商品房交付使用管理與考核

商品房交付使用管理與考核第一節(jié)總則第一條營(yíng)銷部為交樓管理的責(zé)任部門(mén)。第二條程部必須確保交付使用的商品房符合本制度第二條規(guī)定的工程竣工標(biāo)準(zhǔn)及商品房買賣合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)；銷部必須備齊《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》及《交樓通知書(shū)》；須經(jīng)物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格。同時(shí)物業(yè)公司必須制定物業(yè)管理方案，并已開(kāi)始實(shí)施物業(yè)管理。第二節(jié)交樓工作的組織管理第三條商品房交付使用組織管理工作由地區(qū)公司營(yíng)銷部全面負(fù)責(zé)。第四條集團(tuán)交樓領(lǐng)導(dǎo)小組由集團(tuán)直管營(yíng)銷的副總裁任組長(zhǎng)，組員由營(yíng)銷中心、管理及監(jiān)察中心、物業(yè)管理中心相關(guān)負(fù)責(zé)人組成。第五條地區(qū)公司交樓流程1、實(shí)際交樓30天前，營(yíng)銷部牽頭組織成立地區(qū)交樓領(lǐng)導(dǎo)小組，并在成立當(dāng)天召開(kāi)綜合協(xié)調(diào)會(huì)。會(huì)議由地區(qū)公司董事長(zhǎng)主持，討論確定交樓方案（含交樓時(shí)間、進(jìn)度、地點(diǎn)、應(yīng)收費(fèi)用、現(xiàn)場(chǎng)布置、應(yīng)急預(yù)案、甲供材料的備用情況等內(nèi)容），明確應(yīng)售已售物業(yè)、應(yīng)售未售物業(yè)、自營(yíng)物業(yè)及應(yīng)向政府移交的物業(yè)。交樓領(lǐng)導(dǎo)小組由地區(qū)公司董事長(zhǎng)任組長(zhǎng)，主管工程或營(yíng)銷的領(lǐng)導(dǎo)任常務(wù)副組長(zhǎng)，營(yíng)銷部經(jīng)理、售后服務(wù)部經(jīng)理、工程部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人任副組長(zhǎng)，營(yíng)銷部、售后服務(wù)部、開(kāi)發(fā)部、總工室、招投標(biāo)部、財(cái)務(wù)部、工程部、合同管理部、物業(yè)公司各派一名負(fù)責(zé)人為組員。實(shí)際交樓方案確定后須報(bào)集團(tuán)營(yíng)銷中心。未按規(guī)定牽頭組織成立地區(qū)交樓領(lǐng)導(dǎo)小組及確定交樓方案的，給予營(yíng)銷部經(jīng)理降三級(jí)工資的處分。綜合計(jì)劃部考核。2、實(shí)際交樓20天前，地區(qū)公司必須完成分戶驗(yàn)收工作，由工程部召集物業(yè)公司、營(yíng)銷部、管理及監(jiān)察部及施工單位進(jìn)行。未按規(guī)定組織并完成分戶驗(yàn)收的，給予工程部經(jīng)理降三級(jí)工資的處分。綜合計(jì)劃部考核。3、地區(qū)物業(yè)公司接收鑰匙后、實(shí)際交樓前，必須進(jìn)行精開(kāi)荒，達(dá)到五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)未達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的，給予工程部、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分。綜合計(jì)劃部考核。4、實(shí)際交樓10天前，由地區(qū)公司營(yíng)銷部提交《交樓申請(qǐng)表》及按合同規(guī)定應(yīng)取得的相關(guān)交樓證照、交樓組織方案，報(bào)請(qǐng)集團(tuán)營(yíng)銷中心、管理及監(jiān)察中心及分管營(yíng)銷副總裁審核簽署意見(jiàn)，再報(bào)集團(tuán)工程建設(shè)分管領(lǐng)導(dǎo)批。未經(jīng)集團(tuán)工程建設(shè)分管領(lǐng)導(dǎo)同意擅自交樓的，給予地區(qū)公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人及營(yíng)銷主管領(lǐng)導(dǎo)、董事長(zhǎng)降三級(jí)及以上工資處分。營(yíng)銷中心考核。第六條因延期交樓造成須按《商品房買賣合同》給業(yè)主賠償?shù)?，按照賠償總額的5-15%處罰地區(qū)公司。