金科服務(wù)研究報(bào)告

金科服務(wù)研究報(bào)告1

秀出班行：西部龍頭持續(xù)引領(lǐng)成長金科服務(wù)成立于

2000

年，是全國領(lǐng)先、西部第一的綜合智慧物業(yè)服務(wù)商，于

2020

年

11

月在香港聯(lián)合交易所掛牌上市。公司連續(xù)

6

年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力十強(qiáng)，連

續(xù)

6

年保持中西部市場占有率第一。截至

2021

年

8

月，金科服務(wù)已進(jìn)入北京、重慶、天津、

武漢、南京、成都、沈陽、鄭州、長沙等

166

座城市，管理近

1200

個(gè)項(xiàng)目，管理面積約

3.2

億平方米，服務(wù)全國近

650

萬人口。公司發(fā)展經(jīng)歷三個(gè)階段：初創(chuàng)期不斷提升物業(yè)管理服務(wù)水平；2005

年開始全國化戰(zhàn)略，

2006

年開始向獨(dú)立第三方提供增值服務(wù)，2013

年開始提供社區(qū)增值服務(wù)，并發(fā)展“鄰里文

化”提升品牌價(jià)值；2016

年起公司開啟智慧城市服務(wù)時(shí)代，建立社區(qū)大數(shù)據(jù)研究中心和云服

務(wù)中心，于

2017

年推出“金科大社區(qū)”一站式在線服務(wù)平臺(tái)。營利穩(wěn)步提升，規(guī)模高質(zhì)量增長。得益于物管行業(yè)發(fā)展、母公司穩(wěn)定輸送和公司外拓能

力持續(xù)增強(qiáng)，公司的收入和利潤持續(xù)提升，2017-2020

年?duì)I業(yè)收入和歸母凈利潤復(fù)合增速分

別為

47%和

76%，1H2021

營業(yè)收入達(dá)

25.9

億元，同比增長

88.8%，歸母凈利潤為

5.30

億元，同比增長

80.4%。合約面積和在管面積規(guī)模也保持高質(zhì)量增長，1H2021

合約規(guī)模達(dá)

3.15

億平方米，同比增長

37.24%，在管規(guī)模達(dá)

1.87

億平方米，同比增長

30.62%。公司平

均物業(yè)管理費(fèi)

2.22

元/㎡/月，同比提高

0.04

元/㎡/月，其中金科集團(tuán)項(xiàng)目平均物業(yè)管理費(fèi)

2.57

元/㎡/月，同比提升

0.18

元/㎡/月，外拓項(xiàng)目

1.87

元/㎡/月，外拓項(xiàng)目同比提升

0.21

元/㎡/月。由于公司的業(yè)主滿意度較高，公司的物業(yè)管理費(fèi)收繳率保持在

90%的較高水平。堅(jiān)持“服務(wù)+科技，服務(wù)+生態(tài)”發(fā)展戰(zhàn)略，“生態(tài)+科技”雙引擎驅(qū)動(dòng)，夯實(shí)深耕城市高密度戰(zhàn)略。公司堅(jiān)持“服務(wù)+科技，服務(wù)+生態(tài)”的發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮“生態(tài)+科技”的雙引擎作用，

構(gòu)建了城市空間服務(wù)、美好生活服務(wù)、智慧科技服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，強(qiáng)化新服務(wù)、新生態(tài)、

新科技三大能力協(xié)同。城市空間服務(wù)板塊：公司不斷夯實(shí)深耕城市密度戰(zhàn)略，聚焦長江經(jīng)濟(jì)帶和西南核心區(qū)域，

利用資源、品牌優(yōu)勢，市場直拓獲取大量多業(yè)態(tài)高產(chǎn)值項(xiàng)目，1H2021

合約面積長江經(jīng)濟(jì)帶

占比超

75%、西南區(qū)域占比超

50%；通過與地方政府及其他三方民營開發(fā)商合作、高質(zhì)效

并購等方式，2021

年先后與貴州雷山縣政府簽訂戰(zhàn)略合作、與重慶九龍園高新區(qū)達(dá)成戰(zhàn)略

合作，并收購重慶美利山物業(yè)服務(wù)有限公司，提升核心區(qū)域濃度，夯實(shí)深耕城市密度戰(zhàn)略。

憑借持續(xù)鞏固的區(qū)域優(yōu)勢，金科服務(wù)連續(xù)

3

年位列西部物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力第一、重慶物

業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實(shí)力第一。美好生活服務(wù)板塊：公司加速“服務(wù)+生態(tài)”落地，通過吸引專業(yè)化人才和收購專業(yè)公司

快速提升增值服務(wù)業(yè)務(wù)能力、延展服務(wù)鏈條，提升增值服務(wù)收入占比,增值服務(wù)收入占比從

2017

年的

7.3%大幅提升至

1H2021

的

25.2%。智慧科技服務(wù)板塊：堅(jiān)守“服務(wù)+科技”戰(zhàn)略，把物業(yè)降本增效作為對內(nèi)賦能的核心工作，

同時(shí)利用先進(jìn)的科技實(shí)力推進(jìn)產(chǎn)品研發(fā)升級，強(qiáng)化科技智慧服務(wù)服務(wù)能力的對外輸出，加快

落地智慧社區(qū)、智慧園區(qū)和智慧城市服務(wù)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)智慧城市服務(wù)與物業(yè)項(xiàng)目拓展的雙向賦

能。公司

2016

年與微軟合作打造的社區(qū)服務(wù)系統(tǒng)“天啟”大數(shù)據(jù)已更新至第四代，不僅完成

了全國數(shù)百個(gè)小區(qū)的智慧化升級，更將智慧科技優(yōu)勢傳導(dǎo)到城市服務(wù)領(lǐng)域，落地重慶、江蘇

鹽城、湖南瀏陽等多個(gè)城市。多元業(yè)務(wù)突破規(guī)模經(jīng)濟(jì)瓶頸，標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)進(jìn)行質(zhì)量控制。公司在物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)

主增值服務(wù)、社區(qū)增值服務(wù)和智慧科技服務(wù)四條業(yè)務(wù)線下為全國中高端住宅、商業(yè)樓宇、產(chǎn)

