五棵松文化體育中心文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施定課件

一月23第1頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次：項(xiàng)目級(jí)的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶；第二層次：區(qū)域級(jí)的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群；第三層次：城市級(jí)的客戶群，面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第1頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三一月23第2頁

思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目+NBA體育長廊本項(xiàng)目文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施主題定位項(xiàng)目內(nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂館文體娛樂項(xiàng)目NBA體育長廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第2頁思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目一月23第3頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配主題體量:平米經(jīng)營項(xiàng)目

體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū)：夢幻屋、蹺蹺板等；SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施；

休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等；

健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等；

娛樂館3000量販?zhǔn)終TV、演藝廳、迪廳、酒吧、游戲室；

影視館5000電影廳、視聽室、小劇場、水幕電影；NBA體育長廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲；十二月22第3頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配一月23第4頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第4頁思源顧問綱 要第一部分市場研一月23第5頁

思源顧問北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京GDP增長情況

（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）

近年來，北京市經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長率保持在二位數(shù)以上；

2004年1-3季度，北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2969.5億元，比上年同期增長13%。其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1761.6億元，增長11.2%。十二月22第5頁思源顧問北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京一月23第6頁

思源顧問北京市2004年1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售額1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1993.9億元，比上年同期增長14.6%，增幅同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；

從持續(xù)增長的社會(huì)消費(fèi)品零售可以看出北京目前的總體消費(fèi)能力很強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易所十二月22第6頁思源顧問北京市2004年1-11月社一月23第7頁

思源顧問北京市居民收入支出分析居民收入——2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元比上年同期增長11.3%；人均支出——2004年上半年，北京市城市居民人均消費(fèi)支出5748.7元，比上年同期增長11%；支出結(jié)構(gòu)——2004年上半年，北京市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出1718.1元，同比增長24.3%。其中，人均在外餐飲支出519.2元，同比增長36%；人均文化娛樂服務(wù)支出210.9元，增長15%。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易所十二月22第7頁思源顧問北京市居民收入支出分析居民收一月23第8頁

思源顧問宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)施的需求世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨入富裕型階段時(shí)隨著收入水平的提高，人們更加關(guān)注身體健康，同時(shí)對(duì)文體娛樂要求大為提高；北京市居民食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等基本生存性消費(fèi)支出比重逐步下降，而教育、文化、體育娛樂服務(wù)、醫(yī)療保健等發(fā)展與享受性消費(fèi)支出比重則日益上升；物質(zhì)性消費(fèi)基本滿足，新的消費(fèi)領(lǐng)域主要表現(xiàn)在非物質(zhì)性消費(fèi)領(lǐng)域。人們生活開始進(jìn)入富裕階段，文化、體育、娛樂等服務(wù)消費(fèi)增長將加快，占居民消費(fèi)比例會(huì)逐步提高。

十二月22第8頁思源顧問宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)一月23第9頁

思源顧問目前北京市文體休閑消費(fèi)勢頭旺盛針對(duì)全球城市消費(fèi)水平排名的調(diào)查顯示，在全球144個(gè)大型城市中，北京消費(fèi)高于紐約排名第11位，上海排名第16位。（數(shù)據(jù)來源《國際金融報(bào)》）以嘉年華的成功為例，2004年夏嘉年華通過落戶北京雕塑公園，從7月2日到8月22日，短短的52天，就吸引了250萬人次從北京的四面八方趕過來消費(fèi)，日接待游客近兩萬人，實(shí)現(xiàn)收入2.4億元，人均消費(fèi)都在1000元左右。（數(shù)據(jù)來源：《國際金融報(bào)》）十二月22第9頁思源顧問目前北京市文體休閑消費(fèi)勢頭旺一月23第10頁

思源顧問調(diào)查數(shù)據(jù)采集歷時(shí)7天，共計(jì)9個(gè)問題；答卷人數(shù)495人；有效答卷495個(gè)；有54%的被調(diào)查者認(rèn)為五棵松文化體育中心中應(yīng)該有文體娛樂設(shè)施；由此可見：文體娛樂設(shè)施所占比重很高，受到居民的廣泛的認(rèn)同；那么如何真正成為廣大消費(fèi)者所依賴的文體設(shè)施的消費(fèi)場所，正確的市場定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)查焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)十二月22第10頁思源顧問五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)一月23第11頁

思源顧問北京市文體休閑類消費(fèi)客群特征分析以北京嘉年華為例：在來環(huán)球嘉年華的消費(fèi)群體中，42.0%的是公司職員，學(xué)生占23.5%，政府工作人員占12.0%，工人只占4.0%，教師、自由職業(yè)者等占18.5%；在消費(fèi)群體中，中等收入者是主力軍，月均收入在2000元以下的占22.5%，月均收入在2000至5000元的占23.5%。十二月22第11頁思源顧問北京市文體休閑類消費(fèi)客群特一月23第12頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?jù)資料統(tǒng)計(jì)表明，美國400家最富有的公司有72家是文化企業(yè)，美國的文化產(chǎn)業(yè)年生產(chǎn)總值占國民生產(chǎn)總值的相當(dāng)比重；英國文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值近60億英鎊，平均發(fā)展速度是經(jīng)濟(jì)增長的兩倍；日本文體休閑產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值早已超過了汽車工業(yè)的年產(chǎn)值；（數(shù)據(jù)來源：中華工商時(shí)報(bào)）在發(fā)達(dá)國家，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，已占其GDP不容忽視、舉足輕重的份額；據(jù)專家預(yù)測，中國文化娛樂產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)能力將達(dá)到5500億元左右。由此可見，文化娛樂產(chǎn)業(yè)將成為具廣闊發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)；而北京作為最具消費(fèi)能力的城市之一，文化娛樂產(chǎn)業(yè)存在巨大潛在需求。（數(shù)據(jù)來源：中華工商時(shí)報(bào)）十二月22第12頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿σ辉?3第13頁

思源顧問奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的最佳契機(jī)體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來4000億美元收入，且每年以20％的速度遞增。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，使其已成為21世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)之一；（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）北京承辦2008年奧運(yùn)會(huì)，大批體育場館和相關(guān)設(shè)施新建和改、擴(kuò)建按國際慣例開發(fā)體育市場，擴(kuò)大奧林匹克無形資產(chǎn)價(jià)值，將對(duì)北京發(fā)展體育會(huì)館業(yè)產(chǎn)生全方位影響；據(jù)國內(nèi)專家預(yù)測，奧運(yùn)會(huì)將使北京體育產(chǎn)業(yè)的GDP在2001年至2007年保持年均111.55%的增速，2008年北京體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)205.1億-239.3億占北京GDP的3%-3.5%。（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）十二月22第13頁思源顧問奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展一月23第14頁

思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析場所工人農(nóng)民科教人員行政干部服務(wù)業(yè)職工免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場11.30%25.30%14.70%33.90%28.70%收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場8%4%18.70%13.30%18.70%公路、街道40%23.30%24%17.10%22.60%宿舍辦公室11.30%4.70%17.30%11.70%14%公園7.40%14%10.70%8.30%10%空地18%23.40%14%13%4%其它4%5.30%0.60%2.70%2%經(jīng)常選用的鍛煉場所比重研究十二月22第14頁思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析場所一月23第15頁

思源顧問北京市體育場館——目前市場供應(yīng)首都體育館

北京市海淀區(qū)西直門外白石橋5號(hào)北京體育館

北京市崇文區(qū)體育館路4號(hào)奧林匹克體育中心

北京市朝陽區(qū)安外小關(guān)安定路1號(hào)北京工人體育館

北京市朝陽區(qū)工人體育場北路北京國際網(wǎng)球中心網(wǎng)球館

北京市崇文區(qū)天壇東路50號(hào)北京先農(nóng)壇體育場

北京市宣武區(qū)先農(nóng)壇體育場北京大學(xué)生體育館

北京市海淀區(qū)北三環(huán)西路11號(hào)北京體育師范學(xué)院體育場

北京市海淀區(qū)北三環(huán)路11號(hào)北京體育大學(xué)體育館

北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)北京體育大學(xué)英東田徑場

北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)石景山體育館

北京市石景山區(qū)石景山路32號(hào)地壇體育館

北京市東城區(qū)安定門外大街116號(hào)十二月22第15頁思源顧問北京市體育場館——目前市場一月23第16頁

思源顧問北京市體育場館——目前市場供應(yīng)月壇體育館

北京市西城區(qū)月壇南街甲1號(hào)光彩體育館

北京市豐臺(tái)區(qū)趙公口橋南朝陽體育館

北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖東口海淀體育館

北京市海淀區(qū)白頤路海淀體育場

北京市海淀區(qū)西苑操場東單體育中心

北京市崇文區(qū)崇文門內(nèi)大街108號(hào)豐臺(tái)體育中心

北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路67號(hào)昌平自行車場

北京市昌平區(qū)金海湖水上運(yùn)動(dòng)場

北京市平谷縣

北京市目前主要體育場館有23家，從目前消費(fèi)其存在的問題是：北京市體育場館的結(jié)構(gòu)不盡合理，各類場地中，僅籃球、排球、門球三種場地，總和占全部場地的84%；都是一些傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，從整體經(jīng)營情況來看，體育場館的利用不高，不能滿足區(qū)域中消費(fèi)人群的需求。十二月22第16頁思源顧問北京市體育場館——目前市場一月23第17頁

