房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算3

房地產(chǎn)開發(fā)流程及

房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算規(guī)程講座2007年10月09日張紅霞沈立杰1財(cái)務(wù)報(bào)表分析3主題房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程1房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品成本核算規(guī)程22第一部分房地產(chǎn)開發(fā)流程北京市土地儲(chǔ)備及一級(jí)開發(fā)工作程序2北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程13規(guī)劃手續(xù)辦理階段組織開發(fā)施工階段銷售竣工交付階段三個(gè)階段北京市房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程4房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)權(quán)的取得

根據(jù)2006年8月國(guó)土資源部發(fā)布的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》，以下六類情形必須納入招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以及有競(jìng)爭(zhēng)要求的工業(yè)用地；其他土地供地計(jì)劃公布后同一宗地有兩個(gè)或者兩個(gè)以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，出讓土地使用權(quán)改變用途，依法應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形。

5房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)權(quán)的取得以下五類情形可納入?yún)f(xié)議出讓國(guó)有土地的范圍：供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營(yíng)性用地以外用途的土地，其供地計(jì)劃公布后同一宗地只有一個(gè)意向用地者的；原劃撥、承租土地使用權(quán)人申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)辦理協(xié)議出讓，經(jīng)依法批準(zhǔn)的；出讓土地使用權(quán)人申請(qǐng)續(xù)期，經(jīng)審查批準(zhǔn)的；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。6取得土地開發(fā)權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)招標(biāo)拍賣掛牌國(guó)土資源管理部門發(fā)布招標(biāo)公告或者發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗撕推渌M織參加國(guó)有土地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定土地使用者的行為國(guó)土資源管理部門發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為國(guó)土資源管理部門發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布，接受競(jìng)買人的報(bào)價(jià)申請(qǐng)并更新掛牌價(jià)格，根據(jù)掛牌期限截止時(shí)的出價(jià)結(jié)果或現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)結(jié)果確定土地使用者的行為

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)權(quán)的取得7建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證預(yù)售許可證竣工備案土地使用權(quán)證北京市房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)辦理流程簡(jiǎn)圖立項(xiàng)取得土地開發(fā)權(quán)8建設(shè)用地規(guī)劃許可證《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》是建設(shè)單位在向土地管理部門申請(qǐng)征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。核發(fā)的目的：確保土地利用符合城市規(guī)劃，維護(hù)建設(shè)單位按照城市規(guī)劃使用土地的合法權(quán)益。9建設(shè)用地規(guī)劃許可證及相關(guān)手續(xù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

