物業(yè)知識教材房屋維修工程成本管理

本文格式為Word版，下載可任意編輯——物業(yè)知識教材房屋維修工程成本管理物業(yè)知訓(xùn)教材：房屋修理工程本金管理

一、修理工程本金及本金管理

1.修理工程本金及其構(gòu)成

(1)修理工程本金。修理工程施工過程中要消耗確定量的人力、物力和財力，把施工中的這種消耗用貨幣形式反映出來，即構(gòu)成修理施工單位的生產(chǎn)費(fèi)用，把生產(chǎn)費(fèi)用歸集到各個本金工程和核算對象中，就構(gòu)成修理工程本金。修理工程本金是一個綜合性指標(biāo)，能全面反映修理工程施工生產(chǎn)活動及企業(yè)各項管理工作的質(zhì)量。在實(shí)際工作中，修理工程本金又可分為3類:預(yù)算本金、籌劃本金、實(shí)際本金。

①預(yù)算本金。是按修理工程預(yù)算定額和各項取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計算的預(yù)算造價。預(yù)算本金工程包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、施工機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)、現(xiàn)場管理費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)、間接費(fèi)和籌劃利潤。這些費(fèi)用構(gòu)成已完工程的全部造價。

②籌劃本金。是指為了有步驟地降低修理工程本金而編制的內(nèi)部操縱的概括籌劃指標(biāo)。

③實(shí)際本金。是修理工程實(shí)際支出的生產(chǎn)費(fèi)用的總和。它反映修理工程本金花費(fèi)的實(shí)際水平，務(wù)必按規(guī)定正確核算工程本金，切實(shí)地反映修理工程的實(shí)際花費(fèi)，從而為本金分析供給穩(wěn)當(dāng)資料。

預(yù)算本金是修理工程價款的結(jié)算依據(jù)，也是編制本金籌劃和衡量實(shí)際本金水平的依據(jù)。籌劃本金和實(shí)際本金反映的是修理企業(yè)的本金水平，它受企業(yè)自身的生產(chǎn)技術(shù)、施工條件和生產(chǎn)管理水平的制約。預(yù)算本金和實(shí)際本金對比，可以反映修理工程實(shí)際盈虧處境；實(shí)際本金和籌劃本金對比，可以考核本金籌劃各項指標(biāo)的完成處境。

(2)修理工程本金構(gòu)成。為了了解各種生產(chǎn)費(fèi)用處境，監(jiān)視生產(chǎn)費(fèi)用的支出，合理組織工程本金核算，務(wù)必對生產(chǎn)費(fèi)用舉行科學(xué)分類，并考慮使工程實(shí)際本金能與預(yù)算本金相對比。因此，實(shí)際本金工程所包含的內(nèi)容，應(yīng)和各項預(yù)算本金工程所包含的內(nèi)容相一致。修理工程本金的構(gòu)成如下:

①直接本金。指修理工程施工過程中直接花費(fèi)的構(gòu)成工程實(shí)體或有助于工程形成的各項支出，包括直接人工費(fèi)、直接材料費(fèi)、直接機(jī)械費(fèi)、臨時設(shè)施費(fèi)和其他直接費(fèi)。

②間接本金。指施工企業(yè)的工程經(jīng)理部(作業(yè)層)為施工打定、組織和管理施工生產(chǎn)活動所發(fā)生的全部施工間接費(fèi)支出。包括現(xiàn)場管理人員的人工費(fèi)、管理用材料費(fèi)、資產(chǎn)使用費(fèi)、工具用具使用費(fèi)、保險費(fèi)、工程保修費(fèi)和其他費(fèi)用等。

修理工程預(yù)算造價中的間接費(fèi)，屬于企業(yè)管理層發(fā)生的經(jīng)營管理費(fèi)用，不屬于本金的范疇。

2.本金管理的概念及其任務(wù)

修理工程本金管理是物業(yè)管理公司(或修理施工企業(yè))為降低修理工程本金而舉行的各項管理工作的總稱。本金管理是企業(yè)經(jīng)營管理的重要組成片面，企業(yè)各項管理工作都同本金管理有著精細(xì)的聯(lián)系，都會反映到本金上。因此，加強(qiáng)本金管理，不僅能夠儉約費(fèi)用，而且能改善企業(yè)經(jīng)營管理工作。

本金管理的根本任務(wù)就是保證降低本金，通過對修理工程施工中各項花費(fèi)舉行預(yù)料、籌劃、操縱、核算、分析和考核，以便用最少的消耗取得最優(yōu)的經(jīng)濟(jì)效果。本金管理的任務(wù)概括表現(xiàn)在以下幾方面:

(1)做好本金籌劃，嚴(yán)格舉行本金操縱。專心編好本金籌劃，把降低本金的指標(biāo)、措施層層落實(shí)到各職能部門和各環(huán)節(jié)上去，并通過承包等方法和職工的物質(zhì)利益掛起鉤來，真正調(diào)動起職工的積極性，努力降低消耗，儉約開支。在施工中嚴(yán)格舉行本金操縱，保證一切支出操縱在籌劃本金內(nèi)。

(2)做好本金管理的根基工作。加強(qiáng)定額管理，建立健全原始記錄、計量與檢驗(yàn)制度，建立健全本金管理責(zé)任制。

(3)加強(qiáng)修理本金核算與分析。通過本金核算與分析，可以實(shí)時找出存在的問題，了解各項本金費(fèi)用儉約或超支的處境，找出理由，有針對性地提出解決問題的手段，實(shí)時總結(jié)本金管理工作的閱歷，促使企業(yè)經(jīng)營管理水平的提高。

