房地產(chǎn)估價規(guī)范最新2012版

房地產(chǎn)估價規(guī)范

（最新修改稿）

1總則

1.0.1為了規(guī)范房地產(chǎn)估價行為，統(tǒng)一房地產(chǎn)估價程序和方法，保障房地產(chǎn)估價質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和其他有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，制定本規(guī)范。1.0.2本規(guī)范適用于各類房地產(chǎn)估價活動，以及與房地產(chǎn)估價相關(guān)的管理、教學、科研和其他相關(guān)領(lǐng)域。1.0.3房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師必須依法獨立、客觀、公正地進行估價，并對自己出具的估價報告負責。1.0.4房地產(chǎn)估價除應(yīng)符合本規(guī)范的規(guī)定外，尚應(yīng)符合國家標準《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》和國家現(xiàn)行有關(guān)強制性標準的規(guī)定。

2估價原則

2.0.1評估市場價值，應(yīng)遵循下列原則：1獨立、客觀、公正原則；2合法原則；3價值日期原則；4替代原則；5最高最佳利用原則。2.0.2遵循獨立、客觀、公正原則，應(yīng)站在中立的立場上實事求是、公平正直地評估出對各方估價利害關(guān)系人均是公平合理的價值。2.0.3遵循合法原則，估價結(jié)果應(yīng)是在依法判定的估價對象狀況下的價值。2.0.4遵循價值日期原則，估價結(jié)果應(yīng)是在根據(jù)估價目的確定的某一特定日期的價值。2.0.5遵循替代原則，估價結(jié)果應(yīng)與類似房地產(chǎn)在同等條件下的價值偏差在合理范圍內(nèi)。2.0.6遵循最高最佳利用原則，估價結(jié)果應(yīng)是在估價對象最高最佳利用狀況下的價值。最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次等，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化的次序進行分析、篩選和判斷確定。確定估價對象的最高最佳利用狀況，應(yīng)了解、分析估價對象權(quán)利人或意向取得者對估價對象依法享有的開發(fā)利用權(quán)利。若兩者的開發(fā)利用權(quán)利不同，應(yīng)根據(jù)估價目的確定是從估價對象權(quán)利人的角度還是從意向取得者的角度進行估價，相應(yīng)確定最高最佳利用狀況。當估價對象已做了某種使用，估價時應(yīng)根據(jù)最高最佳利用原則對估價前提作出下列之一的判斷和選擇，并在估價報告中說明：1維持現(xiàn)狀前提：分析、判斷維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)以維持現(xiàn)狀為前提進行估價；2更新改造前提：分析、判斷更新改造再予以利用最為合理的，應(yīng)以更新改造為前提進行估價；3改變用途前提：分析、判斷改變用途再予以利用最為合理的，應(yīng)以改變用途為前提進行估價；4擴大規(guī)模前提：分析、判斷擴大規(guī)模再予以利用最為合理的，應(yīng)以擴大規(guī)模為前提進行估價；5重新開發(fā)前提：分析、判斷重新開發(fā)再予以利用最為合理的，應(yīng)以重新開發(fā)為前提進行估價；6上述情形的某種組合。2.0.7對于估價對象的實際用途、房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途等用途

之間不一致的，應(yīng)按有關(guān)部門認定的用途進行估價。有關(guān)部門沒有認定的，對于房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途之間不一致的，可根據(jù)估價目的或最高最佳利用原則選擇其中之一進行估價；對于實際用途與房屋登記用途、土地登記用途、原有的規(guī)劃用途不一致的，應(yīng)根據(jù)估價目的，合理確定估價所依據(jù)的用途。在用途不一致且有關(guān)部門沒有認定的情況下對估價所依據(jù)的用途的確定，應(yīng)作為估價假設(shè)在估價報告中說明，并對估價報告的使用作出相應(yīng)限制。2.0.8評估現(xiàn)狀價值、投資價值等市場價值以外的價值，可根據(jù)估價目的對估價原則進行適當增減。

