合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位12課件

一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目提升建議三、項(xiàng)目形象定位及深化四、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略六、定價(jià)及推貨安排本案提綱一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況本案提綱1一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析2一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析

——荔灣區(qū)市場(chǎng)分析

——金沙洲板塊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析32019年荔灣區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在原荔灣板塊原荔灣板塊在售樓盤(pán)較多，以品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)為主，主流均價(jià)17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景單位均價(jià)集中27000-30000元/㎡。原芳村板塊在售樓盤(pán)僅有逸彩庭園及荔江美筑，價(jià)格15000-16000元/㎡荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面2019年荔灣區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在原荔灣板塊荔灣區(qū)市場(chǎng)分析—4受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少33%2019年荔灣區(qū)新增供應(yīng)量減少33%2019年荔灣區(qū)新增商品房供應(yīng)38萬(wàn)平米，供應(yīng)同比減少33%。主要是受原芳村供應(yīng)大幅減少影響，2019年原芳村板塊僅荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園2019年在售單位預(yù)售證全部在09年12月出齊）原芳村新增供應(yīng)量同比減少80%；2019年荔灣區(qū)新增供應(yīng)主要來(lái)自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長(zhǎng)樂(lè)花苑等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少352019年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減2019年后隨著大市的利好和眾多品牌開(kāi)發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價(jià)快速上漲2019年原芳村并區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商的加入，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)素上升較快，區(qū)域價(jià)值快速提升，尤其是原芳村板塊。荔灣區(qū)2019年1-10月新增商品住宅供應(yīng)38萬(wàn)m2,同比減少33%。荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交面積40.32萬(wàn)m2，同比略降6%荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交均價(jià)16424元/m2,同比上升37%荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減2019年后隨著大市的6受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，2019年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升31%2019年荔灣區(qū)簽約面積略降6%，簽約均價(jià)上升31%10年簽約面積同比略降6%，變化不大；10年簽約價(jià)格除受大市帶動(dòng)外，亦受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。10年簽約樓盤(pán)主要以原荔灣為主，在售樓盤(pán)逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價(jià)格較高；10年荔灣區(qū)簽約樓盤(pán)主要來(lái)自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，2019年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升31%2019年72019年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn)原荔灣板塊價(jià)格波動(dòng)稍大原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價(jià)格波動(dòng)稍大2019年1-10月，原荔灣由于產(chǎn)品檔次和景觀差異較大,造成價(jià)格的拉差相對(duì)較大；1.8萬(wàn)單價(jià)以下樓盤(pán)主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤(pán)有嶺南灣畔和柏悅灣；2萬(wàn)以上樓盤(pán)主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣(mài)點(diǎn)，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。原芳村成交樓盤(pán)相對(duì)集中，價(jià)格較為穩(wěn)定2019年1-10月，區(qū)內(nèi)簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤(pán)在售均價(jià)集中在1.2-1.6萬(wàn)。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn)原荔灣板塊價(jià)格波動(dòng)稍大原荔82019年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤(pán)為主，

但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可見(jiàn)芳村大型社區(qū)項(xiàng)目十分熱銷(xiāo)簽約前十強(qiáng)主要集中在原荔灣板塊，城建、新世界、和黃三大品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)位居前三強(qiáng)；十強(qiáng)樓盤(pán)中，原荔灣板塊樓盤(pán)簽約均價(jià)集中在16000-24000元/m2，區(qū)間跨度較大,明顯高于原芳村板塊樓盤(pán)；十強(qiáng)樓盤(pán)中80%以原荔灣樓盤(pán)為主，原芳村板塊僅占20%荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤(pán)為主，

但其中芳村的92019年荔灣區(qū)預(yù)計(jì)2000套新貨，供應(yīng)同比進(jìn)一步減少2019年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊2019年原荔灣板塊將推出三個(gè)新盤(pán)：龍津華庭、唐寧花園、興隆廣場(chǎng)（暫定名）；2019年嶺南灣畔、柏悅灣、君湖華庭預(yù)計(jì)將項(xiàng)目整體售罄；2019年拍出的芳村高爾夫用地的保利和中鐵項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底推出。荔港南灣柏悅灣龍津華府嶺南灣畔興隆廣場(chǎng)唐寧花園中鐵項(xiàng)目樓盤(pán)板塊推貨形式貨量產(chǎn)品情況推出時(shí)間龍津華庭原荔灣新盤(pán)16095-165平米上半年興隆廣場(chǎng)原荔灣新盤(pán)450二房三房為主下半年唐寧花園原荔灣新盤(pán)500——下半年嶺南灣畔原荔灣舊盤(pán)新推25080-100二、三房上半年君湖華庭原荔灣舊盤(pán)新推260中大戶型為主下半年荔港南灣原荔灣舊盤(pán)新推180小復(fù)式和平層上半年柏悅灣原荔灣舊盤(pán)新推200二房三房為主上半年中鐵項(xiàng)目原芳村新盤(pán)有可能推出年底荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——未來(lái)供應(yīng)層面2019年荔灣區(qū)預(yù)計(jì)2000套新貨，供應(yīng)同比進(jìn)一步減少20110荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——小結(jié)

受荔灣區(qū)供應(yīng)量逐年減少和售價(jià)快速攀升的影響，老荔灣的客戶外流趨勢(shì)日益明顯，前幾年以流向海珠區(qū)消化為主，隨著海珠區(qū)樓價(jià)的快速攀升，客戶開(kāi)始轉(zhuǎn)向芳村和金沙洲，但芳村板塊的供應(yīng)量十分有限，因此金沙洲板塊成為了老城區(qū)客戶（原荔灣、原越秀、原芳村、海珠區(qū)西部板塊）的置業(yè)首選。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——小結(jié)受荔灣區(qū)供應(yīng)量逐年減少和11金沙洲大盤(pán)林立，產(chǎn)品豐富，性價(jià)比突出，成為廣州住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)板塊之一區(qū)域形象：規(guī)劃為未來(lái)居住中心區(qū)，擁有較好的自然生態(tài)環(huán)境；產(chǎn)品：供應(yīng)量大，產(chǎn)品多元化，商品房、限價(jià)房聚集；價(jià)格：洋房均價(jià)在14000-18000元/㎡左右客戶：廣州（荔灣、越秀、白云）為主，少量南海，置業(yè)覆蓋面較為廣泛，其中以專業(yè)市場(chǎng)生意人居多性質(zhì)項(xiàng)目規(guī)模物業(yè)類型主力戶型（㎡）在售均價(jià)（元/㎡）總價(jià)區(qū)間客戶來(lái)源廣州萬(wàn)科金域藍(lán)灣占地14.5萬(wàn),總建43.4萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層二房三房65-9715000（含裝修）80－150萬(wàn)廣州（荔灣、越秀、白云西部等）客戶為主，南海較少，周邊專業(yè)市場(chǎng)生意人恒大綠洲占地14.4萬(wàn)總建48萬(wàn)小高層高層情景洋房三房四房260-29014000-17000350-450萬(wàn)保利西海岸占地26萬(wàn)總建90萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；小高層，高層二房三房81-10014000-18000（2500裝修）100-150萬(wàn)萬(wàn)科idea占地1.7萬(wàn)總建4.8萬(wàn)小高層一房5915000（精裝修）80-100萬(wàn)南海恒大御景半島占地54萬(wàn),總建89萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層三房四房97-180洋房16000（3000裝修）150－250萬(wàn)中海金沙灣占地40萬(wàn),總建130萬(wàn)別墅（雙拼、聯(lián)排）；高層西堤：86-156清瀾水境：149-201西堤14000（1800裝修）清瀾17000（2500裝修）100－300萬(wàn)金沙洲板塊在售樓盤(pán)概況金沙洲市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面金沙洲大盤(pán)林立，產(chǎn)品豐富，性價(jià)比突出，成為廣州住宅供應(yīng)的熱點(diǎn)122019年金沙洲新增商品住宅供應(yīng)同比上升31%2019年新增商品住宅供應(yīng)44萬(wàn)平方米，同比上升31%。供應(yīng)的主力樓盤(pán)有恒大綠洲、保利西海岸、中海金沙馨園、金域藍(lán)灣、保利春天、萬(wàn)科IDEA金沙洲市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面2019年金沙洲新增商品住宅供應(yīng)同比上升31%2019年新增132019年金沙洲簽約面積同比下降31%，簽約均價(jià)同比上漲42%2019年金沙洲商品住宅成交面積28萬(wàn)平米，同比下降31%；成交均價(jià)為13228元/平方米,同比上漲42%；成交量較大的樓盤(pán)有：恒大綠洲、金域藍(lán)灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天。（金沙洲板塊成交量最大的中海金沙灣及御景半島不在陽(yáng)光家緣統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中）統(tǒng)計(jì)樓盤(pán)：恒大綠洲、金域藍(lán)灣、保利西海岸、中海金沙馨園、保利春天（洋房、別墅）金沙洲市場(chǎng)分析——成交層面2019年金沙洲簽約面積同比下降31%，簽約均價(jià)同比上漲42142019年金沙洲預(yù)計(jì)供應(yīng)6500多套新貨金沙洲2019年將有大量新推推出，預(yù)計(jì)總套數(shù)達(dá)6555套；后續(xù)樓盤(pán)以品牌大盤(pán)為主導(dǎo)金域藍(lán)灣凱德置地星匯金沙恒大綠洲保利西海岸樓盤(pán)名稱推貨形式貨量產(chǎn)品情況主力戶型區(qū)間預(yù)計(jì)推出時(shí)間保利西海岸舊盤(pán)新推2000洋房、別墅120-240上半年恒大綠洲舊盤(pán)新推304洋房260-300上半年金域藍(lán)灣舊盤(pán)新推1200洋房80-100下半年凱德御金沙新盤(pán)751洋房80-100上半年星匯金沙新盤(pán)100別墅——上半年中海金沙灣舊盤(pán)新推1200洋房80-200上半年恒大御景半島舊盤(pán)新推1000洋房97-150上半年2019年金沙洲將有大量新貨推出，將成為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)區(qū)域金沙洲市場(chǎng)分析——未來(lái)供應(yīng)層面2019年金沙洲預(yù)計(jì)供應(yīng)6500多套新貨金沙洲2019年將有15由于老城區(qū)的供應(yīng)少，特別是大型園林社區(qū)的供應(yīng)更是鳳毛菱角，因此，金沙洲板塊作為品牌發(fā)展商云集、城區(qū)價(jià)格洼地的新生板塊受到了市場(chǎng)的熱捧。但是隨著板塊日益成熟及入住率的提升，住宅售價(jià)不斷攀升，而未來(lái)的主要供應(yīng)總價(jià)幅度在150-300萬(wàn)/套之間，這將讓真正的“老城區(qū)”——芳村的住宅項(xiàng)目，更具價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力。金沙洲市場(chǎng)分析——小結(jié)由于老城區(qū)的供應(yīng)少，特別是大型園林社區(qū)的供應(yīng)更是16一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析