思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營方式現(xiàn)有大型體育場館是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來的，有較強(qiáng)的公益性。經(jīng)費(fèi)主要是國家財(cái)政撥款，由國家統(tǒng)一規(guī)劃管理。目前體育市場規(guī)模不夠大，又要兼顧公益性，而后期的設(shè)備更新、維護(hù)費(fèi)用也較高，致使前期資金投入不易在短期內(nèi)獲得相應(yīng)回報(bào)，投資結(jié)構(gòu)多元化局面難以形成。配套設(shè)施設(shè)備老化，設(shè)施水平低，功能單一，體育場館數(shù)量相對(duì)較少、質(zhì)量差；人均場地面積不足1平方米；體育場館的結(jié)構(gòu)不盡合理，各類場地中，僅籃球、排球、門球三種場地總和占全部場地的84%；專業(yè)場館比重較大，而缺乏大眾化體育運(yùn)動(dòng)場所；綜合性同質(zhì)性單一性非市場化十二月22第17頁思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營一月23第18頁

思源顧問北京市未來文體設(shè)施規(guī)劃“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”中心區(qū)十二月22第18頁思源顧問北京市未來文體設(shè)施規(guī)劃“一一月23第19頁

思源顧問“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)劃格局

西部社區(qū)安排了北京射擊場、老山自行車館和五棵松文化體育中心等7個(gè)場館；大學(xué)區(qū)

是指在北京大學(xué)、北京科技大學(xué)等大學(xué)內(nèi)安排的5個(gè)場館；北部風(fēng)景旅游區(qū)包括建在順義的奧林匹克水上公園、北京鄉(xiāng)村賽馬場和昌平的小湯山壘球場等３個(gè)場館。主中心區(qū)——“奧林匹克公園”公園內(nèi)有國家體育場、國家體育館和國家游泳中心等10個(gè)場館，是奧運(yùn)比賽項(xiàng)目最集中地；十二月22第19頁思源顧問“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)一月23第20頁

思源顧問市場發(fā)展趨勢——大型體育場館用途多樣化場館與項(xiàng)目、場館與基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施之間密切結(jié)合，各種功能綜合配套。場館應(yīng)與周圍的附設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)，同時(shí)主場館要與附屬設(shè)施共同組成一個(gè)相輔相成的完整的服務(wù)系統(tǒng)；大型公共體育場館建成后，其經(jīng)營項(xiàng)目可以靈活多樣：表演比賽、競技訓(xùn)練、大眾健身娛樂、大型匯演、展覽會(huì)、餐飲、住宿、購物等等。

十二月22第20頁思源顧問市場發(fā)展趨勢——大型體育場一月23第21頁

思源顧問文體設(shè)施發(fā)展趨勢數(shù)量增加：奧運(yùn)促進(jìn)、全民健身定位轉(zhuǎn)變：文體休閑娛樂和體育運(yùn)動(dòng)并行供給方式：社會(huì)化與市場化文體設(shè)施未來供需趨勢體育場館市場化經(jīng)營彌補(bǔ)數(shù)量上的供需缺口數(shù)量結(jié)構(gòu)產(chǎn)品經(jīng)營項(xiàng)目多樣化十二月22第21頁思源顧問文體設(shè)施發(fā)展趨勢數(shù)量增加：一月23第22頁

思源顧問市場發(fā)展趨勢小結(jié)趨勢向好：隨著奧運(yùn)會(huì)的開展，北京的文體產(chǎn)業(yè)市場將迎來一個(gè)大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期；數(shù)量增加：隨著人們生活水平的不斷提高，人們越來越關(guān)注自身身體健康，對(duì)文體休閑運(yùn)動(dòng)的方式和數(shù)量要求也越來越多，消費(fèi)需求在不斷發(fā)展變化；功能全面：人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化，功能單一的體育場館已不能滿足需要，因此，體育場館的經(jīng)營方式和用途也在隨著市場的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變；定位轉(zhuǎn)變：文體休閑產(chǎn)品多樣化，與文體娛樂和體育運(yùn)動(dòng)為一體的多樣化產(chǎn)品，受到人們的關(guān)注，這種產(chǎn)品將在未來市場中受到歡迎，尤其是擁有特色主題概念的產(chǎn)品。十二月22第22頁思源顧問市場發(fā)展趨勢小結(jié)趨勢向好：一月23第23頁

思源顧問區(qū)域研究市場界定以本項(xiàng)目為核心，西至玉泉路，南至太平路，東至西三環(huán)，北至阜石路十二月22第23頁思源顧問區(qū)域研究市場界定以本項(xiàng)目為一月23第24頁

思源顧問區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢：五棵松文化體育中心位于長安街西延長線和西四環(huán)交匯處的東北角，東臨西翠路，西臨西四環(huán)路，南面臨長安街；便捷的交通優(yōu)勢：城市公路交通干道和軌道交通的雙重保障；北京新的城市規(guī)劃“西部生態(tài)帶”的提出以及奧運(yùn)的契機(jī)，有利于本區(qū)域的未來發(fā)展；目前該區(qū)域具有成熟的居住氛圍，有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。十二月22第24頁思源顧問區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢一月23第25頁

思源顧問本區(qū)域文體娛樂市場供應(yīng)文化教育：數(shù)量比較多，但也只是滿足本區(qū)域的基本需求，機(jī)關(guān)、部委大院的幼兒、中、小學(xué)占一半以上；體育健身：體育場館、健身中心缺乏，不能滿足本區(qū)域的需求，造成本區(qū)域消費(fèi)人群的向外流失；缺乏高檔次的健身中心；休閑娛樂：休閑娛樂場所比較少且檔次低，不能滿足較高檔次的需求。十二月22第25頁思源顧問本區(qū)域文體娛樂市場供應(yīng)文化一月23第26頁

思源顧問文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查數(shù)據(jù)來源：新浪網(wǎng)上調(diào)查

在對(duì)整個(gè)北京市休閑娛樂設(shè)施的偏好調(diào)查中看出，消費(fèi)者對(duì)于健身中心的偏好比重最多，占到41％的調(diào)查比例；由此看出，消費(fèi)者對(duì)于體育健身的需求較大。十二月22第26頁思源顧問文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查一月23第27頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場研究供給量小、層次較低、結(jié)構(gòu)單一——本地區(qū)文體休閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，短期內(nèi)再增加文體娛樂設(shè)施的可能性很小；不能滿足需求，因此本區(qū)域的實(shí)際需求量大于目前實(shí)際供應(yīng)量；需求量大、層次較高、消費(fèi)力強(qiáng)——本區(qū)域聚集大量機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型醫(yī)院、國有企業(yè)，他們是個(gè)穩(wěn)定的擁有較高消費(fèi)能力的群體；奧運(yùn)場館的建設(shè)加上本區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，給區(qū)域的文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來較大發(fā)展空間。十二月22第27頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場研一月23第28頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第28頁思源顧問綱 要第一部分市場一月23第29頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場定位區(qū)域市場——借助良好的區(qū)位和市場機(jī)遇，做北京西部的文體休閑中心；全北京市及旅游市場——作為承載特色主題概念的大型文體設(shè)施，面向全北京及旅游客群的文體休閑娛樂消費(fèi)市場。十二月22第29頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場定一月23第30頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場覆蓋范圍界定區(qū)域市場半徑5公里的北京西部區(qū)域市場

北京市及旅游市場

區(qū)域市場北京市及旅游市場R=5公里十二月22第30頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場覆蓋范一月23第31頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次：項(xiàng)目級(jí)的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶；第二層次：區(qū)域級(jí)的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群；第三層次：城市級(jí)的客戶群，面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第31頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的一月23第32頁

