房地產(chǎn)業(yè)融資策略與納稅籌劃實(shí)操上

房地產(chǎn)企業(yè)融資策略與納稅籌劃實(shí)操(上)主講:教授

2010年3月27日目錄一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點(diǎn)三、房地產(chǎn)企業(yè)融資策劃與融資策略四、房地產(chǎn)企業(yè)債權(quán)融資實(shí)操與運(yùn)作五、房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資實(shí)操與運(yùn)作六、房地產(chǎn)企業(yè)資本融資實(shí)操與運(yùn)作七、房地產(chǎn)企業(yè)衍生融資實(shí)操與運(yùn)作八、房地產(chǎn)企業(yè)上市融資策略及案例九、房地產(chǎn)企業(yè)融資操作流程及技巧十、未來房地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)作模式的展望

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題1、房地產(chǎn)企業(yè)資金現(xiàn)狀與經(jīng)營風(fēng)險問題房地產(chǎn)=土地+資金房地產(chǎn)的核心競爭力:一是土地，二是資金。有了土地就可以融更多的資金，有了資金就可以得到更多的土地，最終是要先有錢，這是房地產(chǎn)融資的基本模式房地產(chǎn)企業(yè)自有資金與銀行貸款比例：30:70或20:80一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題2、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與融資渠道問題內(nèi)地房地產(chǎn)公司融資渠道少，直接融資更困難增資擴(kuò)股，內(nèi)地很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并不認(rèn)可這個辦法國際上通行的辦法包括銀行、證券、保險和信托一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題3、貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)影響現(xiàn)狀與企業(yè)運(yùn)營成本問題房價快速上升，房地產(chǎn)投資者利用銀行便利的金融杠桿進(jìn)入房地產(chǎn)市場從緊貨幣政策將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生巨大的影響，當(dāng)從緊貨幣政策不為地方政府用行政方式化解時，整個房地產(chǎn)市場的預(yù)期會發(fā)生根本轉(zhuǎn)變，這是“從緊貨幣政策”對房地產(chǎn)市場影響根本所在今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)比較靈活，明年是否一直適度寬松仍無法定論。決議提到的“金融手段”以及“差別化信貸政策”或意味著明年的按揭貸款政策收緊，其中一套房貸款收緊可能性不大，二套房貸款收緊可能性很大，這樣可以較有效的抑制投機(jī)性購房明年貨幣政策的走勢對于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展將起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)公司“短債長投”的深層次矛盾并沒有發(fā)生改變一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡2008年12月，“國九條”和“金融30條”都明確指出，要“創(chuàng)新融資方式，通過并購貸款、房地產(chǎn)信托投資基金、股權(quán)投資基金和規(guī)范發(fā)展民間融資等多種形式，拓寬企業(yè)融資渠道”。REITs(房地產(chǎn)投資信托基金)是英文“RealEstateInvestmentTrust”的縮寫(復(fù)數(shù)為REITs)。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡中國房地產(chǎn)要走組合創(chuàng)新的融資模式在這個模式里，在未來5-10年，銀行仍然是地產(chǎn)融資的一個主渠道，這是由中國的特殊金融環(huán)境所決定的。房地產(chǎn)95%以上的金融資金來自于商業(yè)銀行。一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

模式類型證券融資類社會福利基金類儲蓄融資類財(cái)政融資類典型國家美國

新加坡德國

/法國日本主要特點(diǎn)開放的住房信貸市場，成熟的抵押貸款證券，融資工具多樣化，政府干預(yù)住房信貸市場強(qiáng)制儲蓄的社會福利基金，社會福利基金金融化經(jīng)營，與住房信貸相結(jié)合專業(yè)化住房儲蓄機(jī)構(gòu)，融資體系封閉運(yùn)行，政府實(shí)施獎勵政策，房地產(chǎn)金融工具多樣化官方金融機(jī)構(gòu)為主，實(shí)行住房儲蓄制度，財(cái)政投資性貸款是主要來源房地產(chǎn)金融市場完備型市場、初級抵押市場、二級抵押市場、房地產(chǎn)抵押保險市場銀行貸款是政府支持住房發(fā)展的主要資金來源，借貸條件十分優(yōu)惠，以基金為后盾型封閉運(yùn)行的住房儲蓄融資體系獨(dú)立于資本市場之外，不受資本市場及其利率波動影響財(cái)政投資性貸款是住房信貸資金的主要來源一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀與問題4、房地產(chǎn)企業(yè)融資模式創(chuàng)新勢在必行，創(chuàng)新速度決定企業(yè)存亡國際房地產(chǎn)金融制度模式比較分析

上市融資、股權(quán)融資、信托計(jì)劃等直接融資，這些在國外很成熟的融資渠道，推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，規(guī)避金融風(fēng)險?？偨Y(jié)以上分析，可以得出如下特點(diǎn):1、完善的房地產(chǎn)金融組織體系，政策性和經(jīng)營性房地產(chǎn)金融有機(jī)結(jié)合

2、金融產(chǎn)品不斷創(chuàng)新，房地產(chǎn)融資的金融工具體系發(fā)展健全

3、齊備的房地產(chǎn)金融配套體系建設(shè)二、房地產(chǎn)企業(yè)融資思路與要點(diǎn)1、房地產(chǎn)企業(yè)資金來源構(gòu)成二、房地產(chǎn)企企業(yè)融資思路路與要點(diǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的特點(diǎn)點(diǎn)主要特點(diǎn)：融融資方式單一一引發(fā)的后果：：1．增加了銀行行的風(fēng)險與壓壓力2．造成房地產(chǎn)產(chǎn)中小企業(yè)融融資困難3．對政府產(chǎn)生生了很大壓力力4．增加了企業(yè)業(yè)的負(fù)債率二、房地產(chǎn)企企業(yè)融資思路路與要點(diǎn)2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的特點(diǎn)點(diǎn)