——區(qū)域可借鑒項(xiàng)目分析

——在售競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析17產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比總價(jià)范圍暢/滯銷(xiāo)情況原因整體銷(xiāo)售情況在售產(chǎn)品三房二廳一衛(wèi)91-10075%140-160萬(wàn)暢銷(xiāo)中心區(qū)大型社區(qū)盤(pán)，地鐵上蓋物業(yè)。戶型實(shí)用，總價(jià)相對(duì)較低。整體簽約成交753套，簽約率達(dá)95%，月均銷(xiāo)售63套，較為熱銷(xiāo)三房二廳二衛(wèi)11225%180萬(wàn)暢銷(xiāo)項(xiàng)目地址芳村大道西芳興路58號(hào)項(xiàng)目規(guī)模占地37萬(wàn)㎡，總建120萬(wàn)㎡物業(yè)組成多層、高層在售組團(tuán)C1-C5棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年1月貨量786套目前網(wǎng)簽價(jià)格16000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/㎡主力成交客戶：以周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地的改善換樓客和少量外區(qū)白領(lǐng)小區(qū)配套：網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、游泳池、小學(xué)、中學(xué)、幼兒園等后續(xù)開(kāi)發(fā)一期開(kāi)發(fā)完畢，二、三期未開(kāi)發(fā)可借鑒項(xiàng)目分析——逸彩庭園統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初中心區(qū)大規(guī)模地鐵上蓋小區(qū)發(fā)展商品牌號(hào)召力較強(qiáng)成熟社區(qū)氛圍產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比總價(jià)范圍暢/滯銷(xiāo)情況原因整體銷(xiāo)售情況在售18可借鑒項(xiàng)目分析——荔江美筑項(xiàng)目地址芳村大道西項(xiàng)目規(guī)模占地1.9萬(wàn)㎡，總建6.4萬(wàn)㎡物業(yè)組成小高層、高層在售組團(tuán)6棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年10月貨量132套目前網(wǎng)簽價(jià)格：平層16000元/㎡；小復(fù)式2000-22000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：3000元/㎡主力成交客戶周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分本地?fù)Q樓客和海珠西部經(jīng)商客，少量外區(qū)白領(lǐng)小區(qū)配套下沉式會(huì)所、泳池等后續(xù)開(kāi)發(fā)全部開(kāi)發(fā)完畢產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積總價(jià)范圍占比暢/滯銷(xiāo)情況原因整體銷(xiāo)售情況在售產(chǎn)品三房一廳一衛(wèi)（N+1）83130萬(wàn)35%暢銷(xiāo)總價(jià)控制低整體簽約率達(dá)78%，月均銷(xiāo)售34套，較為熱銷(xiāo)三房二廳二衛(wèi)100-134160-210萬(wàn)50%相對(duì)滯銷(xiāo)相比總價(jià)較高小復(fù)式（4-5房）83-119160-260萬(wàn)15%暢銷(xiāo)性價(jià)比較高，附加值較高統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初出色的產(chǎn)品打造項(xiàng)目近地鐵、遠(yuǎn)眺白鵝潭景觀可借鑒項(xiàng)目分析——荔江美筑項(xiàng)目地址芳村大道西項(xiàng)目規(guī)模占地1.19可借鑒項(xiàng)目分析——恒荔灣畔港資品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力豪宅形象打造部分產(chǎn)品望江產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品二房二廳72-9057%暢銷(xiāo)戶型緊湊實(shí)用，總價(jià)控制較低三房二廳93-12142%暢銷(xiāo)四房二廳239-2411%滯銷(xiāo)戶型較大，總價(jià)偏高復(fù)式217-224滯銷(xiāo)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初項(xiàng)目地址：芳村大道西項(xiàng)目規(guī)模：占地4.8萬(wàn)㎡，總建21萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年9月貨量：2090套開(kāi)盤(pán)價(jià)格：整體7500元/㎡開(kāi)盤(pán)裝修標(biāo)準(zhǔn)：1000元/㎡主力成交客戶原芳村周邊專業(yè)市場(chǎng)私營(yíng)企業(yè)主為主，部分原荔灣客戶小區(qū)配套會(huì)所、泳池、市區(qū)醫(yī)院、幼兒園等開(kāi)發(fā)情況2009年全部售馨可借鑒項(xiàng)目分析——恒荔灣畔港資品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面20可借鑒項(xiàng)目分析——嶺南灣畔產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品銷(xiāo)售二房二廳78-10264%暢銷(xiāo)部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價(jià)較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關(guān)注緊湊三房92-10036%暢銷(xiāo)統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初項(xiàng)目地址：西灣路（地鐵五號(hào)線西村站D出口）項(xiàng)目規(guī)模：占地26萬(wàn)㎡，總建48萬(wàn)㎡物業(yè)組成：11棟高層在售組團(tuán)C5棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年10月目前網(wǎng)簽價(jià)格：17500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡主力成交客戶以原荔灣居民為主，包括周邊服裝批發(fā)、鞋類專業(yè)市場(chǎng)老板；由于戶型全部為中小戶型，首付相對(duì)較低，吸引一些天河、越秀等外區(qū)的首次置業(yè)白領(lǐng)。小區(qū)配套商場(chǎng)、寫(xiě)字樓、幼兒園、小學(xué)等后續(xù)開(kāi)發(fā)C3、C4棟，預(yù)計(jì)約一年品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目部分望江產(chǎn)品可借鑒項(xiàng)目分析——嶺南灣畔產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原21可借鑒項(xiàng)目分析——中海錦榕灣項(xiàng)目地址：工業(yè)大道北榕景路項(xiàng)目規(guī)模：占地5萬(wàn)㎡，總建24萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年4月貨量：1510套價(jià)格：07年：江景最高18000，園景最高14000-15000裝修標(biāo)準(zhǔn)：2000元/㎡主力成交客戶以江南大道以西、附近荔灣和越秀區(qū)批發(fā)市場(chǎng)的大老板和周邊企事業(yè)單位和大公司的高管小區(qū)配套幼兒園、小學(xué)、中學(xué)、商業(yè)街、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、泳池等開(kāi)發(fā)情況接近尾聲，最后一個(gè)組團(tuán)為“中海橡園國(guó)際”統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品二房二廳76-9211%暢銷(xiāo)望花園，戶型實(shí)用，總價(jià)控制較好三房二廳111-13462%暢銷(xiāo)實(shí)用型三房望江景，較為稀有四房二廳142-18427%相對(duì)滯銷(xiāo)總價(jià)稍偏高出色的產(chǎn)品打造項(xiàng)目近地鐵、遠(yuǎn)眺白鵝潭景觀可借鑒項(xiàng)目分析——中海錦榕灣項(xiàng)目地址：工業(yè)大道北榕景路項(xiàng)目規(guī)22結(jié)論：客戶群體：從逸彩新世界、荔江美筑、恒荔灣畔等周邊項(xiàng)目可得出本項(xiàng)目的客戶群是以周邊專業(yè)市場(chǎng)客戶為主，部分本地改善者和海珠西改善者，少量其它區(qū)域白領(lǐng)；熱銷(xiāo)戶型：荔灣區(qū)近期成交主力為75-125平米為主，剛好與本項(xiàng)目的主力面積段吻合；項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)：

