是希望擁有高質(zhì)量的社交圈，與志趣相投的朋友和親近的家人面對手持PDA、VR/AR等技術(shù)，增強(qiáng)了玩家的沉浸感玩家同處在困境之中，需要為了實(shí)現(xiàn)共同的游戲目和圈層文化，品牌和購物中心積極打造具有社交屬性的零售空間來吸引年輕消費(fèi)者。在中國，主要有室內(nèi)運(yùn)動(dòng)等人們在一起休閑娛樂的游戲。區(qū)別于傳經(jīng)過近10年的發(fā)展，中國“競爭性社交”游戲的殺2021年的市場規(guī)模將達(dá)到154.2億7%(圖18)。“競爭性社交”游戲相關(guān)企業(yè)注冊量(2016年?2021年)家6,0005,0004,0003,0002,0001,0000201620172018201920202021250%200%00%50%0%-50%企業(yè)注冊量(家)同比增長(%)德梁行研究部34第三章另類資產(chǎn)Z世代平均每年潮玩花費(fèi)分布(2021年)2.9%Z世代平均每年潮玩花費(fèi)分布(2021年)2.9%5,000元以上5.6%3,001-5,000元42.2%1,001-3,000元23.8%501-1,000元2.潮玩已經(jīng)從一種小眾產(chǎn)品發(fā)展成為年輕玩家的流行趨勢，其本質(zhì)是IP、線下體驗(yàn)和社交圈的融合。不同于普通的玩具，潮玩的設(shè)計(jì)生產(chǎn)、售賣、二次流通和收藏各個(gè)環(huán)節(jié)都具備一定的社交屬性。在設(shè)計(jì)和生產(chǎn)的環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)師會(huì)將每一個(gè)設(shè)計(jì)步驟發(fā)布到社交媒體，讓玩家能夠見證一款玩具從概念圖到實(shí)物的過程。這個(gè)過程讓玩家充分體驗(yàn)到了參與感。在售賣、二次流通和收藏環(huán)節(jié)，通過線上潮玩社交平臺(tái)和潮玩實(shí)體店舉辦的活動(dòng)，讓志同道合的年輕人聚集在一起，分享25.5%500元及以25.5%究部近年來，中國潮玩市場井噴式發(fā)展。究部根據(jù)艾媒咨詢的數(shù)據(jù)，中國潮玩市場規(guī)模由2015年的63億元增加至2019年207億元，復(fù)合年增長率為34.6%，領(lǐng)先于全球水平。根據(jù)戴德每年購買潮玩的花費(fèi)在1,000元以上 (圖19)。中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)3.為了迎合年輕人的社交需求和夜間消費(fèi)需求，很多連鎖餐飲品牌入局復(fù)合功能的小酒館賽道?！安蜕暇筒偷男枨螅瑫r(shí)又兼?zhèn)湎挛绮韬鸵雇韸蕵返纳绯诉B鎖餐飲品牌，一些脫口秀、相聲、音樂劇和戲劇的知名品牌也紛紛入局這一賽道。演藝公司積極在餐廳、酒吧、咖啡館、茶館和書店等零售空間中開拓出演出場地，通過演藝活動(dòng)帶動(dòng)餐飲、購物市復(fù)合空間的小酒館數(shù)量達(dá)到10,836個(gè)，同比增長64.5%(圖20)。4.2008年奧運(yùn)會(huì)，2014年青奧會(huì)和2022年冬奧會(huì)推動(dòng)了中國夏季和冬季體育運(yùn)動(dòng)的普及。健身和運(yùn)動(dòng)已經(jīng)逐漸成為Z世代和新中產(chǎn)階級的生活方式。受此影響，購物中心近幾年對運(yùn)動(dòng)業(yè)態(tài)的布局其門店形式不僅僅局限于健身房、體育館等，而是融合了餐飲、演藝、娛樂、展覽、教育、旅游等多此外，后疫情時(shí)代，潮流室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心的發(fā)展，迎合了時(shí)下最熱的商業(yè)趨勢。一方面，室內(nèi)運(yùn)動(dòng)型業(yè)態(tài)作為關(guān)系到消費(fèi)者身心健康的休閑業(yè)態(tài)，在經(jīng)過疫情后迎來新發(fā)展，越來越多的消費(fèi)者更加重視運(yùn)動(dòng)健康，多種室內(nèi)娛樂運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目已經(jīng)逐漸成為人們圖20：中國一二線城市復(fù)合空間的小酒館數(shù)量(2016年?2021年)個(gè)12,00010,0008,0006,0004,0002,0000201620172018201920202021數(shù)量同比增長(%)地產(chǎn)部，戴德梁行研究部36第三章另類資產(chǎn)100%90%80%70%60%50%40%30%20%0%另一方面，在后疫情時(shí)代人們更加重視家庭陪伴、親子時(shí)光，具有沉浸式體驗(yàn)、安全衛(wèi)生升級的體育在此背景下，潮流室內(nèi)運(yùn)動(dòng)中心優(yōu)勢逐漸顯露，其正以大面積、更具質(zhì)感的門店設(shè)計(jì)、更復(fù)合的休閑體驗(yàn)業(yè)態(tài)、以及更高的性價(jià)比吸引了大批新生代年展望未來，中國的品牌和購物中心還將繼續(xù)采用新技術(shù)和創(chuàng)新商業(yè)模式，打造出更多樣的“社交+”六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)3738第三章另類資產(chǎn)文旅綜合體正在興起由于全球范圍內(nèi)新冠肺炎疫情的重重肆虐，我國國新冠肺炎疫情沖擊下，2020年全年出境旅游人數(shù)為2,033.4萬人次，同比減少86.9%。相比疫情前于停滯狀態(tài)(圖21)。反觀國內(nèi)，在新冠疫情常態(tài)化和動(dòng)態(tài)清零政策下，市游逛的消費(fèi)支出(圖22)。中國出境旅游人數(shù)走勢圖(2016年?2021年)18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,0000201620172018201920202021出境旅游人數(shù)(萬人次)德梁行研究部圖22：疫情前后，雙休日和節(jié)假日消費(fèi)支出的變化(2019年和2021年)本市游逛(商場、商業(yè)街、本市景點(diǎn))0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%減少5%及更多不變(-5%~5%)增加5%及更多究部圖23：上海北外灘來福士?重大事件時(shí)間軸G圈社會(huì)共治點(diǎn)在北正式啟用，旨在為周邊企業(yè)022年3月盛大新性地集中應(yīng)用了多項(xiàng)綠色建筑規(guī)劃理念和少數(shù)采用框架反做幕墻系統(tǒng)的超高層建筑，因此榮獲北極星建筑獎(jiǎng)(公益性獎(jiǎng)項(xiàng))。