物業(yè)管理設(shè)計方案

xx物業(yè)管理方案設(shè)計一、項目概況項目總用地：26807平方米建筑面積：75959.2平方米總建筑面積：86682平方米物業(yè)：15-17F高層住宅社區(qū)配套：會所主力戶型：120~140平方米綠地率：40%停車位：地下雙層車庫/車位配置率達(dá)1：1詳細(xì)地址：……………二、樓盤簡介1、區(qū)域位置●商.，涌金大道以南，都市農(nóng)莊以東，屋基村以北，現(xiàn)有老鐵路以西?！?處于國際商貿(mào)城核心輻射區(qū)域，是義烏城市北擴(kuò)的必經(jīng)之地，極具城市活力和發(fā)展?jié)摿Α！耠S著涌金大道、稠州北路、西城路等主干線延伸段的完成，商城·荷塘雅居交通更加方便快捷●現(xiàn)代化節(jié)奏越快，物質(zhì)化程度越深。在城市化進(jìn)程迅猛的.xx市，商xx的前瞻性地段，足以成為精致又具活力的生活表征。2、規(guī)劃設(shè)計●xx規(guī)劃設(shè)計旨在為人們提供一個良好的居住環(huán)境，使業(yè)主能更好的實現(xiàn)各種人際交往活動?！裥^(qū)總體布局充分挖掘和利用地塊內(nèi)部及周邊地形優(yōu)勢，在地塊南北兩側(cè)布置兩排小高層建筑，同時以60余米的南北樓間距圍合形成一個近1萬平方米的中心花園?！裥^(qū)依據(jù)自然地形，在圍合的精致社區(qū)內(nèi)營造和諧的內(nèi)環(huán)境。內(nèi)部景觀隨著道路的曲線脈絡(luò)而呈現(xiàn)出豐富的視覺變化?！裥^(qū)采用獨立的車行系統(tǒng)，安全合理的消防系統(tǒng)和便利簡短的人行路線構(gòu)成小區(qū)內(nèi)舒適通暢、安全便捷的交通系統(tǒng)。●小區(qū)西側(cè)和南側(cè)入口設(shè)有兩個地下停車庫出入口，中心花園設(shè)有多個采光井，使擁有443個泊車位的地下車庫更加寬敞、通透、明亮?！裥^(qū)在規(guī)劃設(shè)計上充分體現(xiàn)了“以人為本”的理念。3、建筑設(shè)計①理性建筑，見證真實與經(jīng)典●xxx大范圍采用飄窗，既增加居家實用性，又增添立面的質(zhì)感?！癫糠謽谴逼媾紝雨柵_錯落，讓陽光自上而下層層鋪墊，提升健康居家的環(huán)境，同時豐富了商城·荷塘雅居的建筑立面?！駒xxx理性的建筑風(fēng)格傳承商城房產(chǎn)“求真務(wù)實，服務(wù)社會”的開發(fā)理念，將成為繼商城·金橋人家之后又一配套國際商貿(mào)城居住的建筑經(jīng)典作品。4、景觀設(shè)計①主題景觀，自然與人文和諧●人性化的人居環(huán)境，體現(xiàn)在人與人的交流、人與自然的交流、人與建的交流、建筑與環(huán)境的相融。●xxxx景觀環(huán)境設(shè)計注重多樣性和趣味性以及交流空間的營造，充分利用園區(qū)地形地貌，將自然環(huán)境與人文景觀有機(jī)結(jié)合，使總體環(huán)境更和諧統(tǒng)一，創(chuàng)造出以綠化為主題的居住游憩的活動場所和景觀風(fēng)貌。●園區(qū)通過環(huán)境景觀綠化、廣場、步道以及鋪地等元素來構(gòu)筑交流的場所和環(huán)境，使人、自然、建筑和諧共生。5、社區(qū)配套①休閑會所、社區(qū)商業(yè)，讓城市生活更便利●xxxx小區(qū)一號樓一、二層為配套會所，滿足業(yè)主休閑娛樂的需要。●xxxxxx遵循“以人為本”的原則，倡導(dǎo)“讓城市生活更便利”的商業(yè)觀念，沿涌金大道裙房一層規(guī)劃社區(qū)配套商鋪，滿足業(yè)主日?；鞠M?！駒xxxxx商鋪格局適宜投資商務(wù)寫字樓、購物超市、小型商場等配套商業(yè)?！竦靥巟xx市北擴(kuò)前沿和國際商貿(mào)城商業(yè)輻射區(qū)，xxxx社區(qū)商業(yè)將服務(wù)于社區(qū)和荷葉塘周邊區(qū)域，將成為社區(qū)商業(yè)發(fā)展的市場空間，也為創(chuàng)業(yè)者帶來不可多得的機(jī)遇。6、戶型①精致戶型，內(nèi)外兼修的舒適●xxxx戶型設(shè)計尊崇人性化的需求，迎合現(xiàn)代人追求自在的生活理念，推出精致實用、功能性強(qiáng)、120-140平方米為主力戶型，并配以頂層樓中樓的設(shè)計，使每位居住者都能輕松投資置業(yè)又能享受居家樂趣。●創(chuàng)新實用的生活空間：部分樓幢奇偶層陽臺錯落，使陽臺的實用空間更寬敞；南北通透的戶型，方正實用，布局合理而動靜皆宜；景觀陽臺和景觀外飄窗，使春的浪漫、夏的風(fēng)情、秋的清朗、冬的嫻靜隨時納入眼簾，同時也充分滿足“采光”與“觀景”雙重需求?！駒xxxx戶型設(shè)計注重內(nèi)外環(huán)境的呼應(yīng)，使室內(nèi)居住空間與戶外的景觀環(huán)境相融合，創(chuàng)造出由內(nèi)而外的優(yōu)越居家氛圍和靈動的居住空間。三、公司簡介xxxx物業(yè)服務(wù)有限公司（以下簡稱xx物業(yè)）隸屬于浙xxxx集團(tuán)有限公司，是一家專業(yè)從事物業(yè)服務(wù)及其相關(guān)業(yè)務(wù)的國家二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)。公司正式成立于2005年6月10日，注冊資本1268萬元，目前接管項目有財富大廈A&B座、xxx大廈、xx花園、xxx商廈、xx花園、xx國際、xx廣場、xx廣場、xx港灣等高檔商業(yè)、住宅樓盤，總服務(wù)面積約為200余萬平方米。xxx秉承“讓生活更美麗”的企業(yè)使命，并以此作為不斷進(jìn)取的基本信念和行為準(zhǔn)則，致力于卓越的企業(yè)文化建設(shè)，努力構(gòu)筑和諧社區(qū)。