綜合體XXXX-武漢博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書

武漢國際博覽中心項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)書?20080509新城發(fā)展的實(shí)踐1本文內(nèi)包含的資料屬于世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司的商業(yè)機(jī)密，一旦泄漏，可能被商業(yè)競爭者利用。因此本文檔內(nèi)容僅限于對深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司作投標(biāo)之用；除此之外，不得私自發(fā)布、使用和復(fù)制文檔的任何內(nèi)容。如果深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有幸和貴方簽訂合同，對本文檔中數(shù)據(jù)的發(fā)布、使用和復(fù)制的權(quán)利將在以后簽訂的協(xié)議中明確說明。本限制條款不適用于可以從其它合法渠道得到對文中包含數(shù)據(jù)的使用授權(quán)的情況。商業(yè)秘密聲明2應(yīng)標(biāo)書組成2新區(qū)發(fā)展模式3博覽中心對項(xiàng)目作用項(xiàng)目分體分析、屬性界定1新區(qū)發(fā)展規(guī)律4世聯(lián)成功實(shí)踐5世聯(lián)服務(wù)質(zhì)量保障體系63項(xiàng)目本體14主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑面積450萬m2規(guī)劃占地面積6283畝容積率2.17住宅面積508萬m2配套面積商業(yè)：？㎡建筑形式高層、低密度、組合？超大規(guī)模、以會展為核心功能帶動(dòng)、功能復(fù)合、城市新功能區(qū)域住區(qū)開發(fā)1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目指標(biāo)長江辦公商業(yè)居住居住居住5項(xiàng)目位于漢陽城區(qū)與經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)過渡地帶，而博覽中心成為項(xiàng)目最大的區(qū)域核心價(jià)值，雖然相對與CBD重疊的功能定位，但長期來看項(xiàng)目規(guī)劃區(qū)域價(jià)值明顯1.1項(xiàng)目概況項(xiàng)目區(qū)域CBD博覽中心武漢光谷漢陽城區(qū)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)漢陽新城市中心起點(diǎn)；與CBD功能互補(bǔ)？重疊？漢陽處于三鎮(zhèn)弱勢城市地位，如何構(gòu)建核心競爭力？漢陽城區(qū)與開發(fā)區(qū)過渡地帶依托漢陽、會展、開發(fā)區(qū)？6問題初判大規(guī)模區(qū)域項(xiàng)目內(nèi)部同質(zhì)化競爭VS城市消化能力VS依托核心價(jià)值？2新區(qū)規(guī)劃模式？1區(qū)域開發(fā)的項(xiàng)目屬性使得我們面臨到以下問題：6000畝規(guī)劃容積率相似；品質(zhì)類似；寫字樓功能轉(zhuǎn)換；產(chǎn)品類型雷同；——規(guī)劃上如何產(chǎn)品細(xì)分？——客戶群體如何細(xì)分？——區(qū)域價(jià)值再造

如果只是強(qiáng)調(diào)規(guī)劃的完整美觀商業(yè)集中與住宅的分離對區(qū)域的活力性開發(fā)不利對住宅價(jià)值提升不利對配套成本投入不利——新城定位決定規(guī)劃——各種物業(yè)類型的開發(fā)時(shí)序如何符合新城發(fā)展規(guī)律？

7屬性界定項(xiàng)目屬性關(guān)鍵詞：會展核心帶動(dòng)會展、商務(wù)綜合配套超大規(guī)模區(qū)域型住區(qū)開發(fā)項(xiàng)目屬性定位：會展功能帶動(dòng)、區(qū)域待成熟待挖掘、城市新區(qū)域住區(qū)開發(fā)1.1項(xiàng)目概況8影響城市發(fā)展推動(dòng)政府決策

6000畝意味著什么引領(lǐng)需求。。。。。。著眼大勢——項(xiàng)目已超脫樓盤開發(fā)概念，而進(jìn)入?yún)^(qū)域開發(fā)范疇首先，6000畝的項(xiàng)目，我們不應(yīng)已開始就掉落到細(xì)節(jié)層面問題先看看本項(xiàng)目之于漢陽、之于大武漢意味著什么9在整個(gè)武漢，乃至中部六省——如此大規(guī)模的城市價(jià)值之地已成稀缺規(guī)模稀缺價(jià)值稀缺6000畝規(guī)模意味著純粹國際博覽中心將極大提升項(xiàng)目價(jià)值形象并且從區(qū)域價(jià)值來看……博覽中心價(jià)值帶動(dòng)縱然區(qū)域不成熟、城市地位待提升；但超大規(guī)模區(qū)域開發(fā)，更多從挖掘比較價(jià)值優(yōu)勢、尋找稀缺入手，為區(qū)域賦予新的價(jià)值使命。10在武昌昌，有中中國光光谷、、有大大學(xué)城城、有有東湖湖片區(qū)區(qū)、………最氣質(zhì)質(zhì)、最最人文文的武武漢在漢口口，有武武漢CBD、有有最繁繁華的的商業(yè)業(yè)區(qū)、、有、、………最時(shí)尚尚、最最商業(yè)業(yè)的武武漢武昌從從文，，漢口口從商商，而而漢陽陽………從城市市地位位來看看………11提起漢漢陽——相相對落落后、、老工工業(yè)區(qū)區(qū)、區(qū)區(qū)域置置業(yè)抗抗性………現(xiàn)在的的漢陽陽———缺乏乏支撐撐區(qū)域域靈魂魂的項(xiàng)項(xiàng)目沒有能能代言言城市市的區(qū)域城城市名名片她擔(dān)負(fù)負(fù)的使使命與與價(jià)值值———為漢漢陽賦賦予““城市市靈魂魂”，，為區(qū)區(qū)域塑塑造她她的““城市市表情情”6000畝畝的城城市新新區(qū)意意味著著，她她應(yīng)該該………區(qū)域認(rèn)認(rèn)知度度、美美譽(yù)度度不足足；漢陽目目前中中心競競爭力力缺乏乏；城市形形象相相對落落后；；置業(yè)人人口外外流；；12核心價(jià)價(jià)值定定位——占占位高高度！！決定定區(qū)域域發(fā)展展的未未來漢陽城城區(qū)經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)三足鼎鼎立的的———代言言漢陽陽的新新城中中心武漢CBD博覽中心中國光谷區(qū)域的的使命命和區(qū)區(qū)域的的定位位使得得新城城價(jià)值值是我我們的的第一一價(jià)值值武漢人人對城城市生生活的的向望望也要要求本本項(xiàng)目目打造造都市市感強(qiáng)強(qiáng)的項(xiàng)項(xiàng)目超大規(guī)規(guī)模和和區(qū)域域定位位要求求我們們必須須配置置大量量的商商業(yè)、、生活活配套套及設(shè)設(shè)施大量配配套、、人口口，使使我們們最終終成為為為漢漢陽重重新塑塑造形形象和和靈魂魂的城城市稀稀缺項(xiàng)項(xiàng)目13本項(xiàng)目目的使使命理想——一一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，，一個(gè)個(gè)豐碑碑“本項(xiàng)項(xiàng)目的的城市市開發(fā)發(fā)理念念、建建筑實(shí)實(shí)踐和和營銷銷實(shí)踐踐，能能在未未來10年年甚至至更多多時(shí)間間里，，深刻刻影響響武漢漢地產(chǎn)產(chǎn)走向向，并并奠定定本項(xiàng)項(xiàng)目的的領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地地位””承載漢漢陽城城市新新中心心發(fā)展展抗衡漢漢口CBD、武武昌光光谷，，城市市新中中心功功能再再造14所以——本本項(xiàng)目目應(yīng)當(dāng)當(dāng)之無無愧的的稱謂謂武漢漢市的的政府府工程程………在這樣樣一個(gè)個(gè)超大大工程程中，，博覽覽中心心無疑疑是其其中關(guān)關(guān)鍵一一環(huán)會展中中心能能否成成為本本項(xiàng)目目的核核心區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值帶帶動(dòng)？？對本項(xiàng)項(xiàng)目能能夠提提供多多大支支持？？15關(guān)于會會展中中心帶帶動(dòng)2區(qū)域的的住區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)是與與區(qū)域域的成成熟直直接掛掛鉤的的會展對對住宅宅的影影響如如何？？或會展展對區(qū)區(qū)域的的影響響如何何？