景洪市曼弄楓項(xiàng)目(一期)集貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案課件

致：版納通銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

景洪市曼弄楓項(xiàng)目（一期）集貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案

昆明中天世紀(jì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司２００８年３月２７日致：版納通銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

在高度同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何理性的創(chuàng)新和改變是決定本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在?。?？在高度同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何理性的創(chuàng)新目前曼弄楓周邊在建擬建項(xiàng)目包括山水林溪?jiǎng)e墅項(xiàng)目，麗水景苑多層住宅項(xiàng)目，景洪市公務(wù)員小區(qū)，政府規(guī)劃的民族文化廣場(chǎng)項(xiàng)目以及民間民俗文化、田園風(fēng)光、勐泐故宮歷史文化、溫泉洗浴場(chǎng)和村寨文化等旅游項(xiàng)目．相信在未來(lái)２年之內(nèi)，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)擁有常住人口近5000人的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的生活社區(qū)。片區(qū)前景目前曼弄楓周邊在建擬建項(xiàng)目包括山水林溪?jiǎng)e墅片區(qū)前景將來(lái)爭(zhēng)取至2020年，建成區(qū)面積將達(dá)到10.43平方公里，人口規(guī)模達(dá)到36600人，旅客接待規(guī)模達(dá)到6000人次/日，真正形成一個(gè)集旅游，購(gòu)物，文化展示，居家為一體的城市新中心．將來(lái)爭(zhēng)取至2020年，建成區(qū)面積將達(dá)到10.43平方公里，

商鋪均價(jià)

：參考景洪市區(qū)集貿(mào)商鋪的市場(chǎng)租金，我們運(yùn)用國(guó)際上通行的15年收益法反推算商鋪均價(jià)，平均價(jià)格為：

25（元/㎡）*12（月）*15（年）=

4500元/㎡

銷(xiāo)售均價(jià)商鋪均價(jià)：參考景洪市區(qū)集貿(mào)商鋪的市場(chǎng)租銷(xiāo)售均價(jià)攤鋪均價(jià)景洪市整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)放式攤鋪基本上都是以出租的模式來(lái)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售的攤鋪。實(shí)際上以往的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)持有者一般為單位，集體或當(dāng)?shù)卣块T(mén)。考慮到攤鋪面積都比較小，門(mén)檻較低，而且不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的收益回報(bào)率差別懸殊攤鋪的成本一般在300元/平方—500元/平方。

建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格（暫定）：

8000元/平方米公寓價(jià)格目前景洪市小戶(hù)型公寓基本上都是統(tǒng)一裝修后對(duì)外銷(xiāo)售，價(jià)格為2500元/平方米—2800平方米，考慮到本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目一期公寓銷(xiāo)售均價(jià)為：

2500元/平方米單元住宅均價(jià)：1800元/平方米攤鋪均價(jià)景洪市整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)放式攤鋪基本上都是以出租的模

綜合考量項(xiàng)目的商業(yè)體量，我們認(rèn)為單一的農(nóng)貿(mào)副食不足于填充商業(yè)空間，應(yīng)該適當(dāng)?shù)囊M(jìn)其他商業(yè)業(yè)態(tài)：

農(nóng)貿(mào)區(qū)+商貿(mào)區(qū)

業(yè)態(tài)劃分綜合考量項(xiàng)目的商業(yè)體量，我們認(rèn)為單一的農(nóng)貿(mào)副食不足于填充農(nóng)貿(mào)區(qū)農(nóng)貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)

業(yè)態(tài)分區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)劃分說(shuō)明：農(nóng)貿(mào)區(qū)占集貿(mào)市場(chǎng)總體商業(yè)體量的38%，主要分布在大棚和內(nèi)商鋪里，具體的臺(tái)板劃分和商鋪劃分待具體情況定。白天經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品，晚上可考慮經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)靥厣珶?小吃等，以延長(zhǎng)商業(yè)時(shí)間，但必須提高品質(zhì)，避免擾民和空氣污染。商貿(mào)區(qū)占集貿(mào)市場(chǎng)總體商業(yè)的的62%，主要分布在集貿(mào)市場(chǎng)的外商鋪，和農(nóng)貿(mào)區(qū)形成良好的消費(fèi)互補(bǔ)關(guān)連。

集貿(mào)市場(chǎng)劃分說(shuō)明：農(nóng)貿(mào)區(qū)７Ａ大棚１３５０２９６０㎡

３８％肉禽

９．５％７Ｂ１６００蔬菜

１１．３％７－１內(nèi)商鋪６２３２４００㎡瓜果

４．４％７－２８０５糧油

５．７％７－３８０５副食熟食

５．７％商貿(mào)區(qū)１棟外商鋪８８６８８００㎡６２％小百貨

６．３％２棟３５５河鮮/海鮮

２．５％３棟１９７２速凍/冷凍/快速消費(fèi)品

１４％４棟２０６６特產(chǎn)/干貨/調(diào)料

１５％５棟２２３４淘寶街

手工藝品

１０％６％６棟１３４８服飾玩具/小家電

１０％７Ａ大１３５０肉禽９．５％７Ｂ１６００蔬

目前景洪市乃至于整個(gè)宏觀層面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的模式和經(jīng)營(yíng)管理格局都基本上屬于粗放式經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)上的隨意性，業(yè)態(tài)的管控上基本上沒(méi)有，都是根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)自己的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣自行安排。市場(chǎng)管理工作主要是偏重在收取經(jīng)營(yíng)戶(hù)的管理費(fèi)和租金上。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)格局劃分的不合理和不科學(xué)性，有些過(guò)于重復(fù)，有些過(guò)于缺失。市場(chǎng)沒(méi)有形成一套標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管理流程市場(chǎng)