其中地區(qū)董事長(zhǎng)占60%，其他領(lǐng)導(dǎo)班子占40%。營(yíng)銷中心考核。第七條地區(qū)公司因交樓工作組織不善，導(dǎo)致發(fā)生群體性事件或被媒體曝光，影響或損壞公司品牌形象的，每次給予地區(qū)公司10-50萬(wàn)元的扣罰，其中董事長(zhǎng)承擔(dān)60%，其余40%部分由董事長(zhǎng)根據(jù)責(zé)任大小扣罰相關(guān)責(zé)任人。品牌中心考核。第三節(jié)交樓期間的維修服務(wù)第八條交樓期間自分戶驗(yàn)收合格、物業(yè)公司接收鑰匙后的維保修服務(wù)由地區(qū)物業(yè)公司維保修中心負(fù)責(zé)。維保修中心總經(jīng)理由地區(qū)物業(yè)公司專職維保修副總經(jīng)理?yè)?dān)任。物業(yè)服務(wù)中心必須在交樓前1個(gè)月組織成立維保修大隊(duì)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的維保修工作。未按規(guī)定成立維保修大隊(duì)的，給予地區(qū)物業(yè)公司董事長(zhǎng)降三級(jí)工資處分。物業(yè)管理中心考核。第九條實(shí)際交樓前10天，物業(yè)服務(wù)中心須確定交樓期間維保第十條業(yè)主向物業(yè)服務(wù)中心報(bào)修后，物業(yè)服務(wù)中心1分鐘內(nèi)將報(bào)修信息錄入NC維保修系統(tǒng)。維保修大隊(duì)接到指令后須在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并在30分鐘內(nèi)開(kāi)始施工。否則，給予物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人降一級(jí)工資的處分。物業(yè)管理中心考核。維修工程結(jié)束前，維修人員不得撤離現(xiàn)場(chǎng)。否則，第一次違反的，給予責(zé)任人降三級(jí)工資處分；第二次違反的，給予開(kāi)除處分。售后服務(wù)部考核。經(jīng)業(yè)主書(shū)面申請(qǐng)維修人員提前撤離的除外，其申請(qǐng)須附于維修單背面，作為免于考核的書(shū)面證明。維保修過(guò)程中必須做好全過(guò)程的取證工作，對(duì)施工前、施工中以及施工后的情況進(jìn)行拍照留存，并由業(yè)主進(jìn)行書(shū)面確認(rèn)（需對(duì)維修項(xiàng)目、材料、工程量、施工過(guò)程、發(fā)生費(fèi)用及滿意度進(jìn)行確認(rèn)）。未取證或取證無(wú)效的，給予維保修大隊(duì)長(zhǎng)降一級(jí)工資的處分。維保修大隊(duì)對(duì)交樓現(xiàn)場(chǎng)維修問(wèn)題劃分責(zé)任施工單位，由項(xiàng)目工程部每周書(shū)面通知責(zé)任施工單位。責(zé)任施工單位對(duì)判定結(jié)果有異議的，由項(xiàng)目工程部協(xié)調(diào)裁定。未按時(shí)通知或及時(shí)裁定的，每次考核項(xiàng)目工程部經(jīng)理500元。管理及監(jiān)察部考核。維修完成后，物業(yè)服務(wù)中心牽頭組織維保修大隊(duì)與業(yè)主共同現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收，合格后簽字確認(rèn)《維修工程簽證單》并作為轉(zhuǎn)扣依據(jù)（工程量、施工過(guò)程拍照和業(yè)主書(shū)面確認(rèn)同時(shí)作為附件）。慰問(wèn)小組須對(duì)維保修大隊(duì)已完成的全部維修工作在1天內(nèi)進(jìn)行回訪。否則，給予物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分，物業(yè)管理中心考核。第十一條交樓之日起15天內(nèi)，物業(yè)服務(wù)中心必須組織慰問(wèn)小組對(duì)收樓后的客戶上門(mén)慰問(wèn)。慰問(wèn)的內(nèi)容包括送賀卡，并請(qǐng)客戶填寫(xiě)《客戶意見(jiàn)征詢表》。第四節(jié)物業(yè)接管驗(yàn)收第十二條物業(yè)公司必須在交樓3個(gè)月前制定物業(yè)管理方案，并在交樓10天前開(kāi)始實(shí)施物業(yè)管理。未按本條要求制定物業(yè)管理方案或?qū)嵤┪飿I(yè)管理的，扣罰物業(yè)公司負(fù)責(zé)人500元。物業(yè)管理中心考核。