城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其運(yùn)作方案

城市綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)及其

運(yùn)作方案鑒于綜合體物業(yè)類型管理要求高，物業(yè)設(shè)施含量高，日常運(yùn)營(yíng)管理要求高，因此，我們需要考慮采用基于知識(shí)的綜合體物業(yè)管理體系。綜合體物業(yè)管理特點(diǎn)1、綜合體物業(yè)管理的任務(wù)綜合體的物業(yè)類型復(fù)雜，一般包括五星級(jí)酒店、購(gòu)物中、寫字樓、公寓。綜合體物業(yè)包含大量智能化設(shè)備，例如，樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)，智能化中央空調(diào)系統(tǒng)，技術(shù)含量高，需要較高的專業(yè)水平維護(hù)。由于城市綜合體通常是收益性物業(yè)，因此，城市綜合體物業(yè)管理的任務(wù)并不僅僅是傳統(tǒng)物業(yè)管理所包含的“對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理”，而且更重要的任務(wù)是實(shí)現(xiàn)物業(yè)中長(zhǎng)期凈收益最大化，并保持和提高物業(yè)的市場(chǎng)價(jià)值以及未來(lái)發(fā)展?jié)摿Α＞C合體物業(yè)管理在衛(wèi)生和綠化方面可以分片管理，在智能化工程方面可以統(tǒng)一管理并負(fù)責(zé)工程維護(hù)費(fèi)用單獨(dú)核算。根據(jù)物業(yè)管理規(guī)定，需要考慮根據(jù)物業(yè)不同性質(zhì)收費(fèi)不同，其中五星級(jí)酒店和購(gòu)物中心的收費(fèi)要略高一些。2.商業(yè)綜合體物業(yè)基本的管理職能為：

——辦公室（含前臺(tái)、財(cái)務(wù)、采購(gòu)、倉(cāng)庫(kù)）——客服中心（客戶服務(wù)、投訴處理、維修報(bào)修、商務(wù)服務(wù)、房屋租賃等）；——工程管理（供水、供電、供氣、空調(diào)、電梯、消防、通訊等設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)、維修、管理；公共部位裝潢維修維護(hù)等）；——公共秩序管理（含中控室、安護(hù)、重大活動(dòng)配合、停車場(chǎng)管理等）；——環(huán)境衛(wèi)生管理（含消殺、綠化和團(tuán)膳）?；緳C(jī)構(gòu)配置為辦公室、物業(yè)部、管理部。可以根據(jù)具體情況進(jìn)行調(diào)整。3.物業(yè)管理收費(fèi)特點(diǎn)由于綜合體物業(yè)管理復(fù)雜要求高,收費(fèi)要高于普通物業(yè)

購(gòu)物中心收費(fèi)20-30元//月平方米省級(jí)城市40-50元/月/平米五星級(jí)酒店由酒店管理公司撥款根據(jù)規(guī)模和服務(wù)要求一般費(fèi)用需要200萬(wàn)元-400萬(wàn)元寫字樓普通3-5元//月平方米5A寫字樓,以深圳大中華國(guó)際金融中心為例物業(yè)費(fèi)：8.8元/月/平米公寓3-5元/平方米五星級(jí)別酒店式公寓收費(fèi)6-7元/月/平米二、綜合體物業(yè)管理公司的組織架構(gòu)和團(tuán)隊(duì)建設(shè)綜合體商業(yè)管理公司購(gòu)物中心物業(yè)管理處綜合體物業(yè)管理公司衛(wèi)生清潔部保安部財(cái)務(wù)部工程與設(shè)備部工程部：電梯維護(hù)工程師、網(wǎng)絡(luò)設(shè)備維護(hù)工程師、空調(diào)工程師、電器技工（負(fù)責(zé)強(qiáng)電、消防設(shè)備維護(hù)等）。