思源顧問項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合體的內(nèi)在消費(fèi)市場本項(xiàng)目屬于建筑綜合體，酒店、寫字樓、商業(yè)以及體育場館，各類物業(yè)的市場和客群是相互交叉的，從而為項(xiàng)目提供了巨大的消費(fèi)支持；目前各類企事業(yè)單位、公司對(duì)所進(jìn)行的商務(wù)會(huì)議場所的綜合環(huán)境要求越來越高。主要包括：地段范圍、交通條件、周邊環(huán)境等；對(duì)內(nèi)部環(huán)境的要求主要包括：會(huì)議硬件設(shè)施、住宿條件、餐飲條件、服務(wù)條件、娛樂休閑配套設(shè)施等；本項(xiàng)目的文體設(shè)施可以作為商務(wù)會(huì)議酒店的配套，較好滿足酒店客戶的多方面需要；既有傳統(tǒng)體育休閑項(xiàng)目又有特色化、多樣性的的文體設(shè)施，這將對(duì)本項(xiàng)目的入住企業(yè)客戶和周邊企業(yè)及員工有具大的吸引力。十二月22第32頁思源顧問項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合一月23第33頁

思源顧問區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部文體休閑消費(fèi)客群西四環(huán)沿線的生活社區(qū)主要有豐臺(tái)、岳各莊、田村、恩濟(jì)里小區(qū)等，西三環(huán)沿線部分地區(qū)也有可能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場，如六里橋地區(qū)、航天橋地區(qū)等；商業(yè)的核心目標(biāo)消費(fèi)客戶主要包括：生活、工作在本區(qū)域附近，在周邊1.5公里范圍之內(nèi)、驅(qū)車時(shí)間在5分鐘以內(nèi)可到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群以及本項(xiàng)目區(qū)域及周邊公寓、住宅、寫字樓、酒店等物業(yè)的入住人群；北京西部聚集了大量中央部委機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和院校團(tuán)體，位于北京城市主要的政治、文化、教育產(chǎn)業(yè)帶，居住人群以中央部委機(jī)關(guān)工作人員和中、高級(jí)知識(shí)分子為主，人口素質(zhì)較高，對(duì)于文化和休閑的消費(fèi)需求較高。十二月22第33頁思源顧問區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部一月23第34頁

思源顧問城市級(jí)的客戶群——面向全北京市及旅游消費(fèi)人群世界對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注度同樣會(huì)對(duì)奧運(yùn)文體商業(yè)設(shè)施產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。龐大的旅游人口基數(shù)會(huì)為奧運(yùn)場館周邊的文體設(shè)施提供有效的消費(fèi)支持；旅游人群對(duì)吃、住、玩的要求越來越高，他們希望能夠去有特色的而且是各種物業(yè)集為一體的消費(fèi)，所以本項(xiàng)目存在較大的市場空間；吸引市區(qū)內(nèi)的休閑消費(fèi)人群：文化體育運(yùn)動(dòng)越來越受到人們的廣泛關(guān)注，休閑娛樂作為人們精神方面的需求，也迅速發(fā)展；在市內(nèi)有特色的、適合包括成人、兒童在內(nèi)的娛樂設(shè)施空缺，還不能滿足人們的休閑娛樂消費(fèi)需求。十二月22第34頁思源顧問城市級(jí)的客戶群——面向全北一月23第35頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第35頁思源顧問綱 要第一部分市場一月23第36頁

思源顧問主題定位的指導(dǎo)思想體現(xiàn)“CED中央休閑區(qū)”的主題概念和功能要求；符合休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的城市功能定位要求；強(qiáng)調(diào)各個(gè)物業(yè)功能之間的互相配合；十二月22第36頁思源顧問主題定位的指導(dǎo)思想一月23第37頁

思源顧問本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)建北京西部的“生

態(tài)休閑經(jīng)濟(jì)圈”生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)BDA經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)十二月22第37頁思源顧問本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)一月23第38頁

思源顧問本項(xiàng)目的主題概念定位——CED中央休閑區(qū)以奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，發(fā)展以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特色的休閑建筑綜合體，憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu)，成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。CED——生態(tài)化、體驗(yàn)式休閑建筑綜合體十二月22第38頁思源顧問本項(xiàng)目的主題概念定位——C一月23第39頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系文體產(chǎn)業(yè)配套為酒店和寫字樓提供休閑娛樂設(shè)施；同時(shí)提升酒店和寫字樓的產(chǎn)品附加值；文體產(chǎn)業(yè)配套與大體量商業(yè)形成功能互動(dòng)；文體產(chǎn)業(yè)配套是對(duì)體育場館運(yùn)動(dòng)功能的補(bǔ)充和延續(xù)；寫字樓（固定人流）酒店（流動(dòng)人流）體育場館及文化運(yùn)動(dòng)廣場（流動(dòng)人流）文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施（流動(dòng)人流）商業(yè)（流動(dòng)人流）十二月22第39頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)一月23第40頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)寫字樓文體

產(chǎn)業(yè)

設(shè)施

會(huì)議酒店商業(yè)商業(yè)說明：藍(lán)色箭頭表示車流動(dòng)線，車流、人流都可走;黃色箭頭表示人流動(dòng)線；五棵松文化體育中心中路四環(huán)出口出入口出入口四環(huán)入口西四環(huán)西翠環(huán)籃球場館十二月22第40頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)一月23第41頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總建設(shè)規(guī)模5.7萬平米主題定位與主題商業(yè)及酒店相協(xié)調(diào)的體驗(yàn)式文體休閑中心經(jīng)營項(xiàng)目體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目+NBA體育長廊十二月22第41頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總一月23第42頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地下一層文體設(shè)施部分設(shè)計(jì)：通過地下一層的空間布置，達(dá)到文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施部分與酒店和商業(yè)的貫通；在地下一層面置游泳館等文體設(shè)施外，設(shè)計(jì)一條NBA長廊與酒店地下一層、商業(yè)地下一層相連通；設(shè)計(jì)與NBA產(chǎn)品相關(guān)的特色主題商業(yè)街，使商業(yè)在地下貫通，同時(shí)引導(dǎo)人流相互流動(dòng)；地上一層、二層、三層以上文體設(shè)施部分設(shè)計(jì)：文體設(shè)施地上一層與其他建筑獨(dú)立布局；文體設(shè)施二層以上部分與酒店建筑物獨(dú)立；文體設(shè)施三層布置弧形過街廊橋，連接酒店與商業(yè)；十二月22第42頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地一月23第43頁

思源顧問地上一層示意圖文體設(shè)施寫字樓商業(yè)酒店一層商業(yè)文體設(shè)施地上一層與其他建筑獨(dú)立布局；十二月22第43頁思源顧問地上一層示意圖文體設(shè)施寫字一月23第44頁

思源顧問地上二層示意圖文體設(shè)施寫字樓商業(yè)文體設(shè)施二層以上部分與酒店建筑物獨(dú)立。酒店大堂十二月22第44頁思源顧問地上二層示意圖文體設(shè)施寫字一月23第45頁

思源顧問地下一層示意圖文體設(shè)施寫字樓商業(yè)酒店地下一層商業(yè)文體設(shè)施除布置游泳館等文體設(shè)施外，必須布置通道、連廊等與酒店地下一層、商業(yè)地下一層連通；通過跨市政路的地下商業(yè)與籃球館相連；十二月22第45頁思源顧問地下一層示意圖文體設(shè)施寫字一月23第46頁

思源顧問地下一層商業(yè)分布示意圖五棵松文化體育中心中路寫字樓五棵松文化體育中心北路文體設(shè)施

商業(yè)街NBA長廊地下一層十二月22第46頁思源顧問地下一層商業(yè)分布示意圖五一月23第47頁

思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目+NBA體育長廊文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品定位項(xiàng)目內(nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂館文體娛樂項(xiàng)目NBA體育長廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第47頁思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)一月23第48頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品設(shè)計(jì)及體量分配主題體量:平米經(jīng)營項(xiàng)目

體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū)：夢幻屋、蹺蹺板等；SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施；

休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等；

健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等；

娛樂館3000量販?zhǔn)終TV、迪廳、酒吧；

影視館5000電影廳、視聽室、小劇場、水幕電影；NBA體育長廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲；十二月22第48頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品設(shè)計(jì)及一月23第49頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——兼顧區(qū)域市場和北京市場文體設(shè)施面向北京市面向西部區(qū)域功能分類主題館（兒童特色館）、休閑館、影視館、NBA長廊健身館、娛樂館經(jīng)營項(xiàng)目

與主題相關(guān)的項(xiàng)目（標(biāo)準(zhǔn)游泳館浪濤灣急流直下、沖浪快艇等，兒童特色專區(qū)等，SPA水療區(qū)等）；休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店；電影廳、視聽室小劇場、水幕電影；球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬

