文化廣場項目前期調(diào)研及定位規(guī)劃報告

/20110620恩施州政務(wù)區(qū).會展經(jīng)濟綜合體會展博覽旅游購物美食恩施州文化中心地下商城項目市場調(diào)研暨初步定位報告恩施項目前期顧問工作階段——2011/05/282011/06/20工作成果項目實地勘察恩施商業(yè)市場調(diào)研商家訪談專業(yè)人士訪談項目定位研究業(yè)態(tài)組合研究租售策略研究地塊價值分析代表商戶研判類似案例研究第二階段（中期）項目定位第一階段項目市場調(diào)研項目地塊條件分析恩施商業(yè)調(diào)查分析商家訪談分析25個工作日30個工作日2011/07/2010個工作日第三階段（終期）項目物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計案例借鑒商業(yè)人流動線設(shè)計項目物業(yè)發(fā)展建議項目規(guī)劃概念設(shè)計建議2011/07/30恩施項目目前處于顧問服務(wù)的調(diào)研階段，重在對調(diào)研成果的分析，初步判斷項目的方向報告框架項目篇：基本情況/區(qū)位/周邊環(huán)境1城市篇：行政區(qū)劃/經(jīng)濟/規(guī)劃/發(fā)展階段2調(diào)研篇：三大商圈/消費者/商戶3結(jié)論篇：swot/案例/發(fā)展初判4項目篇1、地塊基本情況2、項目區(qū)位分析2、周邊環(huán)境分析3、交通條件分析4、綜合結(jié)論地理位置：位于金桂大道和與金山大道交匯處，距離主城區(qū)約1km，屬于紅廟開發(fā)區(qū)，政府未來著力打造的重點區(qū)域和政務(wù)中心所在，未來潛力巨大?；厩闆r規(guī)劃情況：屬于恩施州文化廣場的地下部分，總建3萬方，尚在建設(shè)中，擬于2013年正式對外開放，作為政府巨資打造的城市名片和形象工程，具有強大的政府號召力和影響力以及對人流的聚合作用，而作為與其配套的地下商業(yè)，將賦予本項目巨大潛力和商機。規(guī)劃資料項目建筑面積：33130.0㎡；項目為地下商業(yè)，地下建筑為恩施市新博物館，會議中心和展覽館三棟建筑；項目無產(chǎn)權(quán)，由政府出讓40年經(jīng)營權(quán)，40年后政府收回；5月恩施州文化廣場奠基，目前尚在建設(shè)中。恩施會展中心商業(yè)入口博物館會議中心展覽館會議中心展覽館博物館基本情況區(qū)位分析城市層面：恩施市在現(xiàn)狀和規(guī)劃中都是武陵山區(qū)區(qū)域中心城市，對周邊縣市具有強大輻射聚集作用，是城市商業(yè)較高消費力和消費水平的重要支撐與保障。恩施市“五區(qū)一核四點一環(huán)五軸”的城鎮(zhèn)與區(qū)域開發(fā)總體空間布局結(jié)構(gòu)。一核：即恩施中心城區(qū)，具體指中心城區(qū)的規(guī)劃建成區(qū)，是恩施州及恩施市城鎮(zhèn)發(fā)展的極核。

恩施市形成“三級三等”的城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)一級城鎮(zhèn)：即恩施中心城區(qū)，規(guī)劃至2030年城市人口規(guī)模60萬。城市職能：武陵山區(qū)區(qū)域性中心城市，州域綜合服務(wù)中心，主要以發(fā)展旅游服務(wù)、現(xiàn)代物流、富硒綠色食品加工、醫(yī)藥化工、機械制造及煙草等產(chǎn)業(yè)為主。

——《恩施市城市總體規(guī)劃（修改）（2010—2030）》

1、

形成新的州級商務(wù)中心（CBD）結(jié)合機場搬遷，服務(wù)于機場高檔商務(wù)居住區(qū)，在機場以東金子壩形成恩施市商務(wù)服務(wù)中心。區(qū)域?qū)用妫喉椖克诩t廟區(qū)域是未來恩施的政治商務(wù)中心，是城市發(fā)展資源與財富的聚集所在。同時政府配套將促進區(qū)域各項配套設(shè)施快速完善，區(qū)域價值也將由此得以快速提升,有助于本項目預(yù)期價值的提升和體現(xiàn)。2、