融資方式

發(fā)展階段股權(quán)融資債務(wù)融資政府資金投資基金海外資金企業(yè)資金個人資金海外資金企業(yè)資金個人資金銀行資金種子階段√√√

√

創(chuàng)業(yè)階段√√√√

√成長階段

√√√

√

發(fā)展階段

√√√√√√√√二、房地產(chǎn)企企業(yè)融資思路路與要點(diǎn)3、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的資金金成本加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿桿的應(yīng)用，合合理籌集資金金加息帶來的成成本對房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來說不不算什么，完完全能夠消化化掉地價上升、節(jié)節(jié)能技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)上升、管理理成本上升、、稅收費(fèi)用上上升，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超超過了加息成成本對于房地產(chǎn)行行業(yè)來說，利利潤回報率高高，微小的成成本上漲相對對于利潤提高高來說微乎其其微二、房地產(chǎn)企企業(yè)融資思路路與要點(diǎn)4、融資的風(fēng)險險控制2009年萬科的預(yù)收收賬款為約317億元，年末現(xiàn)現(xiàn)金余額220億元。保利的的預(yù)收賬款為為298億元，年末現(xiàn)現(xiàn)金余額152億元。如果取取消預(yù)售制度度，2009年萬科的資金金缺口將達(dá)97億元(317-220=97)，而保利的資資金缺口則將將達(dá)146億元(298-152=146)。資產(chǎn)負(fù)債率速動比率現(xiàn)金負(fù)債率二、房地產(chǎn)企企業(yè)融資思路路與要點(diǎn)5、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資的環(huán)節(jié)節(jié)過程解析按融資過程中中資金來源方方向的不同，，企業(yè)融資分分為內(nèi)源性融融資和外源性性融資。內(nèi)源源性融資是指指企業(yè)通過內(nèi)內(nèi)部積累籌集集資金。外源源性融資是指指企業(yè)通過一一定方式向企企業(yè)之外的其其它經(jīng)濟(jì)主體體或個人籌集集資金。三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略1、如何提高企企業(yè)融資策劃劃的能力融資策劃是一一個系統(tǒng)工程程，包括營銷銷、管理、經(jīng)經(jīng)營、稅務(wù)、、公關(guān)、征信信、品牌等，，要全面系統(tǒng)統(tǒng)地盤點(diǎn)企業(yè)業(yè)的資源，充充分結(jié)合金融融環(huán)境、市場場環(huán)境，綜合合策劃融資方方案做好房地產(chǎn)企企業(yè)融資戰(zhàn)略略調(diào)整房地產(chǎn)企企業(yè)發(fā)展模式式提高房地產(chǎn)企企業(yè)多元化融融資能力打造專業(yè)的融融資隊(duì)伍。三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略2、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資策劃的的核心內(nèi)容債權(quán)融資股權(quán)融資合作開發(fā)房地產(chǎn)信托其它三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略3、債權(quán)融資的的風(fēng)險防范策策略債權(quán)融資是最最合算的融資資方法第一，通過正正常渠道的負(fù)負(fù)債融資，資資金成本比較較低第二，通過銀銀行貸款來募募集資金，可可以節(jié)省所得得稅在未來的市場場環(huán)境下，各各家銀行會面面臨越來越激激烈的市場競競爭，利潤空空間會越來越越小，銀行也也存在信貸營營銷的壓力。。對房地產(chǎn)公公司來說，如如果在資信體體系的建設(shè)和和企業(yè)信譽(yù)度度方面較好，，銀行貸款仍仍可成為融資資的主要來源源但過多的負(fù)債債可能會導(dǎo)致致財(cái)務(wù)風(fēng)險三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略4、股權(quán)融資的的盈利模式策策略股權(quán)融資，一一是上市，還還有是私募股股權(quán)。資金來源非常常穩(wěn)定，獲得得的資金沒有有償還的壓力力。但是獲得得的資金成本本要高于銀行行貸款的利率率。私募股權(quán)權(quán)要求的回報報是20%-30%，而銀行所要要的回報是6%-7%，資金成本不不能減稅。合作開發(fā)融資資尋找一家或幾幾家有經(jīng)濟(jì)實(shí)實(shí)力的企業(yè)進(jìn)進(jìn)行合作開發(fā)發(fā)，是一種分分散和轉(zhuǎn)移籌籌資負(fù)擔(dān)的較較好方法。合合作開發(fā)的形形式是多種多多樣的，可以以是兩家合作作，也可以多多家合作；可可以長期合作作，也可以就就項(xiàng)目短期合合作；可以是是緊密型合作作，也可是松松散型合作。。這種方法對對于緩解發(fā)展展商自身資金金壓力、轉(zhuǎn)嫁嫁風(fēng)險大有益益處。三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略5、資本融資的的發(fā)展模式策策略目前中國的金金融業(yè)資產(chǎn)總總共是46萬億元，其中中商業(yè)銀行資資產(chǎn)40多萬億元，信信托、保險、、證券所有的的非銀行金融融機(jī)構(gòu)（包括括租賃公司、、財(cái)務(wù)公司））金融資產(chǎn)加加起來才5萬多億元，僅僅為商業(yè)銀行行的1/10在美國這種信信托業(yè)非常發(fā)發(fā)達(dá)的國家，，一家大的信信托公司管理理的信托資產(chǎn)產(chǎn)超過商業(yè)銀銀行目前銀行仍是是中國房企融融資的主要來來源，處于一一個高度壟斷斷的地位，信信托想成為中中國地產(chǎn)金融融創(chuàng)新的主線線，還有相當(dāng)當(dāng)長一段距離離。美國的北北方信托投資資公司管理著著2.6萬億美元的信信托財(cái)產(chǎn)，相相當(dāng)于中國兩兩年的GDP總量，比中國國四家商業(yè)銀銀行加起來還還大。國外的的信托投資公公司管理的信信托資產(chǎn)跟商商業(yè)銀行是并并駕齊驅(qū)的案例：A房地產(chǎn)開發(fā)公公司有政府高高層關(guān)系，銀銀行資信良好好，當(dāng)?shù)卣當(dāng)M將15萬平方的新城城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目目交由該公司司負(fù)責(zé)，但必必須付清土地地款，全部付付清地價款為為12000萬元，A公司自有資金金只有4000萬元，預(yù)期市市場銷售情況況良好。結(jié)合該項(xiàng)目的的實(shí)際情況分分析：1、銀行貸款款只能解決少少量資金；2、A公司不具備“四證”，也不具備國國家規(guī)定的35%的自籌資金，，所以項(xiàng)目貸貸款根本行不不通；3、化整為零零的方式，這這種情況也行行不通、因?yàn)闉榍疤釛l件是是要交齊地款款。用于其它它項(xiàng)目可以；；4、預(yù)售，除除非是已找到到大客戶，或或合資建房，，否則也行不不通；5、外資銀行行，只要評估估過關(guān)，可以以采用，但希希望不大；6、民間融資資或內(nèi)部融資資細(xì)節(jié)多，承承擔(dān)的義務(wù)也也多，也不好好使用；7、租賃，除除非能找到一一個大型租賃賃公司。分期期還款，而當(dāng)當(dāng)時該省沒有有這樣大的機(jī)機(jī)構(gòu)，擔(dān)保渠渠道也是如此此；8、合作這種種方式本是一一種很好的方方式，A公司不想肥水水流入外人田田；為該項(xiàng)目策劃劃“進(jìn)賬單賬戶監(jiān)監(jiān)管融資”融資策略，制制定了最優(yōu)化化的融資方案案，A公司順利融資資成功。三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略案例：H局原辦公大樓樓擬轉(zhuǎn)讓，該該大樓有一幢幢主樓高12層，每層1475平方米，兩幢幢附樓分別為為6層和5層，每層面積積均為300平方米，合計(jì)計(jì)總建筑面積積21,000平方米，辦公公樓大院還有有空地約8,000平方米，其中中2,000平方米可建20層寫字樓。該該樓擬轉(zhuǎn)讓價價為1.2億元，廣州C投資公司意欲欲收購，但自自有資金僅有有6,000萬元。1、C公司想通過銀銀行或擔(dān)保解解決資金問題題，該項(xiàng)目屬屬于跨地投資資，缺少人脈脈資源支持，，也不符合貸貸款擔(dān)保條件件，銀行貸款款行不通；2、租賃，只只能解決少部部分資金；而而在當(dāng)?shù)卣也徊坏胶线m的大大企業(yè)，企業(yè)業(yè)互保也行不不通。該項(xiàng)目融資策策劃方案：通通過銷售來解解決6000萬資金問題。。1、C公司通過交保保證金，加上上帳戶監(jiān)管，，以及售樓資資金分帳等方方式使H局能夠控制交交易過程的風(fēng)風(fēng)險，打消H局對風(fēng)險的顧顧慮，取得預(yù)預(yù)售的意向，，及通過原有有主樓的銷售售來解決資金金問題。2、把該項(xiàng)目策策劃成當(dāng)?shù)氐牡母邫n電腦城城，化整為零零以15平方米作為一一個標(biāo)準(zhǔn)攤位位出售。3、通過資產(chǎn)置置換及返租的的方式導(dǎo)入深深圳S建筑裝飾公司司墊資1.3億資金裝修。。三、房地產(chǎn)企企業(yè)融資策劃劃與融資策略略四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作1、銀行信貸融融資房地產(chǎn)企業(yè)銀銀行信貸融資資在國內(nèi)主要要有三種形式式：房地產(chǎn)開開發(fā)流動資金金貸款、房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目貸款和房地地產(chǎn)抵押貸款款銀行貸款是房房地產(chǎn)開發(fā)商商的主要融資資渠道。