究部的結(jié)合文化和旅游新形式的都市文旅綜合體成為消費(fèi)者眼中的香爭，成為許多商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的破局之道。文化和旅游元素的植入能目的的商業(yè)模式轉(zhuǎn)換為一個(gè)群體沉浸式體驗(yàn)的空這樣購物中心的出現(xiàn)標(biāo)志著“都市文旅綜合體”的時(shí)代已經(jīng)來臨(圖23和附錄中的案例研究2)。、藝術(shù)展演、休閑娛樂等功能和特色的體驗(yàn)空間，同時(shí)六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)390340第三章另類資產(chǎn)點(diǎn)41近年來，隨著中國居民收入水平的不斷提高，消費(fèi)味的多樣化消費(fèi)需求也顯著增加。而新鮮的食品需要通過冷藏或括冷庫另類資產(chǎn))正步入高速發(fā)展階段。根據(jù)中國物流與采購聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)和智研咨詢的數(shù)據(jù)顯示，中國冷鏈物流行業(yè)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。2020年其市場規(guī)模達(dá)到4,150預(yù)計(jì)到2025年，中國冷鏈物流行業(yè)的市場規(guī)模將進(jìn)一步增長至8,970億元(圖24)。推動(dòng)中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，本報(bào)告力的提升；識(shí)的提高；持續(xù)重視；的增加，以及；ο藥品運(yùn)輸、儲(chǔ)存和配送需求日益增長，盡管醫(yī)藥圖24：中國冷鏈物流行業(yè)市場規(guī)模和增速(2017年?2025年)17.50%6,48603,39110%2021E市場規(guī)模(億元)購聯(lián)合會(huì)冷鏈物流專業(yè)委員會(huì)，智研咨詢，戴德梁行研究部 E2023EE2025E30042第三章另類資產(chǎn)驅(qū)動(dòng)因素推動(dòng)中國冷鏈物流行業(yè)發(fā)展的因素有很多，關(guān)鍵因力的提升；識(shí)的提高；持續(xù)重視；的增加，以及；ο藥品運(yùn)輸、儲(chǔ)存和配送需求日益增長，盡管醫(yī)藥力以家庭為基礎(chǔ)，我們看到中國家庭的可支配收入正在持續(xù)上漲。而隨著可支配收入的增加，消費(fèi)者也2022年上半年，全國居民人均可支配收入為18,463元，同比增長4.7%(圖25)。從城鄉(xiāng)來看，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為25,003元，同比增長3.6%。農(nóng)村居民人均可支配收入為.8%。圖25：全國居民人均可支配收入平均數(shù)與中位數(shù)(2021年上半年和2022年上半年)20,00018,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000015,56017,64214,8974.74.5中位數(shù)絕對水平(元)中位數(shù)同比增速(%)平均數(shù)絕對水平(元)平均數(shù)同比名義增速(%)86420戴德梁行研究部從全國居民人均消費(fèi)支出構(gòu)成來看，民人均食品煙酒支出增長4.2%；且占全國居民人均消費(fèi)總支出的最高份額，為31.3%(圖26)。未來，食品將繼續(xù)成為中國家庭消費(fèi)的重圖26：全國居民人均消費(fèi)支出構(gòu)成(2022年上半年)670元，670元，5.7%2.5%685元，685元，6.2%8.9%8.8%2,807元，23.9%戴德梁行研究部六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)4344第三章另類資產(chǎn)目前，食品的儲(chǔ)存和安全是中國冷鏈行業(yè)的重中之重，特別是在經(jīng)歷了新冠肺炎疫情之后，全國居民冷鏈行業(yè)將依靠現(xiàn)有的最新技術(shù)，以確保食品保持大數(shù)據(jù)；ο物聯(lián)網(wǎng)(IoT)；ο人工智能(AI)和機(jī)器學(xué)習(xí)；自動(dòng)駕駛汽車；架，以及；器人。數(shù)據(jù)是關(guān)鍵，是冷鏈系統(tǒng)的命脈。當(dāng)我們以最佳的方式來采集、分析、處理和執(zhí)行數(shù)據(jù)時(shí)，冷鏈系統(tǒng)的運(yùn)作將變得更加高效(圖27)。圖27：大數(shù)據(jù)?改善冷鏈庫存管理的四種方法4零的32六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)45冒安全冒安全間益本ction物聯(lián)網(wǎng)包括進(jìn)行反復(fù)收集、處理和傳輸相關(guān)數(shù)據(jù)(這里指的是企業(yè)冷鏈數(shù)據(jù))的軟件和連接設(shè)備。發(fā)現(xiàn)冷鏈瓶頸以及生成系統(tǒng)報(bào)告等(圖28)。圖28：物聯(lián)網(wǎng)?冷鏈賦能人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí):人工智能和機(jī)器學(xué)習(xí)技術(shù)可用于快速處理和分析大量數(shù)據(jù)。此外，該技術(shù)可以使得自動(dòng)化系統(tǒng)在任何給定時(shí)間內(nèi)，以既定底層算法規(guī)則進(jìn)行操作(圖29)。圖29：機(jī)器學(xué)習(xí)和人工智能?解決冷鏈行業(yè)難題商關(guān)系管理源計(jì)劃需求46第三章另類資產(chǎn)究部庫存管理究部庫存管理訂單揀選貨架空間規(guī)劃和利用全自動(dòng)駕駛汽車將顯著地改善冷鏈行業(yè)的運(yùn)輸服務(wù)，包括安全性、交付準(zhǔn)時(shí)性、更多免停行程、燃料使用效率等(圖30)。圖30：自動(dòng)駕駛汽車?提升冷鏈服務(wù)的例子安全性；性；程；效率。智能冷鏈貨架的推廣可以改善冷鏈服務(wù)中的三個(gè)環(huán)節(jié)，即庫存管理、訂單揀選以及倉庫貨架空間規(guī)劃和利用(圖31)。智能冷鏈貨架?改善冷鏈服務(wù)中的三個(gè)環(huán)節(jié)究部六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)47無論何時(shí)何地，冷鏈機(jī)器人均可執(zhí)行多種任務(wù)，從而提高工作效率。以下為冷鏈機(jī)器人可以執(zhí)行?揀選和分揀，以及；?清潔和消毒(圖32)。圖32：冷鏈機(jī)器人?執(zhí)行任務(wù)示例高架上放取貨物揀和監(jiān)控毒48第三章另類資產(chǎn)21場4321場43另一方面，中國有許多山脈，山區(qū)面積占國土總面積的三分之二。