河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件

滑縣君豪商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告

溝通建議稿滑縣君豪商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告

溝通建議稿第一部分項(xiàng)目定位命題----項(xiàng)目定位主要要解決的問題

第二部分項(xiàng)目定位背景----滑縣綜合城市環(huán)境研究

第三部分滑縣商業(yè)掃瞄----滑縣商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)研究

第四部分項(xiàng)目SWOT分析----項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)分析

第五部分項(xiàng)目整體定位-----項(xiàng)目形象、業(yè)態(tài)組合定位

提綱第一部分項(xiàng)目定位命題----項(xiàng)目定位主要要解決的問題

第二第一部分

影響本項(xiàng)目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家第一部分影響本項(xiàng)目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準(zhǔn)確定位實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤(rùn)最大化——我們?cè)趺创蚝门疲?/p>

1）如何通過準(zhǔn)確定位提高項(xiàng)目的附加值含量；

2）如何通過準(zhǔn)確定位塑造本項(xiàng)目商業(yè)步行街的高品質(zhì)形象；二、商業(yè)規(guī)模及商圈輻射范圍確定——我的牌到底打多大？

1）本項(xiàng)目地處老城區(qū)商圈，其主力商圈覆蓋面有多大。2）城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)急需升級(jí)換代，本項(xiàng)目在此過程中扮什么角色，如何根據(jù)市場(chǎng)需求確定各業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)模？

三、終端消費(fèi)群體及需求準(zhǔn)確定位——我的牌打給誰？

1）本項(xiàng)目的終端消費(fèi)群體是誰？2）目標(biāo)消費(fèi)群體需要怎樣的商業(yè)環(huán)境？3）為什么這些目標(biāo)消費(fèi)群會(huì)選擇在本項(xiàng)目消費(fèi)？怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準(zhǔn)確定位第二部分影響本項(xiàng)目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力第二部分影響本項(xiàng)目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣位于河南省東北部，隸屬國(guó)家級(jí)歷史文化名城安陽市。與濮陽、延津、浚縣、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣位于河南省東北部概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力始為顓頊之都，繼為封候之國(guó)，隋至明初由“滑國(guó)”、“滑臺(tái)”建制滑州，明洪武七年改稱滑縣，有史記載5000余年。境內(nèi)有著名的瓦崗軍起義遺址、李文成起義遺址、歐陽書院、廣濟(jì)橋、孔廟大成殿等重點(diǎn)文物保護(hù)單位，唐建明福寺塔為國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

滑縣曾誕生眾多古今名人賢士，春秋時(shí)期我國(guó)文學(xué)史上第一位偉大的愛國(guó)女詩人許穆公夫人，唐朝賢相盧懷慎、明初文淵閣大學(xué)士、國(guó)子監(jiān)祭酒、教育家宋訥，漢武帝時(shí)位居九卿的著名諫臣、廉吏汲黯，與班固齊名的科學(xué)家崔鵬、傅仁均，隋末瓦崗寨農(nóng)民起義領(lǐng)袖翟讓和清朝天里教農(nóng)民起義領(lǐng)袖李文成，清末廉吏、甲午抗日英雄暴方子，中國(guó)作家協(xié)會(huì)書記處書記、中國(guó)當(dāng)代著名作家韶華等。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力始為顓頊之都，繼為封候之國(guó)，概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里、開封市100公里，北距安陽市70公里、鶴壁市25公里，東距濮陽市50公里，西距新鄉(xiāng)市70公里。滑縣處于中原大市場(chǎng)腹地，500公里內(nèi)有２億以上人口，為企業(yè)的產(chǎn)品銷售提供了廣闊的市場(chǎng)?；h交通便利，西鄰京廣鐵路、107國(guó)道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟(jì)東高速公路跨越東西。省道307線、308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國(guó)道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實(shí)現(xiàn)了村村通油路。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣是國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆、玉米、油料生產(chǎn)基地縣，素有“豫北糧倉”之稱。糧食產(chǎn)量和貢獻(xiàn)在河南省位居第一。自1989年以來，連續(xù)跨入全國(guó)糧、棉、油百強(qiáng)縣行列。小麥生產(chǎn)規(guī)模位居全國(guó)縣（市）級(jí)首位。2003年、2004年、2005年先后被評(píng)為“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”、“全國(guó)十大糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”和“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵”。河南省養(yǎng)牛、養(yǎng)羊先進(jìn)縣。被確定為全國(guó)科技入戶示范縣、全國(guó)農(nóng)村飲水安全試點(diǎn)縣、全國(guó)財(cái)政支農(nóng)資金整合試點(diǎn)縣、全省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣是國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣勞動(dòng)力資源豐富，隨著科技水平和農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的提高，一批農(nóng)村勞動(dòng)力閑置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前共有剩余勞動(dòng)力24.7萬人。按年齡結(jié)構(gòu)劃分：16-25歲6.8萬人，占28%；26-35歲5.5萬人，占22%；36-45歲5萬人，占20%；45歲以上7.4萬人，占30%。按文化程度劃分：初中以下文化程度22.4萬人，占90.6%；高中以上文化程度2.3萬人，占9.4%。大量剩余勞動(dòng)力的存在，嚴(yán)重制約著我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1999年，農(nóng)民人均收入僅1905元，與富裕地區(qū)的差距越來越大。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣勞動(dòng)力資源豐富，隨著科技水影響本項(xiàng)目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交通便利，這為本項(xiàng)目提供了更為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間;

背景要素二：人口規(guī)模為本項(xiàng)目發(fā)展提供了強(qiáng)而有力的消費(fèi)市場(chǎng);

背景要素三：經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，政策環(huán)境、限購政策直接刺激商業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的加速；

背景要素四：商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代勢(shì)在必行;

背景要素五：隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)及消費(fèi)者消費(fèi)水平的提高，滑縣需要有自己獨(dú)立的、完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系；

背景要素六：滑縣商業(yè)總體布局呈現(xiàn)出零、亂、差的布局，業(yè)態(tài)分布比較零散，整體商業(yè)市場(chǎng)缺少市場(chǎng)的前瞻性；影響本項(xiàng)目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交滑縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)一：滑縣城區(qū)商業(yè)外拓的趨勢(shì)明顯，但商業(yè)還集中在老城區(qū)，新商圈發(fā)展處于快速發(fā)展階段，并且在2-3年內(nèi)規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大；

發(fā)展趨勢(shì)二：虛擬式產(chǎn)權(quán)銷售方式還未在區(qū)域內(nèi)發(fā)展成熟，市民接受度不高；

發(fā)展趨勢(shì)三：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成為投資熱點(diǎn)，商業(yè)保值、升值將會(huì)不斷受到追捧，隨著商業(yè)飽和和競(jìng)爭(zhēng)壓力驅(qū)使，返租式產(chǎn)權(quán)性物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)成為一種趨勢(shì)；