3估價程序

3.0.1對于每個估價項目，房地產(chǎn)估價機構(gòu)都應(yīng)指定一名能夠勝任該項目估價工作的注冊

房地產(chǎn)估價師擔任項目負責人，并配備與該項目工作量相適應(yīng)的足夠數(shù)量的注冊房地產(chǎn)估價師按估價程序開展估價工作。3.0.2自受理估價委托至完成估價項目，估價工作應(yīng)按下列程序進行：1明確估價基本事項；2制定估價作業(yè)方案；3搜集估價所需資料；4實地查勘估價對象；5選定估價方法進行測算；6確定估價結(jié)果；7撰寫估價報告；8審核估價報告；9交付估價報告；10估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在估價中不得簡化或省略前款規(guī)定的估價程序。3.0.3明確估價基本事項，應(yīng)明確下列事項：1估價目的；2價值日期；3估價對象；4價值類型。3.0.4明確估價基本事項應(yīng)與估價委托人商議并征得其認可。估價目的應(yīng)在與估價委托人充分溝通，仔細了解其真實、具體的估價需要以及估價報告的預(yù)期使用者和預(yù)期用途的基礎(chǔ)上確定。對估價目的的表述應(yīng)簡潔明了并符合相關(guān)規(guī)定。價值日期應(yīng)根據(jù)估價目的確定，用公歷表示，具體到日。估價對象應(yīng)在估價委托人指定的基礎(chǔ)上根據(jù)估價目的確定。估價對象應(yīng)全面、客觀，不得遺漏，嚴禁虛構(gòu)。法律、行政法規(guī)規(guī)定不得買賣、租賃、抵押、作為出資或進行其他活動的房地產(chǎn)，或征收不予補償?shù)姆康禺a(chǎn)，不應(yīng)作為相應(yīng)估價目的的估價對象。價值類型應(yīng)根據(jù)估價目的確定，包括價值名稱、價值定義或價值內(nèi)涵。3.0.5行。估價作業(yè)方案應(yīng)包括下列內(nèi)容：1估價工作內(nèi)容，包括擬采用的估價技術(shù)路線和估價方法，擬搜集的估價所需資料及

制定估價作業(yè)方案應(yīng)在明確估價基本事項及對估價項目進行初步分析的基礎(chǔ)上進

其來源渠道等；2估價工作質(zhì)量要求及保障措施；3估價作業(yè)步驟、時間進度、人員安排和經(jīng)費預(yù)算。3.0.6房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)經(jīng)常搜集房地產(chǎn)估價所需的通用資料，掌握

房地產(chǎn)市場行情，估價時還應(yīng)針對估價項目搜集本次估價所需的資料，并對所搜集的資料進行檢查、分析、整理。估價所需資料應(yīng)包括下列方面：1反映估價對象狀況的資料；2估價對象及其類似房地產(chǎn)的交易、收益、成本等資料；3對估價對象所在地區(qū)的房地產(chǎn)價格有影響的資料；4對房地產(chǎn)價格有普遍影響的資料。3.0.7每個估價項目至少有一名參加該項目的注冊房地產(chǎn)估價師必須親自到估價對象現(xiàn)