便捷捷，成本相對對較低，財(cái)務(wù)務(wù)杠桿作用是是優(yōu)點(diǎn)，其還還債壓力大等等缺點(diǎn)可以通通過調(diào)整長期期負(fù)債和短期期負(fù)債的負(fù)債債結(jié)構(gòu)加以規(guī)規(guī)避銀行要求開發(fā)發(fā)企業(yè)提供貸貸款擔(dān)保，開開發(fā)企業(yè)可將將建設(shè)項(xiàng)目向向銀行抵押，，也可將開發(fā)發(fā)項(xiàng)目的土地地使用權(quán)，或或土地使用權(quán)權(quán)連同在建工工程向貸款銀銀行抵押，貸貸款銀行在抵抵押登記手續(xù)續(xù)辦理完畢并并取得他項(xiàng)權(quán)權(quán)證后，按照照工程的施工工進(jìn)度發(fā)放貸貸款，并對開開發(fā)企業(yè)的資資金使用進(jìn)行行監(jiān)管房地產(chǎn)信貸業(yè)業(yè)務(wù)目前仍普普遍被銀行視視為優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)產(chǎn)，商業(yè)銀行行的信貸熱情情絲毫未減四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作2、工程墊付融融資目前，它的確確是非常重要要的一條融資資途徑，由于于巨大勞動力力供應(yīng)量的存存在，施工企企業(yè)長期處于于買方市場，，承建企業(yè)為為獲得工程合合同往往會有有一定的墊資資承諾，開發(fā)發(fā)企業(yè)可以在在一定的時間間內(nèi)少付、甚甚至不付工程程費(fèi)用，墊資資實(shí)際上起到到了為開發(fā)企企業(yè)融資的作作用。四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作3、預(yù)售融資在商品房預(yù)售售階段的按揭揭貸款，對開開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目目的完工有著著非常重要的的作用，特別別是對自有資資金不足的開開發(fā)企業(yè)2009年萬科的預(yù)收收賬款為約317億元，年末現(xiàn)現(xiàn)金余額220億元。保利的的預(yù)收賬款為為298億元，年末現(xiàn)現(xiàn)金余額152億元。如果取取消預(yù)售制度度，2009年萬科的資金金缺口將達(dá)97億元，而保利利的資金缺口口則將達(dá)146億元。如果保利通過過其他渠道彌彌補(bǔ)資金缺口口，直接后果果就是融資成成本增加。按按其2009年簽約面積527萬平米，均價價8237元/平米，資金成成本8%計(jì)算。即使僅僅達(dá)到現(xiàn)金平平衡，保利成成本將增加11.7億元，每平米米成本增加約約2.7%。如果保利無無法及時彌補(bǔ)補(bǔ)取消預(yù)售導(dǎo)導(dǎo)致的資金缺缺口，則有可可能因資金鏈鏈斷裂而破產(chǎn)產(chǎn)。即使萬萬科和保利這這樣的領(lǐng)先企企業(yè)也難以承承受取消預(yù)售售制度之痛。。從全國來看，，2009年開發(fā)商共收收取客戶預(yù)售售款總額約1.6萬億元，占開開發(fā)資金總量量的26％左右。對于于很多中小開開發(fā)商來說，，預(yù)售賬款資資金可占達(dá)到到其開發(fā)資金金總量的30%~50%。四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、拆借典當(dāng)融融資拆借一般通過過委托貸款方方式委托貸款的操操作模式是：：由財(cái)務(wù)公司司幫助擁有資資金方尋找下下家以及辦理理銀行委托放放貸手續(xù)。銀銀行委托放貸貸一般收取0.3%的手續(xù)費(fèi)，而而資金方收取取的利息則高高出銀行貸款款基準(zhǔn)利率，，一般定為6-8%，有的還可能能達(dá)9%以上。同時，，財(cái)務(wù)公司還還會以財(cái)務(wù)咨咨詢的名義，，再收取3%-5%的利息。銀行作為中介介機(jī)構(gòu)，起到到的是牽線搭搭橋的作用，，委托貸款業(yè)業(yè)務(wù)的全部風(fēng)風(fēng)險均要由委委托人自己承承擔(dān)。如果發(fā)發(fā)生矛盾銀行行會按照銀行行正常貸款出出風(fēng)險的程序序操作進(jìn)行一一些善后處理理。個人委托貸款款作為一種快快速發(fā)展的投投融資工具，，必將會對房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的融資產(chǎn)生影影四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、拆借典當(dāng)融融資央行房貸規(guī)定定對未取得四四證（土地使使用權(quán)證書、、建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證、、建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證和和施工許可證證）的項(xiàng)目，，不得發(fā)放任任何形式的貸貸款。典當(dāng)融融資只需要土土地證就可以以辦理。當(dāng)開開發(fā)商資金困困難時，典當(dāng)當(dāng)融資成了其其獲得救命錢錢的渠道之一一土地典當(dāng)存在在的問題：（1）融資規(guī)模小小。一般為土土地拍賣價格格的50%發(fā)放當(dāng)金，同同時典當(dāng)法明明文規(guī)定，單單筆業(yè)務(wù)當(dāng)金金的發(fā)放，不不得超過典當(dāng)當(dāng)行注冊資金金的25%。（2）融資期限短短。由于典當(dāng)當(dāng)?shù)钠谙抟话惆銥?-6個月，這使得得土地典當(dāng)融融資只能為企企業(yè)提供“過橋資金”，讓開發(fā)商在在獲得土地證證之后、四證證辦齊之前，，順利過“河”，從銀行獲得得貸款。（3）融資成本高高。土地典當(dāng)當(dāng)?shù)脑吕蕿闉?.5%-3%,是銀行利率的的4-5倍，加大了房房地產(chǎn)企業(yè)的的成本。（4）典當(dāng)行風(fēng)險險比較大。一一方面，典當(dāng)當(dāng)行資金規(guī)模模有限，而土土地典當(dāng)金額額一般比較大大，直接加大大了典當(dāng)行的的風(fēng)險。另一一方面，土地地典當(dāng)期滿發(fā)發(fā)生絕當(dāng)時，，由于土地所所有權(quán)屬于國國家，所以對對其進(jìn)行變現(xiàn)現(xiàn)十分困難，，須經(jīng)土地局局、規(guī)劃局等等政府部門層層層審批，手手續(xù)繁瑣，時時間周期長，，對典當(dāng)行資資金的周轉(zhuǎn)就就會不利。四、房地產(chǎn)企企業(yè)債權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作5、租賃融資開發(fā)企業(yè)和他他人訂立房屋屋買賣合同，，約定在一定定時間后他人人可要求開發(fā)發(fā)企業(yè)回購房房屋，開發(fā)企企業(yè)除了返還還房款外，尚尚支付給他人人一定的固定定回報（租金金），從本質(zhì)質(zhì)上來說，該該種做法實(shí)際際上是一種變變相借貸，是是一種違規(guī)行行為。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作1、權(quán)益合作融融資土地儲備豐富富的沒有資金金，資金充備備的拿不到地地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合合似乎給房地地產(chǎn)融資開辟辟嶄新的渠道道。然而，股股權(quán)投資雖然然可以充實(shí)自自有資金，但但一般房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)注冊資資金額較小，，不會輕易出出讓控股地位位，也不甘心心將大部分開開發(fā)利益拱手手相讓房地產(chǎn)企業(yè)通通過資金合作作聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目，或者一一方提供土地地另一方提供供資金聯(lián)合開開發(fā)，以保證證足夠的資金金用于完成項(xiàng)項(xiàng)目的開發(fā)。。聯(lián)合開發(fā)雙雙方對所經(jīng)營營地產(chǎn)項(xiàng)目都都持有股份，，也是一種權(quán)權(quán)益融資的手手法五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作2、股權(quán)轉(zhuǎn)讓融融資房地產(chǎn)企業(yè)之之間互相持有有股份，或者者房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)通過出讓一一定的股份給給其它企業(yè)達(dá)達(dá)到權(quán)益融資資的目的房地產(chǎn)企業(yè)居居于資金的需需求，引進(jìn)戰(zhàn)戰(zhàn)略投資者，，主要是國外外的投資基金金，擴(kuò)充了房房地產(chǎn)企業(yè)權(quán)權(quán)益融資的渠渠道，提高企企業(yè)融資能力力?，F(xiàn)階段正正是中國房地地產(chǎn)市場快速速發(fā)展時期，，國外投資資資金也紛紛涌涌向中國房地地產(chǎn)市場。經(jīng)經(jīng)營業(yè)績良好好的房地產(chǎn)企企業(yè)更能得到到外國投資機(jī)機(jī)構(gòu)的投資，，融資能力較較強(qiáng)五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作3、企業(yè)并購融融資2008年底《商業(yè)銀行并購購貸款風(fēng)險管管理指引》出臺，2009年已經(jīng)有企業(yè)業(yè)成功了什么叫并購貸貸款呢？并購貸款，是是指商業(yè)銀行行向并購方或或其子公司發(fā)發(fā)放的，用于于支付并購交交易價款的貸貸款。舉個例子：房房地產(chǎn)企業(yè)有有一億資金想想買一座樓，，這個樓是一一億五千萬，，一個億要買買，這五千萬萬銀行不貸款款給。你問朋朋友借五千萬萬，然后你把把一億五千萬萬的這座樓買買下，然后抵抵押給銀行貸貸款，銀行有有可能貸給你你六千萬。那那你把六千萬萬中的五千萬萬還給你朋友友，還有一千千萬你企業(yè)可可以用。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作3、企業(yè)并購融融資并購貸款量化化監(jiān)管指標(biāo)●●商業(yè)業(yè)銀行全部并并購貸款余額額占同期本行行核心資本凈凈額的比例不不應(yīng)超過50%。