NBA游戲；

健身中心、臺(tái)球館、保齡球館、羽毛球館、電子模擬高爾夫球場、棋牌室、擊劍館網(wǎng)球館、射擊館等；量販?zhǔn)終TV、迪廳、酒吧經(jīng)營面積44000平方米13000平方米十二月22第49頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——兼一月23第50頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——與商業(yè)和酒店互動(dòng)提供商務(wù)會(huì)議酒店的會(huì)議消費(fèi)客群所需要的綜合性文體娛樂設(shè)施；為商業(yè)消費(fèi)客群提供體驗(yàn)感強(qiáng)烈的文體休閑娛樂產(chǎn)品；通過獨(dú)具特色NBA長廊與商業(yè)和酒店進(jìn)行連接，從而提升文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施價(jià)值，形成價(jià)值互動(dòng)；主題化特色產(chǎn)品——包括專為青年人設(shè)計(jì)的充滿驚險(xiǎn)與刺激的時(shí)空隧道、水上飛龍等項(xiàng)目，SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施；專為兒童設(shè)計(jì)的特色娛樂設(shè)施：如夢幻屋、海盜船等；輔助性文體娛樂產(chǎn)品——如娛樂館、影視館、健身館等，設(shè)有影劇院、室內(nèi)網(wǎng)球館、保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等設(shè)施；十二月22第50頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施產(chǎn)品設(shè)計(jì)——與一月23第51頁

思源顧問主題化特色產(chǎn)品與輔助性娛樂產(chǎn)品相結(jié)合十二月22第51頁思源顧問主題化特色產(chǎn)品與輔助性娛樂一月23第52頁

思源顧問主題館功能配置名稱面積（平米）游泳館15000兒童樂園13000SPA區(qū)4000

合計(jì)32000十二月22第52頁思源顧問主題館功能配置名稱面積游泳一月23第53頁

思源顧問休閑館功能配置名稱數(shù)量面積（平米）備注休閑餐廳2300大小可自由劃分面積快餐廳4300如：KFC、麥當(dāng)勞、吉野家、永和大王；咖啡廳1500如：星巴克美容美發(fā)廳2200每個(gè)占100平米精品店650可自由劃分面積，如各種飾品小店等；

合計(jì)

3000十二月22第53頁思源顧問休閑館功能配置名稱數(shù)量面積一月23第54頁

思源顧問健身館功能配置名稱面積備注保齡球館3000擁有30條標(biāo)準(zhǔn)球道，配有進(jìn)口的機(jī)器每條球道都裝有自動(dòng)回放系統(tǒng)，自動(dòng)計(jì)分系統(tǒng)和擺瓶機(jī)。價(jià)格:25元/局（19:00—24:00)；羽毛球館3400有20片室內(nèi)羽毛球場，擁有專用塑膠場地和光源照明系統(tǒng)，符合標(biāo)準(zhǔn)比賽的要求；價(jià)格:30元/小時(shí)/片；臺(tái)球館800提供十二個(gè)英式落袋球臺(tái)和兩個(gè)斯諾克臺(tái)球球臺(tái)；健身中心2100各種健身設(shè)備一應(yīng)俱全；乒乓球館30010個(gè)，３０平米１個(gè)；模擬高爾夫、射擊桌上足球沙狐球游戲室等項(xiàng)目400模擬高爾夫１個(gè)，射擊桌上足球１個(gè)，沙狐球１個(gè)，游戲室１個(gè)

合計(jì)10000十二月22第54頁思源顧問健身館功能配置名稱面積備注一月23第55頁

思源顧問娛樂館功能配置名稱數(shù)量面積總面積KTV50522600酒吧1200200迪廳1200200

合計(jì)

3000十二月22第55頁思源顧問娛樂館功能配置名稱數(shù)量面積一月23第56頁

思源顧問影視館功能設(shè)置名稱數(shù)量面積總面積電影廳130003000視聽室1300300小劇場2100200水幕電影115001500

合計(jì)

5000十二月22第56頁思源顧問影視館功能設(shè)置名稱數(shù)量面積一月23第57頁

思源顧問NBA體育長廊在文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的入口開始有一條NBA長廊與商業(yè)的地下一層商業(yè)街相連接，貫通文體設(shè)施和酒店、主題商業(yè)；NBA長廊內(nèi)可以展出各國和NBA有關(guān)的人物宣傳或產(chǎn)品宣傳、以及相關(guān)的圖片、各項(xiàng)比賽資料等物品，也可以是體育產(chǎn)品相關(guān)的小型專賣店，整個(gè)長廊是全北京乃至全國NBA產(chǎn)品及體育產(chǎn)品聚集地。十二月22第57頁思源顧問NBA體育長廊在文體產(chǎn)業(yè)設(shè)一月23第58頁

思源顧問酒店文體設(shè)施寫字樓商業(yè)文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)的互動(dòng)關(guān)系體育場館酒店配套——通過NBA長廊將文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施與酒店相連，從而為酒店提供更全面的配套；商業(yè)支撐——利用商業(yè)的人氣與文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施形成很好的互動(dòng)；奧運(yùn)場館功能補(bǔ)充——文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施是對(duì)體育場館功能的補(bǔ)充；寫字樓配套——文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施為寫字樓提供綜合性文體休閑娛樂設(shè)施；十二月22第58頁思源顧問酒店文體設(shè)施寫字樓商業(yè)文體一月23第59頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第59頁思源顧問綱 要第一部分市場一月23第60頁

思源顧問開發(fā)策略分階段具體原則奧運(yùn)會(huì)之后奧運(yùn)會(huì)期間奧運(yùn)會(huì)之前

確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)完畢；確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施與商業(yè)、酒店的主題具有一定的融合性，從而可持續(xù)發(fā)展；文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的開發(fā)符合經(jīng)濟(jì)性、景觀性、生態(tài)性，達(dá)到一定的期望值；

確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施滿足賽時(shí)對(duì)場所的要求，包括安全性生態(tài)性、景觀性、形象性等；確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施的經(jīng)營業(yè)態(tài)、運(yùn)營管理、工作人員與賽時(shí)的和諧一致性

確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施在賽后可持續(xù)經(jīng)營性；確保文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施在賽后能夠與奧運(yùn)場館商業(yè)、酒店等進(jìn)行融合，從而形成價(jià)值互動(dòng)；十二月22第60頁思源顧問開發(fā)策略分階段具體原則奧運(yùn)一月23第61頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)周期關(guān)鍵工作示意圖2009年2008年2007年2006年2005年2010年以后規(guī)劃設(shè)計(jì)期、施工建設(shè)期試營業(yè)、經(jīng)營調(diào)整期奧運(yùn)賽時(shí)經(jīng)營期奧運(yùn)賽后經(jīng)營調(diào)整期持續(xù)經(jīng)營期經(jīng)營模式轉(zhuǎn)變期確定建設(shè)內(nèi)容確定經(jīng)營方向十二月22第61頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施建設(shè)周期關(guān)鍵工一月23第62頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——開發(fā)及運(yùn)營模式1、自主開發(fā)由“北京五棵松文化體育中心有限公司”根據(jù)規(guī)劃要求和產(chǎn)品定位自主開發(fā)2、定向開發(fā)開發(fā)對(duì)象：國內(nèi)外大型文化體育設(shè)施運(yùn)營商等；開發(fā)模式：經(jīng)營投資機(jī)構(gòu)定制化開發(fā)；本案建議：文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施開發(fā)模式，建議采用局部定向開發(fā)模式，委托經(jīng)營投資機(jī)構(gòu)定向開發(fā)從而降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，減輕運(yùn)營資金的壓力；十二月22第62頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——開發(fā)及運(yùn)營一月23第63頁

思源顧問附：可比案例TokyoDomeCity韓國愛寶樂園日本東京迪尼斯韓國樂天世界深圳歡樂谷華納電影城北京九華山莊大連水上人間十二月22第63頁思源顧問附：可比案例TokyoD一月23第64頁

思源顧問附：可比案例——TokyoDomeCityTokyoDome;酒店；LaQua(綜合娛樂區(qū)，如spa、商店、餐廳和其他娛樂設(shè)施);保齡球中心;棒球博覽館;其他體育、娛樂設(shè)施。十二月22第64頁思源顧問附：可比案例——Tokyo一月23第65頁

思源顧問LaQua——娛樂設(shè)施摩天輪閃電海豚速降音樂噴泉植物園十二月22第65頁思源顧問LaQua——娛樂設(shè)施摩天一月23第66頁

思源顧問LaQua——游樂場過山車TowerhackerSkyflowergeopanic十二月22第66頁思源顧問LaQua——游樂場過山車一月23第67頁

思源顧問LaQua——spa8,9F:HealingBadenZone

7F:RendezvousZone

6F:Spa區(qū)

