物業(yè)公司法律管理制度

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名目第1篇某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則

【第1篇】某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn),結(jié)合公司總部和各屬下公司實(shí)際,特制定本細(xì)則。

其次條法律事務(wù)工作以維護(hù)公司利益,防范法律風(fēng)險(xiǎn)和解決經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中遇到的法律問(wèn)題為基本任務(wù)。

第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導(dǎo)下,根據(jù)分級(jí)與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問(wèn)和律師為社會(huì)資源支持的法律事務(wù)管理體系。

其次章職責(zé)范圍

第四條法律事務(wù)工作分兩級(jí)管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓(xùn)部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。

第五條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;

2、負(fù)責(zé)公司總部和指導(dǎo)各屬下公司的行政復(fù)議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);

3、幫助參加重大的對(duì)外商務(wù)談判;

4、依據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會(huì)的要求,為法律方面的事項(xiàng)供應(yīng)法律看法;

5、起草總部對(duì)外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會(huì)和董事會(huì)決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;

6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo),按上級(jí)單位要求上報(bào)案件進(jìn)展?fàn)顩r和結(jié)案報(bào)告;對(duì)各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和考核;

7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導(dǎo)、審查各屬下公司外聘法律顧問(wèn)和律師事務(wù);

8、協(xié)作培訓(xùn)經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫(kù);

10、辦理公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它法律事務(wù)。

第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時(shí)報(bào)送法律事務(wù)工作總結(jié);

2、負(fù)責(zé)各屬下公司與外聘法律顧問(wèn)和個(gè)案律師的對(duì)口聯(lián)系;

3、負(fù)責(zé)各屬下公司重大法律事項(xiàng)、案件進(jìn)展?fàn)顩r和結(jié)案報(bào)告的報(bào)告;

4、負(fù)責(zé)各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細(xì)則的規(guī)定;

5、負(fù)責(zé)組織各屬下公司二、三級(jí)培訓(xùn)中的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

6、負(fù)責(zé)各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;

7、負(fù)責(zé)收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程文本以及在物業(yè)管理實(shí)際操作中勝利與失敗的典型案例,并上報(bào)總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部。

第三章日常法律事務(wù)的管理

第七條公司總部依據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。

第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財(cái)務(wù)專用章等,對(duì)外代表企業(yè),須嚴(yán)格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來(lái)中使用,不具有對(duì)外效力。

各屬下公司應(yīng)制定嚴(yán)格的印章管理使用制度。

第九條各屬下公司加強(qiáng)空白法律文件如空白合同(特殊是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)托付書的管理。授權(quán)托付書應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。

第十條各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各

屬下公司聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)的,可要求律師提交年度顧問(wèn)工作清單。

第十一條依照分級(jí)管理原則,對(duì)各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級(jí):

1、重大法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部批準(zhǔn):

(1)超出本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律看法書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬(wàn)元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部批準(zhǔn);接到對(duì)方上述法律文書的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報(bào)。

2、一般法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部知會(huì)備案:

(1)在本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴(yán)峻、影響突出的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律看法書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬(wàn)元以下的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部知會(huì)備案;

3、本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。

第四章合同管理

第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必需根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。

第十三條本細(xì)則所指的'合同'包括:

1、合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、企業(yè)章程;

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

3、借款合同、擔(dān)保合同;

4、物業(yè)管理托付合同(外委)、物業(yè)管理顧問(wèn)合同;

5、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同;

6、其他合同。

第十四條合同審批權(quán)限:

1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔(dān)保和對(duì)外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。

各屬下公司新拓展項(xiàng)目的外委和顧問(wèn)物業(yè)服務(wù)合同均報(bào)總部批準(zhǔn)。

2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限:

(1)北京公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;

(2)上海公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;

(3)西安公司:金額不超過(guò)5萬(wàn)元,期限1年;

(4)武漢公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;

(5)南京公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;

(6)深圳公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年。

超過(guò)上述金額和期限的合同需報(bào)公司總部批準(zhǔn)。

各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細(xì)則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認(rèn)。

第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過(guò)程,常年法律顧問(wèn)或律師均可依據(jù)實(shí)際需要介入。常年法律顧問(wèn)或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對(duì)外合同簽定前出具《律師合同審查看法書》。

第十六條合同簽定程序:

1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由總部領(lǐng)導(dǎo)、進(jìn)展策劃部、企業(yè)管理與培訓(xùn)部、項(xiàng)目所在地人員共同組成談判小組進(jìn)行;不設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由進(jìn)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進(jìn)行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進(jìn)行。