16針對會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)和和會展展業(yè)的的發(fā)展展現(xiàn)狀狀進(jìn)行行掃描描，是是解決決問題題的前前提會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析會展中中心區(qū)區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展案例例會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)17由于項(xiàng)項(xiàng)目初初期，，我們們不需需要把把會展展經(jīng)濟(jì)濟(jì)自身身的發(fā)發(fā)展研研究納納入重重點(diǎn)，，故世世聯(lián)對對會展展經(jīng)濟(jì)濟(jì)的研研究可可見附附件1、城城市建建設(shè)的的加速速器———會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對對于城城市的的發(fā)展展具有有社會會宣傳傳與促促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的雙重重作用用；2、會會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜綜合效效應(yīng)———實(shí)踐證證明會會展業(yè)業(yè)能夠夠?qū)Τ浅鞘邪l(fā)發(fā)展和和經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長杠桿桿作用用是1:9；3、會會展業(yè)業(yè)推動(dòng)動(dòng)城市市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化化模式式———會展展業(yè)通通過關(guān)關(guān)聯(lián)效效應(yīng)和和擴(kuò)散散效應(yīng)應(yīng)，帶帶動(dòng)建建筑、、旅游游、餐餐飲、、金融融保險(xiǎn)險(xiǎn)等其其它產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展；4、會會展能能夠整整合配配置社社會資資源，，充分分發(fā)揮揮政府府和市市場兩兩個(gè)主主體的的積極極性；；5、會會展最最佳經(jīng)經(jīng)營模模式：：由官官建官官營開開始，，往官官建商商營和和商建建商營營進(jìn)化化；6、隨隨著會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展展，會會展地地逐漸漸從位位于城城市中中心逐逐漸往往郊區(qū)區(qū)轉(zhuǎn)移移；7、雖雖然我我國會會展業(yè)業(yè)近年年來發(fā)發(fā)展較較快，，但目目前仍仍處于于發(fā)展展的初初期階階段，，與世世界上上會展展標(biāo)桿桿國家家相比比存在在較大大差距距18針對對會會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)和和會會展展業(yè)業(yè)的的發(fā)發(fā)展展現(xiàn)現(xiàn)狀狀進(jìn)進(jìn)行行掃掃描描，，是是解解決決問問題題的的前前提提會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析會展展中中心心區(qū)區(qū)域域房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展案案例例19廣州州琶琶洲洲會會展展中中心心————城城市市發(fā)發(fā)展展新新區(qū)區(qū)，，靠靠會會展展業(yè)業(yè)拉拉動(dòng)動(dòng)小小區(qū)區(qū)域域發(fā)發(fā)展展天河河CBD香格格里里拉拉酒酒店店中洲洲中中心心保利利國國際際廣廣場場琶洲洲會會展展中中心心概概況況：：琶洲洲會會展展中中心心共共分分三三期期，，總總建建筑筑面面積積108萬萬平平方方米米，，展展廳廳面面積積55.8萬萬平平方方米米，，是是規(guī)規(guī)劃劃中中全全世世界界最最大大的的會會展展中中心心；；會展展中中心心首首期期建建筑筑面面積積39.5萬萬平平方方米米，，展展廳廳13個(gè)個(gè)，，展展示示面面積積為為室室內(nèi)內(nèi)13萬萬，，室室外外2.2萬萬平平方方米米；；目前前琶琶洲洲會會展展中中心心是是每每年年兩兩度度為為其其30天天的的廣廣交交會會的的主主展展場場，，基基本本一一年年四四季季展展會會不不斷斷。。周邊邊發(fā)發(fā)展展?fàn)顮顩r況：：會展展中中心心地地處處廣廣州州海海珠珠區(qū)區(qū)琶琶洲洲塔塔周周邊邊，，和和天天河河區(qū)區(qū)一一橋橋之之隔隔；；2002年年會會展展中中心心建建成成和和地地鐵鐵開開通通后后，，相相繼繼建建設(shè)設(shè)了了大大量量商商業(yè)業(yè)和和酒酒店店配配套套。。琶洲洲會會展展中中心心20周邊邊住住宅宅狀狀況況————在在發(fā)發(fā)展展的的歷歷程程中中經(jīng)經(jīng)歷歷了了從從單單一一會會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)到到復(fù)復(fù)合合城城市市價(jià)價(jià)值值驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)的的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變世港港國國際際公公寓寓：：第第一一個(gè)個(gè)打打““會會展展商商務(wù)務(wù)客客””的的樓樓盤盤世港港國國際際公公寓寓在在2004年年4月月9日日（（廣廣交交會會開開始始前前一一星星期期））入入市市，，客客戶戶定定位位為為廣廣交交會會帶帶來來的的商商務(wù)務(wù)人人士士。。一批批開開盤盤均均價(jià)價(jià)7000元元，，達(dá)達(dá)到到海海珠珠區(qū)區(qū)的的最最高高價(jià)價(jià)，，而而會會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)帶帶來來的的短短期期高高租租賃賃價(jià)價(jià)格格使使公公寓寓類類產(chǎn)產(chǎn)品品非非常常受受市市場場追追捧捧。。雅郡郡花花園園：：會會展展中中心心東東20萬萬平平米米的的別別墅墅大大盤盤隨著著區(qū)區(qū)域域經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的成成熟熟和和發(fā)發(fā)展展，，項(xiàng)項(xiàng)目目的的核核心心賣賣點(diǎn)點(diǎn)已已經(jīng)經(jīng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變變成成高高規(guī)規(guī)格格的的規(guī)規(guī)劃劃和和生生活活環(huán)環(huán)境境雅郡郡花花園園的的銷銷售售人人員員表表示示：：我我們們把把會會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)作作為為了了樓樓盤盤的的一一個(gè)個(gè)利利好好，，但但沒沒有有進(jìn)進(jìn)行行特特別別有有針針對對性性的的促促銷銷推推廣廣。。而而來來買買樓樓的的市市民民問問起起這這方方面面投投資資信信息息的的也也逐逐漸漸減減少少。。會展展經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)預(yù)預(yù)期期驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)：：在琶琶洲洲發(fā)發(fā)展展的的前前期期，，住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目主主要要賣賣點(diǎn)點(diǎn)是是未未來來會會展展中中心心的的規(guī)規(guī)劃劃和和預(yù)預(yù)期期；；在這這個(gè)個(gè)時(shí)時(shí)期期看看好好會會展展短短期期租租賃賃市市場場投投資資客客是是市市場場的的主主力力客客戶戶。。復(fù)合合城城市市價(jià)價(jià)值值驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)：：05年年后后，，隨隨著著政政府府將將琶琶洲洲區(qū)區(qū)域域規(guī)規(guī)劃劃為為廣廣州州未未來來的的休休閑閑商商務(wù)務(wù)居居住住區(qū)區(qū)，，商商業(yè)業(yè)、、寫寫字字樓樓等等配配套套逐逐漸漸完完善善，，琶琶洲洲推推出出的的樓樓盤盤在在賣賣點(diǎn)點(diǎn)上上越越來來越越復(fù)復(fù)合合；；這個(gè)時(shí)期會展展中心周邊的的樓盤不再將將會展作為第第一賣點(diǎn)，但但身價(jià)卻水漲漲船高。21成都世紀(jì)城———人民南路路南延段，城城市發(fā)展中軸軸上的大型綜綜合體成都世紀(jì)城會會展中心概況況：世紀(jì)城總體占占地1500畝，總建筑筑面積達(dá)115萬平方米米；會展中心占地地45萬平方方米，總建面面17萬平方方米；世紀(jì)城的開發(fā)發(fā)實(shí)質(zhì)上是會會展經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)動(dòng)下的一個(gè)綜綜合性的區(qū)域域運(yùn)營：規(guī)劃中是一個(gè)個(gè)集展覽、會會議、酒店、、餐飲、娛樂樂、休閑、購購物和居住為為一體的大型型綜合體；而世紀(jì)城的位位置位于成都都城市發(fā)展的的中軸線和主主要方向上，，市民對其城城市價(jià)值接納納程度非常高高。