高綠化率、精致的大型園林景觀是支撐恒荔灣畔、逸彩新世界、嶺南灣畔和中海錦榕灣等項(xiàng)目熱銷(xiāo)的最重要的主要原因之一；

優(yōu)質(zhì)教育配套的引入是老城區(qū)客戶最關(guān)注的置業(yè)要素；例如：中海錦榕灣、嶺南灣畔、逸彩新世界、萬(wàn)科柏悅灣等

生活配套的完善也是老城區(qū)客戶最為關(guān)注的置業(yè)要素；結(jié)論：客戶群體：從逸彩新世界、荔江美筑、恒荔灣畔等周邊項(xiàng)目可23競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中鐵荔灣國(guó)際城項(xiàng)目地址：芳村高爾夫地塊項(xiàng)目規(guī)模：占地6.5萬(wàn)㎡，總建17萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅容積率3總套數(shù)約1300套項(xiàng)目規(guī)劃分運(yùn)動(dòng)城和歐洲水城兩大組團(tuán)，預(yù)計(jì)首推運(yùn)動(dòng)城組團(tuán)戶型面積運(yùn)動(dòng)城的戶型以80-140平米為主建筑風(fēng)格現(xiàn)代預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間2019年10月花地河支流花地河央企開(kāi)發(fā)商號(hào)召力具有別墅產(chǎn)品打造豪宅形象部分望江產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中鐵荔灣國(guó)際城項(xiàng)目地址：芳村高爾夫地塊項(xiàng)目規(guī)24中鐵立面——簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主西派國(guó)際公寓后現(xiàn)代建筑風(fēng)格國(guó)際花園新都市建筑風(fēng)格星沙物流園新都市建筑風(fēng)格京南一品現(xiàn)代簡(jiǎn)約建筑風(fēng)格果殼里的城ART-DECO建筑風(fēng)格中鐵立面——簡(jiǎn)約現(xiàn)代建筑風(fēng)格為主西派國(guó)際公寓國(guó)際花園星沙物流25西派國(guó)際公寓歐洲宮廷園林設(shè)計(jì)中鐵園林—?dú)W式后現(xiàn)代園林風(fēng)格為主果殼里的城中式園林設(shè)計(jì)國(guó)際花園德式園林設(shè)計(jì)星沙國(guó)際物流園歐洲宮廷園林設(shè)計(jì)西派國(guó)際公寓中鐵園林—?dú)W式后現(xiàn)代園林風(fēng)格為主果殼里的城國(guó)際花26本項(xiàng)目VS中鐵項(xiàng)目：發(fā)展商品牌知名度及美譽(yù)度均高于對(duì)手建筑風(fēng)格個(gè)性鮮明、品質(zhì)感、檔次感高，在同域展現(xiàn)新風(fēng)采規(guī)模更大，也謂“區(qū)域至大型社區(qū)項(xiàng)目”產(chǎn)品類型更豐富，覆蓋面更廣本地資源更豐富、物管服務(wù)更領(lǐng)先本項(xiàng)目VS中鐵項(xiàng)目：發(fā)展商品牌知名度及美譽(yù)度均高于對(duì)手27競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中信灣項(xiàng)目地址：荔灣區(qū)南岸路項(xiàng)目規(guī)模：占地21萬(wàn)㎡，總建38萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房容積率3。4總套數(shù)約2000套項(xiàng)目規(guī)劃由6棟高層組成戶型面積80-400平方米，其中大部分為250平方左右的四房產(chǎn)品建筑風(fēng)格現(xiàn)代預(yù)計(jì)發(fā)售時(shí)間2019年競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中信灣項(xiàng)目地址：荔灣區(qū)南岸路項(xiàng)目規(guī)模：占地228本項(xiàng)目VS中信灣：中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價(jià)值有明顯優(yōu)勢(shì)，但售價(jià)也估計(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于本項(xiàng)目；中信灣以江景產(chǎn)品為主，而本項(xiàng)目有80%為園景產(chǎn)品，故在景觀資源上有一定的錯(cuò)位；中信灣大部分為250平方米的超大戶型，產(chǎn)品總價(jià)高；本項(xiàng)目建筑風(fēng)格個(gè)性鮮明、品質(zhì)感、檔次感高，本項(xiàng)目VS中信灣：中信灣位于老城核心地段，城區(qū)價(jià)值有明顯優(yōu)勢(shì)29競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——萬(wàn)科金域藍(lán)灣產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品銷(xiāo)售二房二廳60-7931%較暢銷(xiāo)部分產(chǎn)品擁有江景資源，且戶型面積較少，總價(jià)較低，吸引周邊首次置業(yè)及投資者關(guān)注小三房82-9031%較暢銷(xiāo)緊湊三房90-10532%暢銷(xiāo)四房、復(fù)式230-3856%一般戶型面積較大，總價(jià)過(guò)高統(tǒng)計(jì)時(shí)間：截至2019年1月初項(xiàng)目地址：金沙洲項(xiàng)目規(guī)模：占地14萬(wàn)㎡，總建44萬(wàn)㎡物業(yè)組成：分三期開(kāi)發(fā)，包括公寓、高層洋房、別墅在售組團(tuán)B13棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年5月目前網(wǎng)簽價(jià)格：16000元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：帶裝修主力成交客戶以廣州首次置業(yè)或首次改善客戶為主，部分廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶小區(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、游泳池等后續(xù)開(kāi)發(fā)三期，預(yù)計(jì)2019年下半年推出市場(chǎng)品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目部分望江產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——萬(wàn)科金域藍(lán)灣產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況30本項(xiàng)目VS金域藍(lán)灣項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更高金域藍(lán)灣以100房緊湊三房設(shè)計(jì)為主，本項(xiàng)目在戶型舒適度上更佳金域藍(lán)灣的戶型設(shè)計(jì)單一，本項(xiàng)目面對(duì)的客戶群需求面更廣金域藍(lán)灣的園林為現(xiàn)代簡(jiǎn)約，較為簡(jiǎn)潔，市場(chǎng)接受度不高金域藍(lán)灣有地鐵優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目需要在交通配套上有所提升金域藍(lán)灣通過(guò)提前引入商業(yè)配套提升項(xiàng)目居住價(jià)值，值得本項(xiàng)目參考本項(xiàng)目VS金域藍(lán)灣項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更高31競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中海金沙灣組團(tuán)產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品銷(xiāo)售西堤組團(tuán)二房二廳8617%較暢銷(xiāo)既滿足改善族的居住需求，總價(jià)也控制較好緊湊三房10027%暢銷(xiāo)舒適三房13032%暢銷(xiāo)舒適四房15030%一般總價(jià)較高項(xiàng)目地址：金沙洲、黃岐項(xiàng)目規(guī)模：占地40萬(wàn)㎡，總建130萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團(tuán)西堤組團(tuán)組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年12月目前網(wǎng)簽價(jià)格：13500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：1800元/㎡主力成交客戶廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶為主，部分廣州二次改善客戶，少量南海客戶小區(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、小學(xué)等后續(xù)開(kāi)發(fā)C區(qū)江景大宅及別墅品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目部分望江產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——中海金沙灣組團(tuán)產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情32本項(xiàng)目VS中海金沙灣項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更高金沙灣彰顯的“市區(qū)大型中心園林”受到市場(chǎng)的熱捧，也是其最大的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，值得本項(xiàng)目借鑒金沙灣已入住3年，明年學(xué)校將投入使用，社區(qū)更顯成熟金沙灣明年將主推150-200方的一線江景大平層及江岸別墅，預(yù)計(jì)洋房總價(jià)范圍在250-350萬(wàn)之間，面對(duì)更高端的目標(biāo)客戶群，與本項(xiàng)目的主力客戶群形成形成錯(cuò)位本項(xiàng)目VS中海金沙灣項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更高33競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——恒大御景半島產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況原因產(chǎn)品銷(xiāo)售緊湊三房9018%較暢銷(xiāo)具有稀缺江景資源，總價(jià)控制較好舒適三房125-14555%暢銷(xiāo)舒適四房178-20136%一般總價(jià)較高項(xiàng)目地址：金沙洲、里水項(xiàng)目規(guī)模：占地54萬(wàn)㎡，總建88萬(wàn)㎡物業(yè)組成：高層洋房、別墅在售組團(tuán)32、34棟組團(tuán)開(kāi)盤(pán)時(shí)間2019年1月目前網(wǎng)簽價(jià)格：15500元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)：2500元/㎡主力成交客戶以廣州西專業(yè)市場(chǎng)客戶和廣州二次改善客戶為主，少量南?？蛻粜^(qū)配套會(huì)所、超市、幼兒園、小學(xué)、酒店等后續(xù)開(kāi)發(fā)33棟品牌開(kāi)發(fā)商號(hào)召力市區(qū)大規(guī)模社區(qū)項(xiàng)目大部分為望江產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析——恒大御景半島產(chǎn)品戶型產(chǎn)品面積占比暢/滯銷(xiāo)情況34本項(xiàng)目VS恒大御景半島項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更高私家路、大氣勢(shì)的皇家園林、提前投入的教育配套讓恒大御景半島取得了制勝先機(jī)但戶型的單一、空間設(shè)計(jì)的缺憾，令到該項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力削減本項(xiàng)目的戶型豐富度更高，客戶層面更豐富，且戶性設(shè)計(jì)更合理，本項(xiàng)目可在園林展示及裝修風(fēng)格上與其拉開(kāi)差距，增強(qiáng)本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目VS恒大御景半島項(xiàng)目：本項(xiàng)目位于老城區(qū)地段，城區(qū)價(jià)值更35結(jié)論：

貨量產(chǎn)品套均總價(jià)備注荔灣中鐵荔灣國(guó)際城約1300套80-140平米150-250萬(wàn)

萬(wàn)科柏悅灣約200套80-140平米160-280萬(wàn)預(yù)計(jì)上半年售罄中信灣約2000套主力250平米750萬(wàn)預(yù)計(jì)將于2019年推出市場(chǎng)海珠西中海橡園國(guó)際約700套50-120平米100-300萬(wàn)金沙洲萬(wàn)科金域藍(lán)灣約1200套80-100平米150-180萬(wàn)

保利西海岸約2000套130-240平米260-480萬(wàn)

恒大綠洲約300套280-300平米500-550萬(wàn)

凱德御金沙約600套80-105平米150-180萬(wàn)

中海金沙灣約1000套150-200平米270-360萬(wàn)西堤組團(tuán)預(yù)計(jì)上半年售罄，下半年與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要為江景大宅組團(tuán)恒大御景半島約1000套90-201平米180-360萬(wàn)

通過(guò)與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的對(duì)比分析以后，我們發(fā)現(xiàn)，我們的產(chǎn)品在總價(jià)競(jìng)爭(zhēng)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。同時(shí)，對(duì)于金沙洲板塊的項(xiàng)目，我們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)主要在老城價(jià)值點(diǎn)上；而與荔灣板塊的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)則主要在規(guī)模、園林上；與海珠取項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)則主要在價(jià)格優(yōu)勢(shì)及投資前景上結(jié)論：貨量產(chǎn)品套均總價(jià)備注荔灣中鐵荔灣國(guó)際城約1300套36二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況37二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況38