2、需報(bào)總部審批的合同按本細(xì)則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進(jìn)行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。

3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準(zhǔn)的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司依據(jù)本細(xì)則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。

第十七條合同談判與簽定時(shí)應(yīng)留意以下幾項(xiàng)重點(diǎn)審查內(nèi)容:

1、簽約對(duì)方的主體資格:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)證書、注冊(cè)資本等;在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)留意業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會(huì)的決議同意。

2、授權(quán)托付書:受托人及身份證

復(fù)印件、受托事項(xiàng)及權(quán)限、有效期等。

3、簽約對(duì)方的履約力量:有無(wú)違約記錄、銀行信譽(yù)、股東背景等;對(duì)電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。

4、合同條款的完備和嚴(yán)謹(jǐn),特殊是對(duì)于違約責(zé)任的商定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估量違約風(fēng)險(xiǎn)。建議在合同中商定仲裁條款。

第十八條合同應(yīng)采納書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒(méi)有的應(yīng)使用公司范本。::實(shí)行電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特殊留意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個(gè)特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認(rèn)書。

第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'仔細(xì)負(fù)責(zé)'的態(tài)度保證合同的履行,留意保存雙方往來(lái)文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時(shí),應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

其次十條因執(zhí)行合同需申請(qǐng)資金支付或調(diào)動(dòng)的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財(cái)務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可辦理。合同履行與條款不全都時(shí),應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

財(cái)務(wù)部發(fā)覺(jué)合同的付款嚴(yán)峻與合同條款不符時(shí)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部匯報(bào)。

其次十一條屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查看法書》原件存檔。由總部批準(zhǔn)的合同,上述文件的復(fù)印件一份由總部備案。

第五章外聘律師管理

其次十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長(zhǎng)期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部應(yīng)加強(qiáng)和各地律師協(xié)會(huì)的聯(lián)系,準(zhǔn)時(shí)把握律師的業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)道德狀況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對(duì)律師的滿足度進(jìn)行評(píng)價(jià)。

其次十三條公司依據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)進(jìn)展水平,實(shí)行外聘律師的層級(jí)管理:

1、北京、上海、深圳公司應(yīng)選擇當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請(qǐng)知名律師,依據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實(shí)際協(xié)商確定費(fèi)用;

2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請(qǐng)律師;

3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導(dǎo)聘用。

其次十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問(wèn)時(shí),原則上由各屬下公司自行聘請(qǐng),但應(yīng)由律師出具法律看法書,并將《聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費(fèi)用和法律責(zé)任)、律師事務(wù)所簡(jiǎn)介、律師簡(jiǎn)介等背景材料報(bào)總部審批。

其次十五條各屬下公司依據(jù)工作需要,可以聘請(qǐng)項(xiàng)目律師或個(gè)案代理律師。項(xiàng)目律師指為特定項(xiàng)目臨時(shí)聘請(qǐng)的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采納固定金額制。個(gè)案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費(fèi)用可依據(jù)糾紛狀況實(shí)行固定費(fèi)率制、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率制或其他方式。采納固定費(fèi)率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費(fèi)應(yīng)不少于總額的30%。采納風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率的,不得超過(guò)勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費(fèi)等辦案費(fèi),且律師費(fèi)須在結(jié)案后支付。

第六章特殊法律事務(wù)管理

其次十六條本章所稱的特殊法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))、當(dāng)事人及其他參加人為解決案件所進(jìn)行的全部活動(dòng)的訴訟仲裁事務(wù),行政復(fù)議、行政懲罰聽證等特殊事務(wù)。

其次十七條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部是公司特殊法律事務(wù)的歸口管理部門。各屬下公司在訴訟仲裁事務(wù)上接受總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)管。

其次十八條各屬下公司主動(dòng)提起起訴、仲裁的:

1、應(yīng)做好起訴前預(yù)備,收集整理各種有利和不利的證據(jù);

2、在起訴前10日內(nèi),向總部提出書面報(bào)告,擬聘律師及

其法律看法書和起訴書(申請(qǐng)書);

3、總部征詢律師看法后打算,并書面回復(fù)。

其次十九條各屬下公司接到對(duì)方律師起訴前的《律師函》,或接到法院或仲裁機(jī)構(gòu)《應(yīng)訴通知書》的,依據(jù)案件性質(zhì)、可能損失和危機(jī)程度實(shí)行分級(jí)管理:

