城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式下

城市綜合體的城市價(jià)值和商業(yè)模式(下）加拿大多倫多伊頓中心（1/2）伊頓中心是位于加拿大多倫多的一個(gè)著名商業(yè)建筑，該工程1977年開始建設(shè)，1981年完工，總建筑面積有56萬(wàn)平方米，位于多倫多市中心繁華商業(yè)區(qū)，是一個(gè)龐大的多功能綜合商城伊頓中心伊頓中心是一個(gè)跨越5個(gè)街區(qū)的龐大的條狀多層商業(yè)綜合體，是一個(gè)地面和地下建筑相結(jié)合的綜合商業(yè)建筑，地上、地下好幾層，并在兩頭和中間分別建有三座30多層的辦公大樓，共有超過(guò)300家商戶在這個(gè)購(gòu)物中心開店經(jīng)營(yíng)，和數(shù)不清的公司在大樓里辦公伊頓中心是通過(guò)商業(yè)步行街的方式，將商業(yè)及其它功能空間有效地組織在一起的成功實(shí)例伊頓中心的設(shè)計(jì)還考慮了商業(yè)綜合體與公共汽車、電車、地鐵系統(tǒng)等交通設(shè)施的相互銜接與跨街主要商店之間，還設(shè)有行人天橋，不僅使行人安全迅速地穿過(guò)街道，而且不受室外氣候的影響加拿大多倫多伊頓中心（2/2）東京的陽(yáng)光城（1/2）東京陽(yáng)光城多功能綜合體對(duì)形成東京的池袋商業(yè)中心起了很大的促進(jìn)和推動(dòng)作用陽(yáng)光城有一幢60層、240米高的辦公樓和一幢38層的旅店，底部設(shè)有三層地下商業(yè)街，四樓以下為一整體，主樓高240米，六十層設(shè)有瞭望臺(tái)商業(yè)街中心布置有貫通到頂?shù)闹型?，?nèi)有國(guó)際會(huì)議中、國(guó)際商業(yè)信息中心、賓館、博物館、水族館、美術(shù)館、劇場(chǎng)、歌舞廳、游戲廳和180多家商店屋頂廣場(chǎng)上設(shè)計(jì)了兩幢七層、十層的建筑，其中綜合了多種功能，如展覽館、水族館、劇場(chǎng)、天象館等東京的陽(yáng)光城（2/2）城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市綜合體商業(yè)模式—功能協(xié)同

城市綜合體的包容性強(qiáng)，功能選擇的范圍也很寬。從實(shí)踐中來(lái)看，功能組合不合理也是造成城市綜合體不好的重要原因，這其中，最核心的要素是如何做到各種功能的目標(biāo)客群一致

，做到有效的交叉互動(dòng)。城市綜合體將商業(yè)、辦公、居住等多功能城市空間通過(guò)合理的交通連接，有機(jī)組合、相互依存、協(xié)同促進(jìn)，具體物業(yè)功能比例的確定是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，與以下因素息息相關(guān)：地塊規(guī)劃指標(biāo)、政府要求市場(chǎng)狀況項(xiàng)目整體定位開發(fā)商預(yù)期收益平衡城市綜合體在不同地域，其物業(yè)功能分配的比例也不相同，在CBD、傳統(tǒng)購(gòu)物街區(qū)、城市新興區(qū)域，作為城市綜合體開發(fā)面臨的受眾群體和需求也大相徑庭。但無(wú)論如何，要保持城市綜合體整體定位的一致性和無(wú)偏差性，這就需要城市綜合體中各個(gè)物業(yè)品種其在檔次、內(nèi)容的選擇和梳理上要保持定位相對(duì)一致。在城市商務(wù)CBD集中的地方，一般以寫字樓、酒店、服務(wù)式公寓的開發(fā)為主，零售只作為配套服務(wù)功能，主要客群針對(duì)高端的商務(wù)、企業(yè)職員等在傳統(tǒng)的購(gòu)物街區(qū)，零售所占的比重往往就超過(guò)商務(wù)類需求，利用商業(yè)綜合體的整體聚客優(yōu)勢(shì)，提升商業(yè)的品質(zhì)，其針對(duì)客群面往往較廣在城市發(fā)展的新興區(qū)域，除一定的商務(wù)類需求外，生活類、社區(qū)型的商業(yè)元素往往較受歡迎，以項(xiàng)目周邊3-5公里內(nèi)的城市消費(fèi)人群為主案例：新加坡新達(dá)城新加坡新達(dá)城（1/3）新加坡CBD新加坡新達(dá)城新加坡新達(dá)城綜合開發(fā)項(xiàng)目，是新加坡最大的集會(huì)議展覽中心、商務(wù)辦公、商業(yè)為一體的綜合商業(yè)建筑，是新加坡商業(yè)規(guī)劃的成功范例1984年由新加坡前總理李光耀邀香港商家投資，于1997年完成這座城中城，建筑面積65萬(wàn)平方米，包括世界項(xiàng)級(jí)的新加坡國(guó)際會(huì)議與展覽中心，四棟45層及一棟18層的辦公大樓，一棟4層的購(gòu)物中心，地下停車場(chǎng)可容納3200輛汽車新加坡新達(dá)城（2/3）新加坡新達(dá)城（3/3）酒店會(huì)展中心娛樂(lè)和購(gòu)物中心辦公和其他設(shè)施新達(dá)城如今是新加坡最令人嘆為觀止的商業(yè)建筑，新達(dá)城通過(guò)高品質(zhì)設(shè)施的建立，獨(dú)特的管理模式的運(yùn)用，成功地建立起一個(gè)品牌的形象一座兼具休閑娛樂(lè)、知識(shí)交流、商業(yè)契機(jī)、創(chuàng)新研究的多元化環(huán)境的“城中之城”應(yīng)運(yùn)而生，整個(gè)商業(yè)中心生機(jī)勃勃新達(dá)城，建成后共有700余家公司落戶，每月的游客數(shù)量達(dá)200萬(wàn)人次，每天有1.5萬(wàn)余人在此辦公，每天有5萬(wàn)多車輛進(jìn)出，有1萬(wàn)余輛車在此停泊城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市市綜綜合合體體商商業(yè)業(yè)模模式式——運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式（1/3））城市市綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