北京市規(guī)委北京市發(fā)改委北京市建委北京市規(guī)委設(shè)計(jì)招標(biāo)備案日照分析開發(fā)辦會(huì)審（審核企業(yè)資質(zhì)、項(xiàng)目資本金）立項(xiàng)核準(zhǔn)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)建設(shè)用地規(guī)劃許可證10建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》是有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)工工程程符符合合城城市市規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的法法律律憑憑證證，，是是建建設(shè)設(shè)單單位位建建設(shè)設(shè)工工程程的的法法律律憑憑證證，，是是建建設(shè)設(shè)活活動(dòng)動(dòng)中中接接受受監(jiān)監(jiān)督督檢檢查查時(shí)時(shí)的的法法定定依依據(jù)據(jù)。。沒沒有有此此證證的的建建設(shè)設(shè)單單位位，，其其工工程程建建筑筑是是違違章章建建筑筑，，不不能能領(lǐng)領(lǐng)取取房房地地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)屬屬證證件件。。核發(fā)發(fā)的的目目的的：：確確認(rèn)認(rèn)有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)活活動(dòng)動(dòng)的的合合法法地地位位，，保保證證有有關(guān)關(guān)建建設(shè)設(shè)單單位位和和個(gè)個(gè)人人的的合合法法權(quán)權(quán)益益。。法律律后后果果：：房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商如如未未取取得得《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》或者者違違反反《建設(shè)設(shè)工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》的規(guī)規(guī)定定進(jìn)進(jìn)行行開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)，，嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響城城市市規(guī)規(guī)劃劃的的，，由由城城市市規(guī)規(guī)劃劃行行政政主主管管部部門門責(zé)責(zé)令令停停止止建建設(shè)設(shè)，，限限期期拆拆除除或或者者沒沒收收違違法法建建筑筑物物、、構(gòu)構(gòu)筑筑物物及及其其他他設(shè)設(shè)施施，，對(duì)對(duì)有有關(guān)關(guān)責(zé)責(zé)任任人人員員，，可可由由所所在在單單位位或或者者上上級(jí)級(jí)主主管管機(jī)機(jī)關(guān)關(guān)給給予予行行政政處處分分11建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證及相相關(guān)手手續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)北京市市消防防局北京市市人防防辦公公室北京市市建委委北京市市交通通委交通報(bào)報(bào)建消防報(bào)報(bào)建《項(xiàng)目登登記備備案通通知書書》人防總總規(guī)及及單體體報(bào)建建區(qū)教委委（開開發(fā)辦辦）教育報(bào)報(bào)建建設(shè)工程規(guī)劃許可證初步設(shè)設(shè)計(jì)、、各專專用報(bào)報(bào)建圖圖12建設(shè)工工程施施工許許可證證《建設(shè)工工程施施工許許可證證》(建設(shè)工工程開開工證證)是建筑筑施工工單位位符合合各種種施工工條件件、允允許開開工的的批準(zhǔn)準(zhǔn)文件件，是是建設(shè)設(shè)單位位進(jìn)行行工程程施工工的法法律憑憑證，，也是房房屋權(quán)權(quán)屬登登記的的主要要依據(jù)據(jù)之一一。沒有開開工證證的建建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目均均屬違違章建建筑，，不受受法律律保護(hù)護(hù)。當(dāng)各種種施工工條件件完備備時(shí)，，建設(shè)設(shè)單位位應(yīng)當(dāng)當(dāng)按照照計(jì)劃劃批準(zhǔn)準(zhǔn)的開開工項(xiàng)項(xiàng)目向向工程程所在在地縣縣級(jí)以以上人人民政政府建建設(shè)行行政主主管部部門辦辦理施施工許許可證證手續(xù)續(xù)，領(lǐng)領(lǐng)取施施工許許可證證。未未取得得施工工許可可證的的不得得擅自自開工工。13建設(shè)工工程施施工許許可證證及相相關(guān)手手續(xù)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)北京市市建委委北京市市人防防辦公公室北京市市建委委北京市市建委委施工、、監(jiān)理理單位位招標(biāo)標(biāo)施工圖圖審查查《項(xiàng)目施施工計(jì)計(jì)劃通通知書書》人防工工程備備案北京市市園林林局樹木移移伐許許可給水、、熱力力、供供電、、燃?xì)?、、電信信、市市政管管委…巡簽《建設(shè)工工程施施工許許可證證征求求意見見函》施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)建設(shè)工程施工許可證14組織開開發(fā)施施工階階段內(nèi)外裝裝修基礎(chǔ)/小市市政環(huán)境工工程施工圖圖紙土方/樁基基/土土建工工程15關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目目合同同固定金金額合合同——按照合合同價(jià)價(jià)款執(zhí)執(zhí)行并并支付付合同同款，，通常常無(wú)洽洽商變變更。。如設(shè)設(shè)計(jì)合合同或或采購(gòu)購(gòu)合同同等。?！擃惡虾贤ㄍǔ０窗凑展すぷ鞯牡墓?jié)點(diǎn)點(diǎn)支付付合同同款，，如門門窗安安裝過(guò)過(guò)程中中，窗窗框安安裝完完畢即即可支支付總總合同同款的的20%等等方方式。。按工程程量計(jì)計(jì)算的的合同同——通常通通過(guò)招招標(biāo)的的方式式簽訂訂合同同，簽簽訂合合同時(shí)時(shí)按照照預(yù)計(jì)計(jì)的工工程量量和投投標(biāo)確確定的的工程程量單單價(jià)確確定合合同金金額，，最終終的合合同價(jià)價(jià)以實(shí)實(shí)際的的工程程量進(jìn)進(jìn)行結(jié)結(jié)算。。最終終的結(jié)結(jié)算價(jià)價(jià)以雙雙方認(rèn)認(rèn)可的的中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)的報(bào)報(bào)告為為準(zhǔn)。?！擃惡虾贤ㄍǔ０窗凑展すこ虉?bào)報(bào)量及及招標(biāo)標(biāo)單價(jià)價(jià)確定定當(dāng)月月應(yīng)付付工程程款。。16關(guān)于工工程報(bào)報(bào)量在房地地產(chǎn)開開發(fā)工工程中中大致致有兩兩類合合同需需要報(bào)報(bào)量：：總包包工程程及大大型公公建項(xiàng)項(xiàng)目的的機(jī)電電分包包工程程。通常由由施工工單位位根據(jù)據(jù)其當(dāng)當(dāng)月或或者當(dāng)當(dāng)季完完成的的工程程量向向監(jiān)理理單位位申報(bào)報(bào)，監(jiān)監(jiān)理單單位審審核施施工單單位申申報(bào)的的工程程量，，經(jīng)審審核，，雙方方達(dá)成成共識(shí)識(shí)后再再報(bào)甲甲方工工程師師最終終確定定該月月或季季度的的工程程量，，并作作為工工程結(jié)結(jié)算的的依據(jù)據(jù)之一一。17關(guān)于房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款有別別于流流動(dòng)資資金貸貸款銀行向向房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)發(fā)發(fā)放房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)貸款款必須須滿足足以下下兩個(gè)個(gè)條件件：1）自有資資金（（指所所有者者權(quán)益益）應(yīng)應(yīng)不低低于開開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資的35％；2）房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)的的“四四證””齊全全。詳見《中國(guó)人人民銀銀行關(guān)關(guān)于進(jìn)進(jìn)一步步加強(qiáng)強(qiáng)房地地產(chǎn)信信貸業(yè)業(yè)務(wù)管管理的的通知知》18國(guó)有土土地使使用權(quán)權(quán)證及及相關(guān)關(guān)手續(xù)續(xù)通過(guò)招拍掛及協(xié)議出讓的方式房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地開發(fā)權(quán)簽訂《土地出讓合同》交付土地國(guó)有土地使用權(quán)證付清土地出讓金19商品房房預(yù)售售許可可證《商品房房銷售售(預(yù)售)許可證證》是市、、縣人人民政政府房房地產(chǎn)產(chǎn)行政政管理理部門門允許許房地地產(chǎn)開開發(fā)企企業(yè)銷銷售商商品房房的批批準(zhǔn)文文件。。其主主管機(jī)機(jī)關(guān)是是北京京市國(guó)國(guó)土房房管局局，證證書由由市國(guó)國(guó)土房房管局局統(tǒng)一一印制制、辦辦理登登記審審批和和核發(fā)發(fā)證書書。20商品房房預(yù)售售許可可證21關(guān)于小小區(qū)配配套設(shè)設(shè)施的的權(quán)屬屬問題題通常而而言，，按照照規(guī)定定，小小區(qū)的的規(guī)模模決定定了該該小區(qū)區(qū)的配配套設(shè)設(shè)施的的內(nèi)容容及規(guī)規(guī)模，，根據(jù)據(jù)朝陽(yáng)陽(yáng)區(qū)《關(guān)于印印發(fā)朝朝陽(yáng)區(qū)區(qū)新建建改建建居住住區(qū)公公共服服務(wù)配配套設(shè)設(shè)施審審核管管理意意見的的通知知》的規(guī)定定，房房地產(chǎn)產(chǎn)公司司須與與區(qū)建建委簽簽訂《公共服服務(wù)配配套設(shè)設(shè)施建建設(shè)協(xié)協(xié)議書書》。房地地產(chǎn)公公司所所有配配套設(shè)設(shè)施的的建設(shè)設(shè)均須須按照照《配套協(xié)協(xié)議》規(guī)定的的內(nèi)容容實(shí)施施。。根據(jù)《關(guān)于印印發(fā)朝朝陽(yáng)區(qū)區(qū)新建建改建建居住住區(qū)公公共服服務(wù)配配套設(shè)設(shè)施收收繳管管理暫暫行辦辦法的的通知知》各類不不同性性質(zhì)的的配套套設(shè)施施分別別由區(qū)區(qū)政府府進(jìn)行行收繳繳。22竣工備備案表表我國(guó)國(guó)《建筑筑法法》、《合同同法法》等法法律律都都規(guī)規(guī)定定了了建建筑筑工工程程竣竣工工經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格后后，，方方可可交交付付使使用用，，這這是是國(guó)國(guó)家家強(qiáng)強(qiáng)制制性性規(guī)規(guī)范范。。依依據(jù)據(jù)有有關(guān)關(guān)規(guī)規(guī)定定，，我我國(guó)國(guó)目目前前的的房房屋屋經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)驗(yàn)驗(yàn)收收和和驗(yàn)驗(yàn)收收合合格格的的標(biāo)標(biāo)志志是是取取得得《建筑筑工工程程竣竣工工備備案案表表》，因因此此，，出出賣賣人人在在交交付付房房屋屋時(shí)時(shí)，，應(yīng)應(yīng)向向買買受受人人出出示示竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案表表原原件件，，否否則則，，買買受受人人有有權(quán)權(quán)拒拒絕絕交交接接，，由由此此產(chǎn)產(chǎn)生生的的逾逾期期交交房房責(zé)責(zé)任任由由出出賣賣人人承承擔(dān)擔(dān)。。如如果果出出賣賣人人交交付付的的商商品品住住宅宅未未能能取取得得竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案表表，，其其中中不不排排除除該該商商品品房房在在建建筑筑質(zhì)質(zhì)量量方方面面存存在在重重大大的的缺缺陷陷，，同同時(shí)時(shí)，，竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案表表直直接接關(guān)關(guān)系系到到房房產(chǎn)產(chǎn)證證的的辦辦理理，，一一旦旦將將來(lái)來(lái)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)該該房房屋屋始始終終無(wú)無(wú)法法拿拿到到竣竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案表表，，房房產(chǎn)產(chǎn)證證則則始始終終無(wú)無(wú)法法辦辦理理。?？⒐す鋫浒赴副肀?3投入入開開發(fā)發(fā)投投資資達(dá)達(dá)到到總總投投資資25%商品品房房預(yù)預(yù)售售許許可可證證項(xiàng)目目竣竣工工竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收備備案案人防防驗(yàn)驗(yàn)收收；；消防防驗(yàn)驗(yàn)收收；；規(guī)劃劃驗(yàn)驗(yàn)收收；；環(huán)保保驗(yàn)驗(yàn)收收；；園林林、、教教育育、、衛(wèi)衛(wèi)生生驗(yàn)驗(yàn)收收房屋屋所所有有權(quán)權(quán)初初始始登登記記（（申申辦辦大大產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)））竣工工驗(yàn)驗(yàn)收收階階段段商品品房房預(yù)預(yù)售售合合同同備備案案24銷售售交交付付—結(jié)束束房屋竣工客戶入住并取得產(chǎn)權(quán)證出具測(cè)量報(bào)告交房結(jié)算房款驗(yàn)收收房繳納房款25房地地產(chǎn)產(chǎn)資資金金回回款款房地地產(chǎn)產(chǎn)銷銷售售的的幾幾種種主主要要方方式式：：1）一一次次性性2）銀銀行行按按揭揭（（包包括括銀銀行行抵抵押押貸貸款款及及住住房房公公積積金金貸貸款款））3）分分期期付付款款（（按按照照約約定定的的時(shí)時(shí)間間付付款款））銀行行向向房房地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司發(fā)發(fā)放放按按揭揭款款的的條條件件：：“商商業(yè)業(yè)銀銀行行只只能能對(duì)對(duì)購(gòu)購(gòu)買買主主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)已已封封頂頂住住房房的的個(gè)個(gè)人人發(fā)發(fā)放放個(gè)個(gè)人人住住房房貸貸款款””詳見見《中國(guó)國(guó)人人民民銀銀行行關(guān)關(guān)于于進(jìn)進(jìn)一一步步加加強(qiáng)強(qiáng)房房地地產(chǎn)產(chǎn)信信貸貸業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)管管理理的的通通知知》返回回26房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)流流程程土地一級(jí)開發(fā)的概念1土地一級(jí)開發(fā)的實(shí)施方式2土地一級(jí)開發(fā)成本的收益3土地一級(jí)開發(fā)一般工作程序4委托托授授權(quán)權(quán)的的土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目程程序序5符合合458號(hào)文文的的土土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目程程序序627土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的概概念念土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)是是指指政政府府通通過(guò)過(guò)下下屬屬的的土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)或或者者委委托托具具備備開開發(fā)發(fā)資資質(zhì)質(zhì)的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)按按照照土土地地利利用用總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、城城市市總總體體規(guī)規(guī)劃劃及及控控制制性性詳詳細(xì)細(xì)規(guī)規(guī)劃劃和和年年度度土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃，，對(duì)對(duì)確確定定的的存存量量國(guó)國(guó)有有土土地地、、擬擬征征用用和和農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用土土地地，，統(tǒng)統(tǒng)一一組組織織進(jìn)進(jìn)行行征征地地、、農(nóng)農(nóng)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用用、、拆拆遷遷和和市市政政道道路路等等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施建建設(shè)設(shè)的的行行為為。