優(yōu)化、提升市級公共服務(wù)中心。以現(xiàn)狀施州大道、航空大道、民族路、舞陽大道公共服務(wù)設(shè)施串聯(lián)的城市副中心。恩施市政府未來搬遷至紅廟優(yōu)先發(fā)展區(qū)區(qū)位分析現(xiàn)狀：地塊南部臨近武陵國際建材市場，西面臨金桂大道，其它均為待開發(fā)土地，現(xiàn)狀配套較為落后，人氣不足，對本項目現(xiàn)狀商業(yè)價值的提升產(chǎn)生一定影響和限制。N本案北臨小型村落民宅南鄰武陵國際建材城西臨金桂大道，隔街硒都茶城東面是待開發(fā)土地硒都國際茶城武陵國際裝飾城北東西中國硒都國際茶城南武陵國際裝飾城周邊環(huán)境未來紅廟發(fā)展區(qū)規(guī)劃恩施州文化中心(本項目)恩施中央商務(wù)區(qū)恩施州傳媒大廈恩施電子城硒都茶城武陵國際裝飾城恩施中央商務(wù)區(qū)恩施中央商務(wù)區(qū)武陵國際裝飾城恩施電子城恩施州文化中心恩施州傳媒大廈硒都茶城硒都茶城規(guī)劃：項目所在區(qū)域規(guī)劃為未來中央商務(wù)區(qū)，除本項目外，還匯聚有電子城，傳媒大廈及兩大專業(yè)市場主題綜合體等城市重點項目扎堆，未來價值潛巨大，是項目商業(yè)價值的重要支撐。周邊環(huán)境城市干道：本項目位于政政府巨資打造造的未來城北北核心商圈主主干道——金桂大道。高速公路：項目緊鄰滬蓉蓉高速公路入入口約4.5公里；鐵路：宜萬鐵路恩恩施站約1.8公里。國道：209國道、318國道約3公里。機場：緊臨恩施機場場約1公里。觀點1：通達性強，項項目周邊國道道、城市主干干道、滬蓉高高速、恩施機機場聚集周邊邊形成立體口岸經(jīng)濟濟圈，便捷的的交通路網(wǎng)是是本項目預(yù)期期商業(yè)潛力的的基礎(chǔ)和保障障。各路交通匯集集本區(qū)域，項項目將成為未未來恩施門戶型口岸經(jīng)經(jīng)濟圈；四通八達的火火車、高速，，縮短市場至至恩施與武漢漢等城市的距距離，大大降降低運輸物流流成本。占據(jù)恩施首府府高速、鐵路路交通要道，，將吸引六縣縣一市及周邊邊城市的廣大大商戶。本案交通條件1路A：（舞陽壩←←→紅廟←→→龍鳳壩）1路B：（舞陽壩←←→紅廟←→→龍鳳壩）經(jīng)項目地塊的的公交2路：（舞舞陽壩←→黃泥壩，環(huán)城城循環(huán)線）6路：（東東門←→火車站）7路：（舞舞陽壩←→白楊坪）10路：（工農(nóng)路路←→東門，循環(huán)線線）12路：（舞陽壩壩←→楓香坡←→朱砂溪←→硒都廣場）15路：（舞陽壩壩←→茅壩）16路：（舞陽壩壩←→趙家壩）18路：（機場←→沿江路←→航空路←→機場）（暫取取消）觀點2：可達性高，目目前區(qū)域內(nèi)多多條城市公交交可達，與中中心城區(qū)也在15分鐘車程范圍圍內(nèi)，將為項項目源源不斷斷的人流提供供保障和支撐撐。交通條件綜合結(jié)論未來恩施州政政務(wù)區(qū)會展經(jīng)經(jīng)濟商業(yè)綜合合體，其發(fā)展展需要前瞻思思維，發(fā)掘城城市規(guī)劃前景景機遇。項目自身條件件城市文化名片片——恩施未來形象象窗口（城市市文化中心，，由市博物館館、會展中心心和展覽館三三大公共建筑筑組成的文化化廣場）項目3萬方總建，2013年將隨地上工工程一并建成成完工，建筑筑空間可以根根據(jù)商家的需需求調(diào)整，具具備可預(yù)期的的良好前景和和靈活的調(diào)整整空間。區(qū)位條件分析析”恩施州政務(wù)區(qū)區(qū)”——所在城市恩施施是武陵山區(qū)區(qū)域域中心城市，，城市消費人人群輻射至整整個武陵山區(qū)區(qū)區(qū)域；同時時，項目位于于規(guī)劃中的恩恩施洲政務(wù)區(qū)區(qū)、商務(wù)區(qū)。。周邊環(huán)境分析析”聚合經(jīng)濟效效應(yīng)：目前人氣較差差，但隨著2013年本項目與周周邊三大專業(yè)業(yè)市場的相繼繼建成，區(qū)域域價值也將隨隨之體現(xiàn)”?！詫I(yè)市場和和中央商務(wù)區(qū)區(qū)為載體，形形成未來城市市的資源與與與財富的集中中地。交通條件分析析”口岸區(qū)域，發(fā)發(fā)達的車行與與公交系統(tǒng)”——車行15分鐘覆蓋全市市；機場、高高速、火車站站的等距區(qū)域域，聯(lián)通全市市的公交系統(tǒng)統(tǒng)。便捷的交交通系統(tǒng)將為為區(qū)域帶來源源源不斷的人人流、物流與與經(jīng)濟流。城市篇1、城市人口2、經(jīng)濟水平3、發(fā)展階段4、綜合結(jié)論現(xiàn)狀：恩施目前主城城區(qū)人口規(guī)模模為23.66萬人，本項目目所在紅廟開開發(fā)區(qū)規(guī)劃人口3萬人，對區(qū)域域現(xiàn)狀商業(yè)消消費的支撐較較為不足。城市人口老城區(qū)中心片以舞陽壩、航天路、六角亭等街區(qū)組成。是城市的行政、商貿(mào)、文化、科技、信息、居住為主的綜合中心，人口規(guī)模23.66.0萬人（其中：舞陽壩15.60萬人，航天路3.73萬，六角亭4.33萬）。土橋片教育科研區(qū)，人口規(guī)模1.0萬.金子壩新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園及居住區(qū)，人口規(guī)模3.0萬旗峰壩、紅廟片布置有全市的大型交通設(shè)施（機場），以行政商業(yè)、金融、房地產(chǎn)為主的開發(fā)區(qū)。人口規(guī)模5.0萬人（其中：紅廟3.0萬、旗峰壩2.0萬）。楓香坪片以對外交通、物流、一類工業(yè)及居住為主的新城區(qū)。人口規(guī)模3.0萬高橋壩片城市工業(yè)區(qū)適合安排二、三類工業(yè)，配套生活居住區(qū)，人口規(guī)模1.5萬七里坪片城市遠景工業(yè)區(qū)，適合安排用水量小的二類工業(yè)，相應(yīng)配表單身職工公寓，人口規(guī)模0.5萬龍鳳壩片城市物流、工業(yè)混合區(qū)，以城鎮(zhèn)自身發(fā)展用地為主，人口規(guī)模3.0萬人2010年調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示中心城區(qū)區(qū)人口構(gòu)成與與分布結(jié)論全州戶籍總?cè)丝谠鲩L率年末常住人口（初步數(shù)）男性人口女性人口性別比為鄉(xiāng)村人口三鎮(zhèn)”“一辦”的鎮(zhèn)區(qū)人口)人口238336人397.61萬人2.69萬人330.91萬人409889人384258人106.7：100555811人238336人注：數(shù)據(jù)來源源2010年恩施州國民民經(jīng)濟和社會會發(fā)展統(tǒng)計公公報16年份全州恩施利川建始巴東宣恩咸豐來鳳鶴峰2008總?cè)丝?萬)395.3479.7088.4751.1549.1035.3337.3532.1022.14城鎮(zhèn)人口(萬)101.926.321.89.512.75.910.010.75.0城鎮(zhèn)用地(公頃)113062483253110551307833148510855282015總?cè)丝?萬)40883.292.251.450.236.338.433.522.8城鎮(zhèn)人口(萬)14239.130.613.017.08.012.014.87.5城鎮(zhèn)用地(公頃)150004100327013001640940158015006702030總?cè)丝?萬)42590.597.051.051.837.039.135.323.4城鎮(zhèn)人口(萬)23072.044.020.526.013.519.023.511.5城鎮(zhèn)用地(公頃)2300072004590210022001250206025001100總?cè)丝冢ㄈf）城鎮(zhèn)人口（萬）城鎮(zhèn)化水平（%）現(xiàn)狀（2008年）79.726.833.0近期（到2015年）84.54148.5遠期（到2030年）92.07076.0規(guī)劃：5年內(nèi)，城鎮(zhèn)人人口翻一番，，城市化率接接近50%，占全州城鎮(zhèn)鎮(zhèn)人口的1/3以上，城市人口的擴擴張以及外遷遷必將帶動本本項目區(qū)域人人口與消費力力的快速上升升。恩施城市化人人口發(fā)展計劃劃未來五年城城市化率達到到48.5%城市人口高于仙桃、潛潛江、天門三三個城市圈城城市高于天門、潛潛江兩個城市市圈城市恩施州GDP居全省二三級級城市第12位，高于仙桃桃、潛江、天天門三個城市市圈城市。社會消費品零零售總額居全全省二三級城城市第13位，高高于潛潛江、、天門門。城市人人口基基數(shù)相相對較較大，，人均均GDP有待提提升經(jīng)濟水水平城市層層面：：整體落落后于于省內(nèi)內(nèi)同級級別城城市，，處于于較為為封閉閉的鄂鄂西南南區(qū)域域。