●商商業(yè)銀行對同同一借款人的的并購貸款余余額占同期本本行核心資本本凈額的比例例不應(yīng)超過5%。

●并并購的資金來來源中并購貸貸款所占比例例不應(yīng)高于50%。

●并并購貸款期限限一般不超過過五年。●●原則上上，商業(yè)銀行行對并購貸款款所要求的擔(dān)擔(dān)保條件應(yīng)高高于其他貸款款種類。以目目標(biāo)企業(yè)股權(quán)權(quán)質(zhì)押時，商商業(yè)銀行應(yīng)采采用更為審慎慎的方法評估估其股權(quán)價值值和確定質(zhì)押押率。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資信托是建立在在信任基礎(chǔ)上上的一種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)管理制度房地產(chǎn)信信托托，一般是指指信托投資公公司以發(fā)行信信托受益憑證證的形式向投投資者募集資資金，對募集集資金實(shí)行多多元投資組合合策略，投資資于不同類型型的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目和業(yè)務(wù)，，獲得的凈收收益分配給投投資者，信托托投資公司則則獲得相應(yīng)的的管理費(fèi)的一一種投資形式式主要有兩種模模式：一是財(cái)財(cái)稅信托投資資公司直接對對房地產(chǎn)項(xiàng)目目投資，另一一種模式是債債權(quán)融資五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資（案例）重慶國投“世紀(jì)星城股權(quán)權(quán)投資信托計(jì)計(jì)劃”“世紀(jì)星城”項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投投資8.99億元，項(xiàng)目前前期已經(jīng)投入入2.8億元，并已取取得一期土地地證和建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證，還需要要取得開工證證和建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證，只有四證證齊全才可向向銀行申請貸貸款。但121號文的執(zhí)行，，使得項(xiàng)目開開發(fā)商北京順順華房地產(chǎn)開開發(fā)有限公司司，憑借自身身1.5億元的注冊資資本，不能滿滿足30%的最低（1.5/8.99=16%〈30%〉)，這意味著工工程將面臨著著開發(fā)資金斷斷流的窘境。。關(guān)鍵時刻，重重慶國投通過過股權(quán)信托籌籌集2億元資金對北北京順華進(jìn)行行增資，使其其自有資金達(dá)達(dá)到3.5億元，并以此此資金直接用用于項(xiàng)目的開開發(fā)，保證工工程順利獲得得開工證和建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證，從從而在四證齊齊全的基礎(chǔ)上上獲得項(xiàng)目原原貸款行興業(yè)業(yè)銀行的銀行行后續(xù)貸款支支持，實(shí)現(xiàn)2005年項(xiàng)目竣工銷銷售的預(yù)期目目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)融融資各方的利利益。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資信托公司對項(xiàng)項(xiàng)目掌控2點(diǎn)：1、是對項(xiàng)目的的融資信托要要進(jìn)行掌控，，2、是所有進(jìn)入入這個項(xiàng)目的的資金信托要要掌控信托公司幫助助你掌控現(xiàn)金金的安排，不不允許你把現(xiàn)現(xiàn)金移到項(xiàng)目目外面，至于于你項(xiàng)目請誰誰施工，誰來來銷售，這個個項(xiàng)目做寫字字樓、別墅還還是什么，委委托代理銷售售等等，那是是開發(fā)公司你你來做，信托托公司不會影影響你項(xiàng)目的的基本運(yùn)作最終信托公司司退出的方式式就是由原有有的股東來把把這個股權(quán)買買過去，通過過這種方式信信托公司拿回回自己的本金金，你承諾的的投資回報信托融資在串串接多種金融融工具方面獨(dú)獨(dú)具優(yōu)勢：一一可以引入海海外基金，二二可以充分國國內(nèi)的產(chǎn)業(yè)投投資信托基金金，三可以以以固定回報的的方式，以股股權(quán)投資方式式進(jìn)入項(xiàng)目公公司，四可以以在適當(dāng)?shù)臅r時候?qū)㈨?xiàng)目公公司包裝上市市，五可以完完成項(xiàng)目前期期建設(shè)，使項(xiàng)項(xiàng)目符合銀行行貸款條件，，對融資渠道道的整合提升升具有積極的的作用。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投投資運(yùn)作模式式目前我國房地地產(chǎn)信托資金金的上限是2億元，已做的的信托平均規(guī)規(guī)模為1億元左右，所所扶持項(xiàng)目工工程一般都不不大，主要是是便利中小房房企融資1五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投投資運(yùn)作模式式（案例）2004年6月，萬科全資資附屬子公司司深圳市萬科科房地產(chǎn)有限限公司與新華華信托達(dá)成總總額1.9995億元、期限2年、年利率為為4%的貸款協(xié)議，，用于深圳十十七英里項(xiàng)目目的開發(fā)（見見圖）。該信信托計(jì)劃靈活活選擇融資方方式，實(shí)現(xiàn)了了財(cái)務(wù)費(fèi)用的的最小化。其其貸款的年利利率為4%，與同期銀行行貸款利率5.49%相比，低了1.49個百分點(diǎn)，按按照2.602億元的融資規(guī)規(guī)模，萬科每每年節(jié)約財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用近400萬元。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資--房地產(chǎn)信托投投資運(yùn)作模式式五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資—REITS是標(biāo)準(zhǔn)化可流流通的房地產(chǎn)產(chǎn)金融產(chǎn)品，，一般從上市市或從非上市市公司收購資資產(chǎn)包，嚴(yán)格格限制出售的的，較大部分分收益來源于于房地產(chǎn)租金金收益、房地地產(chǎn)抵押利息息、能夠在證證券交易所流流通。而國內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)信信托計(jì)劃，是是由合同限制制的，集合的的，非標(biāo)準(zhǔn)化化的房地產(chǎn)金金融產(chǎn)品，一一般不涉及收收購房地產(chǎn)金金融資產(chǎn)包的的行為，沒有有二級市場，，不能交易流流通。目前，中國本本土房地產(chǎn)信信托概念是比比較寬泛的，，可以是REITS，也可以是貸貸款信托，有有限購買權(quán)信信托，財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)信托，而REITS是房地產(chǎn)信托托一種最高級級形態(tài)。REITSREITS，把原來的房房地產(chǎn)業(yè)務(wù)分分拆成四種：：房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、房地產(chǎn)投投資、房地產(chǎn)產(chǎn)基金管理、、房地產(chǎn)物業(yè)業(yè)管理。中國本土房地地產(chǎn)信托與國國際REITS比較，在投資資載體上，中中國本土房地地產(chǎn)信托受托托人都是信托托公司，信托托公司既是受受托人，又是是管理人，而而國際REITS要成立獨(dú)立的的基金管理公公司。中國本土房地地產(chǎn)是私募的的，國際是公公募的。REITS要成功，第一一要有產(chǎn)權(quán)的的相對完整性性，第二要有有經(jīng)營的相對對完整性，具具體要穩(wěn)定的的，可預(yù)測的的收益回報。。