科技園策劃報告

富卓金地珠?？萍紙@項目策劃報告金地集團(tuán)珠海公司編制2006年4月12日愿景：最有投資價值的現(xiàn)代工業(yè)園新工業(yè)——保稅區(qū)Profilex廠房實景新生活—-南屏華發(fā)新城實景項目概論本項目屬于工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目，地塊位置優(yōu)越，增值潛力大，目前土地開發(fā)和招商工作已經(jīng)開始并取得階段性成果。本項目包括生產(chǎn)區(qū)和生活區(qū)兩個部分，生產(chǎn)區(qū)可實行土地分宗轉(zhuǎn)讓和廠房開發(fā)，生活區(qū)物業(yè)可以向入園企業(yè)定向配售。項目回顧2004年3月注冊成立金地集團(tuán)珠海投資有限公司承擔(dān)本項目的開發(fā)和經(jīng)營，與珠海政府簽訂土地出讓合同。2005年4月進(jìn)場展開“六通一平”工程；2005年5月獲珠海市政府批準(zhǔn)可進(jìn)行土地分宗轉(zhuǎn)讓（珠海首例）；2005年9月獲得珠海政府批準(zhǔn)可開發(fā)廠房后分層出售，生活配套用地可按比例配售給入園企業(yè)；2005年12月簽訂首宗土地轉(zhuǎn)讓意向書，實現(xiàn)招商零的突破；2006年1月原與管委會簽訂的土地出讓合同經(jīng)珠海市國土局南灣分局作重新確認(rèn)。珠海南灣城區(qū)交通圖南灣城區(qū)道路圖景珠海大道南灣大道改造中的南橫路香工路項目地塊占地面積（M2）700897用途工業(yè)容積率1.0～1.5配套用地比例10%地價（元/M2）市場分析珠海目前面臨的三大機(jī)遇：區(qū)域性中心城市定位、港珠澳大橋和交通樞紐建設(shè)、泛珠江三角橫琴合作開發(fā)區(qū)。這三大機(jī)遇將帶動珠海市和工業(yè)項目和人口的增加。珠海未來5年工業(yè)用地呈階段性、區(qū)域性失衡。香洲區(qū)工業(yè)用地嚴(yán)重短缺，本項目處于賣方市場優(yōu)勢地位。由于珠海市實行“工業(yè)西進(jìn)、城市西拓”戰(zhàn)略，南灣城區(qū)內(nèi)的工業(yè)用地及配套生活區(qū)是開發(fā)建設(shè)重點，而本項目是該地區(qū)最后一片成規(guī)模的工業(yè)用地，進(jìn)一步增強(qiáng)了本項目的市場地位。珠江三角洲城市區(qū)位交通圖機(jī)會：重大項目項目開工時間建成時間投資（億元）備注港珠澳大橋2007（預(yù)計）2015550香港散石灣─澳門明珠─珠海拱北廣珠鐵路19972009（預(yù)計）521999年因資金缺乏停工，2005年復(fù)工廣珠輕軌2005（預(yù)計）2009（預(yù)計）182中山坦州進(jìn)入珠海，在前山港附近設(shè)前山站，拱北海關(guān)西側(cè)附近高架設(shè)珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新會古井段。新會至陽江段已于2002年通車太澳高速20052007（預(yù)計）11廣珠高速西線中山至珠海段江珠高速20032006（預(yù)計）23斗門區(qū)上橫至鶴洲北與珠海大道交匯2001-2005年珠珠海市市主要要經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)指標(biāo)名稱20012002200320042005常住人口（萬人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生產(chǎn)總值（億元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增長速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（萬元）2.943.293.794.234.67固定資產(chǎn)投資（億元）104.87120.53141.05179.84216.26外貿(mào)進(jìn)出口總額（億美元）98.03128.39167.8218.13257.29社會消費品零售總額（億元）128.44143.47159.18189.22220.14城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城鎮(zhèn)居民人均消費性支出（元）1156211988117081282614324年末金融機(jī)構(gòu)各項存款余額（億元）494.24575.38673.21769.71925.47點評：：珠海海經(jīng)濟(jì)濟(jì)高速速健康康發(fā)展展經(jīng)濟(jì)成成果顯顯著GDP增長長70%人口增增長10%，城城鎮(zhèn)人人均收收入增增長19%經(jīng)濟(jì)動動力充充沛投資———固固定資資產(chǎn)投投資增增長106%貿(mào)易———外外貿(mào