業(yè)園、政府公建、高校醫(yī)院、文旅景區(qū)等多種業(yè)態(tài)提供多元物業(yè)服務(wù)，積極布局健康和文體

旅業(yè)務(wù)。多元業(yè)務(wù)的發(fā)展為公司提供多元的收入來源，有助于突破規(guī)模經(jīng)濟(jì)瓶頸。為滿足多

元服務(wù)的不同需求、提高服務(wù)質(zhì)量，公司開發(fā)了金管家、金悅家、金慧家三種標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)體

系：金管家體系針對物業(yè)管理服務(wù)，建立了“前介管理、地產(chǎn)咨詢、物業(yè)服務(wù)”全生命周期

服務(wù)價(jià)值鏈，并細(xì)分了住宅、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)園、學(xué)校、場館等差異化業(yè)態(tài)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化體

系；金悅家針對社區(qū)增值服務(wù)，圍繞旅居綜合服務(wù)、家庭生活服務(wù)、家居煥新服務(wù)、園區(qū)經(jīng)

營服務(wù)等多元化服務(wù)場景，建立了標(biāo)準(zhǔn)化的多元增值服務(wù)體系；金慧家體系主要針對多種服

務(wù)場景，包括智慧科技服務(wù)及其他業(yè)務(wù)線的服務(wù)，如案場服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)管

理?；诠窘⒓皩?shí)施嚴(yán)格的內(nèi)部質(zhì)量控制體系，已取得國際標(biāo)準(zhǔn)化組織的多項(xiàng)認(rèn)證，即

ISO9001

質(zhì)量管理體系認(rèn)證、GB/T24001

及

ISO14001

環(huán)境管理體系認(rèn)證及

ISO45001

職

業(yè)健康安全管理體系認(rèn)證。智能化、數(shù)字化科技平臺(tái)賦能高效運(yùn)行。公司在全國百強(qiáng)物業(yè)服務(wù)商中有領(lǐng)先的科技實(shí)

力，建成了社區(qū)大數(shù)據(jù)中心和客戶云服務(wù)中心，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)可視化、服務(wù)智能化、管理信息

化，是行業(yè)內(nèi)極少數(shù)具備國家高新技術(shù)企業(yè)資質(zhì)的科技型服務(wù)企業(yè)，取得

17

項(xiàng)專利和

15

項(xiàng)計(jì)算機(jī)軟件版權(quán)。公司開發(fā)的基于社區(qū)前端服務(wù)人員的管理平臺(tái)“大管家信息管理平臺(tái)”

涵蓋報(bào)修報(bào)事處理、安全管理、巡更管理、服務(wù)搶單、樓棟管家服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化作業(yè)指導(dǎo)等多項(xiàng)

服務(wù)場景，將物業(yè)服務(wù)所有工作數(shù)字化、透明化，有效促進(jìn)服務(wù)質(zhì)量和效率的提升，實(shí)現(xiàn)物

業(yè)管理降本增效。同時(shí)，公司將智慧服務(wù)引入城市服務(wù)領(lǐng)域，2018

年

3D引擎版天啟大數(shù)

據(jù)系統(tǒng)亮相重慶兩江健康科技城，數(shù)字化、信息化和智能化的集成系統(tǒng)賦能公司參與城市空

間服務(wù)重構(gòu)。2

行穩(wěn)致遠(yuǎn)：抵御住風(fēng)險(xiǎn)波及，穩(wěn)定性和長期性得到驗(yàn)證目前，房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)波及到物管行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)波及來自兩個(gè)方面：1）資金層面，

母公司房企融資困難、資金鏈壓力大的背景下，資金拆借、資產(chǎn)收購甚至出售物業(yè)公司變現(xiàn)

成為房企挽救危機(jī)的重要手段，部分物管公司被迫成為母公司房企的“輸血袋”，引發(fā)了市

場對于物業(yè)公司是否能在關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)下穩(wěn)定獨(dú)立管理的擔(dān)憂；2）經(jīng)營層面，過去物管公司普

遍依賴母公司的項(xiàng)目輸送，但

2021

年來房企銷售面積增速也在持續(xù)下降，極度依賴母公司

項(xiàng)目輸送的物管企業(yè)未來業(yè)績增長的可持續(xù)性受到極大挑戰(zhàn)。金科服務(wù)在以上兩方面具有抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力：1）資金方面，母公司金科股份通過出售

物業(yè)股份、發(fā)行超短融、融資擔(dān)保等方式回籠資金，短期內(nèi)沒有資金困難，流動(dòng)性安全較高，

暫無“輸血”需求，且主動(dòng)引入戰(zhàn)略投資優(yōu)化公司治理結(jié)構(gòu)，公司治理獨(dú)立性提高對抵御母

公司關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)多一重保障；2）經(jīng)營方面，金科服務(wù)外拓驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勁，外拓項(xiàng)目占比逐年提升，

對于母公司業(yè)績依賴逐步降低，未來面對母公司業(yè)績下滑仍能保持增長持續(xù)。2.1

行船穩(wěn)泛：關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)消退解隱憂，戰(zhàn)略投資恰來振信心2.1.1

隱憂解：金科股份短期內(nèi)無資金困難母公司金科股份去杠桿進(jìn)展明顯，“三道紅線”均達(dá)綠檔，流動(dòng)性安全高。2020

年以

來母公司金科股份大幅改善負(fù)債，有息負(fù)債規(guī)模從

2019

年的

1061

億元降至

2021

年第三

季度的876億元，“三道紅線”在2020年率先達(dá)綠檔并持續(xù)改善，2021年三季度末凈負(fù)債率、

剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別為

73.2%、68.5%和

1.47

倍。三季度末在手

現(xiàn)金達(dá)

301.7

億元，12

月又通過出售金科服務(wù)

22%股權(quán)增加

37.34

億港元現(xiàn)金流。同時(shí)，

金科股份主動(dòng)優(yōu)化債務(wù)期限結(jié)構(gòu)，一年內(nèi)到期有息負(fù)債占比下降至三季度末

23.4%，三年以

上上升至

17.8%。充足的現(xiàn)金流和持續(xù)優(yōu)化的期限結(jié)構(gòu)為金科股份的流動(dòng)性安全筑牢防火墻。債務(wù)結(jié)構(gòu)改善，到期壓力較小，融資渠道通暢。考慮行權(quán)期，2022