定位目前景洪市乃至于整個(gè)宏觀層面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的模式和經(jīng)營(yíng)一、集貿(mào)市場(chǎng)和整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)聯(lián)性考量（內(nèi)需）

集貿(mào)市場(chǎng)是作為整個(gè)項(xiàng)目的一部分規(guī)劃設(shè)計(jì)的，它的功能不僅是作為片區(qū)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，也要滿(mǎn)足整個(gè)項(xiàng)目的部分需求，我們稱(chēng)之為內(nèi)需。內(nèi)需固然不是它的重點(diǎn)，但從另一方面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的成功與否將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的整體運(yùn)轉(zhuǎn)。我們?nèi)绻麑?shí)現(xiàn)了集貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)門(mén)紅，將會(huì)為我們的二期打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此本產(chǎn)品的定位要滿(mǎn)足項(xiàng)目全局性的要求。定位關(guān)聯(lián)

因素一、集貿(mào)市場(chǎng)和整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)聯(lián)性考量（內(nèi)需）定位關(guān)聯(lián)二、集貿(mào)市場(chǎng)和片區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（外需）

集貿(mào)市場(chǎng)是未來(lái)該片區(qū)生活設(shè)施的強(qiáng)大補(bǔ)充，我們?cè)趶?qiáng)調(diào)集貿(mào)市場(chǎng)定位的有效觸及目標(biāo)時(shí)，片區(qū)目標(biāo)將是我們應(yīng)當(dāng)放在主要位置上考慮的目標(biāo)。如何滿(mǎn)足和輻射這個(gè)目標(biāo)也是未來(lái)決定集貿(mào)市場(chǎng)成功與否的關(guān)鍵。二、集貿(mào)市場(chǎng)和片區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（外需）三、集貿(mào)市場(chǎng)和景洪市區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（次外需）

集貿(mào)市場(chǎng)和市區(qū)的關(guān)聯(lián)應(yīng)該是旅游產(chǎn)業(yè)鏈方面的聯(lián)系，這個(gè)跟政府的新旅游中心的規(guī)劃打造相關(guān)。我們的項(xiàng)目可以做一些順勢(shì)而為的旅游背景下的產(chǎn)品定位，目的是提高項(xiàng)目的附加功能。另外，集貿(mào)市場(chǎng)完全可以依靠與市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)和市區(qū)的部分關(guān)聯(lián)，拉動(dòng)部分地理位置原則上超出有效觸及的消費(fèi)群體，使之成為我們的又一個(gè)外需型拓展目標(biāo)群。三、集貿(mào)市場(chǎng)和景洪市區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（次外需）綜合以上多方面的產(chǎn)品定位關(guān)聯(lián)因素，提煉每個(gè)關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)的本質(zhì)和關(guān)鍵，將我們的項(xiàng)目打造成一個(gè)“五星”的

綜合集貿(mào)市場(chǎng)★滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位★滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/方便/一站式購(gòu)物★滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套★滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品★滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化綜合以上多方面的產(chǎn)品定位關(guān)聯(lián)因素，提煉每個(gè)關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)的本質(zhì)和關(guān)滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位

滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位

滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/一站式購(gòu)物滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/一站式購(gòu)物

滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套

滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套

滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品

滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品

滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化

昆明標(biāo)準(zhǔn)化集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)景

滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化

昆明標(biāo)準(zhǔn)化集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)景

解讀標(biāo)準(zhǔn)化

１．業(yè)態(tài)的合理整合與分區(qū)

標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，攤位需按商品種類(lèi)不同以色調(diào)區(qū)分，鮮肉區(qū)、蔬菜區(qū)、熟食區(qū)、鮮糧制品區(qū)、水果區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、活禽區(qū)等分別獨(dú)立；

２．配套設(shè)施內(nèi)容

包括：復(fù)稱(chēng)臺(tái)、蔬菜農(nóng)殘檢測(cè)室、蔬菜凈菜處理間、垃圾間、衛(wèi)生間等設(shè)施相應(yīng)配備，活禽宰殺區(qū)配備了“二室一廳”（宰殺室、出售室、展示廳）

３．管理制度內(nèi)容

《市場(chǎng)開(kāi)辦者質(zhì)量責(zé)任制度》《進(jìn)貨檢查驗(yàn)收制度》

《食品質(zhì)量自檢制度》《協(xié)議準(zhǔn)入制度》

《質(zhì)量承諾制度》《購(gòu)銷(xiāo)臺(tái)賬制度》

《不合格食品退市制度》《農(nóng)殘檢測(cè)》

每個(gè)攤位都必須設(shè)立，“農(nóng)殘檢測(cè)公示欄”和“童叟勿欺公道稱(chēng)”，

標(biāo)注攤位號(hào)碼/經(jīng)營(yíng)者姓名、品種、進(jìn)貨地、農(nóng)殘含量等信息，每個(gè)攤位農(nóng)殘要低于40%，超標(biāo)者禁入市場(chǎng)。