)進(jìn)進(jìn)出口口增長長162%消費———社社會消消費品品零售售增長長71%經(jīng)濟(jì)質(zhì)質(zhì)量良良好現(xiàn)金狀狀況———銀銀行存存款增增長87%，貸貸款增增長34%珠海市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)構(gòu)主城區(qū)區(qū)向南南推進(jìn)進(jìn)，重重點開開發(fā)建建設(shè)南南灣城城區(qū)內(nèi)內(nèi)的工工業(yè)用用地及及配套套生活活區(qū)通過工工業(yè)區(qū)區(qū)的啟啟動，，促進(jìn)進(jìn)房地地產(chǎn)開開發(fā)向向南屏屏、灣灣仔轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。。珠海市市交通通網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖總體市市場態(tài)態(tài)勢十一五五期間間珠海海市GDP將再再翻一一番，，到2010年年人均均GDP要要超過過１萬萬美元元。珠海的的工業(yè)業(yè)未來來五年年內(nèi)將將高速速增長長，工工業(yè)用用地有有堅實實的需需求基基礎(chǔ)。未來5年內(nèi)內(nèi)珠海海市的的工業(yè)業(yè)園區(qū)區(qū)占地地將從從目前前的35平平方公公里增增加到到70平方方公里里，年年平均均增加加700萬萬平方方米。。目前前實際際建設(shè)設(shè)占地地41平方方公里里（其其中閑閑置6平方方公里里），，其余余尚未未開發(fā)發(fā)。在在地域域分布布上工工業(yè)用用地主主要集集中在在西區(qū)區(qū)。因因此土土地供供需階段性性、區(qū)區(qū)域性性供需需失衡衡仍然然比較較突出出。片區(qū)市市場珠海近近期機(jī)機(jī)遇將將推動動本項項目土土地增增值：：美國金金沙集集團(tuán)將將投資資10億億美元元橫琴琴開發(fā)發(fā)；珠海市市為配配合港港珠澳澳大橋橋建設(shè)設(shè)，對南橫橫路、、珠海海大道道進(jìn)行行改造造并調(diào)整整洪灣灣地區(qū)區(qū)控規(guī)規(guī)；京珠高高速延延伸工工程已已經(jīng)立立項，使京京珠、、粵西西沿海海、太太澳高高速串串接在在一起起直通通澳門門。珠海主主城區(qū)區(qū)交通通結(jié)構(gòu)構(gòu)圖香洲區(qū)區(qū)土地地供需需本項目目地塊塊在區(qū)區(qū)位、、交通通方面面占盡盡優(yōu)勢勢，面面積只只及全全市年年均工工業(yè)用用地量量的10%，2006年年即可可投入入供應(yīng)應(yīng)，具有較較大的的價值值提升升空間間。2006年年香洲洲區(qū)工工業(yè)土土地預(yù)預(yù)計需需求量量為158萬平平方米米，剩剩余工工業(yè)土土地僅僅有186萬平平方米米，但但由于于圍墾墾拆遷遷等原原因，，2006年具具備招招商條條件的的不到到50%。。本地工工業(yè)園園經(jīng)驗驗借鑒鑒政府主主導(dǎo)，，過份份依賴賴財政政資金金，社社會資資金進(jìn)進(jìn)入園園區(qū)基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè)缺缺乏明明晰的的政策策引導(dǎo)導(dǎo)和支支持，，資金金不足足制約約園區(qū)區(qū)發(fā)展展。規(guī)劃的的專業(yè)業(yè)性不不足造造成低低水平平重復(fù)復(fù)建設(shè)設(shè)?；A(chǔ)配配套特特別是是生活活配套套嚴(yán)重重不足足。沒有走走綜合合配套套之路路，周周邊地地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展緩緩慢，，工業(yè)業(yè)化帶帶動城城市化化的效效應(yīng)不不明顯顯。定位不不明確確，園園區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集集聚效效應(yīng)不不明顯顯，發(fā)發(fā)展特特色不不鮮明明。競爭分分析土地供供應(yīng)：：珠海海將來來工業(yè)業(yè)用地地主要要集中中在西西區(qū)，，香洲洲區(qū)的的工業(yè)業(yè)用地地剩余余總量量只有有186萬萬平方方米。。土地需需求：：2006年香香洲區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)土地地需求求量為為158萬萬平方方米，，基本本上消消耗了了香洲洲區(qū)全全部的的剩余余量。。競爭產(chǎn)產(chǎn)品：：本項項目附附近工工業(yè)園園的土土地已已經(jīng)出出讓完完畢，，本項項目具具有市市場壟壟斷性性，不不存在在直接接競爭爭。