發(fā)展趨勢(shì)四：老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將持續(xù)投資的熱度，新商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷成型，市場(chǎng)向心力不斷加強(qiáng)?；h商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)一：滑縣城區(qū)第三部分

滑縣商業(yè)市場(chǎng)掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀第三部分滑縣商業(yè)市場(chǎng)掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)展勢(shì)頭兇猛，除最早的燒雞街、紫光步行街等，到近幾年崛起的浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城等，還有正在開發(fā)建設(shè)中的德遠(yuǎn)新天地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、淘寶城、義烏小商品城等，籌備中的還有本案項(xiàng)目與曼哈頓廣場(chǎng)，繁多的臨街商鋪。商業(yè)簡(jiǎn)述商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)分布形成兩個(gè)比較集中地段：老城區(qū)商業(yè)：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴(kuò)散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費(fèi)品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、燒雞街、紫光步行街；新商業(yè)集中區(qū)域：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴(kuò)散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費(fèi)品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、燒雞街、紫光步行街；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)自發(fā)形成，對(duì)于城市商業(yè)發(fā)展起到積極促動(dòng)作用：貿(mào)易路：以中低檔服飾、鞋襪一條街、日雜消費(fèi)品為主；人民路：道城路以北為中低檔餐飲一條街；道城路以南以精品服飾、品牌婚紗攝影店、少量家電品牌為主；文明路：道城路以北以保險(xiǎn)、電腦、中低檔娛樂KTV為主，道城路以南及文明路與滑州路交叉口路段以中低檔家裝建材燈飾為主；道城路：東段集中了電動(dòng)車、摩配等業(yè)態(tài)，西段業(yè)態(tài)比較雜亂；道康路：以足浴保健、中低檔住宿餐飲為主；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)自發(fā)形成，對(duì)于城市商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場(chǎng)調(diào)研，滑縣目前商業(yè)總體量較大，但單體商業(yè)規(guī)模較小，沒有形成城市標(biāo)志性商業(yè)集中地段，真正意義商圈還未真正成型。以客戶自發(fā)形成道路專業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模和形式不斷擴(kuò)大，未來將占據(jù)一定商業(yè)席位；滑縣需要一個(gè)真正意義的商業(yè)集中體，需要標(biāo)志性商業(yè)代表城市商業(yè)發(fā)展方向。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場(chǎng)調(diào)研，滑縣目商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、萬家福生活廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、三源服飾廣場(chǎng)、華聯(lián)百貨、紫光步行街、燒雞街、名優(yōu)建材城等商業(yè)體，由于其產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、品牌、檔次、經(jīng)營(yíng)理念等內(nèi)容的重疊，造成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力較大，對(duì)于項(xiàng)目在后期品牌招商、步行街管理運(yùn)營(yíng)提供較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱萬家福購物廣場(chǎng)永通購物廣場(chǎng)項(xiàng)目地段道城路中段道城路人民路交叉口東20米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積7000㎡左右2000㎡建筑形式兩層商場(chǎng)，局部三層，框架結(jié)構(gòu)兩層商場(chǎng)，框架結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收銀自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位一層超市、百貨+二層服裝賣場(chǎng)中低檔服裝商場(chǎng)配套設(shè)施消防系統(tǒng)、手扶電梯、空調(diào)消防系統(tǒng)、電梯、空調(diào)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F：餐飲、手機(jī)數(shù)碼、冷鮮生蔬、珠寶、小家電、名煙名酒；2F：男女裝、童裝、內(nèi)衣、皮革類等1F：服飾、玩具、小家電、皮革類;2F：服飾類租金（元/㎡/月）1F：120-150元/月

2F：60元/月1F：45-55元/月2F：10-20元/月出租率85%1F無閑置，2F70%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)良好，人氣旺盛經(jīng)營(yíng)欠佳，人氣不旺市場(chǎng)賣點(diǎn)超市貨品種類齊全，作為主力店吸引人氣能力強(qiáng)。位于三八崗新商圈，周邊消費(fèi)群體比較集中。市場(chǎng)缺陷1.硬件設(shè)施陳舊，內(nèi)部整體形象欠佳；2.外廣場(chǎng)空間小，附近大型商業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)力大。3.百貨業(yè)種單一，檔次過低，局限消費(fèi)群。

業(yè)態(tài)分布不合理，商品檔次不高，配套設(shè)施差，裝修檔次低，經(jīng)營(yíng)面積小，周邊競(jìng)爭(zhēng)力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱萬家福購商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱紫光步行街燒

雞

街項(xiàng)目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項(xiàng)目定位自主經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施無無主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。

市場(chǎng)缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.店面大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏高，經(jīng)營(yíng)壓力大，貨品檔次低、價(jià)格高，經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿荒軡M足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)過高，經(jīng)營(yíng)壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱紫光步行街燒

雞

街項(xiàng)目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項(xiàng)目定位自主經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施無無主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。

市場(chǎng)缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.店面大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏高，經(jīng)營(yíng)壓力大，貨品檔次低、價(jià)格高，經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)過高，經(jīng)營(yíng)壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱義

務(wù)

商

城華

聯(lián)

百

貨項(xiàng)目地段衛(wèi)河路與人民路交叉西50米道城路與文明路交叉口東北總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積10000㎡左右4000㎡左右建筑形式百貨商場(chǎng)二層商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理自主經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收銀項(xiàng)目定位店中店模式一層服裝+二層超市配套設(shè)施空調(diào)、扶手電梯、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F：小家電、日化、童玩、飾品、鞋類、生鮮、餐飲等2F：男女裝、休閑裝3F：娛樂休閑（KTV）

服裝、超市

租金（元/㎡/月）1F：80～100元/月

2F：40～90元/月兩層商場(chǎng)租金35萬元/年

出租率1F:90%2F:80%100%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)狀況一般

市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置優(yōu)越、周邊商業(yè)氛圍濃厚，外廣場(chǎng)空間大；2.定位中低檔商品，適合大眾消費(fèi)1.處于兩條主干道的交叉口，周圍居住人群多，人流量大；2.滑縣多個(gè)店鋪，區(qū)域品牌影響力可以。