22世紀(jì)城周邊項(xiàng)項(xiàng)目——客戶戶群特征明顯顯，對區(qū)域發(fā)發(fā)展和高起點(diǎn)點(diǎn)規(guī)劃認(rèn)同度度高世紀(jì)城產(chǎn)品；；面積兩極分分化比較明顯顯，這方面是是由其客戶構(gòu)構(gòu)成決定的。。世紀(jì)城的客戶戶主要分成兩兩類，一部分分是看好短期期租賃市場的的投資客戶，，另外一部分分是看好區(qū)域域發(fā)展和被規(guī)規(guī)劃吸引的高高端消費(fèi)人群群?！L談：萬萬科成都分公公司世紀(jì)城天鵝湖湖花園龍湖世紀(jì)大道道世紀(jì)大道定位位為成都的城城市豪宅，戶戶型面積較大大，目標(biāo)客戶戶是成都企業(yè)業(yè)高管及其以以上的人群。。項(xiàng)目的核心賣賣點(diǎn)是高起點(diǎn)點(diǎn)的規(guī)劃和該該片區(qū)未來完完善的城市配配套?！L談：龍龍湖地產(chǎn)23案例總結(jié)———會展對房地地產(chǎn)的拉動(dòng)體體現(xiàn)為兩個(gè)方方面通過對以上案案例的分析，，我們發(fā)現(xiàn)會會展中心對房房地產(chǎn)的拉動(dòng)動(dòng)體現(xiàn)在以下下兩種方式：：會展中心帶來來的城市功能能提升會帶動(dòng)動(dòng)交通、酒店店、商業(yè)等其其它周邊產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展；會展中心的高高起點(diǎn)城市配配套極大地提提升居住價(jià)值值；區(qū)域發(fā)展成熟熟后能以城市市居住價(jià)值吸吸引以居住為為目的的客戶戶群；本類客戶往往往在數(shù)量和質(zhì)質(zhì)量上較上一一種更優(yōu)。吸引會展業(yè)帶帶來的短期租租賃人群；體現(xiàn)在酒店、、公寓和其它它租賃產(chǎn)品上上；對本類客戶的的吸引建立在在會展業(yè)運(yùn)營營的基礎(chǔ)上；；對租賃收入的的預(yù)期會帶來來投資群體。。直接需求拉動(dòng)動(dòng)間接需求拉動(dòng)動(dòng)24案例總結(jié)———會展中心只只是本項(xiàng)目核核心競爭力中中一環(huán)自身虧本運(yùn)營營——相對會展展業(yè)的成本投投入，會展中中心自身運(yùn)營營通常不賺錢錢，更多體現(xiàn)現(xiàn)在其他相關(guān)關(guān)、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)的經(jīng)濟(jì)收益益。1對房地產(chǎn)直接帶動(dòng)不大——會展業(yè)雖然短期帶動(dòng)人流、人氣，但對于這樣的帶動(dòng)很難對房地產(chǎn)業(yè)形成直接促進(jìn)作用。2更多體現(xiàn)在對區(qū)域發(fā)展帶動(dòng)——雖不能直接促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展，但間接促進(jìn)區(qū)域成熟和城市的關(guān)聯(lián)度。3區(qū)域利好預(yù)期期的提升；對交通的拉動(dòng)動(dòng)；對人口遷移的的帶動(dòng)；對重大設(shè)施建建設(shè)的帶動(dòng)；；促進(jìn)城市發(fā)展展，將區(qū)域納納入到城市范范圍體系中；；使得趨于功能能演變成城市市功能，促使使區(qū)域與城市市的融合。25雖然——會展可以以催熟區(qū)域、、提升形象………僅會展帶動(dòng)功功能復(fù)合度不不夠——會展中心心并不足以成成為項(xiàng)目唯一一核心競爭力力，我們需要要復(fù)合功能的的有更多依托托“城市新中中心”建立核核心吸引力；；會展帶動(dòng)對區(qū)區(qū)域立意高度度不足——對區(qū)域認(rèn)認(rèn)知如果僅為為博覽中心，，對區(qū)域發(fā)展展的帶動(dòng)不夠夠強(qiáng)勢；但是——靠會展對對房地產(chǎn)帶動(dòng)動(dòng)并不足夠針對本項(xiàng)目情情況，僅僅從從會展板塊打打造并不足夠夠，我們需要要從更新高度度，定義區(qū)域域未來——區(qū)區(qū)域的造勢運(yùn)運(yùn)營！26新區(qū)發(fā)展模式式3戰(zhàn)略層面———開發(fā)模式選選擇27同為區(qū)域開發(fā)發(fā)，以會展為為帶動(dòng)三種開開發(fā)模式1、琶洲模式式2、成都世紀(jì)紀(jì)城模式3、西安浐灞灞模式單純會展中心心、寫字樓集集群建設(shè)打造休閑商務(wù)務(wù)區(qū)集展覽、會議議、酒店、餐餐飲、娛樂、、休閑、購物物和居住為一一體打造大型城市市綜合體以國際視野、、全新高度打打造多功能復(fù)復(fù)合打造全新城市市板塊——城城市新中心會展板塊都市綜合體復(fù)合型城市板板塊28西安浐灞———以多功能復(fù)復(fù)合引擎推動(dòng)動(dòng)區(qū)域成熟，，加速區(qū)域開開發(fā)進(jìn)程浐灞生態(tài)區(qū)功能引擎園藝博覽區(qū)浐灞金融商務(wù)務(wù)區(qū)中亞貿(mào)易區(qū)汽車主體公園園生態(tài)農(nóng)業(yè)，休休閑觀光區(qū)絲綢之路國際際區(qū)……多功能復(fù)合多種產(chǎn)業(yè)方式式整合29“世界的浐灞灞”——以國國際化高度視視角定義區(qū)域域，迅速提高高區(qū)域認(rèn)知美美譽(yù)度國際化高度視視角歐亞經(jīng)濟(jì)論壇壇永久會址F1摩托艇世世錦賽中亞貿(mào)易區(qū)2011年世世界園藝博覽覽會絲路國際街區(qū)區(qū)“世界的浐灞灞”306000畝、、漢陽、不成成熟、超大規(guī)規(guī)模……———我們應(yīng)尋找找何種開發(fā)模模式解決項(xiàng)目目問題1、高度層面面——大盤理理念不足以支支撐——6000畝，我們已已經(jīng)不能用常常規(guī)大盤開發(fā)發(fā)模式、思路路解決項(xiàng)目戰(zhàn)戰(zhàn)略層面問題題；2、戰(zhàn)略層面面——新高度度的建立——同為會展展帶動(dòng)、城市市新區(qū)發(fā)展，，我們應(yīng)該選選取琶州模式式、成都世紀(jì)紀(jì)城模式還是是浐灞模式？？跳脫現(xiàn)有高度度——具體何種種開發(fā)模式，，需要站在漢陽、武武漢、乃至中中部六省的大大區(qū)域高度，重新審視區(qū)區(qū)域未來價(jià)值值；戰(zhàn)略上——““強(qiáng)區(qū)域、弱弱項(xiàng)目”——區(qū)域?qū)訉用婵创龁栴}題，強(qiáng)調(diào)區(qū)域域的造勢與運(yùn)運(yùn)營，避免解解決問題過快快落入項(xiàng)目層層面；世界級“品牌牌”嫁接——區(qū)域造勢勢運(yùn)營31針對戰(zhàn)略層面面問題，市調(diào)調(diào)之前世聯(lián)目目前無法給出出具體答案我們需要研究究國內(nèi)外案例例，尋找匹配配項(xiàng)目的可借借鑒模式研究漢陽、武武漢、中部六六省的區(qū)域發(fā)發(fā)展和價(jià)值研研判但至少從目前前看到的一切切，使得我們們必須有更高高的立意，尋尋找解決問題題之道32新區(qū)、新中心心發(fā)展規(guī)律4策略層面——每個(gè)新區(qū)區(qū)發(fā)展必然經(jīng)經(jīng)歷漫長發(fā)展展歷程，其中中有無可借鑒鑒的經(jīng)驗(yàn)規(guī)律律？33政府導(dǎo)向是推推動(dòng)新城市中中心快速發(fā)展展和區(qū)域價(jià)值值提升的前提提城市政府作用結(jié)果深圳東莞南京鄭州中心區(qū)規(guī)劃方方案國際招標(biāo)標(biāo)中心基礎(chǔ)設(shè)施施持續(xù)投入中心區(qū)香港招招商推薦會政府高調(diào)搬遷遷至市民中心心區(qū)域價(jià)值提升升至全市最高高帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)價(jià)上漲吸引中大型企企業(yè)入駐1992年提提出新城中心心概念但政府府未引導(dǎo)2001年起起政府重提概概念，投入設(shè)設(shè)施，政府搬搬遷10年間未發(fā)發(fā)展，住宅、、寫字樓開發(fā)發(fā)量少，檔次次低新城中心成形形，成為東莞莞價(jià)值最高區(qū)區(qū)域政府02年提提前推出河西西新區(qū)規(guī)劃及及概念多次舉辦南京京新CBD論論壇申辦十運(yùn)會吸引開發(fā)商早早期介入開發(fā)發(fā)高檔房地產(chǎn)產(chǎn)河西新區(qū)區(qū)域域價(jià)值提升新區(qū)方案國際際招標(biāo)提前修建核心心建筑會展中中心和會展賓賓館鄭東新區(qū)成為為新的開發(fā)熱熱點(diǎn)高檔住宅、寫寫字樓大量開開發(fā)新城市中心的的發(fā)展無一例例外都是在政政府高調(diào)推動(dòng)動(dòng)之下進(jìn)行的的博弈政府，將將政府拉入到到整個(gè)項(xiàng)目的的開發(fā)與營銷銷體系當(dāng)中34核心市政設(shè)施施的先期建設(shè)設(shè)和規(guī)劃是新新城市中心高高起點(diǎn)發(fā)展的的重要引擎深圳高交會館館南京奧體中心