商商業(yè)競競爭程程度相相對較較弱，，對新型型商業(yè)業(yè)模式式和消消費觀觀念接接受較較快，，已日日益成成為眾眾多品品牌主主力商商家重重點關(guān)關(guān)注城城市。。第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占比超超過40%恩施州州GDP、人均均GDP持續(xù)增增長，，2008年以來來全市市生產(chǎn)產(chǎn)總值值快速速增長長。三產(chǎn)占占比調(diào)調(diào)整，，2008年以來來第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)占比比超過過40%。恩施““十二二五””期間間工業(yè)業(yè)經(jīng)濟濟發(fā)展展目標(biāo)標(biāo)是：：全市市工業(yè)業(yè)總產(chǎn)產(chǎn)值年年均增增長20%，達到到150億元，，工業(yè)業(yè)增加加值年年均增增長15%，達到到55億元；；經(jīng)濟概概況：：以旅游游為主主的第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是城市市經(jīng)濟濟的重重要支支柱，，大量的的旅游游人口口與特特色旅旅游消消費也也是該該城市市商業(yè)業(yè)消費費的一一大特特征。。經(jīng)濟水水平最近四四年增增幅超超過20%增幅超超過30%恩施州州全社社會固固定資資產(chǎn)投投資快快速增增長，，2009、2010年增速速超過過30%，2010年固定定資產(chǎn)產(chǎn)投資資超過過240億元。。2007年以來來，消消費品品零售售總額額增幅幅連續(xù)續(xù)四年年超過過20%，2009、2010年總額額過100億元。。固定資資產(chǎn)投投資實實現(xiàn)快快速增增長，，社會會消費費品零零售總總額連連續(xù)四四年增增長超超過20%固定投投資：：近年固固定資資產(chǎn)投投資與與社會會消費費零售售總額額增長長率較較高，，說明明恩施施城市市化發(fā)發(fā)展提提速加加快，，城市市商業(yè)業(yè)需求求與消消費逐逐步加加大，，為本本案提提供了了良好好的商商業(yè)機機遇和和空間間。經(jīng)濟水水平經(jīng)濟與與商業(yè)業(yè)發(fā)展展：恩施目目前人人均GDP1700元，處處于大大型綜綜合商商場超超市階階段，，未來來的發(fā)發(fā)展趨趨勢是是綜合合性的的mall型商業(yè)業(yè)。主主力商商家的的競爭爭將日日趨激激烈，，因此此，對對主力力商家家而言言，優(yōu)優(yōu)先搶搶占進進入時時機和和市場場份額額尤為為重要要集市&沿街商商業(yè)大型綜綜合商商場&超市&專業(yè)店店倉儲式式購物物中心心便利店都市MALL郊區(qū)MALL百貨商店&批發(fā)市場$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求價格品質(zhì)傳統(tǒng)形態(tài)階段業(yè)態(tài)豐富階階段業(yè)態(tài)替代階段隨傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)不斷斷豐富，市場開始細細分出服務(wù)務(wù)于不同人人群、經(jīng)營不同同門類的專專業(yè)市場，，并帶動其其上下游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈得以以共同發(fā)展展伴隨生活資資料相對過過剩，各種種商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)在城市中中心混雜聚聚集，車水水馬龍、景景象繁華，，形成人們們共同認知知的生活服服務(wù)和商貿(mào)貿(mào)交易聚集集區(qū)形成條件形成過程隨市場不斷斷細分，尋尋找空隙日日益艱難，，這時出現(xiàn)現(xiàn)在一定輻輻射范圍內(nèi)內(nèi)經(jīng)營相同同門類、且且檔次有重重合的不同同商圈，相相互分流客客戶，產(chǎn)生生替代性競競爭市場需求多多元化，主主流產(chǎn)品面面臨激烈競競爭商業(yè)業(yè)態(tài)細細分完全，，總量飽和和階段特征剛剛走出農(nóng)農(nóng)業(yè)社會的的自給自足足，商貿(mào)交交易信息不不充分城市原始商商脈的發(fā)展展和延續(xù)，，民間自發(fā)發(fā)形成，具具備相對集集中的商業(yè)業(yè)設(shè)施和綜綜合性的商商業(yè)業(yè)態(tài)，，承擔(dān)城市市商品流通通中心的基基本功能相互具有替替代性的不不同商圈以以整體規(guī)模模、經(jīng)營檔檔次、價格格或服務(wù)的相對優(yōu)勢勢，通過更更好滿足消消費者需求求而搶占市市場份額市場信息和和市場機會會被充分關(guān)關(guān)注，商家家有比較明明確的市場場目標(biāo)，經(jīng)營同類商商品的商家家群體匯聚聚在一起形形成行業(yè)整整體競爭力力文化、情感感需求便利敏感因素人均GDP出現(xiàn)業(yè)態(tài)恩施目前所所處階段未來2015年恩施將進進入都市MALL階段發(fā)展階段發(fā)展特征演變階段城市化初期期（30%以下）城市化后期期（50%-70%）后城市階段段（70%以上）人口集聚，，城市區(qū)域域擴張城市功能空空間相對獨獨立，多中中心格局；；綠地稀缺，，交通擁堵堵使開闊空空間變得不不可能；都市住區(qū)與與重疊、擁擁擠、密集集和視覺超超載聯(lián)系在在一起城市功能豐豐富濃縮；；自然環(huán)境與與流動開闊闊的空間成成為都市外外的磁場，，成為衛(wèi)星星城；多元文化、、建筑風(fēng)格格的沖突且且融合；城市化景觀觀和郊區(qū)化化城市的混混合體城市擴張緩緩慢，人口口向郊區(qū)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移；城市依然是是社會活動動的主要場場所，郊區(qū)區(qū)限于居住??；高科技廣泛泛應(yīng)用于社社會各個方方面嚴(yán)重空氣污污染、生活活費用的高高漲生活方式描描述居住環(huán)境自自然透氣，，高科技實實現(xiàn)了對人人類尺度的的充分尊重重，多元文文化混合、、多元個性性兼容，工工作生活的的共融等充分享受便便利多彩的的都市生活活，節(jié)奏快快、居住環(huán)境境重疊密集集、建筑的的視覺超載載、出現(xiàn)審審美疲勞居住購物工工作仍然將將生活割裂裂為三個互互不相容的的部分；渴渴望遠離都都市的塵囂囂；努力尋尋求精神的的依托城市化中期期（30%-50%）大量農(nóng)村人人口進入城城市人口集聚、、財富集聚聚、技術(shù)集集聚和服務(wù)務(wù)集聚工業(yè)進程加加快，商業(yè)業(yè)開始繁榮榮城市功能空空間混合，，單中心格格局進入城市成成為身份的的彰顯；強強烈地擺脫脫古老傳統(tǒng)統(tǒng)的束縛，，投身現(xiàn)代代都市世界界的渴望審美需求集體主義，，觀點趨同同；追求現(xiàn)現(xiàn)代元素、、愛新鮮；；傳統(tǒng)“土氣”，現(xiàn)代時髦髦在現(xiàn)代建筑筑的視覺超超載中不斷追求尋尋找現(xiàn)代、、時尚、潮潮流的最高高峰自我意識加加強，出現(xiàn)現(xiàn)分化；古古老傳統(tǒng)符符號被認為為是精神回回歸的依托托，偏愛傳傳統(tǒng)質(zhì)樸元元素現(xiàn)代時尚、、傳統(tǒng)古典典完美融合合的多元主主義，精神神家園的個個性化滿足足恩施2015年前所處階階段城市化與消消費：現(xiàn)代、時尚尚、潮流是是恩施消費費在較長一一段時間的的消費趨勢勢和需求，，因此，對對意向商家家而言，良良好區(qū)域的的選擇、先先進的商業(yè)業(yè)理念和相相匹配的消消費環(huán)境的的打造是贏贏得市場的的關(guān)鍵。發(fā)展階段1、受城市地地理位置相相對閉塞、、同時區(qū)域域為少數(shù)民民族自治洲洲，與同類類城市相比比城市人口口基數(shù)較少少，對消費費力的支撐撐薄弱，不不利于城市市商業(yè)化進進程的快速速發(fā)展，因因而也限制制了較多品品牌實力商商業(yè)的進入入；對本項目而而言，城市市目前這種種現(xiàn)狀，也也加大了項項目的招商商難度和門門檻，難以以吸引品牌牌實力商家家的進駐，，從而無法法實現(xiàn)地上上城市名片片形象和地地下高端消消費環(huán)境共共贏和互補補，最大化化實現(xiàn)土地地價值和城城市功能的的開發(fā)目標(biāo)標(biāo)和初衷，，對此，作作為一項大大型政府工工程，從政政府層面，，加大招商商扶持力度度和優(yōu)惠政政策條款，，促進實力力品牌商家家的進駐是是解決這一一問題的有有效途徑。。2、從城市經(jīng)經(jīng)濟水平看看，處于快快速發(fā)展階階段，人口口基數(shù)和消消費指標(biāo)均均快速增長長，賦予城城市商業(yè)價價值較大的的空間和機機遇。