市場(chǎng)缺陷1.以店中店形式經(jīng)營(yíng)，前后店鋪評(píng)效差異過大；2.經(jīng)營(yíng)管理促銷宣傳缺乏，消費(fèi)人氣不穩(wěn)定，時(shí)好時(shí)壞；3.對(duì)經(jīng)營(yíng)者無理念性引導(dǎo)，承受壓力弱，多數(shù)鋪位高價(jià)出租轉(zhuǎn)讓，惡性循環(huán)現(xiàn)象嚴(yán)重。4.商場(chǎng)管理缺乏規(guī)范，購物環(huán)境惡略，呈現(xiàn)集貿(mào)市場(chǎng)趨勢(shì)。1.處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊客戶群體消費(fèi)能力不強(qiáng)；2.屬于新商圈邊緣地帶，還沒有形成良好的商業(yè)氛圍；3.整體形象陳舊，賣場(chǎng)布局凌亂，硬件設(shè)施不完善。4.管理不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)差，活動(dòng)力度不大，宣傳不夠，貨品價(jià)格與市場(chǎng)差異不大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱義商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)商鋪供應(yīng)較為集中，大多分布在老城區(qū)，其商鋪組成主要是縣局單位房以及私人自建房對(duì)外出租，和浩創(chuàng)第一商城、益友時(shí)代廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。臨街商鋪接受度較高，出租率較高。步行街以浩創(chuàng)第一商城步行街、紫光步行街和燒雞街為代表，其接受度次于臨街商鋪。臨街商鋪為私人商鋪或機(jī)關(guān)單位用房，只租不售，出租率較高，商鋪實(shí)用性較差。目前街鋪較受市場(chǎng)追捧，市場(chǎng)庫存量較小，對(duì)于核心區(qū)域街鋪銷售來說，市場(chǎng)機(jī)遇較大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)商鋪供應(yīng)較為集中，大多商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)形象一般；商業(yè)互補(bǔ)性不強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次不夠；休閑、娛樂市場(chǎng)存在空白；商業(yè)環(huán)境規(guī)劃不夠完善，沒有集中人氣，留住人流的配套設(shè)施；消費(fèi)者多為日常目的性消費(fèi)，缺乏精神消費(fèi)；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)第四部分

本項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)第四部分本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域位置優(yōu)越本案項(xiàng)目處于老商圈集中區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)力凝聚點(diǎn)，人流量大，具有很大發(fā)掘潛力和升值空間。產(chǎn)品可塑性強(qiáng)由于項(xiàng)目尚處于未開發(fā)階段，可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，針對(duì)性研究當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)和居住習(xí)慣，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)、住宅戶型、配套、景觀設(shè)計(jì)、形象包裝等方面進(jìn)行調(diào)整，做出最適合市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，為我們項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供更多保障。投資意識(shí)已經(jīng)成熟由于前期已有浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、歐陸風(fēng)情商業(yè)城等項(xiàng)目成功運(yùn)作，滑縣投資者已經(jīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪有所認(rèn)識(shí)，更有利于本案項(xiàng)目后期銷售引導(dǎo)與經(jīng)營(yíng)管理。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域位置優(yōu)越優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)本案項(xiàng)目地塊臨衛(wèi)河路面太窄，全長(zhǎng)約320米的商業(yè)步行街，后期暫未開發(fā)，對(duì)后期銷售與經(jīng)營(yíng)都存在風(fēng)險(xiǎn)；競(jìng)爭(zhēng)激烈現(xiàn)滑縣整體商業(yè)體量較大，商戶資源有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；開發(fā)商品牌力度不強(qiáng)開發(fā)公司在滑縣首次開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目投資較大，客戶對(duì)開發(fā)商品牌和實(shí)力會(huì)關(guān)注的較多，在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目去化，投資較為謹(jǐn)慎。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃，差異化入市目前滑縣商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，各商業(yè)項(xiàng)目建筑規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃都存在大小不一的缺陷，本案項(xiàng)目規(guī)劃可取市場(chǎng)薄弱點(diǎn)與業(yè)態(tài)空白點(diǎn)，差異化入市，降低風(fēng)險(xiǎn)；政策機(jī)會(huì)目前大的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說一種機(jī)遇，由于投資渠道限制，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)不斷打壓，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為近期市場(chǎng)熱點(diǎn)；專業(yè)團(tuán)體運(yùn)作專業(yè)團(tuán)隊(duì)的介入，從市場(chǎng)分析、經(jīng)營(yíng)定位、建筑規(guī)劃、品牌招商、營(yíng)銷推廣、后期經(jīng)營(yíng)等諸多方面，都為本案提高了優(yōu)質(zhì)保障，能夠確保項(xiàng)目順利運(yùn)作。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃，差異化入市優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈目前區(qū)域內(nèi)已有浩創(chuàng)第一商城、燒雞街、紫光步行街等運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)占領(lǐng)了較大的市場(chǎng)份額，對(duì)項(xiàng)目銷售招商運(yùn)營(yíng)影響較大；潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市，將會(huì)進(jìn)一步加大該區(qū)域的客戶資源的搶奪；投資者觀念日漸成熟目前滑縣整體商業(yè)氛圍一般，運(yùn)營(yíng)成本較大，效益一般，投資者信心一般，在對(duì)商鋪選址更為謹(jǐn)慎；新區(qū)崛起隨著滑縣新區(qū)相繼入住，市政生活配套不斷完善，商業(yè)已經(jīng)開始起步，新區(qū)商業(yè)潛力將會(huì)成為投資者的一種選擇，勢(shì)必造成客戶分流；優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈第五部分

項(xiàng)目整體定位

商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合第五部分項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制滑縣地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于老城區(qū)核心地段，具備位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為老城區(qū)新的商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合定位策略第一策略：只做第一，不做第二

只做第一，不做第二。人們只記住世界冠軍，往往記不住亞軍城市策略：城市商業(yè)名片

塑造本項(xiàng)目成為滑縣地區(qū)的商業(yè)樣板，提升項(xiàng)目的價(jià)值含量差異策略：立足市場(chǎng)，切入需求

根據(jù)滑縣目前的商業(yè)特點(diǎn)，尋找空白業(yè)態(tài)及市場(chǎng)面臨的機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)，站在城市商業(yè)發(fā)展和城市運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位。長(zhǎng)遠(yuǎn)策略：兼短顧長(zhǎng)，持續(xù)發(fā)展在達(dá)到短期銷售及招商目標(biāo)的同時(shí)，定位要適合項(xiàng)目的長(zhǎng)久可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，為開發(fā)商塑造品牌。集群策略：突現(xiàn)集群優(yōu)勢(shì)