此外，中國還經(jīng)歷了大規(guī)模的城市化進(jìn)程，并且受到臺(tái)風(fēng)等間歇性自然災(zāi)害的影響。因此，中國特別注重農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和圖33：食物浪費(fèi)冷鏈行業(yè)可以為食物保障提供多種解決方案。其中兩項(xiàng)包括：在生產(chǎn)高峰期儲(chǔ)存農(nóng)產(chǎn)品；在食物損耗已經(jīng)成為世界級的重大問題。據(jù)歐洲食品信息委員會(huì)統(tǒng)計(jì)，全球范圍內(nèi)供人類消費(fèi)的所有食物中，就有三分之一是損耗或浪費(fèi)的 (圖33)。55六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)49高達(dá)10%的溫室氣體排放可歸根據(jù)聯(lián)合國環(huán)境規(guī)劃署的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，約50%的食物損耗發(fā)生在供應(yīng)鏈的初始階段，原因是缺乏先進(jìn)的冷藏設(shè)備和冷鏈運(yùn)輸。此外，如果食物生產(chǎn)產(chǎn)量超過了當(dāng)?shù)乩滏溛锪鞒休d能力，食物自成熟收獲起，便慢慢開始腐爛。其腐爛過程和速度受溫度和濕度的影響。即使微小的溫度變化也會(huì)影響食物的營養(yǎng)水平和保質(zhì)期。例如，香蕉的最佳儲(chǔ)存溫度為13到14攝氏度之間。而蘋果的最佳儲(chǔ)存溫度為5到7.5攝氏度之間。因此，冷藏車、冷庫和成熟室等冷鏈物流基礎(chǔ)設(shè)施對于構(gòu)筑完備的食物保障體系至關(guān)重要。另外，在確保食品安全和質(zhì)量方面，合適的冷凍、冷藏或冷卻條件亦必不可少，并且溫度控制必須非常精確，以避免出為改善食物儲(chǔ)存條件、減少食物損耗，冷鏈服務(wù)供應(yīng)商通常采用兩種與溫度相關(guān)的現(xiàn)代食ο超高壓滅菌處理(HPP)和高溫短時(shí)間殺菌法(HTST)，風(fēng)凍結(jié)。 超高壓滅菌處理(HPP) 用于果汁、牛奶和肉制品，可以在短時(shí)間內(nèi)完成經(jīng)濟(jì)高效的滅菌處理，同時(shí)保留食品原有的營養(yǎng)和風(fēng)味。然后，經(jīng)過加工處理的食品被碼垛，鼓風(fēng)凍結(jié)類似于HPP和HTST，可以延長食品的保質(zhì)期。這一技術(shù)是利用強(qiáng)制循環(huán)的流動(dòng)冷空50第三章另類資產(chǎn) 通常情況下，食品(無論是谷物，蔬菜，水果，乳制品還是肉類)都是批量到達(dá)中國農(nóng)業(yè)區(qū)附近的冷庫設(shè)施。為增加這些食品的附加價(jià)值，冷庫工作人員往往先進(jìn)行加工，然后再將食品重新包裝到較小的容器中。例如，水果經(jīng)過清洗、去皮、切片、混合(多種水果)以及定制包裝，最后 通常情況下，食品(無論是谷物，蔬菜，水果，乳制品還是肉類)都是批量到達(dá)中國農(nóng)業(yè)區(qū)附近的冷庫設(shè)施。為增加這些食品的附加價(jià)值，冷庫工作人員往往先進(jìn)行加工，然后再將食品重新包裝到較小的容器中。例如，水果經(jīng)過清洗、去皮、切片、混合(多種水果)以及定制包裝，最后ο食品加工和包裝，以及;ο托盤定制(圖34)。圖34：冷鏈增值服務(wù)(簡易版) 消消費(fèi)通常情況下，承載食品的托盤到達(dá)倉庫時(shí)，倉庫操作員可以重組和定制托盤，以便后續(xù)與客戶的圖35：超冷鏈圖35：超冷鏈鏈一些新冠疫苗需要在零下80攝氏度的藥品種類和數(shù)量正在不體系的推進(jìn)和改善；意識(shí)的提高；付能力的提升，以及；情的影響。于專業(yè)的加工技術(shù)、運(yùn)輸服務(wù)、倉儲(chǔ)空間和設(shè)施等鑒于冷鏈藥品的特殊性，中國冷鏈運(yùn)營商必須遵守ο按照建議的流程進(jìn)行包裝(如果是服務(wù)的一部分)ο在倉庫儲(chǔ)存和運(yùn)輸期間，將藥品貯藏在建議的溫至于儲(chǔ)存的溫度，某些藥品需要儲(chǔ)存在精確的溫度不同藥品的儲(chǔ)存溫度范圍各異。一些藥品儲(chǔ)存的溫度范圍為2到8攝氏度之間；而有些藥品需要在某些新冠肺炎疫苗則需要在低于零下80攝氏度的條件下儲(chǔ)存(圖35)。展望未來，我們預(yù)計(jì)隨著居民醫(yī)療保健意識(shí)的不斷5152第三章另類資產(chǎn)趨勢為了減少冷庫設(shè)施的能源消耗和碳排放量，采從整個(gè)建筑生命周期的碳排放來看，我們需要考慮冷庫設(shè)施在其生命周期內(nèi)所消耗的能源和水量。在思考這個(gè)問題時(shí)，必須對該建筑項(xiàng)目議用途；議設(shè)計(jì)；系統(tǒng)、設(shè)備和機(jī)械；的提取；加工和制造；料的運(yùn)輸；施建設(shè)；管理和維護(hù)；ο設(shè)施的重復(fù)使用/拆卸(如果已知)；材料的運(yùn)輸；的回收利用，以及；料堆放地。采用正確的建筑全生命周期方法進(jìn)行評估非常，還需要考慮以下要素:碳抵消；碳避免；碳，以及；運(yùn)營碳。此外，建造零碳冷庫設(shè)施的一大重要舉措是使能發(fā)電；力發(fā)電；力發(fā)電；熱發(fā)電；，以及；質(zhì)發(fā)電。六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)53有關(guān)政府部門和資本市場對于以環(huán)境、社會(huì)和治理(ESG)為原則的發(fā)展理念非常關(guān)注。且鑒于國冷鏈物流投資者、開發(fā)商和業(yè)主在其開發(fā)和運(yùn)此外，越來越多的房地產(chǎn)開發(fā)商和房地產(chǎn)基金公司加入了全球房地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展基準(zhǔn)(GRESB)。且有一些在中國經(jīng)營多年的公司一直參與此項(xiàng)評估。隨著中國綠色建筑的不斷發(fā)展，GRESB將更多地應(yīng)用于評估房地產(chǎn)公司和房地產(chǎn)基金公司的可持續(xù)績效，其中包括積極參與投資中國冷鏈物流的公司，因?yàn)樵摶鶞?zhǔn):面的方法；評估目標(biāo)；ο是一種國際同類標(biāo)準(zhǔn)，可在全球不同司法管轄展的標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)中所有專業(yè)人員的集體和早期參與至關(guān)最后，前上海太古冷鏈物流(現(xiàn)屬于萬科物流)是目前我國擁有多項(xiàng)可持續(xù)發(fā)展特色的典型項(xiàng)目，熱系統(tǒng)(圖36和案例研究3)。