由于綜合體物業(yè)設(shè)施多，物業(yè)管理人員素質(zhì)要求高，需要注重知識(shí)共享和培訓(xùn)。三、綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)包括在項(xiàng)目規(guī)劃、建設(shè)與驗(yàn)收交付階段的前期介入，開(kāi)盤區(qū)的物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)的接管驗(yàn)收、入伙與裝修管理策劃及房屋質(zhì)量遺留問(wèn)題的處理流程等。根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各階段的工作重點(diǎn)的不同，物業(yè)管理公司將委派相對(duì)應(yīng)的人員參與前期物業(yè)管理服務(wù)工作，充分發(fā)揮開(kāi)發(fā)商自有物業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)，確保產(chǎn)品更具人性化優(yōu)勢(shì)與恒久的品質(zhì)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段參與人員前期介入小組：物業(yè)管理公司業(yè)務(wù)副總經(jīng)理、項(xiàng)目經(jīng)理、工程主管、財(cái)務(wù)部經(jīng)理主要工作內(nèi)容1、從物業(yè)管理角度對(duì)項(xiàng)目的整體布局提出建議，如在綜合體項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)物業(yè)管理用房的位置、臨時(shí)停車場(chǎng)的設(shè)置等提出建議。成都萬(wàn)象城市綜合體購(gòu)物中心下沉廣場(chǎng)和主要入口參與項(xiàng)目的規(guī)劃，如在本項(xiàng)目中，前期介入小組對(duì)綜合體出入口設(shè)計(jì)、人車分流、地下車庫(kù)預(yù)留各單元入口、小區(qū)景觀區(qū)道路設(shè)置殘疾人通道等的建議。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案3.全程參與公共設(shè)施設(shè)備的配套設(shè)計(jì)、方案制定與設(shè)備選型工作，前期介入小組從管理需要、使用便利、維護(hù)經(jīng)濟(jì)性等方面對(duì)公共設(shè)施設(shè)備的配套提出建議，參與設(shè)備采購(gòu)、安裝及維保合同的洽談工作。通過(guò)上述工作，管理公司與設(shè)備供應(yīng)商建立了良好的溝通渠道，維保合同的簽訂使得管理公司、業(yè)主及開(kāi)發(fā)商的利益均得到有效的保護(hù)。4.參與廣場(chǎng)綠化與空中花園景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)的論證，前期介入小組重點(diǎn)從后期維護(hù)的角度對(duì)綠化植物樹(shù)種、景觀的選擇、噴灌系統(tǒng)的布局、保養(yǎng)期的維護(hù)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)等方面提出建議。5.參與物業(yè)管理用房的位置及功能劃分布局討論，依照相關(guān)法律法規(guī)對(duì)物業(yè)管理用房的面積提出要求。6.參與寫字樓和公寓戶型討論會(huì)，前期介入小組將管理公司已托管小區(qū)中業(yè)主對(duì)戶型設(shè)計(jì)的意見(jiàn)、裝修中的常見(jiàn)改動(dòng)等情況反饋給開(kāi)發(fā)商，以便開(kāi)發(fā)商選擇最優(yōu)化的戶型設(shè)計(jì)方案。7.參與綜合體建筑外立面的討論，從管理維護(hù)和安全管理的角度提出有關(guān)建議。8.物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)查及目標(biāo)客戶群分析，物業(yè)管理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的后續(xù)服務(wù)，必須切實(shí)掌握目標(biāo)客戶群的需求，制定出有針對(duì)性的管理服務(wù)措施。綜合體前期物業(yè)管理服務(wù)介入方案施工圖設(shè)計(jì)階段的物業(yè)服務(wù)介入.參與人員前期介入小組，以管理公司總經(jīng)理、管理處經(jīng)理為主。二.在管理的角度主要關(guān)注以下內(nèi)容，根據(jù)實(shí)際情況提出合理化建議1.土建1）對(duì)屋面、有防水要求的衛(wèi)生間（廚房）等防水材料的選擇2）門、窗的材質(zhì)3）屋面及管道井檢修口的位置及尺寸4）地區(qū)氣候差異對(duì)房屋質(zhì)量的特殊要求5）空調(diào)外掛機(jī)預(yù)留位的尺寸、冷凝水的統(tǒng)一收集6）煙道、排氣道的位置,餐飲業(yè)態(tài)建議集中區(qū)域布置7）廣場(chǎng)、道路用飾面磚的互換性及清潔的便利性