年金科股份到期債

務(wù)規(guī)模為

101.7

億元，2023

年到期規(guī)模

53

億元，2024

年到期規(guī)模

4.25

億元，在行業(yè)中處

于較低水平，境外債

2024

年到期一筆約

20.7

億元，境內(nèi)外債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。短期來看，金

科股份在

2022

年的還款壓力主要集中在上半年，其中

2

月到期債務(wù)較高為

22.5

億元，但

金科股份通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓獲得

37.34

億資金、發(fā)行

8

億元超短融、7.9

億元

ABS等方式補(bǔ)充

資金，償債資金充足，債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)較小。2021

年金科股份累計(jì)發(fā)行

11

筆境內(nèi)外債券，合

計(jì)發(fā)行金額

124.65

億元，下半年在房企普遍流動(dòng)性緊張的環(huán)境下，金科股份仍保持較為通

暢的融資渠道，發(fā)行

2

筆超短期融資債券

18

億元用于兌付到期債務(wù)，有助于緩解金科股份

的資金壓力。2021

年，金科股份共償付

9

筆到期債務(wù)，償還總量

91

億元，2022

年

1

月提

前償付一筆

8.68

億元

ABS,

在

2021

年債務(wù)到期壓力巨大的背景下，金科股份保持零違約、

零展期，所有債務(wù)按期兌付。回購股份彰顯未來發(fā)展信心，20

億拿熱門土地顯底氣。7

月，金科股份董事會(huì)審議通

過股份回購議案，以集中競價(jià)交易方式，使用自有資金在

12

個(gè)月內(nèi)回購總額

5-10

億元，

目前已回購

4269.7

萬股，占總股本的

0.8%，回購額完成

1.90

億元。回購計(jì)劃的穩(wěn)步推進(jìn)

彰顯了管理層對金科股份未來發(fā)展的信心，母公司對未來發(fā)展的信心也將為金科服務(wù)未來的

經(jīng)營發(fā)展注入“安心劑”。11

月，金科股份與華宇集團(tuán)聯(lián)合拿下重慶大渡口重鋼片區(qū)地塊，總地價(jià)

20

億元，在拿地相對收縮的環(huán)境中，斥巨資拿地顯示了金科股份對自身現(xiàn)金流安全

和未來發(fā)展的底氣。12

月，金科股份通過旗下公司重慶天酬企業(yè)管理有限公司以承債式方

式收購藍(lán)光發(fā)展重慶煬玖商貿(mào)有限責(zé)任公司

100%股權(quán)，金科股份在房企流動(dòng)性緊缺背景下

大舉并購體現(xiàn)了金科股份的財(cái)務(wù)安全性，同時(shí)由于承債式收購獲得金融機(jī)構(gòu)大力支持，承債

后的債務(wù)可以滯后償付，因此承接項(xiàng)目后有機(jī)會(huì)增加經(jīng)營性現(xiàn)金流。2.1.1

信心振：引入戰(zhàn)略投資增強(qiáng)公司獨(dú)立性引入戰(zhàn)略投資博裕投資。12

月

16

日，母公司金科股份引入博裕投資作為金科服務(wù)戰(zhàn)略

投資者，向博裕投資旗下投資主體

BroadGonggaInvestmentPte.Ltd.轉(zhuǎn)讓所持有的

1.44

億股金科服務(wù)股份，約占總股本的

22%。博裕投資是一家專注于中國的另類資產(chǎn)管理公司，

通過與行業(yè)領(lǐng)先的企業(yè)建立長期合作的伙伴關(guān)系，為企業(yè)提供成長性資本和戰(zhàn)略性支持，是

中國較早投資物業(yè)領(lǐng)域的私募股權(quán)基金，2016

年開始投資物業(yè)企業(yè)，2017

年投資萬科旗下

萬物云，成為萬物云的第二大股東。博裕投資布局涉及科技于消費(fèi)領(lǐng)域，博裕投資將與公司

深入合作探討對行業(yè)內(nèi)領(lǐng)先的軟硬件科技公司、泛家庭服務(wù)類公司、新型消費(fèi)品公司的潛在

投資或業(yè)務(wù)合作機(jī)會(huì)，進(jìn)一步提高公司的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)水平、科技水平，拓寬多元增值服務(wù)

種類。優(yōu)化治理結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)公司獨(dú)立性，避免母公司損害子公司利益。轉(zhuǎn)讓完成后，BroadGongga向公司提名

2

名非執(zhí)行董事并委派財(cái)務(wù)人員加入公司，諸如物業(yè)公司高價(jià)購買母公

司資產(chǎn)等可能存在母公司損害物業(yè)公司利益的決策將被有效監(jiān)管，將有效避免物業(yè)公司向母

公司輸血情況的發(fā)生，進(jìn)一步優(yōu)化公司的法人治理結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)物業(yè)公司的發(fā)展獨(dú)立性。同時(shí)，

金科股份與博裕投資簽訂了合作備忘錄，繼續(xù)向金科服務(wù)提供業(yè)務(wù)支持，包括

1）輸送非商

場類開發(fā)項(xiàng)目

90%以上管理面積，2）住宅業(yè)態(tài)增量項(xiàng)目平均物業(yè)費(fèi)單價(jià)不低于

2

元/平，3）

2022-2025

年每年交付項(xiàng)目的飽和收入不低于

4.5

億元。戰(zhàn)略投資者的引入，不僅減少母公

司可能帶來的關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，也有助于提升公司的經(jīng)營實(shí)力和盈利能力。2.2

進(jìn)而有為：外拓驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勁，項(xiàng)目輸送依賴逐步收斂外拓項(xiàng)目在管面積占比逐年升高，外拓驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勁減少對母公司依賴。公司堅(jiān)持“內(nèi)延+

外生”增長，持續(xù)推進(jìn)市場化拓展，通過并購、招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作、合資合作等形式積極外

拓。公司

2017

年至

2020

年公司在管面積中外拓項(xiàng)目占比持續(xù)上升，從

2017

年的

32.5%

上升至

1H2021

的

51.8%，2017-2021

復(fù)合增速

56.28%，外拓項(xiàng)目占比在可比公司中處于

較高水平，而母公司輸送項(xiàng)目占比則從

67.5%下降至

48.2%；從收入來看，外拓項(xiàng)目物業(yè)