1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問(wèn))糾紛性質(zhì)、或標(biāo)的金額在10萬(wàn)元以上(西安公司5萬(wàn)元)、或已由媒體曝光的糾紛,必需在2日內(nèi)口頭或電話報(bào)告總部,并在7日內(nèi)書面報(bào)告,附擬聘律師及其法律看法書、答辯書;

2、屬于一般民事合同糾紛、或標(biāo)的金額在10萬(wàn)元以下(西安公司5萬(wàn)元)的糾紛,在7日內(nèi)書面報(bào)告,附擬聘律師及其法律看法書、答辯書。

3、總部收到書面報(bào)告后5日內(nèi)書面回復(fù)。

第三十條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的《行政打算書》和《行政懲罰打算書》等,必需在5日內(nèi)上報(bào)總部,打算是否復(fù)議或者提起行政訴訟。

第三十一條各屬下公司接到行政機(jī)關(guān)的將被重大行政懲罰的口頭或書面《聽證告知書》,必需在次日?qǐng)?bào)告總部,::打算是否聘請(qǐng)代理人,預(yù)備參與聽證。

第三十二條各屬下公司依據(jù)總部的授權(quán)權(quán)限、案件性質(zhì)和危機(jī)程度將案件進(jìn)展?fàn)顩r上報(bào):

1、屬于解除物業(yè)管理服務(wù)合同(外委和顧問(wèn))糾紛性質(zhì)、或標(biāo)

的金額在10萬(wàn)元(西安公司5萬(wàn)元)以上、或需由總部決策的案件應(yīng)依據(jù)需要,一事一報(bào)、一事一請(qǐng)示;

2、各屬下公司授權(quán)范圍內(nèi)的其他案件,在每季度末最終一個(gè)工作日前知會(huì)公司總部,報(bào)企業(yè)管理與培訓(xùn)部備案。

第三十三條案件處理完之后,各屬下公司應(yīng)在15日內(nèi)上交結(jié)案報(bào)告,內(nèi)容包括糾紛的產(chǎn)生、爭(zhēng)議事項(xiàng)和金額、案件結(jié)果、總結(jié)分析,如有責(zé)任部門和責(zé)任人的應(yīng)有處理看法。并附和解協(xié)議、調(diào)解書、裁定或判決等復(fù)印件。

第三十四條各屬下公司應(yīng)建立特殊法律事務(wù)的案件檔案,包括各種法律文書、證據(jù)、內(nèi)部報(bào)告和批復(fù)。在總部對(duì)案件的結(jié)案報(bào)告批復(fù)后,由各屬下公司裝訂成冊(cè)歸檔。

第七章附則

第三十五條適用于除香港公司以外的公司總部和屬下公司。

第三十六條本細(xì)則由公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部解釋和修改。

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名目第1篇某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則

【第1篇】某物業(yè)公司法律事務(wù)管理細(xì)則

第一章總則

第一條為加強(qiáng)和完善公司法律事務(wù)管理,建立健全公司法律事務(wù)管理體系,更好地發(fā)揮法律保障和服務(wù)作用,依據(jù)國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)及《招商局蛇口工業(yè)區(qū)有限公司法律事務(wù)管理規(guī)定(試行)》,充分考慮物業(yè)管理行業(yè)特點(diǎn),結(jié)合公司總部和各屬下公司實(shí)際,特制定本細(xì)則。

其次條法律事務(wù)工作以維護(hù)公司利益,防范法律風(fēng)險(xiǎn)和解決經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)中遇到的法律問(wèn)題為基本任務(wù)。

第三條法律事務(wù)工作在蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司監(jiān)督指導(dǎo)下,根據(jù)分級(jí)與授權(quán)的原則,建立以法律事務(wù)管理制度為基礎(chǔ),以公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部和各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員為紐帶,以外聘常年法律顧問(wèn)和律師為社會(huì)資源支持的法律事務(wù)管理體系。

其次章職責(zé)范圍

第四條法律事務(wù)工作分兩級(jí)管理,公司總部的法律事務(wù)歸口企業(yè)管理與培訓(xùn)部管理,各屬下公司指定一名法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員。

第五條公司總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)建立和完善招商局物業(yè)系統(tǒng)法律事務(wù)管理制度;

2、負(fù)責(zé)公司總部和指導(dǎo)各屬下公司的行政復(fù)議、聽證、訴訟、仲裁事務(wù);

3、幫助參加重大的對(duì)外商務(wù)談判;