心東莞市政府鄭州會展中心心城市核心設(shè)施作用深圳東莞南京鄭州高交會館市府大樓奧體中心會展中心最早建成的配配套，標(biāo)志中中心進(jìn)入高速速發(fā)展期市政府建成和和搬遷帶動(dòng)新新中心區(qū)的實(shí)實(shí)質(zhì)發(fā)展河西新城發(fā)展展的重大契機(jī)機(jī)，發(fā)展的核核心支撐鄭東新區(qū)最早早建設(shè)的大配配套，標(biāo)志新新區(qū)重大設(shè)施的建建設(shè)和規(guī)劃帶帶動(dòng)新區(qū)快速速發(fā)展，也帶帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)深圳市民中中心35新城市中心心一般都有有承擔(dān)標(biāo)志志性建筑的的核心區(qū)，，同時(shí)形成成區(qū)域的核核心功能核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志鄭東新區(qū)核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志市政府大樓樓會展＋會展展賓館東莞新中心心區(qū)奧體中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志南京河西新新城深圳新中心心區(qū)市民中心核心區(qū)區(qū)域標(biāo)志核心區(qū)：政府大樓城市級公共共建筑組團(tuán)團(tuán)體育館會展及配套套核心區(qū)一般般由政府大大樓、市級級公建組團(tuán)團(tuán)如會展、、體育中心心來承擔(dān)36多種功能復(fù)復(fù)合、多個(gè)個(gè)組團(tuán)共存存是新城市市中心的主主要特征深圳中心區(qū)區(qū)：政府、文化化配套、公公園、會展展高級住宅、、寫字樓、、購物中心心、星級酒酒店鄭東新區(qū)：：會展、公園園旅游區(qū)、、藝術(shù)中心心、醫(yī)院寫字樓、高高級住宅、、星級酒店店南京河西新新區(qū)：奧體中心、、娛樂配套套、公園、、文教體配配套寫字樓、高高級住宅、、購物中心心東莞新中心心：政府、文教教配套、會會展中心、、中心廣場場高級住宅、、寫字樓、、商業(yè)核心區(qū)文教設(shè)施高檔住宅星級酒店政府大樓寫字樓群旅游公園會展中心核心區(qū)37物業(yè)開發(fā)時(shí)時(shí)序及建設(shè)設(shè)量模型———城市新新中心區(qū)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)一般經(jīng)歷歷由住宅－－辦公—商商業(yè)的次序序城市新中心心區(qū)成功開開發(fā)次序起步期發(fā)展期快速發(fā)展期期成熟期商業(yè)項(xiàng)目辦公項(xiàng)目市政配套土地開發(fā)路網(wǎng)設(shè)施居住項(xiàng)目中高檔住宅市政設(shè)施中低檔辦公社區(qū)級商業(yè)中檔辦公政府公務(wù)類類設(shè)施高檔住宅社區(qū)級商業(yè)業(yè)區(qū)域級商業(yè)業(yè)區(qū)域級商業(yè)業(yè)城市級商業(yè)業(yè)高檔辦公開發(fā)次序0-3年4-5年6-10年年10年后時(shí)間開發(fā)類型空間歷程時(shí)間歷程大型公共設(shè)設(shè)施建設(shè)，，住宅開始始全面開發(fā)發(fā)規(guī)劃及市政政設(shè)施建設(shè)設(shè)住宅供應(yīng)進(jìn)進(jìn)入高峰期期，商業(yè)設(shè)設(shè)施開始建建設(shè)規(guī)劃期建設(shè)期快速發(fā)展成熟繁榮期期商業(yè)配套逐逐步完善，，中心區(qū)域域開始承擔(dān)擔(dān)城市功能能住宅供應(yīng)量量曲線寫字樓供應(yīng)應(yīng)量曲線商業(yè)供應(yīng)量量曲線住宅供應(yīng)峰值點(diǎn)一、新城發(fā)發(fā)展四階段段：規(guī)劃期期、建設(shè)期期、快速發(fā)發(fā)展期、成成熟繁榮期期。二、重大基基礎(chǔ)設(shè)施、、標(biāo)志性建建筑的建設(shè)設(shè)將顯著提提升地價(jià)與與周邊的房房價(jià)。三、一般在在建設(shè)期時(shí)時(shí)，住宅供供應(yīng)量是最最大的，競爭較為激激烈，集中供應(yīng)時(shí)時(shí)間在3年年以上。四、新城城以居住用用地為主的的價(jià)格走勢勢：地價(jià)提提升明顯。。房價(jià)在相相當(dāng)長一段段時(shí)間保持持提升，但但幅度不大大；僅在末末期土地稀稀缺時(shí)出現(xiàn)現(xiàn)較大上升升空間。。38對本項(xiàng)目而而言，我們們的價(jià)值主主張我們將建立立“城市擴(kuò)張下下大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目復(fù)合式式開發(fā)理念念”“自我生長長的多功能能城市新中中心”致勝要素——“CITYPEAK萬萬象匯匯”39關(guān)鍵詞：廣廣場、街區(qū)區(qū)開放廣場與特色色商業(yè)街通通常相連共共同構(gòu)成了了一生之城城的活動(dòng)中中心OPEN保證城市中中人的進(jìn)入入性讓渡空間給給城市，讓讓全西安人人與業(yè)主一一起享受40多元化DIVERS多元有多層層含義：功能的多元元住所的多元元人群的多元元文化的多元元。。。。人群和文化化的多元產(chǎn)產(chǎn)生交流功能和住所所的多元產(chǎn)產(chǎn)生活力41一個(gè)自我我成長社區(qū)……自我生長、、自我升級級、合諧共共處GROWTH一個(gè)有生命命的社區(qū)小孩在成長長，社區(qū)也也在成長從小孩到老老人，都能能在這個(gè)成成長的社區(qū)區(qū)中找到自自己的樂趣趣42城市讓生活更美美好……城市讓區(qū)域域擁有持續(xù)續(xù)的活力它是城市的的一部分，，區(qū)域需要要融入城市市城市是讓更更多的人分分享現(xiàn)代都都市文明CITY關(guān)鍵詞：活活力、便捷捷、融合、、文明43在新城中，，各板塊有有自己的主主題和價(jià)值值，各板塊塊演繹著自自己的精彩彩城市表情CityExpression城市珍寶CityTreasure城市之巔CityPeak領(lǐng)秀城CityElite“CITYPEAK”“萬象匯””44本項(xiàng)目需要要解決的問問題4本項(xiàng)目面臨臨哪些需要要解決的問問題45本區(qū)域開發(fā)發(fā)的四大核核心問題（（1/2））區(qū)域核心價(jià)價(jià)值打造開發(fā)模式與與規(guī)劃增值值發(fā)揮區(qū)域優(yōu)優(yōu)勢——規(guī)規(guī)劃優(yōu)勢、、區(qū)位、城城市文脈、、周邊資源源的整合挖挖掘區(qū)域定義升升級——區(qū)區(qū)域價(jià)值重重新定義：：武漢城市市新中心區(qū)域形象如如何重新定定義以“都市模模式”實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)目開放放、活力、、可持續(xù)開開發(fā)如何確定區(qū)區(qū)域?qū)傩院秃徒缍▍^(qū)域域邊界———DIS區(qū)區(qū)域識別系系統(tǒng)、DSS區(qū)域服服務(wù)系統(tǒng)、、邊界界定定如何利用與與再造地塊塊資源———內(nèi)部景觀觀系統(tǒng)如何何與周邊區(qū)區(qū)域結(jié)合、、區(qū)域如何何與城市融融合考慮規(guī)劃增增值——考考慮住宅與與配套的關(guān)關(guān)系，如何何確定配套套層級、規(guī)規(guī)模、位置置，如何利利用配套為為規(guī)劃增值值，項(xiàng)目配配套屬于城城市級、區(qū)區(qū)域級還是是社區(qū)級，，要主動(dòng)承承擔(dān)城市功功能46本區(qū)域開發(fā)發(fā)的四大核核心問題（（2/2））如何確定啟啟動(dòng)區(qū)位置置、規(guī)模、、配套———資源展示示作用，價(jià)價(jià)值標(biāo)桿作作用，客戶戶群示范作作用啟動(dòng)產(chǎn)品確確定——高高端產(chǎn)品示示范，中端端產(chǎn)品定位位，多種產(chǎn)產(chǎn)品組合以以試探市場場各階段產(chǎn)品品類型、明明確產(chǎn)品目目的——如如何避免內(nèi)內(nèi)部競爭配套投入節(jié)節(jié)奏——明明晰配套的的分期建設(shè)設(shè)同總體開開發(fā)分期的的關(guān)系、配配套的“社社會性”與與“社區(qū)區(qū)性”如何使開發(fā)發(fā)節(jié)奏(分分期)與銷銷售周期協(xié)協(xié)調(diào)——考考慮資金的的合理配置置、考慮區(qū)區(qū)域市場總總體容量、、考慮市場場消化速度度、考慮規(guī)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，，可持續(xù)開開發(fā)客戶類型、、區(qū)域？漢陽中心？？經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)？大武武漢？