管理費(fèi)收入占比從

25.1%提升至39.9%，母公司關(guān)聯(lián)項(xiàng)目收入占比從74.9%下降至

60.12%，

占比持續(xù)下降，基礎(chǔ)物業(yè)營收對母公司依賴程度降低。從新增面積來看，外拓項(xiàng)目成長更為

強(qiáng)勁，2021

上半年新增外拓在管面積占總新增面積

68.4%，新增外拓合約面積占總新增合

約面積的

72%，2021

上半年新增外拓在管面積

2093

萬平方米，同比增長

36%，增長潛力

較大，而母公司金科股份全年銷售面積連續(xù)三年維持在

2000

萬平方米左右，可輸送面積增

速有限。因此，預(yù)計(jì)金科服務(wù)未來的新增項(xiàng)目中，對母公司的依賴程度將進(jìn)一步降低，外拓

將為公司帶來更大的規(guī)模擴(kuò)張和收入提升潛力。物業(yè)公司的外拓主要有收并購和外拓兩種類型，其中收并購對公司的資金和戰(zhàn)略有一定

要求，外拓包括招投標(biāo)、戰(zhàn)略合作與合資合作等模式，受到品牌影響力、拓展渠道等因素的

影響。從收并購層面來看，金科服務(wù)目前貨幣資金充足，引入戰(zhàn)略投資共同評估潛在收并購

機(jī)會(huì)，有能力通過并購獲取高質(zhì)量的第三方項(xiàng)目。從外拓層面來看，公司深耕西南地區(qū)，建

立了標(biāo)準(zhǔn)化的全生命周期價(jià)值鏈服務(wù)體系，業(yè)主滿意度連續(xù)多年超過

90%，品牌具備一定

的影響力；拓展渠道方面，公司合作資源豐富，與遵義新浦、安徽宣城、四川內(nèi)江、湖南瀏

陽、湖北武漢、重慶九龍地方政府以及其他三方民營開發(fā)商合作，獲取了大量城市服務(wù)、住

宅、非住宅優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。除了獲取項(xiàng)目的能力，公司的核心區(qū)域高密度戰(zhàn)略也為外拓項(xiàng)目增長

提供了保障，物業(yè)管理作為人力密集服務(wù)行業(yè)，外拓項(xiàng)目帶來的增長動(dòng)力能否持久取決于外

拓項(xiàng)目的利潤率，而在管面積形成的管理密度可以提高人員復(fù)用率、降低成本、提高外拓項(xiàng)

目的利潤水平，金科服務(wù)多年深耕城市高密度戰(zhàn)略，已經(jīng)在多個(gè)城市形成了高密度布局，有

助于提升外拓項(xiàng)目的利潤率。3

竿頭日上：四大業(yè)務(wù)板塊成長潛力釋放3.1

乘時(shí)乘勢：物業(yè)管理服務(wù)緊抓并購和外拓發(fā)展機(jī)遇3.1.1

行業(yè)機(jī)遇：并購熱潮提升行業(yè)集中度，第三方市場拓展重要性突顯房地產(chǎn)市場下行，并購估值回歸理性，并購熱潮下行業(yè)集中度進(jìn)一步提升。下半年，

房地產(chǎn)市場下行，房地產(chǎn)融資政策收緊，陷入流動(dòng)性危機(jī)的房企通過出售旗下物業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

的方式盤活部分現(xiàn)金流，如億達(dá)服務(wù)、富力物業(yè)、彩生活等出售部分核心資產(chǎn)，掀起了物管

行業(yè)并購熱潮。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021

年物管行業(yè)并購交易

77

宗，交易金額創(chuàng)新高

362.5

億元，同比增長

243%，呈現(xiàn)出交易額高、大額交易多發(fā)、并購主體以上市公司為主

的特點(diǎn)。相較

2021

年以前的并購情況，2021

年并購估值回歸理性，在

7.45X到

26.9X之

間，平均約為

12

倍，低于

2020

年的

15.2

倍和

2019

年的

13.6

倍，頭部物管企業(yè)利用當(dāng)前

并購估值水平低的機(jī)會(huì)，調(diào)動(dòng)資金尋找并購標(biāo)的，擴(kuò)大規(guī)模實(shí)現(xiàn)發(fā)展目標(biāo)。資金充足的上市物業(yè)公司加速收購。2021

年并購市場的主要買方是資金充足的上市公

司，從并購面積來看，TOP10

物管公司平均并購規(guī)模達(dá)

8667

萬平方米，資金充足的上市

公司抓住了這一輪房地產(chǎn)市場下行帶來的并購機(jī)會(huì)，主動(dòng)尋找并購標(biāo)的，加速規(guī)模擴(kuò)張。從

部分物管企業(yè)貨幣資金情況來看，預(yù)計(jì)未來仍有通過收并購擴(kuò)張規(guī)模的能力，行業(yè)集中度將

進(jìn)一步提升。TOP10

企業(yè)的市場份額由

2020

年的

10.17%提升到

16.1%，百強(qiáng)企業(yè)的市場

份額由

49.7%提升至

52.1%，行業(yè)馬太效應(yīng)突顯。第三方市場化拓展重要性提升，更考驗(yàn)品牌建設(shè)和管理能力。根據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，

2021

年

TOP50

物管企業(yè)第三方市場拓展面積

12.89

億平方米，在新增合約面積中占比

46.4%。TOP10

第三方市場拓展面積均值為

6150

萬平方米，遠(yuǎn)高于

TOP11-30

的

2492

萬

平方米和

TOP31-50

的

876

萬平方米，在物管企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模訴求增強(qiáng)的背景下，第三方市

場化拓展更顯重要。第三方拓展面積

TOP10

大多為上市物業(yè)企業(yè)，在資本加持下在市場拓

展方面投入更多人力、物力和財(cái)力，第三方市場規(guī)?？焖侔l(fā)展，領(lǐng)先于非上市物業(yè)企業(yè)。第

三方拓展能力不僅對資金提出要求，對品牌建設(shè)、渠道建設(shè)和管理能力都提出了更高要求：

資金方面，從

2021

年并購熱潮中以融資能力較強(qiáng)的上市公司為主可以看出，充足的在手現(xiàn)