式大型型綜綜合合體體開開發(fā)發(fā)模模式式，，需需要要強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的有有序序規(guī)規(guī)劃劃和和功功能能互互補(bǔ)補(bǔ)，，為為使使用用者者提提供供完完備備的的商商務(wù)務(wù)功功能能和和生生活活服服務(wù)務(wù)，，對(duì)對(duì)提提升升區(qū)區(qū)域域或或城城市市價(jià)價(jià)值值有有著著不不可可或或缺缺的的點(diǎn)點(diǎn)石石成成金金的的作作用用對(duì)于于一一個(gè)個(gè)成成熟熟的的城城市市綜綜合合體體而而言言，，項(xiàng)項(xiàng)目目開開工工建建設(shè)設(shè)完完成成后后，，后后期期項(xiàng)項(xiàng)目目的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式的的選選擇擇，，將將決決定定項(xiàng)項(xiàng)目目日日后后的的盈盈利利能能力力、、開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)的的融融資資結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)。。由由于于城城市市綜綜合合體體的的開開發(fā)發(fā)投投資資回回報(bào)報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于于純純住住宅宅項(xiàng)項(xiàng)目目，，長(zhǎng)長(zhǎng)期期持持有有的的特特性性更更是是讓讓開開發(fā)發(fā)商商長(zhǎng)長(zhǎng)期期獲獲利利，，目目前前主主要要有有以以下下兩兩種種運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式：：（1）出出租持有有經(jīng)營(yíng)為為主（（2）出售售部分商商業(yè)、住住宅物業(yè)業(yè)和出租租持有經(jīng)經(jīng)營(yíng)相互互結(jié)合出租持有經(jīng)營(yíng)為主出售部分商業(yè)、住宅物業(yè)和出租持有經(jīng)營(yíng)相互結(jié)合深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城屬于這種盈利模式，華潤(rùn)中心一期的華潤(rùn)大廈、萬(wàn)象城均以出租為主。一般采用這種模式經(jīng)營(yíng)的城市綜合體往往位于城市核心區(qū)域，擁有較高的商業(yè)價(jià)值，因此開發(fā)商一般會(huì)采用長(zhǎng)期持有方式經(jīng)營(yíng)，以期獲得商業(yè)物業(yè)價(jià)值遞增。這種模式出售比例一般能夠基本收回投資，由于國(guó)內(nèi)上市公司資金實(shí)力有限，很多公司采用這種模式。隨著越來(lái)越多的城市綜合體以立體多功能開發(fā)為主，未來(lái)將融合更多的住宅居住功能元素，而住宅部分銷售實(shí)現(xiàn)的回款也能在一定程度上解決城市綜合體起初大量資金投入所造成的資金緊張。城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式（2/3）都市綜合合體中運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理模式都市綜合合體中各各種物業(yè)業(yè)功能有有其各自自的特性性，因此此，其物物業(yè)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理也有不不同特性性。主要要包括零零售商業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理、、酒店的的經(jīng)營(yíng)管管理、寫寫字樓的的經(jīng)營(yíng)管管理、公公寓住宅宅的物業(yè)業(yè)管理都市綜合合體中運(yùn)運(yùn)營(yíng)管理理模式共共有以下下三種開發(fā)商自自行管理理由出資方方共同組組建聯(lián)合合發(fā)展總總公司，，進(jìn)行管管理和提提供服務(wù)務(wù)，嘗試試進(jìn)行統(tǒng)統(tǒng)一的物物業(yè)管理理該種模式式的產(chǎn)權(quán)權(quán)形式都都是統(tǒng)一一的，如如深圳的的華潤(rùn)中中心國(guó)外的管管理機(jī)構(gòu)構(gòu)參與合作作管理由國(guó)外的的管理機(jī)機(jī)構(gòu)參與與合作管管理，還還有部分分待零售售商業(yè)建建成后輸輸入管理理或委托托國(guó)外機(jī)機(jī)構(gòu)管理理，例如如凱德商商用目前前開發(fā)的的來(lái)福士士廣場(chǎng)專業(yè)的物物業(yè)管理理公司進(jìn)行市場(chǎng)場(chǎng)管理商業(yè)在管管理上采采用租賃賃模式，，以租代代管，統(tǒng)統(tǒng)一策劃劃布局，，承租方方提出方方案和資資金，由由物業(yè)管管理公司司協(xié)調(diào)開開發(fā)商統(tǒng)統(tǒng)一進(jìn)行行裝修專業(yè)的管管理公司司不直接接從事商商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，而是是從事整整體策劃劃和管理理，具體體包括租租賃管理理、營(yíng)銷銷管理、、服務(wù)管管理和物物業(yè)管理理城市綜合合體商業(yè)業(yè)模式——運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式（3/3）目前較為為成功的的城市綜綜合體的的商業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)模式式以上海海新天地地開發(fā)為為代表的的，“以開發(fā)發(fā)商持有有經(jīng)營(yíng)管管理為主主，分批批開發(fā)、、逐層開開發(fā)、創(chuàng)創(chuàng)立品牌牌、持續(xù)續(xù)開發(fā)””案例：上上海新天天地開發(fā)發(fā)（太平平橋地區(qū)區(qū)重建項(xiàng)項(xiàng)目）步驟三步驟二利用寫字樓、公寓等其他部分的銷售，沉淀并滿足商業(yè)項(xiàng)目資本需求，實(shí)現(xiàn)商業(yè)項(xiàng)目的持有，并獲得長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。