28土地地一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的實(shí)實(shí)施施方方式式根據(jù)據(jù)一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)實(shí)實(shí)施施主主體體的的不不同同，，可可以以分分為為以以下下三三種種方方式式：：由政政府府下下屬屬的的土土地地儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的，，可可以以由由儲(chǔ)儲(chǔ)備備機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)自自行行組組織織實(shí)實(shí)施施，，也也可可以以通通過(guò)過(guò)招招標(biāo)標(biāo)方方式式選選擇擇開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)具具體體管管理理。。委托托開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)實(shí)實(shí)施施一一級(jí)級(jí)開開發(fā)發(fā)的的，，由由開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)籌籌措措資資金金、、辦辦理理規(guī)規(guī)劃劃、、項(xiàng)項(xiàng)目目核核準(zhǔn)準(zhǔn)、、征征地地拆拆遷遷和和大大市市政政建建設(shè)設(shè)等等手手續(xù)續(xù)并并組組織織實(shí)實(shí)施施。。在選選擇擇企企業(yè)業(yè)的的方方式式上上，，主主要要采采取取由由政政府府直直接接確確定定有有資資質(zhì)質(zhì)的的企企業(yè)業(yè)及及通通過(guò)過(guò)招招標(biāo)標(biāo)方方式式確確定定兩兩種種方方式式。。對(duì)于于符符合合458號(hào)文文（（國(guó)國(guó)土土局局于于2004年12月17日發(fā)發(fā)布布的的《關(guān)于于對(duì)對(duì)不不符符合合繼繼續(xù)續(xù)協(xié)協(xié)議議出出讓讓條條件件的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)性性項(xiàng)項(xiàng)目目用用地地進(jìn)進(jìn)行行招招標(biāo)標(biāo)拍拍賣賣掛掛牌牌出出讓讓等等有有關(guān)關(guān)問問題題的的通通知知》）的經(jīng)營(yíng)營(yíng)性項(xiàng)目目用地，，由原建建設(shè)單位位繼續(xù)完完成一級(jí)級(jí)開發(fā)工工作，也也是政府府委托企企業(yè)實(shí)施施一級(jí)開開發(fā)的一一種特例例。對(duì)于部分分具備條條件的國(guó)國(guó)有工業(yè)業(yè)用地，，由原用用地方（（工廠））組織搬搬遷，達(dá)達(dá)到三通通一平后后直接入入市交易易。29土地一級(jí)級(jí)開發(fā)的的成本成本構(gòu)成成收購(gòu)、收收回和置置換過(guò)程程中發(fā)生的有有關(guān)補(bǔ)償償費(fèi)用征地、拆拆遷補(bǔ)償償及有關(guān)關(guān)稅費(fèi)招標(biāo)、投投標(biāo)和掛掛牌交易發(fā)生生的費(fèi)用用土地儲(chǔ)備備開發(fā)供供應(yīng)過(guò)程程中發(fā)生的審審計(jì)、律律師、工程監(jiān)理理費(fèi)用市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)關(guān)費(fèi)用貸款利息息30土地一級(jí)級(jí)開發(fā)收收益委托開發(fā)發(fā)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)一級(jí)級(jí)開發(fā)具具體管理理的，開開發(fā)企業(yè)業(yè)的管理理費(fèi)不高高于一級(jí)級(jí)開發(fā)成成本的2%委托開發(fā)發(fā)企業(yè)直直接實(shí)施施一級(jí)開開發(fā)的，，開發(fā)企企業(yè)的利利潤(rùn)不高高于預(yù)計(jì)計(jì)成本的的8%31土地一級(jí)級(jí)開發(fā)一一般工作作程序原土地所所有者或或使用者者1、征得區(qū)區(qū)縣和鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府府或上級(jí)級(jí)主管部部門同意意2、向市儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心提出土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)申申請(qǐng)市國(guó)土局局1、受理申申請(qǐng)并進(jìn)進(jìn)行土地地預(yù)審2、委托市市、區(qū)縣縣土地儲(chǔ)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)構(gòu)編制土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)實(shí)實(shí)施方案案市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)聯(lián)席會(huì)會(huì)就土地、、產(chǎn)業(yè)政政策、規(guī)規(guī)劃、資資質(zhì)、交交通、環(huán)環(huán)保等對(duì)對(duì)一級(jí)開開發(fā)實(shí)施施方案提提出原則則意見市國(guó)土局局會(huì)同相相關(guān)部門門1、確定土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主主體（直接確確定或者者招標(biāo)））2、下達(dá)土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)批批復(fù)3、簽訂土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)合合同市規(guī)委規(guī)劃意見書市建委建設(shè)意見市交通委交通評(píng)價(jià)意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護(hù)意見市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委一級(jí)開發(fā)核準(zhǔn)市國(guó)土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)（根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)）確定一級(jí)開發(fā)單位辦理征地地、拆遷遷等手續(xù)續(xù)，組織織實(shí)施征征地、拆拆遷和市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)。32直接確定定開發(fā)企企業(yè)一級(jí)級(jí)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目程序序擬進(jìn)行一一級(jí)開發(fā)發(fā)單位1、征得原原土地方方、區(qū)縣縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府或或原土地地方上級(jí)級(jí)主管部部門同意意2、向市儲(chǔ)儲(chǔ)備中心心提出土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)申申請(qǐng)市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)聯(lián)席會(huì)會(huì)就土地、、產(chǎn)業(yè)政政策、規(guī)規(guī)劃、資資質(zhì)、交交通、環(huán)環(huán)保等對(duì)對(duì)一級(jí)開開發(fā)實(shí)施施方案提提出原則則意見市國(guó)土局局會(huì)同相相關(guān)部門門1、下達(dá)土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)批批復(fù)2、簽訂土土地一級(jí)級(jí)開發(fā)合合同土地一級(jí)級(jí)開發(fā)主主體辦理建設(shè)設(shè)項(xiàng)目用用地預(yù)審審市規(guī)委規(guī)劃意見書市建委建設(shè)意見市交通委交通評(píng)價(jià)意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護(hù)意見市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準(zhǔn)市國(guó)土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)（根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)）辦理征地地、拆遷遷等手續(xù)續(xù)，組織織實(shí)施征征地、拆拆遷和市市政基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)。33符合458號(hào)文的一一級(jí)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目程程序市土地儲(chǔ)儲(chǔ)備開發(fā)發(fā)聯(lián)席會(huì)會(huì)就土地、、產(chǎn)業(yè)政政策、規(guī)規(guī)劃、資資質(zhì)、交交通、環(huán)環(huán)保等對(duì)對(duì)一級(jí)開開發(fā)實(shí)施施方案提提出原則則意見，，并決定定是否由由原建設(shè)設(shè)單位繼繼續(xù)開展展前期工工作市規(guī)委規(guī)劃意見書市建委建設(shè)意見市交通委交通評(píng)價(jià)意見市園林局古樹處理意見市文物局文物保護(hù)意見市環(huán)保局環(huán)境評(píng)價(jià)意見市政專業(yè)部門市政接用意見市發(fā)改委核準(zhǔn)市國(guó)土局商相關(guān)委辦局1、審核土地一級(jí)開發(fā)成本2、組織驗(yàn)收土地3、納入市土地儲(chǔ)備庫(kù)（根據(jù)委托合同支付相應(yīng)土地開發(fā)費(fèi)或管理費(fèi)），或直接入市交易（由受讓方支付土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)）土地一級(jí)開發(fā)主體辦理征地、拆遷等手續(xù)，組織實(shí)施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。危改、文保、綠隔等項(xiàng)目需按規(guī)定承擔(dān)回遷房建設(shè)土地一級(jí)開發(fā)主體辦理建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審返回34開發(fā)產(chǎn)品品成本核核算規(guī)程程——主要內(nèi)容容開發(fā)產(chǎn)品及開發(fā)產(chǎn)品成本定義1成本費(fèi)用開支范圍2成本核算對(duì)象及歸集方法3開發(fā)成本分配原則及方法4開發(fā)產(chǎn)品成本的核算6還建成本的核算535完成全部部開發(fā)過(guò)過(guò)程、已已驗(yàn)收合合格、合合乎設(shè)計(jì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、、可對(duì)外外銷售、、出租開發(fā)產(chǎn)品品定義包括商品品性土地地、商品品房、出出租房、、周轉(zhuǎn)房房、配套套設(shè)施、、代建工工程等開發(fā)產(chǎn)品品的定義義36住宅類寫字樓車位及其他配套套商品性土地普通商品品住宅/別墅/高檔公公寓寫字間產(chǎn)權(quán)車庫(kù)庫(kù)、能有有償轉(zhuǎn)讓讓或出租租的其他他配套七通一平平（上水水、下水水、燃汽汽、熱力力、供電電、電信信、道路路、土地地平整））開發(fā)產(chǎn)品品的功能能37開發(fā)產(chǎn)品品成本的定義開發(fā)產(chǎn)品品成本指直接與與未開發(fā)發(fā)土地及及與建造造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品并使使之達(dá)到到可租售售狀態(tài)的的所有相相關(guān)支出出，但不包括括公司本本部行政政管理部部門為組組織和管管理開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)活活動(dòng)而發(fā)發(fā)生的管管理費(fèi)用用、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用，，以及為為銷售、、出租、、轉(zhuǎn)讓開開發(fā)產(chǎn)品品而發(fā)生生的銷售售費(fèi)用。。38開發(fā)各種種房屋（（包括商商品房、、出租房房、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房、代代建房等等）所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用支出開發(fā)土地地（即建建設(shè)場(chǎng)地地）所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)費(fèi)用用支出開發(fā)能有有償轉(zhuǎn)讓讓的大配配套設(shè)施施及不能能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、不不能直接接計(jì)入開開發(fā)產(chǎn)品品成本的的公共配配套設(shè)施施所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支支出土地開發(fā)成本