圖36：前上海太古冷鏈物流(現(xiàn)屬于萬科物流)的發(fā)展時(shí)間線太古購入美國冷庫公司(UnitedStatesColdStorage)?現(xiàn)時(shí)共冷藏庫物流20042014太古冷約翰?施懷雅(JohnSwire)于英國利物浦倉庫有限公司(SwireColdStoragePtyLtd)。2018究部54第三章另類資產(chǎn)除了通過減少食物損耗從而降低碳排放外，能源效率還可以帶來更多的裨益。冷庫是一項(xiàng)非常耗能的工程。冷庫設(shè)備中60%-70%的電力用于制冷。這意味著，在擴(kuò)大冷鏈規(guī)模的同時(shí)，我們必須利用現(xiàn)有的最有效的能源技術(shù)和全球變暖潛能值較低的制冷劑，來盡可能降低對氣候的影響。在冷庫的運(yùn)營成本中，能源消耗是其中一項(xiàng)高成冷庫運(yùn)行和管理也將變得更加智能化，從而有效物聯(lián)網(wǎng)正在引領(lǐng)一個(gè)新時(shí)代。在這個(gè)時(shí)代，通過IEEE802.15.4無線網(wǎng)技術(shù)、云和應(yīng)用程序等連接設(shè)備，實(shí)時(shí)信息和數(shù)據(jù)就能夠隨時(shí)隨地從智能冷庫傳輸給業(yè)主/管理員(圖37)。圖37：物聯(lián)網(wǎng)?通過連接設(shè)備，傳輸信息和數(shù)據(jù)云端業(yè)主/管理員究部使用連接系統(tǒng)和建筑控制技術(shù)，業(yè)主/管理員可以及時(shí)、遠(yuǎn)程地向智能冷庫中的機(jī)器與設(shè)備發(fā)出調(diào)大、調(diào)小、開啟和關(guān)閉等控制指令。如果業(yè)主/管理員能夠正確且有效地使用智能系統(tǒng)，使用無線建筑控制系統(tǒng)可以降低能耗和成本的領(lǐng)ο空調(diào)和風(fēng)扇控制?無線建筑控制系統(tǒng)可以優(yōu)化空調(diào)和風(fēng)扇的高級調(diào)度和占用控制。智能冷庫并不需要全天候、全覆蓋提供制冷或供暖，而無線建筑控制系統(tǒng)(結(jié)合運(yùn)動(dòng)傳感器)的應(yīng)用可以使得冷庫僅在被占用區(qū)域提供制冷或供暖。此外，排氣扇和散熱風(fēng)扇也PlugLoadingLightinPlugLoadingLightingEnergyDemand六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)55WirelessRouterControlInstructionsWirelessRouterControlInstructionsSentfromOwner’sDeviceο能源需求?業(yè)主/管理員可以通過使用無線建筑控制系統(tǒng)，來自動(dòng)化響應(yīng)實(shí)際需求，進(jìn)而在能源需求高峰期ο照明?與運(yùn)動(dòng)傳感器相結(jié)合)也可以幫助實(shí)現(xiàn)智能照明。通過調(diào)試、日光采集和調(diào)度，為智能冷庫的每個(gè)區(qū)域提供基于需求的ο插頭負(fù)載?據(jù)估計(jì)，辦公室總用電量的25%左右來自插頭負(fù)載?？紤]到這一點(diǎn)，智能冷庫也配備了許多可在閑置時(shí)隨時(shí)關(guān)閉的插頭，而無線建筑控制系統(tǒng)可以及時(shí)、遠(yuǎn)程地協(xié)助完成此項(xiàng)節(jié)能操作(圖38)。圖38：物聯(lián)網(wǎng)?設(shè)備，傳送控制指令FanControlFanControl 無線路由器/從業(yè)主/從業(yè)主管理員設(shè)備發(fā)出的控制指令I(lǐng)ntegratedToolsIntegratedToolsFinancialReturns56第三章另類資產(chǎn)VariantTemperatureSystematisedTemperatureVariantTemperatureVariantTemperatureSystematisedTemperatureVariantTemperatureSystematisedTemperature智能冷庫會(huì)產(chǎn)生海量數(shù)據(jù)。通過使用最先進(jìn)的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)施管理軟件進(jìn)行封裝和分析這些數(shù)據(jù)時(shí)，智能冷庫運(yùn)營商和租戶們就可以優(yōu)化和提升冷庫通過使用先進(jìn)的智能物聯(lián)網(wǎng)建筑能源管理軟件，智能冷庫運(yùn)營商和租戶們還可以發(fā)現(xiàn)耗能設(shè)備(例如，空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng))的運(yùn)行差異，并及時(shí)執(zhí)行系統(tǒng)化的糾正措施(圖39)。此外，智能物聯(lián)網(wǎng)軟件還可以提供集成工具，用于檢驗(yàn)和比較潛在有效措施，以提高節(jié)能投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)和環(huán)境收益(圖40)。圖39：物聯(lián)網(wǎng)軟件?糾正措施圖40：物聯(lián)網(wǎng)軟件?和環(huán)境收益12六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)57此外，先進(jìn)的智能物聯(lián)網(wǎng)建筑能源管理軟件可以為智能冷庫提供了一個(gè)持續(xù)監(jiān)測和管理的平臺(tái)。這確保了冷庫的作業(yè)環(huán)境和能源改善所帶來的裨智能物聯(lián)網(wǎng)建筑能源管理軟件正在不斷完善，此ο從能源監(jiān)測器和建筑管理系統(tǒng)中自動(dòng)獲取建筑ο對建筑物內(nèi)發(fā)生的非最佳狀況提供實(shí)時(shí)警報(bào)，ο顯示能源和面積的多種貨幣和計(jì)量單位，并用ο通過對比內(nèi)外部能源基準(zhǔn)，提供績效指標(biāo)用以ο通過對比內(nèi)外部基準(zhǔn)，提供績效指標(biāo)用以研究ο有效整合環(huán)境和能源管理、設(shè)施管理和資本項(xiàng)目，加速推進(jìn)節(jié)能減排戰(zhàn)略(圖41)。智能建筑能源管理軟件?增值功能!警報(bào)非最佳狀況CO2究部￥顯示多種貨幣和計(jì)量位整合數(shù)據(jù)、減少能耗獲取能源數(shù)據(jù)58第三章另類資產(chǎn)硬件和軟件將在建筑環(huán)境中廣泛普及最后，所有這些硬件和軟件應(yīng)用都清楚地表明，無線建筑控制解決方案可以讓冷庫變得更加智能，從而提升能效并降低成本。毫無疑問，在可預(yù)見的未來，移動(dòng)設(shè)備、云技術(shù)、軟件、建筑傳感器和無線網(wǎng)絡(luò)等關(guān)鍵要素的高效銜接，將為物聯(lián)網(wǎng)在智能冷庫中的廣泛普及提供重要的基礎(chǔ)保障(圖42)。