業(yè)態(tài)集群化﹑各業(yè)態(tài)之間相互聯(lián)帶、相互補(bǔ)充。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合定位策略商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)檔次定位建議舊城區(qū)商業(yè)中心娛樂休閑新地標(biāo)打破區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)或現(xiàn)有商業(yè)推廣模式，將本項(xiàng)目商業(yè)部分作為重點(diǎn)單獨(dú)推廣，以商業(yè)帶動(dòng)住宅，同時(shí)淡化住宅商業(yè)氣氛，變被動(dòng)為主動(dòng)傳遞給業(yè)主不一樣的商業(yè)信息，即:商業(yè)中心區(qū)的精品住宅，而非住宅的配套商業(yè)。住宅區(qū)的配套商業(yè)商業(yè)中心區(qū)的精品住宅商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)檔次定位建議舊城區(qū)商業(yè)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)形象定位集購物、休閑、娛樂、飲食及居住一體的綜合性風(fēng)情街區(qū)都市時(shí)尚風(fēng)情街區(qū)商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合商業(yè)形象定位集購物、休閑、娛樂商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合本項(xiàng)目在功能規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上與其他商業(yè)項(xiàng)目的根本區(qū)別在于商業(yè)服務(wù)內(nèi)容的豐富性和多樣性。本項(xiàng)目在定位上不僅是一個(gè)消費(fèi)者的購物中心，它包含了更多的參與性、互動(dòng)性的娛樂內(nèi)容和休閑主題功能的設(shè)施，為消費(fèi)者提供了更多的層面服務(wù)在此，消費(fèi)者不僅可以滿足日常生活的購物需求，而且可以滿足休閑、娛樂等需求。商業(yè)形象定位闡述商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合本項(xiàng)目在功能規(guī)劃和商業(yè)形態(tài)上與商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合案名建議“金港城”世紀(jì)新銳

滑縣商業(yè)旗艦時(shí)尚性、潮流性、創(chuàng)新性、豐富性、精彩性命名闡述：依據(jù)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位是滑縣商業(yè)街區(qū)的領(lǐng)袖，所以其命名應(yīng)突出高品位、現(xiàn)代感和未來的向心力，同時(shí)考慮到大眾心中并存的小城情節(jié)與都市情節(jié)，以此為心理突破口，啟發(fā)人們充分發(fā)揮想象，使項(xiàng)目在滑縣人心中形成一個(gè)“萬眾矚目”的焦點(diǎn)。考慮到區(qū)域人口組成及接受程度，命名原則是通俗易懂、瑯瑯上口。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合案名建議“金港城”命名闡述：商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合金港城﹒時(shí)尚之都”體驗(yàn)式風(fēng)情步行街區(qū)匯聚天下品牌、集購物、休閑、娛樂及度假于一體的體驗(yàn)式風(fēng)情步行街區(qū)商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合金港城﹒時(shí)尚之都”商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合自營(yíng)客戶：預(yù)計(jì)比例50%-60%左右本項(xiàng)目可銷售商業(yè)面積為15000多平米，由于商業(yè)街全為1-2層的臨街鋪面，且占據(jù)了滑縣縣城的黃金商業(yè)位置，根據(jù)項(xiàng)目業(yè)態(tài)特點(diǎn)及我司經(jīng)驗(yàn)；初步估計(jì)自營(yíng)客戶將占50-60%左右。進(jìn)駐本項(xiàng)目的一些品牌商家；有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)且看好本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Φ囊恍├吓茖?shí)力派商家；自己想經(jīng)營(yíng)其它業(yè)態(tài)，且看重本項(xiàng)目的升值潛力的這類商家，會(huì)購買臨街鋪面；商業(yè)目標(biāo)客戶群定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合自營(yíng)客戶：預(yù)計(jì)比例50%-60商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合投資客戶本項(xiàng)目所處的滑縣核心位置，其獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)及城區(qū)土地可供應(yīng)資源的越來越緊缺，投資客將看重本項(xiàng)目的升值潛力，這類投資客絕大部分都為本地人，另外來自外地等具有多次投資經(jīng)驗(yàn)、有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，看重本地商業(yè)將來的升值潛力的這類投資人群同時(shí)也會(huì)占到一定的比例。經(jīng)初步分析投資客戶主要有以下幾類縣城高薪白領(lǐng)及政府公務(wù)員一族；普通家庭投資；縣城各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的投資一簇；來自安陽其它區(qū)域的投資人群；商業(yè)目標(biāo)客戶群定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合投資客戶商業(yè)目標(biāo)客戶群定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合■主題一：假日滑縣---“滑縣假日”休閑廣場(chǎng)■主題二：時(shí)尚滑縣---“流行前線”購物公園■主題三：美味滑縣---“食尚之都”美味新天體■主題四：娛樂滑縣---“星光不夜城”總述：項(xiàng)目總體樓層功能定位，以項(xiàng)目的開發(fā)理念為基準(zhǔn)，綜合項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施、商業(yè)環(huán)境、道路交通與諸多因素，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)類型和規(guī)模，確定具有項(xiàng)目特色的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合■主題一：假日滑縣---“滑縣商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合■主題一：假日滑縣---“滑縣假日”休閑廣場(chǎng)■主題二：時(shí)尚滑縣---“流行前線”購物公園■主題三：美味滑縣---“食尚之都”美味新天體■主題四：娛樂滑縣---“星光不夜城”總述：項(xiàng)目總體樓層功能定位，以項(xiàng)目的開發(fā)理念為基準(zhǔn)，綜合項(xiàng)目規(guī)模、配套設(shè)施、商業(yè)環(huán)境、道路交通與諸多因素，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)類型和規(guī)模，確定具有項(xiàng)目特色的業(yè)態(tài)組合。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合■主題一：假日滑縣---“滑縣商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合調(diào)整建議：項(xiàng)目原概念規(guī)劃，在街區(qū)形式上較為單一，且不利于業(yè)態(tài)之間的過度，曲折，能增加街區(qū)有效的臨街面，擴(kuò)大商業(yè)面積的同時(shí)，利于整體街區(qū)動(dòng)線的有趣性。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合調(diào)整建議：商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合流行前線食尚之都星光不夜城滑縣假日商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合流行前線食尚之都星光不夜城滑縣商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合綜述：項(xiàng)目整體業(yè)態(tài)組合為我司對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的調(diào)研的結(jié)果，具體詳細(xì)定位，將根據(jù)項(xiàng)目整體規(guī)劃建筑指標(biāo)和商家之間的要求進(jìn)行業(yè)態(tài)業(yè)種劃分。商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合綜述：謝謝聆聽！謝謝聆聽！河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件河南省滑縣君豪房地產(chǎn)商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告-46p課件滑縣君豪商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告

