房地產(chǎn)估價課件(第3版)

1房地產(chǎn)估價左靜制作1房地產(chǎn)估價左靜制作1

第1章 房地產(chǎn)

第2章 房地產(chǎn)價值與價格

第3章 房地產(chǎn)估價概述

第4章 比較法

第5章 收益法

第6章 成本法

第7章 假設(shè)開發(fā)法目錄

CONTENTS第1章 房地產(chǎn)目錄

CONTENTS21.1房地產(chǎn)的含義1.2房地產(chǎn)的特性和類型1.3房地產(chǎn)描述第1章房地產(chǎn)1.1房地產(chǎn)的含義第1章房地產(chǎn)3房地產(chǎn)的含義房地產(chǎn)的含義4

房地產(chǎn)是土地、建筑物和其他土地附著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。房地產(chǎn)估價課件(第3版)5土地

土地包括陸地及其附屬物。它是由一定高度和一定深度的巖石、礦藏、土壤、水文、大氣和植被等自然物及人類活動的某些結(jié)果所組成的自然——經(jīng)濟綜合體。土地土地包括陸地及其附屬物。它是由一定高度和一定深度的巖6從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個立體的三維空間1.地球表面2.地上空間3.地下空間1.地表范圍：以權(quán)屬界線組成的封閉曲線，人為劃分的。2.空間范圍：地上高度以飛機飛行高度為限，地下深度以人類能力所及為限。地下資源、埋藏物等可以屬于地表所有權(quán)人以外的其他人。從房地產(chǎn)估價的角度看，土地是一個立體的三維空間1.地球表面17建筑物廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又包括構(gòu)筑物。房屋是指有基礎(chǔ)、墻、頂、門、窗，能夠遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、學(xué)習(xí)、娛樂、儲藏物品或進行其他活動的空間場所。

構(gòu)筑物是指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在內(nèi)進行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。

建筑物廣義的建筑物是指人工建筑而成的所有東西，既包括房屋，又8其他土地附著物其他土地附著物——土地上除建筑物以外的自然物體和人造物體自然物體人造物體屋內(nèi)的家具、電器、汽車、掛在墻上的畫、地上臨時的帳篷是否為地上附著物？鑰匙是嗎？其他土地附著物其他土地附著物——土地上除建筑物以外的自然物體9實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體實物——看得見、摸得著的部分，對建筑物而言是指外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修等，對土地而言是指形狀、平整程度、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度等。權(quán)益——無形的、不可觸摸的部分，是基于房地產(chǎn)實物而衍生出來的權(quán)利、利益和好處。區(qū)位——一宗房地產(chǎn)與其他物體在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通條件、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。房地產(chǎn)是土地、建筑物和其他土地附著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體。實物、權(quán)益和區(qū)位的結(jié)合體實物——看得見、摸得著的部分，對建筑10房地產(chǎn)存在形態(tài)1.土地——指單純的土地如何看待有建筑物的土地?2.建筑物——指單純的建筑物如何單獨看待建筑物？無視建筑物的存在，將其設(shè)想為空地考慮建筑物的存在對土地價值的影響，如待拆遷房屋對該土地的價值會有減價的影響。無視土地的存在，將其設(shè)想為“空中樓閣”考慮土地的存在對建筑物價值的影響房地產(chǎn)存在形態(tài)1.土地——指單純的土地?zé)o視建筑物的存在，將其113.房地——土地與建筑物合在一起時情形，是較為常見的房地產(chǎn)存在形態(tài)。此時不僅土地與建筑物在實物上是合在一起時的，在估價時也需要把它們作為整體看待。“房地產(chǎn)”——即可指土地或建筑物的單體，也可以指土地與建筑物的結(jié)合體。3.房地——土地與建筑物合在一起時情形，是較為常見的房地12房地產(chǎn)估價課件(第3版)13房地產(chǎn)的特性和類型房地產(chǎn)的特性和類型141.2房地產(chǎn)的特性1.不可移動2.獨一無二3.壽命長久4.供給有限5.價值較大156.用途多樣7.相互影響8.易受限制9.難以變現(xiàn)10.保值增值1.2房地產(chǎn)的特性15151.不可移動(1)作為立體空間的土地，不能移動(2)建筑物由于“定著”于土地之上，其位置通常也是固定的(3)每宗房地產(chǎn)獨有的位置，有區(qū)位優(yōu)劣之分(4)自然地理位置固定不變,社會經(jīng)濟位置可以改變

只能就地開發(fā)、利用、消費只能是地區(qū)性市場

1.不可移動(1)作為立體空間的土地，不能移動只能就地開發(fā)、162.獨一無二獨一無二——獨特性、個別性，由不可移動性派生而來（1）沒有完全相同的兩宗房地產(chǎn)。市場不能實現(xiàn)完全競爭，價格千差萬別。（2）交易不適宜采取樣品交易的方式，要實地觀察、感受或體驗。（3）估價時必須進行實地查勘

2.獨一無二獨一無二——獨特性、個別性，由不可移動性派生而來173.壽命長久3.壽命長久——耐久性（1）對土地稱為不可毀滅性、永續(xù)性（2）建筑物壽命通常可達數(shù)十年甚至上百年（3）房地產(chǎn)可以為其擁有者帶來持續(xù)不斷的利益（4）房地產(chǎn)的壽命受到土地使用權(quán)期限的制約

70年

50年

40年建設(shè)用地使用權(quán)期滿，除住宅建設(shè)用地使用權(quán)自動續(xù)期外，非住宅建設(shè)用地使用權(quán)人未申請續(xù)期或者雖然申請續(xù)期但未獲批準(zhǔn)的，建設(shè)用地使用權(quán)由國家無償收回。3.壽命長久3.壽命長久——耐久性建設(shè)用地使用權(quán)期滿，除住宅184.供給有限4.供給有限——有限性、不可再生性（1）土地是大自然產(chǎn)物，地球表面積固定不變，土地總量不能增加（2）“填海造地”及其有限（3）土地供給有限，導(dǎo)致建筑物數(shù)量有限——房地產(chǎn)具有獨占性（4）他人無法擁有，除非支付代價購買——房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的原因

隨著人類社會的發(fā)展和人民生活水平的提高，社會對各類房地產(chǎn)用地的需求不斷增加，于是，產(chǎn)生供給有限與需求增長之間的矛盾，最終導(dǎo)致土地價格不斷上漲。4.供給有限4.供給有限——有限性、不可再生性195.價值較大6.用途多樣5.價值較大——單價高，總價大6.用途多樣——空地所具有的特性（1）農(nóng)業(yè)、工業(yè)、商業(yè)、住宅、交通運輸、教育衛(wèi)生等（2）房地產(chǎn)的利用要符合城市規(guī)劃（3）土地利用順序：商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、耕地、牧地、森林、不毛荒地。5.價值較大6.用途多樣5.價值較大——單價高，總價大207.相互影響7.相互影響——外部性（1）用途、建筑高度、外觀等狀況通常會相互影響（2）價值受周圍房地產(chǎn)的影響（3）產(chǎn)生“相鄰關(guān)系”法律規(guī)定“不動產(chǎn)的相鄰權(quán)利人應(yīng)當(dāng)按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結(jié)互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關(guān)系?！?.相互影響7.相互影響——外部性218.易受限制8.易受限制

