金地集團(tuán)研究報告

金地集團(tuán)研究報告1老牌龍頭以鎰稱銖，行穩(wěn)致遠(yuǎn)未來可期1.1深耕深圳布局全國，持續(xù)多元化業(yè)務(wù)探索金地集團(tuán)

1988年初創(chuàng)于中國深圳，2001年在上交所上市。三十余年來秉持專業(yè)精神，憑借科學(xué)的治理結(jié)構(gòu)和發(fā)展模式，以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，全面布局商用地產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)開發(fā)運營、房地產(chǎn)金融、智慧服務(wù)、體育產(chǎn)業(yè)運營、家裝產(chǎn)業(yè)、代建產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等業(yè)務(wù)模塊，從深圳走向全國并拓展至海外市場，在行業(yè)市場占據(jù)龍頭地位?；仡櫣镜陌l(fā)展的歷程，可大致分為“深耕深圳”、“全國化布局”、“多元化發(fā)展”三個階段。（1）“深耕深圳”階段（1988-2000年）：

金地集團(tuán)于1988年正式在深圳市注冊成立，前身為深圳市上步區(qū)工業(yè)村建設(shè)服務(wù)公司。1993年布局房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并于同年成立金地物業(yè)，是較早探索物業(yè)領(lǐng)域的開發(fā)商之一。1994年公司首個住宅開發(fā)項目—金地花園正式面市。1996年在行業(yè)內(nèi)率先完成股份制改造，正式更名金地（集團(tuán)）股份有限公司。（2）“全國化布局”階段（2001-2009年）：

2001年金地集團(tuán)在上交所掛牌上市，同年進(jìn)入北京，開啟全國化布局之路。房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，基于傳統(tǒng)住宅類項目的開發(fā)經(jīng)驗和優(yōu)勢，金地集團(tuán)開始涉足商辦類業(yè)態(tài)，并于2007年在北京落地首個商業(yè)類項目—北京金地中心。2009年公司明確了標(biāo)準(zhǔn)化、系列化的產(chǎn)品戰(zhàn)略，并完成了首個產(chǎn)品系列格林系的開發(fā)。（3）“多元化發(fā)展”階段（2010年-至今）：2010年金地集團(tuán)成立私募基金管理公司穩(wěn)盛投資，專注于中國房地產(chǎn)市場投資，成為國內(nèi)最早涉足金融業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè)之一。2012年布局香港資本市場，收購香港上市公司星獅地產(chǎn)，隨后更名為金地商置，作為公司商業(yè)地產(chǎn)、培育城市綜合體開發(fā)與運營管理的專業(yè)依托平臺。2014年公司獲取舊金山項目，正式落子美西市場，開啟海外布局。2016年銷售規(guī)模突破千億，發(fā)展踏上新階梯，進(jìn)入加速擴張階段。2017年成立K12教育公司，進(jìn)軍教育產(chǎn)業(yè)。2018年成立金地管理，為全國范圍的委托方提供代建服務(wù)。2021年公司銷售規(guī)模2867億元，增速位列TOP20房企前列。面對近兩年嚴(yán)苛的行業(yè)生存環(huán)境，金地集團(tuán)正在穩(wěn)步調(diào)整發(fā)展模式，秉持利潤與規(guī)模平衡發(fā)展的戰(zhàn)略思想，繼續(xù)積極探索各項新業(yè)務(wù)模式，持續(xù)優(yōu)化全國化布局。1.2大股東為險資，目前公司無實控人2013年富德人壽首次舉牌金地集團(tuán)，持有公司股權(quán)5.41%，而后安邦人壽快速接力，兩大險資爭相入局，截至2014年底，富德人壽和安邦人壽持股比例分別高達(dá)29.99%、20.00%，成為公司第一二大股東，并基本保持穩(wěn)定。受2020年底中國銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于保險資金財務(wù)性股權(quán)投資有關(guān)事項的通知影響，2021年大家人壽開始多次減持公司股份。目前公司第一大股東為富德生命人壽保險有限公司，持有公司股權(quán)25.45%；第二大股東為由深圳福田區(qū)國資委控股的深圳福田投資控股，持有公司股權(quán)7.79%。兩大險資輪番增持公司股權(quán)后，公司分紅比例顯著提升，派現(xiàn)21次合計224.5億元。2013-2015年累計現(xiàn)金分紅金額占公司三年年均歸屬于上市公司股東的凈利潤的比例為88.5%，2016年現(xiàn)金分紅比例50%，2017-2021年現(xiàn)金分紅率始終保持30%以上，未來公司仍將堅持持續(xù)穩(wěn)定現(xiàn)金分紅的政策。1.3經(jīng)營管理層穩(wěn)定，組織結(jié)構(gòu)合理管理紅利時代來臨，高管團(tuán)隊專業(yè)穩(wěn)定。中國房地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入新一輪調(diào)整周期，經(jīng)營管理層成為公司可持續(xù)與高質(zhì)量發(fā)展的重要推手。根據(jù)中國房地產(chǎn)報發(fā)布的“2021年度中國上市房企董事會TOP30榜單”，金地集團(tuán)董事會入榜TOP10。