對本案而言言，在這一一城市發(fā)展展趨勢下，，結(jié)合項目目自身的政政府背景和和城市形象象，具備打打造高端商商業(yè)消費場場所，引領(lǐng)領(lǐng)城市全新新消費潮流流的基礎(chǔ)和和條件，是是本案定位位的重要的的支撐和依依據(jù)。3、同時城市市旅游經(jīng)濟濟也日益成成為城市一一個重要的的產(chǎn)業(yè)支撐撐。大量的的旅游人口口與消費成成為帶動城城市消費力力水平快速速增長不可可忽視的因因素。而本案正正處于機場場和火車站站的城市界界面交匯處處，是往來來人流的必必經(jīng)之所，，口岸經(jīng)濟濟將是本項項目預(yù)期商商業(yè)價值的的重要支撐撐和保障。。4、從城市當(dāng)當(dāng)前的商業(yè)業(yè)發(fā)展水平平看，正處處于由原始始落后的低低級零售消消費模式向向綜合型MALL消費模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)型階段，，目前尚處處于價值低低估期，因此，對于于意向進駐駐商家而言言，選擇良良好的進入入?yún)^(qū)域和進進入時機、、通過先進進的消費理理念和模式式快速搶占占市場份額額是后期實實現(xiàn)高收益益的關(guān)鍵，，而本案無無論在時間間上還是地地段上，都都無疑是這這一良好機機遇下的最最佳選擇，，未來潛力力不可估量量。綜合結(jié)論調(diào)研篇1、商業(yè)市場場調(diào)研2、商鋪價格格3、新增商業(yè)業(yè)項目4、消費者訪訪談5、商戶訪訪談Part1商業(yè)市場場調(diào)研|前提說明明|商業(yè)格局局|三大商圈圈|結(jié)論研究恩施施地產(chǎn)宏宏觀市場場情況及及房地產(chǎn)產(chǎn)市場特特征，了了解區(qū)域域競案商商業(yè)及銷銷售情況況尋找主要要客戶源源，為項項目的市市場定位位及后期期營銷推推廣策略略提供重重要參考考依據(jù)5月31日－6月5日，含往往返旅程程在內(nèi)，，為期六六天項目負責(zé)責(zé)人：石石總分組：鄧鄧愷、夏夏利娟（（第一組組）胡微、張張?zhí)炝瑁ǎǖ诙M組）以針對當(dāng)當(dāng)?shù)厥袌鰣龈偁幁h(huán)環(huán)境、客客戶問卷卷調(diào)查、、專業(yè)人人士的訪訪談典型競爭爭項目案案例研究究法為主主，以文文獻資料料搜集為為輔，展展開本次次市場調(diào)調(diào)研工作作。恩施片區(qū)區(qū)商業(yè)市市場分析析深度調(diào)研研及案例例調(diào)研調(diào)研目的的調(diào)研時間間調(diào)研人員員調(diào)研方式式調(diào)研內(nèi)容容前提說明明商業(yè)格局局恩施共有有舞陽壩壩、航空空路和學(xué)學(xué)院路3個商圈，，與項目目相距都都在3公里內(nèi)。。嚴(yán)格地講講：恩施施沒有商商圈，只只有商業(yè)業(yè)街，這這里為了了分析方方便稱之之商圈。。27舞陽壩商商圈航空路商商圈商業(yè)形態(tài)態(tài)消費群體體商圈優(yōu)勢勢發(fā)展趨勢勢學(xué)院路商商圈以中百電器器、享買樂樂超市、武武商量販等等百貨、品品牌超市、、家居電器器等賣場為為主，輔以以建材市場場區(qū)域周邊的的消費人群群、客運站站過境人群群、城郊消消費群體；；消費層次次中檔偏低低恩施城市中中心，交通通便捷，人人口相對集集中且密度度較大隨著區(qū)域內(nèi)內(nèi)商業(yè)項目目的不斷增增多和升級級，商圈地地位逐漸上上升，但商商圈內(nèi)將出出現(xiàn)較嚴(yán)重重的同質(zhì)化化競爭以湖北民族族學(xué)院為主主要消費群群，集中大大量中低端端休閑娛樂樂消費區(qū)域內(nèi)消費費群體充足足，消費水水平較高，，競爭少商圈內(nèi)店面面主要以居居民樓一層層底鋪為主主，由于沒沒有進行大大規(guī)模開發(fā)發(fā)，整體經(jīng)經(jīng)營一直較較為原始以中百倉儲儲、正中時時代廣場等等百貨商場場、品牌超超市等為主主，輔以餐餐飲、服裝裝與IT購物、娛樂樂周邊地域性性消費群體體，主要表表現(xiàn)為就近近消費恩施最大老老牌商圈，，歷史沉淀淀深厚，商商業(yè)氛圍濃濃厚正逐步更新新?lián)Q代。但但受老城區(qū)區(qū)規(guī)劃限制制影響，商商圈發(fā)展限限制。以美容美發(fā)發(fā)、KTV、快餐、服服裝店、打打印店為為為的國低端端業(yè)態(tài)商業(yè)格局以原始的街街鋪為起始始，結(jié)合中中低端百貨貨和超市構(gòu)構(gòu)成恩施整整體商業(yè)形形態(tài)。舞陽壩商業(yè)業(yè)核心區(qū)：：以舞陽壩壩為核心，，是目前恩恩施市商業(yè)業(yè)最為繁華華的地段，，該中心區(qū)區(qū)總面積為為75公頃，其輻輻射范圍涵涵蓋整個主主城區(qū)。這里商店密密集，流動動人口多，，名、特、、優(yōu)商品齊齊全，為全全市及外來來人口提供供購物、餐餐飲、娛樂樂、金融、、休閑等于于一體的全全方位服務(wù)務(wù)，現(xiàn)有正正泰商廈、、源遠商廈廈、金陽光光購物、正正中服飾廣廣場、美美美百貨、好好又多購物物廣場、東東方購物廣廣場等，新新建街、親親水走廊等等步行街貫貫穿其中。。預(yù)測至2020年，該區(qū)商商業(yè)營業(yè)總總面積可達達16.0萬平方米。。舞陽壩商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)總分分布舞陽壩商圈圈由一個中中心點，5條街構(gòu)成，，聚集恩施施目前最為為繁華的商商業(yè)。舞陽壩商圈圈恩施市傳統(tǒng)統(tǒng)核心商圈圈，無論租租金水平、、業(yè)態(tài)分布布、消費檔檔次和環(huán)境境上都高于于其它商圈圈該條路以電電信店為主主體，鋪面面主要為40平方左右為為主。所租租商鋪均為為私房底鋪鋪，因個體體差異租金金略有不同同。此路段云集集了恩施當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆b裝鞋帽類品品牌店，是是舞陽壩商商圈重要組組成部分。。東風(fēng)大道北北：多數(shù)商鋪多多為住宅首首層臨街商商鋪，多為為業(yè)主自營營，租金在在200元/㎡*月左右舞陽壩商圈圈租金該條路以百百貨為主，，美美百貨貨，正中時時代，錦聯(lián)聯(lián)華面積為40至60平方所租商鋪均均為私房底底鋪，因個個體差異租租金略有不不同。此路路段云集了了恩施當(dāng)?shù)氐氐姆b鞋鞋帽類品牌牌店。東風(fēng)大道南南：品牌服務(wù)店店占據(jù)主要要路段，平平均租金200元/㎡*月租金最高高350元/㎡*月舞陽壩商圈圈租金該條路以通通信業(yè)為中中心，主力力戶型為60平方大戶。。租金由東東向西成遞遞減趨勢：：300-200-150-80-50元。所租商鋪均均為私房，，因個體差差異租金略略有不同。。此路段云集集了恩施當(dāng)當(dāng)?shù)氐姆b裝鞋帽類品品牌店，是是舞陽壩商商圈重要組組成部分。。舞陽大道西西：商鋪主力面面積約50—120平方米，租租金向外延延伸逐步降降低舞陽壩商圈圈租金該條路以崇崇文廣場,享買樂為中中心，商鋪鋪面積為60平方。最低30座租商鋪均均為私房，，因個體差差異租金略略有不同。。此路段云云集了恩施施當(dāng)?shù)氐姆b鞋帽類類品牌店，，是舞陽壩壩商圈重要要組成部分分。舞陽大道東東：商鋪租金最最高達到300元/平米，主體體商鋪面積積為60平米舞陽壩商圈圈租金恩施電腦城城位于舞陽陽壩中心地地帶，舞陽陽大道一巷巷，共計103間商鋪其中經(jīng)營電電腦、耗材材、打印機機的店鋪有有49間，該市場場是1991年開始自發(fā)發(fā)形成，主主要業(yè)務(wù)量量來源于政政府及事業(yè)業(yè)單位。自治州人民民政府，州州人大，州州糧食局，，州水利局局，恩施亞亞洲大酒店店均在此條條巷上，州州委及州廣廣電局也距距此不遠電腦腦商商鋪鋪租租金金處處于于30-40元/平方方/月，，房房租租為為年年租租形形式式舞陽陽一一巷巷：：電腦腦城城位位于于舞舞陽陽壩壩中中心心地地帶帶，，舞舞陽陽大大道道一一巷巷集集中中大大量量政政府府相相關(guān)關(guān)單單位位舞陽陽壩壩商商圈圈租金金舞陽陽大大道道2商鋪鋪主主力力面面積積約約20——150平方方米米，，10——60平方方米米，，租租金金向向外外延延伸伸逐逐步步降降低低業(yè)態(tài)分布匯總列舉面積服裝16金苑、阿依蓮、非常完美、勁霸、卡賓、報喜鳥等90-120鞋、包8意爾康、格王皮鞋、紅蜻蜓、康奈、蜘蛛王、達芙妮等100-150餐飲5小晴川、萬縣風(fēng)味面、天泉面館等300—400家紡5藍絲羽家紡、富安娜、南方家紡、多喜愛等90-100副食2精品煙酒200運動裝2KAPPA、李寧90-100超市1中百倉儲1000化妝品1藍雅25婚紗攝影1金夫人20家電1工貿(mào)家電