溝通建議稿滑縣君豪商業(yè)項(xiàng)目整體定位報(bào)告

溝通建議稿第一部分項(xiàng)目定位命題----項(xiàng)目定位主要要解決的問題

第二部分項(xiàng)目定位背景----滑縣綜合城市環(huán)境研究

第三部分滑縣商業(yè)掃瞄----滑縣商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)研究

第四部分項(xiàng)目SWOT分析----項(xiàng)目?jī)?yōu)、劣勢(shì)及機(jī)會(huì)點(diǎn)、威脅點(diǎn)分析

第五部分項(xiàng)目整體定位-----項(xiàng)目形象、業(yè)態(tài)組合定位

提綱第一部分項(xiàng)目定位命題----項(xiàng)目定位主要要解決的問題

第二第一部分

影響本項(xiàng)目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家第一部分影響本項(xiàng)目定位的主要命題

怎么打牌/怎么打好牌/怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準(zhǔn)確定位實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目利潤(rùn)最大化——我們?cè)趺创蚝门疲?/p>

1）如何通過準(zhǔn)確定位提高項(xiàng)目的附加值含量；

2）如何通過準(zhǔn)確定位塑造本項(xiàng)目商業(yè)步行街的高品質(zhì)形象；二、商業(yè)規(guī)模及商圈輻射范圍確定——我的牌到底打多大？

1）本項(xiàng)目地處老城區(qū)商圈，其主力商圈覆蓋面有多大。2）城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)急需升級(jí)換代，本項(xiàng)目在此過程中扮什么角色，如何根據(jù)市場(chǎng)需求確定各業(yè)態(tài)的商業(yè)規(guī)模？

三、終端消費(fèi)群體及需求準(zhǔn)確定位——我的牌打給誰？

1）本項(xiàng)目的終端消費(fèi)群體是誰？2）目標(biāo)消費(fèi)群體需要怎樣的商業(yè)環(huán)境？3）為什么這些目標(biāo)消費(fèi)群會(huì)選擇在本項(xiàng)目消費(fèi)？怎么打牌/怎么打好牌/怎么成為最大的贏家一、如何通過準(zhǔn)確定位第二部分影響本項(xiàng)目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力第二部分影響本項(xiàng)目定位背景要素研究

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣位于河南省東北部，隸屬國(guó)家級(jí)歷史文化名城安陽市。與濮陽、延津、浚縣、長(zhǎng)垣、封丘、內(nèi)黃接壤。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣位于河南省東北部概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力始為顓頊之都，繼為封候之國(guó)，隋至明初由“滑國(guó)”、“滑臺(tái)”建制滑州，明洪武七年改稱滑縣，有史記載5000余年。境內(nèi)有著名的瓦崗軍起義遺址、李文成起義遺址、歐陽書院、廣濟(jì)橋、孔廟大成殿等重點(diǎn)文物保護(hù)單位，唐建明福寺塔為國(guó)家重點(diǎn)文物保護(hù)單位。

滑縣曾誕生眾多古今名人賢士，春秋時(shí)期我國(guó)文學(xué)史上第一位偉大的愛國(guó)女詩人許穆公夫人，唐朝賢相盧懷慎、明初文淵閣大學(xué)士、國(guó)子監(jiān)祭酒、教育家宋訥，漢武帝時(shí)位居九卿的著名諫臣、廉吏汲黯，與班固齊名的科學(xué)家崔鵬、傅仁均，隋末瓦崗寨農(nóng)民起義領(lǐng)袖翟讓和清朝天里教農(nóng)民起義領(lǐng)袖李文成，清末廉吏、甲午抗日英雄暴方子，中國(guó)作家協(xié)會(huì)書記處書記、中國(guó)當(dāng)代著名作家韶華等。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力始為顓頊之都，繼為封候之國(guó)，概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里、開封市100公里，北距安陽市70公里、鶴壁市25公里，東距濮陽市50公里，西距新鄉(xiāng)市70公里?；h處于中原大市場(chǎng)腹地，500公里內(nèi)有２億以上人口，為企業(yè)的產(chǎn)品銷售提供了廣闊的市場(chǎng)?；h交通便利，西鄰京廣鐵路、107國(guó)道和京珠高速公路，北接濮鶴高速公路，大廣高速公路貫穿南北，新荷鐵路和濟(jì)東高速公路跨越東西。省道307線、308線、吳黃線、鄭吳線、東上線、大海線等主要公路干線在此交匯，形成了以國(guó)道、省道為骨架，縣鄉(xiāng)公路為網(wǎng)絡(luò)的公路交通體系，農(nóng)村已實(shí)現(xiàn)了村村通油路。

概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力縣城道口鎮(zhèn)南距鄭州市135公里概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣是國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆、玉米、油料生產(chǎn)基地縣，素有“豫北糧倉”之稱。糧食產(chǎn)量和貢獻(xiàn)在河南省位居第一。自1989年以來，連續(xù)跨入全國(guó)糧、棉、油百強(qiáng)縣行列。小麥生產(chǎn)規(guī)模位居全國(guó)縣（市）級(jí)首位。2003年、2004年、2005年先后被評(píng)為“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”、“全國(guó)十大糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣”和“全國(guó)糧食生產(chǎn)先進(jìn)縣標(biāo)兵”。河南省養(yǎng)牛、養(yǎng)羊先進(jìn)縣。被確定為全國(guó)科技入戶示范縣、全國(guó)農(nóng)村飲水安全試點(diǎn)縣、全國(guó)財(cái)政支農(nóng)資金整合試點(diǎn)縣、全省農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)重點(diǎn)縣。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣是國(guó)家優(yōu)質(zhì)小麥、棉花、大豆概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣勞動(dòng)力資源豐富，隨著科技水平和農(nóng)業(yè)機(jī)械化程度的提高，一批農(nóng)村勞動(dòng)力閑置。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前共有剩余勞動(dòng)力24.7萬人。按年齡結(jié)構(gòu)劃分：16-25歲6.8萬人，占28%；26-35歲5.5萬人，占22%；36-45歲5萬人，占20%；45歲以上7.4萬人，占30%。按文化程度劃分：初中以下文化程度22.4萬人，占90.6%；高中以上文化程度2.3萬人，占9.4%。大量剩余勞動(dòng)力的存在，嚴(yán)重制約著我縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，1999年，農(nóng)民人均收入僅1905元，與富裕地區(qū)的差距越來越大。概況/歷史/區(qū)位/物產(chǎn)/勞動(dòng)力滑縣勞動(dòng)力資源豐富，隨著科技水影響本項(xiàng)目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交通便利，這為本項(xiàng)目提供了更為廣闊的市場(chǎng)發(fā)展空間;

背景要素二：人口規(guī)模為本項(xiàng)目發(fā)展提供了強(qiáng)而有力的消費(fèi)市場(chǎng);