公司聘請國際知名地產(chǎn)品牌xxxxx旗下康業(yè)物業(yè)為顧問公司，給予專業(yè)的物業(yè)服務(wù)指導(dǎo)。公司團(tuán)隊核心成員主要來自香港、深圳、東莞等物業(yè)管理先進(jìn)地區(qū)，具備豐富的物業(yè)管理實踐經(jīng)驗。公司營造溫馨環(huán)境，非常注重企業(yè)的全面質(zhì)量管理，面積推行IS09001：2008質(zhì)量管理體系，以“堅強(qiáng)服務(wù)理念，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，實現(xiàn)顧客滿意”為質(zhì)量方針，以“客戶需求、客戶滿意的創(chuàng)新服務(wù)”為服務(wù)理念，著實實施“服務(wù)創(chuàng)新，經(jīng)營創(chuàng)新”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，傾情打造“精細(xì)化物業(yè)管理服務(wù)”，營造健康、舒適、和諧的社區(qū)經(jīng)營、居住環(huán)境和生活方式。展望未來，xx物業(yè)將不斷的超越自我、精益求精、追求卓越，堅持走服務(wù)創(chuàng)新、品牌化之路，為爭創(chuàng)全國一流物業(yè)服務(wù)品牌而不懈努力！四、項目管理的整體設(shè)想及策劃㈠管理模式構(gòu)建小區(qū)管理新模式——“優(yōu)質(zhì)低價”模式鑒于我國的國情和小區(qū)物業(yè)的特殊性，以及政府廉政建設(shè)的客觀要求，我司將采用最先進(jìn)的管理手段和技術(shù)，最大限度地降低管理成本，同時提供高水準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)管理和服務(wù)，務(wù)求探索一種可借鑒的校園管理新模式，即“優(yōu)質(zhì)低價模式”。創(chuàng)建該模式的主要措施有：狠抓管理，全方位全過程開展增收節(jié)支活動。采用“集約型”管理方式，提高物業(yè)管理專業(yè)化技術(shù)含量，以降低管理成本。在人員配備上堅持“價廉質(zhì)優(yōu)”、“質(zhì)優(yōu)量少”的原則，員工一專多能，從而降低管理成本。㈡工作重點和難點1、工作重點①設(shè)施設(shè)備管理如果將機(jī)電設(shè)備比喻為整個建筑系統(tǒng)的心臟，那么供配電系統(tǒng)及消防系統(tǒng)就是重中之重。供電質(zhì)量的好壞，將直接影響著其他設(shè)施設(shè)備能否正常的運行；而消防系統(tǒng)則是整個建筑系統(tǒng)的安全保障。為此，物業(yè)管理公司抽調(diào)機(jī)電管理技術(shù)骨干，組成強(qiáng)有力的安全保障體系，制定嚴(yán)格的運行管理制度及周期性的維護(hù)保養(yǎng)計劃和標(biāo)準(zhǔn)，運用現(xiàn)代科技和管理手段，對學(xué)院的機(jī)電設(shè)設(shè)備進(jìn)行全方位的綜合管理，達(dá)到最經(jīng)濟(jì)的設(shè)備使用周期和設(shè)備綜合服務(wù)效益。同時加強(qiáng)對重點設(shè)備的監(jiān)管力度，實行24小時的跟蹤服務(wù)。對所有設(shè)施設(shè)備的維護(hù)管理具體落實到每個人，杜絕管理上的漏洞，實現(xiàn)機(jī)電設(shè)施設(shè)備的高效、節(jié)能和環(huán)保的最大化。②小區(qū)建筑物本體管理ⅰ制定維修、養(yǎng)護(hù)計劃：制定科學(xué)、合理的日常和定期的維修、養(yǎng)護(hù)計劃和實施方案，嚴(yán)格按計劃和實施方案執(zhí)行；ⅱ重在查勘：監(jiān)督房屋的合理使用，防止房屋結(jié)構(gòu)的過早損耗或損壞，延長房屋使用壽命；ⅲ及時維修：在早發(fā)現(xiàn)的基礎(chǔ)上，及時維修，加強(qiáng)房屋尾花，延長房屋使用壽命；ⅳ建立小區(qū)建筑物管理檔案：為每一棟房屋建立系統(tǒng)的檔案，及時統(tǒng)計檢查的結(jié)果，掌握房屋完損情況。2、管理難點⑴由于缺少設(shè)備安裝前期的介入管理，設(shè)備在使用初期階段各類技術(shù)參數(shù)的不穩(wěn)定性，增加了管理和操作難度；⑵管理區(qū)域廣，各類設(shè)施設(shè)備安裝較分散，人員的配備相應(yīng)增多，加大了費用開支；⑶消防監(jiān)控室由甲方安排人員值班，一旦發(fā)生火警意外，增加保障應(yīng)急程序的協(xié)調(diào)性。各項服務(wù)指標(biāo)和內(nèi)容房屋及公共設(shè)施、場所的使用維修養(yǎng)護(hù)表5·1項目房屋及配套設(shè)施完完好率目標(biāo)98%實施措施建筑本體：分區(qū)負(fù)負(fù)責(zé)，責(zé)任到到人，建立完完善的管理員員巡查制度，嚴(yán)嚴(yán)格裝修審批批管理，健全全檔案記錄。公共配套設(shè)施：制制訂詳細(xì)的公公共設(shè)施、設(shè)設(shè)備的維修保保養(yǎng)計劃，并并嚴(yán)格執(zhí)行。在在巡查過程中中發(fā)現(xiàn)問題，及及時處理。日日常維護(hù)檢查查與定期巡查查維修相結(jié)合合，確保狀態(tài)態(tài)良好。表5·2項目房屋零修、及時率率目標(biāo)98%實施措施建立嚴(yán)格的修繕制制度，要求維維修人員接到到維修單后，攜攜帶工具100分鐘內(nèi)到現(xiàn)現(xiàn)場，零修工工程及時完成成，急修工程程不過夜。