金和融資能力才能保障公司抓住優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的并購機(jī)會(huì)；品牌建設(shè)方面，隨著物業(yè)公司獨(dú)立性

增強(qiáng)，品牌代表的資源、規(guī)模和服務(wù)能力將成為外拓的重要影響因素；渠道建設(shè)，除了通過

招投標(biāo)，物業(yè)公司還可以采取與地方政府、第三方民企合作合資的方式進(jìn)行外拓，對公司的

政企關(guān)系、戰(zhàn)略資源要求較高；管理能力方面，外拓規(guī)模和效率的提升都需要激勵(lì)措施來調(diào)

動(dòng)積極性。3.1.2

相時(shí)而動(dòng)：贏并購?fù)馔匾?guī)模之戰(zhàn)，長算遠(yuǎn)略必作于細(xì)面對行業(yè)集中度提升帶來的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，金科服務(wù)在資金、品牌和管理等方面有抓住發(fā)展機(jī)會(huì)的能力。具體來看，從拿項(xiàng)目來看，金科服務(wù)的品牌市場認(rèn)可度高，第三方市場拓

展有優(yōu)勢，貨幣資金充足，收并購機(jī)會(huì)把握得好，有助于公司緊抓行業(yè)集中度提升的窗口期，

擴(kuò)大在管面積，提升業(yè)績水平。從項(xiàng)目管理來看，金科服務(wù)的項(xiàng)目區(qū)域密度高，可以有效降

低成本，同時(shí)公司采取集約化管理的戰(zhàn)略來降低成本和外拓的毛利率。1）規(guī)模擴(kuò)張：調(diào)動(dòng)資金提速并購，外拓能力得市場驗(yàn)證，品牌力驅(qū)動(dòng)。調(diào)動(dòng)資金放寬要求提速收并購。面對集中度提升、競爭日趨激烈的行業(yè)發(fā)展，為抓住轉(zhuǎn)

瞬即逝的商業(yè)機(jī)會(huì)，2021

年

9

月公司更改上市募集資金款用途，變更后公司對于收購目標(biāo)

的營收、規(guī)模及區(qū)域范圍不再作要求，并將留存于香港的

17.89

億元用于在香港直接支付有

關(guān)投資或并購?fù)顿Y。下半年收并購提速，8

月收購重慶中科三心物業(yè)服務(wù)有限公司

100%股

份、12

月收購黔西宏祥物業(yè)管理服務(wù)有限公司

51%股權(quán)。2021

年來，公司陸續(xù)收購重慶上

境物業(yè)、重慶美利山物業(yè)、重慶中科三心物業(yè)及黔西宏祥物業(yè)、包頭智慧物業(yè)等多家物管企

業(yè)，上半年新增并購住宅面積

385

萬平方米，儲(chǔ)備并購

2.7

億平方米，10

倍覆蓋公司全年

并購目標(biāo)。同時(shí)引入戰(zhàn)略投資者博裕投資共同評估潛在收并購機(jī)會(huì)，推動(dòng)公司更高效地拓展

管理規(guī)模。截至上半年公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額

63

億元，在可比公司中資金較為充足，

預(yù)計(jì)未來仍有通過收并購成長的機(jī)會(huì)。外拓能力獲市場肯定。截至

2021

上半年，公司累計(jì)合約面積獨(dú)立第三方占比

58%，在

管面積獨(dú)立第三方占比

52%，在行業(yè)內(nèi)處于領(lǐng)先地位；上半年新增合約面積獨(dú)立第三方占

比

73%，非住宅招投標(biāo)新增

798

萬平方米合約面積，占比

83.4%，住宅招投標(biāo)新增

860

萬

平方米，占比

30.2%；1H2021

公司外拓項(xiàng)目毛利率水平

24%，相較可比公司毛利率水平較

高，外拓項(xiàng)目的盈利能力較強(qiáng)，市場化的外拓能力得到進(jìn)一步驗(yàn)證。品牌建設(shè)持續(xù)發(fā)力，品牌價(jià)值增強(qiáng)競爭力。物管行業(yè)競爭加劇，品牌資源優(yōu)勢、影響力

和良好口碑都將成為競爭中脫穎而出的重要因素，品牌知名度可以降低企業(yè)在拓展中與客戶

互相了解的門檻，良好的口碑可以減少企業(yè)外拓項(xiàng)目投標(biāo)的難度，提升續(xù)約率和收繳率。金

科服務(wù)深耕核心區(qū)域物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域二十年，已經(jīng)擁有了全國領(lǐng)先的行業(yè)地位和卓越的品牌影

響力，2021

年品牌價(jià)值提升至

116

億元，并堅(jiān)持打造“鄰里文化”13

年”，提高服務(wù)質(zhì)量、提

升品牌形象，使得金科服務(wù)和業(yè)主累積了深厚的信任，公司物業(yè)服務(wù)滿意度連續(xù)

9

年超過

90%，2020

年達(dá)

96.6%高于行業(yè)整體滿意度

78.1%。品牌價(jià)值的提升有助于公司在未來激

烈競爭中進(jìn)一步提升外拓能力、實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長。2）項(xiàng)目管理方面：高密度戰(zhàn)略、智能化改革降本提效。深耕城市密度戰(zhàn)略，區(qū)域資源整合降本提效。公司致力于深耕西南區(qū)域，夯實(shí)城市密度

戰(zhàn)略，2020

年重慶單一城市管理規(guī)模超過

80

萬平方米，服務(wù)超過

50

萬戶家庭，規(guī)模效應(yīng)

顯著。截至

2021

年上半年，西南區(qū)域在管面積占比超過

50%，公司單項(xiàng)目在管面積

64

萬

平方米，領(lǐng)先于可比公司，單體城市合約面積超過

500

萬平方米的有

6

個(gè)，單體省份合約

面積超過的

1000

萬平方米的有

6

個(gè)，高密度項(xiàng)目分布形成。高密度項(xiàng)目分布為公司帶來的

競爭優(yōu)勢有：1）整合資源，優(yōu)化成本提高利潤率。2021

年

5

月公司收購的重慶美利山物

業(yè)的

4

個(gè)項(xiàng)目均位于重慶，合約面積

168.06

萬平方米，與公司高密度管理區(qū)域高度重合，

收購后公司可以整合高密度區(qū)域資源，改善成本提高利潤率。2）提升人均效能。高密度戰(zhàn)