由于股權(quán)結(jié)構(gòu)分散，公司目前并無實際控制人，設(shè)14個董事席位，其中執(zhí)行董事與獨立董事設(shè)置比例為9:5。在9個執(zhí)行董事席位中，金地管理層占據(jù)6個席位，擁有較為充分的自主決策權(quán)，以保障公司治理權(quán)的穩(wěn)定性。富德生命人壽、福田投資、大家人壽分別占據(jù)1個執(zhí)行董事席位，兩大險資定位為戰(zhàn)略財務(wù)投資者。金地集團(tuán)核心管理層主要來源于內(nèi)部成長，在公司的平均工作時間超過二十年，已形成高度一致的核心價值觀，并充分熟悉內(nèi)部業(yè)務(wù)運作模式，具備強有力的地產(chǎn)資源整合能力，保證了管理的高效性和執(zhí)行力，有力提高管控能力和開發(fā)效率。2房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)終回十強，土儲充沛優(yōu)勢依舊2.1土儲優(yōu)質(zhì)豐富，投資布局合理深耕廣拓，適度下沉三四線，持續(xù)完善全國化布局。公司堅持深耕一二線主流城市，適度下沉三四線的投資策略，形成以京津冀都市圈、長三角都市圈、粵港澳大灣區(qū)以及中西部和東北核心城市為主的區(qū)域布局。2011-2015年，公司新增土地儲備主要集中在一二線城市，2016年北京、上海、深圳等核心城市土地稀缺性進(jìn)一步顯現(xiàn)，資金集中涌入推動地價快速上漲，房地價關(guān)系失衡，公司適時調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)，選擇性布局三四線。2017年熱點城市受政策抑制，需求量明顯回落，而部分弱能級城市在寬松的政策環(huán)境和棚改貨幣化支持下，銷售增速穩(wěn)中有升，得益于上一年度前瞻性的投資視角，公司開始享受到三四線城市的市場紅利，后續(xù)兩年在投資額度上進(jìn)一步加大下沉力度，2018-2019年新增土地儲備中，三四線城市占比近半。2020年公司把握投資窗口期，繼續(xù)完善城市梯隊和加強戰(zhàn)略縱深，新進(jìn)入九個城市。2021年集中供地政策正式實施，受益于自身的行業(yè)龍頭地位以及雄厚的資金實力，一二線城市占比大幅回升，一線城市投資占比達(dá)到34%，截至2022H1，公司已完成了78座城市的全國布局。拿地態(tài)度積極，精準(zhǔn)把握投資時點，保障投資質(zhì)量。2013年房地產(chǎn)行業(yè)投資增速維持高位，公司把握機遇加大土地儲備，獲取26宗土地，新增土儲面積同比提升328%，獲取時點集中在H1及11-12月，可較好地實現(xiàn)常態(tài)化、周期化的均衡投資。2014年行業(yè)進(jìn)入周期低點，需求端透支嚴(yán)重，土地市場相對低迷，公司拿地態(tài)度回歸謹(jǐn)慎，投資強度回落至31%。2017年全國熱點城市加大土地供應(yīng)，住宅成交回落，銀行信貸收緊，導(dǎo)致土地價格開始出現(xiàn)松動，公司把握窗口期實現(xiàn)新增土儲首破千億，2018年-2020年，年度投資額始終維持在千億水平以上。2021年進(jìn)入全國重點城市“雙集中”元年，公司充分發(fā)揮龍頭企業(yè)的行業(yè)優(yōu)勢，加大北京、上海、深圳等高能級城市的投資強度，積極補充優(yōu)質(zhì)土儲，適度下沉三四線城市，2021-2022H1拿地金額權(quán)益比例小幅回落至40%。2022H1，公司總投資額約179億元，權(quán)益投資額約71億元；新增土地儲備約156萬平方米，權(quán)益土地儲備約56萬平方米。造成投資額縮減的主要原因，一方面公司累計土地儲備充裕，我們預(yù)計可保證未來至少3-4年銷售周期；另一方面自2021年下半年以來中國房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了前所未有的深度調(diào)整，公司著力增強長期風(fēng)險抵抗能力，充分保障集團(tuán)現(xiàn)金流，投資態(tài)度更加謹(jǐn)慎，追求規(guī)模與利潤的平衡，階段性回歸一二線城市，收縮三四線城市投資規(guī)模，獲取土地主要集中在北京、深圳、上海、廈門等核心城市。2022年新增土儲樓面均價1.15萬元/㎡，創(chuàng)歷史新高。2019-2021年公司投資工作重點在于完善投資梯度，合計新進(jìn)28座弱二三線城市，新增土儲樓面均價分別為7109元/㎡、8147元/㎡、8001元/㎡，房地價差關(guān)系保持在2-3倍水平，這一階段深耕廣拓挺進(jìn)三四線城市的投資思路，為公司大幅提高了銷售規(guī)模且收益水平領(lǐng)先同行。但2021下半年市場進(jìn)入新階段，核心城市土拍規(guī)則調(diào)整后收益明顯提升且安全性高，三四線市場波動大，2022年公司開始全力回歸一二線核心城市，上半年新增土儲主要分布在北京、上海、深圳、成都、廈門等高能級核心城市。投資布局調(diào)整帶來拿地成本的提升，盡管樓面成交均價達(dá)1.15萬元/㎡，我們預(yù)計公司在北京和上海獲取的項目凈利潤水平可維持在11%以上。土儲總量豐富，有效保障公司可持續(xù)發(fā)展。截至2022H1，公司總土地儲備6193萬方，權(quán)益土地儲備約2840萬方。充裕的貨值儲備，有效減輕了公司近兩年拿地壓力，在目前低迷的行業(yè)環(huán)境中，充分給予公司在投資端保持戰(zhàn)略定力的底氣，2022H1公司新增土儲雖同比大幅下降，但受益于歷史土地積累，土地存續(xù)比約4.5，我們預(yù)計可保障公司3-4年的銷售周期。