5F:餐飲、娛樂區(qū)十二月22第67頁思源顧問LaQua——spa8,一月23第68頁

思源顧問LaQua——棒球博覽館十二月22第68頁思源顧問LaQua——棒球博覽館一月23第69頁

思源顧問可比案例——韓國愛寶樂園是一個(gè)結(jié)合了休閑、娛樂、教育與文化的國際性港圣地，有二十四年歷史的歡樂世界；愛寶樂園劃分為3個(gè)公園，有具有世界水準(zhǔn)的室內(nèi)水上樂園嘉利比海灣還有ON-ROAD汽車競賽的愛寶樂園快速公路等3個(gè)部分組成。是世界最大的室內(nèi)娛樂中心，“樂天世界探險(xiǎn)”及湖上的魔術(shù)島外，還有民俗館，大飯店，電影院，室內(nèi)游泳池，室內(nèi)溜冰場，保齡球場，會(huì)員制的運(yùn)動(dòng)俱樂部，百貨公司，超級(jí)市場，購物中心等設(shè)備具全，是匯合娛樂與文化的超大型娛樂城。是世界第七大主題公園是在韓國最有代表性的主題公園。在游樂世界里則具備有40多種游樂設(shè)施，還有自然野生動(dòng)物園等。其中外綜合水上樂園，在此您可由波浪制造系統(tǒng)所創(chuàng)造的人工波浪中盡情享受沖浪的樂趣。十二月22第69頁思源顧問可比案例——韓國愛寶樂園一月23第70頁

思源顧問可比案例——日本東京迪尼斯

被譽(yù)為亞洲第一游樂園的東京迪斯尼大型主題樂園，是世界上現(xiàn)有五座迪斯尼樂園中規(guī)模大的一座；第一座迪斯尼樂園1955年建成之后，僅在開放的頭6個(gè)月里，就有300萬人紛至沓來。在法國巴黎、日本東京等地都陸續(xù)興建了當(dāng)?shù)氐牡纤鼓針穲@；中國香港的迪斯尼樂園是迪斯尼在全球的第11個(gè)主題樂園，并計(jì)劃于2005年—2006年開幕。十二月22第70頁思源顧問可比案例——日本東京迪尼斯一月23第71頁

思源顧問可比案例——韓國樂天世界樂天世界是世界上最大的室內(nèi)游樂場。神秘華麗的樂天世界在美國和日本被稱作“韓國的迪斯尼樂園”，在加拿大被稱作“艾德門特MALL”，是國際性的室內(nèi)游樂場。內(nèi)設(shè)樂天賓館和樂天百貨、、健身中心民俗博物館等。十二月22第71頁思源顧問可比案例——韓國樂天世界樂一月23第72頁

思源顧問可比案例——深圳歡樂谷深圳歡樂谷是華僑城集團(tuán)新一代大型主題樂園，國家AAAA級(jí)旅游景區(qū)，占地面積35萬平方米，總投資8億元人民幣，是一座融參與性、觀賞性、娛樂性、趣味性于一體的中國現(xiàn)代主題樂園。景區(qū)分八大主題區(qū)：西班牙廣場、卡通城、冒險(xiǎn)山、歡樂島、金礦鎮(zhèn)、香格里拉森林颶風(fēng)灣、陽光海岸豐富多彩的游樂項(xiàng)目。自建成開業(yè)以來，吸引了國內(nèi)外廣大游客，截止今年3月底，已接待游客695萬人次。十二月22第72頁思源顧問可比案例——深圳歡樂谷深圳一月23第73頁

思源顧問可比案例——華納電影城華納電影城（電影世界）它與迪斯尼樂園有一些相同之處，但主要展示電影特技、電影故事、電影人物，以及與電影有關(guān)的商品等。每天云集成千上萬各種膚色各種語言的男女老少游客，人氣很旺。十二月22第73頁思源顧問可比案例——華納電影城華納一月23第74頁

思源顧問北京九華山莊九華山莊設(shè)有大型室內(nèi)溫泉游泳館，

32道保齡球館，娛樂設(shè)施應(yīng)有盡有；即將于7月底落成開業(yè)的九華運(yùn)動(dòng)中心建有12片國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場、16片標(biāo)準(zhǔn)羽毛球場、小球運(yùn)動(dòng)中心及弓弩、射箭射擊、舍賓等眾多運(yùn)動(dòng)健身項(xiàng)目；九華山莊承接各種商務(wù)會(huì)議，即將于7月底落成開業(yè)的九華會(huì)展中心可同時(shí)容納3000人舉行會(huì)議，規(guī)模僅次于人民大會(huì)堂。

十二月22第74頁思源顧問北京九華山莊九華山莊設(shè)有大一月23第75頁

思源顧問可比案例——大連水上人間連水上人間國際假日酒店是按五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)興建的，以大型室內(nèi)海水健身娛樂為主題，集客房、餐飲、娛樂、休閑、會(huì)議于一體的多功能度假酒店，坐落于著名的旅順海濱風(fēng)景區(qū)。十二月22第75頁思源顧問可比案例——大連水上人間連一月23第76頁

思源顧問大連水上人間海洋樂園建筑面積7.2萬平方米的水上人間卓越海洋樂園，是被基尼斯認(rèn)定的當(dāng)今世界上最大的室內(nèi)海水健身娛樂主題公園；園內(nèi)設(shè)有各種水上項(xiàng)目78種，其中有專為青年人設(shè)計(jì)的充滿驚險(xiǎn)與刺激的時(shí)空隧道、水上飛龍、蘭色風(fēng)暴等項(xiàng)目，高12米，表面積近千平方米的蘭色風(fēng)暴是目前中國最大的浪擺水滑梯，9.2米/秒的滑行帶給人們那種驚險(xiǎn)與刺激，將使人終身難忘；SPA水療區(qū)域設(shè)有超強(qiáng)超聲波、旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施；動(dòng)感天地是孩子們的天堂，這里設(shè)有夢幻水屋、水車疊流盤、海盜船、噴水蹺蹺板等40余種兒童娛樂設(shè)施。十二月22第76頁思源顧問大連水上人間海洋樂園建筑一月23第77頁

思源顧問大連水上人間海洋樂園海洋樂園內(nèi)設(shè)有各種嬉水包房60間，包房面積97㎡-160㎡內(nèi)設(shè)獨(dú)立更衣室、衛(wèi)生間，提供麻將卡拉OK等娛樂設(shè)施。建筑面積6000㎡熱浪健身廣場，位于海洋樂園3F，廣場內(nèi)設(shè)有保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等建身娛樂設(shè)施。人工造浪區(qū)，水域面積為4500平方米，引進(jìn)的是德國西門子最先進(jìn)的造浪設(shè)備，可模擬10幾種浪型，所造海浪的平均高度為1米，波長10米，造浪時(shí)波濤洶涌，浪花飛濺，置身其中能真正體味海納入室的遐想。動(dòng)感天地位于兒童區(qū)，水深0.2-0.6米，設(shè)有夢幻水屋、水車疊流盤、海盜船、噴水蹺蹺板等兒童娛樂設(shè)施，其中設(shè)有保齡球、臺(tái)球、乒乓球、射箭射擊、健身房等建身娛樂設(shè)施，使來這里游玩的孩子留戀忘返。十二月22第77頁思源顧問大連水上人間海洋樂園海洋樂謝謝謝謝一月23第79頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次：項(xiàng)目級(jí)的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶；第二層次：區(qū)域級(jí)的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群；第三層次：城市級(jí)的客戶群，面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第1頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三一月23第80頁

思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目+NBA體育長廊本項(xiàng)目文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施主題定位項(xiàng)目內(nèi)容體驗(yàn)式主題娛樂館文體娛樂項(xiàng)目NBA體育長廊體量比率65%28%7%三大主題區(qū)域與主題商業(yè)及酒店互動(dòng)的體驗(yàn)式休閑中心十二月22第2頁思源顧問體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目一月23第81頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配主題體量:平米經(jīng)營項(xiàng)目

體驗(yàn)式主題館32000室內(nèi)游泳館等兒童特色專區(qū)：夢幻屋、蹺蹺板等；SPA水療區(qū)域設(shè)有旋渦流、鵝頸瀑布浴、溫水按摩等保健按摩設(shè)施；