替代產(chǎn)產(chǎn)品：：珠海海西部部地區(qū)區(qū)的工工業(yè)園園區(qū)，，其競競爭優(yōu)優(yōu)勢是是地價價便宜宜，但但遠(yuǎn)離離市區(qū)區(qū)，城城市化化程度度較低低。潛在競競爭：：香洲洲工業(yè)業(yè)園二二期的的部分分項目目土地地閑置置時間間較長長，政政府可可能會會收回回土地地重新新出讓讓。工業(yè)地地產(chǎn)市市場分分析珠海市市的城市定定位是成為為高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)基地地，產(chǎn)產(chǎn)學(xué)研研基地地，高高附加加值的的產(chǎn)品品出口口創(chuàng)匯匯基地地，區(qū)區(qū)域性性中心心城市市（簡簡稱"三基基地一一中心心"））。珠海工工業(yè)發(fā)發(fā)展的的五個重重點產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是電子子及通通信、、軟件件、生生物醫(yī)醫(yī)藥及及醫(yī)療療器械械、電電氣機(jī)機(jī)械及及器材材、石石油化化工。。珠海海產(chǎn)業(yè)業(yè)布局局的總總體方方針是是“工工業(yè)西西進(jìn)，，城市市西拓拓”，，構(gòu)建建三大經(jīng)經(jīng)濟(jì)帶帶：東部部重點點發(fā)展展高新新技術(shù)術(shù)產(chǎn)業(yè)業(yè)和現(xiàn)現(xiàn)代服服務(wù)業(yè)業(yè)，中中部突突出發(fā)發(fā)展工工業(yè)和和服務(wù)務(wù)業(yè)，，西部部大力力發(fā)展展港口口經(jīng)濟(jì)濟(jì)，重重點建建設(shè)臨臨港重重化工工業(yè)基基地和和區(qū)域域性的的現(xiàn)代代物流流中心心。十一五五期間間珠海海工業(yè)業(yè)用地地供需需關(guān)系系基本本平衡衡。香香洲區(qū)區(qū)2006年的的工業(yè)業(yè)土地地需求求量相相當(dāng)于于全區(qū)區(qū)剩余余存量量，考考慮到到部分分土地地尚不不具備備建設(shè)設(shè)條件件，本項目目所在在的區(qū)區(qū)域市市場工工業(yè)用用地呈呈供不不應(yīng)求求狀況況。項目優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析本項目目優(yōu)勢大大于劣劣勢，機(jī)會會大于于威脅脅，通通過合合理實實施開開發(fā)節(jié)節(jié)奏、、園區(qū)區(qū)規(guī)劃劃和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集策策略，，可以以充分分實現(xiàn)現(xiàn)開發(fā)發(fā)價值值最大大化。。本項目目的核心競競爭力力在于發(fā)發(fā)展完完善的的園區(qū)區(qū)生活活配套套和形形成產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集。。SWOT分分析優(yōu)勢分分析：：土地資資源稀稀缺、、地理理區(qū)位位優(yōu)越越、政政府關(guān)關(guān)系良良好、、產(chǎn)業(yè)業(yè)環(huán)境境有利利。劣勢分分析：：產(chǎn)業(yè)特特色不不鮮明明、市市政設(shè)設(shè)施配配套滯滯后。。機(jī)會分分析：：交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)建建設(shè)、、橫琴琴開發(fā)發(fā)、先先動機(jī)機(jī)遇。。威脅分分析：：開發(fā)政政策限限制、、市場場發(fā)育育程度度低、、招商商競爭爭激烈烈、招招商引引資壓壓力。。應(yīng)對措措施實行漸進(jìn)式式開發(fā)發(fā)策略。。首先先消化化利用用好現(xiàn)現(xiàn)有政政策，，進(jìn)行行土地地開發(fā)發(fā)，控控制土土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓和和利用用節(jié)奏奏，并并根據(jù)據(jù)招商商需要要分步步開發(fā)發(fā)生活活區(qū)，，后續(xù)續(xù)階段段視政政策情情況逐逐步加加大開開發(fā)深深度，，開發(fā)發(fā)辦公公、研研發(fā)和和社區(qū)區(qū)配套套物業(yè)業(yè)。統(tǒng)籌規(guī)規(guī)劃、、統(tǒng)一一管理理。從提提升園園區(qū)生生活品品質(zhì)和和提升升開發(fā)發(fā)價值值考慮慮，生生活區(qū)區(qū)實行行集中中配置置和統(tǒng)統(tǒng)一開開發(fā)，，利用土土地資資源、、區(qū)位位和地地處香香洲區(qū)區(qū)工業(yè)業(yè)制造造中心心的優(yōu)優(yōu)勢，，從一一開始始就按按照產(chǎn)產(chǎn)業(yè)定定位要要求來來招商商形成成一定定規(guī)模模的產(chǎn)業(yè)聚聚集，從而而確立立品牌牌和長長期競競爭優(yōu)優(yōu)勢。。