酒店1國際大酒店5500手工品1譚木匠18手機1八方通訊220首飾1恒利洋首飾160合計46

20東風(fēng)風(fēng)大大道道北北：：東風(fēng)風(fēng)大大道道北北向向主主要要以以服服裝裝零零售售、、皮皮包包、、超超市市為為主主舞陽陽壩壩商商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)東風(fēng)風(fēng)大大道道南南：：東風(fēng)風(fēng)大大道道南南向向業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布主主要要以以服服裝裝為為主主，，服服裝裝品品牌牌店店經(jīng)經(jīng)營營面面積積最最大大業(yè)態(tài)分布匯總商鋪名面積服裝61大臺北鞋城、凱威路鞋店、紅蜻蜓、奧康皮鞋、勁霸男裝、雅戈爾、以純、金利來50-400餐飲4Q茶、華萊士、全家蛋糕、路克奶茶100-200電子產(chǎn)品4騰達通訊、手機維修60-200體育、運動4特步、喬丹體育、安踏、金萊克體育200-300銀行3中國郵政、建設(shè)銀行100-200商場3正中時代商場、美美百貨、錦聯(lián)華

通信4中國移動、中國郵政、中國聯(lián)通、中國電信300副食2煙酒副食、副食便利店5-10家紡2藍絲羽家紡、夢潔家紡300酒店、賓館3城中花園酒店、新聞商務(wù)酒店

美容養(yǎng)身2同仁玉顏養(yǎng)身會所、花容道化妝150-300飾品3MIXBOX飾品、七色花飾品15-20藥店2恩施藥店、信譽藥店20娛樂1貝貝熊樂園

其他5復(fù)印店、凡點生活用品20合計103

舞陽陽壩壩商商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)業(yè)態(tài)分布匯總商鋪店名面積服裝12利郎、船王、風(fēng)笛、BALABALA、喜洋洋惠太郎等50-120餐飲9華萊士、小晴川湯包、金至蛋糕、全家蛋糕、豪客牛40-350美容美發(fā)3名媛美容、TG造型180-220副食3精品煙酒、臺灣名酒15-20皮鞋2奧康、達芙妮120-150飾品店2流行美、哎呀呀70文具2遠舟文化、陳昌文化70藥房2仁德藥房、家寶醫(yī)藥120-150家紡1福日大家紡90花店1為你鐘情40皮革1卓爾思勁王60手工包1食草堂60通信1中國電信100銀行1建行400合計41

舞陽陽大大道道西西：：主要要以以服服裝裝、、餐餐飲飲業(yè)業(yè)為為主主，，人人流流量量相相對對較較大大舞陽陽壩壩商商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)舞陽陽大大道道東東：：部商商鋪鋪主主力力面面積積約約120——300平方方米米，，主主要要以以服服裝裝與與餐餐飲飲為為主主業(yè)態(tài)分布匯總列舉面積服飾、鞋、包21意爾康、杰克瓊斯、海瀾之家、真維斯、達芙妮、雅麗莎老人裝等120-300餐飲11德克士、時尚茶飲、非常食客、全家蛋糕、家鄉(xiāng)雞等90-150體育、運動10韜博體育、安踏、卡帕、匹克、361°等150-400美容美發(fā)養(yǎng)身5今妍化妝品、麗莎化妝品、千禧化妝品30-35家電3家電商場、灶具、熱水器專賣60-80零售店3副食店、折扣店20-30首飾3老鳳祥、金蘭珠寶200-270眼鏡店5甘視眼鏡、寶島眼鏡、大光明眼鏡等80-150母嬰用品3未來之星母嬰用品、母嬰生活館500電子產(chǎn)品2手機配件、手機維修30超市1享買樂超市4000其他8彩票、建材、銀行、照相館等15-300合計75