場，觀察、檢查、核對估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況，拍攝反映估價對象外觀和內(nèi)部狀況以及周圍環(huán)境和景觀的照片等影像資料，補充搜集估價所需的關(guān)于估價對象的其他資料和相關(guān)房地產(chǎn)市場資料，并做好實地查勘記錄。實地查勘記錄應(yīng)包括實地查勘的對象、內(nèi)容、結(jié)果、人員和時間等，記錄的內(nèi)容應(yīng)真實、客觀、準確、完整、清晰，進行實地查勘的注冊房地產(chǎn)估價師及協(xié)助其實地查勘的人員應(yīng)在該記錄上簽名或蓋章確認。因司法拍賣、征收等強制轉(zhuǎn)讓或強制取得房地產(chǎn)而房地產(chǎn)占有人拒絕進入估價對象內(nèi)進行實地查勘，或估價對象涉及國家秘密而不得進入其內(nèi)進行實地查勘的，可不進入估價對象內(nèi)進行實地查勘，但應(yīng)在估價報告中說明未進入估價對象內(nèi)實地查勘及其具體原因。3.0.8房地產(chǎn)估價機構(gòu)應(yīng)建立健全估價報告質(zhì)量管理制度，保證估價報告真實、客觀、準確、完整、清晰、規(guī)范，選派本機構(gòu)注冊后從事房地產(chǎn)估價工作五年以上的注冊房地產(chǎn)估價師或外聘房地產(chǎn)估價專家擔任審核人員，按房地產(chǎn)估價相關(guān)要求，對撰寫完成而尚未出具的估價報告的內(nèi)容和形式進行審查核定，提出審核意見，并形成估價報告內(nèi)部審核記錄。外聘的房地產(chǎn)估價專家應(yīng)具有房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格或具有高級專業(yè)技術(shù)職務(wù)，并從事與房地產(chǎn)估價相關(guān)的科研、教學、管理工作五年以上。審核人員應(yīng)在估價報告內(nèi)部審核記錄上簽名并注明審核日期。3.0.9估價報告經(jīng)內(nèi)部審核合格后，應(yīng)由不少于兩名注冊房地產(chǎn)估價師簽名及加蓋房地產(chǎn)估價機構(gòu)公章而正式生效，并按有關(guān)規(guī)定或估價委托合同的約定交付估價委托人。估價委托人對估價過程或估價報告提出詢問的，在估價報告上蓋章的房地產(chǎn)估價機構(gòu)和簽名的注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)給予解釋和說明。3.0.10估價項目完成后，應(yīng)按有關(guān)檔案管理的規(guī)定，及時收集、整理與該項目相關(guān)的各種文字、圖表、影像等形式的資料，對其中有保存價值的資料進行分類并妥善保存。

應(yīng)保存的估價資料至少包括下列內(nèi)容：1估價報告；2估價委托書和估價委托合同；3估價所依據(jù)的估價委托人提供的資料；4實地查勘記錄；5估價報告內(nèi)部審核記錄；6有重要專業(yè)幫助的專業(yè)意見。上述估價資料可采用紙介質(zhì)，也可采用符合要求的電子介質(zhì)，保存期限自估價報告出具之日起不得少于十年。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。在保存期限內(nèi)，不得對保存的估價資料及其內(nèi)容進行改動、更換、刪除或銷毀。

4估價方法

4.1估價方法選用

4.1.1注冊房地產(chǎn)估價師必須熟練掌握并正確運用比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等主要估價方法。4.1.2注冊房地產(chǎn)估價師應(yīng)根據(jù)估價對象和估價對象所在地的房地產(chǎn)市場狀況，對比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等方法進行適用性分析后，選用其中一種或多種方法對估價對象進行估價。4.1.3估價對象可同時選用兩種以上估價方法估價的，應(yīng)選用兩種以上估價方法估價，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中說明并陳述理由。4.1.4同類房地產(chǎn)有較多交易的房地產(chǎn)，應(yīng)選用比較法估價；收益性房地產(chǎn)，應(yīng)選用收益法估價；假設(shè)可獨立進行重新開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)選用成本法估價；具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價值可采用比較法、收益法等成本法以外的方法評估的房地產(chǎn)，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法估價。

4.2比較法

4.2.1運用比較法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1搜集交易實例；2選取可比實例；3建立比較基礎(chǔ)；4進行交易情況修正；5進行市場狀況調(diào)整；6進行房地產(chǎn)狀況調(diào)整；7求取比較價值。4.2.2比較法估價應(yīng)搜集大量、真實的交易實例，掌握市場行情。搜集的交易實例信息宜包括下列內(nèi)容：1房地產(chǎn)基本狀況；2交易雙方基本情況；3成交日期；4成交價格、付款方式、融資條件及交易稅費負擔；5交易目的、交易方式等其他交易情況。4.2.3根據(jù)估價對象狀況、估價目的和價值日期，應(yīng)從交易實例中選取不少于三個可比實