核心競競爭力力生活配配套工業(yè)園園生活活區(qū)日日益成成為吸吸引高高素質(zhì)質(zhì)及企企業(yè)和和人才才的關(guān)關(guān)鍵因因素。。金地地在住住宅物物業(yè)開開發(fā)方方面經(jīng)經(jīng)驗豐豐富，，良好好的區(qū)區(qū)位，，加上上總體體規(guī)劃劃合理理，生生活配配套舒舒適，，園區(qū)區(qū)土地地和物物業(yè)增增值必必將既既快又又穩(wěn)。。產(chǎn)業(yè)聚聚集由于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集帶帶來的的溢出出效應(yīng)應(yīng)、聚聚集效效應(yīng)和和專業(yè)業(yè)化效效應(yīng)，，企業(yè)業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)運營營成本本得以以降低低，園園區(qū)內(nèi)內(nèi)聚吸吸引力力大大大增強(qiáng)強(qiáng)。產(chǎn)產(chǎn)業(yè)聚聚集具具有雪雪球效效應(yīng)，，優(yōu)勢勢越來來越突突出，，競爭爭者越越來越越難以以超越越。項目市市場定定位本項目目總體定定位為為珠海海市最最具投投資價價值的的現(xiàn)代代化工工業(yè)區(qū)區(qū)，體現(xiàn)現(xiàn)在以以下幾幾方面面：第第一，，產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集集度高高；第第二，，生活活舒適適性好好；第第三，，地產(chǎn)產(chǎn)增值值潛力力大。。產(chǎn)業(yè)定定位：：生態(tài)態(tài)科技技產(chǎn)業(yè)業(yè)，其內(nèi)內(nèi)涵為為以醫(yī)醫(yī)藥（（包括括生物物醫(yī)藥藥、中中醫(yī)藥藥）、、電子子制造造為主主導(dǎo)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，包括括相關(guān)關(guān)、相相容產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在在內(nèi)的的多層層次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)群群?？蛻魬舳ǘㄎ晃唬海悍虾袭a(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)定定位位，，具具備備一一定定科科技技含含量量的的制制造造企企業(yè)業(yè)、、科科研研企企業(yè)業(yè)和和服服務(wù)務(wù)企企業(yè)業(yè)，，客客戶戶主主要要來來源源為為港港澳澳臺臺企企業(yè)業(yè)、、珠珠三三角角地地區(qū)區(qū)企企業(yè)業(yè)、、國國內(nèi)內(nèi)民民營營企企業(yè)業(yè)。。產(chǎn)品品分分階階段段定定位位：：第第一一階階段段：：熟熟地地、、生生活活配配套套物物業(yè)業(yè)（（捆捆綁綁銷銷售售））。。第第二二階階段段：：（（代代建建或或定定制制））標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化廠廠房房、、研研發(fā)發(fā)辦辦公公樓樓、、社社區(qū)區(qū)配配套套物物業(yè)業(yè)等等。。建議議以以新新工工業(yè)業(yè)、、新新生生活活為為園園區(qū)區(qū)發(fā)發(fā)展展形形象象。。發(fā)展展策策略略建建議議總體體開開發(fā)發(fā)策策略略：：通通過過實實施施合合理理的的開開發(fā)發(fā)模模式式、、園園區(qū)區(qū)規(guī)規(guī)劃劃和和開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏來來最大大限限度度提提升升開開發(fā)發(fā)價價值值。現(xiàn)階階段段首先先實實行行土土地地開開發(fā)發(fā)招招商商（一一級級開開發(fā)發(fā)）），，有有計計劃劃地地過過渡渡到到物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)（（二二級級開開發(fā)發(fā)）），，兼兼顧顧政政府府要要求求和和提提升升開開發(fā)發(fā)價價值值的的需需要要。。生活活區(qū)區(qū)統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)既對對招招商商有有利利，，又又可可以以彌彌補(bǔ)補(bǔ)土土地地開開發(fā)發(fā)利利潤潤的的不不足足。。園園區(qū)區(qū)綜綜合合開開發(fā)發(fā)是是實實現(xiàn)現(xiàn)價價值值最最大大化化的的有有效效途途徑徑，，但但還還需需要要爭爭取取政政策策。。