略可以通過區(qū)域資源整合來實(shí)現(xiàn)降本增效，提升人均效能。1H2021

公司人均在管面積

2.1

萬平方米，人均創(chuàng)收

14.5

萬元，位列行業(yè)可比公司第一。3）在新布局城市增強(qiáng)外拓能力。

公司在全國布局中也采取了高密度戰(zhàn)略，2021

年收購的包頭智慧物業(yè)服務(wù)有限公司單體城

市

10

個(gè)項(xiàng)目，在管面積

177.4

萬平方米，通過收購公司在包頭構(gòu)建一定密度規(guī)模，借助高

密度和良好的口碑，在新擴(kuò)張城市提升外拓能力。人力機(jī)械化、機(jī)械智能化提升管理精細(xì)化。公司推進(jìn)人力機(jī)械化、機(jī)械智能化改革，通

過云監(jiān)控、云停車、智能能耗管理等一系列智慧化升級賦能物業(yè)管理降本增效，持續(xù)提升管

理精細(xì)化，助推毛利率持續(xù)提升。2021

年上半年公司新增改造設(shè)施超過

25680

個(gè)，持續(xù)推

動(dòng)人均效能大幅增長

21.5%，人力成本占比持續(xù)下降至

47%，人力成本在同等在管面積規(guī)

模可比公司中處于較低水平，同時(shí)基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)毛利率持續(xù)提升至

28.4%。金科服務(wù)通過密度戰(zhàn)略和智能化管理不僅整合新盤資源降本增效，針對存量老盤存在的

物業(yè)費(fèi)提升困難、人工成本上升導(dǎo)致的利潤下降問題，也通過整合資源和智慧化改造優(yōu)化成本，使得存量盤利潤不降反升，避免老盤拖累利潤水平。同時(shí)，利用這種低成本的優(yōu)勢，有

機(jī)會(huì)在后續(xù)存量盤拓展中獲得發(fā)展機(jī)會(huì)。3.2

高歌猛進(jìn)：社區(qū)增值服務(wù)潛力持續(xù)兌現(xiàn)隨著基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)入存量市場，增值服務(wù)成為物管公司創(chuàng)造增量收入、改善單盤盈利

模式的第二增長曲線。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2021

年上半年

44

家上市物管企業(yè)增值服務(wù)收

入

358

億元，同比增速達(dá)

79.9%，營收占比提升至

43.1%，業(yè)績貢獻(xiàn)度進(jìn)一步提高。部分

上市公司增值服務(wù)的邊際貢獻(xiàn)率已超過基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，增值服務(wù)未來提升空間巨大。社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展迅速，成長潛力將持續(xù)兌現(xiàn)?？v向來看，公司社區(qū)增值服務(wù)發(fā)展迅

速，2017-2020

年?duì)I收復(fù)合增速

74.9%，1H2021

收入規(guī)模

6.52

億元，同比增長

419%，

占總營收的

25.2%，同比提升

16pct。橫向?qū)Ρ葋砜?，公司社區(qū)增值服務(wù)的收入占比和坪效

相對可比公司較低，單位管理面積年社區(qū)增值服務(wù)收入為

11.88

元/平方米，這是由于公司

2017

年才發(fā)力社區(qū)增值服務(wù)，起步較晚，且公司在管面積擴(kuò)展速度快、新盤較多，社區(qū)增

值服務(wù)布局尚未完全展開。公司社區(qū)增值服務(wù)邊際收入貢獻(xiàn)率

43.26%，與可比公司相比較

高，隨著公司社區(qū)增值服務(wù)覆蓋率提升，基于公司不斷增加的在管面積和拓展的增值服務(wù)業(yè)

務(wù)線，成長潛力將持續(xù)兌現(xiàn)。公司社區(qū)增值服務(wù)圍繞業(yè)主的“食、住、行、游、購、育”，利用線上+線下服務(wù)優(yōu)勢，

聚焦大消費(fèi)領(lǐng)域，圍繞社區(qū)生活服務(wù)、業(yè)主資產(chǎn)運(yùn)營、社區(qū)空間運(yùn)營三大核心職能，循序漸

進(jìn)推進(jìn)旅居綜合、家庭生活、家居煥新、園區(qū)經(jīng)營板塊細(xì)分業(yè)務(wù)發(fā)展：家庭生活板塊：主要包括社區(qū)購物和家政服務(wù)，其中社區(qū)購物基于子品牌“金科金選”

提供社區(qū)團(tuán)購服務(wù)，1H2021

收入

1.32

億元，同比增長約

110.4%。家居煥新板塊，基于子品牌“金科悅家”提供一站式硬裝、軟裝、家居單品銷售等整裝、

煥新式家居服務(wù)，利用母公司金科股份產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢及深度業(yè)務(wù)協(xié)同，通過專業(yè)化、品牌化、

團(tuán)隊(duì)化發(fā)展，前置業(yè)主購房階段家裝需求，舉行“百萬業(yè)主看工廠”等活動(dòng)。2021

年

1

月，

公司聯(lián)合重慶金賽瑞企業(yè)管理合伙企業(yè)新設(shè)重慶金曉悅慧家居有限公司，進(jìn)入家居領(lǐng)域，協(xié)

同發(fā)展家居煥新增值服務(wù)。1H2021

收入

4880

萬元，同比增長

234.4%；旅居綜合板塊：基于子品牌康城國旅提供旅游產(chǎn)品、出行、酒店、景區(qū)、簽證中心全鏈

條旅游出行服務(wù)，公司是全物業(yè)行業(yè)唯一擁有全旅游牌照的公司，運(yùn)營持續(xù)十年之久，打造

了完善的旅游機(jī)制，是公司的傳統(tǒng)優(yōu)勢。公司不斷增強(qiáng)旅游服務(wù)的優(yōu)勢，2021

年上半年與

千戶苗寨、百里杜鵑等國內(nèi)知名景區(qū)達(dá)成合作，共同打造基于社區(qū)、面向社會(huì)的旅游發(fā)展模

式；與深耕旅游領(lǐng)域多年的凱撒旅業(yè)達(dá)成戰(zhàn)略合作，開發(fā)適合金科服務(wù)不同客群定位的旅游

產(chǎn)品，在智慧旅游產(chǎn)品、智慧旅游服務(wù)等方面開展合作，1H2021

收入

2.66

億元，同比增

長

1623%。未來持續(xù)整合之下，公司有望在

2-3

年內(nèi)成為西南區(qū)域的旅游綜合服務(wù)商，釋

放更大價(jià)值。園區(qū)服務(wù)板塊：包括社區(qū)傳媒、幼兒托育和車位管理業(yè)務(wù)：2018

年金科服務(wù)首倡社區(qū)