開發(fā)節(jié)奏、、可持續(xù)開開發(fā)——規(guī)模、、位置、產(chǎn)產(chǎn)品類型如何確定客客戶群確定定受價(jià)格的制制約，客戶戶群體為廣廣義的中高高端客戶受大規(guī)模的的制約，客客戶群必須須面對廣泛泛客戶層次次受大規(guī)模的的制約，客客戶群體必必須面對廣廣泛地域來來源47世聯(lián)區(qū)域大大盤的成功功實(shí)踐5針對以上問問題，世聯(lián)聯(lián)區(qū)域、大大盤的成功功實(shí)踐希望望能夠幫助助我們解決決本項(xiàng)目層層面問題48世聯(lián)中國在在高端項(xiàng)目目方面的實(shí)實(shí)踐案例－－深圳項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）中信紅樹灣9800-25000金地香蜜山8800鴻翔御景東園11000觀瀾豪園13000城市山谷18000波托菲諾7000-30000中旅國際公館6500-1500049世聯(lián)中國在在高端項(xiàng)目目方面實(shí)踐踐案例－北北京項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）西山美廬22000麥卡倫地16000鋒尚國際公寓10600棕櫚泉國際公寓18000亮馬名居13000萬和世家800050世聯(lián)中國在在高端項(xiàng)目目方面的實(shí)實(shí)踐案例－－上海/廣廣州項(xiàng)目名稱LOGO銷售均價(jià)（元/m2）佘山銀湖別墅14544水岸藍(lán)橋12840佘山月湖別墅13000依云小鎮(zhèn)7000512006年年——中信信紅樹灣522006年年——香密密湖一號532006年年——淘金金山542006年年——中信信棲湖552006年年——星河河丹提56北京順義新新城項(xiàng)目規(guī)模：108平方方公里委托客戶：首都規(guī)規(guī)劃委員會會項(xiàng)目類型：大型區(qū)區(qū)域研究客戶目的：北京房地地產(chǎn)市場整整體研究產(chǎn)業(yè)研究究區(qū)域價(jià)值定定位新城開發(fā)發(fā)策略空港城順義中心區(qū)首都機(jī)場順義新城世聯(lián)中國在在大規(guī)模項(xiàng)項(xiàng)目方面的的實(shí)踐案例例57西安高新區(qū)區(qū)中央商務(wù)務(wù)區(qū)發(fā)展研研究項(xiàng)目規(guī)模：4平方公公里項(xiàng)目類型：開發(fā)區(qū)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略略世聯(lián)介入階階段：世聯(lián)介入時(shí)時(shí)處于區(qū)域域開發(fā)前期期的功能定定位與規(guī)劃劃研究階段段工作成果：：區(qū)域定位與與區(qū)域增值值的關(guān)系區(qū)域的整體體定位區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略區(qū)域整體功功能分區(qū)及及經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)確定區(qū)域開發(fā)模模式的建議議與土地出出讓策略的的制定顧問效果基于世聯(lián)提提出的整體體功能定位位和規(guī)劃指指標(biāo)建議，，完成區(qū)域域總體規(guī)劃劃；吸引了包括括上海綠地地集團(tuán)、香香港和黃機(jī)機(jī)構(gòu)等品牌牌開發(fā)商進(jìn)進(jìn)駐；區(qū)域地價(jià)由由60萬/畝快速飛飛漲到130/畝；；區(qū)域域逐逐漸漸成成為為開開發(fā)發(fā)熱熱點(diǎn)點(diǎn)58北京京溫溫榆榆河河綠綠色色生生態(tài)態(tài)走走廊廊項(xiàng)項(xiàng)目目項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模：7平平方方公公里里項(xiàng)目目類類型型：大大規(guī)規(guī)模模新新區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)工作作成成果果：：區(qū)域域土土地地價(jià)價(jià)值值評評估估與與地地塊塊劃劃分分；；區(qū)域域的的整整體體定定位位與與功功能能分分區(qū)區(qū)（（包包括括核核心心區(qū)區(qū)定定位位））；；建立立區(qū)區(qū)域域成成功功的的土土地地市市場場運(yùn)運(yùn)作作模模式式和和商商業(yè)業(yè)化化的的開開發(fā)發(fā)模模式式區(qū)域域的的營營銷銷策策略略與與形形象象建建立立核心心區(qū)區(qū)土土地地二二級級開開發(fā)發(fā)別別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場場定定位位顧問問效效果果基于于世世聯(lián)聯(lián)提提出出的的整整體體功功能能定定位位和和規(guī)規(guī)劃劃指指標(biāo)標(biāo)建建議議所所做做的的區(qū)區(qū)域域總總體體規(guī)規(guī)劃劃獲獲得得首首規(guī)規(guī)委委認(rèn)認(rèn)可可基于于世世聯(lián)聯(lián)提提出出的的““公公私私合合作作””的的土土地地運(yùn)運(yùn)作作開開發(fā)發(fā)模模式式，，開開發(fā)發(fā)商商與與政政府府正正在在協(xié)協(xié)商商積積極極推推進(jìn)進(jìn)，，區(qū)區(qū)域域開開發(fā)發(fā)已已獲獲得得立立項(xiàng)項(xiàng)批批準(zhǔn)準(zhǔn)；；推進(jìn)進(jìn)開開發(fā)發(fā)商商獲獲得得政政府府批批準(zhǔn)準(zhǔn)成成為為一一級級土土地地運(yùn)運(yùn)營營商商土地地地地價(jià)價(jià)升升值值達(dá)達(dá)到到150萬萬畝畝別墅墅項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)已已進(jìn)進(jìn)入入實(shí)實(shí)質(zhì)質(zhì)性性啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段。。溫榆河綠色生態(tài)走廊第二道綠化隔離帶59北京京麗麗江江新新城城60東莞莞世世紀(jì)紀(jì)城城61重慶慶魯魯能能園園區(qū)區(qū)項(xiàng)項(xiàng)目目62深圳圳波波托托菲菲諾諾基本本情情況況委托托背背景景服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容顧問問效效果果項(xiàng)目目位位置置：深深圳圳南南山山華華僑僑城城歡歡樂樂谷谷北北項(xiàng)目目規(guī)規(guī)模模：總總建建面面108萬萬平平米米項(xiàng)目目資資源源：華華僑僑城城社社區(qū)區(qū)、、歡歡樂樂谷谷、、天天鵝鵝湖湖、、高高爾爾夫夫球球場場委托托客客戶戶：：深圳圳華華僑僑城城地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目階階段段：：項(xiàng)目目市市場場定定位位、、物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議、、營營銷銷代代理理客戶戶問問題題如何何展展示示原原味味的的波波托托菲菲諾諾風(fēng)風(fēng)情情？？如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的高高溢溢價(jià)價(jià)？？如何何成成就就項(xiàng)項(xiàng)目目的的市市場場標(biāo)標(biāo)桿桿形形象象？？如何何實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成功功銷銷售售？？顧問問內(nèi)內(nèi)容容項(xiàng)目目整整體體定定位位項(xiàng)目目物物業(yè)業(yè)定定位位及及發(fā)發(fā)展展建建議議項(xiàng)目目整整體體與與啟啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)的的營營銷銷策策略略啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)銷銷售售執(zhí)執(zhí)行行建建議議項(xiàng)目目銷銷售售代代理理運(yùn)作作階階段段：：純水水岸岸及及天天鵝鵝堡堡三三期期均均已已銷銷售售完完畢畢，，成成為為深深圳圳房房地地產(chǎn)產(chǎn)標(biāo)標(biāo)桿桿項(xiàng)項(xiàng)目目效果果評評價(jià)價(jià)：：物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議受受到到客客戶戶高高度度認(rèn)認(rèn)可可，，銷銷售售業(yè)業(yè)績績在在深深圳圳市市場場居居于于絕絕對對領(lǐng)領(lǐng)先先地地位位63桃源源居居：：深深圳圳第第一一社社區(qū)區(qū)64世聯(lián)聯(lián)中中國國在在大大規(guī)規(guī)模模項(xiàng)項(xiàng)目目方方面面的的實(shí)實(shí)踐踐案案例例北京京溫溫榆榆河河綠綠色色生生態(tài)態(tài)走走廊廊項(xiàng)項(xiàng)目目（（6.67平平方方公公里里)金融融街街惠惠州州巽巽寮寮灣灣項(xiàng)項