標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是目前傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著人民物質(zhì)文化生活的提高，環(huán)保意識(shí)的不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)必將逐漸淡出舞臺(tái)。目前昆明標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)做的比較成功和規(guī)范的有：金沙標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)/關(guān)渡區(qū)坤金標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

解讀標(biāo)準(zhǔn)化

１．業(yè)態(tài)的合形象定位原則：體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶(hù)的價(jià)值歸屬與認(rèn)同產(chǎn)品價(jià)值客戶(hù)價(jià)值價(jià)值共鳴領(lǐng)先性稀缺性服務(wù)性國(guó)際化尊貴感品牌度形象定位產(chǎn)品定位形象定位原則：體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶(hù)的價(jià)值歸屬與認(rèn)形象

定位

曼弄楓標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)形象

定位市場(chǎng)

定位

景洪市內(nèi)唯一的

StandardizationMarket（大型一站式標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)）

市場(chǎng)

定位景洪市內(nèi)唯一的傳播

定位

在傳播中我們強(qiáng)調(diào)的核心價(jià)值：

體驗(yàn)式的/標(biāo)準(zhǔn)化的/專(zhuān)業(yè)化在傳播中保持的品牌個(gè)性：

優(yōu)質(zhì)的滿(mǎn)意的平價(jià)的廣告主題：

享受購(gòu)物主題闡述：１．強(qiáng)化消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的突出感受：“享受”，塑造金菩提標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)的親民化，重服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念。２．“享受購(gòu)物”，形象的隱喻消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的不僅是實(shí)物，更是一種幸福生活的體驗(yàn)，一種幸福生活的態(tài)度．傳播

定位在傳播中我們強(qiáng)調(diào)的核心價(jià)值：主題闡述：

平面

廣告

平面廣告主語(yǔ)：“幸福象花兒一樣開(kāi)放”（暫定）平面廣告副語(yǔ)：

14000平方米的標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)集貿(mào)市場(chǎng)即將登陸景洪（暫定）

平面

廣告

平面廣告主語(yǔ)：廣告訴求闡述

1．以“享受購(gòu)物”為推廣主題，用“幸福象花兒一樣開(kāi)放”作為享受購(gòu)物的直觀表達(dá)載體，將“享受”這種內(nèi)在的感受用“幸?！敝卑谆?。2．花兒的引用上可選取景洪市花—“黃緬桂花”，此花有“緬桂花開(kāi)十里香”之稱(chēng)謂，象征傣族少數(shù)民族富貴華麗之意。以美好的嗅覺(jué)感官作為廣告引申，弱化集貿(mào)市場(chǎng)的不良印象。3．“黃”在商業(yè)內(nèi)有黃金的昭示，比喻商業(yè)興旺。

4“幸福象花兒一樣開(kāi)放”----本身就是一部很流行的影視作品，接受起來(lái)比較容易，朗朗上口，簡(jiǎn)潔通俗。5．“幸福象花兒一樣開(kāi)放”----在推廣中帶有一定的懸念，能充分調(diào)動(dòng)受眾的好奇心，進(jìn)而產(chǎn)生了解和探知的欲望。6．農(nóng)貿(mào)/集貿(mào)市場(chǎng)由于其的普遍和通俗性，不易采用太過(guò)于內(nèi)涵的深度表現(xiàn)。廣告訴求闡述1．以“享受購(gòu)物”為推廣主題，用“幸福象花兒一消費(fèi)

定位

1．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群：

長(zhǎng)期在本地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并有一定資金積累的客戶(hù)。這部分消費(fèi)群將是未來(lái)本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)商業(yè)面積的主力消費(fèi)人群。占比可能達(dá)到80%。

策略：針對(duì)這部分群體我們采用定向在景洪市集貿(mào)市場(chǎng)投放廣告（布標(biāo)/DM單頁(yè)/）形式進(jìn)行廣宣信息發(fā)布。以投資回報(bào)率作為主要誘源。其他的消費(fèi)群體可能會(huì)比較分散，有可能是當(dāng)?shù)氐淖约悍N蔬菜的村民或者外地在景洪創(chuàng)業(yè)的部分人群。以戶(hù)外平面廣告的發(fā)布來(lái)實(shí)現(xiàn)信息送達(dá)，將發(fā)展前景和一個(gè)新興投資熱點(diǎn)作為主要訴求。消費(fèi)

定位1．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：

2．商貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群：經(jīng)營(yíng)型業(yè)主：部分在景洪長(zhǎng)期從事于鋪面經(jīng)營(yíng)或鋪面投資的私營(yíng)業(yè)主。這部分人群經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，有擴(kuò)充店鋪的能力。對(duì)于這部分對(duì)商業(yè)投資有一定經(jīng)驗(yàn)和資金能力的人，可以依托其所在的經(jīng)營(yíng)商圈的地理位置進(jìn)行定點(diǎn)廣告投放，廣告訴求主要以“早投資，早回報(bào)”“早起的鳥(niǎo)有食吃”來(lái)增強(qiáng)時(shí)間效益，體現(xiàn)一個(gè)“快”投資型人群：有一定資金積累，希望通過(guò)鋪面投資追求投資回報(bào)率的人群。這部分人群比較分散，投放的媒介主要以戶(hù)外，以上兩類(lèi)人群應(yīng)該是商貿(mào)店鋪的主要買(mǎi)單，占比達(dá)到80%。2．商貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：