五、房地產(chǎn)企企業(yè)股權(quán)融資資實(shí)操與運(yùn)作作4、信托融資--越秀REITs模式（案例）六、房地產(chǎn)企企業(yè)資本融資資實(shí)操與運(yùn)作作1、票據(jù)貼現(xiàn)融融資票據(jù)貼現(xiàn)融資資方式的好處處之一是銀行行不按照企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模模來放款，而而是依據(jù)市場場情況(銷售合同)來貸款。票據(jù)貼現(xiàn)的另另外一個優(yōu)勢勢就是利率低低。票據(jù)貼現(xiàn)現(xiàn)能為票據(jù)持持有人快速變變現(xiàn)手中未到到期的商業(yè)票票據(jù)，手續(xù)方方便、融資成成本低，是受受廣大中小企企業(yè)歡迎的一一項(xiàng)銀行業(yè)務(wù)務(wù)。六、房地產(chǎn)企企業(yè)資本融資資實(shí)操與運(yùn)作作1、票據(jù)貼現(xiàn)融融資票據(jù)貼現(xiàn)融資資的種類及特特點(diǎn)：1．銀行承兌匯匯票貼現(xiàn)2．商業(yè)承兌匯匯票貼現(xiàn)3．協(xié)議付息票票據(jù)貼現(xiàn)六、房地產(chǎn)企企業(yè)資本融資資實(shí)操與運(yùn)作作2、項(xiàng)項(xiàng)目目融融資資（案案例例））2004年7月，，萬萬科科與與德德國國銀銀行行HypoRealEstateBankInternational（簡簡稱稱“HI公司司”）簽簽訂訂了了合合作作協(xié)協(xié)議議，，為為開開發(fā)發(fā)的的中中山山項(xiàng)項(xiàng)目目進(jìn)進(jìn)行行融融資資安安排排六、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)資資本本融融資資實(shí)實(shí)操操與與運(yùn)運(yùn)作作3、債債務(wù)務(wù)重重組組融融資資（案案例例））一個個城城市市的的開開發(fā)發(fā)商商做做房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的開開發(fā)發(fā)做做了了好好幾幾年年了了，，資資產(chǎn)產(chǎn)也也有有一一點(diǎn)點(diǎn)幾幾個個億億，，是是一一個個中中小小型型的的公公司司，，但但是是他他負(fù)負(fù)債債到到了了3個億億。。怎怎么么辦辦？？在在幾幾年年之之內(nèi)內(nèi)都都還還不不清清，，除除非非有有什什么么絕絕招招，，所所以以企企業(yè)業(yè)就就要要重重組組，，以以解解決決歷歷史史遺遺留留的的債債務(wù)務(wù)問問題題通過過一一些些重重組組，，剝剝離離，，能能夠夠取取得得很很好好的的回回報報，，又又是是個個非非常常好好的的公公司司。。高高盛盛、、摩摩根根士士丹丹利利，，他他們們進(jìn)進(jìn)入入中中國國幾幾家家資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司，，盤盤活活壞壞資資產(chǎn)產(chǎn)，，回回報報比比其其他他多多得得多多（案案例例））上海海某某知知名名酒酒店店改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目債債務(wù)務(wù)重重組組融融資資一、、物物業(yè)業(yè)簡簡況況該酒酒店店坐坐落落在在上上海海火火車車站站邊邊上上，，是是一一家家擁擁有有25層的的現(xiàn)現(xiàn)代代化化涉涉外外旅旅游游賓賓館館，，建建筑筑面面積積29640.79平方方米米。。二、、升升星星改改造造融融資資背背景景該賓賓館館項(xiàng)項(xiàng)目目是是涉涉外外三三星星級級酒酒店店，，屬屬于于鐵鐵路路系系統(tǒng)統(tǒng)管管理理的的較較高高檔檔次次的的酒酒店店。。股股東東是是上上海海鐵鐵路路局局所所屬屬某某集集團(tuán)團(tuán)公公司司。。上海海鐵鐵路路局局計(jì)計(jì)劃劃在在年年內(nèi)內(nèi)完完成成賓賓館館的的四四星星級級改改造造，，明明年年三三月月開開業(yè)業(yè)。。目目前前已已經(jīng)經(jīng)投投入入2000萬左左右右，，尚尚有有7000萬左左右右資資金金缺缺口口，，上上海海鐵鐵路路局局希希望望通通過過市市場場化化引引入入社社會會資資本本參參與與經(jīng)經(jīng)營營，，原原則則上上鐵鐵路路不不出出讓讓控控股股權(quán)權(quán)。。并并引引進(jìn)進(jìn)國國際際知知名名的的酒酒店店管管理理公公司司進(jìn)進(jìn)行行管管理理。。三、、債債務(wù)務(wù)情情況況該賓賓館館曾曾為為上上海海鐵鐵路路局局下下屬屬某某公公司司擔(dān)擔(dān)保保債債務(wù)務(wù)本本金金2500萬元元，，利利息息300萬元元。。該該公公司司已已關(guān)關(guān)停停，，賓賓館館對對該該債債務(wù)務(wù)做做過過確確認(rèn)認(rèn)。。該該債債權(quán)權(quán)被被某某資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司商商業(yè)業(yè)收收購購。。已已經(jīng)經(jīng)進(jìn)進(jìn)入入法法院院執(zhí)執(zhí)行行程程序序，，賓賓館館相相關(guān)關(guān)抵抵押押資資產(chǎn)產(chǎn)已已經(jīng)經(jīng)被被法法院院查查封封、、資資金金帳帳戶戶被被凍凍結(jié)結(jié)。。該該資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司加加緊緊督督促促法法院院進(jìn)進(jìn)行行拍拍賣賣等等程程序序。。（案案例例））上海海某某知知名名酒酒店店改改造造項(xiàng)項(xiàng)目目債債務(wù)務(wù)重重組組融融資資該資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司提提出出解解決決方方案案：：1、最最理理想想的的解解決決方方案案，，今今年年內(nèi)內(nèi)鐵鐵路路方方面面一一次次性性付付清清2500萬元元，，免免除除所所有有利利息息。。2、先先行行支支付付50%,進(jìn)行行完完全全保保證證(實(shí)物物保保證證、、股股權(quán)權(quán)保保證證)。3、債債務(wù)務(wù)重重組組，，引引進(jìn)進(jìn)新新的的投投資資人人，，該該資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司全全力力配配合合，，以以確確保保債債務(wù)務(wù)清清償償。。上海海鐵鐵路路局局認(rèn)認(rèn)為為該該賓賓館館不不屬屬鐵鐵路路局局主主業(yè)業(yè)，，且且?guī)っ婷嫣澨潛p損。。暫暫且且不不考考慮慮撥撥付付資資金金，，希希望望通通過過市市場場化化解解決決資資金金困困境境，，可可以以考考慮慮出出讓讓賓賓館館的的控控制制權(quán)權(quán)。。四、、投投資資人人解解決決方方案案：：投資資人人在在和和法法院院、、某某資資產(chǎn)產(chǎn)管管理理公公司司的的協(xié)協(xié)助助下下，，和和鐵鐵路路局局完完成成債債務(wù)務(wù)重重組組，，也也可可以以成成為為該該賓賓館館的的大大股股東東。。五、、投投資資價價值值分分析析(一)該酒酒店店所所處處地地段段位位于于上上海?；鸹疖囓囌菊竞撕诵男牡氐貐^(qū)區(qū)，，年年內(nèi)內(nèi)即即將將全全部部完完成成四四星星級級改改造造，，酒酒店店市市場場價價值值將將大大大大提提升升。。(二)利用用該該賓賓館館目目前前的的債債務(wù)務(wù)以以及及改改造造的的資資金金瓶瓶頸頸，，可可以以用用相相對對低低的的成成本本進(jìn)進(jìn)入入該該項(xiàng)項(xiàng)目目。。(三)通過入入股該該項(xiàng)目目，進(jìn)進(jìn)一步步滲透透到上上海鐵鐵路局局的相相關(guān)酒酒店產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。。