例。選取的可比實例應(yīng)符合下列要求：1是估價對象的類似房地產(chǎn)；2交易類型適合估價目的；3成交日期接近價值日期；4成交價格為正常價格或可修正為正常價格。嚴禁編造可比實例。在同等條件下，應(yīng)選取位置與估價對象較近、成交日期與價值日期較近的交易實例。成交日期與價值日期相差不宜超過一年，不應(yīng)超過二年。4.2.4下列特殊交易情況下的交易實例，不宜選為可比實例：1利害關(guān)系人之間的交易；2對交易對象或市場行情缺乏了解的交易；3急于出售或急于購買的交易；4人民法院拍賣的交易；5有人為哄抬的交易；6對交易對象有特殊偏好的交易；7相鄰房地產(chǎn)合并的交易；8受迷信影響的交易；9其他非正常的交易。4.2.5選取可比實例后，應(yīng)建立比較基礎(chǔ)，對各個可比實例的成交價格進行標準化處理，

統(tǒng)一其內(nèi)涵和形式，使各個可比實例之間、可比實例與估價對象之間口徑一致、相互可比。標準化處理應(yīng)包括下列內(nèi)容：1統(tǒng)一財產(chǎn)范圍；2統(tǒng)一付款方式；3統(tǒng)一融資條件；4統(tǒng)一稅費負擔；5統(tǒng)一計價單位。4.2.6統(tǒng)一財產(chǎn)范圍，應(yīng)對可比實例與估價對象的財產(chǎn)范圍進行“有無對比”，消除因財

產(chǎn)范圍不同而造成的價格差異。統(tǒng)一付款方式，應(yīng)將可比實例不是在成交日期一次性付清方式下的價格，調(diào)整為在成交日期一次性付清方式下的價格。統(tǒng)一融資條件，應(yīng)將可比實例在非常規(guī)融資條件下的價格，調(diào)整為在常規(guī)融資條件下的價格。統(tǒng)一稅費負擔，應(yīng)將可比實例在交易稅費非正常負擔情況下的價格，調(diào)整為在交易稅費正常負擔情況下的價格。

統(tǒng)一計價單位，包括統(tǒng)一為總價還是單價或樓面地價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，統(tǒng)一面積或體積等的內(nèi)涵和單位等。不同幣種之間的換算宜按中國人民銀行公布的成交日期的市場匯率中間價計算。4.2.7因合適的交易實例較少，在可掌握特殊交易情況并可量化其對成交價格的影響情況

下，可選用第4.2.4條特殊交易情況下的交易實例作為可比實例，但應(yīng)對其進行交易情況修正。進行交易情況修正，應(yīng)排除交易中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的非正常成交價格修正為正常價格。4.2.8進行市場狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在其成交日期的價格調(diào)整為在價值日期的價格。市場狀況調(diào)整可采用當?shù)赝惙康禺a(chǎn)的價格指數(shù)或價格變動率，價格指數(shù)或價格變動率的來源應(yīng)真實、可靠。當?shù)責o同類房地產(chǎn)價格指數(shù)或價格變動率的，應(yīng)深入調(diào)查、分析當?shù)赝惙康禺a(chǎn)價格變動情況，作出有關(guān)判斷，對可比實例成交價格進行相應(yīng)調(diào)整。4.2.9房地產(chǎn)狀況調(diào)整包括區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。4.2.10進行區(qū)位狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身區(qū)位狀況下的價格調(diào)整為在估價對象區(qū)位狀況下的價格。區(qū)位狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)區(qū)位因素。單套住宅的區(qū)位因素還應(yīng)包括所處樓幢、樓層和朝向。4.2.11進行實物狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身實物狀況下的價格調(diào)整為在估價對象實物狀況下的價格。有關(guān)土地方面實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括面積、形狀、地形、地勢、地質(zhì)條件、開發(fā)程度等影響房地產(chǎn)價格的土地實物因素。有關(guān)建筑物方面實物狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、層高、空間布局、建筑功能、工程質(zhì)量、外觀、新舊程度、物業(yè)管理等影響房地產(chǎn)價格的建筑物實物因素。4.2.12進行權(quán)益狀況調(diào)整，應(yīng)將可比實例在自身權(quán)益狀況下的價格調(diào)整為在估價對象權(quán)益狀況下的價格。權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容應(yīng)包括權(quán)利性質(zhì)、土地使用期限、規(guī)劃條件、共有情況、出租情況、相鄰關(guān)系情況、地役權(quán)設(shè)立情況等影響房地產(chǎn)價格的房地產(chǎn)權(quán)益因素。4.2.13區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整的具體內(nèi)容應(yīng)根據(jù)估價對象的用途確定。進行區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況調(diào)整時，應(yīng)將可比實例與估價對象的區(qū)位狀況、實物狀況和權(quán)益狀況因素逐項進行比較，找出各種因素之間的差異，量化差異程度，進行相應(yīng)調(diào)整。4.2.14交易情況修正、市場狀況調(diào)整和房地產(chǎn)狀況調(diào)整，視具體情況可基于總價或單價，采用金額、百分比或回歸分析法，通過直接比較或間接比較對可比實例成交價格進行調(diào)整。