政府有4種特權(quán)：（1）管制權(quán)——直接對房地產(chǎn)利用作出限制。如對土地用途、容積率等做出規(guī)定（2）征收或征用權(quán)——強制取得房地產(chǎn)所有權(quán)或使用權(quán)。如土地征用、征收和房屋拆遷。（3）征稅權(quán)——對房地產(chǎn)征稅或提高房地產(chǎn)稅收。（4）充公權(quán)——在房主死亡或消失而無繼承人的情況下，無償收回房地產(chǎn)。不可移動相互影響政府管制基礎(chǔ)要素8.易受限制8.易受限制不可移動229.難以變現(xiàn)9.難以變現(xiàn)——變現(xiàn)能力弱、流動性差變現(xiàn)能力——沒有過多損失，將非現(xiàn)金財產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的速度。影響變現(xiàn)能力的因素獨一無二價值較大交易時間長、變現(xiàn)速度慢易受限制交易手續(xù)復(fù)雜交易稅費較多通用性、獨立使用性可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位開發(fā)程度、價值大小市場狀況9.難以變現(xiàn)9.難以變現(xiàn)——變現(xiàn)能力弱、流動性差獨一無二通用2310.保值增值10.保值增值保值——抵御通貨膨脹，房地產(chǎn)增幅大于通貨膨脹增幅——水漲船高自然增值——來自房地產(chǎn)漲價（1）外部經(jīng)濟——道路建設(shè)，修建廣場、公園等；（2）需求增加——經(jīng)濟發(fā)展，人口增加——需求增加（3）使用管制改變——原工業(yè)用途改變?yōu)榫幼∮猛荆黾尤莘e率等。

投資改良，如更新設(shè)備、裝飾裝修、改進物業(yè)管理等也會引起房地產(chǎn)價格上漲，是否屬于保值增值？10.保值增值10.保值增值投資改良，如更新設(shè)備、裝飾裝修24房地產(chǎn)估價課件(第3版)25房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)的類型26271.3房地產(chǎn)的類型按房地產(chǎn)用途劃分按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分按是否產(chǎn)生收益劃分按經(jīng)營使用方式劃分

271.3房地產(chǎn)的類型按房地產(chǎn)用途劃分2728（一）按房地產(chǎn)用途劃分居住房地產(chǎn)：供家庭或個人居住使用的房地產(chǎn)商業(yè)房地產(chǎn)：供出售商品使用的房地產(chǎn)辦公房地產(chǎn)：供處理公事使用的房地產(chǎn)普通住宅、高檔公寓、別墅等商場、商鋪、購物中心等寫字樓、行政辦公樓等28（一）按房地產(chǎn)用途劃分普通住宅、高檔公寓、別墅等商場、商2829旅館房地產(chǎn)：供旅客住宿使用的房地產(chǎn)餐飲房地產(chǎn)：供人就餐使用的營業(yè)性房地產(chǎn)娛樂房地產(chǎn)：供人消遣使用的房地產(chǎn)酒樓、美食城、餐館等。飯店、酒店、賓館、旅店等。游樂場、娛樂城、康樂中心等29酒樓、美食城、餐館等。飯店、酒店、賓館、旅店等。游樂場、29工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：供工業(yè)生產(chǎn)使用的房地產(chǎn)農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)使用的房地產(chǎn)特殊用途房地產(chǎn)：綜合房地產(chǎn)：具有上述兩種以上用途的房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉庫等農(nóng)地、農(nóng)場、林場等車站、醫(yī)院、學(xué)校等。工業(yè)和倉儲房地產(chǎn)：供工業(yè)生產(chǎn)使用的房地產(chǎn)工業(yè)廠房、倉庫等農(nóng)地3031（二）按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分1.生地：是指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地。2.毛地：是指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補償安置的土地。3.熟地：是指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進行房屋建設(shè)的土地?！叭ㄒ黄健保和?、通水、通電和場地平整；“五通一平”：道路、供水、排水、電力、電信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”

：道路、供水、排水、電力、電信、燃氣、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。31（二）按房地產(chǎn)開發(fā)程度劃分“三通一平”：通路、通水、通31324.在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使用條件、尚未完成工程竣工驗收的房地產(chǎn)。5.現(xiàn)房：地上建筑物已建成，可直接使用的房地產(chǎn)。

毛坯房新房粗裝修房

現(xiàn)房精裝修房

舊房

324.在建工程：地上建筑物已開始建設(shè)但尚未建成，不具備使3233（三）按是否產(chǎn)生收益劃分1.收益性房地產(chǎn)——能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)2.非收益性房地產(chǎn)——不能直接產(chǎn)生經(jīng)濟收益的房地產(chǎn)

收益性房地產(chǎn)與非收益性房地產(chǎn)的劃分，不是看它們目前是否正在產(chǎn)生經(jīng)濟收益，而是看其是否具有產(chǎn)生經(jīng)濟收益的能力。商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。政府辦公樓、教堂、寺廟等。33（三）按是否產(chǎn)生收益劃分商店、商務(wù)辦公樓、公寓等。政府辦3334（四）按經(jīng)營使用方式劃分

銷售型房地產(chǎn)出租型房地產(chǎn)營業(yè)型房地產(chǎn)自用型房地產(chǎn)34（四）按經(jīng)營使用方式劃分34房地產(chǎn)估價課件(第3版)35房地產(chǎn)狀況描述房地產(chǎn)狀況描述361.3房地產(chǎn)狀況描述基本狀況描述區(qū)位狀況描述實物狀況描述權(quán)益狀況描述1.3房地產(chǎn)狀況描述基本狀況描述3738

1.建筑物實物狀況描述中的公式房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽臺建筑面積幾個重要公式381.建筑物實物狀況描述中的公式幾個重要公式3839

某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套內(nèi)墻體面積為20㎡，分攤的共有建筑面積為25㎡。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元/㎡。（單選）A．1667B．1765

C．1875D．2000解：房屋建筑面積=套內(nèi)建筑面積＋分攤的共有建筑面積=125+25=150（㎡）

單價=300000÷150=2000（元/㎡）

真題39某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125㎡，套3940

2.土地權(quán)益狀況描述中的公式

（1）容積率——是指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。反映和衡量地塊開發(fā)強度的一項重要指標(biāo)。404041

（2）建筑密度（建筑覆蓋率）——建筑物基底總面積占建筑用地面積的比率。如果各層建筑面積均相同,則：容積率＝建筑密度×建筑層數(shù)（總建筑面積＝用地面積×建筑密度×建筑層數(shù)容積率=總建筑面積/用地面積=建筑密度×建筑層數(shù)）41（2）建筑密度（建筑覆蓋率）——建筑物基底總面積占建筑4142真題

某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標(biāo)為：容積率3，建筑密度30％。在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設(shè)方案中最可行的是（）。（單選）

A.建筑物地面一層建筑面積為800㎡，總建筑面積為5000㎡

B.建筑物地面一層建筑面積為1400㎡，總建筑面積為5000㎡

C.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡

D.建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為2500㎡解：

1.建筑密度=建筑基底面積÷用地面積

建筑基底面積=2000×30％=600（㎡）

2.容積率=總建筑面積÷用地面積

總建筑面積=3×2000=6000（㎡)

(與C接近:建筑物地面一層建筑面積為600㎡，總建筑面積為5500㎡)42真題某宗土地面積為2000㎡，城市規(guī)劃規(guī)定的限42房地產(chǎn)估價課件(第3版)43己所不欲，勿施于人。

躬自厚而薄責(zé)于人，則遠怨矣。己所不欲，勿施于人。

躬自厚而薄責(zé)于人，則遠怨矣。4445房地產(chǎn)估價45房地產(chǎn)估價45第2章房地產(chǎn)價值與價格1房地產(chǎn)價值與價格概述2房地產(chǎn)價值和價格的種類3房地產(chǎn)價格的影響因素第2章房地產(chǎn)價值與價格1房地產(chǎn)價值與價格概述2房地產(chǎn)價值和46房地產(chǎn)價值與價格概述房地產(chǎn)價值與價格概述47估價的價是指什么？價值價格估價的價是指什么？48