房屋開發(fā)成本

配套設(shè)施開發(fā)成本

開發(fā)產(chǎn)品品成本的的分類接受委托托單位的的委托，，代為開開發(fā)以委委托單位位名義立立項(xiàng)的房房地產(chǎn)開開發(fā)項(xiàng)目目所發(fā)生生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支支出代建工程開發(fā)成本

返回39土地征用用及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)開發(fā)房地地產(chǎn)而取取得土地地所發(fā)生生的土地地使用權(quán)權(quán)出讓、、轉(zhuǎn)讓稅稅費(fèi)、征征地拆遷遷和安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用前期工程費(fèi)

房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、環(huán)境評(píng)估、場(chǎng)地平整等費(fèi)用建筑安裝裝工程費(fèi)開發(fā)過(guò)程程中按建建筑安裝裝工程施施工圖施施工所發(fā)發(fā)生的各各項(xiàng)建筑筑安裝工工程費(fèi)用用和設(shè)備備費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)建設(shè)的住宅小區(qū)用地規(guī)劃紅線以內(nèi)的道路、供水、供電、供氣、通訊、照明、園林、綠化、環(huán)衛(wèi)、排污、排洪等工程發(fā)生的費(fèi)用成本費(fèi)用用開支范范圍-140公共配套設(shè)施費(fèi)

居住小區(qū)內(nèi)服務(wù)的公共設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)用

公司內(nèi)部獨(dú)立核算單位在開發(fā)現(xiàn)場(chǎng)組織管理開發(fā)產(chǎn)品所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用