4.2.15交易情況修正、市場狀況調(diào)整、區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整，對可比實例成交價格的單項調(diào)整幅度不應(yīng)超過20％，綜合調(diào)整幅度不應(yīng)超過30％。若超過上述幅度，說明該可比實例不合適，應(yīng)予以更換。但因估價對象或市場狀況特殊，確無更合適的可比實例的，應(yīng)在估價報告中充分說明理由。經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格中，最高單價不應(yīng)超過最低單價的20％。4.2.16對經(jīng)修正和調(diào)整后的各個可比實例價格，應(yīng)根據(jù)它們之間的差異程度、可比實例與估價對象的相似程度、可比實例資料的可靠程度等情況，選用簡單算術(shù)平均、加權(quán)算術(shù)平均等方法計算出綜合結(jié)果，作為比較價值。4.2.17比較法的原理和技術(shù)，也可用于其他的估價方法中有關(guān)估價數(shù)據(jù)的求取。

4.3收益法

4.3.1運用收益法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1選用具體估價方法；2估計未來收益期或持有期；3預(yù)測未來凈收益或期末轉(zhuǎn)售收益；4求取報酬率或資本化率；5計算收益價值。4.3.2收益法分為報酬資本化法和直接資本化法，應(yīng)優(yōu)先選用報酬資本化法。報酬資本化法的基本公式如下：式中V─收益價值（元，元/m）；Ai─未來第i年的凈收益（元，元/m）；Y─報酬率（％）；n─收益期或持有期（年）。直接資本化法的基本公式如下:式中：V─收益價值（元，元/m）；NOI─未來第一年的凈收益（元，元/m）；R─資本化率（％）。

4.3.3收益期應(yīng)根據(jù)建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命來估計。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限和建筑物剩余經(jīng)濟壽命同時結(jié)束的，收益期為建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限或建筑物剩余經(jīng)濟壽命；不同時結(jié)束的，應(yīng)選取其中較短者為收益期，并對超出收益期的建設(shè)用地使用權(quán)或建筑物按第4.3.11條處理。收益期較長、難以準確預(yù)測該期限內(nèi)各年的凈收益的，應(yīng)估計持有期。持有期應(yīng)根據(jù)市場上投資者對同類房地產(chǎn)的典型持有時間，以及能較準確預(yù)測期間收益的一般期限來確定，宜為五年至十年。評估承租人權(quán)益價值的，收益期應(yīng)為剩余租賃期限。4.3.4凈收益應(yīng)根據(jù)估價對象的用途等情況，選擇下列方式之一求?。?出租型房地產(chǎn)，根據(jù)租賃合同和租賃市場資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為有效毛收入減去由出租人負擔的運營費用后的余額。有效毛收入應(yīng)為潛在毛收入減去空置和收租損失，加上租賃保證金或押金的利息等各種其他收入后的收入，或為租賃收入加上其他收入。運營費用包括房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等維持房地產(chǎn)正常使用或營業(yè)的必要支出，應(yīng)根據(jù)租賃合同約定的租金（以下稱合同租金）涵義決定取舍。運營費用中由承租人負擔的部分，不應(yīng)計入。2商服經(jīng)營型房地產(chǎn)，根據(jù)經(jīng)營資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為經(jīng)營收入減去經(jīng)營成本、經(jīng)營費用、經(jīng)營稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于商服經(jīng)營者的利潤后的余額。3生產(chǎn)型房地產(chǎn)，根據(jù)產(chǎn)品市場價格和原材料、人工費用等資料求取凈收益，凈收益應(yīng)為產(chǎn)品銷售收入減去生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用以及應(yīng)歸屬于生產(chǎn)者的利潤后的余額。4尚未使用或自用的房地產(chǎn)，可比照有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)方式求取凈收益，或直接比較得出凈收益?？赏ㄟ^租賃收入求取凈收益的，應(yīng)優(yōu)先通過租賃收入來求取凈收益。評估承租人權(quán)益價值的，凈收益應(yīng)為合同租金與市場租金的差額。4.3.5估價中采用的收入和費用或凈收益，除有租約限制且評估出租人權(quán)益價值外，都應(yīng)