深耕核心城市，一二線城市總土地儲備占比70%。2015年-2021年，隨公司規(guī)模擴張，三四線城市總土儲占比逐年提升，2021年公司開始逐步投資回撤至高能級城市，一二線核心城市土儲占比穩(wěn)定在62%。受2022年7月全國集中斷供事件的影響，行業(yè)資金監(jiān)管政策趨嚴(yán)，部分城市的資金監(jiān)管額度主要取決于開發(fā)建安成本，核心城市與弱能級城市新房成交均價的倍數(shù)關(guān)系，高于兩者建安成本之間的倍數(shù)關(guān)系，意味著高能級城市銷售回款的可支配比例關(guān)系更優(yōu)越。梯度化的土儲結(jié)構(gòu)，也同時使公司具備靈活的產(chǎn)能調(diào)度能力，可及時根據(jù)市場情況合理分配產(chǎn)能，充分適應(yīng)市場變化。權(quán)益土儲比例相對較低，需關(guān)注合作方開發(fā)能力。2010-2015年，為迅速完善投資結(jié)構(gòu)加大全國化布局，公司獲取的合作項目數(shù)量增多，單地塊合作權(quán)益比例降低，總土儲權(quán)益占比持續(xù)下降，2010年公司總權(quán)益土地比例為86%，至2015年該指標(biāo)下降至62%。2016年-2020年，公司總權(quán)益土地比例維持在50%以上，2022H1小幅下降至46%。合作項目在一定程度上可助力企業(yè)有效擴大市場規(guī)模，但存在合作方出險影響開發(fā)進(jìn)度的潛在隱患。2.2銷售排名逆勢抬升，后續(xù)供貨有保障核心城市貨值占比高，助力公司銷售排名重回前十。近年來公司銷售規(guī)模快速增長，2016年首次進(jìn)入千億房企梯隊，2019年突破兩千億大關(guān)，銷售金額復(fù)合增速28%。2021年市場整體行情疲軟情況下，公司銷售規(guī)模突破2800億元，超額完成銷售目標(biāo)，銷售金額和銷售面積分別同比增長18%和15%，銷售增速位于TOP20房企前列。2022H1，公司全口徑銷售金額1006億元，銷售排名較2021年逆勢上升至第九位。受益于深耕一二線城市及核心都市圈的土儲策略，公司銷售均價逐年提升，2020年銷售均價首次突破2萬元/㎡，2022H1銷售均價24000元/㎡，位列TOP10房企第二位。市占率逐年提升，市場份額持續(xù)擴增。近十年來金地集團(tuán)在全國商品房銷售市場的市占率穩(wěn)步提升，2015年公司銷售面積和銷售金額市占率分別為0.35%和0.71%，2021年兩項指標(biāo)分別為0.77%和1.58%，實現(xiàn)了倍數(shù)級增長。各年度公司銷售金額市占率均高于銷售面積市占率，充分說明公司一二線城市及核心都市圈貨值占比高，城市內(nèi)部布局板塊能級高，且具備較強的產(chǎn)品溢價力。重點城市單城銷售規(guī)模高，供貨充足后市可期。2022年H1，金地集團(tuán)在深圳和上海的單城市銷售規(guī)模分別超過150億元和130億元，在北京、南京等核心城市的市占率均位于前列。在供貨保障方面，2022年中報披露公司調(diào)整計劃全年新開工面積為517萬方，主要位于北京、武漢、上海等城市，我們預(yù)計2022H2將新增供貨貨值超千億元，其中40%集中在上海、廣州、深圳、成都等一二線城市。2.3穩(wěn)健經(jīng)營保障開竣工，營收重回快車道竣工面積穩(wěn)步提升，為結(jié)算收入提供穩(wěn)健支撐。2016年金地集團(tuán)進(jìn)入銷售規(guī)模迅速成長期，后續(xù)可結(jié)算量累積豐厚。2019年公司竣工面積925萬方，同比增長38%，2020年竣工面積超過1100萬方，近兩年竣工及計劃竣工面積維持在1500萬方水平。2021年下半年至今，大量房企出險，保交付成為房地產(chǎn)行業(yè)重點任務(wù)，公司基于穩(wěn)健的經(jīng)營屬性，入圍首批保交付房企白名單。較高的竣工體量提振市場及資本信心的同時，有效保障結(jié)轉(zhuǎn)水平，助力公司營收重回快車道。結(jié)算規(guī)模逐年增長，我們預(yù)計2022年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收規(guī)模穩(wěn)中有升。2018-2021年公司結(jié)算面積和結(jié)算收入逐年提升，復(fù)合增速分別為30%和24%，結(jié)算面積占竣工面積比例基本維持在40%水平，2021年小幅下降至37%，結(jié)算均價為15674元/㎡，同比減少3%。根據(jù)公司2022年中報披露的最新口徑，2022年全年計劃竣工面積約1511萬方，與2021年基本持平，我們預(yù)判結(jié)算面積水平相當(dāng)。根據(jù)行業(yè)和公司自身開發(fā)周期，我們預(yù)計2022年結(jié)算收入主要來源于2019年的銷售項目，2019年公司銷售均價同比增長明顯，合理預(yù)判公司2022年房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)營收規(guī)模有所提升。毛利率低位盈利階段性承壓，我們預(yù)計有望逐步回歸行業(yè)平均水平。2015-2018年公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平由27.79%上升至43.08%，高于行業(yè)平均水平，這一階段毛利率的快速提升主要來源于前期樓面成本偏低、大盤開發(fā)紅利、產(chǎn)品力溢價等綜合因素。2020-2021年，受交付結(jié)構(gòu)影響，公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平由33.56%下降至19.65%，業(yè)績短期承壓，2022H1