借款費(fèi)用

為開發(fā)房地產(chǎn)借入資金所發(fā)生的借款費(fèi)用

成本費(fèi)用用開支范范圍-241土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)（40-50%）建安工程費(fèi)（40%）基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)（5%）前期費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、借款利息（0%-10%）公共配套設(shè)施費(fèi)（0-5%）注意！以上費(fèi)用用99%以上均依依據(jù)有關(guān)關(guān)合同規(guī)規(guī)定支付付各項(xiàng)成本本費(fèi)用開開支所占占比重421)18類收費(fèi)2)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓讓費(fèi)土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)開支范范圍土地征用用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)指因開開發(fā)房地地產(chǎn)而取取得土地地所發(fā)生生的土地地使用權(quán)權(quán)出讓、、轉(zhuǎn)讓稅稅費(fèi)、征征地拆遷遷和安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)用。具具體包括括土地出出讓金，，批租地地價(jià)，還還建房成成本、耕耕地占用用稅，耕耕地開墾墾費(fèi)，地地價(jià)評(píng)估估費(fèi)，土土地補(bǔ)償償費(fèi)，青青苗補(bǔ)償償費(fèi)，地地上物補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，，樹木補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)，，墳?zāi)惯w遷移費(fèi)，，房屋拆拆遷安置置補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)，勞動(dòng)動(dòng)力安置置補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)，征地地超轉(zhuǎn)人人員生活活補(bǔ)助費(fèi)費(fèi)（統(tǒng)籌籌金），，房屋拆拆遷管理理費(fèi)，房房屋拆遷遷服務(wù)費(fèi)費(fèi)，單位位停業(yè)期期損失補(bǔ)補(bǔ)助費(fèi)，，新菜地地開發(fā)建建設(shè)基金金，農(nóng)田田水利設(shè)設(shè)施補(bǔ)償償費(fèi)，征征地事務(wù)務(wù)管理費(fèi)費(fèi)，土地地使用權(quán)權(quán)注冊(cè)登登記發(fā)證證費(fèi)，防防洪工程程建設(shè)維維護(hù)管理理費(fèi)，場(chǎng)場(chǎng)地清理理費(fèi)等費(fèi)費(fèi)用。其中收費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目大大多有國(guó)國(guó)家規(guī)定定的收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。。43主要包括括：前期期工作咨咨詢費(fèi)、、勘察費(fèi)費(fèi)、設(shè)計(jì)計(jì)費(fèi)、招招投標(biāo)交交易服務(wù)務(wù)費(fèi)、招招投標(biāo)代代理服務(wù)務(wù)費(fèi)、釘釘樁放線線費(fèi)、環(huán)環(huán)境評(píng)估估費(fèi)、臨臨時(shí)水電電路、場(chǎng)場(chǎng)地平整整費(fèi)用前期工程程費(fèi)開支支范圍44主要包括括：建安安工程費(fèi)費(fèi)、建設(shè)設(shè)工程許許可證執(zhí)執(zhí)照費(fèi)、、臨時(shí)占占路執(zhí)照照費(fèi)、臨臨時(shí)用地地和臨時(shí)時(shí)建設(shè)工工程費(fèi)、、建筑節(jié)節(jié)能與發(fā)發(fā)展新型型墻體材材料專項(xiàng)項(xiàng)基金、、工程建建設(shè)監(jiān)理理費(fèi)、建建設(shè)工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督費(fèi)、、施工噪噪聲擾民民費(fèi)建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)開支范范圍同樓體的的建筑直直接相關(guān)關(guān)45主要包括括：基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施工工程費(fèi)、、供用電電建設(shè)承承發(fā)包管管理費(fèi)、、居住小小區(qū)路燈燈維護(hù)費(fèi)費(fèi)、地下下水資源源費(fèi)、防防空地下下室易地地建設(shè)費(fèi)費(fèi)、供電電貼費(fèi)、、建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目共用用電力設(shè)設(shè)施代維維護(hù)費(fèi)、、綠化補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)費(fèi)費(fèi)開支范范圍基本是樓樓外施工工工作及及相關(guān)收收費(fèi)46按性質(zhì)包包括教育育、醫(yī)療療衛(wèi)生、、文化體體育、商商業(yè)服務(wù)務(wù)、金融融郵電、、社區(qū)服服務(wù)、行行政管理理和市政政公用等等八類配配套公建建公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)開支支范圍是指不能有有償轉(zhuǎn)讓或或出租的配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)47包括現(xiàn)場(chǎng)管管理機(jī)構(gòu)人人員的工資資、職工福福利費(fèi)、折折舊費(fèi)、修修理費(fèi)、差差旅費(fèi)、業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)費(fèi)、辦公費(fèi)費(fèi)、交通費(fèi)費(fèi)、通訊費(fèi)費(fèi)、水電費(fèi)費(fèi)、勞動(dòng)保保護(hù)費(fèi)、周周轉(zhuǎn)房攤銷銷、空置房房物業(yè)費(fèi)、、其他費(fèi)用用及建成后后不能有償償轉(zhuǎn)讓或出出租的售樓樓處建設(shè)支支出等開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用開支范范圍48開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)借入資金金所發(fā)生的的借款費(fèi)用用。包括借借入資金的的利息支出出、折價(jià)或或溢價(jià)的攤攤銷以及相相關(guān)借款手手續(xù)費(fèi)等輔輔助費(fèi)用。。借款費(fèi)用開開支范圍返回49基本原則：：任何一項(xiàng)開開發(fā)建設(shè)費(fèi)用支出都是為為特定的開開發(fā)項(xiàng)目而而發(fā)生的，，都應(yīng)由開開發(fā)產(chǎn)品來(lái)來(lái)承擔(dān)成本核算對(duì)對(duì)象確定原原則50面積開發(fā)工期成本核算對(duì)象每一塊獨(dú)立的開發(fā)項(xiàng)目不大較短較大較長(zhǎng)分區(qū)分期一定區(qū)域土地開發(fā)成成本核算對(duì)對(duì)象的確定定51每一獨(dú)立編制設(shè)計(jì)概（預(yù)）算每一獨(dú)立施工圖預(yù)算概（預(yù)）算所列單項(xiàng)工程單項(xiàng)工程房屋開發(fā)成成本核算對(duì)對(duì)象各期或區(qū)、組團(tuán)規(guī)模較大工期較長(zhǎng)成片土地的開發(fā)開、竣工時(shí)間相近同一施工隊(duì)伍施工開、竣工時(shí)間相近同一施工隊(duì)伍施工同一開發(fā)地點(diǎn)結(jié)構(gòu)類型相同合并為一個(gè)群體開發(fā)項(xiàng)目同一開發(fā)地點(diǎn)結(jié)構(gòu)類型相同合并為一個(gè)群體開發(fā)項(xiàng)目房屋開發(fā)成成本核算對(duì)對(duì)象的確定定52能有償轉(zhuǎn)讓或出租的各配套設(shè)施項(xiàng)目成本核算對(duì)象不能有償轉(zhuǎn)讓不能直接計(jì)入各成本核算對(duì)象再按標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本合并作為一個(gè)成本核算對(duì)象分配計(jì)入配套設(shè)施開開發(fā)成本核核算對(duì)象的的確定53代建工程開開發(fā)成本核核算對(duì)象應(yīng)應(yīng)以各工程程項(xiàng)目為成成本核算對(duì)對(duì)象。代建工程開開發(fā)成本核核算對(duì)象的的確定54能分清成本本核算對(duì)象象，直接計(jì)計(jì)入有關(guān)成成本核算對(duì)對(duì)象的開發(fā)發(fā)成本基本原則不能分清成成本核算對(duì)對(duì)象，先通通過(guò)“過(guò)度度”科目歸歸集，待土土地開發(fā)完完成投入使使用時(shí)，按按標(biāo)準(zhǔn)將其其分配計(jì)入入各成本核核算對(duì)象的的開發(fā)成本本開發(fā)成本歸歸集方法-原則55能否分清成本核算對(duì)象成本核算對(duì)象能開發(fā)成本—土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