打造造產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)專專區(qū)區(qū)和聯(lián)聯(lián)合合招招商商可可以以加加強(qiáng)強(qiáng)與與政政府府的的合合作作，，有有利利于于爭爭取取園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)政政策策突突破破和和深深化化。。開發(fā)發(fā)策策略略漸進(jìn)進(jìn)開開發(fā)發(fā)通過過分分期期和和分分片片開開發(fā)發(fā)策策略略的的運運用用來來爭爭取取最最大大限限度度提提升升開開發(fā)發(fā)價價值值，，減減少少資資金金占占用用和和投投資資風(fēng)風(fēng)險險。?；パa(bǔ)補(bǔ)開開發(fā)發(fā)雖然然土土地地開開的的投投資資效效率率較較高高，，但但是是總總利利潤潤規(guī)規(guī)模模還還是是偏偏低低，，可可以以通通過過生生活活區(qū)區(qū)來來彌彌補(bǔ)補(bǔ)。。由由于于工工業(yè)業(yè)園園項項目目開開發(fā)發(fā)價價值值的的滯滯后后性性，，生生活活區(qū)區(qū)能能夠夠吸吸納納前前期期開開發(fā)發(fā)的的帶帶來來的的增增值值。。綜合合開開發(fā)發(fā)本項項目目初初期期經(jīng)經(jīng)營營主主要要以以土土地地開開發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓為為主主，，在在市市場場條條件件成成熟熟時時進(jìn)進(jìn)行行商商品品化化廠廠房房的的開開發(fā)發(fā)，，還還要要爭爭取取突突破破工工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)不不能能搞搞商商住住項項目目的的限限制制，，在在適適當(dāng)當(dāng)時時機(jī)機(jī)介介入入商商品品房房開開發(fā)發(fā)。。政策策環(huán)環(huán)境境營營造造工業(yè)業(yè)園園區(qū)區(qū)開開發(fā)發(fā)受受政政策策影影響響較較大大。。需需要要營營造造一一個個有有利利的的政政策策支支持持平平臺臺，，要要點點是是打打造造醫(yī)醫(yī)藥藥和和電電子子產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)專專區(qū)區(qū)，，爭爭取取政政府府的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)扶扶持持優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度與與規(guī)規(guī)劃劃建建議議本項項目目開開發(fā)發(fā)周周期期為為2005-2010年年，，分三三階階段段：：從從土土地地開開發(fā)發(fā)、、廠廠房房開開發(fā)發(fā)過過渡渡到到綜綜合合開開發(fā)發(fā)。園區(qū)區(qū)實實行行統(tǒng)統(tǒng)一一的的總總體體規(guī)規(guī)劃劃，，劃分分為為生生活活區(qū)區(qū)、、生生產(chǎn)產(chǎn)區(qū)區(qū)、、價價值值提提升升區(qū)區(qū)三三個個空空間間類類別別，條條件件較較弱弱的的地地塊塊先先轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓，，條條件件較較好好的的地地塊塊后后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或自自行行開開發(fā)發(fā)。。生活活區(qū)區(qū)由由我我方方統(tǒng)統(tǒng)一一開開發(fā)發(fā)并并應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)盡盡快快啟啟動動，分分期期進(jìn)進(jìn)度度與與招招商商保保持持同同步步。。生生活活區(qū)區(qū)以以服服務(wù)務(wù)本本項項目目入入園園企企業(yè)業(yè)為為主主，，適適當(dāng)當(dāng)兼兼顧顧洪洪灣灣片片區(qū)區(qū)其其他他企企業(yè)業(yè)，，經(jīng)經(jīng)營營方方式式以以物物業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)出出售售為為主主，，出出租租為為輔輔。?？傮w體開開發(fā)發(fā)計計劃劃根據(jù)據(jù)環(huán)環(huán)境境、、政政策策和和市市場場發(fā)發(fā)展展形形勢勢，，經(jīng)經(jīng)營營模模式式逐逐步步升升級級，，價價值值鏈鏈逐逐步步延延伸伸，，把把全全局局觀觀點點與與實實際際情情況況結(jié)結(jié)合合起起來來，，爭爭取取實實現(xiàn)現(xiàn)開開發(fā)發(fā)價價值值的的最最大大化化。。