20舞陽陽壩壩商商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)舞陽陽一一巷巷：：集中中一一定定量量IT及相相關(guān)關(guān)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)商商鋪鋪，，其其它它業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布較較為為平平均均業(yè)態(tài)分布匯總商鋪名面積電腦31藍之星、華碩、DELL、惠普、方正電腦、清華同方等350茶11珍稀白茶、伍家臺貢茶、伍家臺富硒貢茶、巴楚茶葉等20服裝8紅袖、炫、金考拉、美思等200電子產(chǎn)品7紐曼、紅蘋果、三菱投影、奇思打印機、佳能、sony等400耗材5萬千耗材、文通耗材100零售店5上好超市、副食店等50美容美發(fā)6發(fā)源地、天尚造型、田燕美發(fā)等300辦公用品4博達電腦桌、博達電腦桌、通宇辦公5配件4雷柏、艾肯、匯通300政府部門4州人民政府、州環(huán)保局、州水利局、恩施糧食局

彩票2福利彩票、體育彩票30酒店、賓館3金億酒店、恩施亞洲大酒店、紫金苑商務(wù)賓館旅行2春華旅行社、銀龍航空20銀行2農(nóng)行、中國信合100其他8教委干洗、鵬程理療、建華特產(chǎn)20合計102

舞陽陽壩壩商商圈圈業(yè)態(tài)態(tài)舞陽陽壩壩商商圈圈經(jīng)經(jīng)營營業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)主主要要有有：：服飾飾鞋鞋包包超超市市美美容容美美發(fā)發(fā)商商場場餐餐飲飲電電子子產(chǎn)產(chǎn)品品主要要以以本本土土品品牌牌為為主主，，全全國國知知名名品品牌牌：：名媛媛美美容容杰杰克克瓊瓊斯斯海海瀾瀾之之家家金金苑苑阿阿依依蓮蓮金金蘭蘭珠珠寶寶德德克克士士全全家家蛋蛋糕糕喜喜洋洋灰灰洋洋太太郎郎12345東風(fēng)大道東東風(fēng)大道舞陽姊妹橋舞陽大道舞陽一巷150-250元120-150元50-80元300-350元200-250元120-150元80-250元200-230元80-150元220-350元200-280元120-240元200-350元80-200元80-120元舞陽陽壩壩商商圈圈總結(jié)結(jié)40部分分業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)類類型型主主要要為為精精品品（（手手表表））和和化化妝妝品品；；面面積積在在20㎡㎡以內(nèi)內(nèi)；；品品牌牌檔檔次次中中檔檔偏偏低低，，無無中中低低檔檔以以上上品品牌牌地處處舞舞陽陽壩壩商商業(yè)業(yè)街街中中心心地地段段，，左左鄰鄰錦錦聯(lián)聯(lián)華華，，右右處處美美美美百百貨貨正中時代廣場（1999年開業(yè)）1F化妝品、鞋類約1萬㎡層高：4.8M進深：64.8M扣點經(jīng)營；18點/年配置：2部電梯，2部樓梯，有衛(wèi)生間、中央空調(diào)；經(jīng)營狀況良好2F女裝、飾品、層高：4M進深：64.8M3F男裝4F內(nèi)衣、家紡5F童裝童具舞陽陽壩壩正正中中時時代代廣廣場場舞陽陽壩壩商商圈圈主力力商商業(yè)業(yè)體體舞陽壩正中時代廣場樓層品牌業(yè)態(tài)店數(shù)

1F沙馳名品男裝4杰凡尼名品男裝雷迪波爾名品男裝BOSSsunwen名品男裝卡西歐世界名表7飛亞達世界名表浪琴世界名表瑞士梅花世界名表英納格世界名表天梭世界名表西鐵城世界名表蘭蔻化妝品7玉蘭油化妝品色彩地帶化妝品韓后化妝品卡姿蘭化妝品尚惠化妝品家美樂化妝品蘭蔻名品香水5伊麗莎白名品香水雅頓名品香水CK名品香水巴布瑞名品香水沙馳名品皮具2卡帝樂鱷魚名品皮具沙馳名品皮鞋15思加圖名品皮鞋百麗名品皮鞋TATA名品皮鞋天美意名品皮鞋康莉名品皮鞋安瑪莉名品皮鞋哈森名品皮鞋卡斯高名品皮鞋富貴鳥名品皮鞋接吻貓名品皮鞋日順皇名品皮鞋公牛名品皮鞋木林森名品皮鞋美嘉怡名品皮鞋一層層營營業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)具具體體分分區(qū)區(qū)情情況況商鋪鋪面面積積主主力力店店面面為為50——100平方方米米店鋪鋪數(shù)數(shù)位位居居第第一一:名品品鞋鞋業(yè)業(yè)店鋪鋪數(shù)數(shù)位位居居第第二二:世界界名名表表化化妝妝品品舞陽陽壩壩正正中中時時代代廣廣場場舞陽陽壩壩商商圈圈主力力商商業(yè)業(yè)體體樓層品牌業(yè)態(tài)店數(shù)

2F例外名品女裝14雅瑩名品女裝聲雨竹名品女裝瑟儷名品女裝敦奴名品女裝艾維名品女裝杰西名品女裝貝拉維拉名品女裝奧菲曼名品女裝紅人名品女裝柯名品女裝柏琪名品女裝易菲名品女裝卡布瑞拉名品女裝金克拉鉆石黃金珠寶2富祥飾品黃金珠寶

舞陽陽壩壩正正中中時時代代廣廣場場舞陽陽壩壩商商圈圈主力力商商業(yè)業(yè)體體二層層營營業(yè)業(yè)區(qū)區(qū)具具體體分分區(qū)區(qū)情情況況主力力店店面面為為：：50——100平方方米米店鋪數(shù)數(shù)位居居第一一:名品女女裝店鋪數(shù)數(shù)位居居第二二:黃金珠珠寶樓層品牌業(yè)態(tài)店數(shù)

3F華人杰名品女裝11雪歌名品女裝衣訊名品女裝歌莉婭名品女裝南希K名品女裝歐蒂芙名品女裝衣尚時名品女裝自由鳥名品女裝哥瑪名品女裝中典名品女裝夕陽紅中老年女裝12恒源祥中老年女裝金利來中老年女裝圣謝爾中老年女裝花花公子中老年女裝黛安芬中老年女裝愛慕中老年女裝安妮芳中老年女裝芬荻詩中老年女裝曼妮芬中老年女裝奧斯蘭黛中老年女裝奧麗儂中老年女裝舞陽壩壩正中中時代代廣場場舞陽壩壩商圈圈主力商商業(yè)體體三層營營業(yè)區(qū)區(qū)具體體分區(qū)區(qū)情況況商鋪面面積100—150，主力店店面為為50——100平方米米，高檔店店面為為150（含150以上））店鋪數(shù)數(shù)女裝裝48%店鋪數(shù)數(shù)中老老年裝裝52%老年裝裝占比比大于于女裝裝樓層品牌業(yè)態(tài)店數(shù)

4F湯尼威爾名品男裝11金利來名品男裝鄂爾多斯名品男裝九牧王名品男裝雷馳名品男裝船王名品男裝夢特嬌名品男裝卡丹路名品男裝都彭名品男裝花花公子名品男裝金狐貍名品男裝鱷魚名品男裝恒源祥名品男裝步森名品男裝花花公子名品男裝保羅名品男裝巴黎世家名品男裝辛巴克尼名品男裝