(xiàng)目目（（20平平方方公公里里））廊坊坊固固安安項(xiàng)項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展顧顧問問(22平平方方公公里里)深圳圳大大梅梅沙沙旅旅游游度度假假區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃定定位位研研究究（（2平平方方公公里里））成都都中中海海國國際際社社區(qū)區(qū)（（2000畝畝））深圳圳市市羅羅湖湖區(qū)區(qū)水水貝貝地地區(qū)區(qū)城城市市更更新新規(guī)規(guī)劃劃研研究究（（50萬萬平平方方米米））天津地地鐵1號線線沿線線物業(yè)業(yè)發(fā)展展研究究（26.7公公里））深圳市市福田田區(qū)委委舊址址改造造發(fā)展展建議議（30萬萬平米米）青島魯魯能麥麥島項(xiàng)項(xiàng)目（（60萬平平方米米）重慶魯魯能星星城項(xiàng)項(xiàng)目（（1000畝））武漢順順馳泊泊林項(xiàng)項(xiàng)目（（30萬平平方米米）大連軟軟件園園國際際新城城項(xiàng)目目（（24萬平平方米米）東莞世世紀(jì)城城項(xiàng)目目（（100萬萬平方方米））合肥柏柏景灣灣項(xiàng)目目（40萬萬平方方米））南京銀銀城西西苑項(xiàng)項(xiàng)目（（60萬平平方米米）沈陽東東方儷儷城項(xiàng)項(xiàng)目（（30萬平平方米米）……65用我們們的實(shí)實(shí)踐、、我們們的平平臺、、我們一一直以以來對對市場場、對對消費(fèi)費(fèi)者的的敬畏畏，以及我我們對對項(xiàng)目目投入入的熱熱情和和專注注為武漢漢博覽覽中心心項(xiàng)目目搭建建星光光大道道！我們愿愿意與與武漢漢新城城國際際博覽覽中心心有限限公司司共同同攜手手Thanks!愿武漢漢國際際博覽覽中心心項(xiàng)目目成就就輝煌煌未來來！66會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)分分析附件67現(xiàn)代會會展包包含會會展活活動(dòng)、、會展展產(chǎn)業(yè)業(yè)和會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)這這三個(gè)個(gè)層次次會展活活動(dòng)、、會展展產(chǎn)業(yè)業(yè)和會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)是是一個(gè)個(gè)層層層遞進(jìn)進(jìn)的關(guān)關(guān)系；；會展活活動(dòng)是是城市市會展展產(chǎn)業(yè)業(yè)和會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)的的基礎(chǔ)礎(chǔ)；眾多的的以舉舉辦會會展活活動(dòng)為為核心心的市市場主主體的的持續(xù)續(xù)運(yùn)行行構(gòu)成成城市市的會會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；；會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的持續(xù)續(xù)、健健康發(fā)發(fā)展構(gòu)構(gòu)成了了城市市的會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)；；會展活活動(dòng)會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代會會展會展活活動(dòng)：：是以會會議、、展覽覽為主主的一一系列列大型型活動(dòng)動(dòng)的總總稱會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)：：是當(dāng)會會展活活動(dòng)的的種類類和數(shù)數(shù)量增增加到到一定定程度度，圍圍繞會會展活活動(dòng)的的策劃劃、籌籌備、、舉辦辦、后后續(xù)服服務(wù)等等環(huán)節(jié)節(jié)彼此此獨(dú)立立，又又緊密密聯(lián)系系的專專業(yè)化化經(jīng)營營的企企業(yè)及及其生生產(chǎn)活活動(dòng)的的集合合會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)：：是伴隨隨著人人類會會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)活活動(dòng)、、會展展產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展到一一定歷歷史階階段形形成的的跨產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、、跨區(qū)區(qū)域的的綜合合經(jīng)濟(jì)濟(jì)形態(tài)態(tài)68會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈上游游的專專業(yè)會會議組組織者者（PCO））及下下游衍衍生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)是是產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上上的兩兩大盈盈利點(diǎn)點(diǎn)衍生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上游中游下游盈利收收益會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈對應(yīng)功功能會展活活動(dòng)策策劃政府協(xié)協(xié)調(diào)客戶招招徠財(cái)務(wù)管管理質(zhì)量控控制場館提提供現(xiàn)場協(xié)協(xié)調(diào)會務(wù)會展活活動(dòng)的的支持持，如如住宿宿、餐餐飲、、旅游游等核心鏈鏈延伸業(yè)業(yè)鏈會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈盈利利模型型資料來來源：：王保倫倫．會會展旅旅游[M]．北北京：：中國國商務(wù)務(wù)出版版社，，2004：149會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是典型型的高高附加加值產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，例如如美國國一年年約舉舉辦200多多個(gè)個(gè)國際際商業(yè)業(yè)會展展，每每年會會展收收益超超過1000億億美元元；法法國的的會展展每年年交易易額也也達(dá)1500億億法郎郎以上上；德德國是是個(gè)展展覽大大國，，世界界上最最重要要的150個(gè)個(gè)專專業(yè)展展覽會會中有有120個(gè)個(gè)在德德國舉舉行，，每年年的會會展收收入可可達(dá)400億億馬馬克，，觀眾眾超過過1000萬萬人人次。。會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的核心心盈利利點(diǎn)位位于會會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈鏈上游游的PCO及下下游衍衍生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開開發(fā)，，而衍衍生產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投投資回回收期期最短短，盈盈利性性最高高；PCO作為為高盈盈利環(huán)環(huán)節(jié)，，存在在長期期贏利利性。。專業(yè)會會議組組織者者（ProfessionalConferenceOrganizer,PCO）目的地地管理理公司司(DestinationManagementCompany,DMC）69會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)對對于城城市的的發(fā)展展具有有社會會宣傳傳與促促進(jìn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的雙重重作用用會展業(yè)業(yè)素有有“城市建建設(shè)的的加速速器”之稱稱，它它作為為一個(gè)個(gè)城市市的窗窗口行行業(yè)，，對優(yōu)優(yōu)化城城市社社會資資源、、發(fā)展展社會會經(jīng)濟(jì)濟(jì)都具具有明明顯的的促進(jìn)進(jìn)作用用。會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)被被認(rèn)為為是低成本本、高高收入入、高高贏利利的行業(yè)業(yè)，其其利潤率率大約約在20%至25%以上，，這是是會展展經(jīng)濟(jì)濟(jì)迅速速發(fā)展展的直直接推推動(dòng)力力。