3．公寓/小戶(hù)型/部分單元房的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)業(yè)主：從事于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)絕大多數(shù)都是外地人，在本地沒(méi)有固定居所，公寓/小戶(hù)型正好滿(mǎn)足部分業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)就近家庭居住的需求。占比達(dá)到40%。城市中低收入人群：收入不高，面臨結(jié)婚的家庭用房。占比30%。因?yàn)槠渲Ц赌芰Φ挠邢?，我們可以考慮“零首付”的方式，這個(gè)要看開(kāi)發(fā)商的資金鏈的承受能力。投資型人群：對(duì)片區(qū)市場(chǎng)前景持樂(lè)觀態(tài)度的部分商業(yè)投資型人士。（不滿(mǎn)足于股票，基金等投資方式再次轉(zhuǎn)而投資不動(dòng)產(chǎn)的。包括商人，政府公務(wù)人員等收入較高人群）3．公寓/小戶(hù)型/部分單元房的消費(fèi)客戶(hù)群：銷(xiāo)售

策略

銷(xiāo)售

策略銷(xiāo)售階段任務(wù)價(jià)格戰(zhàn)略

集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)銷(xiāo)售策略

住宅/公寓銷(xiāo)售策略

1234銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售階段任務(wù)價(jià)格戰(zhàn)略集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)住宅/公寓銷(xiāo)售策略123

一、集貿(mào)市場(chǎng)（一期）住宅/公寓銷(xiāo)售策略前提：總體推售原則“先難后易”即“先商業(yè)后住宅”１.打造為暢銷(xiāo)型實(shí)用主義公寓，設(shè)定和提高購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻．

前期可以通過(guò)對(duì)產(chǎn)品精致包裝來(lái)沖擊受眾的眼球，接受咨詢(xún)，不接受認(rèn)籌。企劃訴求為暢銷(xiāo)型實(shí)用主義單身公寓。2.住宅的發(fā)售遲于商業(yè)鋪位的發(fā)售．借商業(yè)的發(fā)售和招商的勢(shì)，抬高住宅品質(zhì)，拉大價(jià)差．盤(pán)活了商業(yè)住宅絕不是問(wèn)題。3.住宅消費(fèi)群直接面向商鋪，作為大商鋪購(gòu)買(mǎi)人群的優(yōu)先選擇權(quán)．策略：（包裝）暢銷(xiāo)型實(shí)用主義小戶(hù)型策略（推售）住宅中期遲發(fā)售策略（優(yōu)惠）中期商鋪?zhàn)≌壧撞蛢?yōu)惠大行動(dòng)。（媒介）DM單直投策略/街頭橫幅住宅/公寓銷(xiāo)售策略

住宅/公寓銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格原則：1．價(jià)格逐級(jí)提升原則。前期3%優(yōu)惠→開(kāi)盤(pán)期1%優(yōu)惠→后期原則上沒(méi)有優(yōu)惠。視具體銷(xiāo)售情況而定。2．購(gòu)買(mǎi)面積大小與折扣大小掛鉤原則。3．商業(yè)套餐優(yōu)惠原則（商鋪+大棚），一次購(gòu)買(mǎi)商鋪和大棚可以在階段正常折扣中享受另外1%-2%的額外優(yōu)惠。銷(xiāo)售原則：1．內(nèi)商鋪原則上與大棚捆綁式銷(xiāo)售。2．外商鋪獨(dú)立銷(xiāo)售。3．銷(xiāo)售合同附帶代租協(xié)議，獲得經(jīng)營(yíng)協(xié)調(diào)權(quán)。4．鼓動(dòng)購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)（70%）5．部分經(jīng)營(yíng)式（30%）銷(xiāo)售策略：１.產(chǎn)權(quán)式商鋪與返租模式相結(jié)合

購(gòu)買(mǎi)商鋪?zhàn)孕薪?jīng)營(yíng)者可以適當(dāng)考慮1-3年的按正常水準(zhǔn)返還租金，目的是帶動(dòng)商氣氛圍，避免過(guò)多閑置商鋪的產(chǎn)生。２.經(jīng)營(yíng)式商鋪1-3年內(nèi)免除各項(xiàng)管理費(fèi)用

續(xù)簽3年以上合同的經(jīng)營(yíng)戶(hù)，在付第一年租金的基礎(chǔ)上，二、三年的租金水平維持不變。商業(yè)鋪面

銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格原則：商業(yè)鋪面

銷(xiāo)售策略?xún)r(jià)格戰(zhàn)略

說(shuō)明：住宅采用遲于商鋪的發(fā)售進(jìn)行，以2000元/平方米做為市場(chǎng)價(jià)格初探，商鋪和大棚以4000元/平方米作為價(jià)格初探。

第一季度：前期認(rèn)購(gòu)