步驟一利用商業(yè)部分提升配套和品質(zhì)，增加寫字樓和公寓等其他部分的銷售通常先開發(fā)可以拉動(dòng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及可以收回資金部分，再通過(guò)品牌提升及資金滾動(dòng)開發(fā)其余部分上海新天天地——項(xiàng)目目背景太平橋地地區(qū)重建建項(xiàng)目以以石庫(kù)門門舊建筑筑區(qū)為基基礎(chǔ)上個(gè)世紀(jì)紀(jì)90年年代，上上海政府府實(shí)施城城區(qū)改造造工程，，計(jì)劃拆拆除大量量舊房，，為配合合盧灣區(qū)區(qū)的開發(fā)發(fā)，這一一區(qū)域的的老式弄弄堂也列列入改造造范圍1999年，瑞瑞安集團(tuán)團(tuán)取得太太平橋地地區(qū)52公頃的的土地，，開始新新天地改改造項(xiàng)目目瑞安集集團(tuán)斥斥資6.7億人人民幣幣，用用于新新天地地地區(qū)區(qū)近萬(wàn)萬(wàn)人的的動(dòng)遷遷安置置土地面面積：：約約52公公頃總建筑筑面積積：約約110萬(wàn)萬(wàn)平方方米物業(yè)構(gòu)構(gòu)成：：零零售售（14.1萬(wàn)萬(wàn)平方方米））酒店店／／服服務(wù)務(wù)式式公公寓寓（（6.1萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米））辦公公樓樓（（39萬(wàn)萬(wàn)平平方方米米））公寓（51.4萬(wàn)平方米米）人工湖綠地動(dòng)工日期：1999年初開發(fā)周期：15年分分期開發(fā)，預(yù)預(yù)計(jì)到2012年完工開發(fā)商：瑞瑞安集集團(tuán)上海新天地——改造歷程1997年規(guī)規(guī)劃劃構(gòu)想1998年拿拿地地1999年新新天天地北里動(dòng)工工中心綠地及人人工湖動(dòng)工2001年新新天天地北里開業(yè)業(yè)中心綠地及人人工湖開放新天地南里動(dòng)動(dòng)工住宅一期動(dòng)工工寫字樓一期動(dòng)動(dòng)工2002年新新天天地南里開業(yè)業(yè)，住宅一期期銷售率100％2003年住住宅宅一期完工交交付2004年寫寫字字樓一期（1,2號(hào)樓））完工，出租租率90％以以上2005年2006年住住宅二期完完工，銷售率率８０％……….2001年進(jìn)進(jìn)度：新天地北里開開業(yè)，綠地人人工湖2002年進(jìn)進(jìn)度：新天地南里（（商業(yè)、公寓寓）2003年進(jìn)進(jìn)度：住宅一期交交付2004年進(jìn)進(jìn)度：寫字樓一期期2006年進(jìn)進(jìn)度：住宅二期上海新天地——開發(fā)現(xiàn)狀人工工湖湖＋綠地地企業(yè)業(yè)天天地地新天天地地翠湖湖天天地地二期期一期期北里里南南里里2001-2002年先先期期推推出出新新天天地地(零售售)和人人工工湖湖/綠地地(公益益部部分分)2003-2006年分分別別推推出出企企業(yè)業(yè)天天地地(辦公公)和翠翠湖湖天天地地一一二二期期(住宅)人工湖＋綠地企業(yè)天地翠湖天地二期一一期期北里南南里里上海新天地地—整體開發(fā)規(guī)規(guī)劃兩棟五星級(jí)級(jí)豪華酒店店總建筑面積積約20,000平方米預(yù)計(jì)2008年8月竣工由瑞安開發(fā)發(fā)，引入國(guó)國(guó)際知名酒店管理集集團(tuán)目前已經(jīng)動(dòng)動(dòng)工翠湖天地三三期以及新新天地二期期住宅+零售的模式式為頂級(jí)時(shí)尚尚品牌度身身定做的新天地二期期，將沿馬馬當(dāng)路建成成商業(yè)配套面面積約13900平方米翠湖天地三三期約400套公寓，82000平方米。預(yù)計(jì)2008年竣工目前已經(jīng)動(dòng)動(dòng)工企業(yè)天地二二期（三號(hào)號(hào)樓和四號(hào)號(hào)樓）辦公公部部分分建建筑筑面面積積每每棟棟50,000平方方米米下設(shè)設(shè)頂頂級(jí)級(jí)品品牌牌旗旗艦艦店店50,000平平方方米米預(yù)計(jì)計(jì)2010年竣竣工工將延延續(xù)續(xù)國(guó)國(guó)際際甲甲級(jí)級(jí)寫寫字字樓樓的的高高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，吸吸引引國(guó)國(guó)際際知知名名租租戶戶目前前正正在在實(shí)實(shí)施施動(dòng)動(dòng)遷遷68層超超高高寫寫字字樓樓一一棟棟浦西西又又一一標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑造型型為為市市花花““白白玉玉蘭蘭””瑞安安集集團(tuán)團(tuán)總總部部大大樓樓辦公公部部分分建建筑筑面面積積170,000sqm商場(chǎng)場(chǎng)部部分分建建筑筑面面積積50,000sqm預(yù)計(jì)計(jì)2012年竣竣工工動(dòng)拆拆遷遷尚尚未未啟啟動(dòng)動(dòng)三四個(gè)不同規(guī)模的劇劇場(chǎng)類似美國(guó)百老老匯豐富太平橋地地區(qū)的功能尚未動(dòng)遷已經(jīng)建成的部部分新天地上海新天地——開發(fā)借借