休閑館3000休閑餐廳、快餐廳、咖啡廳、美容美發(fā)、精品店等；

健身館10000健身器材、體操房、保齡球館、壁球館、電子模擬高爾夫球場、棋牌室、擊劍館、網(wǎng)球館、射擊館等；

娛樂館3000量販?zhǔn)終TV、演藝廳、迪廳、酒吧、游戲室；

影視館5000電影廳、視聽室、小劇場、水幕電影；NBA體育長廊4000球員簽名產(chǎn)品、NBA紀(jì)念品、模擬NBA游戲；十二月22第3頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——產(chǎn)品體量分配一月23第82頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第4頁思源顧問綱 要第一部分市場研一月23第83頁

思源顧問北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京GDP增長情況

（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）

近年來，北京市經(jīng)濟(jì)保持快速、穩(wěn)定的增長態(tài)勢，經(jīng)濟(jì)增長率保持在二位數(shù)以上；

2004年1-3季度，北京市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值2969.5億元，比上年同期增長13%。其中，第三產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1761.6億元，增長11.2%。十二月22第5頁思源顧問北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析近年北京一月23第84頁

思源顧問北京市2004年1-11月社會(huì)消費(fèi)品零售額1-11月，全市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售額1993.9億元，比上年同期增長14.6%，增幅同比提高0.3個(gè)百分點(diǎn)；

從持續(xù)增長的社會(huì)消費(fèi)品零售可以看出北京目前的總體消費(fèi)能力很強(qiáng)。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易所十二月22第6頁思源顧問北京市2004年1-11月社一月23第85頁

思源顧問北京市居民收入支出分析居民收入——2004年上半年，北京市城市居民人均可支配收入為7836.4元比上年同期增長11.3%；人均支出——2004年上半年，北京市城市居民人均消費(fèi)支出5748.7元，比上年同期增長11%；支出結(jié)構(gòu)——2004年上半年，北京市城市居民人均服務(wù)性消費(fèi)支出1718.1元，同比增長24.3%。其中，人均在外餐飲支出519.2元，同比增長36%；人均文化娛樂服務(wù)支出210.9元，增長15%。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易所十二月22第7頁思源顧問北京市居民收入支出分析居民收一月23第86頁

思源顧問宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)施的需求世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)表明，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展跨入富裕型階段時(shí)隨著收入水平的提高，人們更加關(guān)注身體健康，同時(shí)對(duì)文體娛樂要求大為提高；北京市居民食品、衣著、家庭設(shè)備用品及服務(wù)等基本生存性消費(fèi)支出比重逐步下降，而教育、文化、體育娛樂服務(wù)、醫(yī)療保健等發(fā)展與享受性消費(fèi)支出比重則日益上升；物質(zhì)性消費(fèi)基本滿足，新的消費(fèi)領(lǐng)域主要表現(xiàn)在非物質(zhì)性消費(fèi)領(lǐng)域。人們生活開始進(jìn)入富裕階段，文化、體育、娛樂等服務(wù)消費(fèi)增長將加快，占居民消費(fèi)比例會(huì)逐步提高。

十二月22第8頁思源顧問宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展——激發(fā)對(duì)文體設(shè)一月23第87頁

思源顧問目前北京市文體休閑消費(fèi)勢頭旺盛針對(duì)全球城市消費(fèi)水平排名的調(diào)查顯示，在全球144個(gè)大型城市中，北京消費(fèi)高于紐約排名第11位，上海排名第16位。（數(shù)據(jù)來源《國際金融報(bào)》）以嘉年華的成功為例，2004年夏嘉年華通過落戶北京雕塑公園，從7月2日到8月22日，短短的52天，就吸引了250萬人次從北京的四面八方趕過來消費(fèi)，日接待游客近兩萬人，實(shí)現(xiàn)收入2.4億元，人均消費(fèi)都在1000元左右。（數(shù)據(jù)來源：《國際金融報(bào)》）十二月22第9頁思源顧問目前北京市文體休閑消費(fèi)勢頭旺一月23第88頁

思源顧問調(diào)查數(shù)據(jù)采集歷時(shí)7天，共計(jì)9個(gè)問題；答卷人數(shù)495人；有效答卷495個(gè)；有54%的被調(diào)查者認(rèn)為五棵松文化體育中心中應(yīng)該有文體娛樂設(shè)施；由此可見：文體娛樂設(shè)施所占比重很高，受到居民的廣泛的認(rèn)同；那么如何真正成為廣大消費(fèi)者所依賴的文體設(shè)施的消費(fèi)場所，正確的市場定位是項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)查焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)十二月22第10頁思源顧問五棵松文體設(shè)施需求的網(wǎng)站調(diào)一月23第89頁

思源顧問北京市文體休閑類消費(fèi)客群特征分析以北京嘉年華為例：在來環(huán)球嘉年華的消費(fèi)群體中，42.0%的是公司職員，學(xué)生占23.5%，政府工作人員占12.0%，工人只占4.0%，教師、自由職業(yè)者等占18.5%；在消費(fèi)群體中，中等收入者是主力軍，月均收入在2000元以下的占22.5%，月均收入在2000至5000元的占23.5%。十二月22第11頁思源顧問北京市文體休閑類消費(fèi)客群特一月23第90頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿?jù)資料統(tǒng)計(jì)表明，美國400家最富有的公司有72家是文化企業(yè)，美國的文化產(chǎn)業(yè)年生產(chǎn)總值占國民生產(chǎn)總值的相當(dāng)比重；英國文化產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值近60億英鎊，平均發(fā)展速度是經(jīng)濟(jì)增長的兩倍；日本文體休閑產(chǎn)業(yè)的年產(chǎn)值早已超過了汽車工業(yè)的年產(chǎn)值；（數(shù)據(jù)來源：中華工商時(shí)報(bào)）在發(fā)達(dá)國家，文化產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)和支柱產(chǎn)業(yè)，已占其GDP不容忽視、舉足輕重的份額；據(jù)專家預(yù)測，中國文化娛樂產(chǎn)業(yè)潛在的消費(fèi)能力將達(dá)到5500億元左右。由此可見，文化娛樂產(chǎn)業(yè)將成為具廣闊發(fā)展前景的朝陽產(chǎn)業(yè)；而北京作為最具消費(fèi)能力的城市之一，文化娛樂產(chǎn)業(yè)存在巨大潛在需求。（數(shù)據(jù)來源：中華工商時(shí)報(bào)）十二月22第12頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)存在巨大發(fā)展?jié)摿σ辉?3第91頁

思源顧問奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展的最佳契機(jī)體育產(chǎn)業(yè)是當(dāng)今全球經(jīng)濟(jì)中發(fā)展最快的產(chǎn)業(yè)之一，每年為世界帶來4000億美元收入，且每年以20％的速度遞增。體育產(chǎn)業(yè)所蘊(yùn)藏的巨大商機(jī)，使其已成為21世紀(jì)最有活力和廣闊前景的新興產(chǎn)業(yè)之一；（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）北京承辦2008年奧運(yùn)會(huì)，大批體育場館和相關(guān)設(shè)施新建和改、擴(kuò)建按國際慣例開發(fā)體育市場，擴(kuò)大奧林匹克無形資產(chǎn)價(jià)值，將對(duì)北京發(fā)展體育會(huì)館業(yè)產(chǎn)生全方位影響；據(jù)國內(nèi)專家預(yù)測，奧運(yùn)會(huì)將使北京體育產(chǎn)業(yè)的GDP在2001年至2007年保持年均111.55%的增速，2008年北京體育產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)205.1億-239.3億占北京GDP的3%-3.5%。（數(shù)據(jù)來源：北京市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)）十二月22第13頁思源顧問奧運(yùn)——北京文體產(chǎn)業(yè)大發(fā)展一月23第92頁

思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析場所工人農(nóng)民科教人員行政干部服務(wù)業(yè)職工免費(fèi)運(yùn)動(dòng)場11.30%25.30%14.70%33.90%28.70%收費(fèi)運(yùn)動(dòng)場8%4%18.70%13.30%18.70%公路、街道40%23.30%24%17.10%22.60%宿舍辦公室11.30%4.70%17.30%11.70%14%公園7.40%14%10.70%8.30%10%空地18%23.40%14%13%4%其它4%5.30%0.60%2.70%2%經(jīng)常選用的鍛煉場所比重研究十二月22第14頁思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析場所一月23第93頁