教育理念，成立悅讀佳社區(qū)教育品牌，建立了全國第一個(gè)家門口的兒童成長中心，經(jīng)過

3年的持續(xù)耕耘，已為超過

2

萬余戶親子家庭提供專業(yè)優(yōu)質(zhì)的綜合教育服；社區(qū)傳媒基于鑫生

悅為商家提供擁有龐大流量的價(jià)值傳播服務(wù)，構(gòu)建社區(qū)、客群、產(chǎn)品間的黏合媒介，2021

年上半年節(jié)點(diǎn)數(shù)同比增加

215%；云停車智能管理系統(tǒng)接入

200

余個(gè)項(xiàng)目，覆蓋近

30

萬個(gè)

車位。

園區(qū)服務(wù)板塊

1H2021

收入

2.05

億元，同比增長

526%。引入本地生活服務(wù)大賽道，布局餐食服務(wù)。2021

年公司布局本地生活服務(wù)萬億賽道，以

團(tuán)餐服務(wù)協(xié)同空間物業(yè)服務(wù)，按照自建團(tuán)隊(duì)和區(qū)域龍頭整合的方式進(jìn)行布局：2021

上半年，

公司打造了曉咖啡、金悅酒店、渝錢斗斗、心悅餐廳和金悅佳品五大餐飲子品牌，下半年，

收購重慶本土

TOP5

團(tuán)餐公司韻涵餐飲文化，斥資

3.12

億元收購金科服務(wù)管理公司全部股

權(quán)，擴(kuò)充團(tuán)餐服務(wù)項(xiàng)目和能力，目前，公司已進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校等物業(yè)

130

個(gè)項(xiàng)目，

僅團(tuán)餐服務(wù)年產(chǎn)值超過

3

億元。在布局新賽道的同時(shí)，團(tuán)餐服務(wù)帶來的資源也有助于公司發(fā)

展非住項(xiàng)目。公司社區(qū)增值服務(wù)未來的高成長性源于拓寬賽道、人才戰(zhàn)略和“鄰里文化”反哺1）囊括小區(qū)到社會(huì)的豐富賽道，圍繞業(yè)主高頻生活需求，覆蓋業(yè)主“食、住、行、游、購、育”，金科服務(wù)不斷擴(kuò)展增

值服務(wù)種類，提高在管小區(qū)的社區(qū)增值服務(wù)滲透率。通過吸引專業(yè)化人才和收購專業(yè)公司，

快速提升增值業(yè)務(wù)服務(wù)能力并延展服務(wù)鏈條。2010

年到

2020

年，公司的社區(qū)增值服務(wù)從

社區(qū)走向家庭，發(fā)展家庭生活服務(wù)、車位臨停服務(wù)、家居煥新、房屋經(jīng)紀(jì)等服務(wù)于業(yè)主的增

值服務(wù)，2021

到

2030

年，公司的社區(qū)增值服務(wù)從社區(qū)走向社會(huì)，發(fā)展航旅出行、文體傳

媒、團(tuán)餐飲食、社區(qū)教育等服務(wù)于市民的社會(huì)服務(wù)。2）有利于區(qū)域濃度建設(shè)的高密度布局公司的城市高密度戰(zhàn)略不僅有利于基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)降本增效，對于社區(qū)增值服務(wù)同樣有降

本增效的作用。例如近年來物業(yè)公司大力發(fā)展的社區(qū)團(tuán)購服務(wù)等高頻低利的零售類增值業(yè)務(wù)，

只有擁有高密度優(yōu)勢的物業(yè)公司，才能夠利用龐大且密度高的業(yè)主群體實(shí)現(xiàn)營收增加、利潤

率提升。正如上文中提到，金科服務(wù)多年深耕區(qū)域高密度戰(zhàn)略，在

6

個(gè)單體城市的在管面積

超過

500

萬平方米，有助于高頻低利的零售類增值業(yè)務(wù)發(fā)展。同時(shí)，公司在增值服務(wù)的布

局方面同樣著力于提高區(qū)域濃度，公司

2021

年開拓本地生活服務(wù)賽道，收購的團(tuán)餐企業(yè)均

有區(qū)域濃度高的優(yōu)勢，在高密度城市打造高濃度的本地生活供應(yīng)鏈，協(xié)同其他增值業(yè)務(wù)的發(fā)

展，滲透業(yè)主生活，能為社區(qū)增值服務(wù)打造更多新的內(nèi)容和消費(fèi)熱點(diǎn)。3）人才匹配發(fā)展，員工激勵(lì)力度大外引內(nèi)調(diào)，人才高度匹配發(fā)展戰(zhàn)略。公司不斷引進(jìn)行業(yè)領(lǐng)先、經(jīng)驗(yàn)豐富的高能級、高技

能型人才，打造年輕化、專業(yè)化、知識(shí)化的人才體系，保證人才引進(jìn)與業(yè)務(wù)擴(kuò)張相匹配。2021

上半年大幅調(diào)整管理層團(tuán)隊(duì)，任具備豐富綜合管理經(jīng)驗(yàn)的金科地產(chǎn)區(qū)域公司董事長韓強(qiáng)為行

政總裁，統(tǒng)籌社區(qū)增值服務(wù)業(yè)務(wù)群；調(diào)任擁有酒店管理和餐食管理經(jīng)驗(yàn)的王曉旸以及宋剛加

入本地生活服務(wù)賽道，并由董事長夏紹飛直管本地生活服務(wù)板塊；同時(shí)增加增值服務(wù)團(tuán)隊(duì)人

員

52%。高管和人才團(tuán)隊(duì)的調(diào)整將助力公司增值服務(wù)進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)業(yè)績增長和賽道拓展。人才培訓(xùn)不斷升級，員工發(fā)展道路明確。公司以金科生活服務(wù)學(xué)院為平臺(tái)，指定四大培