并并建立回訪制制度和回訪記記錄，以優(yōu)質(zhì)質(zhì)服務(wù)為本，實實行24小時值班班制度。表5·3項目水路、電路系統(tǒng)目標(biāo)正常實施措施實行24小時值班班監(jiān)控，同時時按規(guī)定檢查查維護(hù)，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時檢檢修，對不安安全隱患限期期解決，以保保證安全供水水、供電及小小區(qū)各種設(shè)備備設(shè)施正常運運轉(zhuǎn)。治安、消防管理表5·4項目治安、案件發(fā)生率率目標(biāo)1%以下實施措施實行24小時保安安巡查制度、人人員進(jìn)出出示示證件、外來來人員登記制制度、出入口口24小時值班班，監(jiān)控室接接受報警及實實施調(diào)度，根根據(jù)實際情況況，確立“技防、人防防相結(jié)合、全全面防范”的治安思路路。明確保安安職責(zé)，層層層防衛(wèi)，以確確保業(yè)主人身身財產(chǎn)安全。表5·5項目消防目標(biāo)正常實施措施制定嚴(yán)格的管理制制度，管理好好消防用設(shè)備備和管網(wǎng)，保保證管網(wǎng)處于于完好狀態(tài)，緊緊急情況下能能及時投入使使用。安保部部班長亦為小小區(qū)消防管理理員，對小區(qū)區(qū)消防設(shè)施正正常負(fù)責(zé)。?環(huán)境衛(wèi)生管理表5·6項目清潔、保潔率目標(biāo)98%實施措施小樓內(nèi)保潔落實到到人，制訂保保潔員工作職職責(zé)，標(biāo)準(zhǔn)要要求，劃分工工作區(qū)域，指指定檢查人員員，嚴(yán)格考核核制度。實行行標(biāo)準(zhǔn)化清掃掃保潔、垃圾圾日產(chǎn)日清，房房屋的（公寓寓）公共樓梯梯、扶欄、走走道、室外廣廣場等部位清清潔，定時巡巡回檢查，其其他員工都是是義務(wù)保潔員員，發(fā)現(xiàn)臟、亂亂、差及時處處理，無法處處理的及時匯匯報，堅持巡巡回保潔制。表5·7項目綠化完好率目標(biāo)98%實施措施為了給業(yè)主和用戶戶提供一個清清新優(yōu)美的環(huán)環(huán)境，設(shè)專職職綠化人員，進(jìn)進(jìn)行管理和服服務(wù)，搞好環(huán)環(huán)保綠化工作作和租擺工作作。制定巡查查制度，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時修修復(fù)，確保公公共綠化無破破壞、無踐踏踏，做到長年年有綠、四季季有花。?服務(wù)質(zhì)量及效果表5·8項目服務(wù)規(guī)范要求目標(biāo)99%實施措施工作人員統(tǒng)一著裝裝，禮貌待人人，盡職盡責(zé)責(zé)，工作職責(zé)責(zé)上墻公布。半半年公布一次次公共服務(wù)費費收支情況。每每年向業(yè)主委委員會通報年年度維修計劃劃。表5·9項目用戶對物業(yè)管理的的滿意率目標(biāo)98%以上實施措施采取現(xiàn)代化的科學(xué)學(xué)管理方式和和手段，開展展溫馨服務(wù)、親親情服務(wù)、助助殘服務(wù)。完完善小區(qū)服務(wù)務(wù)，在日常工工作中注意收收集用戶的廣廣泛意見，加加強(qiáng)與業(yè)主的的溝通交流，以以確保用戶對對物業(yè)管理工工作的滿意。五、人員崗位配備1、崗位架構(gòu)圖管理處1人管理處1人客戶服務(wù)中心財務(wù)部工程技術(shù)部安保部環(huán)境部主管客服會計出納主管維修員班長保安綠化工保潔員主管主管安保管理消防管理車輛管理突發(fā)事件管理文員序號崗位人數(shù)工資保險月工資1客戶服務(wù)主管1200065026502客服61500*6487.5*61987.5*663財務(wù)部會計11500487.51987.54出納1120039015905文員1120039015906工程技術(shù)主管11500487.51987.57維修員41100*4357.5*41457.5*448安保部班長31300*3422.5*31722.5*339保安141100*14357.5*1441457.5*11410主管11500487.51987.511環(huán)境部綠化工3800*3260*31060*312保潔員10700*10227.5*100927.5*10013主管11500487.51987.514管理處主任1400013005300總計：143305502、人員管理和獎懲保安及車輛管理安管資料日常巡查記錄、值值班記錄訓(xùn)練計劃和考核記記錄安全防范措施查崗記錄、閉路監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)錄像像記錄物資搬運放行記錄錄、緊急事件件處理記錄環(huán)境管理環(huán)衛(wèi)設(shè)施資料環(huán)衛(wèi)是被、工具統(tǒng)統(tǒng)計表環(huán)衛(wèi)設(shè)備、工具更更換記錄衛(wèi)生管理清潔衛(wèi)生資料清潔衛(wèi)生檢查記錄錄國家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)：排排煙、排污、噪噪音處理污染事件記錄錄消殺及垃圾清運記記錄實施責(zé)任制管理、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化保潔商業(yè)網(wǎng)點管理有序序無違反規(guī)定飼養(yǎng)寵寵物、家禽水池水質(zhì)質(zhì)檢記錄錄綠化管理綠化資料綠化規(guī)劃圖紙綠化社會司統(tǒng)計表表綠化檢查記錄管理效益經(jīng)濟(jì)效益物業(yè)管理費用收繳繳統(tǒng)計表物業(yè)管理收支賬目目提供有償服務(wù)收入入、開展多種種經(jīng)營員工獎懲制度A、通過年度評分制度第1條員工的日常表現(xiàn)（1）品德端正，工作努力，有出色或超常表現(xiàn)。