六、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)資本本融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作4、債券券發(fā)行行我國房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)債券券主要要有住住房建建設(shè)債債券、、土地地開發(fā)發(fā)債券券、房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資債券券、危危房改改造債債券、、小區(qū)區(qū)開發(fā)發(fā)債券券、住住房有有獎債債券等等。按照《公司債債券發(fā)發(fā)行試試點(diǎn)辦辦法》，申請請發(fā)行行公司司債的的公司司，其其債券券信用用級別別須經(jīng)經(jīng)資信信評級級機(jī)構(gòu)構(gòu)評級級為良良好;最近三三個會會計(jì)年年度實(shí)實(shí)現(xiàn)的的年均均可分分配利利潤不不少于于公司司債券券一年年的利利息;本次發(fā)發(fā)行后后累計(jì)計(jì)公司司債券券余額額不超超過最最近一一期末末凈資資產(chǎn)額額的40%七、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作1、資產(chǎn)產(chǎn)證券券化融融資包括：：投資基基金，，信托托證券券，指指數(shù)化化證券券MBS住房抵抵押貸貸款證證券化化(以下簡簡稱MBS)是20世紀(jì)70年代以以來最最重要要的國國際金金融創(chuàng)創(chuàng)新之之一，，目前前己成成為美美國、、加拿拿大等等發(fā)達(dá)達(dá)國家家構(gòu)筑筑住房房金融融二級級市場場的主主要途途徑。。MBS既是房房地產(chǎn)產(chǎn)金融融創(chuàng)新新的結(jié)結(jié)果，，也是是房地地產(chǎn)金金融創(chuàng)創(chuàng)新的的動力力。從從世界界范圍圍看，，住房房抵押押貸款款證券券化是是搞活活房地地產(chǎn)市市場最最為有有效的的手段段。目目前我我國個個人住住房抵抵押貸貸款迅迅猛發(fā)發(fā)展，，為住住房抵抵押貸貸款證證券化化的推推行奠奠定了了很好好的資資產(chǎn)基基礎(chǔ)。。選擇住住房抵抵押貸貸款證證券化化模式式要適適應(yīng)本本國國國情，，循序序漸進(jìn)進(jìn)穩(wěn)步步推行行。美美國實(shí)實(shí)現(xiàn)住住房抵抵押貸貸款證證券化化花了了25年時間間。。七、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作2、房地地產(chǎn)投投資基基金融融資是國外外房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)廣廣泛采采用的的融資資方式式。由由于融融資方方式比比較靈靈活，，且資資金來來源社社會化化，因因而具具有較較大的的借鑒鑒價值值。它它是一一個由由一群群被動動投資資者以以有限限合伙伙形式式組成成的投投資房房地產(chǎn)產(chǎn)的實(shí)實(shí)體，，其組組織由由經(jīng)理理合伙伙人與與有限限合伙伙人組組成。。經(jīng)理理合伙伙人負(fù)負(fù)責(zé)房房地產(chǎn)產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營管管理，，負(fù)無無限責(zé)責(zé)任;有限合合伙人人享有有所有有權(quán)，，不參參與經(jīng)經(jīng)營，，以其其出資資額承承擔(dān)有有限責(zé)責(zé)任七、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作3、回租租回購購融資資根據(jù)我我國新新《合同法法》第237條，租租賃融融資是是指出出租人人融通通資金金，根根據(jù)承承租人人對出出賣人人、租租賃物物的選選擇，，向出出賣人人購買買租賃賃物，，提供供給承承租人人使用用，承承租人人支付付租金金的租租賃交交易。。租賃賃融資資在我我國房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)用較較少，，但在在國外外是一一種常常見的的融資資方式式。可可分為為以下下兩種種：第一種種，出出租人人的房房地產(chǎn)產(chǎn)。如如果某某開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)擁有有一塊塊土地地，可可根據(jù)據(jù)某租租戶的的要求求開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)房地地產(chǎn)，，并與與其簽簽訂長長期租租賃合合同。。開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)可每每年將將定期期獲得得的租租金作作為抵抵押，，申請請開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目全額額的長長期抵抵押貸貸款。。第二種種，承承租人人的房房地產(chǎn)產(chǎn)。這這是指指開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)通過過租賃賃方式式獲得得土地地的使使用權(quán)權(quán)后自自己開開發(fā)的的房地地產(chǎn)。。由于于開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)獲得得的是是長期期的、、排他他性的的租賃賃權(quán)益益，其其就可可以此此作為為抵押押向銀銀行申申請長長期抵抵押貸貸款。。七、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作3、回租租回購購融資資回租融融資，，開發(fā)發(fā)商將將物業(yè)業(yè)以低低于市市價的的價格格出售售給投投資者者，及及時獲獲得資資金的的回收收，并并與投投資者者簽訂訂長期期回租租合同同。由由于物物業(yè)的的售價價低于于市場場價格格水平平，因因此開開發(fā)商商向投投資者者支付付的租租金也也低于于市場場租金金水平平。對對于開開發(fā)商商而言言，回回租融融資可可以及及時獲獲得融融資，，減少少資金金占有有，緩緩解企企業(yè)的的資金金壓力力，并并且租租金在在會計(jì)計(jì)核算算上作作為經(jīng)經(jīng)營費(fèi)費(fèi)用，，可以以稅前前列支支，具具有抵抵稅效效應(yīng)。?；刭I融融資，，開發(fā)發(fā)商將將自己己開發(fā)發(fā)的某某項(xiàng)物物業(yè)賣賣給貸貸款機(jī)機(jī)構(gòu)，，然后后再用用貸款款機(jī)構(gòu)構(gòu)的貸貸款買買回該該項(xiàng)物物業(yè)。。通過過回買買融資資方式式，開開發(fā)商商獲得得較高高比例例的融融資，，而且且在還還清貸貸款后后，可可以獲獲得該該項(xiàng)物物業(yè)的的產(chǎn)權(quán)權(quán)。特特別值值得說說明的的是，，開發(fā)發(fā)商仍仍可以以對此此物業(yè)業(yè)提取取折舊舊，從從而獲獲得抵抵稅帶帶來的的好處處。七、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作4、夾層層融資資“夾層”的概念念源于于華爾爾街，，原指指介于于投資資債券券與垃垃圾股股之間間的債債券等等級，，后逐逐步引引入到到公司司的財(cái)財(cái)務(wù)中中，指指介于于股權(quán)權(quán)與優(yōu)優(yōu)先債債券之之間的的投資資形式式，夾夾層融融資主主要包包括優(yōu)優(yōu)先次次級債債、可可轉(zhuǎn)化化次級級債和和可贖贖回優(yōu)優(yōu)先股股。在在房地地產(chǎn)融融資領(lǐng)領(lǐng)域，，夾層層融資資常指指不屬屬于抵抵押貸貸款的的其它它次級級債券券或優(yōu)優(yōu)先股股，建建立不不同債債權(quán)和和股權(quán)權(quán)的投投資組組合。。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)當(dāng)迫迫于種種種原原因，，銀行行貸款款難以以取得得，而而企業(yè)業(yè)方又又不愿愿意出出讓股股權(quán)，，或感感到股股權(quán)融融資成成本過過于昂昂貴時時，可可通過過夾層層融資資獲取取資金金。夾夾層融融資的的最大大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是降降低了了交易易中所所需的的股權(quán)權(quán)數(shù)量量。