養(yǎng)體系，指定系列課程和集中培訓(xùn)活動(dòng)幫助員工提升知識(shí)儲(chǔ)備與專業(yè)技能，2020

年共覆蓋

11433

人次，培養(yǎng)公司高潛青年人才的項(xiàng)目“青年近衛(wèi)軍”綜合人才輸送率

32.9%。公司還建

立了基于崗位勝任能力的任職資格管理體系，為公司解決內(nèi)部人才提拔、培養(yǎng)和員工發(fā)展等

方面提供依據(jù)，2020

年公司內(nèi)部核心人才晉升

72

人，形成了年輕化、結(jié)構(gòu)合理的人才梯隊(duì)，

為未來發(fā)力增值業(yè)務(wù)提供人才保障。兩期員工持股計(jì)劃，股權(quán)激勵(lì)綁定人才。公司

2017

年和

2020

年兩期員工持股計(jì)劃累

計(jì)出讓股份超過

25%，覆蓋人員高達(dá)

428

名。上市后，公司三大員工持股平臺(tái)恒業(yè)美好、

金恒鴻鑫、天津卓越共持有公司

10.88%。員工持股激勵(lì)對于公司發(fā)展所需要的核心人才有

更強(qiáng)的凝聚力，尤其覆蓋范圍廣的員工持股激勵(lì)對于增長潛力更大的增值服務(wù)板塊員工有更

強(qiáng)的激勵(lì)作用。社區(qū)增值服務(wù)綁定員工利益提升服務(wù)滲透率。包括社區(qū)團(tuán)購、家政服務(wù)、航旅出行、教

育服務(wù)等在內(nèi)的社區(qū)增值服務(wù)滲透率的提高需要員工深入業(yè)主群體進(jìn)行地推，公司針對社區(qū)

增值服務(wù)通過線上+線下全員營銷模式提升業(yè)務(wù)社區(qū)滲透率，將增值服務(wù)與員工利益綁定，

可以提高員工推廣增值服務(wù)的積極性，從而提升滲透率，促進(jìn)增值服務(wù)收入快速增長。在管

理層面，公司將增值服務(wù)也基礎(chǔ)無關(guān)分為兩個(gè)不同管理線條，以便增值服務(wù)業(yè)務(wù)線員工更好

地響應(yīng)客戶需求、高效開展工作。4）十三年鄰里文化反哺多元增值服務(wù)從

2008

年起，金科服務(wù)深耕鄰里文化

13

年，建立超

2000

個(gè)業(yè)主社團(tuán)，每年鄰里文化

活動(dòng)參與人次超

150

萬，構(gòu)建了“鄰里萬家宴”、“鄰里萬人游”、“鄰里藝術(shù)節(jié)”、“鄰里親情節(jié)”、

“鄰里運(yùn)動(dòng)會(huì)”、“鄰里踏青季”六大鄰里活動(dòng)平臺(tái)，形成了

650

萬人的美好生活共同體。鄰里

文化使金科服務(wù)和業(yè)主累積了深厚的信任，為增值服務(wù)滲透率的增長奠定基礎(chǔ)。同時(shí)，鄰里

文化形成的社群運(yùn)營成果和活動(dòng)平臺(tái)，也將成為公司增值業(yè)務(wù)賽道開拓的潛在機(jī)會(huì)。3.3

見微知著：非業(yè)主增值服務(wù)經(jīng)歷高增速階段，利潤比例逐漸下降伴隨開發(fā)周期經(jīng)歷高增速階段，利潤比例公司的非業(yè)主增值服務(wù)主要向物業(yè)開發(fā)商提供

增值服務(wù)，包括案前服務(wù)、前介服務(wù)和顧問及其他服務(wù)，大部分收入來源自母公司金科集團(tuán)。

非業(yè)主增值服務(wù)收入與開發(fā)周期相關(guān)，受到母公司過去幾年銷售強(qiáng)勁影響，非業(yè)主增值服務(wù)

收入增速較高，達(dá)到

40%以上，但利潤貢獻(xiàn)占比較低，且隨著社區(qū)增值服務(wù)的發(fā)力，非業(yè)

主增值營收在2021上半年已經(jīng)低于社區(qū)增值服務(wù)，毛利潤占比2021年上半年下降至25%。

隨著住房銷售面積增速持續(xù)放緩，非業(yè)主增值服務(wù)營收增長率會(huì)有所下降。并且隨著社區(qū)增

值服務(wù)和智慧科技服務(wù)的發(fā)展，非業(yè)主增值服務(wù)利潤比例將會(huì)繼續(xù)下降。3.4

方興未艾：智慧科技服務(wù)對內(nèi)賦能對外輸出金科服務(wù)在

5

年前就開始布局智慧社區(qū)賽道，并在

2020

年上市之初就將其作為上市定

位，以“智慧引領(lǐng)科技，創(chuàng)新改變生活”為理念，以深化“互聯(lián)+物聯(lián)”探索“智聯(lián)+生態(tài)”為發(fā)展

模式，聚焦地產(chǎn)和物業(yè)兩大產(chǎn)業(yè)，充分利用“科技+數(shù)據(jù)+場景+服務(wù)”綜合優(yōu)勢，先后與眾多

科技領(lǐng)域龍頭企業(yè)聯(lián)手，并不斷提高研發(fā)成本，并在

2019

年完成了高新技術(shù)企業(yè)認(rèn)證，不

斷為客戶創(chuàng)造高智慧生活，并作為差異化服務(wù)對外輸出。2017

年至今，智慧科技服務(wù)板塊

不僅單板塊收入不斷增加，1H2021

達(dá)

5700

萬元，同比增速

116%，2017

年至今復(fù)合增速

86.8%，也對公司的其他業(yè)務(wù)產(chǎn)生協(xié)同作用。對內(nèi)降本增效：科技賦能基礎(chǔ)物業(yè)管理，促進(jìn)非住業(yè)務(wù)拓展。2016

年，金科服務(wù)與微

軟簽署戰(zhàn)略協(xié)議，攜手打造全國首個(gè)全業(yè)態(tài)、全實(shí)時(shí)的數(shù)據(jù)