（2）熱心服務(wù)，有顯著善行佳話。（3）檢舉違規(guī)或損害企業(yè)利益的行為。（4）發(fā)現(xiàn)職責(zé)以外的故障，予以上報或妥善處理。（5）對經(jīng)營業(yè)務(wù)或管理制度提出有效的合理化建議，得到采納實施，并取得重大成果和顯著成績。（6）為企業(yè)取得重大社會榮譽(yù)，或其他特殊貢獻(xiàn)，足為員工表率。（7）忠于職守，積極負(fù)責(zé)，不斷改進(jìn)工作，業(yè)績突出。第2條企業(yè)設(shè)有“管理創(chuàng)新及合理化建議獎”、“杰出員工”、“先進(jìn)員工”、“優(yōu)秀管理者”等獎項，在每個工作年度結(jié)束后，人力資源部組織評選活動，對工作中表現(xiàn)優(yōu)異的員工給予獎勵。第3條員工符合下列條件之一者給予嘉獎并通報，頒發(fā)獎金100元，獎金隨當(dāng)月工資發(fā)放。（1）工作努力、業(yè)務(wù)純熟，能適時完成重大或特殊任務(wù)。（2）品行端正，恪盡職守，堪為全體員工楷模。（3）其他對企業(yè)或社會有益的行為，具有事實證明。（4）全年滿勤，無遲到、早退、病假、事假。第7條針對管理創(chuàng)新及合理化建議獎，企業(yè)設(shè)有金額為50～300元不等的共五級獎勵，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。第8條優(yōu)秀員工每名獎金為500元。第9條對杰出員工獎項，企業(yè)金額為500～1500元不等，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。第10條對“優(yōu)秀管理者”獎項，企業(yè)設(shè)有金額為500~1500元不等，根據(jù)實際情況決定獎勵級數(shù)。B、懲罰第1條懲罰包括批評、記過、罰款、降級或降職、辭退。第2條員工有下列情形之一，予以批評（1）工作時間未經(jīng)批準(zhǔn)離崗或竄崗、閑談。（2）因個人過失發(fā)生工作錯誤，情節(jié)輕微。（3）妨礙工作或企業(yè)秩序，情節(jié)輕微。（4）不按規(guī)定著裝。（5）在非吸煙區(qū)吸煙、工作時間吃零食以及在辦公區(qū)從事娛樂活動。（6）對上級指示或有期限的命令，無故未能如期完成。（7）工作時間外出辦私事或長時間接打私人電話。第3條員工有下列情形之一，予以罰款、記過、降級或辭退處理（1）遲到或早退每次罰款10元；當(dāng)月累計達(dá)三次及以上，罰款200元并警告一次。（2）曠工一日，除扣發(fā)當(dāng)日基本薪資的50%外，另罰款100元（3）代人打卡被查出者每次罰款50元；三次（含）以上，通報批評并另罰款300元。（4）委托他人打卡或涂改、故意損壞考勤卡除按曠工處理外，另每次罰款50元；三次（含）以上，通報批評并加罰元500。（5）未按企業(yè)制度要求使用、保管重要物品，造成丟失、盜用等視情節(jié)輕重處以30～150元罰款，并警告一次；情形特別嚴(yán)重者予以解除勞動合同。（6）損毀公物除照價賠償外，另處罰金50元；如查實屬故意行為，視情節(jié)輕重加罰100~500元，并警告一次。（7）利用職權(quán)、工作之便損公肥私，在對外交往中收受回扣或禮金，給企業(yè)聲譽(yù)帶來不良影響者，解除其勞動合同。（8）其他違反企業(yè)制度和規(guī)定的行為，按相關(guān)制度或規(guī)定處理。3、人員培訓(xùn)計劃在物業(yè)管理工作中對不同崗位的人員給予不同的培訓(xùn)計劃。（1）是企業(yè)負(fù)責(zé)對本單位管理人員的培訓(xùn)，主要內(nèi)容是公司企業(yè)文化教育、本單位規(guī)章制度及安全操作規(guī)程；負(fù)責(zé)人為企業(yè)總經(jīng)理。每月一次，每次不少于一個半小時。（2）針對各部門（如財務(wù)、客服、人力資源、安保、工程技術(shù)，環(huán)境部）專業(yè)知識的培訓(xùn)由部門負(fù)責(zé)人組織進(jìn)行，主要內(nèi)容就是本部門相關(guān)專業(yè)知識的系統(tǒng)培訓(xùn)，結(jié)合工作實際運行中出現(xiàn)的專業(yè)問題，進(jìn)行探討培訓(xùn)交流，教會下屬如何去做好工作，提高下屬的專業(yè)技能，每周一次，每次不少于一小時。培訓(xùn)形式多種多樣，目的就是提高人員素質(zhì)和工作質(zhì)量。（3）新員工的崗前培訓(xùn)：新員工集中由公司人力資源部組織培訓(xùn)，不得少于三天，主要內(nèi)容是公司簡介、發(fā)展歷程、戰(zhàn)略目標(biāo)、公司文化、產(chǎn)品介紹、通用規(guī)章制度和通用安全操作規(guī)程，新員工到物業(yè)所在地進(jìn)行崗位職責(zé)和操作規(guī)程的培訓(xùn)，使每個員工到崗后明確本崗位的工作職責(zé)范圍，本崗應(yīng)知、應(yīng)會，應(yīng)做什么，不能做什么；本崗位工作做到什么標(biāo)準(zhǔn)，明確本崗位操作規(guī)程和安全操作規(guī)程。對于管理的新員工在上崗二個月后要有書面考試，考試成績納入試用期轉(zhuǎn)正的考核評定中。對于平時補(bǔ)充招聘到崗的新員工人力資源部每月集中進(jìn)行一次崗前培訓(xùn)。