圖42：的普及其帶來的裨益SmarSmartTIoTSoftware&HaIoTSoftware&HardwareEfficientEnergyEfficientEnergyConsumptionLowerCostLowerCost究部六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)59計(jì)在設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營冷庫設(shè)施時(shí)，有許多因素ο自動(dòng)化系統(tǒng)，以及;施高度。在設(shè)計(jì)之前，設(shè)計(jì)師最好預(yù)先了解安裝在冷庫中的自動(dòng)化系統(tǒng)，以便充分發(fā)揮系統(tǒng)的功能，機(jī)器人托盤穿梭車和貨物裝卸等(圖43)。自動(dòng)化系統(tǒng)還需要一些特定的技術(shù)調(diào)整，才能在低溫條件下運(yùn)作。這些技術(shù)調(diào)整包括系統(tǒng)遠(yuǎn)程可視(目的是減少技術(shù)人員在低溫條件下的工作時(shí)間)、耐寒潤滑、速斷接頭，以及其他圖圖43：機(jī)結(jié)構(gòu)示意圖天軌載貨臺(tái)安全梯地軌梁行研究部60第三章另類資產(chǎn)貨架垂直高度和巷道類型15m-30m貨架垂直高度和巷道類型15m-30m傳統(tǒng)的40英尺高的冷庫并不利于高效制冷，因?yàn)槲蓓攨^(qū)域會(huì)吸收太陽能熱量，增如果該設(shè)施是一個(gè)配置了加熱地板的冷凍庫，那么這就這些問題可以通過削減屋頂和地板面積，但不影響冷庫儲(chǔ)存容量的建筑設(shè)計(jì)來有效緩解。這就需要建造更高的施，而這類冷庫設(shè)施如上持垂直儲(chǔ)存的自動(dòng)化系統(tǒng)(圖44)。提升建筑高度可以使冷庫設(shè)施的占地面積縮減到傳統(tǒng)冷庫設(shè)施的三分之一左右，從而在設(shè)施的整省非?？捎^的鑒于報(bào)告中概述的行業(yè)驅(qū)動(dòng)因行業(yè)正步入高段。與此同時(shí)，這也將積極影響中國冷庫另類資產(chǎn)的市年，中國冷庫市場預(yù)計(jì)將會(huì)迎來更多的倉儲(chǔ)空間供應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲(chǔ)存和，同時(shí)亦迎合易腐類醫(yī)綜上所述，在可未來，鑒于不斷增長的市場需求和日益完善的基礎(chǔ)設(shè)施，圖44：度、巷道寬度和堆垛系統(tǒng)9m-14m6m-9m3m-6m1,7001,5002,7002,700戴德梁行研究部點(diǎn)61數(shù)據(jù)中心0462第三章另類資產(chǎn)中國的數(shù)據(jù)中心市場正在迅速發(fā)展。當(dāng)投資者和開發(fā)商進(jìn)行投資或者進(jìn)一步投資時(shí)，有許多話題和問題需告著眼于四個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，即:ο市場;ο政府政策;ο投資;ο可持續(xù)性。截至2021年初，中國機(jī)架存量達(dá)到360萬架，估計(jì)在2022年，這一數(shù)字將超過400萬。京津冀、長三角和珠三角地區(qū)無論是在機(jī)架的新增數(shù)量還是總存量方面，數(shù)據(jù)中心建設(shè)的勢頭均非常策中國最近發(fā)布的與數(shù)據(jù)中心行業(yè)相關(guān)的最重要政策之一是《新型數(shù)據(jù)中心發(fā)展三年行動(dòng)計(jì)劃(2021-2023年)》。該計(jì)劃的重點(diǎn)任務(wù)是:建設(shè)布局優(yōu)化行動(dòng)；量升級行動(dòng)；能行動(dòng)；增強(qiáng)行動(dòng)；展行動(dòng)；保障行動(dòng)。國內(nèi)數(shù)據(jù)中心融資渠道較為豐富。主要分為股權(quán)融鑒于數(shù)據(jù)中心項(xiàng)目可以提供有吸引力的資本化率，最近，許多投資者對中國的數(shù)據(jù)中心物業(yè)表現(xiàn)出了濃厚的興趣。投資者通過多種方式執(zhí)行投資交易，例如直接購買數(shù)據(jù)中心物業(yè)資產(chǎn)，組建合資公司或1.直接物業(yè)資產(chǎn)購買：2021年4月，凱德集團(tuán)在上海閔行區(qū)收購了其在中國的首個(gè)超大規(guī)模數(shù)據(jù)2.合資公司：2019年，基匯資本與中金數(shù)據(jù)成立合資公司，在中國收購、開發(fā)和運(yùn)營一系列超大規(guī)模IDC項(xiàng)目。同年，萬國數(shù)據(jù)和新加坡政府投資公司還建立了獨(dú)特的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，以開3.融資渠道：2021年6月，普平數(shù)據(jù)在私募股權(quán)公司華平的支持下，從招商銀行獲得了2.3億美元的債務(wù)再融資，作為中國10億美元數(shù)據(jù)中心ο阿里巴巴：據(jù)新浪新聞2019年的報(bào)道，阿里巴巴計(jì)劃在未來三年內(nèi)向數(shù)據(jù)中心投資約2,000億ο騰訊：據(jù)新華網(wǎng)近日報(bào)道，騰訊云與智慧產(chǎn)業(yè)事業(yè)群總裁湯道生宣布，騰訊未來五年將投入5,000億元人民幣，用于新基建的進(jìn)一步布局。量的資本投資，而國內(nèi)REITs市場的試行將為上市公司帶來新的融資渠道(圖45)。圖45：六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)6364第三章另類資產(chǎn)中國證監(jiān)會(huì)和國家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金(REITs)試點(diǎn)相運(yùn)營、現(xiàn)金流和投資回報(bào)，應(yīng)符合相在國際上，Equinix是一個(gè)很好的數(shù)據(jù)中心運(yùn)營商轉(zhuǎn)變?yōu)镽EIT的例子(圖46和附錄中的案例研究4)。通過轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托基金公司，Equinix獲得了一些業(yè)務(wù)優(yōu)勢:ο首先，Equinix持續(xù)確保高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)，以滿足投資者的需ο其次，稅收負(fù)擔(dān)降低。Equinix可以免除REITs的租金收入所得稅和房地產(chǎn)銷售的股息，從而避免雙重ο最后，Equinix的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)得到了優(yōu)化。