5F阿迪達斯運動休閑18耐克運動休閑耐克360運動休閑卡帕運動休閑安踏運動休閑喬丹運動休閑喜得龍運動休閑花花公子運動休閑都彭運動休閑花花公子運動休閑金狐貍運動休閑鱷魚運動休閑恒源祥運動休閑步森運動休閑花花公子運動休閑保羅運動休閑巴黎世家運動休閑辛巴克尼運動休閑6F戶外休閑天倫天1舞陽壩壩正中中時代代廣場場舞陽壩壩商圈圈主力商商業(yè)體體四-六層營營業(yè)區(qū)區(qū)具體體分區(qū)區(qū)情況況商鋪面面積30——50—100—150，主力力店面面為50——100平方米米，高高檔店店面為為150（含150以上））項目崇文財富廣場開發(fā)商恩施市成隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司地址恩施市舞陽大道和東風(fēng)大道交匯口區(qū)域條件恩施久賦盛名的黃金商業(yè)寶地，舞陽壩首席商貿(mào)核心規(guī)模建筑面積約36654.9㎡(含住宅)物業(yè)分布集購物、娛樂、休閑、居住為一體的大型商業(yè)地產(chǎn)項目。產(chǎn)品商業(yè)鋪面價格300-450元/平方米當(dāng)前情況基本全面開業(yè)，6月工貿(mào)家電開業(yè)位于繁繁華地地帶的的商業(yè)業(yè)區(qū)域域，有有較好好的人人流客客流資資源，，對項項目的的價值值提升升有相相當(dāng)大大的好好處。。市場場培育育期較較短，，整體體裝修修風(fēng)格格為現(xiàn)現(xiàn)代風(fēng)風(fēng)格比比較符符合商商業(yè)發(fā)發(fā)展的的特點點，鋪鋪面面面積以以中小小型為為主，，降低低投資資者風(fēng)風(fēng)險舞陽壩壩崇財財富廣廣場舞陽壩壩商圈圈主力商商業(yè)體體46-F1精品（（手表表）、、服裝裝、珠珠寶、、化妝妝品F1精品女女裝、、精品品男裝裝、運運動服服裝、、鞋、、箱包包、飾飾品F2工貿(mào)家家電、、新華華書店店F3未開放放（電電影院院）開業(yè)時時間2011年3月8日舞陽壩壩崇文文風(fēng)尚尚地下下購物物中心心舞陽壩壩崇文文風(fēng)尚尚地下下街購購物中中心占占地面面積約約2500平方，，可租租經(jīng)營營面積積1萬方崇文風(fēng)風(fēng)尚地地下街街購物物中心心占地地面積積約2500平方，，可租租經(jīng)營營面積積1萬方，，共4層，地地下一一層，，地上上3層，經(jīng)經(jīng)營業(yè)業(yè)態(tài)大大致劃劃分為為：舞陽壩壩商圈圈主力商商業(yè)體體舞陽壩壩崇文文風(fēng)尚尚購物物中心心47-F1營業(yè)面面積：：2500平方，，精品品（手手表））、服服裝、、珠寶寶、化化妝品品面積比較ABCD面積區(qū)間15-2020-4040-6060-80商鋪數(shù)26222313黃金珠寶區(qū)手表飾品服裝服裝服裝鞋業(yè)服裝飾品手表飾品鞋業(yè)服裝服裝租金調(diào)調(diào)查以以后發(fā)發(fā)現(xiàn)臨臨街的的鋪面面租金金在300/平方米米，靠靠近后后面的的地段段租金金在240/左右，，最低低有190元/平方米米鞋業(yè)在在此地地下城城的所所需面面積基基本在在50平以上上，化化妝品品面積積在15——30左右，，家紡紡，創(chuàng)創(chuàng)意店店面積積不大大于30平。舞陽壩壩崇文文風(fēng)尚尚購物物中心心經(jīng)營營面積積約1萬方，，其中中地下下商場場近2500平米舞陽壩壩崇文文風(fēng)尚尚購物物中心心舞陽壩壩商圈圈主力商商業(yè)體體眼鏡航空路路商圈圈航空路路商圈圈沿線線分布布有超超市、、酒店店、賓賓館及及臨街街店鋪鋪，主主要業(yè)業(yè)態(tài)為為家裝裝建材材航空大道施州大道民族路葉挺路中百倉儲(中百電器)武商量販享買樂超市家鄉(xiāng)雞金帝商務(wù)酒店恩施客運站中國鐵通中國銀行華瑞大酒店航空路路位于于恩施施清江江西側(cè)側(cè)，為為城市市主干干道之之一，，南向向通過過姊妹妹橋與與恩施施核心心商圈圈舞陽陽壩聯(lián)聯(lián)通；；北向向通過過鳳天天路、、民院院路到到達金金桂大大道。。航天路路泛商商業(yè)核核心區(qū)區(qū)：航航天路路商貿(mào)貿(mào)區(qū)以以航空空大道道和施施州大大道南南段(老機場場北段段)、民族族路一一帶為為主。。南起起金三三角，，北至至施州州大橋橋，這這里是是一處處新興興的商商業(yè)區(qū)區(qū)?，F(xiàn)有恩恩施購購物廣廣場、、一方方購物物廣場場，金金鑫商商廈、、老地地方家家私城城等。。規(guī)劃劃中的的施州州大橋橋南岸岸商業(yè)業(yè)廣場場(12.0萬平方方米)。預(yù)計計至2020年，該該片區(qū)區(qū)的商商業(yè)營營業(yè)面面積將將達到到20.0萬平方方米。。作為適適宜居居住的的區(qū)域域，其其商業(yè)業(yè)以生生活配配套服服務(wù)為為主，，其發(fā)發(fā)達程程度與與商業(yè)業(yè)氛圍圍雖不不如舞舞陽壩壩商圈圈，但但也較較為完完善繁繁榮，，未來來發(fā)展展價值值開始始逐步步顯現(xiàn)現(xiàn)。業(yè)態(tài)是中心心城區(qū)區(qū)的另另一個個重要要的人人流集集中消消費地地所在在，作作為一一個新興的的商業(yè)業(yè)圈，，隨著著武商商量販販等主主力商商家的的進駐駐，發(fā)發(fā)展快快速。。中百倉倉儲為為地上上三層層大賣賣場1F電器專專區(qū)：：各種種家用用電器器2F生鮮副副食區(qū)區(qū)：副副食、、生鮮鮮蔬果果等3F日用百百貨區(qū)區(qū)：日日用百百貨、、文體體用品品、服服裝鞋鞋帽等等配有18個收銀銀臺，，據(jù)與與該店店店長長溝通通，該該店日日人流流量有有5000人以上上。航空大道施州大道民族路葉挺路中百倉儲(中百電器)武商量販享買樂超市家鄉(xiāng)雞金帝商務(wù)酒店恩施客運站中國鐵通中國銀行華瑞大酒店航空路路商圈圈外場區(qū)小型店鋪食品食品電器中百倉倉儲航航空路路店是是區(qū)域域內(nèi)主主要大大型超超市賣賣場，，吸引引人流流量大大主力商商業(yè)體體中百倉倉儲航航空路路店建筑為為首層層，面面積約約4500㎡㎡；業(yè)態(tài)分分布如如下：：主營業(yè)業(yè)態(tài)：：主要要經(jīng)營營食品品、日日用百百貨、、家用用電器器、文文體用用品、、服裝裝鞋帽帽等大大類商商品另辟專專區(qū)銷銷售土土特產(chǎn)產(chǎn)，如如茶葉葉、食食用菌菌類、、莼菜菜等配有5個收銀銀臺，，日人人流量量約1500人次，，據(jù)調(diào)調(diào)查上上午10點至中中午13點，下下午17點至晚晚上21點為人人流高高峰時時段航空大大道施州大大道民族路路葉挺路路中百倉倉儲(中百電電器)武商量量販享買樂樂超市市家鄉(xiāng)雞雞金帝商商務(wù)酒酒店恩施客客運站站中國鐵鐵通中國銀銀行華瑞大大酒店店享買樂樂航空空路店店體量量相對對周邊邊超市市偏小小，屬屬中型型賣場場，品品牌偏偏中低低檔航空路路商圈圈主力商商業(yè)體體享買樂樂51食品區(qū)區(qū)超市位位于地地上2至3層，首首層為為臨街街小型型商鋪鋪，營營業(yè)面面積約約10000平方米米主要經(jīng)經(jīng)營：：食品品，水水產(chǎn)，，日用用百貨貨，家家用電電器，，家居居用品品，文文體用用品，，服裝裝鞋帽帽，等等大類類商品品,日化百百貨家家電文文體服服裝一層店店鋪恩施武武商量量販（（航空空路店店）地地處恩恩施市市交通通主干干線航航空大大道最最繁華華的CBD中央商商務(wù)區(qū)區(qū)，緊緊臨恩恩施市市交通通主要要交通通線,與中百百倉儲儲直線線距離離不超超過1公里；；區(qū)域商商業(yè)集集中了了兩家家大型型賣場場，但但從調(diào)調(diào)查人人流量量判斷斷，日日人流流量達達到約約3000人次，，經(jīng)營營狀況況較為為良好好。區(qū)域商商業(yè)集集中度度高，，經(jīng)營營狀況況良好好，區(qū)區(qū)域人人口消消費習(xí)習(xí)慣量量販?zhǔn)绞酱筚u賣場航空路路商圈圈主力商商業(yè)體體武商量量販店名樓層業(yè)種經(jīng)營面積層高/進深租金及經(jīng)營狀況備注恩施廣場2003年6月開業(yè)1F珠寶、鞋、化妝品、飾品、家居藝品、文體圖書、全家蛋糕11062㎡左右層高：4M進深：28M200-300元/㎡配置：2部電梯，4部樓梯，無衛(wèi)生間；經(jīng)營狀況良好好又多超市、家鄉(xiāng)雞、電器層高：3M（2層）進深：28M進場費1萬元，每月按零售價30%提點2F女裝、運動休閑服飾層高：3M進深：38M100元/㎡3F男裝、家紡、童裝童具層高：3M進深：38M60~80元/㎡航空大大道施州大大道民族路路葉挺路路中百倉倉儲(中百電電器)武商量量販恩施廣廣場家鄉(xiāng)雞雞金帝商商務(wù)酒酒店恩施客客運站站中國鐵鐵通中國銀銀行華瑞大大酒店店開業(yè)較較早，，由于于商業(yè)業(yè)設(shè)施施過于于陳舊舊，經(jīng)經(jīng)營狀狀況較較差于于美美美百貨貨航空路路商圈圈主力商商業(yè)體體恩施廣廣場湖北民民族學(xué)學(xué)院麥樂匯匯量販販?zhǔn)終TV觸覺量量販?zhǔn)绞終TV彩諾衛(wèi)衛(wèi)浴斌斌美美容美美發(fā)惠普電電腦派樂漢漢堡非常食食客學(xué)院路路商業(yè)業(yè)街距離本本項目目最近近的成成熟商商業(yè)街街為南南向一一公里里的學(xué)學(xué)院路路學(xué)生生街，，周邊邊目前前缺乏乏配套套學(xué)院路路商業(yè)業(yè)街主主要為為湖北北民族族學(xué)院院學(xué)生生、教教師及及周邊邊村民民的生生活配配套，，距離離項目目約一一公里里；學(xué)院路路商圈圈金桂大道金子壩路金桂大道學(xué)院路學(xué)院路距離約一公里學(xué)院路商圈湖北名族學(xué)院項目位置作為一一個特特定消消費群群體的的商業(yè)業(yè)所在在，受受特殊殊消費費群體體的消費特特征和和承受受力限限制，，無論論在業(yè)業(yè)態(tài)、、檔次次與環(huán)環(huán)境上上均受受到較較大影影響北接金金桂大大道，，南臨臨土橋橋大道道，路路的東東西兩兩邊分分布著著400余間商商鋪，，經(jīng)營營業(yè)態(tài)態(tài)以網(wǎng)網(wǎng)吧，，快餐餐廳，，KTV，服裝裝店，，超市市為主主；金桂大大道位位于恩恩施城城市東東北區(qū)區(qū)域，，靠近近湖北北民族族學(xué)院院、恩恩施職職業(yè)技技術(shù)學(xué)學(xué)院。。主要要人口口位于于學(xué)院院路四四周。。學(xué)院路路商業(yè)業(yè)街主主要以以服務(wù)務(wù)對象象主要要面對對學(xué)生生與教教師人人群餐飲與與休閑閑娛樂樂業(yè)態(tài)態(tài)為主主要需需求觀點1：商業(yè)業(yè)環(huán)境境極不不成熟熟，由由于人人口與與消費費力因因素制制約，，離項項目最最近的的學(xué)院院路商商圈尚尚處于于定向向低端端消費費階段段商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)以以低端端服務(wù)務(wù)休閑閑類為為主主要消消費人人群以以過境境人群群和學(xué)學(xué)生為為主學(xué)院路路商圈圈商業(yè)檔檔次尚尚處于于低端端消費費項目四周周目前正正處于待待開發(fā)階階段，消消費力度度基本是是農(nóng)家樂樂作為市市場主體體經(jīng)營模模式，商商業(yè)氣氛氛不夠濃濃厚，硒硒都茶城城和五菱菱國際建建材城位位于項目目西面與與南面。。湖北民族族學(xué)院、、恩施職職業(yè)技術(shù)術(shù)學(xué)院，，周邊人人氣旺盛盛，消費費力度屬屬于學(xué)生生消費檔檔次，屬屬于中低低檔消費費越靠近學(xué)學(xué)院的鋪鋪子租金金提升越越快，越越接近金金桂大道道或土橋橋大道商商鋪價值值越低，，租金越越低。租金由北北向南分分布為：：12元-60元-80元-160元-80元-30元。商業(yè)租金金觀點2：周邊商商業(yè)消費費檔次普普遍偏低低，消費費名稱與與消費強強度均不不足，現(xiàn)現(xiàn)有商鋪鋪租金較較低學(xué)院路商商圈目前全市市百貨類類集中商商業(yè)功能能劃分都都較為明明顯，人人流量較較好；但但目前商商場內(nèi)業(yè)業(yè)態(tài)檔次次不高，，僅美美美百貨相相對較高高，由于于營運時時間不久久，內(nèi)部部裝修精精致，布布局合理理。大部分百百貨商場場都由于于物業(yè)相相對陳舊舊，裝修修檔次不不高，內(nèi)內(nèi)部配置置設(shè)施相相對較差差，無衛(wèi)衛(wèi)生間、、單部電電梯、無無休閑場場所等現(xiàn)現(xiàn)象普遍遍；百貨類：：目前全市市家居類類綜合型型大型集集中商業(yè)業(yè)僅喜福福匯家居居廣場一一家，其其他均為為較小規(guī)規(guī)模的專專業(yè)賣場場，該物物業(yè)為近近年新建建，配套套相對好好，電梯梯、衛(wèi)生生間、中中央空調(diào)調(diào)等內(nèi)部部設(shè)施較較為完善善。由于為綜綜合型賣賣場，目目前功能能分區(qū)不不明顯，，業(yè)態(tài)混混雜，加加上市場場因素，，目前經(jīng)經(jīng)營情況況一般，，人流較較少；家居類：：商業(yè)調(diào)研研結(jié)論區(qū)域鳳凰城機場路加喜福匯航空路合計類別戶面積戶面積戶面積戶面積比例陶瓷衛(wèi)浴862915250041395364708222%地板、門、定制家居934015177536394060605519%窗簾布藝壁紙家飾1501289519630032724522%油漆板材42404185238703112954%櫥柜廚電吊頂5355510101915252928909%管線開關(guān)小五金7560597554299866453314%不銹鋼鋁塑門窗加工837900159522313314%石材3800028051600.50%其它00002210752210753.30%合計452633567340231216933323166698%總戶數(shù)332戶，總面積31666目前恩施施建材裝裝飾營業(yè)業(yè)面積約約為32000平米（不不含家具具市場））。其中陶瓷瓷衛(wèi)浴、、地板、、門、定定制家居居、窗簾簾布藝壁壁紙家飾飾共占總總面積的的63%。從品牌上上來看，，品種不不全、高高端品牌牌不多、、價格偏偏高。品牌雜亂亂，品種種不全，，分散不不集中是是主要特特點專業(yè)市場場調(diào)查商業(yè)調(diào)研研結(jié)論58項目名稱區(qū)位地段經(jīng)營檔次經(jīng)營環(huán)境風(fēng)格經(jīng)營面積客流量入駐時間享買樂航空路航空路中干凈良好6000平方晚20：00點八個收銀臺5人/次2009武商量販恩施一中旁舞陽大道中通風(fēng)不夠8000平方晚20：00點五個收銀臺8人/次2010中百倉儲市實驗小學(xué)對面航空路中干凈良好9000平方晚20：00點六個收銀臺3人/次