六、日常管理方案1、項目房屋及公共設(shè)施、設(shè)備管理方案a、項目房屋及公共設(shè)施的共用部位的管理規(guī)定詳見《物業(yè)管理條例》b、項目公共設(shè)施的報修流程發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報單發(fā)現(xiàn)問題，填維修申報單工程部簽收維修申報單編制方案，報有關(guān)部門審批班組分工，準(zhǔn)備維修需要反饋歸檔保存事畢，驗收合格，填寫記錄表監(jiān)督指導(dǎo)維修員維修c、項目維修基金管理方案（1）維修資金屬各樓宇物業(yè)業(yè)主共有資產(chǎn)，以每棟房屋為單位，由該棟房屋的所有業(yè)主按合同各自房屋的建筑面積分擔(dān)和享有。（2）業(yè)主自該棟發(fā)光物竣工交付使用，保修期滿后的第一個月起按月向管理處繳納誒修基金，業(yè)主發(fā)生變更時所交的維修基金不作退還。（3）維修基金用于房屋共用部位的維修養(yǎng)護(hù)，包括:房屋的承重結(jié)構(gòu)部位、抗震結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯面、樓梯間、公共通道、門廳、屋面、共用排煙管、電梯、公共水池、加壓水泵、上下水管通道、消防設(shè)施、機(jī)電設(shè)備、公共天線、公共防盜監(jiān)控設(shè)施等。（4）維修基金的30%用于房屋共用部位的他日常維修和零星維修，70%用于房屋共用防盜監(jiān)控設(shè)施。（5）維修基金遵循“裝款裝用”的原則，以每棟房屋為單位設(shè)立專用賬戶，存放物業(yè)維修基金。（6）房屋的日常維修和零星小修，金額1000元以下的由管理處經(jīng)理簽名后支付；中修以上維修工程或維修金額在1000以上時需業(yè)主委員會或該棟房屋50%以上業(yè)主同意方可支付。(7)房屋共有部位的大、中、小修標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行國家的有關(guān)規(guī)定。當(dāng)維修資金不夠支出時，經(jīng)業(yè)主委員會決定由全體業(yè)主分?jǐn)?。單棟維修資金不過支出時，經(jīng)業(yè)主委員會或該棟50%以上業(yè)主書面同意，由該棟業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂＃?）中修以上工程，管理處應(yīng)向業(yè)主委員會提交維修基金使用計劃并審議通過。業(yè)主委員會應(yīng)在收到管理處的計劃15日后作出答復(fù)，急修工程應(yīng)在7日內(nèi)作出答復(fù)，業(yè)主委員會逾期不做答復(fù)視為同意。若業(yè)主委員會或該棟業(yè)主50%不同意使用維修基金，管理處認(rèn)為有充足理由使用時，可由物業(yè)公司提出申請，經(jīng)住宅管理部門核準(zhǔn)后實施。（9）維修資金收支情況有管理處每3個月公布一次，并接受有關(guān)部門和業(yè)主的監(jiān)督、質(zhì)詢。（10）經(jīng)業(yè)主委員會或所維修養(yǎng)護(hù)的單棟房屋的50%以上業(yè)主同意，日常小修可以超出本規(guī)定的基金比例。2、項目工程管理a、人員時間安排詳見荷塘雅居員工條例b、項目物業(yè)報修處理流程客戶報修客戶報修↓登記，預(yù)約時間登記，預(yù)約時間↓工程部派工工程部派工業(yè)主簽字有償維修檢查，確定方案業(yè)主簽字有償維修檢查，確定方案現(xiàn)場清理、準(zhǔn)備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場，清潔無償維修檢查，確定方案現(xiàn)場清理、準(zhǔn)備工作組織人員維修檢查試用恢復(fù)現(xiàn)場、清潔維修員到現(xiàn)場c、項目機(jī)電設(shè)備管理方案（1）機(jī)電設(shè)備設(shè)施應(yīng)造冊登記，制定完善的維修保養(yǎng)計劃。（2）參與維修的人員應(yīng)嚴(yán)格按方案步驟操作，前期準(zhǔn)備工作要細(xì)致到位，維修標(biāo)志、警示物、隔離物等要齊備，維修人員必須具備本項目維修資格。（3）維修完畢后維修人員須清理現(xiàn)場，待主管確認(rèn)后對機(jī)電設(shè)備實施進(jìn)行運行，24小時內(nèi)應(yīng)加大對維修現(xiàn)場的巡查力度。（4）配電房的一切操作都有兩名正式電工來進(jìn)行，一人操作，另一人監(jiān)控。嚴(yán)格按照書面規(guī)定的操作步驟進(jìn)行，不得有任意的簡化。（5）運行人員應(yīng)每隔2小時巡查一次配電房，并填寫巡查記錄。知道讀急發(fā)事件的控制。（6）項目電梯的管理。熟知電梯操作規(guī)程，做好日常的巡查與維護(hù)。高層公寓和住宅的電梯運行時間為24小時。周到電梯緊急情況的處理。（7）項目水泵的操作管理。啟動水泵請應(yīng)檢查水泵出水閥是否打開，水池內(nèi)是否有足夠的存水。做好關(guān)于水泵的運行記錄、巡查記錄和維保記錄。4、項目環(huán)境管理方案（1）保潔和綠綠化人員應(yīng)遵遵守員工條例例，完成各項項工作，嚴(yán)格格按照工作要要求。做好公共部位位衛(wèi)生和綠化化。(2))環(huán)境部主管管做好檢查工工作，每天不不得少于四次次。做好工作作日記，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題及時解決。