項(xiàng)目立面為ARTDECO風(fēng)格，具有濃厚的藝術(shù)氣息，在芳村是極為少見(jiàn)的，對(duì)客戶具有強(qiáng)烈的新鮮感，起到標(biāo)志性的引領(lǐng)作用。建筑風(fēng)格項(xiàng)目建筑風(fēng)格中鐵荔灣國(guó)際城現(xiàn)代荔江美筑現(xiàn)代逸彩新世界現(xiàn)代恒荔灣畔現(xiàn)代區(qū)域項(xiàng)目建筑風(fēng)格對(duì)比匯總項(xiàng)目立面為ARTDECO風(fēng)格，具有濃厚的藝術(shù)氣39建造中的葵蓬生態(tài)園花地河支流景觀資源——北側(cè)花地河、葵蓬花果生態(tài)園，是項(xiàng)目主要對(duì)外景觀面與市區(qū)的在售項(xiàng)目對(duì)比，本項(xiàng)目具有稀缺的江景資源和原生態(tài)環(huán)境；相對(duì)于中鐵項(xiàng)目，本項(xiàng)目的江景資源有所欠缺，而由于本項(xiàng)目有約80%的產(chǎn)品為園景單位，故在自身的園林打造上將是在直接的競(jìng)爭(zhēng)中能否戰(zhàn)勝中鐵項(xiàng)目的主要因素。建造中的葵蓬生態(tài)園花地河支流景觀資源——北側(cè)花地河、葵蓬花果40產(chǎn)品戶型戶型套數(shù)比例50㎡一房2429%75㎡二房46718%90㎡三房43216%105㎡三房69026%120㎡三房36914%135-143㎡四房27611%165-180㎡四/五房1526%合計(jì)2628100%荔灣區(qū)近期成交的主力為75-125平米的產(chǎn)品，而本項(xiàng)目在此區(qū)間段的戶型占74%，暢銷(xiāo)戶型占比大；相對(duì)于同區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，本項(xiàng)目的產(chǎn)品更豐富，可覆蓋更多人群的需求。產(chǎn)品戶型戶型套數(shù)比例50㎡一房2429%75㎡二房4671841車(chē)位配比車(chē)位配比是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊之冠，是項(xiàng)目很大的賣(mài)點(diǎn)之一項(xiàng)目車(chē)位配比荔江美筑1:0.6萬(wàn)科金域藍(lán)灣1:0.7中海金沙灣1:0.8恒大綠洲1:0.8車(chē)位配比車(chē)位配比是區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)板塊之冠，是項(xiàng)目很大的賣(mài)點(diǎn)之一項(xiàng)目42生活配套——僅可共享南面城中村配套及芳村花園的社區(qū)配套，檔次較低、規(guī)模較小教育配套——片區(qū)小學(xué)資源匱乏，現(xiàn)狀僅有較小規(guī)模的城中村配套小學(xué)；片區(qū)中學(xué)資源相對(duì)完善，有汾水中學(xué)及省實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部體育配套——龍溪大道南側(cè)設(shè)置有大型體育場(chǎng)館設(shè)施芳村體育中心醫(yī)療配套——距離項(xiàng)目東北側(cè)2.2km處設(shè)有芳村最大三甲醫(yī)院——廣州市慈善醫(yī)院——臨近生活配套檔次低規(guī)模小，缺乏大型商業(yè)配套。片區(qū)中學(xué)教育資源較豐富、體育、醫(yī)療配套完善

啟示：需引入優(yōu)質(zhì)的教育資源及生活配套資源以作彌補(bǔ)提升廣東省實(shí)驗(yàn)中學(xué)高中部坑口地鐵站廣州市慈善醫(yī)院增滘小學(xué)本項(xiàng)目葵蓬生態(tài)園增滘村東漖村芳村花園芳村體育中心葵蓬村汾水中學(xué)東漖小學(xué)500m1000m2200m1500m1200m周邊配套生活配套——僅可共享南面城中村配套及芳村花園的社區(qū)配套，檔次43項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)立面風(fēng)格——ARTDECO的立面風(fēng)格具有濃厚的藝術(shù)氣息，現(xiàn)階段在芳村區(qū)域是極少見(jiàn)的，具有新鮮感；產(chǎn)品豐富——本項(xiàng)目的產(chǎn)品線較豐富，包括從50M2的一房到180M2的五房戶型，能滿足不同客戶群的需求；高車(chē)位配比——區(qū)域之冠，競(jìng)爭(zhēng)力大發(fā)展商品牌——保利的品牌在廣佛兩地均具有極高的美譽(yù)度；項(xiàng)目規(guī)?！卷?xiàng)目總建39萬(wàn)平方米，是市區(qū)難得一見(jiàn)、芳村最大型在售江畔園林社區(qū)；景觀資源——江園雙景結(jié)合；老城地段——本項(xiàng)目所處的芳村是廣州的老城之一，具有老城的配套資源，較金沙洲板塊更容易讓老廣州人接受；戶型設(shè)計(jì)——延續(xù)保利一貫的“高實(shí)用率”、“高舒適度”的合理開(kāi)間設(shè)計(jì)項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)立面風(fēng)格——ARTDECO的立面風(fēng)格具有濃厚的藝術(shù)44二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析項(xiàng)目產(chǎn)品情況45核心價(jià)值點(diǎn)一：地段廣州定位為國(guó)家中心城市，隨著廣佛同城的加速，芳村片區(qū)成為廣佛同城的中心腹地，交通網(wǎng)絡(luò)等配套日趨完善，片區(qū)價(jià)值蓄勢(shì)待發(fā)。本項(xiàng)目地處國(guó)家中心城市中心區(qū)位置，片區(qū)價(jià)值蓄勢(shì)待發(fā)核心價(jià)值點(diǎn)一：地段廣州定位為國(guó)家中心城市，隨著廣佛同城的加速46核心價(jià)值點(diǎn)二：保利品牌城市中心先行者：保利地產(chǎn)扎根廣州18年，從海珠區(qū)紅棉花園到珠江新城保利香檳花園，成為城市中心先行者；城市中心地標(biāo)締造者：伴隨廣州18年發(fā)展，保利在每個(gè)片區(qū)都打造了多個(gè)城市地標(biāo)，。本項(xiàng)目由頂級(jí)央級(jí)保利打造，天生貴胄核心價(jià)值點(diǎn)二：保利品牌城市中心先行者：保利地產(chǎn)扎根廣州18年47核心價(jià)值點(diǎn)三：

規(guī)模E地塊D地塊項(xiàng)目D地塊E地塊合計(jì)總建設(shè)用地512745921111048可建設(shè)用地4934854218103566容積率2.82.82.8總建筑面積195516201887397403本項(xiàng)目是芳村2019年最大規(guī)模的在售項(xiàng)目本項(xiàng)目在規(guī)模上僅次于金沙洲項(xiàng)目，遠(yuǎn)勝于相鄰的中鐵項(xiàng)目，將是芳村2019年最大的在售項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)三：規(guī)模E地塊D地塊項(xiàng)目D地塊E地塊合計(jì)總建設(shè)用48核心價(jià)值點(diǎn)四：江園雙景本項(xiàng)目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內(nèi)難得的大園林項(xiàng)目，成為市場(chǎng)上不可多得的江園雙景社區(qū)啟示：本項(xiàng)目的江景資源方面略遜于中鐵項(xiàng)目，因?yàn)楹笃趹?yīng)著重打造園林的風(fēng)格特色，塑造項(xiàng)目的景觀優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)目享有江園雙景，宜居度高核心價(jià)值點(diǎn)四：江園雙景本項(xiàng)目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內(nèi)難得49核心價(jià)值點(diǎn)五：品質(zhì)基于保利的人文理念，結(jié)合自身的風(fēng)格打造，賦于項(xiàng)目很強(qiáng)的藝術(shù)感和品質(zhì)感，使項(xiàng)目有條件成為芳村新的標(biāo)桿項(xiàng)目。本項(xiàng)目有條件打造成為高品質(zhì)的芳村新的標(biāo)桿性項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)五：品質(zhì)基于保利的人文理念，結(jié)合自身的風(fēng)格打造，賦50核心價(jià)值點(diǎn)五：

文化、藝術(shù)沉淀具有文化及藝術(shù)沉淀的ARTDECO建筑風(fēng)格，賦于項(xiàng)目藝術(shù)感，將項(xiàng)目打造成為廣州首個(gè)大型ARTDECO花園社區(qū)，重新演繹“沙面情”。核心價(jià)值點(diǎn)五：文化、藝術(shù)沉淀具有文化及藝術(shù)沉淀的ARTDE51項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理廣州首席ARTDECO風(fēng)格大型園林社區(qū)項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)梳理廣州首席ARTDECO風(fēng)格大型園林社區(qū)52三、項(xiàng)目需改善提升建議三、項(xiàng)目需改善提升建議53改善提升1：

園林空間最大化——ARTDECO風(fēng)情主題園林重新演繹“沙面情”ART-DECO園林主題，打造中西融匯的沙面風(fēng)情將ART-DECO風(fēng)格延用到園林景觀中，使自然景觀與經(jīng)典藝術(shù)完美融合，使項(xiàng)目?jī)?nèi)外渾然一體，更具特色。改善提升1：園林空間最大化ART-DECO園林主題，打造中54營(yíng)造不同標(biāo)高臺(tái)地，錯(cuò)落有致、起伏變化運(yùn)用水景、植被等元素，自然處理臺(tái)階高差融合架空層綠化，整體打造園林效果結(jié)合地下層設(shè)計(jì)，設(shè)置自然采光通風(fēng)停車(chē)庫(kù)豎向抬升與下沉，營(yíng)造上下錯(cuò)落、層次豐富的立體式園林空間改善提升2：園林空間最大化——打造錯(cuò)落有致的園林營(yíng)造不同標(biāo)高臺(tái)地，錯(cuò)落有致、起伏變化豎向抬升與下沉，營(yíng)造上下55改善提升3——引入品牌幼兒園教育配套