房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率回升至21.18%，同比增長6.93pct，中長期看，公司近年來新增土儲樓面均價/銷售均價呈下降趨勢，疊加成本和資金優(yōu)勢，以及比拼交付實力背景下，公司在非限價地區(qū)的品牌溢價能力，我們預(yù)計房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率水平已趨于底部，后續(xù)有望逐步回歸至行業(yè)平均水平。2.4產(chǎn)品體系迭代升級，科學(xué)筑家實現(xiàn)品牌溢價九大產(chǎn)品體系創(chuàng)新升級，形成穩(wěn)健發(fā)展核心競爭力。自2009年首條產(chǎn)品系“褐石”亮相，再到陸續(xù)推出“格林、名仕，世家”3條產(chǎn)品線，公司至今已形成完善的九大產(chǎn)品譜系，即“褐石、名仕、峯范、世家、格林、未來、風(fēng)華、峯匯、至尚”，其中高端產(chǎn)品峯范系起源于公司在紐約打造的地標(biāo)豪宅—紐約峯匯121，由設(shè)計過央視總部大樓和深圳證交所的大師雷姆庫哈斯與國際著名建筑師重松象平聯(lián)合打造，該系列結(jié)合尖端的配置和美學(xué)建筑景觀，擁有極佳的客戶口碑和極高的居住氛圍，通常為區(qū)域板塊內(nèi)的價格標(biāo)桿。高附加值的產(chǎn)品體系和優(yōu)秀的研發(fā)營銷能力，使公司項目在價格和流速上遠(yuǎn)超同類競品。溫州甌江公元上城項目在智能化、物業(yè)服務(wù)等方面結(jié)合項目條件進(jìn)行相應(yīng)包裝，形成全面的對外價值體系輸出，打造產(chǎn)品差異性促成產(chǎn)品溢價，在價格高出競品10%的情況下，提前一年清盤，全年銷售套數(shù)位列洞頭區(qū)銷冠、溫州市第四；惠州鄰深百萬大盤天潤自在城，在年底傳統(tǒng)的銷售淡季入市，在區(qū)域市場多個項目同時開盤、競爭加劇、部分競品樓盤通過低價策略、高傭金三級轉(zhuǎn)介搶客的環(huán)境下，依靠自身資源和專業(yè)能力，在未引入轉(zhuǎn)介的情況下，項目首次開盤即成交近400套，去化率達(dá)80%以上，3小時攬金近5億，創(chuàng)造了惠灣樓市“非聯(lián)動盤”

開盤熱銷奇跡。家居端功能創(chuàng)新疊加成本優(yōu)勢，大力推進(jìn)精裝修類部品供應(yīng)鏈垂直整合。公司擁有GEMADE部品自研室，持續(xù)深入研究部品部件改造的可能性，投入大量精力進(jìn)行家裝部品部件的研發(fā)，涉及廚房、衛(wèi)浴、智能、健康等領(lǐng)域。一方面通過細(xì)節(jié)的設(shè)計變革和創(chuàng)新材料的選用，全方位提升業(yè)主的居住舒適度；另一方面通過產(chǎn)業(yè)鏈創(chuàng)新，品質(zhì)保障的前提下成本得到進(jìn)一步優(yōu)化。景觀端“MicroClimate微氣候智慧決策系統(tǒng)”和“玩唄”社區(qū)生活系統(tǒng)營造舒適健康的社區(qū)活動環(huán)境，促進(jìn)住戶更高質(zhì)量的戶外活動，是公司住宅產(chǎn)品設(shè)計的研究重點。公司微氣候景觀智慧決策系統(tǒng)運用適宜性分析定位、場地微環(huán)境軟件分析、功能植物智慧選擇三大技術(shù)，實現(xiàn)了活動場地精準(zhǔn)布置，綠化植被精巧配置，打造更健康、更科學(xué)和可持續(xù)的戶外健康舒適體驗，目前已經(jīng)在項目上全面運用，通過科學(xué)的設(shè)計使社區(qū)居住舒適度達(dá)到全面提升。綠色建筑端“G-WISE綠色健康住宅體系”正式發(fā)布，為客戶提供具備國家綠色建筑星級評定及國際綠色健康體系認(rèn)證的更優(yōu)產(chǎn)品。體系聚焦“融合城市”“共生社區(qū)”“健康住宅”

3大維度，打造“高效城市”“低碳城市”“未來城市”“活力社區(qū)”“生態(tài)社區(qū)”“友好社區(qū)”

“宜居住宅”和“舒適住宅”8大模塊共127項健康技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，目前金地嘉源已成為上海首個綠建領(lǐng)域“奧斯卡獎”BREEAM綠色建筑四星級認(rèn)證的住宅項目，達(dá)到全球認(rèn)證難度中前15%的TOP級水平，未來還將在全國范圍進(jìn)行全面推行及落地應(yīng)用。研發(fā)費用投入加大，高學(xué)歷研發(fā)人員占比高。公司高度重視產(chǎn)品力培養(yǎng)和產(chǎn)品體系的搭建與完善工作，至2021年末，研發(fā)人員中碩士及以上學(xué)歷人員占比26.4%。自2016年以來，研發(fā)支出逐年增加，2022H1投入研發(fā)費用7718萬元，同比增加152.22%，研發(fā)端的大力投入將有效助力產(chǎn)品力提升，支撐公司在目前市場環(huán)境下，通過非限價城市的產(chǎn)品溢價提升收益水平。3多元化布局，非開發(fā)業(yè)務(wù)占比逐年提升3.1加強非住業(yè)務(wù)拓展及競爭力，促進(jìn)收入結(jié)構(gòu)和業(yè)務(wù)模式多元化傳統(tǒng)住宅開發(fā)業(yè)務(wù)回歸常態(tài)的大趨勢下，積極布局多元化業(yè)務(wù)賽道，尋找發(fā)展新增長點。公司在商業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)及運營、代建、物業(yè)管理服務(wù)及房地產(chǎn)金融及業(yè)務(wù)領(lǐng)域多點開花，并計劃逐步在醫(yī)療養(yǎng)老、文化旅游、體育產(chǎn)業(yè)、教育、家居生活等產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域進(jìn)行探索實踐。其中，在商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅業(yè)務(wù)方面，依托旗下港股上市公司金地商置