不能兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)分配土地征用及及拆遷補(bǔ)償償費(fèi)的歸集集方法開發(fā)成本歸歸集方法-具體方法按照《土地出讓合合同約定的的金額》56前期工程費(fèi)費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)能否分清成本核算對(duì)象能開發(fā)成本——前期工程費(fèi)及基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)不能兩個(gè)或兩個(gè)以上成本核算對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)分配前期工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施費(fèi)歸集集方法開發(fā)成本歸歸集方法-具體方法57建筑安裝工工程費(fèi)建筑安裝工工程費(fèi)歸集集方法公共配套設(shè)設(shè)施計(jì)入“開發(fā)成本—配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)”有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本分配按標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)商品房房出租房房屋屋直接計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本歸歸集方法-具體方法能分清不能分清開發(fā)成本—建筑安裝工工程費(fèi)—待分?jǐn)偝杀颈痉峙溆?jì)入58配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)歸集方法法能否分清配套設(shè)施費(fèi)成本核算對(duì)象能開發(fā)成本—配套設(shè)施費(fèi)不能有關(guān)配套設(shè)施費(fèi)成本核算對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)分配能能否有償轉(zhuǎn)讓

配套設(shè)施費(fèi)產(chǎn)品成本不能標(biāo)準(zhǔn)分配有關(guān)開發(fā)產(chǎn)品成本開發(fā)成本歸歸集方法-具體方法59無(wú)法直接計(jì)計(jì)入各項(xiàng)開開發(fā)產(chǎn)品成成本先在“開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用用”和“開開發(fā)成本—借款費(fèi)用””科目中歸歸集在結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本時(shí)，按標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)將其分分配計(jì)入有有關(guān)開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的成本本。開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)、借款費(fèi)費(fèi)用歸集方方法開發(fā)成本歸歸集方法-具體方法返回60分配權(quán)數(shù)的的確定——分配標(biāo)準(zhǔn)1開發(fā)成本分配原則2開發(fā)成本的的預(yù)估及調(diào)調(diào)整3開發(fā)成本分分配原則及及方法61權(quán)數(shù)土地面積實(shí)測(cè)建筑面面積可銷售住宅宅面積土地出讓金金標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建筑面面積直接成本開發(fā)成本分分配-權(quán)數(shù)的選擇擇62開發(fā)成本分分配——權(quán)權(quán)數(shù)的確定定以《建筑項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃意見書書》中的建筑面面積確定以《土地使用權(quán)權(quán)證》上登記的土土地面積確確定(或以《建筑項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃意見書書》中土地面積積確定)以房屋測(cè)繪繪單位出具具的《實(shí)測(cè)報(bào)告》上登記的建建筑面積確確定土地面積規(guī)劃建筑面面積實(shí)測(cè)建筑面面積63等于土地征征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)、、前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、建筑安裝裝工程費(fèi)、、配套設(shè)施施費(fèi)之和可用于銷售售或出租的的住宅部分分的建筑面面積，包括已完工工開發(fā)產(chǎn)品品的實(shí)測(cè)面面積和未完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的規(guī)劃面積積各區(qū)（期））土地出讓讓合同中明明確的地上上和地下部部分的土地地出讓金標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)可銷售住宅宅面積直接成本土地出讓金金標(biāo)準(zhǔn)開發(fā)成本分分配——權(quán)權(quán)數(shù)的確定定64關(guān)于面積的的說(shuō)明規(guī)劃許可證審定方案通知書工程施工圖竣工備案實(shí)測(cè)建筑面積65關(guān)于實(shí)測(cè)面面積報(bào)告實(shí)測(cè)面積報(bào)報(bào)告是由有有資質(zhì)的測(cè)測(cè)繪單位測(cè)測(cè)繪，按照照國(guó)家統(tǒng)一一的測(cè)繪技技術(shù)規(guī)范進(jìn)進(jìn)行測(cè)繪。。北京市國(guó)土土資源和房房屋管理局局關(guān)于重重新印發(fā)北北京市商品品房銷售面面積計(jì)算及及公用建筑筑面積分?jǐn)倲倳盒幸?guī)定定.doc66地上商品房房銷售面積套內(nèi)面積公攤面積地下面積分?jǐn)偨o地上面積＋－人防工程面積－實(shí)測(cè)建筑面面積±O關(guān)于實(shí)測(cè)建建筑面積其他地下面面積車庫(kù)（可租租售）設(shè)備間、庫(kù)庫(kù)房等作為銷售給給最終客戶戶的面積依依據(jù)67開發(fā)成本分分配原則-11．形成開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的才才分配開發(fā)發(fā)成本，即即全部開發(fā)發(fā)成本分配配給全部可可租售開發(fā)發(fā)產(chǎn)品。2．各成本核核算對(duì)象的的公共成本本先歸集，，再分配。。3．開發(fā)成本本按成本項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行分分配，先分分配至成本本核算對(duì)象象，再分配配至開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品。4．同一成本本核算對(duì)象象內(nèi)的土地地成本先按按土地出讓讓金標(biāo)準(zhǔn)分分配至地上上和地下部部分的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)測(cè)測(cè)建筑面積積分配。5．為簡(jiǎn)化核核算并防止止重復(fù)分配配，不能有有償轉(zhuǎn)讓或或出租的公公共配套設(shè)設(shè)施不分配配前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、配套設(shè)施施費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)、、借款費(fèi)用用的公共成成本。686、同一成本本核算對(duì)象象內(nèi)的開發(fā)發(fā)成本按各各開發(fā)產(chǎn)品品的實(shí)測(cè)建建筑面積分分配。7．不能有償償轉(zhuǎn)讓或出出租的配套套設(shè)施的開開發(fā)成本只只在受益的的開發(fā)產(chǎn)品品中分配，，如配套設(shè)設(shè)施中的學(xué)學(xué)校、幼兒兒園需在兩兩個(gè)或兩個(gè)個(gè)以上的成成本核算對(duì)對(duì)象分配時(shí)時(shí)，按各成成本核算對(duì)對(duì)象中的可可銷售住宅宅面積分配配。8．對(duì)于部分分使用用途途受限制的的留存性開開發(fā)產(chǎn)品（（如會(huì)所、、政策性配配套設(shè)施等等），只分分配土地成成本、建筑筑安裝工程程費(fèi)、借款款費(fèi)用三項(xiàng)項(xiàng)成本項(xiàng)目目，不分配配其他成本本項(xiàng)目。9．在結(jié)轉(zhuǎn)完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本后后繼續(xù)發(fā)生生的成本費(fèi)費(fèi)用，按上上述成本歸歸集原則和和方法在相相關(guān)科目中中歸集，并并在剩余完完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品中分配配，已結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的完工開開發(fā)產(chǎn)品不不再進(jìn)行分分配。開發(fā)成本分分配原則-2691．全部開發(fā)發(fā)成本分配配給可租售售開發(fā)產(chǎn)品品開發(fā)成本分分配原則符合“開發(fā)產(chǎn)品”定義不分配成本可租售開發(fā)產(chǎn)品成成本全部開發(fā)成本人防建筑教育商業(yè)配配套（無(wú)產(chǎn)權(quán)））702．各成本核核算對(duì)象的的共同成本本先歸集，，再分配開發(fā)成本分分配原則小區(qū)整體基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用建設(shè)共同成本歸集一區(qū)會(huì)所二區(qū)按標(biāo)準(zhǔn)分配開發(fā)成本—基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)—待分?jǐn)偝杀颈境善_發(fā)項(xiàng)目成本核算對(duì)象713．按成本項(xiàng)項(xiàng)目先分配配至成本核核算對(duì)象，，再分配至至開發(fā)產(chǎn)品品1．征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)2．前期工程費(fèi)3．建筑安裝工程費(fèi)4．基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)5．公共配套設(shè)施費(fèi)6．開發(fā)間接費(fèi)用7．借款費(fèi)用成本對(duì)象—區(qū)/期可租售開發(fā)產(chǎn)品分區(qū)/分期項(xiàng)目單體項(xiàng)目直接分配各開發(fā)產(chǎn)品按成本項(xiàng)目開發(fā)成本分分配原則724、同一成本本核算對(duì)象象內(nèi)的土地地成本先按按土地出讓讓金標(biāo)準(zhǔn)分分配至地上上和地下部部分的開發(fā)發(fā)產(chǎn)品，再再按地上和和地下部分分的各可租租售開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的實(shí)測(cè)測(cè)建筑面積積分配