采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。有租約限制的，評估出租人權(quán)益價值時，已出租部分在租賃期間應(yīng)按合同租金確定租賃收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿后應(yīng)按市場租金確定租賃收入。但合同租金明顯高于或低于市場租金的，應(yīng)關(guān)注租賃合同的真實性、解除租賃合同的可能性及其對收益價值的影響。4.3.6求取凈收益時，價值日期為現(xiàn)在的，應(yīng)調(diào)查了解估價對象至少近三年的實際收入、

費用等情況。利用估價對象的資料得出的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)，應(yīng)與類似房地產(chǎn)在正常情況下的收入、費用或凈收益等數(shù)據(jù)進行比較。若與正?？陀^的數(shù)據(jù)有差異，應(yīng)進行分析

并予以適當修正。4.3.7期末轉(zhuǎn)售收益應(yīng)是在持有期末轉(zhuǎn)售房地產(chǎn)時可獲得的凈收益，可通過預(yù)測持有期末

的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售價格和轉(zhuǎn)售成本，將兩者相減來求取。4.3.8求取凈收益時，應(yīng)根據(jù)凈收益過去、現(xiàn)在、未來的變動情況確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變；2每年基本上按某個固定的數(shù)額遞增；3每年基本上按某個固定的比率遞增；4每年基本上按某個固定的數(shù)額遞減；5每年基本上按某個固定的比率遞減；6其他變動情形。判斷未來凈收益流量類型的理由應(yīng)充分，并在估價報告中說明。計算收益價值時應(yīng)根據(jù)未來凈收益流量類型，選用對應(yīng)的收益法公式。4.3.9報酬率或資本化率應(yīng)選用下列方法求?。?市場提取法：選取不少于三個可比實例，利用其價格、凈收益、收益期或持有期等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的收益法公式，求出報酬率或資本化率。2投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定報酬率或資本化率。3累加法：以安全利率加風險調(diào)整值作為報酬率。安全利率可選用中國人民銀行公布的同一時期一年定期存款年利率或同一時期一年期國債年利率；風險調(diào)整值為承擔額外風險所要求的補償，應(yīng)根據(jù)估價對象及其所在地區(qū)、行業(yè)、市場等存在的風險來確定。4組合投資收益率法：將購買房地產(chǎn)的抵押貸款收益率與權(quán)益資金收益率的加權(quán)平均數(shù)作為資本化率，按下式計算：式中RO─綜合資本化率（％）；M─貸款價值比率（％），即抵押貸款額與房地產(chǎn)價值的百分比；RM─抵押貸款資本化率（％），即第一年還本付息額與抵押貸款額的百分比；RE─權(quán)益資金要求的正常收益率（％）。4.3.10資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，它們之間的關(guān)系應(yīng)按下式確定：