房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值價值是物的真實所值，是內(nèi)在的、客觀的和相對穩(wěn)定的價格是價值的外在表現(xiàn)，是實際發(fā)生、已經(jīng)完成的事實價值決定價格，價格圍繞著價值波動房地產(chǎn)估價要揭示房地產(chǎn)的內(nèi)在價值，需要通過外在的價格來了解和探測房地產(chǎn)估價本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值49房地產(chǎn)的價格是和平地取得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣、實物或其他經(jīng)濟利益。房地產(chǎn)的價格表達形式：貨幣、實物房地產(chǎn)的價格是和平地取得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價——貨幣、501.有用性：能夠滿足人們的某種需要，經(jīng)濟學(xué)上稱為有使用價值。

房地產(chǎn)有用——具有價值及價格。2.稀缺性：一種物品之所以有價格，除其有用之外，還必須是稀缺的，必須付出代價才能得到。3.有效需求：需求是購買或租用物品和服務(wù)的欲望和能力。有效需求——有購買力支撐的需求。51房地產(chǎn)價格的形成條件1.有用性：能夠滿足人們的某種需要，經(jīng)濟學(xué)上稱為有使用價值。51（1）與區(qū)位關(guān)系密切

區(qū)位好——價格高；區(qū)位差——價格低一步差三市？（2）是房地產(chǎn)權(quán)益的價格

交易中轉(zhuǎn)移的不是實物，而是權(quán)利。所有權(quán)？使用權(quán)?權(quán)益小——價格低；權(quán)益大——價格高（3）買賣價格和租賃價格廣義——買賣價格和租賃價格；狹義——買賣價格52房地產(chǎn)價格的特性（1）與區(qū)位關(guān)系密切52房地產(chǎn)價格的特性52（4）容易受交易者的個別情況影響

獨一無二！不可移動！價值較大！雙方議價能力？賣方是否急需現(xiàn)金？買方偏好？（5）形成的時間通常較長

難以比較，價值較大，交易謹慎535353545454房地產(chǎn)價值和價格的種類房地產(chǎn)價值和價格的種類5556

1.成交價格——是在成功的交易中買方支付和賣方接受的金額。

2.正常價格——是不存在特殊交易情況下的成交價格，或成交價格經(jīng)交易情況修正后的價格。3.市場價格——某種房地產(chǎn)在市場上的平均交易價格

比較價值收益價值

成本價值2.1成交價格、正常價格、市場價格、理論價格和評估價值561.成交價格——是在成功的交易中買方支付和賣方接受的56574.理論價格——價值、內(nèi)在價值、自然價值、真實價值等。在真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。成交價格圍繞著市場價格上下波動，而市場價格又圍繞著理論價格上下波動。574.理論價格——價值、內(nèi)在價值、自然價值、真實價值等。57585.評估價值——估價師通過估價活動得出的估價對象的價值。一個良好的評估價值＝正常成交價格＝市場價格。比較價值

開發(fā)價值收益價值

成本價值585.評估價值——估價師通過估價活動得出的估價對象的價值。58

A

B8000元/平米7500元/平米最低賣價最高買價8000元/平米7500元/平米最低賣價最高買價達成交易的基本條件示意A59市場價值——估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價值時點自愿進行交易的金額。市場價值適當(dāng)營銷：展示一段時間熟悉情況：熟悉市場行情謹慎行事：冷靜、理性、謹慎不受強迫：不急買、賣，不被迫

公平交易：無特殊的關(guān)系市場價值是最常用的價值類型條件2.2

市場價值和非市場價值市場價值——估價對象經(jīng)適當(dāng)營銷后，由熟悉情況、謹慎行事且不受60非市場價值——不符合市場價值形成中的一個或多個條件而形成的金額1.投資價值投資價值——估價對象對某個特定單位或個人的價值。投資價值因投資者的不同而不同投資實現(xiàn)的條件是投資價值大于或等于該房地產(chǎn)的價格。1.優(yōu)勢不同2.風(fēng)險偏好不同3.預(yù)期不同非市場價值——不符合市場價值形成中的一個或多個條件而形成的金612.謹慎價值房地產(chǎn)存在不確定因素的情況下，遵循謹慎原則評估出的價值。房地產(chǎn)抵押價值即為謹慎價值謹慎價值通常低于市場價值。是估價對象在沒有充足的時間進行營銷情況下的價值。如賣者急于脫手而要求評估的價值即為快速變現(xiàn)價值?？焖僮儸F(xiàn)價值通常低于市場價值。3.快速變現(xiàn)價值2.謹慎價值房地產(chǎn)存在不確定因素的情況下，遵循謹慎原則評估出62

4.現(xiàn)狀價值是估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。實際狀況——當(dāng)前的用途、規(guī)模和檔次等。不是最高最佳利用——現(xiàn)狀價值低于市場價值合法利用——現(xiàn)狀價值一般低于市場價值5.殘余價值是估價對象在非繼續(xù)利用情況下的價值。殘余價值一般低于市場價值。4.現(xiàn)狀價值是估價對象在某一特定時間的實際狀況下63銷售價格，房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人時所收取的報酬1.買賣價格2.租賃價格“租金”，是房地產(chǎn)權(quán)利人將其房地產(chǎn)出租給他人使用而收取的報酬2.3

買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值銷售價格，房地產(chǎn)權(quán)利人將其合法的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給其他人時所收取的64抵押價值是估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價值。法定優(yōu)先受償款是假定在價值時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額、發(fā)包人拖欠承包人的建設(shè)工程價款、其他法定優(yōu)先受償款。3.抵押價值為獲得抵押貸款而評估的房地產(chǎn)價值抵押價值是估價對象假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值減去注冊房65（1）抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款

=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額

－拖欠的建設(shè)工程價款－其他法定優(yōu)先受償款（2）再次抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－

－拖欠的建設(shè)工程價款－其他法定優(yōu)先受償款（——已抵押貸款余額所占用的抵押價值）（1）抵押價值=未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值－法定優(yōu)先受償款66例2-1

某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為6000萬元，房地產(chǎn)估價師知悉該項工程尚拖欠到期應(yīng)付的工程款為1200萬元，同時還有一筆貸款成數(shù)為50%、余額為1000萬元的抵押貸款，求該在建工程的再次抵押價值。解：利用房地產(chǎn)再次抵押價值公式，得出：已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)——是已抵押貸款余額所占用的抵押價值例2-1某在建工程在假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價值為60674.保險價值為保險目的而評估的價值總保險費=保險金額×年保險費率×繳費系數(shù)5.計稅價值為征稅目的而評估的價值。應(yīng)納契稅=成交價格×稅率6.征收價值為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。4.保險價值為保險目的而評估的價值5.計稅價值為征稅目的而評682.4

完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值是房屋所有權(quán)和以出讓方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)在不受任何其他房地產(chǎn)權(quán)利等限制情況下的價值。

1.完全產(chǎn)權(quán)價值2.無租約限制價值是房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價值。其評估價值為未出租部分和已出租部分均按市場租金確定租金收入所評估的價值。

2.4完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人693.出租人權(quán)益價值是出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值。其評估價值為已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入，未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后按市場租金確定租金收入所評估的價值。4.承租人權(quán)益價值是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價值，其評估價值為按合同租金與市場租金的差額所評估的價值。無租約限制價值=出租人權(quán)益價值+承租人權(quán)益價值3.出租人權(quán)益價值是出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益702.5

總價格、單位價格、樓面地價1.總價格房地產(chǎn)整體的價格2.單位價格分攤到單位面積的房地產(chǎn)價格2.5總價格、單位價格、樓面地價1.總價格房地產(chǎn)整體的價格71思考一下：

有A、B兩塊土地，A單價600元/㎡，B單價500元/㎡.1.如果兩塊土地的其他條件完全相同，你會買那一塊土地?2.如果A、B兩塊土地的容積率不同，A土地的容積率為6，B土地的容積率為4，除此之外的其他條件都相同，這時你會買那一塊土地?3.樓面地價一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格3.樓面地價一定地塊內(nèi)分攤到單位建筑面積上的土地價格7273