住宅商業(yè)車位合計(jì)土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

530

800

177

面積

1,000

200

300

1,500土地出讓金

530,000

160,000

53,100

743,100土地出讓金比例71.32%21.53%7.15%100.00%需分?jǐn)偟钠渌恋爻杀?/p>

1,000,000

分?jǐn)偤蟮钠渌恋爻杀?/p>

713,228

215,314

71,457

1,000,000開發(fā)成本分分配原則735．為簡(jiǎn)化核核算并防止止重復(fù)分配配，不能有有償轉(zhuǎn)讓或或出租的公公共配套設(shè)設(shè)施不分配配前期工程程費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、、配套設(shè)施施費(fèi)、開發(fā)發(fā)間接費(fèi)、、借款費(fèi)用用的公共成成本。最終要依據(jù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)分配配土地成本建安支出不能有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓不能出租的的配套各成本核算算對(duì)象前期工程費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)借款費(fèi)用配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)不分配共同成本開發(fā)成本分分配原則746、同一成本本核算對(duì)象象內(nèi)的開發(fā)發(fā)成本按各各開發(fā)產(chǎn)品品的實(shí)測(cè)建建筑面積分分配。直接記入成本間接分配成本某一項(xiàng)目/區(qū)/期成本合計(jì)÷可租售開發(fā)產(chǎn)品實(shí)測(cè)建筑面積=可租售開發(fā)產(chǎn)品單位成本房屋測(cè)繪單位出具單位成本房屋測(cè)繪單單位出具《實(shí)測(cè)面積表表》開發(fā)成本分分配原則757．不不能能有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓或或出出租租的的配配套套設(shè)設(shè)施施的的開開發(fā)發(fā)成成本本只只在在受受益益的的開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品中中分分配配，，如如配配套套設(shè)設(shè)施施中中的的學(xué)學(xué)校校、、幼幼兒兒園園需需在在兩兩個(gè)個(gè)或或兩兩個(gè)個(gè)以以上上的的成成本本核核算算對(duì)對(duì)象象分分配配時(shí)時(shí)，，按按各各成成本本核核算算對(duì)對(duì)象象中中的的可銷銷售售住住宅宅面面積積分配配。。成本本核核算算對(duì)對(duì)象象1成本本核核算算對(duì)對(duì)象象2成本本核核算算對(duì)對(duì)象象3土地成本建安支出開發(fā)發(fā)成成本本分分配配原原則則不能能有有償償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓不能能出出租租的的配配套套可銷銷售售住住宅宅面面積積76開發(fā)發(fā)成成本本分分配配原原則則8．對(duì)對(duì)于于部部分分使使用用用用途途受受限限制制的的留留存存性性開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品（（如如會(huì)會(huì)所所、、政政策策性性配配套套設(shè)設(shè)施施等等）），，只只分分配配土土地地成成本本、、建建筑筑安安裝裝工工程程費(fèi)費(fèi)、、借借款款費(fèi)費(fèi)用用三三項(xiàng)項(xiàng)成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目，，不不分分配配其其他他成成本本項(xiàng)項(xiàng)目目。。會(huì)所所活動(dòng)動(dòng)中中心心其他他政政策策配配套套TextText成本項(xiàng)目土地成本前期費(fèi)用建安費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套設(shè)施開發(fā)間接貸款利息üüü77開發(fā)發(fā)成成本本的的預(yù)預(yù)估估及及調(diào)調(diào)整整預(yù)估估及及調(diào)調(diào)整整依依據(jù)據(jù)權(quán)責(zé)責(zé)發(fā)發(fā)生生制制原原則則開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品成成本本的的完完整整性性要要求求需要要進(jìn)進(jìn)行行成成本本預(yù)預(yù)估估的的情情況況：：配套設(shè)施施與房屋屋等開發(fā)發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)不同同步，即即部分開開發(fā)產(chǎn)品品已完成成，但相相關(guān)的配配套設(shè)施施尚未完完工。工程結(jié)算算滯后，，即開發(fā)發(fā)產(chǎn)品完完工后，，有部分分工程尚尚未結(jié)算算完畢78確定預(yù)估估成本的的時(shí)間開發(fā)成本本的預(yù)估估及調(diào)整整當(dāng)有關(guān)成成本核算算對(duì)象已已經(jīng)達(dá)到到可交付付使用或或者可銷銷售狀態(tài)態(tài)，對(duì)相相關(guān)成本本進(jìn)行結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)并計(jì)計(jì)算開發(fā)發(fā)產(chǎn)品單單位成本本時(shí)，對(duì)對(duì)未結(jié)算算工程或或未完配配套項(xiàng)目目需要以以預(yù)估成成本確定定該成本本核算對(duì)對(duì)象的總總成本，，以此結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)“開開發(fā)產(chǎn)品品”，并并相應(yīng)根根據(jù)收入入配比結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)銷售售成本。。故以結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)完工工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的時(shí)時(shí)間確定定預(yù)估成成本的入入賬時(shí)間間。79還建成本本的核算算還建的含含義及三三種主要要形式：：還建房開開發(fā)是指指一方（（以簡(jiǎn)稱稱土地方方）提供供土地使使用權(quán)或或應(yīng)收取取的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)費(fèi)（包括括提供部部分資金金），另另一方（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱開發(fā)發(fā)商）提提供資金金，雙方方合作建建房，房房屋建成成后雙方方以一定定面積比比例分享享商品房房的開發(fā)發(fā)方式。。主要有以以下三種種形式：：轉(zhuǎn)移土地地使用權(quán)權(quán)形式不轉(zhuǎn)移土土地使用用權(quán)形式式部分轉(zhuǎn)移移土地使使用權(quán)形形式80還建成本本的核算算還建成本本核算需需要解決決的問題題：還建部分分的各項(xiàng)項(xiàng)成本是是否應(yīng)該該作為其其他可租租售面積積的成本本？如果應(yīng)該該進(jìn)入其其他可租租售面積積的成本本，該進(jìn)進(jìn)入哪個(gè)個(gè)成本項(xiàng)項(xiàng)目？土土地成本本還是建建筑安裝裝工程成成本？對(duì)還建部部分的成成本如何何計(jì)價(jià)，，以成本本價(jià)還是是以市價(jià)價(jià)作為其其他可租租售面積積應(yīng)該承承擔(dān)的成成本？81關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例項(xiàng)目基本本資料：：項(xiàng)目2000年開始建建設(shè)，總總建筑面面積60萬(wàn)平方米米，其中中各區(qū)的的建筑面面積資料料如下：：區(qū)產(chǎn)品面積（萬(wàn)平方米）土地出讓金單價(jià)土地出讓金（萬(wàn)元）備注一區(qū)住宅