背景要素三：經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，政策環(huán)境、限購政策直接刺激商業(yè)產(chǎn)業(yè)投資的加速；

背景要素四：商業(yè)業(yè)態(tài)的升級(jí)換代勢(shì)在必行;

背景要素五：隨著經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)及消費(fèi)者消費(fèi)水平的提高，滑縣需要有自己獨(dú)立的、完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)體系；

背景要素六：滑縣商業(yè)總體布局呈現(xiàn)出零、亂、差的布局，業(yè)態(tài)分布比較零散，整體商業(yè)市場(chǎng)缺少市場(chǎng)的前瞻性；影響本項(xiàng)目定位的要素研究背景要素一：區(qū)位優(yōu)越，交滑縣商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)一：滑縣城區(qū)商業(yè)外拓的趨勢(shì)明顯，但商業(yè)還集中在老城區(qū)，新商圈發(fā)展處于快速發(fā)展階段，并且在2-3年內(nèi)規(guī)模將會(huì)不斷擴(kuò)大；

發(fā)展趨勢(shì)二：虛擬式產(chǎn)權(quán)銷售方式還未在區(qū)域內(nèi)發(fā)展成熟，市民接受度不高；

發(fā)展趨勢(shì)三：獨(dú)立產(chǎn)權(quán)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)成為投資熱點(diǎn)，商業(yè)保值、升值將會(huì)不斷受到追捧，隨著商業(yè)飽和和競(jìng)爭(zhēng)壓力驅(qū)使，返租式產(chǎn)權(quán)性物業(yè)投資市場(chǎng)將會(huì)成為一種趨勢(shì)；

發(fā)展趨勢(shì)四：老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)將持續(xù)投資的熱度，新商圈商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)不斷成型，市場(chǎng)向心力不斷加強(qiáng)?；h商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及趨勢(shì)發(fā)展趨勢(shì)一：滑縣城區(qū)第三部分

滑縣商業(yè)市場(chǎng)掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀第三部分滑縣商業(yè)市場(chǎng)掃描

商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)展勢(shì)頭兇猛，除最早的燒雞街、紫光步行街等，到近幾年崛起的浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城等，還有正在開發(fā)建設(shè)中的德遠(yuǎn)新天地?cái)?shù)碼廣場(chǎng)、淘寶城、義烏小商品城等，籌備中的還有本案項(xiàng)目與曼哈頓廣場(chǎng)，繁多的臨街商鋪。商業(yè)簡(jiǎn)述商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀滑縣商業(yè)近幾年發(fā)商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)分布形成兩個(gè)比較集中地段：老城區(qū)商業(yè)：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴(kuò)散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費(fèi)品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、燒雞街、紫光步行街；新商業(yè)集中區(qū)域：城市商業(yè)中心區(qū)，以浩創(chuàng)第一商城為核心向外擴(kuò)散的老商圈內(nèi)，聚集了以服飾、鞋類、餐飲娛樂、日用消費(fèi)品為主等業(yè)態(tài)。主要涵蓋了浩創(chuàng)第一商城、三源購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、燒雞街、紫光步行街；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀經(jīng)過多年的發(fā)展和積累，區(qū)域商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)自發(fā)形成，對(duì)于城市商業(yè)發(fā)展起到積極促動(dòng)作用：貿(mào)易路：以中低檔服飾、鞋襪一條街、日雜消費(fèi)品為主；人民路：道城路以北為中低檔餐飲一條街；道城路以南以精品服飾、品牌婚紗攝影店、少量家電品牌為主；文明路：道城路以北以保險(xiǎn)、電腦、中低檔娛樂KTV為主，道城路以南及文明路與滑州路交叉口路段以中低檔家裝建材燈飾為主；道城路：東段集中了電動(dòng)車、摩配等業(yè)態(tài)，西段業(yè)態(tài)比較雜亂；道康路：以足浴保健、中低檔住宿餐飲為主；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀專業(yè)市場(chǎng)自發(fā)形成，對(duì)于城市商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場(chǎng)調(diào)研，滑縣目前商業(yè)總體量較大，但單體商業(yè)規(guī)模較小，沒有形成城市標(biāo)志性商業(yè)集中地段，真正意義商圈還未真正成型。以客戶自發(fā)形成道路專業(yè)市場(chǎng)，規(guī)模和形式不斷擴(kuò)大，未來將占據(jù)一定商業(yè)席位；滑縣需要一個(gè)真正意義的商業(yè)集中體，需要標(biāo)志性商業(yè)代表城市商業(yè)發(fā)展方向。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀小結(jié)：通過市場(chǎng)調(diào)研，滑縣目商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、萬家福生活廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)、益友時(shí)代廣場(chǎng)、三源服飾廣場(chǎng)、華聯(lián)百貨、紫光步行街、燒雞街、名優(yōu)建材城等商業(yè)體，由于其產(chǎn)品、業(yè)態(tài)、品牌、檔次、經(jīng)營(yíng)理念等內(nèi)容的重疊，造成市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)壓力較大，對(duì)于項(xiàng)目在后期品牌招商、步行街管理運(yùn)營(yíng)提供較大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱萬家福購物廣場(chǎng)永通購物廣場(chǎng)項(xiàng)目地段道城路中段道城路人民路交叉口東20米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積7000㎡左右2000㎡建筑形式兩層商場(chǎng)，局部三層，框架結(jié)構(gòu)兩層商場(chǎng)，框架結(jié)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收銀自主經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目定位一層超市、百貨+二層服裝賣場(chǎng)中低檔服裝商場(chǎng)配套設(shè)施消防系統(tǒng)、手扶電梯、空調(diào)消防系統(tǒng)、電梯、空調(diào)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F：餐飲、手機(jī)數(shù)碼、冷鮮生蔬、珠寶、小家電、名煙名酒；2F：男女裝、童裝、內(nèi)衣、皮革類等1F：服飾、玩具、小家電、皮革類;2F：服飾類租金（元/㎡/月）1F：120-150元/月

2F：60元/月1F：45-55元/月2F：10-20元/月出租率85%1F無閑置，2F70%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)良好，人氣旺盛經(jīng)營(yíng)欠佳，人氣不旺市場(chǎng)賣點(diǎn)超市貨品種類齊全，作為主力店吸引人氣能力強(qiáng)。位于三八崗新商圈，周邊消費(fèi)群體比較集中。市場(chǎng)缺陷1.硬件設(shè)施陳舊，內(nèi)部整體形象欠佳；2.外廣場(chǎng)空間小，附近大型商業(yè)多，競(jìng)爭(zhēng)力大。3.百貨業(yè)種單一，檔次過低，局限消費(fèi)群。