答案：

1.選B2.選A

因為：

A樓面地價=600÷6=100（元/㎡）即：1平方米建筑物分攤到土地價格是100元.（建筑物成本中土地成本是100元.）B樓面地價=500÷4=125（元/㎡）即：1平方米建筑物分攤到土地價格是125元。（建筑物成本中土地成本是125元。）

A的樓面地價低于B的樓面地價，故選A73答案：1.選B2.選A7374

某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓，建筑密度為50％。假設(shè)該住宅樓的總價為2000萬元，平均單價為5000元/㎡，樓面地價為1200元/㎡，則該宗土地的總價為（）萬元。

A.96B.192C.240D.480

解：

由于：樓面地價=土地總價/總建筑面積所以：土地總價=樓面地價×總建筑面積該住宅樓總面積=20000000÷5000=4000㎡

土地的總價=1200×4000=480（萬元）例題74某宗土地上有一幢8層高、各層建筑面積相同的住宅樓74

1.名義價格是能直接觀察到的、表面的價格。在不同的付款方式下，名義價格是在成交日期講明，但不是在成交日期一次性付清的價格。2.實際價格一般不能直接觀察到，要在名義價格的基礎(chǔ)上進行計算才能得到。在不同的付款方式下，實際價格是在成交日期一次性付清的價格，或者折現(xiàn)到成交日期一次性付清的價格。2.6名義價格和實際價格1.名義價格是能直接觀察到的、表面的價格。2.實際價格一般不75【例2-4】一套建筑面積100㎡、單價3000元/㎡、總價30萬元的住房，在買賣中的付款方式可能有下列幾種，請計算名義價格和實際價格。（1）在成交日期一次性付清；（2）以抵押貸款方式支付，如首期支付房價的30%，余款向銀行申請抵押貸款，貸款期限15年，貸款年利率8%，按月等額償還貸款本息；（3）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元。買方按照銀行貸款利率向賣方支付利息；以上付款方式實際價格與名義價格相同，均為單價3000元/㎡，總價30萬元。（3）3期款項加利息等于30萬元【例2-4】一套建筑面積100㎡、單價3000元/㎡、總價76（4）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%；

實際總價為28.5萬元；實際單價為3000×(1-5%)=2850(元/㎡)（5）從成交日期起分期支付，如分三期支付，第一期于成交日期支付10萬元，第二期于半年內(nèi)支付10萬元，第三期于一年內(nèi)支付10萬元（假定年折現(xiàn)率為5%）；實際價格為：00.51年（4）如果在成交日期一次性付清，則給予一定的折扣，如優(yōu)惠5%77（6）約定在成交日期后一年一次性付清（假定年折現(xiàn)率為5%）。則實際總價為

=28.57(萬元)，實際單價為2857元/㎡。房地產(chǎn)估價課件(第3版)782.7現(xiàn)房價格和期房價格

期房價格=現(xiàn)房價格--風(fēng)險補償1.現(xiàn)房價格以建造完成建筑物的現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價格2.期房價格以目前尚未完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用的土地為交易標(biāo)的的房地產(chǎn)價格2.7現(xiàn)房價格和期房價格1.現(xiàn)房價格以建造完成建筑物的現(xiàn)狀79例題

某套商品住宅期房的面積為90㎡，尚需10個月才能入住。類似商品住宅現(xiàn)房的市場價格為4500元/㎡，每月末的租賃凈收益為2500元/套。估計年折現(xiàn)率為10%，風(fēng)險補償為現(xiàn)房價格的2%。請計算該期房目前的市場價格。

解：該期房目前的市場價格V（單價）計算如下：

V=4500－

÷90－4500×2%

=4144.54（元/㎡）例題某套商品住宅期房的面積為90㎡，尚需10個月才能801.基準(zhǔn)地價——也稱為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質(zhì)地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一估價期日上法定最高年期土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。2009年沈陽市居住用途基準(zhǔn)地價圖

2.8基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和房屋重置價格1.基準(zhǔn)地價——也稱為城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價，是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，812.標(biāo)定地價——政府根據(jù)管理需要，評估某一宗地在正常土地市場條件下于某一估價期日的土地使用權(quán)價格。它是該類土地在該區(qū)域的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)價格。標(biāo)定地價是具體地塊的地價——宗地地價有市場交易活動時評估——出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租等2.標(biāo)定地價——政府根據(jù)管理需要，評估某一宗地在正常土地市場821.市場調(diào)節(jié)價——由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。

估價——應(yīng)依據(jù)市場供求狀況進行估價。2.政府指導(dǎo)價——由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍規(guī)定基準(zhǔn)價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。(經(jīng)濟適用房、廉租房）

估價——不得超出政府指導(dǎo)價規(guī)定的幅度。3.政府定價——由政府價格主管部門或者其他有關(guān)部門，按照定價權(quán)限和范圍制定的價格。(出售公有住房的標(biāo)準(zhǔn)價、成本價)

估價——以政府定價為準(zhǔn)。2.9

市場調(diào)節(jié)價、政府指導(dǎo)價和政府定價1.市場調(diào)節(jié)價——由經(jīng)營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。831.起價——所銷售商品房的最低價。2.標(biāo)價——商品房出售者在其“價目表”上標(biāo)注出售的價格，即賣方的要價。3.均價——所銷售商品房的平均價格，包括標(biāo)價的平均價格和成交價的平均價格，后者可以反映所銷售商品房的總體水平。2.10

起價、標(biāo)價和均價1.起價——所銷售商品房的最低價。2.10起價、標(biāo)價和均價842.11房地價值、建筑物價值、土地價值和補地價1.房地價值是建筑物及其占用范圍內(nèi)的土地的價值，或土地及附著于該土地上的建筑物的價值2.建筑物價值是建筑物自身的價值，不包含該建筑物占用范圍內(nèi)的土地的價值。3.土地價值是土地自身的價值，不包含附著于該土地上的建筑物的價值。2.11房地價值、建筑物價值、土地價值和補地價1.房地價值85三類情形：改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件A轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)C延長土地使用期限B4.補地價用地者應(yīng)向國家補交的地價改變土地用途、容積率等規(guī)劃條件A轉(zhuǎn)讓、出租、抵押以劃撥方式取86補地價=新規(guī)劃條件下的地價－舊規(guī)劃條件下的地價補地價（單價）=新樓面地價×新容積率－舊樓面地價×舊容積率改變土地用途、容積率適用的公式改變土地用途、容積率適用的公式871.某宗面積為30OO㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，相應(yīng)的樓面地價為700元/㎡?，F(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為5.0，相應(yīng)的樓面地價為960元/㎡。試計算應(yīng)補地價的數(shù)額。解：應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：補地價（單價）=960×5.0-700×0.8=4240(元/㎡)補地價（總價）=4240×3000=1272（萬元）例題1.某宗面積為30OO㎡的工業(yè)用地，容積率為0.8，相882.某宗土地總面積100O㎡，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為450元/㎡，現(xiàn)允許將容積率提高到5，樓面地價不變。請計算應(yīng)補地價的數(shù)額。解：應(yīng)補地價的數(shù)額計算如下：

補地價（單價）=

=300（元/㎡）

補地價（總價）=300×1000=30（萬元）2.某宗土地總面積100O㎡，容積率為3，相應(yīng)的土地單價為8990

某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米，土地使用條件與規(guī)劃限制所規(guī)定的容積率為1.2，樓面地價為1500元每平米。后經(jīng)規(guī)劃調(diào)整，容積率提高到1.6，樓面地價不變，則該房地產(chǎn)開發(fā)用地因容積率提高需補地價()萬元。（單選）

A.375

B.450C.500

D.600

解：答案為D

補地價（單價）=樓面地價×（新容積率－舊容積率）

=1500×（1.6-1.2）

=600（元/平方米）

補地價（總價）=600×10000

=600（萬元）

真題90某房地產(chǎn)開發(fā)用地，其土地面積為10000平米90919191房地產(chǎn)價格的影響因素房地產(chǎn)價格的影響因素922.3