二、修理工程本金管理工作內(nèi)容

修理工程本金管理的工作內(nèi)容一般包括:本金預(yù)料、本金籌劃、本金操縱、本金核算以及本金分析和考核。

1.本金預(yù)料

本金預(yù)料是加強(qiáng)本金事前管理的重要手段。本金預(yù)料的目的，一方面為企業(yè)降低本金指出方向；另一方面確定目標(biāo)本金，為企業(yè)編制本金籌劃供給依據(jù)。

本金預(yù)料應(yīng)在大量收集舉行預(yù)料所需的歷史資料和數(shù)據(jù)的根基上，采用科學(xué)方法舉行，并和企業(yè)挖掘潛力、提升技術(shù)組織措施相結(jié)合。本金預(yù)料的主要目的是確定目標(biāo)本金，并根據(jù)降低本金目標(biāo)提出降低本金的各項技術(shù)組織措施，不斷挖掘降低本金的潛力，使各項技術(shù)組織措施切實(shí)保證達(dá)成或超過降低本金目標(biāo)的要求。

2.本金籌劃

房屋修理本金籌劃是以貨幣形式規(guī)定籌劃期內(nèi)房屋修理工程的生產(chǎn)花費(fèi)和本金水平，以及為保證本金籌劃實(shí)施所采取的主要方案。編制本金籌劃就是確定籌劃期的籌劃本金，是本金管理的重要環(huán)節(jié)。

(1)本金籌劃的作用:

①本金籌劃是企業(yè)日常操縱生產(chǎn)費(fèi)用支出，實(shí)行本金操縱的主要依據(jù)。通過編制本金籌劃，事先審查費(fèi)用的支出是否合理，從而在降低本金方面鞏固預(yù)見性。

②本金籌劃可以為全體職工在降低本金方面指出目標(biāo)和方向，有利于調(diào)動職工的積極性，采取有效措施降低本金。

③降低本金是企業(yè)利潤的主要來源，本金籌劃是企業(yè)利潤籌劃的重要依據(jù)。

(2)本金籌劃編制的程序:

①收集、整理、分析資料。為了使編制的本金籌劃有科學(xué)的依據(jù)，應(yīng)對有關(guān)本金籌劃的根基資料全面收集整理，作為編制本金籌劃的依據(jù)。主要有:

a.籌劃期修理工程量、工程工程等技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；

b.上年度本金籌劃完成處境及歷史最好水平；

c.籌劃期內(nèi)修理生產(chǎn)籌劃、勞出工資籌劃、材料供給籌劃及技術(shù)組織措施籌劃等；

d.上級主管部門下達(dá)的降低本金指標(biāo)和建議；

e.施工圖紙、定額、材料價格、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

②本金指標(biāo)的試算平衡。在整理分析資料的根基上，舉行本金試算平衡，測算籌劃期本金降低的幅度，并把它同事先確定的降低本金目標(biāo)舉行對比。假設(shè)不能得志降低本金目標(biāo)的要求，就要進(jìn)一步挖掘降低本金的潛力，直到達(dá)成或超過降低本金目標(biāo)的要求。

③編制本金籌劃。經(jīng)過本金試算平衡后，由企業(yè)組織有關(guān)部門編制本金籌劃，同時將降低本金指標(biāo)分解下達(dá)成各職能部門和各有關(guān)環(huán)節(jié)上。

3.本金操縱

本金操縱就是在修理生產(chǎn)施工過程中，依據(jù)本金籌劃，對實(shí)際發(fā)生的生產(chǎn)花費(fèi)舉行嚴(yán)格的計算，對本金偏差舉行經(jīng)常的預(yù)防、監(jiān)視和實(shí)時校正，把本金費(fèi)用限制在本金籌劃的范圍內(nèi)，以達(dá)成預(yù)期降低本金的目標(biāo)。

(1)直接本金的操縱方法。直接本金是直接耗用在工程上的各種費(fèi)用，包括人工費(fèi)、材料費(fèi)、機(jī)械使用費(fèi)和其他直接費(fèi)等。為了操縱直接本金，除了要操縱材料購買本金外，最根本的是在修理施工過程中，落實(shí)降低本金的技術(shù)組織措施，經(jīng)常把實(shí)際發(fā)生的各種直接費(fèi)用與各種消耗定額及預(yù)算中各相應(yīng)的分片面項工程的目標(biāo)本金舉行比較分析，實(shí)時察覺實(shí)際本金和籌劃本金的差異，并找出本金差異發(fā)生的因素和主客觀理由，采取有效措施加以改正。

(2)間接本金采用指標(biāo)分解、歸口管理的方法。間接本金是企業(yè)各個施工工程上管理人員和職能部門為了組織、管理修理工程施工所發(fā)生的各種管理費(fèi)用，即現(xiàn)場管理過程中發(fā)生的費(fèi)用。該費(fèi)用工程多而雜，并且與工程施工無直接聯(lián)系，所以一般采用指標(biāo)分解歸口管理的手段。即將本金籌劃指標(biāo)按特定的用途分解為若干明細(xì)工程，確定其開支指標(biāo)，分別由歸口部門管理。只要超過標(biāo)準(zhǔn)、違反本金開支范圍的費(fèi)用都要予以抗拒。

(3)建立本金管理制度。建立本金管理制度，是本金操縱的一個重要方面。根據(jù)分工歸口管理的原那么，建立本金管理制度，使各職能部門都來加強(qiáng)本金的操縱與監(jiān)視。工程部門負(fù)責(zé)組織編制修理施工生產(chǎn)籌劃，搞好施工安置，確保修理工程順?biāo)扉_