4、依據(jù)總部、各屬下公司、行業(yè)協(xié)會(huì)的要求,為法律方面的事項(xiàng)供應(yīng)法律看法;

5、起草總部對(duì)外投資、合作、股權(quán)轉(zhuǎn)讓和資產(chǎn)處置有關(guān)的合同、章程、股東會(huì)和董事會(huì)決議等法律文件;審查各屬下公司上述文件,并存檔備案;

6、接受蛇口工業(yè)區(qū)和蛇口控股股份公司法律事務(wù)管理的監(jiān)督、指導(dǎo),按上級(jí)單位要求上報(bào)案件進(jìn)展?fàn)顩r和結(jié)案報(bào)告;對(duì)各屬下公司法律事務(wù)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)和考核;

7、建立招商局物業(yè)系統(tǒng)'外聘律師備選名錄',指導(dǎo)、審查各屬下公司外聘法律顧問(wèn)和律師事務(wù);

8、協(xié)作培訓(xùn)經(jīng)理組織各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

9、建立物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章、案例資料庫(kù);

10、辦理公司領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它法律事務(wù)。

第六條各屬下公司法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員的職責(zé)如下:

1、負(fù)責(zé)各屬下公司與總部法律事務(wù)工作的聯(lián)系和溝通,按時(shí)報(bào)送法律事務(wù)工作總結(jié);

2、負(fù)責(zé)各屬下公司與外聘法律顧問(wèn)和個(gè)案律師的對(duì)口聯(lián)系;

3、負(fù)責(zé)各屬下公司重大法律事項(xiàng)、案件進(jìn)展?fàn)顩r和結(jié)案報(bào)告的報(bào)告;

4、負(fù)責(zé)各屬下公司法律事務(wù)的管理,督促各管理中心(管理處)執(zhí)行公司法律事務(wù)管理細(xì)則的規(guī)定;

5、負(fù)責(zé)組織各屬下公司二、三級(jí)培訓(xùn)中的法律常識(shí)、證據(jù)收集保存和業(yè)務(wù)的培訓(xùn);

6、負(fù)責(zé)各屬下公司合同的管理,建立合同檔案;

7、負(fù)責(zé)收集本地的物業(yè)管理行業(yè)的法規(guī)規(guī)章、正在使用的合同、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程文本以及在物業(yè)管理實(shí)際操作中勝利與失敗的典型案例,并上報(bào)總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部。

第三章日常法律事務(wù)的管理

第七條公司總部依據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)和工作需要簽發(fā)《授權(quán)書》,授予各屬下公司簽署經(jīng)濟(jì)合同、勞動(dòng)合同、在銀行開立帳戶等法律事務(wù)的權(quán)限,期限一年。各屬下公司在權(quán)限內(nèi)行使職權(quán)。

第八條公司總部與各屬下公司主要印章如行政公章、合同專用章和財(cái)務(wù)專用章等,對(duì)外代表企業(yè),須嚴(yán)格其使用管理。::部門印章只在業(yè)務(wù)和內(nèi)部往來(lái)中使用,不具有對(duì)外效力。

各屬下公司應(yīng)制定嚴(yán)格的印章管理使用制度。

第九條各屬下公司加強(qiáng)空白法律文件如空白合同(特殊是格式合同)、法定代表人身份證明書、授權(quán)托付書的管理。授權(quán)托付書應(yīng)由各屬下公司的法定代表人簽字,并加蓋公司公章。

第十條各屬下公司應(yīng)將法律事務(wù)工作納入年度工作總結(jié)內(nèi)容。各

屬下公司聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)的,可要求律師提交年度顧問(wèn)工作清單。

第十一條依照分級(jí)管理原則,對(duì)各屬下公司日常法律事務(wù)管理分為三級(jí):

1、重大法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部批準(zhǔn):

(1)超出本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律看法書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬(wàn)元以上的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部批準(zhǔn);接到對(duì)方上述法律文書的,應(yīng)在3日內(nèi)向總部匯報(bào)。

2、一般法律事項(xiàng)應(yīng)報(bào)總部知會(huì)備案:

(1)在本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi),但案件性質(zhì)、損失嚴(yán)峻、影響突出的法律事務(wù);

(2)各屬下公司需主動(dòng)發(fā)出《法律看法書》《律師函》《公司函》或在媒體發(fā)布聲明、啟示等法律文書的,涉及金額在10萬(wàn)元以下的,應(yīng)在發(fā)出3日前報(bào)總部知會(huì)備案;