管理運營，對商業(yè)中心綜合體、產(chǎn)業(yè)園鎮(zhèn)、長租公寓等多元化物業(yè)進(jìn)行開發(fā)銷售、投資管理和服務(wù)運營；在代建業(yè)務(wù)方面，通過金地開發(fā)管理公司，為房地產(chǎn)項目委托方提供咨詢顧問、開發(fā)管理、配資代建、政府代建等多種業(yè)務(wù)服務(wù)，已建立全過程咨詢、設(shè)計管理咨詢、銷售代理等業(yè)務(wù)多元發(fā)展模式；在金融業(yè)務(wù)方面，成立私募基金管理公司穩(wěn)盛投資，逐步開發(fā)出

“投資＋代建”、股權(quán)投資、城市更新及證券化業(yè)務(wù)等投資模式；在物業(yè)服務(wù)方面，已覆蓋近280余座城市及美國東西海岸的8個不同城市和地區(qū)，管理項目包括住宅、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、商寫、政府機關(guān)等多種業(yè)態(tài)。2018年后公司非開發(fā)類業(yè)務(wù)份額逐年提升，2020年-2021年非開發(fā)業(yè)務(wù)類營收占比超10%，2022H1非開發(fā)業(yè)務(wù)合計營收占比首次達(dá)到17.3%。3.2物業(yè)管理規(guī)模領(lǐng)先，盈利能力持續(xù)改善領(lǐng)先的社區(qū)服務(wù)與資產(chǎn)管理整合運營商，多業(yè)態(tài)項目管理服務(wù)。公司旗下的金地物業(yè)始創(chuàng)于1993年，于2021年正式更名為“金地智慧服務(wù)”，是金地集團(tuán)旗下提供物業(yè)管理服務(wù)、資產(chǎn)和客戶資源運營的平臺，立足深圳、布局全球，秉持“3+X”戰(zhàn)略布局，以住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、城市服務(wù)三大業(yè)務(wù)版塊為依托，合縱連橫，使基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)從社區(qū)走向城區(qū)。金地物業(yè)主要承接住宅業(yè)態(tài)項目；金地商服專注于服務(wù)商業(yè)類項目（寫字樓、綜合體、產(chǎn)業(yè)園、政府公建、學(xué)校等），布局中美市場，代表項目超300個，合計面積超3000萬方；金智仟城為城市服務(wù)新品牌，定位在“黨建引領(lǐng)+政府監(jiān)管”的基礎(chǔ)上，量身打造城市各類服務(wù)管理模塊，實現(xiàn)物業(yè)管理全覆蓋（城中村、“三無”小區(qū)）、公共安全管理（治安、交通、消防、安全生產(chǎn)等）、市容環(huán)境管理（環(huán)衛(wèi)一體化、垃圾分類、綠化養(yǎng)護(hù)、市容市貌巡檢等）、市政基礎(chǔ)設(shè)施維護(hù)（道路路面、路牌、公共廁所、路燈、公交候車亭、交通護(hù)欄等）、基層社區(qū)服務(wù)（社區(qū)家政、便民服務(wù)、社區(qū)活動通知、信息收集等）和應(yīng)急管理輔助等，目前金智仟城已成為湖南大學(xué)校區(qū)、深圳邁瑞光明園區(qū)、陜西安康機場、河北省石家莊市靈壽縣、山東省日照港石臼港區(qū)、陜西省西安市長安區(qū)等5區(qū)、陜西榆林市子洲縣鎮(zhèn)村等30余個項目的

“城市管家”，也在各地水域治理和高速公路管養(yǎng)項目上有著豐富的管理服務(wù)經(jīng)驗。服務(wù)創(chuàng)造價值，規(guī)模相對領(lǐng)先。2017年金地物業(yè)品牌價值突破50億元，2011-2021年連續(xù)十一年位列物業(yè)服務(wù)百強品牌價值榜單第二名，2009-2021年十次榮膺中國物業(yè)服務(wù)百強企業(yè)服務(wù)質(zhì)量領(lǐng)先企業(yè)榜首。截至2022H1，公司服務(wù)項目2000余個，合約管理達(dá)面積3.6億㎡，較2021年末增長9%，在管面積1.94億㎡。2022年1-7月新增合約面積TOP15，商業(yè)項目拓展表現(xiàn)亮眼。2022年1-7月金地智慧服務(wù)新增合約面積316萬方，排名第14位，新增合約面積TOP15中僅金地、龍湖兩家物業(yè)公司未拆分上市。在多業(yè)態(tài)拓展成為當(dāng)前行業(yè)趨勢的大背景下，非住業(yè)態(tài)項目拓展競爭激烈，2022年7月金地智慧服務(wù)商業(yè)項目拓展TOP1，新增商業(yè)項目合約面積12萬方。營收規(guī)?？焖僭鲩L，盈利水平存在提升空間。2018年-2020年公司物業(yè)管理收入從21.6億元提升至40.8億元，實現(xiàn)近兩倍水平的增長，復(fù)合增速38%，2021年物業(yè)管理收入52.8億元，同比增長29%。