奪回失去的牛市系列研究四：房地產(chǎn)新發(fā)展模式會怎樣

證券研究報告|宏觀跟蹤報告|中國宏觀wwwwwwstockecomcn地產(chǎn)新發(fā)展模式會怎樣？——奪回失去的牛市系列研究四觀跟蹤報告核心觀點2022年12月中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領域工作的重中之重。我們認為新發(fā)展模式的核心是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進一步提升；從供給主體看，低杠桿、低負債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)將占據(jù)更高比重；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進一步公用事業(yè)化。預計2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預期。地產(chǎn)領域政策預期的明確將助力權益市場在23年奪回失去的牛市?？诘禺a(chǎn)新發(fā)展模式是2023工作重點，核心是多主體供給、多渠道保障、租購并舉2022年3月國務院金融委會議首次提出地產(chǎn)新發(fā)展模式，會議指出：“要及時研究和提出有力有效的防范化解風險應對方案，提出向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的配套措施”。2022年12月中央經(jīng)濟工作會議再次強調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”，說明建立并完善地產(chǎn)新發(fā)展模式是2023年地產(chǎn)領域工作的重中之重。對于新發(fā)展模式的內(nèi)涵，中共二十大會議報告以及《擴大內(nèi)需戰(zhàn)略規(guī)劃綱要(2022-2035年)》兩份中長期頂層設計文件中對房地產(chǎn)市場提出的最核心要求為：“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”(下文簡稱“要求”)。對于“要求”的具體內(nèi)涵，2018年兩會期間住建部長王蒙徽曾進行解釋：“一是大力發(fā)展住房租賃市場，二是因地制宜發(fā)展共有產(chǎn)權住房；三是促進大中小城市協(xié)同發(fā)展；四是大力推進棚戶區(qū)和公租房建設，將外來人口和城市無房戶納入公租房保障體系?！苯Y(jié)合上述定義以及部分過往相關文件，我們認為新發(fā)展模式的內(nèi)涵是：從供給結(jié)構(gòu)看，保障性質(zhì)的租賃住房占比將進一步提升；從供給主體看，國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應和保障體系中發(fā)揮更大的作用；從行業(yè)格局看，房地產(chǎn)行業(yè)進一步公用事業(yè)化?？诙嘀黧w供給的核心是低杠桿、低負債、低周轉(zhuǎn)企業(yè)更多參與地產(chǎn)投資多主體供給的核心是豐富地產(chǎn)市場的參與主體，低杠桿、低負債、低周轉(zhuǎn)的企業(yè)尤其是國有性質(zhì)的主體要更多參與并在住房供應和保障體系中發(fā)揮更大的作用。一是未來對行業(yè)主體的監(jiān)管要求可能使得國企的占比自然提升。2022年12月中財辦在中央經(jīng)濟工作會議精神問答中曾指出：研究推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡，擺脫多年來“高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”模式。這一表述意味著未來地產(chǎn)行業(yè)的參與主體將更多以“低負債、低杠桿、低周轉(zhuǎn)”的形態(tài)出現(xiàn)，諸如“三條紅線”等對行業(yè)杠桿的約束仍將存在。國企相對民企運營風格更為穩(wěn)健，資金成本優(yōu)勢強，在這一監(jiān)管環(huán)境下具備更強競爭優(yōu)勢，預計未來民營企業(yè)可能更多通過與國企合作代建的形式參與地產(chǎn)投資。二是保障房營利性相對較低但占比將提升，國有主體優(yōu)勢相對更大。2021年住建中進一步明確“多主體供給”是指農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、企事業(yè)單位、園區(qū)企業(yè)、住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)等主體均可以參與發(fā)展，集體經(jīng)營性建設用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地、存量閑置房屋、新供應國有建設用地等均可以加以利用，改變政府作為居住用地唯一供應者、房地產(chǎn)開發(fā)商作為住房唯一供應者的情況。在“多渠道保障”的要求下，意味著未來供給體系中除商品房外，保障房的供給也要進一步提升。保障房的盈利性低于商品房，客觀上需要國有性質(zhì)主體在未來地產(chǎn)投資中發(fā)揮更大的主導作用。自十九大首提“要求”以來，我國地產(chǎn)投資確實呈現(xiàn)國有化占比提高的特征：根據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年地產(chǎn)投資中國有占比不足5%，2020年已升至6.4%，我們預計這一方向會在地產(chǎn)的中長期規(guī)劃中進一步明確，這一趨勢也將進一步加速。師：李超ichaostockecomcn師：林成煒nchengweistockecomcn相關報告─奪回失去的牛市系列研究四》2022.12.31《12月PMI：指數(shù)筑底，濃22.12.31口多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，保障房的供給占比提升宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn/4多渠道保障的核心是完善保障性住房的供給體系，《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》一文中曾明確指出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權住房為主體的住房保障體系。