房地產(chǎn)價格的影響因素1.房地產(chǎn)自身因素——區(qū)位因素、實物因素和權(quán)益因素

區(qū)位因素——一宗房地產(chǎn)與其他物質(zhì)實體在空間方位和距離上的關(guān)系位置交通周圍環(huán)境和景觀外部配套設(shè)施2.3房地產(chǎn)價格的影響因素1.房地產(chǎn)自身因素——區(qū)位因素、93實物因素面積、形狀地勢、地形土壤、地基土地條件等土地建筑規(guī)模、外觀，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、防水保溫、維修養(yǎng)護及完損程度等建筑物實物因素面積、形狀土地建筑規(guī)模、外觀，建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝94權(quán)益因素權(quán)利狀況：所有權(quán)、使用權(quán)等使用管制：用途、容積率等相鄰關(guān)系：排水、通行等權(quán)益因素權(quán)利狀況：所有權(quán)、使用權(quán)等95房地產(chǎn)外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等1.人口人口數(shù)量家庭人口規(guī)模人口素質(zhì)2.制度政策房地產(chǎn)制度政策稅收制度政策金融制度政策規(guī)劃和計劃房地產(chǎn)外部因素：人口因素、制度政策因素、經(jīng)濟因素、社會因素、96經(jīng)濟發(fā)展居民收入利率、匯率物價等3.經(jīng)濟因素政治安定狀況社會治安狀況城市化房地產(chǎn)投機等4.社會因素世界經(jīng)濟狀況國際競爭狀況政治對立狀況軍事沖突狀況5.國際因素經(jīng)濟發(fā)展3.經(jīng)濟因素政治安定狀況4.社會因素世界經(jīng)濟狀況5.9798989899房地產(chǎn)估價99房地產(chǎn)估價99100第3章房地產(chǎn)估價概述3.1房地產(chǎn)估價的含義3.2房地產(chǎn)估價要素3.3

估價師職業(yè)道德3.4房地產(chǎn)估價原則100第3章房地產(chǎn)估價概述3.1房地產(chǎn)估價的含義100房地產(chǎn)估價的含義房地產(chǎn)估價的含義101102房地產(chǎn)估價——房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師對房地產(chǎn)的價值或價格進行分析、測算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。具體來說，房地產(chǎn)估價是指房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地產(chǎn)估價師，為了特定目的，遵循公認的原則，按照嚴謹?shù)某绦颍罁?jù)有關(guān)法規(guī)、政策和標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，采用科學(xué)的方法，對特定房地產(chǎn)在特定時間的特定價值或價格進行分析、測算和判斷并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動。102房地產(chǎn)估價——房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受他人委托，選派注冊房地1021.由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成2.提供專業(yè)意見3.具有公信力

4.實行有償服務(wù)5.承擔(dān)法律責(zé)任

嚴謹?shù)某绦蚩茖W(xué)的方法審慎的分析、測算和判斷違反有關(guān)規(guī)定——責(zé)令限期改正，行政處罰，承擔(dān)民事賠償責(zé)任，被追究刑事責(zé)任。專業(yè)的房地產(chǎn)估價1.由專業(yè)人員和專業(yè)機構(gòu)完成嚴謹?shù)某绦蜻`反有關(guān)規(guī)定——責(zé)令限103真題與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。（多選）

A.是一種專業(yè)意見B.估計價格或價值C.實行有償服務(wù)D.承擔(dān)法律責(zé)任E.估價作業(yè)日期長

真題與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點有()。（多選）104房地產(chǎn)估價的特點1.本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

2.房地產(chǎn)估價應(yīng)是模擬市場定價而不是代替市場定價

3.房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證房地產(chǎn)估價的特點1.本質(zhì)上是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格2.1054.房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)5.房地產(chǎn)估價既是科學(xué)又是藝術(shù)

4.房地產(chǎn)估價難免有誤差，但誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)5.房地產(chǎn)估價1061.理論上的必要性同時具備“獨一無二”和“價值量大”兩個特性的資產(chǎn)才需要專業(yè)估價房地產(chǎn)估價的必要性1.理論上的必要性房地產(chǎn)估價的必要性1072.現(xiàn)實的必要性（1）土地使用權(quán)出讓——招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃（3）房地產(chǎn)抵押貸款（4）房地產(chǎn)征收、征用補償（5）房地產(chǎn)分割（6）房地產(chǎn)損害賠償（7）房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定（8）房地產(chǎn)稅收（9）房地產(chǎn)保險（10）企業(yè)有關(guān)的經(jīng)濟行為（11）房地產(chǎn)行政管理2.現(xiàn)實的必要性（1）土地使用權(quán)出讓——招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)108房地產(chǎn)估價課件(第3版)109房地產(chǎn)估價要素房地產(chǎn)估價要素110

估價要素3.估價對象4.價值時點5.價值類型6.估價依據(jù)11.估價結(jié)果10.估價方法9.估價程序8.估價原則7.估價假設(shè)2.估價目的1.估價當(dāng)事人估價要素3.估價對象4.價值時點5.價值類型6.估價依111依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。通過全國房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格考試或資格認定、資格互認，取得房地產(chǎn)估價師職業(yè)資格的人員。委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的單位或個人。注冊房地產(chǎn)估價師估價委托人房地產(chǎn)估價機構(gòu)1.估價當(dāng)事人依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資質(zhì)，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服1122.估價利害關(guān)系人3.估價項目4.估價目的估價結(jié)果會直接影響其合法權(quán)益的單位和個人估價委托人委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)為其提供估價服務(wù)的某項特定任務(wù)估價委托人對估價報告的預(yù)期用途2.估價利害關(guān)系人3.估價項目4.估價目的估價結(jié)果會直接影響1135.估價對象6.價值時點7.價值類型所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相關(guān)權(quán)益。所評估的估價對象價值或價格對應(yīng)某一特定的時間。所評估的估價對象價值或價格，包括價值或價格的名稱、定義或內(nèi)涵。5.估價對象6.價值時點7.價值類型所估價的房地產(chǎn)等財產(chǎn)或相1148.估價依據(jù)9.估價假設(shè)10.估價原則作為估價的前提或基礎(chǔ)的文件、標(biāo)準(zhǔn)和資料。針對估價對象狀況等估價前提所做的必要、合理且有依據(jù)的假定，包括一般假設(shè)、未定事項假設(shè)、背離事實假設(shè)、不相一致假設(shè)和依據(jù)不足假設(shè)。估價活動所依據(jù)的法則或標(biāo)準(zhǔn)。8.估價依據(jù)9.估價假設(shè)10.估價原則作為估價的前提或基礎(chǔ)的11511.估價程序12.估價方法13.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完成估價項目所需做的各項工作的先后次序。測算估價對象價值或價格所采用的方法，包括比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等。估價測算所使用的反映估價對象狀況的數(shù)據(jù)，以及估價對象及其類似房地產(chǎn)的成交價格、運營收益、開發(fā)建設(shè)成本等數(shù)據(jù)。11.估價程序12.估價方法13.估價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完成估價項目所11614.估價參數(shù)15.估價結(jié)果16.估價報告用于測算估價對象價值或價格的系數(shù)、比率或比值。估價結(jié)果是通過房地產(chǎn)估價活動得出的估價對象價值或價格及提供的相關(guān)專業(yè)意見。估價報告是房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師向估價委托人所作的關(guān)于估價情況和結(jié)果的正式陳述。14.估價參數(shù)15.估價結(jié)果16.估價報告用于測算估價對象價117房地產(chǎn)估價課件(第3版)118估價師職業(yè)道德估價師職業(yè)道德119估價師職業(yè)道德——房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的道德規(guī)范和行為規(guī)范。它要求房地產(chǎn)估價師以良好的思想、態(tài)度、作風(fēng)和行為去從事房地產(chǎn)估價工作。作為估價師，應(yīng)當(dāng)遵循哪些道德規(guī)范和行為規(guī)范？歸屬于產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟、部門經(jīng)濟學(xué)。估價師職業(yè)道德——房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的道120估價師基本職業(yè)道德1.正直誠實2.利害回避3.勝任工作4.勤勉認真5.保守秘密6.盡職盡責(zé)7.維護形象8.承擔(dān)責(zé)任

