入住預(yù)收物業(yè)管理費是否合理

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案情介紹:

汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否那么不給辦理入住手續(xù)。

汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費?二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這個工程特意新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)服務(wù)閱歷和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的服務(wù)，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的服務(wù)無論合意與否，都沒有任何制約力了。

案情分析：

汪先生面臨的處境具有確定的普遍性，其中包含了兩個問題：

一、理應(yīng)先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費?

購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種囑托服務(wù)的關(guān)系，這種囑托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所添置的標(biāo)的物(房產(chǎn))，已成為業(yè)主。假設(shè)購房人在房產(chǎn)交接時，因各種理由退房(如工程質(zhì)量、面積誤差等)，那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在囑托服務(wù)的必要了。

開發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)《合同法》的規(guī)定，合同只有在當(dāng)事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公允的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。

二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎?

考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收確定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當(dāng)有確定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，假設(shè)物業(yè)管理公司一次性、長時間預(yù)收各項物業(yè)費用就不合理了，對此，北京市小區(qū)辦《關(guān)于遏止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知》中特意規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。

點評：

1、《商品房銷售管理手段》中規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當(dāng)在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。

2、開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的處境和收費的標(biāo)準(zhǔn)，在訂立商品房買賣合同時告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標(biāo)準(zhǔn)做出判斷。

3、由于多數(shù)工程屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于大量物業(yè)服務(wù)的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時，至少是在訂立商品房買賣合同后。

對于購房人來說，假設(shè)開發(fā)?quot;在訂立商品房買賣合同時，就供給了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，那么要專心地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。

4、假設(shè)像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才供給有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您那么可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的手段