相相對于于要求求25%—35%回報率率的股股權(quán)投投資者者，夾夾層投投資者者尋求求的內(nèi)內(nèi)部回回報率率一般般在18%—20%之間。。另一一方面面，盡盡管夾夾層融融資的的回報報率仍仍大大大高于于銀行行貸款款利率率，其其條件件卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不像像銀行行貸款款那樣樣嚴(yán)格格。例例如在在美國國，銀銀行交交易對對舉債債融資資的最最大限限度是是營業(yè)業(yè)性現(xiàn)現(xiàn)金流流的3.5倍，而而夾層層融資資接近近于4倍?！逼?、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)衍生生融資資實(shí)操操與運(yùn)運(yùn)作5、遠(yuǎn)期期合約約融資資是一種種非常常美國國化的的高效效率房房地產(chǎn)產(chǎn)融資資方式式。它它是通通過貸貸款機(jī)機(jī)構(gòu)出出資、、開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)出地地和技技術(shù)，，成立立合資資公司司的形形式進(jìn)進(jìn)行的的。與與合資資所不不同的的是，，參與與合作作的資資本投投入者者也是是貸款款方，，要分分期收收回投投資并并取得得利息息，故故這種種融資資方式式又稱稱為“雙重身份份貸款合合作”。由于貸貸款方本本身又是是合作方方，因而而貸款利利率一般般比較低低。但同同時作為為合作方方，他也也與開發(fā)發(fā)企業(yè)共共享利益益、均攤攤風(fēng)險。。所以采采用這種種貸款合合作的融融資方式式，開發(fā)發(fā)企業(yè)不不僅能減減少相應(yīng)應(yīng)的風(fēng)險險，而且且能夠擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目目規(guī)模，，使房地地產(chǎn)項(xiàng)目目的貸款款價值比比達(dá)到較較高的水水平八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融融資策略略及案例例1、上市方方式房地產(chǎn)企企業(yè)IPO上市房地產(chǎn)企企業(yè)買殼殼上市八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融融資策略略及案例例1、上市方方式IPO概念概述述IPO全稱Initialpublicoffering(首次公開開募股)。某公司司(股份IPO特點(diǎn)：募集資金金、流通通性好、、樹名聲聲什么是“借殼上市市”借殼上市市是指通通過把資資產(chǎn)注入入一間市市值較低低的已上上市公司司，得到到該公司司一定程程度的控控股權(quán)，，利用其其上市公公司地位位，使母母公司的的資產(chǎn)得得以上市市。借殼上市市特點(diǎn)：：程序簡單單、時間間短、成成本較低低八、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上市融融資策略略及案例例1、上市方方式房地產(chǎn)企企業(yè)證券券市場融融資操作作方法：：發(fā)行上上市IPO，股份有有限公司司設(shè)立滿滿三年且且連續(xù)盈盈利，經(jīng)經(jīng)過證券券公司輔輔導(dǎo)一年年，募集集資金：：金額不不超過上上年凈資資產(chǎn)的2倍。費(fèi)用用：從改改制、審審計(jì)、資資產(chǎn)評估估、律師師、上市市輔導(dǎo)到到承銷費(fèi)費(fèi)、保薦薦費(fèi)，通通常約需需資金1600萬元左右右。買殼上市市是購買買上市公公司的股股權(quán)做大大股東，，然后通通過優(yōu)良良資產(chǎn)和和有良好好收益預(yù)預(yù)期的資資產(chǎn)的注注入和置置換，徹徹底改變變上市公公司的經(jīng)經(jīng)營業(yè)績績，從而而達(dá)到證證監(jiān)會規(guī)規(guī)定的增增發(fā)和配配股的要要求，實(shí)實(shí)現(xiàn)從證證券市場場融資的的目的。。房地產(chǎn)公公司上市市發(fā)展流流程定向募集集Pre-IPO原始發(fā)行行IPO追加股發(fā)發(fā)行（增增發(fā)或配配股）可轉(zhuǎn)換債債券發(fā)行行兼并收購購已渡過初初創(chuàng)期產(chǎn)品和服服務(wù)已被被市場初初步認(rèn)可可為更快的的發(fā)展積積蓄能量量營業(yè)額初初具規(guī)模模距IPO1年左右在高速發(fā)發(fā)展階段段的后半半部分營業(yè)額規(guī)規(guī)模已達(dá)達(dá)上市要要求市場份額額進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定階段段公司已完完成股票票初始發(fā)發(fā)行發(fā)行后業(yè)業(yè)績和股股票走勢勢良好公司收入入進(jìn)入穩(wěn)穩(wěn)定發(fā)展展期已完成初初股票始始發(fā)行當(dāng)期財(cái)務(wù)務(wù)表現(xiàn)良良好迅速擴(kuò)大大規(guī)模進(jìn)入新的的市場業(yè)務(wù)戰(zhàn)略略轉(zhuǎn)型考慮其它它的戰(zhàn)略略性調(diào)整整企業(yè)上市市地點(diǎn)選選擇比較項(xiàng)目目深交所/上交所香港聯(lián)交交所納斯達(dá)克克/紐交所新加坡交交易所上市審批時間較長一般一般最短上市審批難度較嚴(yán)格較嚴(yán)格嚴(yán)格一般平均市盈率較高較低較高低籌資費(fèi)用籌資額2.5%+RMB200萬籌資額2.5-3.5%+HK$1000萬籌資額7%+US$300萬籌資額5-7%籌資規(guī)模較高一般較高較低交投活躍程度活躍活躍一般較差后續(xù)再融資能力較強(qiáng)較強(qiáng)較弱較弱上市后監(jiān)管一般較嚴(yán)格最嚴(yán)格較嚴(yán)格上市后維持費(fèi)用RMB2萬+信息費(fèi)HK$100-300萬US$5-10萬5-10萬新元投資者認(rèn)同度最強(qiáng)較強(qiáng)弱較弱企業(yè)上市市地點(diǎn)選選擇2004年至2007年底，A股市場共共有6家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)通通過IPO上市。06年A股市場共共有71家企業(yè)IPO上市，07年共有121家，兩年年在A股市場IPO上市的房房地產(chǎn)企企業(yè)僅有有4家，04、05兩年也僅僅有2家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)上上市。從房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的融資規(guī)規(guī)模來看看，2007年在大陸陸A股上市的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)首首發(fā)籌資資平均規(guī)規(guī)模為7.93億元，而而在香港港上市的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)首首次籌資資平均規(guī)規(guī)模達(dá)到到了64.33億元(僅有一家家鴻隆控控股的首首發(fā)規(guī)模模較小，，約為5億元)，而其他他在紐約約、倫敦敦以及新新加坡上上市的房房地產(chǎn)企企業(yè)的首首發(fā)融資資規(guī)模都都較小。。對于目目前緊缺缺資金的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)來來講，從從融資規(guī)規(guī)模上講講，具備備國際背背景的香香港就成成為首選選之地。。從房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)上上市要求求來看，，在紐約約證券交交易所要要求在過過去三個個財(cái)政年年度累計(jì)計(jì)實(shí)現(xiàn)稅稅前盈利利1億美元，，在香港港主板上上市的條條件是最最近一個個財(cái)政年年度盈利利不少于于2000萬港元，，且最初初兩個年年度的盈盈利總和和不少于于3000萬港元，，在新加加坡上市市的條件件一是過過去三年年累計(jì)稅稅前純利利不少于于700萬新元，，每年稅稅前純利利不少于于100萬新元，，條件二二是過去去一年或或兩年總總和累計(jì)計(jì)稅前純純利不少少于1000萬新元。。