（3）環(huán)境檢查查流程主管巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)主管巡視檢查現(xiàn)場指導(dǎo)發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生清潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，主管安排人員解決發(fā)現(xiàn)問題填寫衛(wèi)生清潔問題統(tǒng)計表，提出整改意見，主管安排人員解決清潔組組長清潔組組長實施整改監(jiān)督整改情況主管復(fù)查填寫統(tǒng)計表5、項目安全全管理方案A、安保管理（1）每天設(shè)有有三班八小時時制度。每次次接班的前十十分鐘班長負(fù)負(fù)責(zé)集合人員員到指定地點點開會。要求求安保人員按按員工守則操操作。（2）做好工具具的交接及檢檢查工具并如如實記錄設(shè)備備完好狀況。交交接值班記錄錄或其他工作作記錄，交代代本班次未完完成的或需要要注意的事項項。（3）安保運作作流程定崗執(zhí)勤定崗執(zhí)勤檢查登記流動巡邏發(fā)現(xiàn)問題及時處理，做好記錄報警緊急事件通知主任流動巡邏隊緊急處理交由主任閱后，編號存檔記錄記錄B、項目消防管理方方案（1）全體員工工必須加強(qiáng)安安全防范意識識，嚴(yán)格按防防火安全操作作有關(guān)項目。未未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)準(zhǔn)的外來人員員禁止進(jìn)入電電房、電梯機(jī)機(jī)房、水泵房房。(2)每個人員員對本崗位，本本地段進(jìn)行一一次火情安全全監(jiān)察，排除除不安全隱患患。發(fā)現(xiàn)問題題應(yīng)及時處理理、及時報告告、否則發(fā)生生事故又本崗崗位當(dāng)值任意意按負(fù)責(zé)。（3）對項目的消防社社設(shè)施器材進(jìn)進(jìn)行定期檢查查及記錄。C、項目車輛管理（1）針對本項項目住戶的車車輛記錄，設(shè)設(shè)立車場管理理方案。(2)車場值班班人員負(fù)責(zé)車車輛進(jìn)出、收收費、登記、控控制，檢查車車輛是否攜帶帶易燃、易爆爆、有毒物品品。嚴(yán)格監(jiān)控控外來車輛。（3）對發(fā)現(xiàn)有問題的的車輛，應(yīng)及及時報告班長長及主任。D、項目突發(fā)事件處處理方案（1）緊急集合合的情況。緊緊急集合方案案是處理重大大促發(fā)事件所所采取的緊急急行動，訓(xùn)練練保安員對突突發(fā)事件的反反應(yīng)能力，做做到鎮(zhèn)靜自如如、快速出擊擊、方法有效效。詳見管理理條例。（2）保安員執(zhí)勤時與與對方繁盛糾糾紛處理。對對待這種事要要保持冷靜，避避免和對方發(fā)發(fā)生沖突，防防止矛盾激化化。（3）盜賊分子正在作作案的應(yīng)當(dāng)場場抓獲，連同同證物送交到到公安機(jī)關(guān)。若若門窗被撬的的人員極有可可能還在室內(nèi)內(nèi)，則根據(jù)有有關(guān)規(guī)定做好好監(jiān)控和抓捕捕。（4）對其他突發(fā)事件件的處理。如如人員被車撞撞、車輛碰撞撞、醉酒處理理、煤氣泄漏漏、群眾聚眾眾打架、糾紛紛處理、老子子糾紛、上訪訪告狀、罷工處理、爆爆炸處理、執(zhí)執(zhí)勤中發(fā)現(xiàn)客客戶斗毆事件件、臺風(fēng)、暴暴雨、水浸處處理、緊急避避險處理、兇兇殺案件處理理、電梯困人人處理等。要要按照程序處處理，填寫事事故報告，詳詳細(xì)記錄故障障情況及處理理經(jīng)過。七、管管理服務(wù)用房房及工作必需需的物資裝備備（一）物資資裝備的原則則1、科學(xué)實用、節(jié)約約的原則2、分期分起，有計計劃配備的原原則3、優(yōu)質(zhì)價斂的原則（二）管理用房1、辦公用房所需面積積物業(yè)管理辦公用房房所需面積約約150平方米。辦公用房安排經(jīng)理室一間公共事務(wù)部（包括括財務(wù)部及清清潔部）室茶水間、洗手間工程部室保安部室電腦檔案資料室?guī)旆浚ㄈ┕芾砉ぷ鞅乇匦璧母黝愇镂镔Y裝備管理工作中必需的的各類物資，包包括辦公用品品，機(jī)電維修修用品、員工工制服和值班班工具等（詳詳見附表）行政辦公用品序號名稱數(shù)量單價總價1電腦44000160002空調(diào)2300060003打印機(jī)2300060004復(fù)印機(jī)1500050005傳真機(jī)1360036006飲水機(jī)12002007保險柜1200020008辦公桌椅161000160009文件檔案柜4500200010自行車330090011電話415060012日常辦公品1批5000總計：633000元/年2、維修工具具序號名稱數(shù)量單價總價1電焊機(jī)1100010002沖擊電鉆1800080003手電鉆16806804手提砂輪機(jī)16806805電鋸1125012506切割機(jī)1120012007鋁合金梯（長、短短）660036008臺鉗18008009工作臺12800280010萬能表226052011鉗表130030012搖表11200120013機(jī)電設(shè)備專用工具工工具11500150015電焊工通機(jī)12000200017鋁合金人字梯220040018工具柜150050019水工工具11500150020其他工具材料25002500總計：267500元/年3、消消防器材序號名稱數(shù)量單價總價1無線對講機(jī)8100080002手提式滅火器51206003消費斧頭4281124消防扳手416645防毒面具6684086消防靴6804807消防戰(zhàn)斗服61307808強(qiáng)光手電筒817136總計：105800元/年八、物業(yè)管理服務(wù)務(wù)費用表8.1人工費序號崗位人數(shù)工資保險加班費服裝費1客戶服務(