第一一階階段段（（05-07年年））目目的的是是消消化化現(xiàn)現(xiàn)有有開開發(fā)發(fā)政政策策（（土土地地一一級級開開發(fā)發(fā)政政策策）），，園園區(qū)區(qū)周周邊邊環(huán)環(huán)境境處處于于完完善善的的初初期期，，在在現(xiàn)現(xiàn)有有政政策策和和市市場場環(huán)環(huán)境境條條件件下下，，主要采取取土地開開發(fā)轉(zhuǎn)讓讓形式；第二階段段（07-08年）是是爭取獲獲取開發(fā)發(fā)新政策策（工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)政政策），，隨著政政策和市市場條件件的成熟熟，在前前一階段段基礎(chǔ)上上增加標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)廠房、、綜合樓樓宇的開開發(fā)；第三階段段（08-10年）工工業(yè)房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)政策全全面實施施階段，，隨著洪洪灣片區(qū)區(qū)規(guī)劃功功能的調(diào)調(diào)整實施施和區(qū)域域環(huán)境的的完善，，園區(qū)開開發(fā)以研發(fā)和和辦公物物業(yè)、社社區(qū)生活活配套物物業(yè)為主主。功能分區(qū)區(qū)結(jié)論和建建議從提升園園區(qū)開發(fā)發(fā)價值出出發(fā)，本本項目應(yīng)應(yīng)當(dāng)采取取漸進(jìn)開開發(fā)、互互補(bǔ)開發(fā)發(fā)和綜合合開發(fā)的的策略。。——兼顧顧政府要要求和開開發(fā)價值值提升需需要，合合理控制制開發(fā)節(jié)節(jié)奏，從從土地開開發(fā)招商商為起點點，逐步步過渡到到園區(qū)綜綜合開發(fā)發(fā)；——生活活區(qū)應(yīng)當(dāng)當(dāng)實行集集中配置置和統(tǒng)一一開發(fā)，，以增強(qiáng)強(qiáng)招商吸吸引力和和增加開開發(fā)利潤潤貢獻(xiàn)；；——培育育醫(yī)藥和和電子制制造產(chǎn)業(yè)業(yè)聚集，，增強(qiáng)園園區(qū)競爭爭力，加加強(qiáng)政企企合作，，爭取園園區(qū)綜合合開發(fā)政政策取得得突破。。謝謝指導(dǎo)導(dǎo)9、靜夜夜四無無鄰，，荒居居舊業(yè)業(yè)貧。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黃葉葉樹，，燈下下白頭頭人。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、以我獨沈沈久，愧君君相見頻。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、乍乍見見翻翻疑疑夢夢，，相相悲悲各各問問年年。。。。12月月-2212月月-2220:10:0120:10:01December25,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國國見見青青山山。。。。25十十二二月月20228:10:01下下午午20:10:0112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月228:10下下午12月-2220:10December25,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/2520:10:0120:10:0125December202217、做前前，能能夠環(huán)環(huán)視四四周；；做時時，你你只能能或者者最好好沿著著以腳腳為起起點的的射線線向前前。。。8:10:01下下午8:10下下午午20:10:0112月月-229、沒有有失敗敗，只只有暫暫時停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒有有。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、成功就是是日復(fù)一日日那一點點點小小努力力的積累。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、世間成事事，不求其其絕對圓滿滿，留一份份不足，可可得無限完完美。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、不知香積寺寺，數(shù)里入云云峰。。12月-2212月-2220:10:0120:10:01December25,202214、意志堅強(qiáng)的的人能把世界界放