思源顧問北京市體育場館——目前市場供應(yīng)首都體育館

北京市海淀區(qū)西直門外白石橋5號(hào)北京體育館

北京市崇文區(qū)體育館路4號(hào)奧林匹克體育中心

北京市朝陽區(qū)安外小關(guān)安定路1號(hào)北京工人體育館

北京市朝陽區(qū)工人體育場北路北京國際網(wǎng)球中心網(wǎng)球館

北京市崇文區(qū)天壇東路50號(hào)北京先農(nóng)壇體育場

北京市宣武區(qū)先農(nóng)壇體育場北京大學(xué)生體育館

北京市海淀區(qū)北三環(huán)西路11號(hào)北京體育師范學(xué)院體育場

北京市海淀區(qū)北三環(huán)路11號(hào)北京體育大學(xué)體育館

北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)北京體育大學(xué)英東田徑場

北京市海淀區(qū)圓明園東路1號(hào)石景山體育館

北京市石景山區(qū)石景山路32號(hào)地壇體育館

北京市東城區(qū)安定門外大街116號(hào)十二月22第15頁思源顧問北京市體育場館——目前市場一月23第94頁

思源顧問北京市體育場館——目前市場供應(yīng)月壇體育館

北京市西城區(qū)月壇南街甲1號(hào)光彩體育館

北京市豐臺(tái)區(qū)趙公口橋南朝陽體育館

北京市朝陽區(qū)團(tuán)結(jié)湖東口海淀體育館

北京市海淀區(qū)白頤路海淀體育場

北京市海淀區(qū)西苑操場東單體育中心

北京市崇文區(qū)崇文門內(nèi)大街108號(hào)豐臺(tái)體育中心

北京市豐臺(tái)區(qū)豐臺(tái)路67號(hào)昌平自行車場

北京市昌平區(qū)金海湖水上運(yùn)動(dòng)場

北京市平谷縣

北京市目前主要體育場館有23家，從目前消費(fèi)其存在的問題是：北京市體育場館的結(jié)構(gòu)不盡合理，各類場地中，僅籃球、排球、門球三種場地，總和占全部場地的84%；都是一些傳統(tǒng)的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，從整體經(jīng)營情況來看，體育場館的利用不高，不能滿足區(qū)域中消費(fèi)人群的需求。十二月22第16頁思源顧問北京市體育場館——目前市場一月23第95頁

思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營方式現(xiàn)有大型體育場館是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下發(fā)展起來的，有較強(qiáng)的公益性。經(jīng)費(fèi)主要是國家財(cái)政撥款，由國家統(tǒng)一規(guī)劃管理。目前體育市場規(guī)模不夠大，又要兼顧公益性，而后期的設(shè)備更新、維護(hù)費(fèi)用也較高，致使前期資金投入不易在短期內(nèi)獲得相應(yīng)回報(bào)，投資結(jié)構(gòu)多元化局面難以形成。配套設(shè)施設(shè)備老化，設(shè)施水平低，功能單一，體育場館數(shù)量相對(duì)較少、質(zhì)量差；人均場地面積不足1平方米；體育場館的結(jié)構(gòu)不盡合理，各類場地中，僅籃球、排球、門球三種場地總和占全部場地的84%；專業(yè)場館比重較大，而缺乏大眾化體育運(yùn)動(dòng)場所；綜合性同質(zhì)性單一性非市場化十二月22第17頁思源顧問北京市文體設(shè)施供給分析經(jīng)營一月23第96頁

思源顧問北京市未來文體設(shè)施規(guī)劃“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”中心區(qū)十二月22第18頁思源顧問北京市未來文體設(shè)施規(guī)劃“一一月23第97頁

思源顧問“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)劃格局

西部社區(qū)安排了北京射擊場、老山自行車館和五棵松文化體育中心等7個(gè)場館；大學(xué)區(qū)

是指在北京大學(xué)、北京科技大學(xué)等大學(xué)內(nèi)安排的5個(gè)場館；北部風(fēng)景旅游區(qū)包括建在順義的奧林匹克水上公園、北京鄉(xiāng)村賽馬場和昌平的小湯山壘球場等３個(gè)場館。主中心區(qū)——“奧林匹克公園”公園內(nèi)有國家體育場、國家體育館和國家游泳中心等10個(gè)場館，是奧運(yùn)比賽項(xiàng)目最集中地；十二月22第19頁思源顧問“一個(gè)中心加三個(gè)區(qū)域”的規(guī)一月23第98頁

思源顧問市場發(fā)展趨勢——大型體育場館用途多樣化場館與項(xiàng)目、場館與基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施之間密切結(jié)合，各種功能綜合配套。場館應(yīng)與周圍的附設(shè)項(xiàng)目配套建設(shè)，同時(shí)主場館要與附屬設(shè)施共同組成一個(gè)相輔相成的完整的服務(wù)系統(tǒng)；大型公共體育場館建成后，其經(jīng)營項(xiàng)目可以靈活多樣：表演比賽、競技訓(xùn)練、大眾健身娛樂、大型匯演、展覽會(huì)、餐飲、住宿、購物等等。

十二月22第20頁思源顧問市場發(fā)展趨勢——大型體育場一月23第99頁

思源顧問文體設(shè)施發(fā)展趨勢數(shù)量增加：奧運(yùn)促進(jìn)、全民健身定位轉(zhuǎn)變：文體休閑娛樂和體育運(yùn)動(dòng)并行供給方式：社會(huì)化與市場化文體設(shè)施未來供需趨勢體育場館市場化經(jīng)營彌補(bǔ)數(shù)量上的供需缺口數(shù)量結(jié)構(gòu)產(chǎn)品經(jīng)營項(xiàng)目多樣化十二月22第21頁思源顧問文體設(shè)施發(fā)展趨勢數(shù)量增加：一月23第100頁

思源顧問市場發(fā)展趨勢小結(jié)趨勢向好：隨著奧運(yùn)會(huì)的開展，北京的文體產(chǎn)業(yè)市場將迎來一個(gè)大發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期；數(shù)量增加：隨著人們生活水平的不斷提高，人們越來越關(guān)注自身身體健康，對(duì)文體休閑運(yùn)動(dòng)的方式和數(shù)量要求也越來越多，消費(fèi)需求在不斷發(fā)展變化；功能全面：人們消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)化，功能單一的體育場館已不能滿足需要，因此，體育場館的經(jīng)營方式和用途也在隨著市場的需求發(fā)生轉(zhuǎn)變；定位轉(zhuǎn)變：文體休閑產(chǎn)品多樣化，與文體娛樂和體育運(yùn)動(dòng)為一體的多樣化產(chǎn)品，受到人們的關(guān)注，這種產(chǎn)品將在未來市場中受到歡迎，尤其是擁有特色主題概念的產(chǎn)品。十二月22第22頁思源顧問市場發(fā)展趨勢小結(jié)趨勢向好：一月23第101頁

思源顧問區(qū)域研究市場界定以本項(xiàng)目為核心，西至玉泉路，南至太平路，東至西三環(huán)，北至阜石路十二月22第23頁思源顧問區(qū)域研究市場界定以本項(xiàng)目為一月23第102頁

思源顧問區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢：五棵松文化體育中心位于長安街西延長線和西四環(huán)交匯處的東北角，東臨西翠路，西臨西四環(huán)路，南面臨長安街；便捷的交通優(yōu)勢：城市公路交通干道和軌道交通的雙重保障；北京新的城市規(guī)劃“西部生態(tài)帶”的提出以及奧運(yùn)的契機(jī)，有利于本區(qū)域的未來發(fā)展；目前該區(qū)域具有成熟的居住氛圍，有較穩(wěn)定的消費(fèi)群體。十二月22第24頁思源顧問區(qū)域環(huán)境分析地理位置優(yōu)勢一月23第103頁

思源顧問本區(qū)域文體娛樂市場供應(yīng)文化教育：數(shù)量比較多，但也只是滿足本區(qū)域的基本需求，機(jī)關(guān)、部委大院的幼兒、中、小學(xué)占一半以上；體育健身：體育場館、健身中心缺乏，不能滿足本區(qū)域的需求，造成本區(qū)域消費(fèi)人群的向外流失；缺乏高檔次的健身中心；休閑娛樂：休閑娛樂場所比較少且檔次低，不能滿足較高檔次的需求。十二月22第25頁思源顧問本區(qū)域文體娛樂市場供應(yīng)文化一月23第104頁

思源顧問文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查數(shù)據(jù)來源：新浪網(wǎng)上調(diào)查