第二、三季度：開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷(xiāo)期

第四季度：清盤(pán)期

住宅：強(qiáng)銷(xiāo)期后段發(fā)售，起價(jià)2000元／㎡．力爭(zhēng)到清盤(pán)期達(dá)到２500元／㎡。

公寓：強(qiáng)銷(xiāo)期后段發(fā)售，起價(jià)2500元／㎡．力爭(zhēng)到清盤(pán)期達(dá)到２800元／㎡。

商鋪：前期認(rèn)購(gòu)起價(jià)4０００，開(kāi)盤(pán)起價(jià)4500元／㎡，后期清盤(pán)保證到5000元／㎡。價(jià)格戰(zhàn)略

說(shuō)明：住宅采用遲于商鋪的發(fā)售進(jìn)行，以2000元銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)熱階段200８年４月中—６月中——開(kāi)盤(pán)階段200８年６月—７月25%持續(xù)強(qiáng)銷(xiāo)階段200８年７月—200８年１２月底25%二度強(qiáng)銷(xiāo)階段200９年１月—200９年３月35%尾盤(pán)階段200９年３月—200９年４月10%合計(jì)銷(xiāo)售期１２個(gè)月95%銷(xiāo)售階段任務(wù)銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)銷(xiāo)售率預(yù)熱階段200８年４月中—６月中—客戶(hù)看得見(jiàn)的地方高成本投入客戶(hù)看不到的地方嚴(yán)格控制成本！價(jià)值營(yíng)造客戶(hù)看得見(jiàn)的地方高成本投入價(jià)值營(yíng)造以上匯報(bào)僅為思路性概略提報(bào)，執(zhí)行部分略。以上匯報(bào)僅為思路性概略提報(bào)，執(zhí)行部分略。

匯報(bào)完畢謝謝

致：版納通銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

景洪市曼弄楓項(xiàng)目（一期）集貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃案

昆明中天世紀(jì)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司２００８年３月２７日致：版納通銀房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

在高度同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何理性的創(chuàng)新和改變是決定本項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵所在?。?？在高度同質(zhì)化的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何理性的創(chuàng)新目前曼弄楓周邊在建擬建項(xiàng)目包括山水林溪?jiǎng)e墅項(xiàng)目，麗水景苑多層住宅項(xiàng)目，景洪市公務(wù)員小區(qū)，政府規(guī)劃的民族文化廣場(chǎng)項(xiàng)目以及民間民俗文化、田園風(fēng)光、勐泐故宮歷史文化、溫泉洗浴場(chǎng)和村寨文化等旅游項(xiàng)目．相信在未來(lái)２年之內(nèi)，該區(qū)域?qū)⑿纬梢粋€(gè)擁有常住人口近5000人的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的生活社區(qū)。片區(qū)前景目前曼弄楓周邊在建擬建項(xiàng)目包括山水林溪?jiǎng)e墅片區(qū)前景將來(lái)爭(zhēng)取至2020年，建成區(qū)面積將達(dá)到10.43平方公里，人口規(guī)模達(dá)到36600人，旅客接待規(guī)模達(dá)到6000人次/日，真正形成一個(gè)集旅游，購(gòu)物，文化展示，居家為一體的城市新中心．將來(lái)爭(zhēng)取至2020年，建成區(qū)面積將達(dá)到10.43平方公里，

商鋪均價(jià)

：參考景洪市區(qū)集貿(mào)商鋪的市場(chǎng)租金，我們運(yùn)用國(guó)際上通行的15年收益法反推算商鋪均價(jià)，平均價(jià)格為：

25（元/㎡）*12（月）*15（年）=

4500元/㎡

銷(xiāo)售均價(jià)商鋪均價(jià)：參考景洪市區(qū)集貿(mào)商鋪的市場(chǎng)租銷(xiāo)售均價(jià)攤鋪均價(jià)景洪市整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)放式攤鋪基本上都是以出租的模式來(lái)經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有專(zhuān)門(mén)銷(xiāo)售的攤鋪。實(shí)際上以往的農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)持有者一般為單位，集體或當(dāng)?shù)卣块T(mén)?？紤]到攤鋪面積都比較小，門(mén)檻較低，而且不同的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的收益回報(bào)率差別懸殊攤鋪的成本一般在300元/平方—500元/平方。

建筑面積銷(xiāo)售價(jià)格（暫定）：

8000元/平方米公寓價(jià)格目前景洪市小戶(hù)型公寓基本上都是統(tǒng)一裝修后對(duì)外銷(xiāo)售，價(jià)格為2500元/平方米—2800平方米，考慮到本項(xiàng)目具體情況，本項(xiàng)目一期公寓銷(xiāo)售均價(jià)為：

2500元/平方米單元住宅均價(jià)：1800元/平方米攤鋪均價(jià)景洪市整個(gè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)放式攤鋪基本上都是以出租的模

綜合考量項(xiàng)目的商業(yè)體量，我們認(rèn)為單一的農(nóng)貿(mào)副食不足于填充商業(yè)空間，應(yīng)該適當(dāng)?shù)囊M(jìn)其他商業(yè)業(yè)態(tài)：

農(nóng)貿(mào)區(qū)+商貿(mào)區(qū)

業(yè)態(tài)劃分綜合考量項(xiàng)目的商業(yè)體量，我們認(rèn)為單一的農(nóng)貿(mào)副食不足于填充農(nóng)貿(mào)區(qū)農(nóng)貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)商貿(mào)區(qū)業(yè)態(tài)分區(qū)