3、本細(xì)則第七條各屬下公司《授權(quán)書》權(quán)限范圍內(nèi)的可以自行處理。

第四章合同管理

第十二條公司總部和各屬下公司合同的談判、簽訂、履行、解除、終止都必需根據(jù)《中華人民共和國(guó)國(guó)合同法》和物業(yè)管理法規(guī)規(guī)章執(zhí)行。

第十三條本細(xì)則所指的'合同'包括:

1、合資合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)合同、企業(yè)章程;

2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議;

3、借款合同、擔(dān)保合同;

4、物業(yè)管理托付合同(外委)、物業(yè)管理顧問(wèn)合同;

5、電梯、空調(diào)等機(jī)電設(shè)備修理養(yǎng)護(hù)合同、清潔綠化等外包合同;

6、其他合同。

第十四條合同審批權(quán)限:

1、公司總部和各屬下公司產(chǎn)權(quán)整合、股權(quán)轉(zhuǎn)讓、借款和擔(dān)保和對(duì)外投資新設(shè)公司事務(wù)由總部統(tǒng)一管理,各合同由總部審批。

各屬下公司新拓展項(xiàng)目的外委和顧問(wèn)物業(yè)服務(wù)合同均報(bào)總部批準(zhǔn)。

2、各屬下公司預(yù)算范圍內(nèi)其它經(jīng)濟(jì)合同審批權(quán)限:

(1)北京公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;

(2)上海公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年;

(3)西安公司:金額不超過(guò)5萬(wàn)元,期限1年;

(4)武漢公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;

(5)南京公司:金額不超過(guò)10萬(wàn)元,期限1年;

(6)深圳公司:金額不超過(guò)20萬(wàn)元,期限1年。

超過(guò)上述金額和期限的合同需報(bào)公司總部批準(zhǔn)。

各屬下公司上述權(quán)限由法定代表人按本細(xì)則第七條簽發(fā)的《授權(quán)書》確認(rèn)。

第十五條合同的談判、審批、簽定、履行、解除、終止的全過(guò)程,常年法律顧問(wèn)或律師均可依據(jù)實(shí)際需要介入。常年法律顧問(wèn)或律師應(yīng)在公司總部和各屬下公司對(duì)外合同簽定前出具《律師合同審查看法書》。

第十六條合同簽定程序:

1、合同的談判:新設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由總部領(lǐng)導(dǎo)、進(jìn)展策劃部、企業(yè)管理與培訓(xùn)部、項(xiàng)目所在地人員共同組成談判小組進(jìn)行;不設(shè)公司的投資項(xiàng)目談判由進(jìn)展策劃部和各屬下公司組成談判小組進(jìn)行;其他合同由各屬下公司二人以上相關(guān)人員進(jìn)行。

2、需報(bào)總部審批的合同按本細(xì)則的審批權(quán)限、《合同審批單》和《合同審批流程》進(jìn)行。各屬下公司應(yīng)建立公司內(nèi)合同審批制度。

3、合同的簽定:需經(jīng)總部批準(zhǔn)的合同原則上要求由法定代表人簽署,并加蓋公章;其他合同由各屬下公司依據(jù)本細(xì)則第七條《授權(quán)書》的職權(quán)簽署,并加蓋公章。

第十七條合同談判與簽定時(shí)應(yīng)留意以下幾項(xiàng)重點(diǎn)審查內(nèi)容:

1、簽約對(duì)方的主體資格:營(yíng)業(yè)執(zhí)照、經(jīng)營(yíng)范圍、資質(zhì)證書、注冊(cè)資本等;在與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí),應(yīng)留意業(yè)主委員會(huì)是否經(jīng)當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的登記,是否取得業(yè)主大會(huì)的決議同意。

2、授權(quán)托付書:受托人及身份證

復(fù)印件、受托事項(xiàng)及權(quán)限、有效期等。

3、簽約對(duì)方的履約力量:有無(wú)違約記錄、銀行信譽(yù)、股東背景等;對(duì)電梯維護(hù)養(yǎng)護(hù)等分包合同,應(yīng)從合格分包方中選取。

4、合同條款的完備和嚴(yán)謹(jǐn),特殊是對(duì)于違約責(zé)任的商定應(yīng)明確合理,經(jīng)辦人應(yīng)充分估量違約風(fēng)險(xiǎn)。建議在合同中商定仲裁條款。