業(yè)態(tài)分布不合理，商品檔次不高，配套設(shè)施差，裝修檔次低，經(jīng)營(yíng)面積小，周邊競(jìng)爭(zhēng)力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱萬家福購商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱紫光步行街燒

雞

街項(xiàng)目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項(xiàng)目定位自主經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施無無主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。

市場(chǎng)缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿荒軡M足客戶的購物需求；3.店面大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏高，經(jīng)營(yíng)壓力大，貨品檔次低、價(jià)格高，經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢蓿荒軡M足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)過高，經(jīng)營(yíng)壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱紫光步行街燒

雞

街項(xiàng)目地段解放路紅旗路交叉東100米路南解放路衛(wèi)河路交叉東50米路南總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積86間店鋪，5000㎡左右50間店鋪，經(jīng)營(yíng)面積2000㎡建筑形式商業(yè)步行街商業(yè)步行街經(jīng)營(yíng)管理中檔服飾、珠寶、化妝品中低檔服飾、皮革類、化妝品項(xiàng)目定位自主經(jīng)營(yíng)自主經(jīng)營(yíng)配套設(shè)施無無主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)男女裝、羽絨服、童裝、珠寶、床品、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、內(nèi)衣、鞋類等。休閑裝、男女裝、內(nèi)衣、皮革類、童裝、床品、家紡、化妝品、手機(jī)、鐘表、電器、美甲、小吃等租金（元/㎡/月）100-150元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）30～70元/月（轉(zhuǎn)讓費(fèi)高）出租率1F：98%2F：30%85%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況良好經(jīng)營(yíng)狀況良好市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置好，處于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。1.地理位置好，位于城區(qū)中心地帶，人流量大；2.傳統(tǒng)商業(yè)街，知名度高。3.中低端商品市場(chǎng)，符合當(dāng)?shù)刂髁飨M(fèi)群體。

市場(chǎng)缺陷1.沒有統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.店面大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.受浩創(chuàng)影響，此處房租、轉(zhuǎn)讓費(fèi)偏高，經(jīng)營(yíng)壓力大，貨品檔次低、價(jià)格高，經(jīng)營(yíng)惡性循環(huán)。5.無停車位。1.無統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)態(tài)混亂；2.規(guī)模小，發(fā)展?jié)摿τ邢?，不能滿足客戶的購物需求；3.燒雞街西側(cè)是浩創(chuàng)新建店鋪，裝修風(fēng)格比較高檔，東側(cè)大多簡(jiǎn)陋，裝修陳舊，購物環(huán)境差；4.東西二側(cè)差異頗大，品牌與散貨并存，租金轉(zhuǎn)讓費(fèi)過高，經(jīng)營(yíng)壓力大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱紫商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容

項(xiàng)目名稱義

務(wù)

商

城華

聯(lián)

百

貨項(xiàng)目地段衛(wèi)河路與人民路交叉西50米道城路與文明路交叉口東北總體規(guī)劃經(jīng)營(yíng)面積10000㎡左右4000㎡左右建筑形式百貨商場(chǎng)二層商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理自主經(jīng)營(yíng)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理、統(tǒng)一收銀項(xiàng)目定位店中店模式一層服裝+二層超市配套設(shè)施空調(diào)、扶手電梯、消防系統(tǒng)消防系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)1F：小家電、日化、童玩、飾品、鞋類、生鮮、餐飲等2F：男女裝、休閑裝3F：娛樂休閑（KTV）

服裝、超市

租金（元/㎡/月）1F：80～100元/月

2F：40～90元/月兩層商場(chǎng)租金35萬元/年

出租率1F:90%2F:80%100%經(jīng)營(yíng)情況經(jīng)營(yíng)狀況一般經(jīng)營(yíng)狀況一般

市場(chǎng)賣點(diǎn)1.地理位置優(yōu)越、周邊商業(yè)氛圍濃厚，外廣場(chǎng)空間大；2.定位中低檔商品，適合大眾消費(fèi)1.處于兩條主干道的交叉口，周圍居住人群多，人流量大；2.滑縣多個(gè)店鋪，區(qū)域品牌影響力可以。

市場(chǎng)缺陷1.以店中店形式經(jīng)營(yíng)，前后店鋪評(píng)效差異過大；2.經(jīng)營(yíng)管理促銷宣傳缺乏，消費(fèi)人氣不穩(wěn)定，時(shí)好時(shí)壞；3.對(duì)經(jīng)營(yíng)者無理念性引導(dǎo)，承受壓力弱，多數(shù)鋪位高價(jià)出租轉(zhuǎn)讓，惡性循環(huán)現(xiàn)象嚴(yán)重。4.商場(chǎng)管理缺乏規(guī)范，購物環(huán)境惡略，呈現(xiàn)集貿(mào)市場(chǎng)趨勢(shì)。1.處于城鄉(xiāng)結(jié)合部，周邊客戶群體消費(fèi)能力不強(qiáng)；2.屬于新商圈邊緣地帶，還沒有形成良好的商業(yè)氛圍；3.整體形象陳舊，賣場(chǎng)布局凌亂，硬件設(shè)施不完善。4.管理不規(guī)范，服務(wù)意識(shí)差，活動(dòng)力度不大，宣傳不夠，貨品價(jià)格與市場(chǎng)差異不大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀內(nèi)容項(xiàng)目名稱義商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)商鋪供應(yīng)較為集中，大多分布在老城區(qū)，其商鋪組成主要是縣局單位房以及私人自建房對(duì)外出租，和浩創(chuàng)第一商城、益友時(shí)代廣場(chǎng)、永通購物廣場(chǎng)新開發(fā)的產(chǎn)權(quán)式商鋪。臨街商鋪接受度較高，出租率較高。步行街以浩創(chuàng)第一商城步行街、紫光步行街和燒雞街為代表，其接受度次于臨街商鋪。臨街商鋪為私人商鋪或機(jī)關(guān)單位用房，只租不售，出租率較高，商鋪實(shí)用性較差。目前街鋪較受市場(chǎng)追捧，市場(chǎng)庫存量較小，對(duì)于核心區(qū)域街鋪銷售來說，市場(chǎng)機(jī)遇較大。商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀市場(chǎng)商鋪供應(yīng)較為集中，大多商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)形象一般；商業(yè)互補(bǔ)性不強(qiáng)；經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品檔次不夠；休閑、娛樂市場(chǎng)存在空白；商業(yè)環(huán)境規(guī)劃不夠完善，沒有集中人氣，留住人流的配套設(shè)施；消費(fèi)者多為日常目的性消費(fèi)，缺乏精神消費(fèi)；商圈分布/商業(yè)租金及價(jià)格/商業(yè)現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)凌亂、不集中，街區(qū)第四部分