據(jù)有關(guān)關(guān)資料料顯示示，國國際上上展覽覽業(yè)的的產(chǎn)業(yè)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)系數(shù)數(shù)大約約為1:9，即展展覽場場館的的收入入如果果是1，相相關(guān)的的社會會收入入為9。雖雖然我我國會會展業(yè)業(yè)起步步較晚晚，但但國內(nèi)內(nèi)這一一比例例目前前也達(dá)達(dá)到了了1:6。據(jù)國際際通用用結(jié)算算數(shù)據(jù)據(jù)，1萬平平方米米場館館每年年可以以創(chuàng)造造4900萬元元產(chǎn)值值，是是拉動(dòng)動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長長的引引擎。。提升城城市的的輻射射與服服務(wù)功功能會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)對對城市市發(fā)展展產(chǎn)生生的效效應(yīng)分分析產(chǎn)業(yè)帶帶動(dòng)效效應(yīng)和和產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集效應(yīng)應(yīng)，能能推動(dòng)動(dòng)城市市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化化增加城城市社社會就就業(yè)城市文文化的的傳播播器，，城市市活力力的源源泉展示城城市形形象，，提高高城市市在國國際、、國內(nèi)內(nèi)的知知名度度考驗(yàn)城城市綜綜合管管理職職能帶來直直接的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益帶動(dòng)效效應(yīng)1：9建筑業(yè)業(yè)、賓賓館、、餐飲飲、郵郵電、、零售售、交交通業(yè)業(yè)、通通訊、、廣告告、裝裝潢、、物流流、旅旅游、、市政政建設(shè)設(shè)、環(huán)環(huán)保、、會計(jì)計(jì)法律律等中中介、、金融融、保保險(xiǎn)………70會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜綜合效效應(yīng)分分析會展產(chǎn)產(chǎn)業(yè)綜綜合效效應(yīng)對基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施的投投資帶帶動(dòng)：：會展活活動(dòng)需需要一一定的的會展展場所所，要要求對對場館館和相相關(guān)配配套設(shè)設(shè)施和和配套套環(huán)境境進(jìn)行行投資資建設(shè)設(shè)投資帶帶動(dòng)自身的的投資資帶動(dòng)動(dòng)：會展的的直接接經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益，如如會議議費(fèi)用用、場場地租租金、、門票票收入入等；；區(qū)域展展示性性區(qū)域帶帶動(dòng)性性對產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整整的帶帶動(dòng)：：促進(jìn)了了廣告告、資資源、、通訊訊、娛娛樂、、服務(wù)務(wù)等相相關(guān)行行業(yè)的的發(fā)展展，對對工業(yè)業(yè)、農(nóng)農(nóng)業(yè)、、科技技、商商貿(mào)等等的結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)調(diào)整、、產(chǎn)品品更新新?lián)Q代代發(fā)揮揮激活活作用用產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的的帶動(dòng)動(dòng)對區(qū)域域優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)業(yè)的帶帶動(dòng)：：專業(yè)行行業(yè)的的展會會活動(dòng)動(dòng)對區(qū)區(qū)域的的優(yōu)勢勢產(chǎn)業(yè)業(yè)有著著極大大的帶帶動(dòng)和和培育育作用用對消費(fèi)費(fèi)的帶帶動(dòng)：：會展活活動(dòng)直直接帶帶動(dòng)了了集交交通、、住宿宿、餐餐飲、、購物物、旅旅游為為一體體的““第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)消費(fèi)費(fèi)鏈””對社會會就業(yè)業(yè)的帶帶動(dòng)：：據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，每每增加加1000平米米的展展覽面面積，，就可可創(chuàng)造造近百百個(gè)就就業(yè)機(jī)機(jī)會提升城城市在在國際際、國國內(nèi)的的知名名度：：會展活活動(dòng)是是一個(gè)個(gè)區(qū)域域或一一個(gè)城城市展展示形形象的的窗口口，是是樹立立城市市品牌牌的重重要載載體，，是提提高城城市在在國際際、國國內(nèi)的的知名名度的的重要要途徑徑美國會展業(yè)業(yè)一年的直直接收入達(dá)達(dá)800-1000億美元，，法國博覽覽會和專業(yè)業(yè)博覽會每每年?duì)I業(yè)額額可達(dá)85億法郎99年昆明明世博會，，218公公頃場館群群及相關(guān)投投資總計(jì)超超過216億元，使使昆明市政政建設(shè)提前前10年美國休斯頓頓的航天器器材展、意意大利米蘭蘭的時(shí)裝展展，德國慕慕尼黑的建建筑機(jī)械與與建筑材料料展，日本本東京筑波波科技發(fā)明明展成都武侯區(qū)區(qū)電腦節(jié)帶帶動(dòng)了高科科技產(chǎn)業(yè)和和商業(yè)貿(mào)易易等行業(yè)的的發(fā)展，房房交會則有有效的帶動(dòng)動(dòng)了建材、、建筑、裝裝飾、家用用電器等的的發(fā)展德國、美國國、香港等等會展發(fā)達(dá)達(dá)的國家實(shí)實(shí)踐證明會會展經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)系系數(shù)在1：：6到1：：9之間2000年年在德國漢漢諾威世界界博覽會創(chuàng)創(chuàng)造了超過過100000人/年的就業(yè)業(yè)效益；德國漢諾威威由于每年年舉行大量量的品牌展展會，被譽(yù)譽(yù)為“世界界會展之都都”。博螯螯由一個(gè)不不知名小漁漁港因?yàn)椤啊皝喼藿?jīng)濟(jì)濟(jì)論壇”而而譽(yù)滿全全球71德國、美國國、香港等等會展經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)的國國家/地區(qū)區(qū)的實(shí)踐證證明，會展展經(jīng)濟(jì)能夠夠?qū)Τ鞘邪l(fā)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長產(chǎn)生生巨大的推推動(dòng)作用，，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)動(dòng)系數(shù)在1：6到1：9之間間。實(shí)踐證明會會展業(yè)能夠夠?qū)Τ鞘邪l(fā)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長杠桿桿作用是1:9組織者參展者參觀者建筑交通通訊教育會展中介廣告?zhèn)髅阶∷藿鹑诼糜钨Q(mào)易房地產(chǎn)……會展業(yè)支持產(chǎn)業(yè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)25萬個(gè)就業(yè)崗位230億歐歐元宏觀經(jīng)濟(jì)效效益65億歐元元參觀者支出出35億歐元元5億歐元展覽公司營營業(yè)額25億歐元元參展商支出出展覽中心投投資德國2003年會展展業(yè)統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)據(jù)來源：德德國會展行行業(yè)協(xié)會展覽面積250萬m2會展產(chǎn)業(yè)是是一種綜合合性強(qiáng)、關(guān)關(guān)聯(lián)度高、、勞動(dòng)力密密集型的都都市服務(wù)型型產(chǎn)業(yè)。72會展業(yè)推動(dòng)動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化化模式會展業(yè)通過過關(guān)聯(lián)效應(yīng)應(yīng)和擴(kuò)散效效應(yīng)，帶動(dòng)動(dòng)建筑、旅旅游、餐飲飲、金融保保險(xiǎn)等其它它產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，使產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的的發(fā)展順著著第一、二二、三產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)勢地位位順向遞進(jìn)進(jìn)的方向演演進(jìn)；順著著勞動(dòng)密集集型產(chǎn)業(yè)、、資本密集集型產(chǎn)業(yè)、、技術(shù)（知知識）密集集型產(chǎn)業(yè)分分別占優(yōu)勢勢地位的方方向演進(jìn)，，使城市的的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)向著更加加合理化和和高度化的的方向發(fā)展展，最終推推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展。。