鑒經(jīng)驗(yàn)（1/2）12345566結(jié)合市場(chǎng)合理理安排開發(fā)時(shí)時(shí)序新天地（零售售）翠湖天地（住住宅）企業(yè)天地（辦辦公樓）翠湖天地御苑苑（住宅二期期）酒店＋住宅三三期＋零售企業(yè)天地二期期＋住宅＋國(guó)國(guó)際學(xué)校住宅＋辦公樓樓＋零售上海新天地——開發(fā)借借鑒經(jīng)驗(yàn)（2/2）商業(yè)模式零售先行，打打造知名度瑞安集團(tuán)在初初期商業(yè)租賃賃上，為了吸吸引優(yōu)質(zhì)租戶戶，并沒(méi)有收收取很高的租租金，但是卻卻樹立了城市市名片，可以以說(shuō)獲得了極極高的品牌價(jià)價(jià)值瑞安集團(tuán)堅(jiān)持持持有物業(yè)，，統(tǒng)一招租，，新天地有效效實(shí)現(xiàn)管理者者與經(jīng)營(yíng)者分分離真正令瑞安回回收資金，甚甚至賺取超額額利潤(rùn)的是其其住宅部分，，正是由于其其極高的品牌牌價(jià)值，不僅僅大大降低了了瑞安在推廣廣公寓時(shí)的營(yíng)營(yíng)銷成本，而而且使翠湖天天地一舉成為為上海頂級(jí)豪豪宅，售價(jià)遙遙遙領(lǐng)先周邊邊的項(xiàng)目，也也在此驗(yàn)證了了瑞安在策略略上的成功城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市綜合體商商業(yè)模式——開發(fā)模式式根據(jù)綜合體在在不同城市的的不同位置、、城市特性和和歷史階段，，從投資與營(yíng)營(yíng)運(yùn)的角度總總結(jié)出都市綜綜合體的三種種開發(fā)模式：：這一模式產(chǎn)生于早期工業(yè)化時(shí)代，資本主義原始積累產(chǎn)生了大量財(cái)富，一些大財(cái)團(tuán)或政府紛紛通過(guò)建設(shè)都市綜合體來(lái)彰顯自己的實(shí)力。最典型的例子：美國(guó)紐約的"洛克菲勒中心"由洛克菲勒財(cái)團(tuán)興建，法國(guó)巴黎德方斯區(qū)由法國(guó)政府興建，這種開發(fā)模式的特點(diǎn)是投資主體單一（多為財(cái)團(tuán)或政府）、合作機(jī)構(gòu)比較少（主要是建筑承包商、設(shè)計(jì)公司）、功能也相應(yīng)比較簡(jiǎn)單。這種模式一般是對(duì)舊城商業(yè)中心進(jìn)行改造時(shí)，單個(gè)開發(fā)商力量比較薄弱，因此政府給予優(yōu)惠政策，包括一系列公共財(cái)政補(bǔ)貼、無(wú)息貸款等政策，由開發(fā)商合資或合作進(jìn)行開發(fā)，達(dá)到復(fù)興舊城的目的，如上海新天地的片區(qū)改造、北京前門改造?，F(xiàn)代城市發(fā)展對(duì)都市綜合體要求越來(lái)越高，它是城市功能組合體，是一種典型的房地產(chǎn)形態(tài)，而不是廣泛意義上的建筑形態(tài)。都市綜合體強(qiáng)調(diào)城市、建筑和市政配套、交通的綜合發(fā)展，更大程度是將城市環(huán)境、建筑空間有機(jī)結(jié)合，構(gòu)成一個(gè)連續(xù)的、協(xié)調(diào)的空間。合作鏈模式，一方面能夠整合合作雙方的資源優(yōu)勢(shì)，同時(shí)搭建城市綜合體開發(fā)商業(yè)模式的全新平臺(tái)，例如華潤(rùn)集團(tuán)和新鴻基集團(tuán)聯(lián)合開發(fā)的”萬(wàn)象城“品牌。獨(dú)立開發(fā)模式式合資-公共財(cái)政補(bǔ)貼模式式合作鏈開發(fā)模模式華潤(rùn)新鴻基合合作鏈開發(fā)模模式華潤(rùn)潤(rùn)新新鴻鴻基基模模式式華潤(rùn)潤(rùn)新新鴻鴻基基房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是華華潤(rùn)潤(rùn)（（集集團(tuán)團(tuán)））有有限限公公司司和和香香港港新新鴻鴻基基地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展有有限限公公司司共共同同投投資資創(chuàng)創(chuàng)建建的的外外商商獨(dú)獨(dú)資資公公司司華潤(rùn)潤(rùn)集集團(tuán)團(tuán)1948年年成成立立于于香香港港,目目前前是是中中國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)地地和和香香港港最最具具實(shí)實(shí)力力的的多多元元化化控控股股企企業(yè)業(yè)之之一一，，從從事事的的行行業(yè)業(yè)與與大大眾眾生生活活息息息息相相關(guān)關(guān)，，主主營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)包包括括消消費(fèi)費(fèi)品品制制造造與與分分銷銷、、地地產(chǎn)產(chǎn)及及相相關(guān)關(guān)行行業(yè)業(yè)、、基基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)設(shè)施施及及公公用用事事業(yè)業(yè)三三大大領(lǐng)領(lǐng)域域。。2006年年底底總總資資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)達(dá)到到1700億億港港幣幣新鴻鴻基基地地產(chǎn)產(chǎn)于于1972年年在在香香港港上上市市，，目目前前是是香香港港最最大大地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展商商之之一一，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)主主要要集集中中在在香香港港，，近近年年來(lái)來(lái)亦亦積積極極拓拓展展內(nèi)內(nèi)地地市市場(chǎng)場(chǎng)。。