相較于快速增長的營收規(guī)模，公司物業(yè)管理板塊的毛利率水平雖略有改善，但受制于未分拆上市等因素，仍明顯低于主流物業(yè)公司盈利水平，疊加公司積極探索增值服務(wù)、持續(xù)開拓非住項目管理服務(wù)等優(yōu)勢，我們預(yù)判后續(xù)盈利水平存在較大成長空間?？萍假x能服務(wù)，增值業(yè)務(wù)全面發(fā)力，貢獻(xiàn)新業(yè)績增長點。公司依托領(lǐng)先的5G、物聯(lián)網(wǎng)、AI算法、人工智能等創(chuàng)新科技技術(shù)，致力于提供智慧社區(qū)、數(shù)智化全域解決方案，自主研發(fā)及合作建設(shè)數(shù)字化系統(tǒng)及平臺，持續(xù)對外輸出互聯(lián)網(wǎng)SaaS線上服務(wù)等智能科技系統(tǒng)，目前使用SaaS進(jìn)行線上服務(wù)的面積約3億㎡。公司增值業(yè)務(wù)同步發(fā)力，從房屋租售、家裝設(shè)計到社區(qū)經(jīng)營等，管理輸出向更廣闊的服務(wù)范圍延伸。科技賦能和增值業(yè)務(wù)雙輪驅(qū)動，進(jìn)一步降本增效，我們預(yù)計后續(xù)金地智慧服務(wù)有望在管理規(guī)模上有所提升。3.3代建業(yè)務(wù)綜合實力領(lǐng)先，拓展規(guī)模高速增長房地產(chǎn)行業(yè)新賽道，長期發(fā)展空間充足。中國代建行業(yè)起步較晚，近年來呈現(xiàn)爆發(fā)式增長，2017-2020年代表企業(yè)代建項目累計合約總建面高達(dá)2.6億㎡，營業(yè)收入復(fù)合增速20%，隨傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)競爭加劇，更多企業(yè)開始積極布局代建領(lǐng)域，行業(yè)集中度雖略有下降，但CR5市場份額仍占據(jù)半壁江山。2021年中國代建行業(yè)滲透率僅為4.8%，較歐美國家30%的行業(yè)滲透率差距明顯，規(guī)模端存在較大成長空間。一方面政策支持帶來行業(yè)機會，政府代建或?qū)⒊霈F(xiàn)新高峰，結(jié)合國家及各省“十四五”規(guī)劃政策，房地產(chǎn)行業(yè)供給側(cè)改革方向愈加清晰，大力推動保障性租賃住房建設(shè)、舊城改造、加強城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)或成趨勢，政府代建需求逐步提升；另一方面大量中小房企手握土地資源，但開發(fā)實力和品牌溢價能力明顯不足，商業(yè)代建市場空間廣闊。代建業(yè)務(wù)探索先行者，專注全過程房地產(chǎn)開發(fā)管理服務(wù)。2006年，金地集團(tuán)承接了深圳首個由政府委托代建的寫字樓項目“福田科技廣場”，是國內(nèi)較早涉足代建領(lǐng)域的開發(fā)商之一。經(jīng)過12年經(jīng)驗積累，2018年正式成立金地集團(tuán)開發(fā)管理公司，作為集團(tuán)旗下獨立經(jīng)營代建業(yè)務(wù)的一級子公司。金地管理在項目開發(fā)管理、資源整合、產(chǎn)品創(chuàng)新和優(yōu)質(zhì)服務(wù)等方面與金地集團(tuán)一脈相承，背靠集團(tuán)對代建業(yè)務(wù)的戰(zhàn)略支持，提供咨詢顧問、開發(fā)管理、配資代建、政府代建等四大類業(yè)務(wù)，具有極強的代建專業(yè)性，十?dāng)?shù)年代建沉淀，成為中國房地產(chǎn)代建頭部品牌。商業(yè)代建領(lǐng)跑者，規(guī)模穩(wěn)步增長。憑借在產(chǎn)品價值提升、開發(fā)效率保障、成本費用管控、附加服務(wù)提供等方面的綜合實力，金地管理代建業(yè)務(wù)發(fā)展迅速。截至2022年H1，已布局全國超40座城市，管理服務(wù)項目超90個，累計簽約面積超1600萬㎡，其中住宅項目累計貨值超過1000億元，商辦項目投資規(guī)模超過420億元，累計政府公建面積超過360萬㎡。3.4以金地商置為自持業(yè)務(wù)核心運營平臺，聚焦商業(yè)中心與產(chǎn)業(yè)園區(qū)收購港股上市公司，打造自持物業(yè)運營平臺。2012年金地集團(tuán)布局香港資本市場，以總對價16.54億港元收購星獅地產(chǎn)56%股份，2013年正式更名為金地商置，定位為集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、租賃住宅業(yè)務(wù)的核心運營和管理平臺，后續(xù)逐步涉足房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)并開啟全國化布局。2015年收購廣電地產(chǎn)，并購啟客集團(tuán)，經(jīng)營規(guī)模迅速擴大，2016年產(chǎn)業(yè)園區(qū)、長租公寓全面發(fā)力，同年落子美國，開拓海外市場，2017年發(fā)布國內(nèi)首單文創(chuàng)園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，2018年長租公寓ABS獲批，獲評商業(yè)地產(chǎn)綜合實力50強，2020年獲聯(lián)合資信主體長期信用AAA評級，2021年逆勢增長，銷售總額創(chuàng)歷史新高達(dá)785億元人民幣。多元化業(yè)態(tài)共振，房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)提供主要收入來源。