業(yè)態(tài)分區(qū)集貿(mào)市場(chǎng)劃分說(shuō)明：農(nóng)貿(mào)區(qū)占集貿(mào)市場(chǎng)總體商業(yè)體量的38%，主要分布在大棚和內(nèi)商鋪里，具體的臺(tái)板劃分和商鋪劃分待具體情況定。白天經(jīng)營(yíng)農(nóng)副產(chǎn)品，晚上可考慮經(jīng)營(yíng)當(dāng)?shù)靥厣珶?小吃等，以延長(zhǎng)商業(yè)時(shí)間，但必須提高品質(zhì)，避免擾民和空氣污染。商貿(mào)區(qū)占集貿(mào)市場(chǎng)總體商業(yè)的的62%，主要分布在集貿(mào)市場(chǎng)的外商鋪，和農(nóng)貿(mào)區(qū)形成良好的消費(fèi)互補(bǔ)關(guān)連。

集貿(mào)市場(chǎng)劃分說(shuō)明：農(nóng)貿(mào)區(qū)７Ａ大棚１３５０２９６０㎡

３８％肉禽

９．５％７Ｂ１６００蔬菜

１１．３％７－１內(nèi)商鋪６２３２４００㎡瓜果

４．４％７－２８０５糧油

５．７％７－３８０５副食熟食

５．７％商貿(mào)區(qū)１棟外商鋪８８６８８００㎡６２％小百貨

６．３％２棟３５５河鮮/海鮮

２．５％３棟１９７２速凍/冷凍/快速消費(fèi)品

１４％４棟２０６６特產(chǎn)/干貨/調(diào)料

１５％５棟２２３４淘寶街

手工藝品

１０％６％６棟１３４８服飾玩具/小家電

１０％７Ａ大１３５０肉禽９．５％７Ｂ１６００蔬

目前景洪市乃至于整個(gè)宏觀層面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的模式和經(jīng)營(yíng)管理格局都基本上屬于粗放式經(jīng)營(yíng)。經(jīng)營(yíng)上的隨意性，業(yè)態(tài)的管控上基本上沒(méi)有，都是根據(jù)經(jīng)營(yíng)戶(hù)自己的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣自行安排。市場(chǎng)管理工作主要是偏重在收取經(jīng)營(yíng)戶(hù)的管理費(fèi)和租金上。業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)格局劃分的不合理和不科學(xué)性，有些過(guò)于重復(fù)，有些過(guò)于缺失。市場(chǎng)沒(méi)有形成一套標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)管理流程市場(chǎng)

定位目前景洪市乃至于整個(gè)宏觀層面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的模式和經(jīng)營(yíng)一、集貿(mào)市場(chǎng)和整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)聯(lián)性考量（內(nèi)需）

集貿(mào)市場(chǎng)是作為整個(gè)項(xiàng)目的一部分規(guī)劃設(shè)計(jì)的，它的功能不僅是作為片區(qū)業(yè)態(tài)的補(bǔ)充，也要滿(mǎn)足整個(gè)項(xiàng)目的部分需求，我們稱(chēng)之為內(nèi)需。內(nèi)需固然不是它的重點(diǎn)，但從另一方面上看，集貿(mào)市場(chǎng)的成功與否將直接影響到整個(gè)項(xiàng)目的整體運(yùn)轉(zhuǎn)。我們?nèi)绻麑?shí)現(xiàn)了集貿(mào)市場(chǎng)的開(kāi)門(mén)紅，將會(huì)為我們的二期打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。因此本產(chǎn)品的定位要滿(mǎn)足項(xiàng)目全局性的要求。定位關(guān)聯(lián)

因素一、集貿(mào)市場(chǎng)和整體項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的關(guān)聯(lián)性考量（內(nèi)需）定位關(guān)聯(lián)二、集貿(mào)市場(chǎng)和片區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（外需）

集貿(mào)市場(chǎng)是未來(lái)該片區(qū)生活設(shè)施的強(qiáng)大補(bǔ)充，我們?cè)趶?qiáng)調(diào)集貿(mào)市場(chǎng)定位的有效觸及目標(biāo)時(shí)，片區(qū)目標(biāo)將是我們應(yīng)當(dāng)放在主要位置上考慮的目標(biāo)。如何滿(mǎn)足和輻射這個(gè)目標(biāo)也是未來(lái)決定集貿(mào)市場(chǎng)成功與否的關(guān)鍵。二、集貿(mào)市場(chǎng)和片區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（外需）三、集貿(mào)市場(chǎng)和景洪市區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（次外需）

集貿(mào)市場(chǎng)和市區(qū)的關(guān)聯(lián)應(yīng)該是旅游產(chǎn)業(yè)鏈方面的聯(lián)系，這個(gè)跟政府的新旅游中心的規(guī)劃打造相關(guān)。我們的項(xiàng)目可以做一些順勢(shì)而為的旅游背景下的產(chǎn)品定位，目的是提高項(xiàng)目的附加功能。另外，集貿(mào)市場(chǎng)完全可以依靠與市區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)的差異化經(jīng)營(yíng)來(lái)實(shí)現(xiàn)和市區(qū)的部分關(guān)聯(lián)，拉動(dòng)部分地理位置原則上超出有效觸及的消費(fèi)群體，使之成為我們的又一個(gè)外需型拓展目標(biāo)群。三、集貿(mào)市場(chǎng)和景洪市區(qū)的關(guān)聯(lián)性考量（次外需）綜合以上多方面的產(chǎn)品定位關(guān)聯(lián)因素，提煉每個(gè)關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)的本質(zhì)和關(guān)鍵，將我們的項(xiàng)目打造成一個(gè)“五星”的