式中RO─綜合資本化率（％），適用于土地與建筑物合一的估價；RL─土地資本化率（％），適用于土地估價；RB─建筑物資本化率（％），適用于建筑物估價；

L─土地價值占房地價值的比率（％）；B─建筑物價值占房地價值的比率（％），L＋B＝100％。4.3.11建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限長于建筑物剩余經(jīng)濟壽命的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值之和。求取自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值，宜求取自價值日期起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)和以收益期為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在價值日期的價值，然后將兩者相減；也可預(yù)測自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在收益期結(jié)束時的價值，然后將其折現(xiàn)到價值日期。建筑物剩余經(jīng)濟壽命長于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的非住宅房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值；除此之外的房地產(chǎn)，收益價值應(yīng)為按收益期計算的價值與建筑物在收益期結(jié)束時的價值折現(xiàn)到價值日期后相加。4.3.12利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取土地價值，可采用下式：利用土地與建筑物共同產(chǎn)生的收益單獨求取建筑物價值，可采用下式：式中AO─土地與地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益（元，元/m）；VL─土地價值（元，元/m）；VB─建筑物價值（元，元/m）。

4.4成本法

4.4.1運用成本法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1選擇具體估價路徑；2求取重置成本或重建成本；3估算折舊；4計算成本價值。4.4.2成本法估價分為“房地合估”路徑和“房地分估”路徑。應(yīng)根據(jù)土地市場成熟度和估價對象狀況，選擇適用的估價路徑。在同等條件下，應(yīng)優(yōu)先選擇“房地合估”路徑。選擇“房地合估”路徑的，應(yīng)把土地當作原材料，模擬房地產(chǎn)開發(fā)過程進行估價。

選擇“房地分估”路徑的，應(yīng)把土地和建筑物分別作為獨立的物進行估價，并注意土地和建筑物的成本構(gòu)成劃分及相互銜接，防止漏項或重復計算。4.4.3重置成本或重建成本應(yīng)是在價值日期重新購置全新狀況的估價對象的必要支出，或重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤。重新開發(fā)建設(shè)全新狀況的估價對象的必要支出及應(yīng)得利潤包括下列內(nèi)容：1土地取得成本；2建設(shè)成本；3管理費用；4銷售費用；5投資利息；6銷售稅費；7開發(fā)利潤。開發(fā)利潤應(yīng)在明確內(nèi)涵和計算基數(shù)的基礎(chǔ)上，根據(jù)開發(fā)建設(shè)類似房地產(chǎn)相應(yīng)的一般利潤率來求取。4.4.4估價對象重置成本或重建成本的具體構(gòu)成內(nèi)容，應(yīng)在第4.4.3條所列構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上，根據(jù)估價對象的實際情況合理確定，并應(yīng)在估價報告中說明。4.4.5求取土地重置成本，應(yīng)求取土地在價值日期狀況下的重置成本，可采用比較法、成本法、基準地價修正法。其中，土地使用期限應(yīng)為自價值日期起計算的建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。4.4.6求取建筑物重置成本或重建成本，應(yīng)求取全新建筑物的重置成本或重建成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法求取，或利用政府確定公布的房屋重置價格扣除其中可能包含的土地價值，并進行適當調(diào)整來求取。對政府確定公布的房屋重置價格，應(yīng)了解其內(nèi)涵。建筑物重置成本宜用于一般建筑物，或因年代久遠、已缺少與舊建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，或因建筑技術(shù)、工藝改變等使得舊建筑物復原建造有困難的建筑物估價。建筑物重建成本宜用于有特殊保護價值的建筑物估價。4.4.7建筑物折舊應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值減損，為建筑物在價值日期的重置成本或重建成本與在價值日期的市場價值之差，包括物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。4.4.8建筑物折舊應(yīng)選用下列方法求取：1年齡-壽命法；2市場提取法；3分解法。4.4.9采用年齡-壽命法求取建筑物折舊后的價值，可選用下列公式：1直線法下建筑物折舊后的價值計算公式：