在對(duì)整個(gè)北京市休閑娛樂設(shè)施的偏好調(diào)查中看出，消費(fèi)者對(duì)于健身中心的偏好比重最多，占到41％的調(diào)查比例；由此看出，消費(fèi)者對(duì)于體育健身的需求較大。十二月22第26頁思源顧問文體休閑設(shè)施的消費(fèi)偏好調(diào)查一月23第105頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場研究供給量小、層次較低、結(jié)構(gòu)單一——本地區(qū)文體休閑娛樂業(yè)基礎(chǔ)比較薄弱，短期內(nèi)再增加文體娛樂設(shè)施的可能性很??；不能滿足需求，因此本區(qū)域的實(shí)際需求量大于目前實(shí)際供應(yīng)量；需求量大、層次較高、消費(fèi)力強(qiáng)——本區(qū)域聚集大量機(jī)關(guān)事業(yè)單位、大型醫(yī)院、國有企業(yè)，他們是個(gè)穩(wěn)定的擁有較高消費(fèi)能力的群體；奧運(yùn)場館的建設(shè)加上本區(qū)域現(xiàn)有的資源優(yōu)勢，給區(qū)域的文體產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來較大發(fā)展空間。十二月22第27頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——區(qū)域市場研一月23第106頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第28頁思源顧問綱 要第一部分市場一月23第107頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場定位區(qū)域市場——借助良好的區(qū)位和市場機(jī)遇，做北京西部的文體休閑中心；全北京市及旅游市場——作為承載特色主題概念的大型文體設(shè)施，面向全北京及旅游客群的文體休閑娛樂消費(fèi)市場。十二月22第29頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)市場定一月23第108頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場覆蓋范圍界定區(qū)域市場半徑5公里的北京西部區(qū)域市場

北京市及旅游市場

區(qū)域市場北京市及旅游市場R=5公里十二月22第30頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——市場覆蓋范一月23第109頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的三個(gè)層次第一層次：項(xiàng)目級(jí)的客戶群，主要指本建筑綜合體里的客戶；第二層次：區(qū)域級(jí)的客戶群，主要指北京西部區(qū)域的工作和生活人群；第三層次：城市級(jí)的客戶群，面向整個(gè)北京市的文體休閑消費(fèi)客群。十二月22第31頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——目標(biāo)客群的一月23第110頁

思源顧問項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合體的內(nèi)在消費(fèi)市場本項(xiàng)目屬于建筑綜合體，酒店、寫字樓、商業(yè)以及體育場館，各類物業(yè)的市場和客群是相互交叉的，從而為項(xiàng)目提供了巨大的消費(fèi)支持；目前各類企事業(yè)單位、公司對(duì)所進(jìn)行的商務(wù)會(huì)議場所的綜合環(huán)境要求越來越高。主要包括：地段范圍、交通條件、周邊環(huán)境等；對(duì)內(nèi)部環(huán)境的要求主要包括：會(huì)議硬件設(shè)施、住宿條件、餐飲條件、服務(wù)條件、娛樂休閑配套設(shè)施等；本項(xiàng)目的文體設(shè)施可以作為商務(wù)會(huì)議酒店的配套，較好滿足酒店客戶的多方面需要；既有傳統(tǒng)體育休閑項(xiàng)目又有特色化、多樣性的的文體設(shè)施，這將對(duì)本項(xiàng)目的入住企業(yè)客戶和周邊企業(yè)及員工有具大的吸引力。十二月22第32頁思源顧問項(xiàng)目級(jí)的客戶群——建筑綜合一月23第111頁

思源顧問區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部文體休閑消費(fèi)客群西四環(huán)沿線的生活社區(qū)主要有豐臺(tái)、岳各莊、田村、恩濟(jì)里小區(qū)等，西三環(huán)沿線部分地區(qū)也有可能成為本項(xiàng)目的目標(biāo)市場，如六里橋地區(qū)、航天橋地區(qū)等；商業(yè)的核心目標(biāo)消費(fèi)客戶主要包括：生活、工作在本區(qū)域附近，在周邊1.5公里范圍之內(nèi)、驅(qū)車時(shí)間在5分鐘以內(nèi)可到達(dá)本項(xiàng)目的消費(fèi)人群以及本項(xiàng)目區(qū)域及周邊公寓、住宅、寫字樓、酒店等物業(yè)的入住人群；北京西部聚集了大量中央部委機(jī)構(gòu)、軍隊(duì)和院校團(tuán)體，位于北京城市主要的政治、文化、教育產(chǎn)業(yè)帶，居住人群以中央部委機(jī)關(guān)工作人員和中、高級(jí)知識(shí)分子為主，人口素質(zhì)較高，對(duì)于文化和休閑的消費(fèi)需求較高。十二月22第33頁思源顧問區(qū)域級(jí)的客戶群——北京西部一月23第112頁

思源顧問城市級(jí)的客戶群——面向全北京市及旅游消費(fèi)人群世界對(duì)奧運(yùn)的關(guān)注度同樣會(huì)對(duì)奧運(yùn)文體商業(yè)設(shè)施產(chǎn)生巨大的帶動(dòng)作用。龐大的旅游人口基數(shù)會(huì)為奧運(yùn)場館周邊的文體設(shè)施提供有效的消費(fèi)支持；旅游人群對(duì)吃、住、玩的要求越來越高，他們希望能夠去有特色的而且是各種物業(yè)集為一體的消費(fèi)，所以本項(xiàng)目存在較大的市場空間；吸引市區(qū)內(nèi)的休閑消費(fèi)人群：文化體育運(yùn)動(dòng)越來越受到人們的廣泛關(guān)注，休閑娛樂作為人們精神方面的需求，也迅速發(fā)展；在市內(nèi)有特色的、適合包括成人、兒童在內(nèi)的娛樂設(shè)施空缺，還不能滿足人們的休閑娛樂消費(fèi)需求。十二月22第34頁思源顧問城市級(jí)的客戶群——面向全北一月23第113頁

思源顧問綱 要第一部分市場研究第二部分目標(biāo)客群分析第三部分主題及產(chǎn)品定位第四部分開發(fā)運(yùn)營模式十二月22第35頁思源顧問綱 要第一部分市場一月23第114頁

思源顧問主題定位的指導(dǎo)思想體現(xiàn)“CED中央休閑區(qū)”的主題概念和功能要求；符合休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈的城市功能定位要求；強(qiáng)調(diào)各個(gè)物業(yè)功能之間的互相配合；十二月22第36頁思源顧問主題定位的指導(dǎo)思想一月23第115頁

思源顧問本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)建北京西部的“生

態(tài)休閑經(jīng)濟(jì)圈”生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)區(qū)BDA經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)十二月22第37頁思源顧問本區(qū)域的城市功能定位——構(gòu)一月23第116頁

思源顧問本項(xiàng)目的主題概念定位——CED中央休閑區(qū)以奧運(yùn)會(huì)為契機(jī)，發(fā)展以生態(tài)化、體驗(yàn)式為特色的休閑建筑綜合體，憑借功能齊備的建筑綜合體架構(gòu)，成為京西休閑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)圈核心。CED——生態(tài)化、體驗(yàn)式休閑建筑綜合體十二月22第38頁思源顧問本項(xiàng)目的主題概念定位——C一月23第117頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系文體產(chǎn)業(yè)配套為酒店和寫字樓提供休閑娛樂設(shè)施；同時(shí)提升酒店和寫字樓的產(chǎn)品附加值；文體產(chǎn)業(yè)配套與大體量商業(yè)形成功能互動(dòng)；文體產(chǎn)業(yè)配套是對(duì)體育場館運(yùn)動(dòng)功能的補(bǔ)充和延續(xù)；寫字樓（固定人流）酒店（流動(dòng)人流）體育場館及文化運(yùn)動(dòng)廣場（流動(dòng)人流）文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施（流動(dòng)人流）商業(yè)（流動(dòng)人流）十二月22第39頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——與其他物業(yè)一月23第118頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)計(jì)寫字樓文體

產(chǎn)業(yè)

設(shè)施

會(huì)議酒店商業(yè)商業(yè)說明：藍(lán)色箭頭表示車流動(dòng)線，車流、人流都可走;黃色箭頭表示人流動(dòng)線；五棵松文化體育中心中路四環(huán)出口出入口出入口四環(huán)入口西四環(huán)西翠環(huán)籃球場館十二月22第40頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——交通動(dòng)線設(shè)一月23第119頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總建設(shè)規(guī)模5.7萬平米主題定位與主題商業(yè)及酒店相協(xié)調(diào)的體驗(yàn)式文體休閑中心經(jīng)營項(xiàng)目體驗(yàn)式主題館+文體娛樂項(xiàng)目+NBA體育長廊十二月22第41頁思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施——主題定位總一月23第120頁

思源顧問文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施物業(yè)空間布局地下一層文體設(shè)施部分設(shè)計(jì)：通過地下一層的空間布置，達(dá)到文體產(chǎn)業(yè)設(shè)施部分與酒店和商業(yè)的貫通；在地下一層面置游泳館等文體設(shè)施外，設(shè)計(jì)一條NBA長廊與酒店地下一層、