10

500

5,000已經(jīng)竣工有實(shí)測(cè)報(bào)告商業(yè)

2

800

1,600車位

2

178

356學(xué)校

1

-

-其他

1

-

-小計(jì)

15

6,956二區(qū)住宅

15

600

9,000已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證商業(yè)

3

900

2,700會(huì)所

2

900

1,800寫字樓

4

850

3,400其他

1

-

-小計(jì)

25

16,900三區(qū)公寓

15

800

12,000尚未取得任何證件，在項(xiàng)目整體規(guī)劃設(shè)計(jì)中提到該區(qū)的預(yù)計(jì)建筑面積商業(yè)

3

1,000

3,000其他

2

-

-小計(jì)

20

15,00082關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例現(xiàn)項(xiàng)目一一區(qū)已經(jīng)經(jīng)夠條件件做項(xiàng)目目單方成成本的認(rèn)認(rèn)定工作作，根據(jù)據(jù)一區(qū)實(shí)實(shí)際發(fā)生生的成本本及待分分?jǐn)偟某沙杀敬_定定一區(qū)的的單位成成本并調(diào)調(diào)整以前前年度損損益。（（該表中中的數(shù)據(jù)據(jù)均為實(shí)實(shí)際付款款金額，，且一區(qū)區(qū)的合同同已經(jīng)全全部支付付完畢））自2002-2006年實(shí)際的開發(fā)成本支出歸集單位：萬(wàn)元項(xiàng)目一區(qū)二區(qū)三區(qū)配套-學(xué)校配套-會(huì)所共同待分?jǐn)偤嫌?jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

6,956

8,450

-

-

900

10,000

26,306土地出讓金

6,956

8,450

-

900

16,306拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

10,000

10,000前期工程費(fèi)用

2,000

2,500

100

100

3,000

7,700建筑安裝工程費(fèi)

40,000

20,000

-

2,000

300

1,000

63,300基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

6,000

800

300

200

20,000

27,300配套設(shè)施費(fèi)用

-開發(fā)間接費(fèi)用

2,000

2,000借款費(fèi)用

3,000

3,000合計(jì)

54,956

31,750

2,400

1,500

39,000

129,60683關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例分配1：對(duì)土地地征用及及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)按按照土地地出讓金金的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行分分配待分?jǐn)偼恋爻杀?/p>

10,000

土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)比重

一區(qū)

6,95618%

1,790二區(qū)

16,90043%

4,349三區(qū)

15,00039%

3,860合計(jì)

38,856100%

10,00084關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例分配2：對(duì)前期期工程費(fèi)費(fèi)用、建建筑安裝裝工程費(fèi)費(fèi)、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)費(fèi)用按照照建筑面面積標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行分分配

面積標(biāo)準(zhǔn)比重前期工程費(fèi)用建筑安裝工程基礎(chǔ)設(shè)施一區(qū)

1525%

1,950

15,825

6,850二區(qū)

2542%

26,375

26,375

11,417三區(qū)

2033%

9,133

21,100

9,133合計(jì)

60100%

10,000

63,300

27,40085分配2：對(duì)直接接歸集的的學(xué)校成成本按照照各區(qū)的的可售建建筑面積積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行分配配歸集的配套設(shè)施成本

2,400

可售建筑面積比重分?jǐn)偟某杀疽粎^(qū)1225%

600二區(qū)1838%

900三區(qū)1838%

900合計(jì)48100%

2,40086關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例分配5：對(duì)開發(fā)發(fā)間接費(fèi)費(fèi)用按照照當(dāng)年在在施工項(xiàng)項(xiàng)目的建建筑面積積標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行分配配。年度開發(fā)間接費(fèi)用發(fā)生金額備注一區(qū)二區(qū)2002年

400一區(qū)在施

400

2003年

400

400

2004年

300一區(qū)、二區(qū)同時(shí)在施

113

1882005年

500

188

3132006年

400二區(qū)在施

400合計(jì)

2,000

1,100

90087關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例分配4：對(duì)貸款款利息按按照當(dāng)年年各項(xiàng)目目的累計(jì)計(jì)資金占占用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)進(jìn)行分分配。年度貸款利息一區(qū)二區(qū)當(dāng)年資金占用比重分?jǐn)偟馁J款利息當(dāng)年資金占用比重分?jǐn)偟馁J款利息2002年

1,000

30,000100%

1,000

-

-

-2003年

800

20,00071%

571

8,00029%

2292004年

500

1,0009%

45

10,00091%

4552005年

400

-

10,000100%

4002006年

300

-

5,000100%

300合計(jì)

3,000

1,617

1,38388關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例通過(guò)對(duì)一一區(qū)成本本的歸集集和分配配過(guò)程，，得到作作為一個(gè)個(gè)成本核核算對(duì)象象的一區(qū)區(qū)的總成成本:項(xiàng)目一區(qū)

直接歸集成本分配成本合計(jì)土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

6,9561,790

8,746土地出讓金

6,956

6,956拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

-

1,790

1,790前期工程費(fèi)用

2,000

1,925

3,925建筑安裝工程費(fèi)

40,000

15,825

55,825基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

6,000

6,825

12,825配套設(shè)施費(fèi)用

-

600

600開發(fā)間接費(fèi)用

-

1,100

1,100借款費(fèi)用

-

1,617

1,617合計(jì)

54,956

27,892

84,63889關(guān)于開發(fā)發(fā)成本歸歸集、分分配案例例按照一定定的分配配原則在在一區(qū)之之間分?jǐn)倲偢鱾€(gè)開開發(fā)產(chǎn)品品的成本本，從而而得到各各開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的單單位成本本項(xiàng)目一區(qū)住宅商業(yè)車位合計(jì)分配標(biāo)準(zhǔn)面積標(biāo)準(zhǔn)102214比重71%14%14%100%面積標(biāo)準(zhǔn)1

10

2

12比重183%17%

100%土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)

5,000

1,600

356

6,956比重72%23%5%100%土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

8,746

6,287

2,012

448

8,746土地出讓金

6,956

5,000

1,600

356

6,956拆遷補(bǔ)償費(fèi)用

1,790

1,287

412

92

1,790前期工程費(fèi)用

3,925

3,271

654

3,925建筑安裝工程費(fèi)

55,825

39,875

7,975

7,975

55,825基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用

12,825

10,688

2,138

12,825配套設(shè)施費(fèi)用

600

500

100

600開發(fā)間接費(fèi)用

1,100

786

157

157

1,100借款費(fèi)用

1,617

1,347

269

1,617合計(jì)

84,638

62,753

13,305

8,580

84,638單位成本

6,275.33

6,652.53

4,289.8890會(huì)計(jì)核算算科目設(shè)設(shè)置——單體開發(fā)發(fā)項(xiàng)目會(huì)會(huì)計(jì)核算算科目設(shè)設(shè)置——成片分期期分區(qū)開開發(fā)項(xiàng)目目會(huì)計(jì)科科目設(shè)置置及核算算開發(fā)產(chǎn)品品成本的的核算91一級(jí)科目二級(jí)科目三級(jí)科目開發(fā)成本土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)

前期工程費(fèi)按各費(fèi)用項(xiàng)目設(shè)置明細(xì)科目