wù)主管1200065026711202客服61500*6487.5*6150*63財務(wù)部會計11500487.51504出納112003901205文員112003901206工程技術(shù)主管11500487.515011207維修員41100*4357.5*473*48008安保部班長31300*3422.5*387*38009保安141100*14357.5*14473*1480010主管11500487.5150112011環(huán)境部綠化工3800*3260*353*330012保潔員10700*10227.5*10047*1030013主管11500487.5150112014管理處主任140001300533112015合計48209006792.5表表8.2共用水費序號項目月量/t單價(元/t)小計/元總計∕年1清潔2001.836043202綠化2001.836043203消防測試101.8182164水池景觀1501.827032405合計1008總計：120966元/年表8.3共用電費共用水電總計：44646177元/年表8.4設(shè)施維修費費序號項目年計/元1電梯外包專業(yè)公司司維修360002強(qiáng)電外包測試(高高壓絕緣、接接觸器、變壓壓器、開關(guān)柜柜等)60003弱電外包測試(寬寬帶、光纖、通通訊、監(jiān)控系系統(tǒng)等)120004消防系統(tǒng)測試、檢檢修(探頭、滅火火器等)96005備用發(fā)電機(jī)維保及及油耗120006公共照明系統(tǒng)（換換燈泡、開關(guān)關(guān)、插座、熔熔絲等）96007公用水泵維保96008公用風(fēng)機(jī)維保24009其他10合計97200表88.5清潔衛(wèi)生費費序號項目年計/元1清洗專用設(shè)備維保保（拋光機(jī)、吸吸塵器等）36002清洗易耗品（掃帚帚、拖把、抹抹布、可降解解垃圾帶等）180003垃圾筒、箱、水桶桶等物品的維維修、更換60004生活水箱的定時清清洗、消毒60005下水管道的疏通、清清淤36006垃圾清運60007政府收費（門前三三包、滅四害害、排污等）60008其他9合計49200表8.6綠化養(yǎng)護(hù)費費序號項目年計/元1園藝保養(yǎng)（按每平平方米綠地0.10元計）11002園林工具維修、更更換（剪草機(jī)機(jī)、鋤、耙、斧斧、鋸等）5003草木更新5004節(jié)目的觀賞植物租租擺2005其他6合計2300表表8.7辦公費序號項目年計/元1辦公設(shè)備維修（電電腦、復(fù)印、傳傳真等）60002通訊（手機(jī)、電話話添置攤銷和和服務(wù)、通話話費，信函等等）120003辦公設(shè)施（文件柜柜、辦公桌、椅椅等添置和維維修）36004財會費用（賬冊、表表格、報稅、年年審等）36005低值易耗品（紙、筆筆、墨、膠水水等）60006書報費（專業(yè)雜志志、法規(guī)、報報刊等）12007辦公用水、電120008社區(qū)文化活動120009辦公設(shè)備、設(shè)施折折舊1200010其他11合計68400表8.8秩序維修費費序號費用項目子項目費用小計元1給排水系統(tǒng)日常維修與更換配配件2000*12==2400002照明系統(tǒng)維修費用208*12=22496更換費用1042*12==1250443監(jiān)控系統(tǒng)維修費用208*12=224964消防系統(tǒng)維修費用133*12=115965人身保險費3.5萬*48**4‰67206費用合計48216表8.9固定資產(chǎn)折折舊費序號名稱數(shù)量單價總價使用年限折舊費1桌椅柜子16100016000532002電腦4400016000532003空調(diào)230006000512004打印機(jī)230006000512005傳真機(jī)13600360057206飲水機(jī)12002005407文件檔案柜4500200054008自行車33009008112.59保險柜120002000540010電話4150600512011工程維修設(shè)備364301036432、物業(yè)共用部位，共共用設(shè)備設(shè)施施及公共部位位保險財務(wù)保險費=3660萬*3‰=108000共用及公共部位費費用=200萬*3‰=600九、費用測算1、經(jīng)業(yè)主同意的其其他費用總為為其前八項之之和的2‰的費用2、法定稅費為前九九項之和的5.5‰的費用3、利潤為前十項的的之和的6%4、固定資產(chǎn)的折舊舊扣殘值為10%固折*（1-10%%）/55、物業(yè)費=物業(yè)管管理成本/建筑面積6、詳細(xì)列表費用項目年支出額單位面積成本人工費14305501.57公共設(shè)施設(shè)備維修修費5739130.63清潔衛(wèi)生費492000.054綠化養(yǎng)護(hù)費23000.0025秩序維護(hù)費282120.031辦公費576240.0632固定資產(chǎn)折舊費8267.40.00907物業(yè)共用部位，共共用設(shè)施及公眾責(zé)任險168000.0814經(jīng)業(yè)主同意的其他他費用4333.70.00475法定稅費1194160.131利潤114530.880.1256物業(yè)管理費2.64元/月物業(yè)管理費=244051466.9元/12月/759559.2平方米=2.64元/月十、便民服務(wù)考慮到“碧水星城城”屬于高檔住住宅，住戶對對服務(wù)的要求求層次較高，我我公司將對有有特殊要求的的業(yè)主提供VIP優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