本項(xiàng)目SWOT分析

優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)第四部分本項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域位置優(yōu)越本案項(xiàng)目處于老商圈集中區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，消費(fèi)力凝聚點(diǎn)，人流量大，具有很大發(fā)掘潛力和升值空間。產(chǎn)品可塑性強(qiáng)由于項(xiàng)目尚處于未開發(fā)階段，可以根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查情況，針對(duì)性研究當(dāng)?shù)鼐用裣M(fèi)和居住習(xí)慣，對(duì)項(xiàng)目整體規(guī)劃、業(yè)態(tài)、住宅戶型、配套、景觀設(shè)計(jì)、形象包裝等方面進(jìn)行調(diào)整，做出最適合市場(chǎng)接受的產(chǎn)品，為我們項(xiàng)目的成功運(yùn)作提供更多保障。投資意識(shí)已經(jīng)成熟由于前期已有浩創(chuàng)第一商城、光洋百貨、義烏商城、歐陸風(fēng)情商業(yè)城等項(xiàng)目成功運(yùn)作，滑縣投資者已經(jīng)對(duì)產(chǎn)權(quán)式商鋪有所認(rèn)識(shí)，更有利于本案項(xiàng)目后期銷售引導(dǎo)與經(jīng)營(yíng)管理。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域位置優(yōu)越優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)本案項(xiàng)目地塊臨衛(wèi)河路面太窄，全長(zhǎng)約320米的商業(yè)步行街，后期暫未開發(fā)，對(duì)后期銷售與經(jīng)營(yíng)都存在風(fēng)險(xiǎn)；競(jìng)爭(zhēng)激烈現(xiàn)滑縣整體商業(yè)體量較大，商戶資源有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大；開發(fā)商品牌力度不強(qiáng)開發(fā)公司在滑縣首次開發(fā)商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)項(xiàng)目投資較大，客戶對(duì)開發(fā)商品牌和實(shí)力會(huì)關(guān)注的較多，在一定程度上會(huì)影響項(xiàng)目去化，投資較為謹(jǐn)慎。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，存在開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃，差異化入市目前滑縣商業(yè)同質(zhì)化嚴(yán)重，各商業(yè)項(xiàng)目建筑規(guī)劃和業(yè)態(tài)規(guī)劃都存在大小不一的缺陷，本案項(xiàng)目規(guī)劃可取市場(chǎng)薄弱點(diǎn)與業(yè)態(tài)空白點(diǎn)，差異化入市，降低風(fēng)險(xiǎn)；政策機(jī)會(huì)目前大的市場(chǎng)環(huán)境，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來說一種機(jī)遇，由于投資渠道限制，國(guó)家對(duì)住宅市場(chǎng)不斷打壓，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，商業(yè)市場(chǎng)將會(huì)成為近期市場(chǎng)熱點(diǎn)；專業(yè)團(tuán)體運(yùn)作專業(yè)團(tuán)隊(duì)的介入，從市場(chǎng)分析、經(jīng)營(yíng)定位、建筑規(guī)劃、品牌招商、營(yíng)銷推廣、后期經(jīng)營(yíng)等諸多方面，都為本案提高了優(yōu)質(zhì)保障，能夠確保項(xiàng)目順利運(yùn)作。優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃，差異化入市優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈目前區(qū)域內(nèi)已有浩創(chuàng)第一商城、燒雞街、紫光步行街等運(yùn)營(yíng)中的商業(yè)項(xiàng)目，已經(jīng)占領(lǐng)了較大的市場(chǎng)份額，對(duì)項(xiàng)目銷售招商運(yùn)營(yíng)影響較大；潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手入市，將會(huì)進(jìn)一步加大該區(qū)域的客戶資源的搶奪；投資者觀念日漸成熟目前滑縣整體商業(yè)氛圍一般，運(yùn)營(yíng)成本較大，效益一般，投資者信心一般，在對(duì)商鋪選址更為謹(jǐn)慎；新區(qū)崛起隨著滑縣新區(qū)相繼入住，市政生活配套不斷完善，商業(yè)已經(jīng)開始起步，新區(qū)商業(yè)潛力將會(huì)成為投資者的一種選擇，勢(shì)必造成客戶分流；優(yōu)勢(shì)/劣勢(shì)/機(jī)會(huì)點(diǎn)/威脅點(diǎn)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈第五部分

項(xiàng)目整體定位

商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合第五部分項(xiàng)目整體定位商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口增長(zhǎng)消費(fèi)需求的提升現(xiàn)有商業(yè)區(qū)的檔次及發(fā)展限制滑縣地區(qū)新商機(jī)新的區(qū)域型商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合消費(fèi)者消費(fèi)需求消費(fèi)市場(chǎng)住宅人口商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目位于老城區(qū)核心地段，具備位置優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目擁有大體量的住宅及商業(yè)面積，且商業(yè)規(guī)模預(yù)計(jì)較現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目具備相當(dāng)優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目在前期進(jìn)行專業(yè)的、有針對(duì)性地定位策劃，項(xiàng)目自身硬件更趨于市場(chǎng)化現(xiàn)有商業(yè)區(qū)檔次偏低、業(yè)態(tài)單一，且升級(jí)空間受到一定限制新興商業(yè)物業(yè)基本屬于住宅底商配套功能，容易形成物業(yè)功能單一，且業(yè)態(tài)重疊性高本項(xiàng)目商業(yè)部分定位為老城區(qū)新的商業(yè)街區(qū)中心商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合位置優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)硬件優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目商業(yè)定位/主力客戶群/業(yè)態(tài)組合定位策略第一策略：只做第一，不做第二

只做第一，不做第二。人們只記住世界冠軍，往往記不住亞軍城市策略：城市商業(yè)名片

塑造本項(xiàng)目成為滑縣地區(qū)的商業(yè)樣板，提升項(xiàng)目的價(jià)值含量差異策略：立足市場(chǎng)，切入需求

根據(jù)滑縣目前的商業(yè)特點(diǎn)，尋找空白業(yè)態(tài)及市場(chǎng)面臨的機(jī)會(huì)業(yè)態(tài)，站在城市商業(yè)發(fā)展和城市運(yùn)營(yíng)的角度，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行差異化定位。長(zhǎng)遠(yuǎn)策略：兼短顧長(zhǎng)，持續(xù)發(fā)展在達(dá)到短期銷售及招商目標(biāo)的同時(shí)，定位要適合項(xiàng)目的長(zhǎng)久可持續(xù)經(jīng)營(yíng)，為開發(fā)商塑造品牌。集