旗旗下下有有地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展、、物物業(yè)業(yè)投投資資、、電電訊訊科科技技、、運(yùn)運(yùn)輸輸物物流流等等多多項(xiàng)項(xiàng)業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)板板塊塊，，核核心心業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)為為發(fā)發(fā)展展物物業(yè)業(yè)供供銷銷售售及及投投資資。。2006年年底底市市值值達(dá)達(dá)到到1800億億港港幣幣兩者者的的結(jié)結(jié)合合堪堪稱稱是是商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)界界運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的完完美美結(jié)結(jié)合合。。華華潤(rùn)潤(rùn)集集團(tuán)團(tuán)作作為為國(guó)國(guó)資資委委在在香香港港上上市市國(guó)國(guó)企企，，擁?yè)碛杏袕?qiáng)強(qiáng)大大的的資資金金實(shí)實(shí)力力、、國(guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)土土地地資資源源、、良良好好的的政政府府間間關(guān)關(guān)系系，，而而新新鴻鴻基基作作為為香香港港知知名名的的商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)商商，，本本身身在在香香港港擁?yè)碛杏斜姳姸喽嗌躺虡I(yè)業(yè)不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)，，在在商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域域積積累累了了廣廣泛泛的的招招商商、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理等等經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和和資資源源，，能能夠夠?yàn)闉閲?guó)國(guó)內(nèi)內(nèi)商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目帶帶來(lái)來(lái)全全新新的的商商業(yè)業(yè)概概念念、、運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)模模式式、、品品牌牌資資源源主打房地地產(chǎn)品牌牌：以萬(wàn)萬(wàn)象城為為主的城城市綜合合體目前在深深圳、杭杭州、無(wú)無(wú)錫等城城市，華華潤(rùn)新鴻鴻基正在在操作房房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，而而杭州萬(wàn)萬(wàn)象城預(yù)預(yù)計(jì)于今今年晚些些時(shí)候?qū)?huì)正式式登陸錢錢江新城城倫敦碼頭頭區(qū)——金絲雀碼碼頭（1/4）從1981年7月起，到1998年3月止，倫敦碼頭區(qū)開發(fā)有限公司（LDDC）在一塊占地面積為22平方公里狹長(zhǎng)的老港灣區(qū)進(jìn)行了大規(guī)模的城市再造工程金絲雀碼頭是英國(guó)首都倫敦一個(gè)重要的金融區(qū)和購(gòu)物區(qū)，金絲雀碼頭位于倫敦多克蘭地區(qū)西印度碼頭的中心金絲雀碼頭倫敦碼頭頭區(qū)——金絲雀碼碼頭（2/4）倫敦碼頭頭區(qū)——金絲雀碼碼頭（3/4）金絲雀碼碼頭(CanaryWharf)是道道格斯島島企業(yè)特特區(qū)的核核心地帶帶金絲雀碼碼頭成為為了倫敦敦新興商商業(yè)區(qū)的的中心，，吸引了了大批世世界級(jí)的的金融和和咨詢機(jī)機(jī)構(gòu)，如如摩根士士丹利、、瑞士一一波、匯匯豐集團(tuán)團(tuán)、花旗旗集團(tuán)、、巴克萊萊集團(tuán)，，同時(shí)也也成為倫倫敦新的的“艦隊(duì)隊(duì)街”，，許多著著名的報(bào)報(bào)業(yè)公司司蜂涌而而入英國(guó)最高的三三棟建筑均坐坐落于此：1、235.1高的第一一加拿大廣場(chǎng)場(chǎng)(CanaryWharfTower)2、第八加拿拿大廣場(chǎng)(HSBCTower)，高199.5米3、花旗集團(tuán)團(tuán)中心(CitigroupCentre)，高199.5米4、四季酒店店(FourSeasonsHotel)金絲雀碼頭地地上功能以高高端商務(wù)、辦辦公、酒店為為主，地下空空間開發(fā)以零零售為主導(dǎo)，，商場(chǎng)連商場(chǎng)場(chǎng)，餐廳接餐餐廳，地下空空間又同多條條地鐵連接本項(xiàng)目城市綜綜合體的開發(fā)發(fā)以高端商務(wù)務(wù)為切入點(diǎn)，，配合倫敦新新興商務(wù)區(qū)的的建設(shè)商務(wù)辦公空間間均位于地面面以上，地下下則承載了零零售商業(yè)和軌軌道交通，有有效實(shí)現(xiàn)了商商務(wù)和商業(yè)的的有效分離2314倫敦碼頭區(qū)——金絲雀碼頭（4/4）開發(fā)模式：合合資-公共財(cái)財(cái)政補(bǔ)貼模式式從1981年年7月起，到到1998年年3月止，倫倫敦碼頭區(qū)開開發(fā)有限公司司（LDDC）在一塊占占地面積為22平方公里里狹長(zhǎng)的老港港灣區(qū)進(jìn)行了了大規(guī)模的城城市再造工程程在這十幾年的的時(shí)間里，整整個(gè)區(qū)域發(fā)生生了翻天覆地地的變化，不不僅引起英國(guó)國(guó)學(xué)術(shù)界的關(guān)關(guān)注，更吸引引了全球