八項

估價師基本職業(yè)道德1.正直誠實八項121正直誠實

利害回避

勝任工作

勤勉認真

不作虛假的估價，不按他人要求高估或低估，不按預(yù)先設(shè)定的價值或價格進行估價

應(yīng)回避與自己、近親屬、關(guān)聯(lián)方及其他利害關(guān)系人有利害關(guān)系的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)

不得承接超出自己專業(yè)勝任能力的估價業(yè)務(wù)，對于部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，應(yīng)聘請具有相應(yīng)專業(yè)勝任能力的專業(yè)人員或?qū)I(yè)機構(gòu)提供幫助,并應(yīng)在估價報告中說明。

對估價委托人提供的估價所依據(jù)的資料應(yīng)進行審慎檢查，應(yīng)搜集合法、真實、準(zhǔn)確、完整的估價所需資料，并應(yīng)對估價對象進行認真的實地查勘。正直誠實利害回避勝任工作勤勉認真應(yīng)回避與自122保守秘密

盡職盡責(zé)

維護形象

承擔(dān)責(zé)任

保守在執(zhí)業(yè)活動中知悉的國家秘密、當(dāng)事人的商業(yè)秘密和技術(shù)秘密，不得泄露個人隱私；應(yīng)妥善保管估價委托人提供的資料，未經(jīng)估價委托人同意，不得擅自將其公開或泄露給他人。

在估價假設(shè)等重大估價事項上，應(yīng)向估價委托人詳細說明，使估價委托人清楚了解估價的限制條件及估價報告、估價結(jié)果的使用限制。

維護自己的良好社會形象和房地產(chǎn)估價行業(yè)聲譽，不得采取迎合估價委托人或估價利害關(guān)系人不當(dāng)要求、惡性低收費、給予回扣、貶低同行、虛假宣傳等不正當(dāng)手段承攬估價業(yè)務(wù)，不得索賄、受賄或謀取估價委托合同約定費用之外的其他利益。

不得允許其他個人和單位以自己的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)，不得以估價者身份在非自己估價的房地產(chǎn)估價報告上簽名、蓋章，不得超出本機構(gòu)的估價業(yè)務(wù)范圍或以其他房地產(chǎn)估價師、房地產(chǎn)估價機構(gòu)的名義從事房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。保守秘密盡職盡責(zé)維護形象承擔(dān)責(zé)任在估價假設(shè)123房地產(chǎn)估價課件(第3版)124房地產(chǎn)估價原則房地產(chǎn)估價原則125

（1）獨立、客觀、公正的原則（2）合法原則（3）價值時點原則（4）替代原則（5）最高最佳利用原則（6）謹慎原則

（1）獨立、客觀、公正的原則126127獨立、客觀、公正原則

1.獨立、客觀、公正原則：站在中立的立場上，評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。獨立——不受任何單位和個人的干擾，憑借自己的專業(yè)知識、經(jīng)驗和應(yīng)有的職業(yè)道德進行估價?？陀^——不帶著自己的好惡、情感和偏見，按照事物的本來面目、實事求是地進行估價。公正——不偏袒相關(guān)當(dāng)事人中的任何一方，堅持原則、公平正直地進行估價。127獨立、客觀、公正原則1.獨立、客觀、公正原則：站在中127如何做到獨立、客觀、公正地估價？1.不依附于他人、具有獨立的法人地位2.與委托人沒有利害關(guān)系，與估價對象沒有利益關(guān)系3.不受外部因素的干擾，不屈從于外部壓力還要有良好的職業(yè)道德、了解房地產(chǎn)市場狀況、遵循科學(xué)嚴謹?shù)墓纼r程序、不斷豐富估價經(jīng)驗，提高估價水平如何做到獨立、客觀、公正地估價？128合法原則合法原則——要求估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值法律、法規(guī)、地方政府規(guī)章、政策、不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書、批文、合同。法合法原則合法原則——要求估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況1291.房地產(chǎn)的權(quán)利類型及歸屬，以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)合同等為依據(jù)。2.房地產(chǎn)的使用權(quán)利，以土地用途管制、規(guī)劃條件等使用管制為依據(jù)3.房地產(chǎn)的處分權(quán)利，以法律法規(guī)和政策或者合同等允許的處分方式為依據(jù)。此外，要采用國家有關(guān)估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)具有房地產(chǎn)估價資質(zhì)、估價人員應(yīng)當(dāng)是注冊房地產(chǎn)估價師等1.房地產(chǎn)的權(quán)利類型及歸屬，以不動產(chǎn)登記簿、權(quán)屬證書以及有關(guān)130價值時點原則——估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時間的價值。（1）在不同的時間，房地產(chǎn)有不同的價值（2）估價結(jié)果要對應(yīng)著一個特定的時間——價值時點（3）價值時點年、月、日表示哪一天作為價值時點？1.估價作業(yè)期內(nèi)的某個日期2.實地查勘的某個日期3.過去或未來的某個日期價值時點原則價值時點原則——估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定時131房地產(chǎn)估價課件(第3版)132替代原則——要求估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。（1）經(jīng)濟學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格（2）經(jīng)濟主體在市場上的行為，要以最小的代價取得最大的效益（3）如果兩個商品效用相同，理性的買者會選擇價格最低的（4）如果兩個商品價格相同，理性的買者會選擇效用最大的

替代原則替代原則——要求估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差133房地產(chǎn)交易中，買者不會接受過高的價格，賣者也不會接受過低的價格。同一市場上的類似房地產(chǎn)，價格相互牽掣，相互接近。（1）可以用相近的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格（2）不能孤立地思考估價對象的價值，應(yīng)考慮相似的房地產(chǎn)的價格牽掣，不同區(qū)位、不同檔次的房地產(chǎn)的評估價值應(yīng)有合理的“價差”，尤其是較好的房地產(chǎn)的評估價值不應(yīng)低于較差的房地產(chǎn)的評估價值。房地產(chǎn)交易中，買者不會接受過高的價格，賣者也不會接受過低的價134最高最佳利用原則——估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。包括最佳的用途、規(guī)模和檔次價值最大化經(jīng)濟上可行技術(shù)上可能法律上允許1.是否為法律法規(guī)、政策和出讓合同等所允許2.技術(shù)上是否能夠?qū)崿F(xiàn)，包括材料性能、施工技術(shù)手段等能否滿足要求3.只有收入現(xiàn)值大于或等于支出現(xiàn)值的利用才具有經(jīng)濟可行性4.在所有可行的利用中，能使估價對象的價值達到最大的利用最高最佳利用原則最高最佳利用原則——估價結(jié)果是在估價對象最高最佳利用狀況下的135（1）收益遞增遞減原理對一宗土地來說，表現(xiàn)在對該土地的利用強度（如容積率、建筑規(guī)模、建筑高度、建筑層數(shù)）超過一定限度后，收益開始下降。

在一塊(160×172英尺)價值150萬元的地面上，一座5層大樓的投資利潤是4.36％，一座10層大樓的投資利潤是6％，15層的是6.82%，20層是7.05%，25層是6.72%，30層是5.65%。