其中：保障性租賃住房主要針對人口凈流入重點城市中新市民和新青年的住房問題；公共租賃住房主要針對城鎮(zhèn)住房和收入雙困難家庭，目前已經(jīng)基本解決，未來不再是發(fā)力重心；共有產(chǎn)權住房主要幫助有一定經(jīng)濟實力但買不起房子的居民盡快改善居住條件。三種類型中，保障性租賃住房將是未來政策的最重要抓手。預計未來保障房在我國住房供應體系中的占比將持續(xù)提升，住建部住房保障司司長曹金彪曾表示“新市民和青年人多、房價偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應總量的比例應力爭達到30%以上”?！耙蟆敝谐掷m(xù)強調(diào)租購并舉，也意味著未來保障性租賃住房將在房屋體系中發(fā)揮更為重要的作用。口行業(yè)格局預計公用事業(yè)化，拿地價格、銷售價格、房屋品質(zhì)均有要求自2021年推行集中供地以來，為控制房價和地價在合理區(qū)間，曾在限房價、限地價等領域提出諸多約束性政策。政策推行以來，由于土地市場成交熱情較低，各項政策也曾經(jīng)歷多項調(diào)整。我們認為政策調(diào)整(尤其是最近一輪政策調(diào)整)的核心在于提高房企可預期的盈利空間，而非徹底取消對于拿地價格、銷售價格、房屋品質(zhì)的要求。地價方面調(diào)降地價的溢價率上限，房價方面提高限價上限(部分城市取消限價上限)，加大房價與地價之間的價差空間，使開發(fā)商有利可圖。從穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期的角度來看，我們預計未來地產(chǎn)行業(yè)對土地和房屋價格仍將設有標準，在盈利空間明確可預期、企業(yè)融資杠桿以及周轉(zhuǎn)模式均有約束要求的背景下，預計地產(chǎn)行業(yè)格局將呈現(xiàn)出公用事業(yè)化特征。口預計2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預期預計2023年兩會左右地產(chǎn)新發(fā)展模式形成更明確的出臺預期。中央經(jīng)濟工作會議強調(diào)：“推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡”意味該項工作是2023年的重點內(nèi)容，綜合考慮地產(chǎn)投資趨勢以及重要會議的時間節(jié)點安排，我們認為相關規(guī)劃最早在Q2出臺的概率較大。一是綜合考慮基數(shù)效應和停工停貸風波后地產(chǎn)投資的復蘇進程，我們認為2023年Q1地產(chǎn)投資增速仍將有一定壓力，Q2起增速進一步企穩(wěn)是出臺規(guī)劃的更好時間點；二是預計2023年兩會可能對此有進一步指引明確，新發(fā)展模式可能在兩會左右形成更明確地出臺預期。口風險提示地產(chǎn)風險劇烈程度超預期；政策推進速度超預期宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn圖表0363.869.3879.178.708.6%研究所宏觀跟蹤報告wwwwwwstockecomcn/4股票投資評級說明以報告日后的6個月內(nèi)，證券相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標準，定義如下：1.買入：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋20％以上；2.增持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10％~＋20％；3.中性：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％~＋10％之間波動；4.減持：相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10％以下。行業(yè)的投資評級：以報告日后的6個月內(nèi)，行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)的漲跌幅為標準，定義如下：1.看好：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)＋10%以上；2.中性：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%~＋10%以上；3.看淡：行業(yè)指數(shù)相對于滬深300指數(shù)表現(xiàn)－10%以下。我們在此提醒您，不同證券研究機構(gòu)采用不同的評級術語及評級標準。我們采用的是相對評級體系，表示投資的相對比建議：投資者買入或者賣出證券的決定取決于個人的實際情況，比如當前的持倉結(jié)構(gòu)以及其他需要考慮的因素。投資者不應僅僅依靠投資評級來推斷結(jié)論。法律聲明及風險提示本報告由浙商證券股份有限公司(已具備中國證監(jiān)會批復的證券投資咨詢業(yè)務資格，經(jīng)營許可證編號為：Z39833000)制作。本報告中的信息均來源于我們認為可靠的已公開資料，但浙商證券股份有限公司及其關聯(lián)機構(gòu)(以下統(tǒng)稱“本公司”)對這些信息的真實性、準確性及完整性不作任何保證，也不保證所包含的信息和建議不發(fā)生任何變更。本公司沒有將變更的信息和建議向報告所有接收者進行更新的義務。本報告僅供本公司的客戶作參考之用。本公司不會因接收人收到本報告而視其為本公司的當然客戶。本報告僅反映報告作者的出具日的觀點和判斷，在任何情況下，本報告中的信息或所表述的意見均不構(gòu)成對任何人的投資建議，投資者應當對本報告中的信息和意見進行獨立評估，并應同時考量各自的投資目的、財務狀況和特定需求。對依據(jù)或者使用本報告所造成的一切后果，本公司及/或其關聯(lián)人員均不承擔任何法律責任。本公司的交易人員以及其他專業(yè)人士可能會依據(jù)不同假設和標準、采用不同的分析方法而口頭或書面發(fā)表與本報告意見及建議不一致的市場評論和/或交易觀點。本公司沒有將此意見及建議向報告所有接收者進行更新的義務。本公司的資產(chǎn)管理公司、自營部門以及其他投資業(yè)務部門可能獨立做出與本報告中的意見或建議不一致的投資決策。本報告版權均歸本公司所有，未經(jīng)本公司事先書面授權，任何機構(gòu)或個人不得以任何形式復制、