為滿客戶群需求，提高項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)，建議項(xiàng)目引入知名品牌幼兒園，以利用”教育牌“拉大與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，特別是中鐵項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)改善提升3為滿客戶群需求，提高項(xiàng)目配套優(yōu)勢(shì)，56改善提升4——提前引入品牌超市針對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套規(guī)模小檔次低的現(xiàn)狀，建議提前引入品牌超市配套，打造居民日常購(gòu)物的特色商業(yè)街。改善提升4針對(duì)項(xiàng)目周邊商業(yè)配套規(guī)模小檔次低的現(xiàn)狀，建57改善提升5——前期開(kāi)通樓巴，后期引入地鐵接駁巴士

為滿足客戶群需求，提升項(xiàng)目出行便利度，建議項(xiàng)目設(shè)置地鐵接駁巴士，既能最大化的為項(xiàng)目拉客，也為項(xiàng)目的銷(xiāo)售增添道具。改善提升5為滿足客戶群需求，提升項(xiàng)目出行便利度，58四、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目形象定位演繹四、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位59四、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目形象定位演繹四、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位60區(qū)位項(xiàng)目名稱主題概念芳村中鐵國(guó)際城國(guó)際城金沙洲中海金沙灣灣區(qū)物業(yè)金沙洲恒大御景半島2.8公里私家江岸物業(yè)金沙洲金域藍(lán)灣與自然和諧共處的國(guó)際主題

金沙洲保利西海岸英倫貴族式江岸生活海珠西中海橡園國(guó)際國(guó)際概念競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目概念主題掃描競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的訴求點(diǎn)主要為江景資源及國(guó)際概念區(qū)位項(xiàng)目名稱主題概念芳村中鐵國(guó)際城國(guó)際城金沙洲中海金沙灣灣區(qū)61本項(xiàng)目概念主題演繹方向思考--講“江”：說(shuō)服力不強(qiáng)，難以突圍--講“國(guó)際”：與區(qū)域形象、客戶群的置業(yè)習(xí)慣有所背離，難以支撐……本項(xiàng)目概念主題演繹方向思考--講“江”：說(shuō)服力不強(qiáng)，難以突圍62從市場(chǎng)差異化方向思考主題演繹方向市場(chǎng)缺什么？芳村缺什么？客戶需求什么？精品社區(qū)代表芳村新形象的標(biāo)桿項(xiàng)目具有現(xiàn)代感、品質(zhì)感的宜居項(xiàng)目引入保利文化特色，豐富項(xiàng)目的人文內(nèi)涵+從市場(chǎng)差異化方向思考主題演繹方向市場(chǎng)缺什么？芳村缺什么？客戶63方案一方案一64形象定位中心藝術(shù)生活領(lǐng)地強(qiáng)調(diào)國(guó)家中心城市中心區(qū)的區(qū)域地位與主題概念相呼應(yīng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的品牌號(hào)召力及引領(lǐng)者姿態(tài)形象定位中心藝術(shù)生活領(lǐng)地強(qiáng)調(diào)國(guó)家中心城市中心區(qū)的區(qū)域65命名建議保利花城

.花城，代表廣州花卉，芳村是花卉的集中地，代表芳村滿載鮮花的小城，項(xiàng)目的美麗景象暗喻鮮花，生機(jī)勃勃，與生活及城市發(fā)展的美好前景相呼應(yīng)命名建議保利花城.花城，代表廣州66推廣語(yǔ)保利花城

.生活遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)暗喻項(xiàng)目擁有強(qiáng)烈的藝術(shù)生活氣息，以及對(duì)未來(lái)遠(yuǎn)見(jiàn)推廣語(yǔ)保利花城.生活遠(yuǎn)見(jiàn)未來(lái)暗喻項(xiàng)目擁有強(qiáng)烈的藝67方案二方案二68項(xiàng)目命名建議保利·新半島屬于保利的荔灣新半島半島，代表項(xiàng)目臨江半島型的地理位置半島，寓意一種遠(yuǎn)離塵囂的悠閑自得的生活方式半島，高端住宅產(chǎn)品的象征項(xiàng)目命名建議保利·新半島屬于保利的荔灣新半島69項(xiàng)目形象定位新荔灣新花城推廣語(yǔ)項(xiàng)目形象定位新荔灣新花城推廣語(yǔ)70“新”與“花”的演繹“新”城市概念----廣佛同城“新”花城概念----重新樹(shù)立廣州作為“花城”的新環(huán)境標(biāo)桿“新”荔灣板塊概念----新白鵝潭區(qū)域打造“新氣象”----新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)手法，ARTDECO生活體驗(yàn)館、光影沙盤(pán)，觸摸屏、花的樓吧“新”產(chǎn)品----廣州首席ARTDECO建筑風(fēng)格大型社區(qū)“新”園林----當(dāng)“花”園遇上ARTDECO“新”人居生活----中西文化匯聚的國(guó)際生活新領(lǐng)地愛(ài)車(chē)的“新”居所，亦可“花”樣年華兒童“新”生活體驗(yàn)區(qū)“新”與“花”的演繹“新”城市概念----廣佛同城71三、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位項(xiàng)目案名建議項(xiàng)目形象落地演繹三、項(xiàng)目形象定位及深化項(xiàng)目主題策略及形象定位72“新”的落地演繹“新”的落地演繹73“新”的營(yíng)銷(xiāo)手法“新氣象”“新”的營(yíng)銷(xiāo)手法“新氣象”74體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的ARTDECO建筑風(fēng)格1、銷(xiāo)售中心：ARTDECO生活體驗(yàn)區(qū)體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的ARTDECO建筑風(fēng)格1、銷(xiāo)售中心：ART75高科技展現(xiàn)手法2、銷(xiāo)售中心：ARTDECO生活體驗(yàn)區(qū)觸摸屏介紹光影沙盤(pán)觸摸屏介紹光影沙盤(pán)高科技展現(xiàn)手法2、銷(xiāo)售中心：ARTDECO生活體驗(yàn)區(qū)觸摸屏76兒童未來(lái)生活體驗(yàn)區(qū)3、銷(xiāo)售中心：ARTDECO生活體驗(yàn)區(qū)兒童未來(lái)生活體驗(yàn)區(qū)3、銷(xiāo)售中心：ARTDECO生活體驗(yàn)區(qū)77營(yíng)造項(xiàng)目的移動(dòng)廣告牌4、花的主題樓吧營(yíng)造項(xiàng)目的移動(dòng)廣告牌4、花的主題樓吧78愛(ài)車(chē)的“新”居所，亦可“花”樣年華“花”的主題分區(qū)玫瑰區(qū)、茉莉區(qū)、百合區(qū)……愛(ài)車(chē)的“新”居所，亦可“花”樣年華“花”的主題分區(qū)玫瑰區(qū)、茉79“花”的演繹“新花城”“花”的演繹“新花城”80引入花城概念對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，增加項(xiàng)目的視覺(jué)沖擊彩色植物搭配構(gòu)圖，營(yíng)造繽紛園林景致——避免園林色調(diào)單一，利用色彩豐富、亮麗的植物花卉，令園林景致繽紛多彩引入花城概念對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行包裝，增加項(xiàng)目的視覺(jué)沖擊彩色植物搭81給客戶盡可能多的繁花似錦的怡人感受喬灌草搭配，郁郁蔥蔥，精心養(yǎng)護(hù)，一直保持最好的展示效果給客戶盡可能多的繁花似錦的怡人感受喬灌草搭配，郁郁蔥蔥，精心82每間概念樣板房都在營(yíng)造一種極致的生活方式的同時(shí)，都在表達(dá)一種花語(yǔ)心境太陽(yáng)花：爛漫、時(shí)尚百合花：溫馨、素雅郁金香：典雅、高貴花語(yǔ)主題樣板房每間概念樣板房都在營(yíng)造一種極致的生活方式的同時(shí)，都在表達(dá)一種83太陽(yáng)花：爛漫、時(shí)尚適用于50-80㎡精致小戶型太陽(yáng)花：爛漫、時(shí)尚適用于50-80㎡精致小戶型84百合花：溫馨、素雅適用于80-120㎡中戶型百合花：溫馨、素雅適用于80-120㎡中戶型85郁金香：典雅、高貴適用于130-180㎡大戶型郁金香：典雅、高貴適用于130-180㎡大戶型86主題畫(huà)的布置，及銷(xiāo)售中心均以鮮花作為布置主題體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的生活藝術(shù)品味2、落地演繹：銷(xiāo)售中心內(nèi)部打造主題畫(huà)的布置，及銷(xiāo)售中心均以鮮花作為布置主題體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特的生87五、營(yíng)銷(xiāo)推廣及廣告表現(xiàn)項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議項(xiàng)目主要包裝表現(xiàn)建議五、營(yíng)銷(xiāo)推廣及廣告表現(xiàn)項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略88五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略89項(xiàng)目4大核心價(jià)值主張作為區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)力廣州唯一具有ARTDECO人文風(fēng)情的大型社區(qū)，獨(dú)有的文化、藝術(shù)品位、生活氣質(zhì)需要通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)手段進(jìn)行培養(yǎng)培育人文價(jià)值項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)不是個(gè)別樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)，而是區(qū)域價(jià)值的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必須營(yíng)造“國(guó)家中心城市中心區(qū)”的區(qū)域價(jià)值，需要做區(qū)域價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)確立區(qū)域價(jià)值通過(guò)對(duì)“保利品牌的行業(yè)領(lǐng)軍地位、中心區(qū)標(biāo)桿物業(yè)的開(kāi)創(chuàng)者地位、及深耕廣州18年的專家地位”進(jìn)行傳播，擴(kuò)大品牌在區(qū)域的影響力，確立其在老城區(qū)項(xiàng)目中的區(qū)域領(lǐng)導(dǎo)地位傳播品牌價(jià)值項(xiàng)目作為芳村2019年最大規(guī)模的在售江畔社區(qū)，應(yīng)突出其規(guī)模效應(yīng)，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值和認(rèn)同關(guān)注度打造規(guī)模價(jià)值項(xiàng)目核心價(jià)值項(xiàng)目4大核心價(jià)值主張作為區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)驅(qū)動(dòng)力廣州唯一具有ARTD90啟動(dòng)階段將分別通過(guò)“炒片區(qū)、立品牌、造生活”三大策略角度展開(kāi)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)。區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣策略線上推廣、線下公關(guān)活動(dòng)、立體戶外廣告將是主要營(yíng)銷(xiāo)手段。啟動(dòng)階段將分別通過(guò)區(qū)域營(yíng)銷(xiāo)推廣策略線上推廣、線下公關(guān)活動(dòng)、立91聯(lián)合市政府，進(jìn)行片區(qū)炒作和片區(qū)建設(shè)引導(dǎo)客戶發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可“精品園林社區(qū)”的稀缺價(jià)值聯(lián)合政府，重點(diǎn)宣傳“白鵝白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈”的未來(lái)規(guī)劃，強(qiáng)化項(xiàng)目作為新荔灣首席精品園林社區(qū)的價(jià)值發(fā)布《保利花城生活手冊(cè)》，詳細(xì)解讀項(xiàng)目所在區(qū)域各項(xiàng)生活配套設(shè)施，描述未來(lái)生活前景。炒片區(qū)聯(lián)合市政府，進(jìn)行片區(qū)炒作和片區(qū)建設(shè)引導(dǎo)客戶發(fā)現(xiàn)和認(rèn)可“精品園92其一，要使“保利”品牌再次升華，使市場(chǎng)更了解保利，認(rèn)可保利，信任保利；其二，“保利”確立“和者筑善”、“親情和院”形象，體現(xiàn)出保利的品牌價(jià)值，從而提升品牌號(hào)召力；其三，要整合企業(yè)品牌、產(chǎn)品等資源提升產(chǎn)品附加值；最后，通過(guò)以上售賣(mài)使整個(gè)品牌售賣(mài)過(guò)程形成一線，把品牌價(jià)值賣(mài)到最大化，完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的利益最大化目的。中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)之一城市中心先行者保利是打造城市地標(biāo)的佼佼者＋購(gòu)買(mǎi)中心區(qū)物業(yè)首選保利品牌立品牌其一，要使“保利”品牌再次升華，使市場(chǎng)更了解保利，認(rèn)可保利，93“中心首席人居領(lǐng)地”推廣傳播核心價(jià)值解構(gòu)價(jià)值1：規(guī)模價(jià)值2：江園雙景價(jià)值3