資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降，同時(shí)公司保持了快未來，與任何資產(chǎn)一樣，REIT下的所有資產(chǎn)，包括REIT的來越多地受到環(huán)境可持續(xù)性角度的審查。中國行業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵，這些問題將在圖46：Equinix發(fā)展史20072012Equinix轉(zhuǎn)變?yōu)镽EIT202020022015Equinix將公司的品牌定位為“數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施公司”究部續(xù)性面對全球變暖，中國提出了“二氧化碳排放2030在中國，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年數(shù)據(jù)中心的總用電量超預(yù)測，到2035年，中國數(shù)據(jù)中心的總用電量將是47)。全球數(shù)據(jù)中心市場的加速提高了人們對該行業(yè)對環(huán)通過新的管控甚至叫停來推動(dòng)數(shù)據(jù)中心部門走向更圖47：中國數(shù)據(jù)中心功耗(2018年——2025年)4,5004,0003,5003,0002,5002,0001,5001,000500020182019202020212022202320242025 4.5%4.0%3.5%3.0%%2.0%0.5%0.0%六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)65體化大數(shù)據(jù)中心協(xié)同創(chuàng)新體系的指導(dǎo)意見》協(xié)調(diào)、有序發(fā)展；他們試圖實(shí)現(xiàn)其年度環(huán)境，社會(huì)和治理(ESG)評級目標(biāo)(圖48)。ο確保能源使用效率;再生能源。圖48：計(jì)算整體ESG表現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)每個(gè)ESG范疇問題得分例如放量這個(gè)66第三章另類資產(chǎn)發(fā)電繼而將水的重力勢能轉(zhuǎn)化為電能轉(zhuǎn)化為電能電池板或太陽能熱水器轉(zhuǎn)化為電能和熱能能來源于動(dòng)植物的能源物質(zhì)，例如木材、及森林廢棄物、農(nóng)業(yè)廢棄物、水生植物、油料植物、城市和、動(dòng)物糞便等輪機(jī)，將從地殼抽取的天然熱能過渦輪機(jī)等系統(tǒng)組件轉(zhuǎn)化為的化據(jù)中心行業(yè)探索了各種節(jié)能和“綠色”技術(shù)舉圖49：利用措。我國的一些數(shù)據(jù)中心已經(jīng)能目標(biāo)方面，提高能源效率和節(jié)約能源只是找到真正解決方案的整個(gè)過程中的一小步。此外，在考慮交易、碳捕獲和其他類似的舉措也有一定的局限性。對于一個(gè)長期的整，可再生能源的生產(chǎn)和利用是打開和揭示真正“綠色”)。六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)6768第三章另類資產(chǎn)然然而，中國的數(shù)據(jù)中心在進(jìn)行優(yōu)化工作的時(shí)會(huì)遇到一些兩難局面。一方面，在我國西部，能源潛力巨大但經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求太陽能、水能、地?zé)崮艿蓉S富的可再生能源以及相應(yīng)的巨大發(fā)電潛力。另一方面，我國東部及沿海地區(qū)人口稠密，經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)中心在發(fā)展，對于用戶需求和數(shù)據(jù)傳輸速度等方面有一定要求。它傾向于選址在人口然而，數(shù)據(jù)中心又需要相當(dāng)多的電力供應(yīng)，而中國東部和沿海地區(qū)盡管符合經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)以及人口密集的要求，但缺乏許多可再生能源(而西部地區(qū)有充足的可再生能源)。未來，區(qū)域內(nèi)的數(shù)據(jù)中心可能會(huì)對供電該地區(qū)數(shù)據(jù)中心降溫所需的能源(此指可再生能源)將大大低于東部和我們可采用提升能源效率和降低PUE值的策略進(jìn)一步加強(qiáng)這些特定數(shù)2.在人口密集且經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的區(qū)位附近建立數(shù)據(jù)中心未來，中國數(shù)據(jù)中心的發(fā)展必須采取雙管齊下的方式，來應(yīng)對產(chǎn)能及能耗帶來的可持續(xù)性 (IT)氣流管理通風(fēng)和 (HVAC)減少信息技術(shù)設(shè)防 (IT)氣流管理通風(fēng)和 (HVAC)減少信息技術(shù)設(shè)防止冷熱空氣的混合，優(yōu)化冷卻加強(qiáng)濕度和溫度優(yōu)化系統(tǒng)監(jiān)控和減少電力分配減少電力分配造在中國，知名企業(yè)(包括一些超大規(guī)模企業(yè))也在積極謀劃綠色節(jié)能、低碳排放的數(shù)據(jù)中心。數(shù)據(jù)中心上下游企業(yè)都開始采取行動(dòng)，提出了“綠色”轉(zhuǎn)2021年3月2021年4月2021年5月布啟動(dòng)碳中和計(jì)劃，成為首批啟動(dòng)碳并提出以100%可再生能源為核心的具體實(shí)秦淮數(shù)據(jù)宣布將在2030年前實(shí)現(xiàn)以100%六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)6970第三章另類資產(chǎn)2021年5月2021年5月2021年6月2021年7月2021年9月ο張北數(shù)據(jù)中心?PUE為1.25；ο烏蘭察布數(shù)據(jù)中心?采用風(fēng)力、太陽能等綠色能源；ο河源數(shù)據(jù)中心?國內(nèi)首個(gè)采用湖水自然冷卻的綠色數(shù)據(jù)中心；ο南通數(shù)據(jù)中心?助力新能源消納；ο杭州數(shù)據(jù)中心?努力成為中國PUE最低的數(shù)據(jù)中心。奧飛數(shù)據(jù)公告，公司獲得由中國合格評定國家認(rèn)可委員會(huì)(CNAS)指定認(rèn)引領(lǐng)者(運(yùn)營類)的分級評估。