2.配套1）室內(nèi)管道道、計(jì)量器器具、智能能化設(shè)施布布置的合理理性，及2）給業(yè)主造造成的影響響3）各種設(shè)備備產(chǎn)生的噪噪音對(duì)業(yè)主主的影響4）各種設(shè)備備總控制開(kāi)開(kāi)關(guān)是否設(shè)設(shè)在公共區(qū)區(qū)域內(nèi)5）各種設(shè)備備設(shè)施的能能源消耗6）室外管線線、管道井井布局的合合理性，及及給業(yè)主造造成的影響響7）智能化設(shè)設(shè)施的可靠靠性、適用用性與經(jīng)濟(jì)濟(jì)性施工圖設(shè)計(jì)計(jì)階段的物物業(yè)服務(wù)介介入施工階段（一）參與人人員前期介入小組組，由管理處處經(jīng)理牽頭，，適時(shí)安排工工程維修人員員參與。（二）主要關(guān)關(guān)注以下內(nèi)容容，對(duì)影響后后期管理的項(xiàng)項(xiàng)目提出合理理化建議1.地產(chǎn)公司招標(biāo)標(biāo)工作介入1）供方門、窗窗質(zhì)量及售后后服務(wù)評(píng)價(jià)2）公共設(shè)施設(shè)設(shè)備質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)及后期維修修保養(yǎng)成本條條款的制定2.施工介入1）房屋質(zhì)量控控制2）隱蔽工程檢檢查驗(yàn)收記錄錄3）設(shè)計(jì)變更記記錄的收集4）設(shè)施、設(shè)備備的安裝調(diào)試試及操作培訓(xùn)訓(xùn)5）成品保護(hù)6）綜合體和小小區(qū)體育設(shè)施施、兒童游樂(lè)樂(lè)設(shè)施質(zhì)量三.綜合體購(gòu)物中中心部分物業(yè)業(yè)管理方案購(gòu)物中心是城城市綜合體最最重要的部分分之一，其技技術(shù)系統(tǒng)和服服務(wù)功能也是是綜合體各個(gè)個(gè)部分中最為為復(fù)雜的。一一方面，需要要針對(duì)顧客心心理和行為需需要及特征，，在購(gòu)物空間間布局布置、、環(huán)境營(yíng)造、、交通、導(dǎo)購(gòu)購(gòu)等各種服務(wù)務(wù)設(shè)施的運(yùn)行行和管理上必必須采取有效效措施，例如如，邀請(qǐng)專門門導(dǎo)示系統(tǒng)公公司設(shè)置好導(dǎo)導(dǎo)示標(biāo)志和臨臨時(shí)標(biāo)志；另另一方面，針針對(duì)商家需要要，在垃圾收收集與處理，，貨物的運(yùn)輸輸、裝卸等服服務(wù)設(shè)施運(yùn)行行和管理以及及營(yíng)銷推廣的的組織和管理理上，也要采采取有效措施施。購(gòu)物中心物業(yè)業(yè)管理任務(wù)一一般包括1.購(gòu)物中心的前前期介入2.購(gòu)物中心的裝裝修管理3.保安和錄像監(jiān)監(jiān)控系統(tǒng)確確保對(duì)購(gòu)物顧顧客的無(wú)打擾擾服務(wù)4.購(gòu)物中心的清清潔5.機(jī)電設(shè)施維護(hù)護(hù)6.電腦系統(tǒng)結(jié)算算整個(gè)購(gòu)物中中心物業(yè)管理理相關(guān)費(fèi)用對(duì)于購(gòu)物中心心在前期介入入方面，要重重點(diǎn)開(kāi)展中央央空調(diào)系統(tǒng)的的節(jié)能以及綜綜合體物業(yè)管管理成本預(yù)算算購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)后保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)開(kāi)業(yè)前物業(yè)管理提前介入服務(wù),竣工驗(yàn)收物業(yè)交接和裝修管理五星級(jí)酒店保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)納入五星級(jí)酒店總體成本寫字樓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)公寓保安、清潔、綠化養(yǎng)護(hù)，機(jī)電設(shè)備和樓宇自動(dòng)化設(shè)備維護(hù)，物業(yè)維護(hù)成本，相關(guān)業(yè)主聯(lián)歡活動(dòng)成本四.購(gòu)物中心的裝裝修管理購(gòu)物中心裝修修管理的流程程與重點(diǎn)----以深圳華潤(rùn)萬(wàn)萬(wàn)象城為例安全第一,防火是裝修管管理的重點(diǎn)。。