：中西文化融匯的大型人文社區(qū)我們要說(shuō)什么？造生活基于保利的人文理念，結(jié)合自身的風(fēng)格打造，賦于項(xiàng)目很強(qiáng)的藝術(shù)感和品質(zhì)感，使項(xiàng)目有條件成為芳村新的標(biāo)桿項(xiàng)目本項(xiàng)目擁有一線江景資源，又是市區(qū)內(nèi)難得的大園林項(xiàng)目，成為市場(chǎng)上不可多得的江園雙景社區(qū)本項(xiàng)目在規(guī)模上僅次于金沙洲項(xiàng)目，遠(yuǎn)勝于相鄰的中鐵項(xiàng)目，將是芳村2019年最大的在售項(xiàng)目“中心首席人居領(lǐng)地”價(jià)值1：規(guī)模價(jià)值2：江園雙景價(jià)值3：中94造實(shí)景演繹，體驗(yàn)打動(dòng)客戶在產(chǎn)品推廣過(guò)程中，以情景營(yíng)銷(xiāo)和體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)為的主要手段樣板區(qū)打造除為平時(shí)看房提供條件外，也有利于在舉辦活動(dòng)時(shí)引導(dǎo)這些目標(biāo)客戶到現(xiàn)場(chǎng)感受。讓客戶自己去感受，讓產(chǎn)品和環(huán)境自己說(shuō)話會(huì)更有說(shuō)服力。怎樣說(shuō)？生活造實(shí)景演繹，體驗(yàn)打動(dòng)客戶怎樣說(shuō)？生活95積極開(kāi)展生活藝術(shù)類活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)借政府、區(qū)域形象打造、項(xiàng)目啟動(dòng)儀式，開(kāi)展活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，打開(kāi)知名度，利用優(yōu)勢(shì)邀請(qǐng)客戶參加專家論壇等，做體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)。舉行藝術(shù)品品展、酒會(huì)、等高端活動(dòng)，為主打客戶群營(yíng)造休閑生活。舉行保利業(yè)主生活體驗(yàn)活動(dòng)，為客戶提供全方位免費(fèi)體驗(yàn)加深客戶對(duì)生活環(huán)境和配套設(shè)施的了解，為其在項(xiàng)目配套酒店內(nèi)提供免費(fèi)餐飲、住宿及會(huì)所體驗(yàn)等?；顒?dòng)營(yíng)銷(xiāo)造生活積極開(kāi)展生活藝術(shù)類活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)造生活96五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略97第一階段：結(jié)合項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值與品牌價(jià)值雙訴求點(diǎn)進(jìn)行提前造勢(shì)第二階段：項(xiàng)目自身形象訴求——廣佛中心首席人居領(lǐng)地第三階段：項(xiàng)目人文價(jià)值的塑造及產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn)的展現(xiàn)第一階段：第二階段：第三階段：98合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位12課件99五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)建議五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略部署項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略100第一階段——炒區(qū)域本階段除了軟文炒作，更要配合活動(dòng)制造新聞點(diǎn)，提高公信力新聞炒作方向：大廣佛成就了誰(shuí)？-城市發(fā)展與企業(yè)藍(lán)圖高端論壇廣佛之心在哪里？珠三角城市發(fā)展戰(zhàn)略與大廣佛人居模式高端峰會(huì)廣州白鵝潭經(jīng)濟(jì)與西部人居價(jià)值高峰論壇國(guó)家中心城市發(fā)展前景論壇第一階段——炒區(qū)域本階段除了軟文炒作，更要配合活動(dòng)制造新聞點(diǎn)101第二階段——炒品牌本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)制造新聞點(diǎn)，擴(kuò)大影響力新聞炒作方向：保利在人居文明的構(gòu)筑中沒(méi)有讓芳村留白保利在荔灣再現(xiàn)標(biāo)桿精品社區(qū)城央地標(biāo)打造者保利重回老城區(qū)保利廣州西部造城，2019再添新作第二階段——炒品牌本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)制102第三階段——新荔灣首席精品園林社區(qū)本階段除了軟文炒作，更要配合品牌聯(lián)動(dòng)活動(dòng)制造新聞點(diǎn)，擴(kuò)大影響力新聞炒作方向：廣州首席ARTDECO風(fēng)情大型社區(qū)最適合老廣州的西部人居地標(biāo)相隔5年，芳村再現(xiàn)熱銷(xiāo)人居地標(biāo)項(xiàng)目芳村，被遺忘的老城區(qū)，終于迎來(lái)新的升級(jí)地標(biāo)項(xiàng)目第三階段——新荔灣首席精品園林社區(qū)本階段除了軟文炒作，更103五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)階段性主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)階段性主題104公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)廣州白鵝潭經(jīng)濟(jì)與西部人居價(jià)值高峰論壇活動(dòng)時(shí)間：2019年8月活動(dòng)地點(diǎn)：廣州花園酒店（或其它五星級(jí)酒店）活動(dòng)要點(diǎn)：邀請(qǐng)城市知名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、城市規(guī)劃專家、政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)參與。白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃打造解讀，保利等企業(yè)在這樣的規(guī)劃中的企業(yè)使命，保利品牌在廣州西部的發(fā)展戰(zhàn)略新聞媒體炒作配合軟文炒作主題方向：

保利西部造城計(jì)劃保利與政府公關(guān)聯(lián)盟，塑造片區(qū)全新形象公關(guān)活動(dòng)造勢(shì)保利與政府公關(guān)聯(lián)盟，塑造片區(qū)全新形象105保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會(huì)在發(fā)布項(xiàng)目信息的同時(shí)，對(duì)珠三角的業(yè)主及客戶進(jìn)行發(fā)動(dòng)；利用保利品牌在佛山地區(qū)較高的知名度發(fā)動(dòng)當(dāng)?shù)貥I(yè)主及客戶活動(dòng)內(nèi)容：

——在市內(nèi)某五星級(jí)酒店內(nèi)舉辦業(yè)主答謝晚宴，邀請(qǐng)珠三角保利高端業(yè)主出席，在晚宴上發(fā)布項(xiàng)目信息?；顒?dòng)目的：保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會(huì)在發(fā)布項(xiàng)目信息的同時(shí)，對(duì)珠106保利業(yè)主“電影周”提升業(yè)主對(duì)保利品牌的忠誠(chéng)度以及美譽(yù)度；制造新聞點(diǎn)，在市場(chǎng)上形成良好的口碑傳播，為項(xiàng)目奠定傳播基礎(chǔ)?；顒?dòng)內(nèi)容：

——借勢(shì)同期在廣州大劇院或體育中心等場(chǎng)館舉辦的音樂(lè)會(huì)或演出，設(shè)立專場(chǎng)邀請(qǐng)業(yè)主出席。活動(dòng)目的：保利業(yè)主“電影周”提升業(yè)主對(duì)保利品牌的忠誠(chéng)度以及美譽(yù)度；活動(dòng)107舉辦“中華百花新美食”活動(dòng)借舉辦美食活動(dòng)的同時(shí)，提前對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的業(yè)主及客戶進(jìn)行發(fā)動(dòng)；利用活動(dòng)的舉辦制造新聞話題進(jìn)行高調(diào)炒作?；顒?dòng)內(nèi)容：