7105第三章另類資產(chǎn)的氡氣、環(huán)境煙草煙霧(ETS)和鉛的水平在評估后空調(diào)通風(fēng)；空氣質(zhì)量；和濕度；除濕除霉；垢和害蟲；ο水質(zhì)；噪音污染；與視覺；ο安全保障(圖50)。圖50：健康住宅9大要素,提及條件一，中國的投資者、開發(fā)商和業(yè)主都有很多健康建筑認(rèn)證的選擇。例如，國際WELL建筑研究院(IWBI)及其健康建筑標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證v2(WELLv2)(圖51)。WELLv2提及條件二，同樣，在中國有許建筑相關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、方案和技術(shù)。例如，國內(nèi)制定的《健康住宅評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(T/CECS462-2017)(圖52)。圖52：《健康住宅評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(T/CECS462-2017)《健康住宅評價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》(T/CECS462-2017)，國家住究中六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)73第三章另類資產(chǎn)58.8%58.8%:中國健康住宅項(xiàng)目供給?平均累計(jì)增長率(部分開發(fā)商:中國健康住宅項(xiàng)目供給?平均累計(jì)增長率(部分開發(fā)商準(zhǔn)》(T/CECS462-2017)提供了全面的建筑評估方案，可增強(qiáng)人類健康居住的條康住宅項(xiàng)目，在2017年之前，中國的健康住宅項(xiàng)目體量相對較小。在2008年至至2020年的四年時(shí)間里，由這批開發(fā)商建造的健康住宅項(xiàng)目平均累計(jì)增長率大幅增長至58.8%(圖53)。在中國，人們越來越意識(shí)到健康住宅的重要性。將近十年之前，房天下對健康住宅越來越意識(shí)到住宅健康水平的重要性，并受訪者有改善居住環(huán)境的意向，包括重新裝修、購置新房、換租好房(圖54)。225.8%2008-20162017-2020及企業(yè)服務(wù)部，戴德梁行研究部圖54:疫情過后，改善居住環(huán)境的意愿？(2020年)，戴德梁行研究部好的設(shè)計(jì)和物業(yè)管理提升了居民的生活健康(圖55和案例研究5)。圖55：詩樂府，時(shí)間軸2015工。開發(fā)商為杭州朗業(yè)公司為南2017拍，同年獲得健康建筑三星標(biāo)識(shí)(設(shè)計(jì)類別)。20202018項(xiàng)目整體交付。究部六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)757676第三章另類資產(chǎn)0676第三章另類資產(chǎn)六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)7754%254%29%20122022構(gòu)變化；為變化；更高追求；潔意識(shí)的提高，以及；ο對獨(dú)特體驗(yàn)的渴望……億人(圖56)。圖56：中國中產(chǎn)階級人口占城市家庭的比例(2012年和2022年)54%54%富裕家庭收入高于34,000美元；上層中產(chǎn)家庭收入在16,000至34,000美元之間；普通中產(chǎn)家庭收入在9,000至16,000美元之間，以及；下層中產(chǎn)家庭收入低于9,000美元。簡報(bào)，戴德梁行研究部78第三章另類資產(chǎn)00后90后80后70后70前00后90后80后70后70前中國旅客酒店住宿消費(fèi)同時(shí)一些細(xì)分的新消費(fèi)57)。57：中國女性旅行者年齡分布(2021年)29%42%而科技的應(yīng)用在提高便利性方面一直發(fā)揮著重要作潔服務(wù)；，以及；飲服務(wù)。住。該酒店就融入了一系列智能服務(wù)(圖58和案例研究6)。圖58：深圳樂易住無人智慧酒店?重大事件時(shí)間軸2016。2018樂易住智能科技股份有限公司(樂易住無人智慧酒店的母公司)在深圳創(chuàng)2017股份有限公司獲得500萬天使輪投資。2019究部2020年初，新冠病毒開始擴(kuò)散，中國許多地區(qū)的酒店經(jīng)營者迅速采取了一系列措施，以確保酒店的衛(wèi)生和安全水平能夠抵抗病毒傳播。目前仍有一部分防疫措施正在實(shí)行，例如健康與安全保障措施及出入登記程序，確保所有客人、游客和工作人員等出入健康(圖59)。圖59：中國Z世代?選擇酒店時(shí)的考量因素(2021年)4.993.787.08中國千禧一代和Z世代人群渴望新奇事物帶來地方，只有打過卡才算真正體驗(yàn)過(圖60)。圖60： (2021年)887%德梁行研究部六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)79濟(jì)趨勢；人口動(dòng)態(tài)；ο技術(shù);生活方式；的提升，以及；炎疫情。第四章驗(yàn)式零售購物中心和商業(yè)街不僅是消費(fèi)購物的場所，而且也是具備公共文化、時(shí)尚商業(yè)、藝術(shù)業(yè)地產(chǎn)中國各大城市正通過激勵(lì)和促進(jìn)政策來改變地產(chǎn)的“基因”，因?yàn)樯锟萍籍a(chǎn)業(yè)將成為未來城市80第四章未來未來幾年，中國冷庫市場預(yù)計(jì)將應(yīng)，這不僅能夠滿足生鮮商品的儲(chǔ)存和分銷需求，同時(shí)亦迎合易心通過全面了解市場、政府政策、投資動(dòng)態(tài)以及與可持續(xù)發(fā)展相關(guān)的因素，投資者和開發(fā)商能夠在數(shù)據(jù)中心另類資產(chǎn)投資方面一旦更多的公眾意識(shí)到居住健康住宅 (健康長租公寓)的好處，我們預(yù)計(jì)中的健康住宅供應(yīng)量會(huì)在未來幾年最后，人口結(jié)構(gòu)變化，旅游消費(fèi)行為變化，對便利性的更高追求，健康、安全和清潔意識(shí)的提高，以及對獨(dú)特體驗(yàn)的渴望都是影響酒店另類資產(chǎn)發(fā)展的關(guān)注這些關(guān)鍵因素變化有利于他們及時(shí)地抓住酒店8182Part5Appendix第五章 案例研究2六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn) 案例研究5SixAlternativePropertyAssetsWhattoWatchinChina8312006-2009化首家生物醫(yī)藥百拓 (BioTOP)成立。20062007B更名為蘇州生12006-2009化首家生物醫(yī)藥百拓 (BioTOP)成立。