各國(guó)國(guó)的目光倫敦碼頭區(qū)開開發(fā)有限公司司（LondonDocklandsDevelopmentCorporation）是一家家由政府牽頭頭組成的半官官方性質(zhì)的都都市綜合體開開發(fā)商，是政政府根據(jù)1980年制定定的《地方政政府規(guī)劃與土土地法》而專專門成立的一一家開發(fā)公司司在此之前，地地方政府曾做做出不少努力力想改變區(qū)域域的落后面貌貌，但卻深感感力不從心，，工作進(jìn)度十十分緩慢，LDDC項(xiàng)目目總公司的成成立，是在當(dāng)當(dāng)時(shí)情況下唯唯一正確的選選擇項(xiàng)目公司由政政府全資投入入，利用處置置土地發(fā)展住住宅、工業(yè)和和商業(yè)物業(yè)所所獲得的收益益滾動(dòng)發(fā)展項(xiàng)目公司有權(quán)權(quán)建造新的公公共基礎(chǔ)設(shè)施施，并改造舊舊的基礎(chǔ)設(shè)施施。資金的來(lái)來(lái)源有兩方面面，一個(gè)是中中央政府的投投入，另一個(gè)個(gè)是出售土地地獲得的資金金盡管中央政府府給了LDDC這么大權(quán)權(quán)利，但地方方行政職能、、公屋分配、、教育統(tǒng)籌、、醫(yī)療管理等等權(quán)利仍保留留在地方政府府和相關(guān)機(jī)構(gòu)構(gòu)。LDDC可通過(guò)設(shè)立立各類基金的的方式協(xié)助、、調(diào)控、促進(jìn)進(jìn)地方政府改改善這些方面面的工作城市綜合體定義城市綜合體商業(yè)模式開發(fā)體量開發(fā)周期空間布局功能協(xié)同運(yùn)營(yíng)模式開發(fā)模式城市綜合體城市價(jià)值商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值城市綜合體城城市價(jià)值（1/3）城市綜合體最最大的優(yōu)勢(shì)是是人流的聚合優(yōu)優(yōu)勢(shì)，通過(guò)不同的的功能組合，，滿足人們不不同需求都市綜合體的的價(jià)值體現(xiàn)從從根本上來(lái)說(shuō)說(shuō)在于其特殊殊的功能復(fù)合合性。都市綜綜合體集酒店店、寫字樓、、商業(yè)、高檔檔公寓等多種種城市業(yè)態(tài)于于一體，將商商業(yè)、辦公、、居住等多功功能城市空間間通過(guò)合理的的交通連接，，有機(jī)組合、、相互依存、、協(xié)同促進(jìn)從城市與區(qū)域域的價(jià)值來(lái)講講都市綜合體體不僅是現(xiàn)代代國(guó)際大都市市的標(biāo)志，更更是催生繁榮榮與文明，激發(fā)城市活力力的發(fā)動(dòng)機(jī)從項(xiàng)目自身的的價(jià)值看，都都市綜合體很很好地克服了了純粹居住、、商務(wù)所造成成未來(lái)發(fā)展的的局限，具有有很強(qiáng)的自我我成長(zhǎng)、自我我繁榮、持續(xù)續(xù)發(fā)展的生命命力，是都市市24小時(shí)跳跳動(dòng)的心臟都市綜合體通通過(guò)其內(nèi)部商商業(yè)、商務(wù)及及居住等各種種功能綜合互互補(bǔ)，建立相相互依存的價(jià)價(jià)值關(guān)系，從從而使它能夠夠適應(yīng)不同時(shí)時(shí)段的城市多多樣化生活，，并能夠進(jìn)行行自我我更更新新與與調(diào)調(diào)整整城市市綜綜合合體體城城市市價(jià)價(jià)值值（2/3））根據(jù)據(jù)都都市市綜綜合合體體所所處處的的區(qū)區(qū)位位、、功功能能和和與與周周邊邊的的關(guān)關(guān)系系，，歸歸納納起起來(lái)來(lái)有有如如下下突突出出的的價(jià)價(jià)值值特特征征：：城市綜合體城市價(jià)值巨大輻射力極大的潛在升值價(jià)值整體功能復(fù)合性高可達(dá)性便利性高密度集約型整體一致性土地使用均衡性空間連續(xù)性內(nèi)外部功能聯(lián)系完整性城市市綜綜合合體體城城市市價(jià)價(jià)值值（3/3））城市市綜綜合合體體也也是是對(duì)對(duì)分分散散的的城城市市功功能能一一種種整整合合，，以以往往功功能能單單一一的的時(shí)時(shí)候候，，各各個(gè)個(gè)物物業(yè)業(yè)功功能能相相對(duì)對(duì)獨(dú)獨(dú)立立，，之之間間關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)度度較較弱弱，，作作為為目目前前商商業(yè)業(yè)地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)的的主主流流模模式式和和選選擇擇之之一一，，城城市市綜綜合合體體城城市市價(jià)價(jià)值值的的主主要要表表現(xiàn)現(xiàn)集集中中在在以以下下兩兩點(diǎn)點(diǎn)：：商業(yè)價(jià)值社會(huì)價(jià)值

城市綜合體本身就是一個(gè)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，以一種功能為主，多種功能配套的商業(yè)形態(tài)之間相互促進(jìn)，互為價(jià)值鏈城市綜合體的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要強(qiáng)大的資金支持，其價(jià)值如何使現(xiàn)金流量和現(xiàn)金流速的最佳成了最核心的問(wèn)題城市綜合體在做足自身的使用價(jià)值的同時(shí)，會(huì)帶動(dòng)項(xiàng)目地塊的價(jià)值提升，以及同區(qū)域的土地價(jià)值、建筑價(jià)值、產(chǎn)業(yè)價(jià)值和價(jià)格的提升，同樣會(huì)帶動(dòng)整個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值提升每一個(gè)“城市綜合體”