——在芳村某知名酒店內(nèi)，以過(guò)百種鮮花作為場(chǎng)地的主要背景，舉辦“中華百花新美食”活動(dòng)，選擇全國(guó)最有名氣美食，同時(shí)聘請(qǐng)名廚師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)制作。——邀請(qǐng)項(xiàng)目周邊專業(yè)市場(chǎng)業(yè)主出席，在晚宴上發(fā)布項(xiàng)目信息，同時(shí)作為項(xiàng)目樣板房首次開(kāi)放的揭動(dòng)儀式。活動(dòng)目的：舉辦“中華百花新美食”活動(dòng)借舉辦美食活動(dòng)的同時(shí)，提前對(duì)專業(yè)市108公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)借“生活體驗(yàn)館”的揭幕儀式，召集目標(biāo)客戶群及誠(chéng)意客戶，制作現(xiàn)場(chǎng)熱銷(xiāo)氣氛進(jìn)行項(xiàng)目的公開(kāi)發(fā)售?；顒?dòng)內(nèi)容：

——舉辦“生活體驗(yàn)館”揭幕儀式，邀請(qǐng)廣州戰(zhàn)士歌舞團(tuán)知名演藝人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)獻(xiàn)唱，同時(shí)邀請(qǐng)字畫(huà)名家進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)才藝展示，作品通過(guò)抽獎(jiǎng)即場(chǎng)送出?！?qǐng)前期登記客戶、誠(chéng)意客戶、周邊原居民出席，在活動(dòng)過(guò)程中發(fā)布項(xiàng)目銷(xiāo)售信息活動(dòng)目的：公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)借“生活體驗(yàn)館”的揭幕儀式，召集目標(biāo)客戶群及誠(chéng)意109五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略項(xiàng)目階段性廣告表現(xiàn)建議項(xiàng)目階段性新聞炒作建議營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)組織營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)階段性主題營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃五、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略項(xiàng)目總體營(yíng)銷(xiāo)策略營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)階段性主題110營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)—飯局營(yíng)銷(xiāo)保利珠三角業(yè)主答謝晚宴暨新品發(fā)布會(huì)合富輝煌保利花城動(dòng)員大會(huì)“中華百花新美食”活動(dòng)11-12月--持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)階段：重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)老客戶，促進(jìn)舊帶新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)—保利電影周每月名花展ARTDECO國(guó)際攝影展9--蓄能階段：形成市場(chǎng)聚焦，蓄能待發(fā)7-8月--升溫階段：提高項(xiàng)目美譽(yù)度，擴(kuò)大影響力營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)--國(guó)家中心城市發(fā)展前景論壇白鵝潭經(jīng)濟(jì)圈規(guī)劃發(fā)展前景高峰論壇3-5月--品牌導(dǎo)入階段：導(dǎo)入保利項(xiàng)目品牌，打開(kāi)市場(chǎng)知名度10月--引爆階段：搞活現(xiàn)場(chǎng)氣氛，全面引爆市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)--藝術(shù)品展臨覽藝術(shù)鑒賞活動(dòng)公開(kāi)發(fā)售活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)--城市發(fā)展與企業(yè)藍(lán)圖高端論壇“大廣佛成就了誰(shuí)”廣州白鵝潭經(jīng)濟(jì)與西部人居價(jià)值高峰論壇公開(kāi)發(fā)售開(kāi)放銷(xiāo)售中心接受誠(chéng)意登記3-5月7-8月9月10月11-12月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)—11-12月--持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)階段：重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)111六、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目整體推貨安排六、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略112六、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目整體推貨安排六、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略113定價(jià)策略——開(kāi)發(fā)分期本項(xiàng)目由東、西兩地塊組成，從現(xiàn)有的交通網(wǎng)絡(luò)可看出人流流向是先到東地塊再到西地塊，故從項(xiàng)目的展示考慮，建議先開(kāi)發(fā)東地塊；而從產(chǎn)品的景觀面看，本項(xiàng)目分為園景產(chǎn)品和江景產(chǎn)品兩大類，故建議本項(xiàng)目總體分四期來(lái)開(kāi)發(fā)。一期二期三期四期定價(jià)策略——開(kāi)發(fā)分期本項(xiàng)目由東、西兩地塊組成，114推導(dǎo)原則：定價(jià)策略——價(jià)格推導(dǎo)一、從本項(xiàng)目一期的規(guī)劃可看出，可劃分為園景產(chǎn)品和最南端的街景產(chǎn)品兩大類；其中，按面積配比計(jì)算，園景產(chǎn)品約占70%，街景產(chǎn)品約占30%；二、從現(xiàn)市場(chǎng)上同類型的在售項(xiàng)目的售價(jià)推導(dǎo)出本項(xiàng)目一期園景產(chǎn)品和街景產(chǎn)品分別的合理售價(jià)；三、根據(jù)園景產(chǎn)品占70%，街景產(chǎn)品占30%的比例推算出本項(xiàng)目一期合理的整體均價(jià)。推導(dǎo)原則：定價(jià)策略——價(jià)格推導(dǎo)一、從本項(xiàng)目一期的規(guī)劃可看出，115價(jià)格推導(dǎo)——街景產(chǎn)品街景單位參照項(xiàng)目荔江美筑萬(wàn)科柏悅灣翠竹苑保利春天里評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象4%100.490.36110.4490.36交通狀況6%100.6100.6110.6690.54道路狀況6%100.6100.6110.6690.54周邊自然環(huán)境5%100.5100.5100.5100.5周邊人文環(huán)境5%100.5100.5110.5590.45周邊配套6%100.6100.6110.66100.6治安狀況7%100.790.63110.7790.63片區(qū)提升空間6%100.6100.6100.6100.6規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃5%100.5100.590.45100.5社區(qū)規(guī)模5%90.45100.590.45100.5園林環(huán)境6%100.6100.690.54100.6建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設(shè)計(jì)9%100.9100.990.81100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學(xué)校3%100.3100.3100.3100.3會(huì)所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質(zhì)量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.590.45100.5開(kāi)發(fā)商品牌7%90.63100.790.63100.7總評(píng)分100%

9.83

9.89

9.97

9.72參照項(xiàng)目毛坯售價(jià)（元）

15000150001500011000折算價(jià)格（元）

4500450045001100參照權(quán)重（%）

30%30%30%10%加權(quán)后數(shù)目（元）

5265499546351408毛坯價(jià)格16303價(jià)格推導(dǎo)——街景產(chǎn)品街景單位參照項(xiàng)目荔江美筑萬(wàn)科柏悅灣翠竹苑116價(jià)格推導(dǎo)——園景產(chǎn)品園景單位參照項(xiàng)目逸彩新世界嶺南灣畔保利西海岸（星海組團(tuán)）萬(wàn)科金域藍(lán)灣評(píng)分指標(biāo)權(quán)重評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分評(píng)分加權(quán)分區(qū)位片區(qū)形象4%90.36110.4490.3690.36交通狀況6%100.6100.690.5490.54道路狀況6%100.6100.690.5490.54周邊自然環(huán)境4%100.4100.4100.4100.4周邊人文環(huán)境4%90.36100.490.3690.36周邊配套6%100.6110.66100.6100.6治安狀況6%90.54100.690.5490.54片區(qū)提升空間4%90.3690.36100.4100.4規(guī)劃設(shè)計(jì)總體規(guī)劃5%100.5100.5100.5100.5社區(qū)規(guī)模5%100.5100.5100.5100.5園林環(huán)境12%101.2101.2101.2101.2建筑外觀5%100.5100.5100.5100.5戶型設(shè)計(jì)9%100.9100.9100.9100.9社區(qū)配套社區(qū)商業(yè)3%100.3100.3100.3100.3學(xué)校3%100.3100.3100.3100.3會(huì)所2%100.2100.2100.2100.2其他施工質(zhì)量5%100.5100.5100.5100.5物業(yè)管理5%90.45100.5100.5100.5開(kāi)發(fā)商品牌6%90.54100.6100.6100.6總評(píng)分100%

9.71

10.06

9.74

9.74參照項(xiàng)目毛坯售價(jià)（元）

15000170001300014000折算價(jià)格（元）

6000340026002800參照權(quán)重（%）

40%20%20%20%加權(quán)后數(shù)目（元）

7740319632763528毛坯價(jià)格17740價(jià)格推導(dǎo)——園景產(chǎn)品園景單位參照項(xiàng)目逸彩新世界嶺南灣畔保利西117價(jià)格推導(dǎo)根據(jù)街景產(chǎn)品占30%，園景產(chǎn)品占70%的比例推算出本項(xiàng)目一期合理的整體毛坯均價(jià)：

16303*30%+17740*70%≈17300元/M2（毛坯）建議帶裝修銷(xiāo)售，裝修標(biāo)準(zhǔn)成本為1000元/㎡，即帶裝修銷(xiāo)售均價(jià)為18300元/㎡價(jià)格推導(dǎo)根據(jù)街景產(chǎn)品占30%，園景產(chǎn)品占70%的比例推算出本118

現(xiàn)時(shí)對(duì)比項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)推導(dǎo)未來(lái)預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格幅度；合富輝煌集團(tuán)的溢價(jià)能力從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)到2019年底的價(jià)格上浮期望值預(yù)計(jì)未來(lái)價(jià)格幅度約為18300+（18300×10%）=20000元/㎡（帶裝修）以現(xiàn)時(shí)的市場(chǎng)判斷，基準(zhǔn)價(jià)為帶裝修均價(jià)。該價(jià)格以參照指標(biāo)項(xiàng)目的均價(jià)制定。8-10%1830020000價(jià)格推導(dǎo)現(xiàn)時(shí)對(duì)比項(xiàng)目的銷(xiāo)售均價(jià)推導(dǎo)未來(lái)預(yù)期銷(xiāo)售價(jià)格幅度；合富輝煌集119七、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略項(xiàng)目整體推貨安排七、定價(jià)及推貨安排項(xiàng)目定價(jià)策略120推貨原則：一、按均價(jià)19000元/M2（帶裝修）計(jì)算，2019年需完成8億的銷(xiāo)售任務(wù)需銷(xiāo)售約420套貨，因此建議項(xiàng)目首推約400套單位；二、按戶型均勻推售的原則，從項(xiàng)目一期各棟的戶型配比推導(dǎo)出首次推售的樓棟；三、二次推售建議分為快銷(xiāo)產(chǎn)品和標(biāo)桿產(chǎn)品兩種，快銷(xiāo)產(chǎn)品售價(jià)上調(diào)4%，主要用于補(bǔ)充貨源，完成全年的銷(xiāo)售目標(biāo)；標(biāo)桿產(chǎn)品售價(jià)上調(diào)10%，用于樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，在促進(jìn)快銷(xiāo)產(chǎn)品銷(xiāo)售的同時(shí)提升項(xiàng)目形象，為2019年的新貨推售鋪路。推貨原則：一、按均價(jià)19000元/M2（帶裝修）計(jì)算，201121