20062007B更名為蘇州生2010目前2021202020192017201020132015201522006年?目前884第五章附錄?BioBAY位于蘇州，是蘇州工業(yè)園區(qū)培育生物產(chǎn)業(yè)發(fā)展?該產(chǎn)業(yè)園聚集了550余家高科技研發(fā)企業(yè)，形成新藥創(chuàng)境內(nèi)外上市企業(yè)23家，每年吸引社會(huì)資本投資100億元，累計(jì)融資規(guī)模超過500億元。?BioBAY于2006年拉開序幕。?BioBAY瞄準(zhǔn)生物高科技的初創(chuàng)或剛起步的公司，專注鎖定藥物開發(fā)、醫(yī)療器械和生物技?2010年，冷泉港亞洲會(huì)議項(xiàng)目(ColdSpringHarborConferencesAsia)成功落戶成為BioBAY實(shí)現(xiàn)“彎?園區(qū)內(nèi)的信達(dá)生物與禮來制藥達(dá)成戰(zhàn)略合作，打造國內(nèi)際標(biāo)準(zhǔn)的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)化技術(shù)平臺(tái)和?BioBAY與常熟市合作共建蘇虞生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園，屬于出去”戰(zhàn)略的新亮點(diǎn)。目前，產(chǎn)業(yè)集五年有望形成百億級生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)化?君實(shí)、信達(dá)、恒瑞盛迪亞、百濟(jì)神州四家企業(yè)研發(fā)的DBioBAY研發(fā)或生產(chǎn)，成就“中國免疫療法看蘇州，蘇?BioBAY為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)公司提供了完善的服務(wù)和優(yōu)質(zhì)的平物所蘇州藥物創(chuàng)新研究院、中國醫(yī)科究所、中科院生物化學(xué)與細(xì)胞生物學(xué)家和業(yè)項(xiàng)目，形成了覆蓋從高層次人才到區(qū)；坐擁獨(dú)墅湖高等教育區(qū)的眾多高洲、美敦力紅杉中國基金等知名行業(yè)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)基金，豐富的產(chǎn)業(yè)資本成?2020年蘇州提出對標(biāo)并學(xué)習(xí)美國波士頓經(jīng)驗(yàn)，將蘇州打造成“中國藥谷”。新的城市定位對BioBAY來說無?冷泉港亞洲會(huì)議中心等項(xiàng)目使蘇州BioBAY成為全球生療、天演藥業(yè)相繼登陸納斯達(dá)克、港交所六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)85222021年?目前一超逼真還原，重現(xiàn)了提籃橋街區(qū)的歷史風(fēng)貌。結(jié)合上海的地域特色，北外灘來福士圍繞“文化、藝術(shù)、科技、旅游”魔都靈感之城。86第五章附錄G社會(huì)共治點(diǎn)在北廣場正式啟用，旨在為周邊企業(yè)新性地集中應(yīng)用了多項(xiàng)綠色建筑規(guī)劃理念和少數(shù)采用框架反做幕墻系統(tǒng)的超高層建筑，因此榮獲北極星建筑獎(jiǎng)(公益性獎(jiǎng)項(xiàng))。大022年3月來福士；?B2層部分區(qū)域打造成老上海復(fù)古街區(qū)，將90年代的弄真還原，重現(xiàn)了提籃橋街區(qū)的歷?在一層核心位置的Bridge+Spark復(fù)合型商業(yè)空間，為化的平臺(tái)，也為消費(fèi)者提供一個(gè)社交?引入“多首層”設(shè)計(jì)概念，除了地下空間、一層交通樞空中步行天橋和二層商業(yè)連通等多種?一家從消費(fèi)、休閑、娛樂、觀光、社交多方面滿足顧客?有超50%的全國首店、華東首店、上海首店及凱德首?豐富多樣的場景營造和各種活動(dòng)吸引了廣泛年齡層的客六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)87318161816年?目前太古集團(tuán)在冷鏈物流領(lǐng)域擁有近60年的經(jīng)驗(yàn)。太古冷鏈上海冷庫集精細(xì)化溫控系統(tǒng)、節(jié)能低碳設(shè)施以及可持續(xù)發(fā)展模88第五章附錄太古購入美國冷庫公司(UnitedStatesColdStorage)?現(xiàn)時(shí)公共冷藏庫物流約翰?施懷雅(John倉庫2018Swire)于英國利物浦有限公司(SwireColdStoragePtyLtd)。古冷20042014?太古擁有近60年的冷庫設(shè)施運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。?太古冷庫總?cè)萘吭趪H冷藏倉庫協(xié)會(huì)公布的全球25強(qiáng)技術(shù)，?上海冷庫提供多溫區(qū)(冷凍、冷藏、恒溫和常溫)倉儲(chǔ)管理服務(wù)，溫度控制范圍在-25C至18C之間。?上海冷庫建立完善的倉儲(chǔ)管理系統(tǒng)(包括射頻條碼掃描技術(shù))，在提高作業(yè)效率和準(zhǔn)確性的同時(shí)，還滿足客戶D?上海冷庫為生鮮食品企業(yè)提供了完善的溫控倉儲(chǔ)與冷鏈同時(shí)，它還獲得了綠色建筑評估體系的最高認(rèn)證等級?LEED鉑金級，其宗旨是減少對環(huán)境?提供多溫區(qū)(冷凍、冷藏、恒溫和常溫)倉儲(chǔ)管理服務(wù)，?融合世界頂尖的倉儲(chǔ)設(shè)計(jì)和管理技術(shù)，幫助提高作業(yè)效的負(fù)面影響。六大另類資產(chǎn)中國地產(chǎn)市場新焦點(diǎn)894 1998年?目前Equinix適應(yīng)了不斷變化的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成功轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)，以確保業(yè)務(wù)增長和股東價(jià)值。90第五章附錄Equinix轉(zhuǎn)變?yōu)镽EITEquinix將公司的品牌定位為“數(shù)字基礎(chǔ)設(shè)施公司”20202002200720152012?Equinix公司是一家美國跨國公司，其全球總部位于加據(jù)中心。?Equinix是全球主機(jī)代管數(shù)據(jù)中心市場份額的領(lǐng)導(dǎo)者。在五大洲的26個(gè)國家擁有220個(gè)數(shù)據(jù)中心。?2015年，Equinix轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)投資信托(REITs)，?Equinix成立于1998年。?該組織將其