都是一個(gè)與城市高度融合的項(xiàng)目一個(gè)成功的城市綜合體項(xiàng)目是一個(gè)城市文化與靈魂的標(biāo)簽；是一個(gè)城市標(biāo)志性建筑；是一個(gè)城市商業(yè)價(jià)值最大化的具體體現(xiàn)；是一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)者對(duì)加快城市商業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的良性再造，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)，城市資源的合理配置也會(huì)起到不可估量的作用，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中會(huì)極大地彰顯這一商業(yè)形態(tài)的價(jià)值魅力商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值案案例例：：法法國(guó)國(guó)拉拉德德方方斯斯（1/3））拉德德方方斯斯原原是是巴巴黎黎西西郊郊一一片片僻僻靜靜的的無(wú)無(wú)名名高高地地，，位位于于巴巴黎黎市市的的西西北北部部，，巴巴黎黎城城市市主主軸軸線線的的西西端端巴黎拉德德方斯區(qū)區(qū)改造（（1958-至至今）既既是巴黎黎市中心心周圍九九個(gè)副中中心之一一，又是是巴黎最最大、最最重要的的商務(wù)、、商業(yè)中中心。該該區(qū)的定定位是工工作、居居住和游游樂(lè)等設(shè)設(shè)施齊全全的現(xiàn)代代化的商商務(wù)區(qū)目前已建建成寫字字樓247萬(wàn)平平方米、、其中商商務(wù)區(qū)215萬(wàn)萬(wàn)平方米米、公園園區(qū)32萬(wàn)平方方米、法法國(guó)最大大的企業(yè)業(yè)一半在在這里，，共10家；建建成住宅宅區(qū)1.56萬(wàn)萬(wàn)套，可可容納3.93萬(wàn)人，，其中在在商務(wù)區(qū)區(qū)建設(shè)住住宅1.01萬(wàn)萬(wàn)套，可可容納2.1萬(wàn)萬(wàn)人；在在公園區(qū)區(qū)建設(shè)住住宅5588套套，可容容納1.83萬(wàn)萬(wàn)人；并并建成了了面積達(dá)達(dá)10.5萬(wàn)平平方米的的歐洲最最大的商商業(yè)中心心；成為為歐洲最最大的商商業(yè)中心心；成為為歐洲最最大的公公交換乘乘中心，，RER高速地地鐵、地地鐵1號(hào)號(hào)線、14號(hào)高高速公路路、2號(hào)號(hào)地鐵等等在此交交匯建成67公頃的的步行系系統(tǒng)、集集中管理理的停車車場(chǎng)設(shè)有有2.6萬(wàn)個(gè)停停車位，，交通設(shè)設(shè)施完善善；建成成占地25公頃頃的公園園，商務(wù)務(wù)區(qū)的1/10用地為為綠化用用地，種種植有400余余種植物物，建成成由60個(gè)現(xiàn)代代雕塑作作品組成成的露天天博物館館，環(huán)境境的綠化化系統(tǒng)良良好拉德方斯斯交通系系統(tǒng)行人人與車流流徹底分分開，互互不干擾擾，做了了大面積積的立體體三層交交通體系系，將車車流完全全放在地地下，為為新區(qū)保保留充分分的地面面空間以以及街面面的完整整性商業(yè)價(jià)值值案例：：法國(guó)拉拉德方斯斯（2/3）商業(yè)價(jià)值值世界三大大頂級(jí)CBD之之一歐洲最具具影響力力的商務(wù)務(wù)中心獨(dú)特的公公共運(yùn)輸輸設(shè)施高高水準(zhǔn)的的服務(wù)設(shè)設(shè)施社會(huì)價(jià)值值成功進(jìn)行行了舊區(qū)區(qū)改造吸引了了無(wú)數(shù)數(shù)藝術(shù)術(shù)家、、觀光光客的的足跡跡平靜祥祥和的的生活活工作作空間間拉德方方斯城城市價(jià)價(jià)值商業(yè)價(jià)價(jià)值案案例：：法國(guó)國(guó)拉德德方斯斯（3/3）社會(huì)價(jià)價(jià)值案案例：：日本本橫濱濱港未未來(lái)21區(qū)區(qū)（1/4）融合了了觀光光旅游游、商商務(wù)、、購(gòu)物物、會(huì)會(huì)議、、展覽覽、博博物館館與一一體的的新城城市片片區(qū)綜綜合體體橫濱港港未來(lái)來(lái)21區(qū)是是在1989年年曾舉舉辦橫橫濱博博覽會(huì)會(huì)的舊舊址上上興起起的一一座未未來(lái)都都市項(xiàng)目分分布在在東京京灣橫橫濱港港沿線線，整整體通通過(guò)約約20年的的開發(fā)發(fā)而形形成如如今的的大型型濱水水區(qū)摩天樓樓群、、酒店店、會(huì)會(huì)議中中心、、購(gòu)物物中心心、游游樂(lè)園園、帆帆船等等各種種各樣樣的現(xiàn)現(xiàn)代化化辦公公商業(yè)業(yè)設(shè)施施鱗次次櫛比比，代代表橫橫濱的的新開開發(fā)區(qū)區(qū)社會(huì)價(jià)價(jià)值案案例：：日本本橫濱濱港未未來(lái)21區(qū)區(qū)（2/4）日本第第一摩摩天高高樓-陸標(biāo)標(biāo)塔大大樓LandmarkTower（（高296米，，地上上70層））集中了了近百百家時(shí)時(shí)裝和和餐廳廳的LandmarkPlaza設(shè)于陸陸標(biāo)塔塔大樓樓LandmarkTower第69層層樓、、日本本最高高的瞭瞭望臺(tái)臺(tái)SkyGardenCrossGate,WorldPorters,Queen’’sSquare等大大型購(gòu)購(gòu)物中中心大觀光纜車車為特點(diǎn)的的主題樂(lè)園園CosmoWorld被譽(yù)為“太太平洋白鳥鳥”的日本本丸紀(jì)念公公園14442563社會(huì)價(jià)值案案例：日本本橫濱港未未來(lái)21區(qū)區(qū)（3/4）社會(huì)價(jià)值案案例：日本本橫濱港未未來(lái)21區(qū)區(qū)（4/4）橫濱港的21區(qū)的建建設(shè)規(guī)劃是是要建成國(guó)國(guó)際性的文文化、信息息和環(huán)境優(yōu)優(yōu)美的港口口新都市綜綜合體占地面積達(dá)達(dá)186公公頃的橫濱濱港未來(lái)21世紀(jì)地地區(qū)，日常常工作人員員數(shù)為190000人，常常住人口10000人港區(qū)以一個(gè)個(gè)21世紀(jì)紀(jì)的環(huán)保都都市為基本本方針，環(huán)環(huán)保先行，，1/4面面積建了公公園橫濱21世世紀(jì)未來(lái)港港位于鄰接接橫濱市區(qū)區(qū)中心部的的濱水區(qū)域域，包括填填海造陸區(qū)區(qū)的76公公頃土地，，共計(jì)達(dá)186公頃頃的用地。。