對于房房地產(chǎn)企企業(yè)上市市的要求求中，紐紐約證交交所的要要求最高高，而納納斯達(dá)克克的要求求雖然較較低，但但是必須須創(chuàng)造科科技概念念，相比比較而言言，在香香港上市市的要求求較低，，新加坡坡的條件件——和中國A股市場比比較接近近。企業(yè)上市市地點(diǎn)選選擇借殼鑒于A股市場殼殼資源比比較豐富富，資本本運(yùn)作后后借殼上上市成為為房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的一個重重要途徑徑。2007年以來，，共有15家房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)涉涉足資本本運(yùn)作，，通過證證監(jiān)會批批準(zhǔn)的共共有4家，包括括*ST廣廈，S,ST昌源，S,ST天華和ST鼎立；正正在實(shí)施施的有3家，分別別是ST臥龍，ST華僑和*ST金花。從從借殼的的數(shù)量來來看，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于于A股上市的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)數(shù)數(shù)。借殼2009年9月21日，停牌牌一個月月的*ST瓊花發(fā)布布公告稱稱，將以以每股6.49元的價格格定向增增發(fā)，擬擬將江蘇蘇國信集集團(tuán)旗下下預(yù)估值值為39億元的國國信地產(chǎn)產(chǎn)100%股權(quán)注入入其中，，重組完完成后，，*ST瓊花將從從塑料制制造上市市公司變變身為房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)。隨著著重組公公告公布布，其二二級市場場股價在在復(fù)牌后后至今持持續(xù)漲停停。僅隔隔三天，，9月24日，*ST商務(wù)同樣樣公告稱稱，其將將通過資資產(chǎn)置出出及定向向增發(fā)收收購房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)上海三三湘股份份100%股權(quán)，如如果重組組完成，，后者將將“借殼”*ST商務(wù)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)上市。。今年以來來，已經(jīng)經(jīng)完成和和正在進(jìn)進(jìn)行的“借殼”案例有十十余例。。有停牌牌數(shù)年終終于完成成重組的的*ST中遼（現(xiàn)現(xiàn)已更名名為萬方方地產(chǎn)）），有完完成“借殼”恢復(fù)上市市當(dāng)天暴暴漲12倍、市值值超過100億元的順順發(fā)恒業(yè)業(yè)（原名名*ST蘭寶）。。北京金融融街借殼殼“重慶華亞亞”1996年，“重慶華亞亞”在深交所所隆重上上市，股股票代碼碼為0402。時過境境遷，現(xiàn)現(xiàn)在的“000402”卻成為北北京金融融街控股股股份有有限公司司的上市市股票代代碼，這這其中演演繹著的的，是一一個前景景良好的的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)如如何巧妙妙利用證證券市場場的資源源配置功功能躋身身熱門的的上市公公司之列列，然后后發(fā)揮證證券市場場的再融融資功能能壯大自自身實(shí)力力、拓展展業(yè)務(wù)空空間的故故事。1993年國務(wù)院院批復(fù)的的《北京城市市總體規(guī)規(guī)劃》，提出在在西二環(huán)環(huán)阜成門門至復(fù)興興門一帶帶建設(shè)國國家級金金融管理理中心，，集中安安排國家家級銀行行總行和和非銀行行機(jī)構(gòu)總總部，北北京金融融街應(yīng)運(yùn)運(yùn)而生。。作為首首都第一一個大規(guī)規(guī)模整體體定向開開發(fā)的金金融功能能區(qū)，經(jīng)經(jīng)過十多多年的發(fā)發(fā)展，金金融街已已經(jīng)成為為對中國國金融業(yè)業(yè)最具影影響力的的金融中中心區(qū)。。金融街入入駐的金金融機(jī)構(gòu)構(gòu)、知名名企業(yè)達(dá)達(dá)1500多家，區(qū)區(qū)域內(nèi)機(jī)機(jī)構(gòu)和企企業(yè)管理理總資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)48萬億元，資產(chǎn)產(chǎn)集中程度全全國第一。2009年1-12月金融街稅收收1707.2億元，同比增增幅36.9%，占西城區(qū)三三級收入的75.9%，占北京市稅稅收的28.39%。金融街每萬萬平米承載100億資產(chǎn)；每平平米年貢獻(xiàn)稅稅收超過4萬元。北京金融街借借殼“重慶華亞”“重慶華亞”的前身是1966年定名的重慶慶紅旗紙箱廠廠,包裝行業(yè)整體體表現(xiàn)是一個個夕陽產(chǎn)業(yè)，，導(dǎo)致了重慶慶華亞的發(fā)展展前景十分黯黯淡，上市后后5年股本沒有擴(kuò)擴(kuò)張，每股收收益長期徘徊徊在0.06—0.15元的水平，凈凈資產(chǎn)收益率率也基本處于于3％—7％的范圍內(nèi)波波動。公司的前身是是重慶華亞現(xiàn)現(xiàn)代紙業(yè)股份份有限公司。。2000年5月23日公司與金融融街集團(tuán)進(jìn)行行了整體資產(chǎn)產(chǎn)置換；2000年5月24日，華西包裝裝集團(tuán)公司辦辦理了將其所所持4869.15萬股公司國有有法人股全部部轉(zhuǎn)讓給金融融街集團(tuán)的股股權(quán)過戶手續(xù)續(xù)，過戶手續(xù)續(xù)完成后華西西包裝集團(tuán)公公司不再持有有本公司股票票，金融街集集團(tuán)持有本公公司全部國有有法人股。2000年6月26日選舉產(chǎn)生了了新的董事、、監(jiān)事及高管管人員。華西集團(tuán)將其其持有的4869.15萬股國有法人人股以每股3.80元的價格轉(zhuǎn)讓給金融街街集團(tuán)，總涉涉及金額為18502.77萬元，其中以以置出凈資充充抵16598.23萬元，現(xiàn)金部部分1904.54萬元，應(yīng)該說說金融街控股股公司的上市市成本非常的的低廉。北京金融街借借殼“重慶華亞”自2000年5月23日，重慶華亞亞與金融街集集團(tuán)根據(jù)《資產(chǎn)置換協(xié)議議》的約定進(jìn)行整整體資產(chǎn)置換換，置出凈資產(chǎn)值為16598.23萬元（系指公司全全部資產(chǎn)及其其對應(yīng)的負(fù)債債）所有權(quán)歸歸金融街集團(tuán)團(tuán)，金融街集集團(tuán)置入凈資產(chǎn)值為17219.19萬元（系指金融街街集團(tuán)所擁有有的北京金融融街區(qū)域的物物業(yè)資產(chǎn)和其其全資附屬企企業(yè)“北京金融街房房地產(chǎn)經(jīng)營公公司”的全部股權(quán)））的所有權(quán)歸歸重慶華亞。。通過這種“資產(chǎn)置換、變變更主營”的資產(chǎn)重組方方式，使股份份公司的主營營業(yè)務(wù)變更為為開發(fā)建設(shè)北北京金融街及及周邊地區(qū)的的辦公、住宅和各項(xiàng)配配套服務(wù)設(shè)施施。金融街控控股公司的置置入資產(chǎn)包括括兩部分：第第一部分是將將金融街集團(tuán)團(tuán)擁有的金融融街區(qū)域物業(yè)業(yè)及貨幣以資資產(chǎn)形式注入入公司；第二二部分是將金金融街集團(tuán)擁擁有的全資子子公司北京金金融街房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營公司的的全部股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至公司。。原重慶華亞股股份公司于2001年3月30日正式遷址北北京，并更名名為“金融街”，使“000402”有了一個全新新的歷史，金金融街進(jìn)入到到一個全新的的發(fā)展階段。。２０００年５５月上市公司司進(jìn)行整體置置換后馬上見見效，當(dāng)年中中報批露，公公司半年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)１１２