服務(wù)宗旨：：

便民、利民民、優(yōu)化業(yè)主主的生活質(zhì)量量。

服務(wù)原則：：微利保本、量量入為出。

服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：：凡推出的服服務(wù)項目，保保證服務(wù)質(zhì)量量，對每一項項服務(wù)實行投投訴反饋制度度，質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)以相關(guān)行業(yè)業(yè)的服務(wù)要求求為準(zhǔn)。

特約服務(wù)內(nèi)內(nèi)容：特約服務(wù)務(wù)是物業(yè)服務(wù)務(wù)中除公共性性服務(wù)外其余余為業(yè)主提供供服務(wù)的活動動，這些服務(wù)務(wù)是根據(jù)業(yè)主主的需求而設(shè)設(shè)立，主要有有：

便民服務(wù)、特特約服務(wù)和代代辦服務(wù)幾項項內(nèi)容。

便民服務(wù)：：

便民服務(wù)是是物業(yè)公司為為提高社會效效益而開展的的一些無償性性服務(wù),可開展服務(wù)務(wù)項目：

——公司其他管管理小區(qū)車輛輛停放服務(wù)；；

——借針線包、打打氣筒；

——設(shè)立便民小小藥箱；

——郵件、報紙紙收發(fā)服務(wù)；；

有償服務(wù)：：有償服務(wù)是是為了滿足業(yè)業(yè)主的特殊需需要而提供的的個別服務(wù)，是是物業(yè)公司受受業(yè)主委托開開展的一項服服務(wù)活動，該該項服務(wù)只

要要有業(yè)主需要要，我們都應(yīng)應(yīng)盡可能提供供，真正體現(xiàn)現(xiàn)管理公司全全方位服務(wù)特特點。一般

我們可提供供的項目有：：

——各種衛(wèi)生、清清潔服務(wù)工作作；

——提供裝修服服務(wù)；

——護(hù)理服務(wù)；；

——禮儀服務(wù)；；

代辦服務(wù)：：物業(yè)管理公公司的代辦服服務(wù)是為了滿滿足不同層次次的業(yè)主服務(wù)務(wù)需求。代辦辦服務(wù)項目應(yīng)應(yīng)是多樣的，管管理處可根據(jù)據(jù)小區(qū)客觀條條件和實際需需要統(tǒng)籌安排排，一般可開開展的項目有有：

——代辦交費、代代辦保險；

——代辦訂購車車船票、飛機(jī)機(jī)票、戲票；；

——代訂書報雜雜志、代購物物品；

——代雇保姆、家家庭教師；

——房屋中介服服務(wù)，代管代代租賃房屋；；

——其他委托服服務(wù)；

服務(wù)承諾：：開展特約服服務(wù)收費根據(jù)據(jù)服務(wù)要求和和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，本本著收支平衡衡，略有盈余余的精神與業(yè)業(yè)主協(xié)商定價價；

對于業(yè)主提提出的特約服服務(wù)要求，一一般情況當(dāng)場場予以答復(fù)，特特殊情況2天內(nèi)答復(fù)；；

業(yè)主對于提提供服務(wù)上的的投訴，24小時內(nèi)給予予答復(fù)，屬于于服務(wù)上問題題即作整改，并并書面向業(yè)主主征詢意見；；

服務(wù)人員在在服務(wù)過程中中亂收費、向向業(yè)主索要勞勞務(wù)費或徇私私舞弊，一經(jīng)經(jīng)發(fā)現(xiàn)嚴(yán)肅處處理。同時管管理處書面向向業(yè)主道歉退退還費用并加加賠同等金額額。十一一、社區(qū)文化化社區(qū)區(qū)文化指社區(qū)區(qū)居民在長期期生活過程中中形成的、具具有鮮明個性性的群體意識識、價值觀念念、風(fēng)俗習(xí)慣慣、生活方式式、歷史傳統(tǒng)統(tǒng)、行為規(guī)范范等文化現(xiàn)象象的總和。社社區(qū)文化建設(shè)設(shè)是社區(qū)精神神文明建設(shè)的的重要基礎(chǔ)和和內(nèi)容。社區(qū)區(qū)文化活動以以社區(qū)最受歡歡迎、最具廣廣泛參與的活活動內(nèi)容和形形式能夠有效效地提高人們們的社會意識識和公益精神神，切實培育育社區(qū)共同體體的意識和社社區(qū)歸屬意識識、責(zé)任心。社社區(qū)文化將群群眾整合在一一起，切實滿滿足群眾的需需要，有利于于社區(qū)精神文文明建設(shè)獲得得廣泛的群眾眾基礎(chǔ)。從居民文化需求來來看，它是多多元，不斷發(fā)發(fā)展的，它不不會停留于一一種水平上；；同時，社區(qū)區(qū)文化需求產(chǎn)產(chǎn)生于居民的的求知