綜合集貿(mào)市場(chǎng)★滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位★滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/方便/一站式購(gòu)物★滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套★滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品★滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化綜合以上多方面的產(chǎn)品定位關(guān)聯(lián)因素，提煉每個(gè)關(guān)聯(lián)環(huán)節(jié)的本質(zhì)和關(guān)滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位

滿(mǎn)足項(xiàng)目整體的----特色/風(fēng)情/文化/品位

滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/一站式購(gòu)物滿(mǎn)足片區(qū)生活需要的----就近/一站式購(gòu)物

滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套

滿(mǎn)足旅游行業(yè)的----旅游區(qū)配套

滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品

滿(mǎn)足差異化的----特色產(chǎn)品/異域產(chǎn)品

滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化

昆明標(biāo)準(zhǔn)化集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)景

滿(mǎn)足規(guī)范化的----標(biāo)準(zhǔn)化

昆明標(biāo)準(zhǔn)化集貿(mào)市場(chǎng)實(shí)景

解讀標(biāo)準(zhǔn)化

１．業(yè)態(tài)的合理整合與分區(qū)

標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，攤位需按商品種類(lèi)不同以色調(diào)區(qū)分，鮮肉區(qū)、蔬菜區(qū)、熟食區(qū)、鮮糧制品區(qū)、水果區(qū)、水產(chǎn)品區(qū)、活禽區(qū)等分別獨(dú)立；

２．配套設(shè)施內(nèi)容

包括：復(fù)稱(chēng)臺(tái)、蔬菜農(nóng)殘檢測(cè)室、蔬菜凈菜處理間、垃圾間、衛(wèi)生間等設(shè)施相應(yīng)配備，活禽宰殺區(qū)配備了“二室一廳”（宰殺室、出售室、展示廳）

３．管理制度內(nèi)容

《市場(chǎng)開(kāi)辦者質(zhì)量責(zé)任制度》《進(jìn)貨檢查驗(yàn)收制度》

《食品質(zhì)量自檢制度》《協(xié)議準(zhǔn)入制度》

《質(zhì)量承諾制度》《購(gòu)銷(xiāo)臺(tái)賬制度》

《不合格食品退市制度》《農(nóng)殘檢測(cè)》

每個(gè)攤位都必須設(shè)立，“農(nóng)殘檢測(cè)公示欄”和“童叟勿欺公道稱(chēng)”，

標(biāo)注攤位號(hào)碼/經(jīng)營(yíng)者姓名、品種、進(jìn)貨地、農(nóng)殘含量等信息，每個(gè)攤位農(nóng)殘要低于40%，超標(biāo)者禁入市場(chǎng)。

標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)是目前傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)發(fā)展的必然趨勢(shì)，隨著人民物質(zhì)文化生活的提高，環(huán)保意識(shí)的不斷增強(qiáng)，傳統(tǒng)型農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)必將逐漸淡出舞臺(tái)。目前昆明標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)做的比較成功和規(guī)范的有：金沙標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)/關(guān)渡區(qū)坤金標(biāo)準(zhǔn)化農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。

解讀標(biāo)準(zhǔn)化

１．業(yè)態(tài)的合形象定位原則：體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶(hù)的價(jià)值歸屬與認(rèn)同產(chǎn)品價(jià)值客戶(hù)價(jià)值價(jià)值共鳴領(lǐng)先性稀缺性服務(wù)性國(guó)際化尊貴感品牌度形象定位產(chǎn)品定位形象定位原則：體現(xiàn)差異、塑造產(chǎn)品特質(zhì)、引發(fā)客戶(hù)的價(jià)值歸屬與認(rèn)形象

定位

曼弄楓標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)形象

定位市場(chǎng)

定位

景洪市內(nèi)唯一的

StandardizationMarket（大型一站式標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)）

市場(chǎng)

定位景洪市內(nèi)唯一的傳播

定位

在傳播中我們強(qiáng)調(diào)的核心價(jià)值：

體驗(yàn)式的/標(biāo)準(zhǔn)化的/專(zhuān)業(yè)化在傳播中保持的品牌個(gè)性：

優(yōu)質(zhì)的滿(mǎn)意的平價(jià)的廣告主題：

享受購(gòu)物主題闡述：１．強(qiáng)化消費(fèi)者在消費(fèi)過(guò)程中的突出感受：“享受”，塑造金菩提標(biāo)準(zhǔn)化綜合集貿(mào)市場(chǎng)的親民化，重服務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念。２．“享受購(gòu)物”，形象的隱喻消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)的不僅是實(shí)物，更是一種幸福生活的體驗(yàn)，一種幸福生活的態(tài)度．傳播

定位在傳播中我們強(qiáng)調(diào)的核心價(jià)值：主題闡述：

平面

廣告

平面廣告主語(yǔ)：“幸福象花兒一樣開(kāi)放”（暫定）平面廣告副語(yǔ)：

14000平方米的標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)業(yè)集貿(mào)市場(chǎng)即將登陸景洪（暫定）