第十三條工程部必須在交樓10天前，將經(jīng)物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格的全部物業(yè)移交營(yíng)銷部，營(yíng)銷部同時(shí)將應(yīng)售已售物業(yè)移交物業(yè)公司，并委托物業(yè)公司與買受人辦理驗(yàn)樓手續(xù)（營(yíng)銷部負(fù)責(zé)與物業(yè)公司簽訂前期物業(yè)管理服務(wù)合同）。工程部必須在交樓10天前，將應(yīng)售未售物業(yè)、自營(yíng)物業(yè)及應(yīng)向政府移交物業(yè)移交營(yíng)銷部，由營(yíng)銷部按《未售物業(yè)管理制度》進(jìn)行管理。營(yíng)銷部須在交樓10天前，將贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)的批準(zhǔn)文件及明細(xì)移交物業(yè)公司。工程部、營(yíng)銷部、物業(yè)公司未按本條要求辦理樓宇交接手續(xù)的，給予工程部經(jīng)理、營(yíng)銷部經(jīng)理、物業(yè)公司負(fù)責(zé)人降三級(jí)工資處分。營(yíng)銷部未按本條要求移交贈(zèng)送物業(yè)費(fèi)批準(zhǔn)文件及明細(xì)的，給予營(yíng)銷部經(jīng)理降一級(jí)工資處分。綜合計(jì)劃部考核。第十四條總工室必須在該期樓宇竣工驗(yàn)收30天前向物業(yè)公司提供一套施工圖；工程部在物業(yè)公司分戶驗(yàn)收合格后3個(gè)月內(nèi)，按照政府有關(guān)物業(yè)管理的規(guī)定將應(yīng)移交的全套竣工資料及施工合同中涉及維保條款的部分直接移交物業(yè)公司?？偣な?、工程部未按本條要求提供施工圖或移交竣工資料的，扣罰總工室主任、工程部經(jīng)理各500元。綜合計(jì)劃部考核。第十五條

工程部必須在交樓后三個(gè)月內(nèi)，將經(jīng)物業(yè)公司承接查驗(yàn)合格的全部公共設(shè)施移交物業(yè)公司，并提供相關(guān)施工單位的設(shè)計(jì)施工資料，維保修文第五節(jié)營(yíng)銷部與買受人的樓宇交接第十六條營(yíng)銷部必須在實(shí)際交樓20天前編制好該期樓宇的交樓《應(yīng)交款明細(xì)表》，交財(cái)務(wù)部審核。財(cái)務(wù)部必須在2天內(nèi)審核完畢。未按要求編制或?qū)徍说?，扣罰營(yíng)銷部經(jīng)理、財(cái)務(wù)部經(jīng)理各500元。綜合計(jì)劃部考核。第十七條營(yíng)銷部必須在實(shí)際交樓20天前擬好《交樓通知書(shū)》(含業(yè)主辦理《房地產(chǎn)權(quán)證》須提交資料的通知)，并會(huì)同合同管理部、物業(yè)公司討論審定。營(yíng)銷部未按本條例要求擬訂《交樓通知書(shū)》并會(huì)同上述部門(mén)審核的，扣罰營(yíng)銷部經(jīng)理500元。綜合計(jì)劃部考核。第十八條交樓20天前，營(yíng)銷部必須組織工程部、總工室對(duì)《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》進(jìn)行討論定稿，集體會(huì)審簽發(fā)。營(yíng)銷部未按本條要求組織審定并簽發(fā)的，扣罰營(yíng)銷部經(jīng)理500元。工程部、總工室未按要求參加集體會(huì)審并簽發(fā)的，扣罰工程部、總工室主任500元。綜合計(jì)劃部考核。第十九條營(yíng)銷部必須在交樓15天前，按合同約定地址將《交樓通知書(shū)》以掛號(hào)形式寄發(fā)給買受人，并向郵局索要回執(zhí)。如收到退件，須重新核實(shí)地址并在收到退件48小時(shí)內(nèi)以特快專遞形式再次通知買受人辦理收樓手續(xù)。營(yíng)銷部未按本條要求寄發(fā)的，或錯(cuò)發(fā)、漏發(fā)的，每發(fā)現(xiàn)一戶，扣罰營(yíng)銷部經(jīng)理100元。綜合計(jì)劃部考核。第二十條對(duì)于接到《交樓通知書(shū)》未前來(lái)收樓的，營(yíng)銷部應(yīng)在一個(gè)月內(nèi)查明原因并以掛號(hào)寄出《敦促收樓通知書(shū)》。營(yíng)銷部未按本條要求做的，每戶每遲一天，扣罰營(yíng)銷部經(jīng)理50元。綜合計(jì)劃部考核。第六節(jié)物業(yè)公司與買受人的樓宇交接第二十一條物業(yè)公司與買受人辦理樓宇交接手續(xù)，必須遵循以下程序：1、物業(yè)2、物業(yè)公司經(jīng)辦人員核驗(yàn)無(wú)誤后，請(qǐng)買受人填寫(xiě)《業(yè)主/住戶資料卡》，并簽署《臨時(shí)管理規(guī)約》；3、物業(yè)公司經(jīng)辦人員請(qǐng)買受人領(lǐng)取鑰匙并簽收《鑰匙交接書(shū)》；4、物業(yè)公司經(jīng)辦人