會展業(yè)建筑業(yè)賓館餐飲郵電零售交通通訊廣告裝潢、設(shè)計(jì)計(jì)物流旅游業(yè)市政建設(shè)環(huán)保產(chǎn)業(yè)會計(jì)法律等中介介金融保險(xiǎn)會展行業(yè)名名片識別系系統(tǒng)的開發(fā)發(fā)展覽會PDA系統(tǒng)的的開發(fā)集群式通訊訊系統(tǒng)的開開發(fā)73會展能夠整整合配置社社會資源，，充分發(fā)揮揮政府和市市場兩個(gè)主主體的積極極性，構(gòu)建建成一個(gè)各各層級協(xié)調(diào)調(diào)配合的會會展金字塔塔政府會展活動(dòng)場館企業(yè)參加者旅游餐飲賓館交通通訊廣告工商稅務(wù)公安消防海關(guān)質(zhì)檢衛(wèi)生會辦地理氣候資源文化心理傳統(tǒng)安全制度機(jī)構(gòu)教育會展產(chǎn)品會展主體相關(guān)產(chǎn)業(yè)支撐體系社會環(huán)境74城市會展業(yè)業(yè)定位及發(fā)發(fā)展途徑補(bǔ)充服務(wù)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)：會展業(yè)沒有得到太多的生產(chǎn)要素投入，不具有很快的發(fā)展速度，但在短期內(nèi)也不會衰退；發(fā)展途徑：合作滲透：加強(qiáng)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的合作，拓寬合作范圍；加強(qiáng)與相同內(nèi)容的其他會展企業(yè)合作，避免過度競爭，取得雙贏的局面；提高附加價(jià)值：以滿足客戶需求為宗旨，不斷提高服務(wù)的專業(yè)化和規(guī)范化水平；特點(diǎn)：通過供需展覽的舉辦，調(diào)整社會供需平衡；成為提高整個(gè)區(qū)域資源配置效率的有效工具必備條件：需要擁有獨(dú)特的自然景觀、優(yōu)越的區(qū)位等先天因素；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)進(jìn)入后工業(yè)化時(shí)期，第三產(chǎn)業(yè)取代第二產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟(jì)總量中占據(jù)優(yōu)勢地位；工業(yè)結(jié)構(gòu)擺脫對重化工的依賴，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，能對會產(chǎn)業(yè)提供較大需求；發(fā)展途徑：規(guī)模化：政府從政策上給予大力扶持，采用傾斜突進(jìn)發(fā)展，將資源重點(diǎn)投入會展業(yè)，使其在短期內(nèi)獲得較快發(fā)展；國際化：大力促進(jìn)會展企業(yè)的國際化和展覽項(xiàng)目的國際化，推動(dòng)會展品牌建設(shè)；特點(diǎn)：作為一個(gè)關(guān)聯(lián)效應(yīng)大、帶動(dòng)作用強(qiáng)的服務(wù)業(yè)，其發(fā)展會帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，把發(fā)展效應(yīng)引向其他產(chǎn)業(yè)和區(qū)域；發(fā)展途徑：品牌化：品牌展會既反映了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，也給主辦方帶來穩(wěn)定的客源和較高利潤；差異化：結(jié)合城市和自身的特點(diǎn)，細(xì)分會展市場，實(shí)現(xiàn)差異化運(yùn)營；75會展最佳經(jīng)經(jīng)營模式：：由官建官官營開始，，往官建商商營和商建建商營進(jìn)化化官建官營官建商營商建商營特征：政府投資興建會展場館、政府經(jīng)營；階段性特點(diǎn)：展會規(guī)模小、不穩(wěn)定；展會行業(yè)知名度低、競爭地位弱；政府角色：政府利用其資源優(yōu)勢，與相關(guān)行業(yè)協(xié)會、企事業(yè)單位聯(lián)系為會展場館促銷，大力扶持；評價(jià)：會展場館前期存活的必須條件，同時(shí)也可以避免諸如會展市場秩序不規(guī)范，缺乏統(tǒng)一、權(quán)威管理組織等等不利于會展發(fā)展的現(xiàn)象；特征：政府投資或與企業(yè)合資興建場館，由專業(yè)管理公司或其他企業(yè)經(jīng)營，管理公司將營業(yè)額的一定比例上交政府，然后自負(fù)盈虧；階段性特點(diǎn)：展會規(guī)模不斷擴(kuò)大，參展商數(shù)量迅速增加；展會行業(yè)影響力和知名度不斷上升；政府角色：職能轉(zhuǎn)換，不直接參與會展的組織和管理，而是為會展業(yè)發(fā)展提供必要支持，由專業(yè)的展覽公司運(yùn)營；時(shí)間節(jié)點(diǎn)：會展場館經(jīng)過前期政府的支持，已經(jīng)成功闖過會展業(yè)“鬼門關(guān)”，即一個(gè)展會連續(xù)成功的舉辦了三屆以上；評價(jià)：政府、經(jīng)營者的利益和區(qū)域發(fā)展可以兼顧；通過引入專業(yè)管理公司可以移植成熟的品牌展會；特征：企業(yè)買地建館、自己經(jīng)營；階段性特點(diǎn)：展會業(yè)務(wù)穩(wěn)定；行業(yè)認(rèn)同度高，競爭地位強(qiáng)；政府角色：完全退出對會展活動(dòng)的直接參與，改為運(yùn)用經(jīng)濟(jì)、法律手段進(jìn)行宏觀指導(dǎo)和監(jiān)督管理；時(shí)間節(jié)點(diǎn)：形成了自己的特色品牌展會，在區(qū)域或國家范圍形成了一定的知名度；評價(jià)：可以完全釋放企業(yè)的競爭意識；76會展和酒店店互動(dòng)關(guān)系系會展良性互動(dòng)規(guī)模效應(yīng)資源交流環(huán)境互造酒店會展具有人流量大的特征，為當(dāng)?shù)鼐频陿I(yè)提供豐富的客源基礎(chǔ)；規(guī)模化展會為酒店帶來巨大發(fā)展機(jī)遇；會展中大量信息流的集聚為酒店業(yè)帶去了新的思想和理念，國際化信息的引入促使酒店業(yè)不斷進(jìn)步與發(fā)展；會展為酒店發(fā)展創(chuàng)造有利的競爭環(huán)境和協(xié)作環(huán)境酒店為會展成功召開提供間接支撐；一定規(guī)模和檔次的酒店為會展發(fā)展提供驅(qū)動(dòng)力；酒店是與外界進(jìn)行信息文化交流的場所，大量外來人員的涌入刺激了當(dāng)?shù)匚幕c外界的碰撞，對會展發(fā)展理念有新的啟示和借鑒作用；酒店為會展?fàn)I造較佳的外部環(huán)境，提供完整的吃、住、行、游、購、娛一系列行為；77隨著會展經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，會展地地逐漸從位位于城市中中心逐漸往往郊區(qū)轉(zhuǎn)移移處于城市中中心：這類類會展中心心以法蘭克克福、科隆隆和斯圖加加特會展中中心為代表表。它們多多擁有較長長的建館歷歷史，所處處位置基本本就在城市市中心的附附近不超過過3km的的距離。其其周邊已處處于建成狀狀態(tài)，可供供會展中心心擴(kuò)展用地地近乎沒有有。處于城市近近郊：這類類會展中心心以杜塞爾爾多夫、柏柏林會展中中心為代表表。它們的的歷史相對對較短，多多建于20世紀(jì)70年代代前后，一一般處于城城區(qū)邊緣，，距市中心心5km左左右。既既有便利的的公共交通通系統(tǒng)可達(dá)達(dá)，又有有相對寬敞敞的擴(kuò)展用用地。這些些會展中心心也在不斷斷擴(kuò)建改建建。但是擴(kuò)擴(kuò)建能力有有限。處于城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊：這類類會展中心心以慕尼黑黑、萊比錫錫會展中心心為代表。。它們均為為近年來遷遷新址建成成的，處于于城市的遠(yuǎn)遠(yuǎn)郊，距市市中心10km左左右，靠近近高速公路路或快速道道路。相對獨(dú)立的的會展城：：近年來興興建的會展展中心，距距市中心20Km左左右，靠近近機(jī)場或高高速道路，，運(yùn)行相對對獨(dú)立，擁擁有大型展展館和相關(guān)關(guān)配套，儼儼然是個(gè)小小城市的規(guī)規(guī)模。注：以城市市中心為圓圓心的三個(gè)個(gè)圓半徑分分別為5、、10、20Km78雖然我國會會展業(yè)近年年來發(fā)展較較快，但目目前仍處于于發(fā)展的初初期階段，，與世界上上會展標(biāo)桿桿國家相比比存在較大大差距目前我國展展館面積正正以年20%左右的的高速度增增長，全國國各地已建建成展覽場場館200多個(gè)，可可供展覽面面積超過350萬平平方米，中中國為各類類展會提供供展覽場地地的能力