這種辦公大樓的收益遞減點就是在剛超過20層的那一點。換言之，20層是這座大廈的經(jīng)濟高度，因為進一步增加支出勞力和資本所帶來的報酬將會相對減少。（1）收益遞增遞減原理在一塊(160×172英尺)價136（2）均衡原理——以估價對象的各個組成部分是否搭配，可判定估價對象是否為最高最佳利用。如果建筑物與土地的搭配不當(dāng)，規(guī)模過大或過小，檔次過高或過低，房地產(chǎn)的效用不能有效發(fā)揮，會降低該房地產(chǎn)的價值。【例3-2】某宗房地產(chǎn)的土地面積為360㎡，建筑面積為250㎡，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。請計算該房地產(chǎn)相對于空地的減價額。解:該房地產(chǎn)相對于空地的減價額=(300-50)×250=62500（元）（2）均衡原理——以估價對象的各個組成部分是否搭配，可判定估137（3）適合原理——以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。它可以確定估價對象的最佳用途。

例如，在日用必需品的零售商店集中地區(qū)，開設(shè)品牌服裝專賣店就不是最高最佳利用。（3）適合原理——以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價138最高最佳利用怎樣做？估價對象未做某種利用——應(yīng)選擇城市規(guī)劃允許的最大收益用途估價對象已做了某種使用——應(yīng)作出下列判斷和選擇：（1）維持現(xiàn)狀（2）裝修改造（3）轉(zhuǎn)換用途（4）重新開發(fā)（5）某種組合，如轉(zhuǎn)換用途+裝修改造最高最佳利用怎樣做？（1）維持現(xiàn)狀139謹慎原則——房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循的一項原則。要求保持必耍的謹慎，充分考慮導(dǎo)致估價對象價值偏低的一面，慎重考慮導(dǎo)致估價對象價值偏高的一面。（1）在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并實地查看。（2）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、開發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出及應(yīng)得利潤。謹慎原則謹慎原則——房地產(chǎn)抵押價值評估應(yīng)遵循的一項原則。要求保持必耍140

某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)()應(yīng)按服裝店用途進行估價。（單選）

A.合法原則B.最高最佳使用原則

C.估價時點原則D.替代原則141真題某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬141房地產(chǎn)估價課件(第3版)142過而不改，是謂過矣！

學(xué)而時習(xí)之，不亦說乎？過而不改，是謂過矣！

學(xué)而時習(xí)之，不亦說乎？143144房地產(chǎn)估價144房地產(chǎn)估價144第4章比較法4.1比較法的基本原理4.2搜集交易實例4.3選取可比實例4.4建立比較基礎(chǔ)4.5比較因素的修正與調(diào)整4.6求取比較價值4.7比較法應(yīng)用舉例11第4章比較法11145比較法的基本原理房地產(chǎn)估價課件(第3版)146比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根據(jù)其間的差異對可比實例成交價格進行處理后得到估價對象價值或價格的方法。本質(zhì)——以房地產(chǎn)的市場價格為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格理論依據(jù)——替代原理適用的估價對象——同類房地產(chǎn)數(shù)量較多、經(jīng)常發(fā)生交易且具有一定可比性的房地產(chǎn)適用的條件1.在價值時點的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易2.估價人員掌握扎實的估價知識，豐富的估價經(jīng)驗，對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等有較深入的了解比較法是選取一定數(shù)量的可比實例，將它們與估價對象進行比較，根147148

估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立比較基礎(chǔ)比較因素的修正與調(diào)整求取比較價值148估價步驟搜集交易實例選取可比實例建立比較基礎(chǔ)148房地產(chǎn)估價課件(第3版)149搜集交易實例房地產(chǎn)估價課件(第3版)150搜集交易實例的途徑（1）走訪當(dāng)事人或其四鄰（2）走訪經(jīng)紀(jì)人、律師、注冊會計師（3）查閱政府有關(guān)部門資料（4）購買房地產(chǎn)價格資料（5）查閱網(wǎng)站、報刊上信息，參加房交會（6）同行之間相互提供搜集交易實例的途徑151實例內(nèi)容雙方基本情況如雙方的名稱及之間的關(guān)系等交易方式買賣、租賃協(xié)議、招標(biāo)拍賣、掛牌成交日期交易對象基本狀況名稱、坐落規(guī)模、用途、權(quán)屬實例內(nèi)容雙方基本情況交易方式成交日期交易對象基本狀況152付款方式一次性付款分期付款貸款付款交易稅費負擔(dān)。交易目的為何而賣為何而買急賣急買成交價格總價、單價及計價方式付款方式交易目的成交價格153房地產(chǎn)估價課件(第3版)154選取可比實例房地產(chǎn)估價課件(第3版)155可比實例的要求數(shù)量：3≤可比實例的數(shù)量≤10質(zhì)量：1.是估價對象的類似房地產(chǎn)2.成交日期接近價值時點3.交易類型適合估價目的4．成交價格為正常價格或可修正為正常價格（1）處于同一供求范圍內(nèi)（2）用途相同（3）規(guī)模相當(dāng)（4）建筑結(jié)構(gòu)相同（5）檔次相當(dāng)（6）權(quán)利性質(zhì)相同（7）存在形態(tài)相同可比實例的要求數(shù)量：3≤可比實例的數(shù)量≤10（1）處于同一供156建立比較基礎(chǔ)房地產(chǎn)估價課件(第3版)1571.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍

對財產(chǎn)范圍進行“有無對比”，消除因財產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異（1）帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格=帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格－債權(quán)+債務(wù)（2）含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)房地產(chǎn)價格=含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價格（3）實物范圍不同的房地產(chǎn)：統(tǒng)一到估價對象的房地產(chǎn)范圍1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍對財產(chǎn)范圍進行“有無對比”，消除因財產(chǎn)158

將可比實例調(diào)整為在成交日期一次性付清方式下的價格。【例4-1】某宗房地產(chǎn)的交易總價款為40萬元，其中首期付款20％，余款于半年后支付。假設(shè)月利率為0.5％，則將其折算為在成交日期一次付清的價格為：2.統(tǒng)一付款方式

將可比實例調(diào)整為在成交日期一次性付清方式下的價格。2.統(tǒng)159（1）統(tǒng)一價格單位。單價（2）統(tǒng)一幣種和貨幣單位。幣種——人民幣，貨幣單位——元（3）統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位。內(nèi)涵——建筑面積，面積單位——平方米1公頃=10000平方米=15畝1畝=666.67平方米1平方英尺=0.09290304平方米1坪=3.30579平方米最終形式：一次性付款、元人民幣/平方米建筑面積3.統(tǒng)一計價單位

（1）統(tǒng)一價格單位。單價1公頃=10000平方米=15畝最160【例4-2】搜集到A、B兩宗交易實例：A實例的建筑面積為200㎡，成交總價160萬元人民幣，分3期付款，首期付32萬元人民幣，第二期于半年后付64萬元人民幣，余款64萬元人民幣于1年后付清，假設(shè)年利率為8%。B實例的使用面積2500平方英尺，成交總價40萬美元，于成交時一次付清。（使用面積占建筑面積的75%；成交時的市場匯率為1美元等于6.1592元人民幣）如果選取此兩宗交易實例為可比實例，請建立價格比較基礎(chǔ)?！纠?-2】搜集到A、B兩宗交易實例：1611．對A實例進行價格換算：（1）將分期付款轉(zhuǎn)換為一次性付款（2）將總價變?yōu)閱蝺r：2．對B實例進行價格換算：（1）將美元換算成人民幣：

B總價=40×6.1592=246.368(萬元人民幣)（2）將面積換算成平方米、建筑面積：（3）換算成單價：1．對A實例進行價格換算：162

如果稅費是正常負擔(dān)價格的一定比率,公式：正常負擔(dān)下的價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額正常負擔(dān)下的價格＋應(yīng)由買方繳納的稅費＝買方實付金額買方實付金額－賣方實得金額=應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費4.統(tǒng)一稅費負擔(dān)

正常負擔(dān)下的價格－應(yīng)由賣方繳納的稅費＝賣方實得金額4.統(tǒng)一稅163【例4-3】一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為8000元／平方米，賣方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的7％，買方應(yīng)繳納的稅費為正常成交價格的5％，則：賣方實得金額＝8000－8000×7％＝7440（元／平方米）買方實付金額＝8000+8000×5％＝8400（元／平方米）【例4-3】一宗房地產(chǎn)的正常成交價格為8000元／平方米，164【例4-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣方7300元／平方米。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的7％，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的5％。請計算在下列兩種情況下該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格：①稅費均由買方負擔(dān)；②稅費均由賣方負擔(dān)。解：設(shè)正常成交價格為V1.稅費均由買方負擔(dān)2.稅費均由賣方負擔(dān)【例4-4】某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方在合同中寫明，買方付給賣165真題

某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30％，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10％，套內(nèi)建筑面積為100㎡，假定折現(xiàn)率為6％，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為（）元/㎡。（單選）

A.