平面

廣告

平面廣告主語(yǔ)：廣告訴求闡述

1．以“享受購(gòu)物”為推廣主題，用“幸福象花兒一樣開(kāi)放”作為享受購(gòu)物的直觀表達(dá)載體，將“享受”這種內(nèi)在的感受用“幸?！敝卑谆?。2．花兒的引用上可選取景洪市花—“黃緬桂花”，此花有“緬桂花開(kāi)十里香”之稱(chēng)謂，象征傣族少數(shù)民族富貴華麗之意。以美好的嗅覺(jué)感官作為廣告引申，弱化集貿(mào)市場(chǎng)的不良印象。3．“黃”在商業(yè)內(nèi)有黃金的昭示，比喻商業(yè)興旺。

4“幸福象花兒一樣開(kāi)放”----本身就是一部很流行的影視作品，接受起來(lái)比較容易，朗朗上口，簡(jiǎn)潔通俗。5．“幸福象花兒一樣開(kāi)放”----在推廣中帶有一定的懸念，能充分調(diào)動(dòng)受眾的好奇心，進(jìn)而產(chǎn)生了解和探知的欲望。6．農(nóng)貿(mào)/集貿(mào)市場(chǎng)由于其的普遍和通俗性，不易采用太過(guò)于內(nèi)涵的深度表現(xiàn)。廣告訴求闡述1．以“享受購(gòu)物”為推廣主題，用“幸福象花兒一消費(fèi)

定位

1．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群：

長(zhǎng)期在本地農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，并有一定資金積累的客戶(hù)。這部分消費(fèi)群將是未來(lái)本項(xiàng)目農(nóng)貿(mào)商業(yè)面積的主力消費(fèi)人群。占比可能達(dá)到80%。

策略：針對(duì)這部分群體我們采用定向在景洪市集貿(mào)市場(chǎng)投放廣告（布標(biāo)/DM單頁(yè)/）形式進(jìn)行廣宣信息發(fā)布。以投資回報(bào)率作為主要誘源。其他的消費(fèi)群體可能會(huì)比較分散，有可能是當(dāng)?shù)氐淖约悍N蔬菜的村民或者外地在景洪創(chuàng)業(yè)的部分人群。以戶(hù)外平面廣告的發(fā)布來(lái)實(shí)現(xiàn)信息送達(dá)，將發(fā)展前景和一個(gè)新興投資熱點(diǎn)作為主要訴求。消費(fèi)

定位1．農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：

2．商貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群：經(jīng)營(yíng)型業(yè)主：部分在景洪長(zhǎng)期從事于鋪面經(jīng)營(yíng)或鋪面投資的私營(yíng)業(yè)主。這部分人群經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，有擴(kuò)充店鋪的能力。對(duì)于這部分對(duì)商業(yè)投資有一定經(jīng)驗(yàn)和資金能力的人，可以依托其所在的經(jīng)營(yíng)商圈的地理位置進(jìn)行定點(diǎn)廣告投放，廣告訴求主要以“早投資，早回報(bào)”“早起的鳥(niǎo)有食吃”來(lái)增強(qiáng)時(shí)間效益，體現(xiàn)一個(gè)“快”投資型人群：有一定資金積累，希望通過(guò)鋪面投資追求投資回報(bào)率的人群。這部分人群比較分散，投放的媒介主要以戶(hù)外，以上兩類(lèi)人群應(yīng)該是商貿(mào)店鋪的主要買(mǎi)單，占比達(dá)到80%。2．商貿(mào)市場(chǎng)的消費(fèi)客戶(hù)群：

3．公寓/小戶(hù)型/部分單元房的消費(fèi)客戶(hù)群：主體消費(fèi)群項(xiàng)目本身的經(jīng)營(yíng)業(yè)主：從事于農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶(hù)絕大多數(shù)都是外地人，在本地沒(méi)有固定居所，公寓/小戶(hù)型正好滿(mǎn)足部分業(yè)主和經(jīng)營(yíng)戶(hù)就近家庭居住的需求。占比達(dá)到40%。城市中低收入人群：收入不高，面臨結(jié)婚的家庭用房。占比30%。因?yàn)槠渲Ц赌芰Φ挠邢?，我們可以考慮“零首付”的方式，這個(gè)要看開(kāi)發(fā)商的資金鏈的承受能力。投資型人群：對(duì)片區(qū)市場(chǎng)前景持樂(lè)觀態(tài)度的部分商業(yè)投資型人士。（不滿(mǎn)足于股票，基金等投資方式再次轉(zhuǎn)而投資不動(dòng)產(chǎn)的。包括商人，政府公務(wù)人員等收入較高人群）3．公寓/小戶(hù)型/部分單元房的消費(fèi)客戶(hù)群：銷(xiāo)售

策略

銷(xiāo)售

策略銷(xiāo)售階段任務(wù)價(jià)格戰(zhàn)略

集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)銷(xiāo)售策略

住宅/公寓銷(xiāo)售策略

1234銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售階段任務(wù)價(jià)格戰(zhàn)略集貿(mào)市場(chǎng)商業(yè)住宅/公寓銷(xiāo)售策略123