金地商置成立初期定位為集團(tuán)旗下自持物業(yè)的核心運營和管理平臺，隨兩大險資輪番增持，金地商置開始逐漸加大房地產(chǎn)開發(fā)銷售業(yè)務(wù)比例。2021年金地商置營業(yè)收入141.8億元，同比下降13%，打斷連續(xù)三年增長趨勢，物業(yè)銷售占比92%，為金地商置主要收入來源。2022H1金地商置營業(yè)收入21.7億元，其中物業(yè)銷售占比70.7%，租金及管理費收入占比24.8%，金融服務(wù)等其他收入占比4.5%。3.5積極探索房地產(chǎn)金融領(lǐng)域，發(fā)布國內(nèi)首支標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)基金最早涉足金融業(yè)務(wù)的開發(fā)商之一，旗下?lián)碛袑I(yè)房地產(chǎn)投資機構(gòu)。穩(wěn)盛投資是金地集團(tuán)

旗下專注于中國房地產(chǎn)市場投資的私募基金管理公司，是集團(tuán)“以住宅業(yè)務(wù)為核心，以商業(yè)地產(chǎn)和金融業(yè)務(wù)為兩翼”的重要組成部分，在北京、上海、深圳、香港等地設(shè)有分支機構(gòu)。穩(wěn)盛投資從2006年開始房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的探索，2008年與國際知名的瑞銀環(huán)球資產(chǎn)管理集團(tuán)

（UBS）合作設(shè)立美元基金（UG基金），為國內(nèi)第一支標(biāo)準(zhǔn)化房地產(chǎn)基金，并于2010年開始拓展人民幣基金業(yè)務(wù)。充分發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)務(wù)投資與資產(chǎn)管理經(jīng)驗，管理規(guī)模穩(wěn)步增長。公司積極探索地產(chǎn)金融創(chuàng)新與多元化投資新模式，開發(fā)出“投資＋代建”、股權(quán)投資、城市更新及證券化業(yè)務(wù)等投資方向。2021年在城市更新方面，協(xié)同金地商置，完成了對持有型物業(yè)廣州創(chuàng)智匯產(chǎn)業(yè)園項目的股權(quán)收購，增加了公司持有類物業(yè)運營管理經(jīng)驗；在證券化方面，完成上海8號橋項目ABS產(chǎn)品2.51億元資金的續(xù)發(fā)。2012-2021年先后被清科集團(tuán)、金磚論壇、投中集團(tuán)、觀點、克而瑞、第一財經(jīng)等多家權(quán)威機構(gòu)評為人民幣房地產(chǎn)基金TOP10。4財務(wù)表現(xiàn)穩(wěn)健，規(guī)模存在增長空間4.1財務(wù)杠桿安全，融資優(yōu)勢保障長期競爭力有息負(fù)債規(guī)?？煽?，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。2016年金地集團(tuán)銷售總額加入千億梯隊后，公司進(jìn)入規(guī)?？焖贁U張期，新增土儲面積和新開工面積逐年增加，2017年新增土儲金額同比增長152%，2018年新開工面積同比增長79%，公司有息負(fù)債規(guī)模明顯增長，2017-2020年復(fù)合增速27%，2020年國家提出三道紅線政策后，行業(yè)進(jìn)入去杠桿時代，截至2022H1，有息負(fù)債合計1293億元，同比增速放緩至1.8%，債務(wù)規(guī)模與2021年末基本持平，公司長期負(fù)債占比68.43%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)合理。融資渠道多元化，整體債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。公司與各主要銀行建立長期、穩(wěn)固的戰(zhàn)略合作關(guān)系，積極開拓公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)證券化、超短期融資券等多元化的融資渠道。銀行貸款方面，截止2022H1，公司的各銀行金融機構(gòu)總授信規(guī)模2532億元，剩余可用授信規(guī)模1614億元；公開市場融資方面，上半年公司發(fā)行一筆17億元中期票據(jù)，利率3.58%，2022年7月，公司成功設(shè)立"中金—金地廣場一期資產(chǎn)支持專項計劃"，發(fā)行規(guī)模17億元，期限18年，發(fā)行利率為4.8%，融資規(guī)模居于近期房企公開市場融資產(chǎn)品前列。整體債務(wù)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，使公司持續(xù)保持融資成本優(yōu)勢。截至2022H1，公司債務(wù)融資加權(quán)平均成本為4.54%，處行業(yè)中低位水平。4.2經(jīng)營性凈現(xiàn)金流可覆蓋短期負(fù)債，資金安全性高我們預(yù)計2022年底公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可實現(xiàn)經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入161億元，賬面資金余額可安全覆蓋短期內(nèi)須償還借款，2023年公司在融資全面停滯的極端假設(shè)情況下，有望繼續(xù)維持當(dāng)年的正常經(jīng)營及債務(wù)償還，我們認(rèn)為公司短期內(nèi)違約風(fēng)險相對較小。