2593

B.2619

C.2727

D.2862解：

1.建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤面積=100+建筑面積×10%建筑面積=100÷（1-0.1)=111.11（平方米）

2.

3.單價=28.81×10000÷111.11=2593（元/平方米）

（答案為A）真題某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣166房地產(chǎn)估價課件(第3版)167比較因素的修正與調(diào)整房地產(chǎn)估價課件(第3版)168

Text1subtext

Text2subtext

房地產(chǎn)狀況調(diào)整3

1交易情況修正

2市場狀況調(diào)整

Text1Text2房地產(chǎn)狀況調(diào)整3121691.交易情況修正交易情況修正是使可比實例的非正常成交價格成為正常價格的處理。

成交價格不正常的原因

（1）交易雙方有利害關(guān)系（2）被迫出售或被迫購買，急于出售或急于購買（3）交易當(dāng)事人對市場行情缺乏了解（4）交易當(dāng)事人有特別動機或偏好（5）受非理性因素影響的交易（6）相鄰房地產(chǎn)合并交易1.交易情況修正交易情況修正是使可比實例的非正常成交價格成為170

金額修正ContentTitle金額修正可比實例成交價格±交易情況修正金額=可比實例正常價格百分比修正可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)＝可比實例正常價格

修正的方法

修正系數(shù)以正常價格為基準(zhǔn)金額修正ContentTitle金額修正可比實例成171【例4-5】為評估某寫字樓的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了甲、乙、丙三宗類似的寫字樓交易實例作為可比實例。其中甲實例的成交價格為7000元人民幣／平方米，該交易是親友之間的交易，成交價格比正常成交價格低2%；乙實例的成交價格為7800元人民幣／平方米，該交易是鄰近房地產(chǎn)合并交易，成交價格比正常成交價格高5%，丙實例的成交價格為7200元人民幣／平方米，交易情況正常。請計算三個交易實例修正后的正常市場價格。

解：設(shè)三個實例的正常價格分別為

、

和

【例4-5】為評估某寫字樓的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)1722.市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整是使可比實例在其成交日期的價格成為在價值時點的價格的處理。

調(diào)整系數(shù)以成交日期時的價格為基準(zhǔn)可比實例在成交日期的價格×（1±T％）＝可比實例在價值時點的價格（1±T％）是市場狀況調(diào)整系數(shù)

金額修正百分比調(diào)整可比實例在成交日期的價格×市場狀況調(diào)整系數(shù)=可比實例在價值時點的價格2.市場狀況調(diào)整市場狀況調(diào)整是使可比實例在其成交日期的價格成173市場狀況調(diào)整價格指數(shù)價格變動率定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)逐期遞增遞減價格變動率平均上升下降價格變動率市場狀況調(diào)整價格指數(shù)價格變動率定基價格指數(shù)環(huán)比價格指數(shù)逐期遞174（1）定基價格指數(shù)【例4-6】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2014年4月1日至10月1日的市場價格指數(shù)分別為110.6,110.0,109.7,109.5,108.9,108.5，108.3（以2013年1月1日為100）。某宗房地產(chǎn)在2014年6月1日的價格為7600元／平方米，對其市場狀況進行調(diào)整，調(diào)整到2014年10月1日的價格（1）定基價格指數(shù)175（2）環(huán)比價格指數(shù)【例4-7】某地區(qū)某類房地產(chǎn)2014年4月1日至10月1日的價格指數(shù)分別為99.6，98.7,97.5,98.0,99.2,101.5,101.8（均以上個月為100）。某宗房地產(chǎn)在2014年6月1日的價格為5000元／平方米，對其進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整到2014年10月1日的價格為：可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×再下一時期的環(huán)比價格指數(shù)×…×價值時點的環(huán)比價格指數(shù)=可比實例在價值時點的價格（2）環(huán)比價格指數(shù)可比實例在成交日期的價格×成交日期的下一時176（3）逐期遞增或遞減的價格變動率【例4-8】評估某宗房地產(chǎn)2014年9月1日的價格，選取了下列可比實例：成交價格6000元／㎡，成交日期為2014年3月1日。據(jù)調(diào)查獲知，該類房地產(chǎn)價格在2014年3月1日至2014年9月1日期間平均每月比上月上漲1.5％。對該可比實例進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整到2014年9月1日的價格為：（3）逐期遞增或遞減的價格變動率177（4）期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率【例4-9】評估某宗房地產(chǎn)2014年9月1日的價格，選取了下列可比實例：成交價格6000元／㎡，成交日期2014年3月1日。據(jù)調(diào)查獲知，該類房地產(chǎn)價格自2014年1月1日以來平均每月上漲1.5％。對該可比實例進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整到2014年9月1日的價格為：6000×（1+1.5％×6）=6540（元／平方米）房地產(chǎn)估價課件(第3版)178【例4-10】某個可比實例房地產(chǎn)2014年1月30日的價格為1000美元／平方米，自2014年1月1日以來，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2％。假設(shè)人民幣與美元的市場匯率2014年1月30日為1美元=6.8391968元人民幣，2014年9月30日為1美元=6.8290元人民幣。對該可比實例進行市場狀況調(diào)整，調(diào)整到2014年9月30日的價格為：人民幣+0.2%【例4-10】某個可比實例房地產(chǎn)2014年1月30日的價格為179【例4-12】為評估某寫字樓2014年10月1日的正常市場價格，在該寫字樓附近地區(qū)調(diào)查選取了甲、乙、丙三宗類似的寫字樓交易實例作為可比實例，其成交價格和成交日期如下表。

經(jīng)調(diào)查得知該類寫字樓的市場價格從2014年1月1日至2014年10月1日平均每月比上月上漲0.5％。請將其在成交日期的價格調(diào)整到價值時點，即2014年10月1日。【例4-12】為評估某寫字樓2014年10月1日的正常市場價180真題

為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，選取的可比實例資料是交易日期為2007年3月1日，合同交易價格為4000元每平米，約定建筑面積為95每平米，合同約定面積誤差在6%以內(nèi)不增加付款，實際產(chǎn)權(quán)登記面積為100每平米。自2007年1月1日起至2007年9月1日，當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)價格平均每月比上月上漲0.3%，則就上述情況對該可比實例成交價格進行處理后的單價為()元每平米。(單選）

A.3868.92

B.4000.00

C.4072.54

D.4286.89

解：實際面積超出約定5%，交易價格仍為4000元每平米

4000×（1+0.3％）6=4072.54（元／㎡）真題為評估某房地產(chǎn)2007年9月1日的市場價格，181房地產(chǎn)狀況調(diào)整房地產(chǎn)估價課件(第3版)182房地產(chǎn)狀況調(diào)整是使可比實例在自身狀況下的價格成為在估價對象狀況下的價格的處理。位置、交通、周圍環(huán)境、景觀、外部配套設(shè)施等土地：