一房一衛(wèi)

（54-55M2）

（套）兩房一衛(wèi)

（77-79M2）

（套）三房一衛(wèi)

（92-104M2）

（套）三房?jī)尚l(wèi)

（105-117M2）

（套）四房?jī)尚l(wèi)

（139M2）

（套）合計(jì)5棟40202020--1006棟2060--20--1007棟62124--124--3108棟----6215531248合計(jì)1222048231931758貨量統(tǒng)計(jì)從戶型均勻分布的角度分析，建議本項(xiàng)目首推5棟和7棟，共410套單位一房一衛(wèi)

（54-55M2）

（套）兩房一衛(wèi)

（77-79122推貨安排5棟6棟7棟A梯7棟B梯8棟B梯首次推貨（十一黃金周期間）推貨：5棟、7棟共410套二次推貨（十一月中下旬）推貨：6棟、8棟B梯共224套6棟價(jià)格上調(diào)4%，用于補(bǔ)充貨源8棟B梯價(jià)格上調(diào)10%，用于樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿，在帶動(dòng)余貨銷(xiāo)售的同時(shí)也為2019年的推售建立價(jià)格基礎(chǔ)推貨安排5棟6棟7棟A梯7棟B梯8棟B梯首次推貨（十一黃金周123銷(xiāo)售測(cè)算

樓棟戶型推售套數(shù)

（套）推售面積

（M2）價(jià)格

上調(diào)幅度推售均價(jià)

（元/M2）預(yù)計(jì)成交比例

（公開(kāi)發(fā)售）預(yù)計(jì)年度

成交比例預(yù)計(jì)年度

總成交面積

（M2）預(yù)計(jì)年度

總成交金額

（億元）首次推貨5、7棟一房一衛(wèi)1025610--18,300100%100%56101.02兩房一衛(wèi)14411230--80%100%112302.05三房一衛(wèi)201840--100%100%18400.33三房?jī)尚l(wèi)14415300--70%100%153002.79二次推貨6棟一房一衛(wèi)201100↑4%19,00090%100%11000.2兩房一衛(wèi)60468070%80%37440.71三房?jī)尚l(wèi)20212080%100%21200.48棟B梯三房一衛(wèi)313224↑10%20,00040%50%16120.32三房?jī)尚l(wèi)62726010%10%7260.14四房?jī)尚l(wèi)3143005%5%2150.04合計(jì)63456664

434978銷(xiāo)售測(cè)算樓棟戶型推售套數(shù)

（套）推售面積

（M2）價(jià)格

上124樣板房樣板房銷(xiāo)售中心位置銷(xiāo)售中心及板房建議樣板房樣板房銷(xiāo)售中心銷(xiāo)售中心及板房建議125合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位12課件126合富輝煌廣州保利芳村原高爾夫球場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)定位12課件127一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況二、項(xiàng)目產(chǎn)品及賣(mài)點(diǎn)分析三、項(xiàng)目提升建議三、項(xiàng)目形象定位及深化四、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略六、定價(jià)及推貨安排本案提綱一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況本案提綱128一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析129一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析

——荔灣區(qū)市場(chǎng)分析

——金沙洲板塊市場(chǎng)分析競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析一、區(qū)域市場(chǎng)基本情況區(qū)域市場(chǎng)分析1302019年荔灣區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在原荔灣板塊原荔灣板塊在售樓盤(pán)較多，以品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)為主，主流均價(jià)17000-25000元/㎡。其中正望江、湖景單位均價(jià)集中27000-30000元/㎡。原芳村板塊在售樓盤(pán)僅有逸彩庭園及荔江美筑，價(jià)格15000-16000元/㎡荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面2019年荔灣區(qū)在售樓盤(pán)主要集中在原荔灣板塊荔灣區(qū)市場(chǎng)分析—131受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少33%2019年荔灣區(qū)新增供應(yīng)量減少33%2019年荔灣區(qū)新增商品房供應(yīng)38萬(wàn)平米，供應(yīng)同比減少33%。主要是受原芳村供應(yīng)大幅減少影響，2019年原芳村板塊僅荔江美筑推出兩棟新單位（逸彩庭園2019年在售單位預(yù)售證全部在09年12月出齊）原芳村新增供應(yīng)量同比減少80%；2019年荔灣區(qū)新增供應(yīng)主要來(lái)自：逸翠灣、柏悅灣、君湖華庭、長(zhǎng)樂(lè)花苑等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——供應(yīng)層面受原芳村供貨量大幅減少影響，2019年荔灣區(qū)供貨量同比減少31322019年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減2019年后隨著大市的利好和眾多品牌開(kāi)發(fā)商的加入，荔灣區(qū)樓價(jià)快速上漲2019年原芳村并區(qū)后，受到大市利好及一批如：恒基兆業(yè)、和記黃埔、城建、萬(wàn)科等品牌開(kāi)發(fā)商的加入，區(qū)內(nèi)產(chǎn)品質(zhì)素上升較快，區(qū)域價(jià)值快速提升，尤其是原芳村板塊。荔灣區(qū)2019年1-10月新增商品住宅供應(yīng)38萬(wàn)m2,同比減少33%。荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交面積40.32萬(wàn)m2，同比略降6%荔灣區(qū)2019年1-10月商品住宅成交均價(jià)16424元/m2,同比上升37%荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年荔灣區(qū)商品住宅成交價(jià)升、量減2019年后隨著大市的133受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，2019年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升31%2019年荔灣區(qū)簽約面積略降6%，簽約均價(jià)上升31%10年簽約面積同比略降6%，變化不大；10年簽約價(jià)格除受大市帶動(dòng)外，亦受到供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響。10年簽約樓盤(pán)主要以原荔灣為主，在售樓盤(pán)逸翠灣、君湖華庭、嶺南灣料也均以江景、湖景、河景單位為主，價(jià)格較高；10年荔灣區(qū)簽約樓盤(pán)主要來(lái)自：嶺南灣畔、逸翠灣、逸彩新世界、柏悅灣等。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面受供應(yīng)結(jié)構(gòu)影響，2019年荔灣區(qū)簽約價(jià)格上升31%2019年1342019年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn)原荔灣板塊價(jià)格波動(dòng)稍大原荔灣受成交產(chǎn)品受檔次、景觀因素影響，價(jià)格波動(dòng)稍大2019年1-10月，原荔灣由于產(chǎn)品檔次和景觀差異較大,造成價(jià)格的拉差相對(duì)較大；1.8萬(wàn)單價(jià)以下樓盤(pán)主要以大坦沙、西灣路等稍偏位置，成交樓盤(pán)有嶺南灣畔和柏悅灣；2萬(wàn)以上樓盤(pán)主要以湖景、江景、產(chǎn)品附加值為賣(mài)點(diǎn)，如君湖華庭、逸翠灣、金域華庭。原芳村成交樓盤(pán)相對(duì)集中，價(jià)格較為穩(wěn)定2019年1-10月，區(qū)內(nèi)簽約主要以：逸彩庭園、荔江美筑為主，兩樓盤(pán)在售均價(jià)集中在1.2-1.6萬(wàn)。荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年原芳村板塊價(jià)格較平穩(wěn)原荔灣板塊價(jià)格波動(dòng)稍大原荔1352019年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤(pán)為主，

但其中芳村的逸彩庭院名列第二，可見(jiàn)芳村大型社區(qū)項(xiàng)目十分熱銷(xiāo)簽約前十強(qiáng)主要集中在原荔灣板塊，城建、新世界、和黃三大品牌開(kāi)發(fā)商旗下樓盤(pán)位居前三強(qiáng)；十強(qiáng)樓盤(pán)中，原荔灣板塊樓盤(pán)簽約均價(jià)集中在16000-24000元/m2，區(qū)間跨度較大,明顯高于原芳村板塊樓盤(pán)；十強(qiáng)樓盤(pán)中80%以原荔灣樓盤(pán)為主，原芳村板塊僅占20%荔灣區(qū)市場(chǎng)分析——成交層面2019年荔灣區(qū)簽約十強(qiáng)以原荔灣板塊樓盤(pán)為主，

但其中芳村的1362019年荔灣區(qū)預(yù)計(jì)2000套新貨，供應(yīng)同比進(jìn)一步減少2019年荔灣區(qū)供貨主要集中在原荔灣板塊2019年原荔灣板塊將推出三個(gè)新盤(pán)：龍津華庭、唐寧花園、興隆廣場(chǎng)（暫定名）；2019年嶺南灣畔、柏悅灣、君湖華庭預(yù)計(jì)將項(xiàng)目整體售罄；2019年拍出的芳村高爾夫用地的保利和中鐵項(xiàng)目預(yù)計(jì)年底推出。荔港南灣柏悅灣龍津華府嶺南灣畔興隆廣場(chǎng)唐寧花園中鐵項(xiàng)目樓盤(pán)板塊推貨形式貨量產(chǎn)品情況推出時(shí)間龍津華庭原荔灣新盤(pán)16095-165平米上半年興隆廣場(chǎng)原荔灣新盤(pán)450二房三房為主下半年唐寧花園原荔灣新盤(pán)500——下半年嶺南灣畔原荔灣舊盤(pán)新推25080-100二、三房上半年君湖華庭原荔灣舊盤(pán)新推2