截至2021年末，金地集團(tuán)短期借款與一年內(nèi)到期的非流動負(fù)債合計413.2億元，根據(jù)公司2022年經(jīng)營數(shù)據(jù)，推算全年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入約161億元，疊加期初賬面貨幣資金648億元，可有效覆蓋短期內(nèi)須償還借款，在2023年銷售量價均下降10%且融資受阻的極端假設(shè)下，仍能保證當(dāng)年的債務(wù)清償能力。1）銷售回款：2021年公司全口徑銷售規(guī)模2867億元，2022年受行業(yè)整體環(huán)境及公司推貨節(jié)奏影響，我們預(yù)計2022年全口徑銷售金額2400億元，權(quán)益口徑銷售金額1440億元（2021年克而瑞披露公司權(quán)益銷售金額占全口徑銷售金額比例為62%，考慮公司近年新增土儲權(quán)益比例下降，我們在計算時按照60%的權(quán)益銷售比例進(jìn)行考慮）。以銷售回款比例65%計算（考慮監(jiān)管資金受限影響），全年由房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)帶來的經(jīng)營性現(xiàn)金流入約936億元。2）土地款：2022年H1，公司全口徑新增土儲公司總投資額約179億元，權(quán)益口徑新增土儲71億元，由于新增土儲集中分部在北京、上海等核心城市，質(zhì)量較為優(yōu)越，且多為合作項目存在合作方迫切開發(fā)的潛在可能，我們預(yù)計土地款于年內(nèi)全部結(jié)清；

2021年全年，公司新增土儲111宗，全口徑投資額1309億元，權(quán)益口徑投資額523億元，年報披露明細(xì)地塊89宗，披露項目的權(quán)益地價合計492.6億元，我們預(yù)計未披露項目權(quán)益地價30.4億元全部留待2022年支付，同時考慮公司2021年9月之后獲取的地塊以及我們目前未明確查詢到具體拿地時間或支付節(jié)奏的地塊，權(quán)益土地款總額的50%即63.9億元留待2022年支付，則2022年全年公司須支付的土地款合計165.3億元。3）工程款：根據(jù)行業(yè)及金地集團(tuán)自身的項目開發(fā)周期，我們認(rèn)為2022年支付的工程款款項主要來源于2018-2022年新開工面積。公司根據(jù)實際工程進(jìn)度支付供應(yīng)商款項，無特殊情況下通常在達(dá)到規(guī)定形象節(jié)點后2-3個月，支付75%-85%工程款，剩余15%工程款留待竣備后支付。以2018年6月新開工項目為例，一般開工后4個月達(dá)±0，按照公司通常情況下的工程款支付節(jié)奏，我們預(yù)計當(dāng)年支付形象進(jìn)度款的85%，考慮地庫產(chǎn)值一般約占同期建面總產(chǎn)值的30%，合理預(yù)設(shè)年內(nèi)支付總毛坯建安成本的25.5%，項目出地面后按照5-7天/層的施工進(jìn)度計算，則2019年需支付剩余70%產(chǎn)值的工程款，約占總毛坯建安成本的59.5%，我們預(yù)計該部分開工面積在2020年達(dá)竣備條件，同年支付剩余10%工程款以及項目精裝款項。綜上，我們合理預(yù)設(shè)新開工面積當(dāng)年、次年、次次年支付的含前期費用的毛坯建安款項分別為25.5%、59.5%、10%，剩余5%質(zhì)保金等款項竣備后2年付清。2018-2021年公司新開工面積分別為1555萬方、1631萬方、1582萬方、1843萬方，2022年計劃新開工面積517萬方。我們根據(jù)公司年報（自2016年后僅披露主要項目），對公司根據(jù)新開工面積的城市分布、業(yè)態(tài)類型，結(jié)合公司歷史開發(fā)成本，合理對各個新開工項目的總建面毛坯單方成本進(jìn)行分類估算并預(yù)計分布在4000元/㎡-5500元/㎡區(qū)間，以4500元/㎡（含前期費用）估算，推算出2019-2021年新開工面積及2022年計劃新開工面積在2022年需支付的合計毛坯建安成本為360.2億元；精裝成本端，考慮公司通常在主體結(jié)構(gòu)封頂后進(jìn)入硬裝階段，以單方1300元/㎡進(jìn)行估算，我們預(yù)計2022年公司合計支付的精裝成本為125.5億元。綜上，我們預(yù)計2022年公司支付的工程款約485億元。4）三費：公司強控營銷費率，考核機制嚴(yán)格，2020-2021年營銷費用占全口徑銷售金額的比例分別為0.88%、1.08%，考慮2022年市場環(huán)境因素，公司積極調(diào)整供貨結(jié)構(gòu)，我們預(yù)計全年營銷費用費率為1.0%，支付銷售費用24億元；2020-2021年公司管理費用分別為42.7億元、53.4億元，占全口徑貨值的比例分別為1.76%、1.86%，造成管理費用增加的主要原因為在職員工人數(shù)由42307人擴張至47985人，我們預(yù)計2022年公司管理費用占全口徑貨值的比例將控制在1.80%左右，產(chǎn)生管理費用約43億元；截至2021年末，公司有息負(fù)債合計1256.5億元，加權(quán)平均融資成本4.54%，暫不考慮利息收入，估算財務(wù)利息約為57.0億元。根據(jù)上述估算邏輯，在公司下半年不再新增土儲的情況下，我們預(yù)計公司2022年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流入約161億元，疊加期初貨幣資金余額648億元，可充分保證償債能力及資金流動