作為橫濱濱最有代表表性的城市市街區(qū)建設(shè)設(shè)群，在展展示海港城城市魅力的的同時(shí)，也也是一片購(gòu)購(gòu)物、美食食、娛樂(lè)的的綜合功能能服務(wù)區(qū)域域，是去橫橫濱旅游必必去之地緊靠港口有有高度在296米的的超高建筑筑群，這是是橫濱市最最大的商務(wù)務(wù)樓區(qū)，港港區(qū)佇立著著“地標(biāo)大大廈”、““橫濱皇后后廣場(chǎng)”、、太平洋橫橫濱會(huì)議中中心等現(xiàn)代代化的建筑筑代表，有有許多購(gòu)物物中心、娛娛樂(lè)場(chǎng)所、、博物館和和公園會(huì)議中心包包括圓形的的橫濱格蘭蘭洲際酒店店，酒店與與附近的摩摩天輪成為為橫濱最典典型的觀光光地之一“橫濱皇皇后廣場(chǎng)場(chǎng)”設(shè)立立了許多多專賣店店，是民民眾逛街街購(gòu)物的的好去處處，許多多大樓像像環(huán)太平平洋大飯飯店、橫橫濱港未未來(lái)大廳廳以及寫寫字樓，，都是讓讓人們感感受新生生活樣式式的空間間“船舶博博物館””以橫濱濱港和船船作為主主題，常常設(shè)展覽覽，每年年還會(huì)舉舉辦特別別的展覽覽會(huì)，昔昔日被稱稱為“太太平洋白白鳥”的的日本丸丸號(hào)也在在這里展展示社會(huì)價(jià)值值案例：：泰國(guó)長(zhǎng)長(zhǎng)春廣場(chǎng)場(chǎng)泰國(guó)長(zhǎng)春春廣場(chǎng)地地處曼谷谷中央商商務(wù)區(qū)，，占據(jù)了了曼谷市市中心極極其核心心和繁華華的地段段，2002年年開業(yè)，，周圍環(huán)環(huán)境優(yōu)美美，由3座國(guó)際際甲級(jí)寫寫字樓、、1座國(guó)國(guó)際5星星級(jí)酒店店、1座座豪華公公寓樓及及1個(gè)時(shí)時(shí)尚零售售商場(chǎng)，，總建筑筑面積約約34萬(wàn)萬(wàn)平方米米，是曼曼谷目前前最大的的綜合性性地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目項(xiàng)目重啟啟時(shí)值亞亞洲金融融危機(jī)，，項(xiàng)目重重啟后推推動(dòng)當(dāng)?shù)氐氐慕?jīng)濟(jì)濟(jì)復(fù)蘇，，提高華華潤(rùn)在泰泰國(guó)的知知名度長(zhǎng)春廣場(chǎng)場(chǎng)吸引了了一大批批包括GE、Microsoft、、BMW等等在內(nèi)的的國(guó)際知知名企業(yè)業(yè)及其社社會(huì)各界界精英進(jìn)進(jìn)駐或下下榻，目目前已經(jīng)經(jīng)成為曼曼谷的地地標(biāo)性商商業(yè)中心心項(xiàng)目規(guī)模模之大、、規(guī)劃之之齊全是是獨(dú)一無(wú)無(wú)二的，，也是曼曼谷當(dāng)時(shí)時(shí)包括現(xiàn)現(xiàn)今的商商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目所所不可比比及的至今，它它獨(dú)特的的風(fēng)格，，和歷久久彌新的的物業(yè)組組合，仍仍然是曼曼谷地區(qū)區(qū)甚至整整個(gè)泰國(guó)國(guó)的地標(biāo)標(biāo)性建筑筑商業(yè)，充滿了變變數(shù)，設(shè)設(shè)計(jì)如同同透過(guò)這這個(gè)洞口口去看整整個(gè)世界界外面很復(fù)復(fù)雜也很很壯闊，，其需要要的不光光是眼睛睛，還要要去體驗(yàn)驗(yàn)外面的的世界和和保持永永遠(yuǎn)敏感感的心否則永遠(yuǎn)遠(yuǎn)只是眼眼前的那那一片天天9、靜夜四無(wú)鄰鄰，荒居舊業(yè)業(yè)貧。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹，燈下下白頭人。。。04:16:1304:16:1304:1612/23/20224:16:13AM11、以我獨(dú)沈沈久，愧君君相見(jiàn)頻。。。12月-2204:16:1304:16Dec-2223-Dec-2212、故故人人江江海海別別，，幾幾度度隔隔山山川川。。。。04:16:1304:16:1304:16Friday,December23,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2204:16:1304:16:13December23,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青山。。。23十十二月20224:16:13上午午04:16:1312月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月224:16上上午午12月月-2204:16December23,202216、行動(dòng)動(dòng)出成成果，，工作作出財(cái)財(cái)富。。。2022/12/234:16:1304:16:1323December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。4:16:13上上午午4:16上上午