第十八條合同應(yīng)采納書面形式,建設(shè)部、工商行政管理局和各所在地有示范文本的應(yīng)使用該范本,沒(méi)有的應(yīng)使用公司范本。::實(shí)行電子數(shù)據(jù)交換和e-mail形式的,應(yīng)特殊留意保存,須打印存檔。各屬下公司應(yīng)指定一個(gè)特定系統(tǒng)接收數(shù)據(jù)電文,并要求簽訂確認(rèn)書。

第十九條總部及各屬下公司經(jīng)辦人應(yīng)本著'仔細(xì)負(fù)責(zé)'的態(tài)度保證合同的履行,留意保存雙方往來(lái)文件、函件和數(shù)據(jù)電文。發(fā)生可能中止履行、履行不能,或合同變更、解除或終止等情形時(shí),應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。

其次十條因執(zhí)行合同需申請(qǐng)資金支付或調(diào)動(dòng)的,應(yīng)由經(jīng)辦人向財(cái)務(wù)部出示合同副本,經(jīng)核對(duì)無(wú)誤后方可辦理。合同履行與條款不全都時(shí),應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向法律事務(wù)聯(lián)絡(luò)員和主管領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。

財(cái)務(wù)部發(fā)覺(jué)合同的付款嚴(yán)峻與合同條款不符時(shí)應(yīng)準(zhǔn)時(shí)向總經(jīng)理和總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部匯報(bào)。

其次十一條屬下公司應(yīng)建立合同檔案制度,將合同正本(至少一份)、《合同審批單》和《律師合同審查看法書》原件存檔。由總部批準(zhǔn)的合同,上述文件的復(fù)印件一份由總部備案。

第五章外聘律師管理

其次十二條公司總部將選擇幾家律師事務(wù)所作為長(zhǎng)期合作伙伴,建立'外聘律師備選名錄'。總部企業(yè)管理與培訓(xùn)部應(yīng)加強(qiáng)和各地律師協(xié)會(huì)的聯(lián)系,準(zhǔn)時(shí)把握律師的業(yè)績(jī)、執(zhí)業(yè)紀(jì)律和執(zhí)業(yè)道德狀況,充分了解律師執(zhí)業(yè)背景資料,對(duì)律師的滿足度進(jìn)行評(píng)價(jià)。

其次十三條公司依據(jù)各屬下公司業(yè)務(wù)量、所在地物業(yè)管理和律師行業(yè)進(jìn)展水平,實(shí)行外聘律師的層級(jí)管理:

1、北京、上海、深圳公司應(yīng)選擇當(dāng)?shù)匦袠I(yè)內(nèi)的兩至三家知名律師事務(wù)所,征詢后擇優(yōu)聘請(qǐng)知名律師,依據(jù)業(yè)務(wù)量和律師實(shí)際協(xié)商確定費(fèi)用;

2、武漢、南京公司按往年慣例和業(yè)務(wù)量聘請(qǐng)律師;

3、西安公司外聘律師由總部監(jiān)管、指導(dǎo)聘用。

其次十四條各屬下公司工作需要常年法律顧問(wèn)時(shí),原則上由各屬下公司自行聘請(qǐng),但應(yīng)由律師出具法律看法書,并將《聘請(qǐng)常年法律顧問(wèn)合同書》(明確工作任務(wù)、工作方式、合同期限、費(fèi)用和法律責(zé)任)、律師事務(wù)所簡(jiǎn)介、律師簡(jiǎn)介等背景材料報(bào)總部審批。

其次十五條各屬下公司依據(jù)工作需要,可以聘請(qǐng)項(xiàng)目律師或個(gè)案代理律師。項(xiàng)目律師指為特定項(xiàng)目臨時(shí)聘請(qǐng)的律師,一般是非訟代理,一事一聘,采納固定金額制。個(gè)案代理律師指訴訟仲裁代理的律師,費(fèi)用可依據(jù)糾紛狀況實(shí)行固定費(fèi)率制、風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率制或其他方式。采納固定費(fèi)率制的,應(yīng)分期支付,且在結(jié)案后支付的律師費(fèi)應(yīng)不少于總額的30%。采納風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)率的,不得超過(guò)勝訴金額的30%,一般不再支付差旅費(fèi)等辦案費(fèi),且律師費(fèi)須在結(jié)案后支付。

第六章特殊法律事務(wù)管理

其次十六條本章所稱的特殊法律事務(wù)是指人民法院(仲裁機(jī)構(gòu))、當(dāng)事人及其他