享買樂恩施廣場店民族路中干凈良好4500平方晚20：00點五個收銀臺11人/次2006中百倉儲舞陽壩店東風(fēng)大道西中干凈良好1800平方晚20：00點七個收銀臺8人/次

恩施人口口基數(shù)少少，密度度小，大大型賣場場人流量量相對一一般街鋪鋪人流量量相對偏偏大超市人流流量比較較顯示，，恩施超超市商業(yè)業(yè)供大于于求，航航空路段段有大中中型超市市3家，分別別是中百百倉儲，，武商量量販，享享買樂，，舞陽壩壩路段也也具有3家超市，，分別是是中百倉倉儲，武武商量販販，享買買樂。商業(yè)調(diào)研研結(jié)論商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展緩慢恩施市發(fā)發(fā)展迅速速，崛起起了舞陽陽壩商圈圈。該商商圈以舞舞陽購物物廣場為為核心，，覆蓋了了周邊2公里的區(qū)區(qū)域。該商圈屬屬于購物物性商圈圈，缺乏乏主力商商場，主主要經(jīng)營營業(yè)態(tài)包包括服裝裝、電信信、金銀銀首飾、、體育用用品和零零售小商商品等。。調(diào)查顯示，該該商圈發(fā)展已已經(jīng)遇到瓶頸頸：升值潛力力缺乏，人口口容納量有限限，交通擁擠擠，環(huán)境衛(wèi)生生一般等。商圈現(xiàn)存業(yè)態(tài)結(jié)論恩施市商業(yè)地地產(chǎn)發(fā)展緩慢慢的主要原因因在于：一是是房地產(chǎn)起步步晚；長期以來以住住宅地產(chǎn)開發(fā)發(fā)為主，忽視視了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)巨大的經(jīng)濟濟效益；商業(yè)地產(chǎn)的高高風(fēng)險讓眾多多開發(fā)商望而而止步；與整個恩施市市經(jīng)濟發(fā)展緩緩慢有重大關(guān)關(guān)系。本區(qū)域需求預(yù)測根據(jù)恩施城市市規(guī)劃，政府府北遷，紅廟廟區(qū)開發(fā)新城城區(qū)，城市中中心將北移；；硒都茶城、武武菱國際建材材城搶占先機機，目前紅廟廟商圈正在逐逐步成熟，檔檔次高端化。。城市逐步擴大大化，紅廟區(qū)區(qū)人口密度將將逐步提升。。城市商圈特征征明顯，傳統(tǒng)統(tǒng)商圈功能逐逐漸落后，有有業(yè)態(tài)功能不不足與運營缺缺陷商業(yè)調(diào)研結(jié)論論舞陽片區(qū)1崇文廣場服裝門29000元/平米（普裝）2服裝門面26000元./平米（轉(zhuǎn)讓）3餐飲門面15500元/平米4便利店門面35000元/平米（整體轉(zhuǎn)讓）5服裝店.25000元/平米航天路片區(qū)6福星城28000元/平米（普裝）7航空路11000元/平米8濱江花園20000元/平米（帶設(shè)備）9福星城兩層商業(yè)20000元/平米學(xué)院路片區(qū)10賓館轉(zhuǎn)讓8500元/平米11臨街門面轉(zhuǎn)讓15000元/平米6178234101159恩施主城區(qū)二二手售價主要要集中在15000-30000元/平米區(qū)間商鋪售價項目武陵國際裝飾城開發(fā)商湖北新楚源置業(yè)有限公司地址金桂大道與學(xué)院路的交界處規(guī)?？傆玫孛娣e近200畝，總建筑面積約30萬平方米物業(yè)分布集建材裝飾城、五星級酒店、商住公寓、辦公和民族風(fēng)情步行街于一體。功能業(yè)態(tài)涵蓋陶瓷衛(wèi)浴、地板門類、櫥柜、五金、板材、油漆、家具、窗簾布藝、燈具等多種業(yè)態(tài)。產(chǎn)品定位是恩施首個HOPSCA國際復(fù)合型街區(qū)，恩施州首席30萬方專業(yè)（商業(yè)）地產(chǎn)。價格待定當(dāng)前情況目前，一期招商200戶商家已入駐，二期招商完成武陵國際建材材城是以建材材專業(yè)市場為為主驅(qū)動模式式開發(fā)的綜合合型大盤未來新增商業(yè)業(yè)與本項目的競競爭關(guān)系：地段上，與本本項目只隔一一條街，是直直接競爭關(guān)系系；產(chǎn)品上，以商商鋪銷售為主主，住宅銷售售為輔，是直直接競爭關(guān)系系；周期上，該項項目開發(fā)周期期為五年以上上，與本項目目是直接競爭爭關(guān)系啟示與借鑒：：利用城市的規(guī)規(guī)劃方向和未未來本項目的的區(qū)位界定來來定位項目的的物業(yè)規(guī)劃，，提升項目的的整體檔次，，在后期營銷銷宣傳當(dāng)中增增強客戶群體體對項目的區(qū)區(qū)域價值的理理解。項目位置項目商鋪以售售為主，滾動動開發(fā)，對本本案有較大競競爭威脅和影影響。未來新增商業(yè)業(yè)規(guī)劃業(yè)態(tài)類別比例陶瓷衛(wèi)浴20%地板、門類18%窗簾布藝壁紙家飾22%油漆板材6%櫥柜廚電吊頂10%五金、玻璃15%不銹鋼鋁塑門窗加工5%石材2%其它（機動）12%均價15000元/平米，銷售策策略采用免租租兩年，8%返租三年的形形式未來新增商業(yè)業(yè)項目銷售情況況與銷售策略略：目前開發(fā)一期期占地面積35793平米，建筑面面積64309平米，開盤時時間為2010年8月，均價15000元/平為米；截止目前，已已經(jīng)完成銷售售60%以上，主要集集中在一二層層，三層及以以上商鋪較難難銷售；免租2年，租賃期限限以1年為單位，1年起租；（租租金轉(zhuǎn)嫁入房房價）年租金以售價價的8%計（3年后隨行就市市），按租賃賃期限統(tǒng)一減減免2/3的租金，最高高可免租2年。（特殊商商家除外）東面緊接42萬平米硒都國國際茶城，一一個以茶文化化為主題的大大型綜合體項項目文化廣場購物中心住宅區(qū)寫字樓酒店公司總部餐飲中心商務(wù)公寓茶葉商鋪品牌茶葉展示示項目中國硒都國際茶城開發(fā)商恩施眾森綠色產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司地址恩施城區(qū)金桂大道規(guī)模占地200畝，總建筑面積42萬平方米功能分布恩施經(jīng)濟開發(fā)區(qū)休閑娛樂中心、一站式購物中心、中國茶葉經(jīng)濟貿(mào)易中心、茶文化產(chǎn)業(yè)中心、茶文化長廊旅游中心、有機茶產(chǎn)業(yè)研發(fā)中心、全州茶產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)中心、硒茶產(chǎn)業(yè)總部經(jīng)濟中心。產(chǎn)品定位中西部首席茶主題城市綜合體。價格8000-20000元/平米（租金待定）當(dāng)前情況一期19萬方，預(yù)計6、7月開盤項目規(guī)劃占地地面積200畝，建筑總面面積12.8萬平方米，其其中茶葉博物物館、茶藝館館三層共7.2萬平方米；茶茶葉加工區(qū)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化廠房5.6萬平方米。該該項目總投資資1.5億元。項目建成后，，可實現(xiàn)年產(chǎn)產(chǎn)值2億元，利稅3000萬元以上。未來新增商業(yè)業(yè)啟示與借鑒：：利用城市的規(guī)規(guī)劃方向和未未來本項目的的區(qū)位界定來來定位項目的的物業(yè)規(guī)劃，，提升項目的的整體檔次，，和特點，建建筑形式融入入傳統(tǒng)與現(xiàn)代代的結(jié)合。與本項目的競競爭關(guān)系：地段上，與本本項目只隔一一條街，是直直接競爭關(guān)系系；產(chǎn)品上，銷售售產(chǎn)品涵蓋商商鋪、住宅、、公寓等，競競爭產(chǎn)品主要要以商鋪銷售售為主，是部部分直接競爭爭關(guān)系；周期上，該項項目開發(fā)周期期為六年以上上，與本項目目是直接競爭爭關(guān)系項目住宅與商商業(yè)混合開發(fā)發(fā)，滾動開發(fā)發(fā)，在商業(yè)與與體量上對本本項目造成較較大壓力未來新增商業(yè)業(yè)銷售情況與市市場接受度判判斷新增商業(yè)小結(jié)結(jié)競爭程度：兩個項目都與與本項目一街街之隔，都是是以商業(yè)開發(fā)發(fā)為主的項目目產(chǎn)品競爭：兩個項目都是是專業(yè)市場，，以商鋪銷售售為主銷售均價：一萬至一萬五五左右每平米米租售策略：進入經(jīng)營期期后兩三年免免租，返租三三年，年均8%銷售情況：完成60%商鋪貨量，主主要以一至兩兩層銷售為主主123456市場需求判判斷：以50-100平米為主，，分割小鋪鋪，一二層層臨門面最最為暢銷7競爭關(guān)系比較優(yōu)勢：：體量較大，，產(chǎn)品都為為地上商鋪鋪產(chǎn)權(quán)物業(yè)業(yè)，較本項項目有優(yōu)勢勢Part4消費者研究究與商家訪訪談|需求分析對對項目定位位的意義|消費者問卷卷調(diào)查|11個代表商家家訪談問卷調(diào)查150份問卷有141份為有效樣樣本，信息息采集區(qū)域域如下喜福匯學(xué)院路航空路鳳凰城舞陽壩141份有效樣本本來源：學(xué)院路發(fā)出出25份，回收25份；鳳凰城發(fā)出出25份，回收21份；航空路發(fā)出出25份，回收23份；喜福匯發(fā)出出25份，回收24份；舞陽壩發(fā)出出50份，回收48份；女性消費高高于男性消消費隨機調(diào)查問問卷中，女女性比重大大于男性背景特征——被調(diào)查者中中，主力消消費群體以以年輕人居居多消費人群年年齡在30——34歲左右所調(diào)查的150份問卷中，，消費比例例30歲—34歲是主要消消費年齡階階層，25歲—29歲為次要消消費階層，，再次是35歲—44歲，55歲以上消費費偏少。家庭結(jié)構(gòu)多多以三口之之家為主要要城市人口調(diào)調(diào)查中，目目前恩施市市家庭狀況況三口之家家為主，其其次四口之之家，五口口之家占小小部分問卷調(diào)查70個人收入情情況中低端收入入人群為城城市主力，，主力收入入在1000———2000元左右家庭收入情情況中端家庭收收入人群為為城市主力力人群，主主力收入在在6—10萬、11—15萬問卷調(diào)查基礎(chǔ)信息——城市居民、、家庭收入入人口比例占占據(jù)最多的的是舞陽壩壩街道，即即恩施舊城城核心商圈圈區(qū)域航天路商圈圈人口比例例小于舞陽陽壩商圈六角亭商圈圈最少恩施六大商商業(yè)區(qū)域中中，首選舞舞陽壩為占占大多數(shù)問卷調(diào)查消費首選舞舞陽壩為最最多家庭月均消消費主要集集中在2000－3000元，另外消消費3000元以上的占占1/4，說明業(yè)主主的消費能能力較強。。月消費達到到3