成新折扣法下建筑物折舊后的價值計算公式：V＝C·q式中V─建筑物折舊后的價值（元，元/m）；C─建筑物重置成本或重建成本（元，元/m）；S─建筑物預(yù)計凈殘值（元，元/m）；t─建筑物有效年齡（年）；N─建筑物經(jīng)濟壽命（年）；q─建筑物成新率（％）。4.4.10建筑物經(jīng)濟壽命應(yīng)自建筑物竣工時起計算，根據(jù)建筑物的建筑結(jié)構(gòu)、用途和維護情況，結(jié)合市場狀況、周圍環(huán)境、經(jīng)營收益狀況等綜合判斷。非住宅用途的建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用期限結(jié)束，且出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿無償收回建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的，應(yīng)按自建筑物竣工時起至建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿之日止的時間計算建筑物折舊。4.4.11采用市場提取法求取建筑物折舊，應(yīng)從交易實例中選取不少于三個含有與估價對象中的建筑物具有類似折舊狀況的建筑物的可比實例，通過這些可比實例的成交價格減去土地重置成本得到建筑物折舊后的價值，然后將建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊后的價值得到建筑物折舊。4.4.12采用分解法求取建筑物折舊，應(yīng)把建筑物折舊分成物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊等各個組成部分，分別測算出各個組成部分后相加來求取建筑物折舊。物質(zhì)折舊、功能折舊、外部折舊均應(yīng)分為可修復和不可修復兩類。修復成本小于或等于修復所能帶來的房地產(chǎn)價值增加額的，為可修復的；反之，為不可修復的。對于可修復的，應(yīng)估算其修復成本作為折舊額。4.4.13無論采用何種折舊方法求取建筑物折舊，注冊房地產(chǎn)估價師都應(yīng)親自到估價對象現(xiàn)場，觀察、判斷建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間和使用、維護、更新改造等情況，以及地基、建筑結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定性等確定折舊額或成新率。4.4.14成本價值應(yīng)為房地產(chǎn)重置成本或重建成本減去建筑物折舊，或為土地重置成本加上建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。4.4.15新近開發(fā)完成的房地產(chǎn)采用成本法估價的，可不扣除折舊，但根據(jù)其選址、規(guī)劃設(shè)計、工程施工質(zhì)量以及該類房地產(chǎn)的市場供求狀況等情況，經(jīng)分析存在減價因素的，應(yīng)予以相應(yīng)的減價調(diào)整。4.4.16成本法測算出的價值一般是房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)且不考慮租賃、抵押、查封等因素影響的價值。若估價對象的權(quán)益狀況與此不同，應(yīng)對成本法測算出的價值進行相應(yīng)的減價調(diào)整。

4.5假設(shè)開發(fā)法

4.5.1運用假設(shè)開發(fā)法估價，應(yīng)按下列步驟進行：1選用具體估價方法；2選擇估價前提；3選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式；4估計后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期；5求取開發(fā)完成后的價值；6求取后續(xù)開發(fā)的必要支出；7求取折現(xiàn)率或后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；8計算開發(fā)價值。4.5.2假設(shè)開發(fā)法分為動態(tài)分析方法和靜態(tài)分析方法，應(yīng)優(yōu)先選用動態(tài)分析方法。動態(tài)分析方法應(yīng)利用資金時間價值的原理進行折現(xiàn)現(xiàn)金流量分析，不應(yīng)單獨計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。靜態(tài)分析方法應(yīng)單獨計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤。4.5.3估價前提應(yīng)根據(jù)估價目的和估價對象，并經(jīng)過分析，選擇下列之一：1自行開發(fā)前提；2自愿轉(zhuǎn)讓前提；3被迫轉(zhuǎn)讓前提。估價對象為在建工程的，應(yīng)關(guān)注其所處開發(fā)建設(shè)狀態(tài)，包括正常開發(fā)建設(shè)、停建、緩建等。4.5.4選取最佳開發(fā)經(jīng)營方式，應(yīng)明確未來開發(fā)完成后的HYPERLINK"/cpro/ui/uijs.php?rs=1&u=/read/d3d78684881679221e1617dc.html&p=baidu&c=news&n=10&t=tpclicked3_hc&q=zhit326_cpr&k=%B7%BF%B5%D8%B2%FA&k0=