方便商戶裝裝修,將商戶裝修手手冊(cè)等及時(shí)發(fā)發(fā)放到商戶手手中。2、購(gòu)物中心內(nèi)主主力百貨商場(chǎng)場(chǎng)“二次裝修修”的要求和和標(biāo)準(zhǔn)概述百貨商場(chǎng)的裝裝修按內(nèi)容和和階段不同可可分為“一次次裝修”和““二次裝修””?！耙淮窝b裝修”是指為為其經(jīng)營(yíng)的各各種業(yè)態(tài)提供供基本的物業(yè)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、、基礎(chǔ)條件、、硬件環(huán)境。。包括為滿足足業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)的的需要對(duì)基建建工程的必要要修整和裝修修，包括天棚棚、地面、柱柱體、墻面、、樓梯、通道道等；為經(jīng)營(yíng)營(yíng)需要提供的的必要基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施，包括水水、電、空調(diào)調(diào)、消防、安安防、廣播、、通訊設(shè)備、、網(wǎng)絡(luò)工程、、照明、電梯梯等；為滿足足商場(chǎng)營(yíng)銷需需要而進(jìn)行的的設(shè)施、促銷銷設(shè)施等。進(jìn)駐商家的裝裝修“二次裝修””是指以“一一次裝修”為為基礎(chǔ)，為展展示品牌和商商品形象，按按照商場(chǎng)要求求的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)進(jìn)行的二次裝裝飾裝修。主主要包括貨架架、柜臺(tái)、壁壁柜、形象、、陳列、燈光光、色彩等。?！岸窝b修修”主要是由由各品牌商家家自己進(jìn)行，，因此制定好好“二次裝修修”的要求和和標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于于實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)整整體裝修的統(tǒng)統(tǒng)一協(xié)調(diào)，達(dá)達(dá)到二次裝修修的目的和效效果具有重要要意義?！岸窝b修”的的目的是為了了更好的展示示品牌和商品品形象，形成成良好的賣場(chǎng)場(chǎng)氛圍，體現(xiàn)現(xiàn)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位、經(jīng)營(yíng)營(yíng)特色、企業(yè)業(yè)文化。所以以商場(chǎng)的“二二次裝修”一一要符合商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)定位位要求，二要要符合商場(chǎng)的的企業(yè)文化要要求，三要符符合商場(chǎng)的整整體形象要求求，四要充分分展示品牌形形象和商品形形象。成都萬(wàn)象城購(gòu)購(gòu)物中心組織好商場(chǎng)的的“二次裝修修”工作要遵遵循以下原則則：一、彰顯個(gè)性性與整體協(xié)調(diào)調(diào)統(tǒng)一的原則則?！岸窝b裝修”既要體體現(xiàn)商家品牌牌、商品的特特性與獨(dú)特的的形象，又要要與商場(chǎng)的整整體定位、樓樓層、賣區(qū)的的定位協(xié)調(diào)一一致。二、統(tǒng)一安排排，獨(dú)立執(zhí)行行的原則?！啊岸窝b修””要依商場(chǎng)的的統(tǒng)一開(kāi)業(yè)、、調(diào)整計(jì)劃統(tǒng)統(tǒng)一安排，同同時(shí)每個(gè)品牌牌又要獨(dú)立設(shè)設(shè)計(jì)、制作完完成各自的裝裝修。三、效率與質(zhì)質(zhì)量統(tǒng)一的原原則。“二次次裝修”既要要保證時(shí)間和和工期的要求求，又要保證證裝修質(zhì)量，，做到不忽視視每一個(gè)細(xì)節(jié)節(jié)，不浪費(fèi)點(diǎn)點(diǎn)滴時(shí)間。四、安全第一一，規(guī)范施工工的原則?！啊岸窝b修””施工過(guò)程中中各品牌商家家的裝修要按按要求規(guī)范施施工，把安全全放在首位，，嚴(yán)格執(zhí)行消消防、用電、、安全制度按按操作流程規(guī)規(guī)范施工。五、打造精品品與厲行節(jié)約約的原則。各各品牌在“二二次裝修”中中要注重設(shè)計(jì)計(jì)精心制作，，打造品牌形形象，同時(shí)又又要杜絕在材材料使用和制制作工程上的的浪費(fèi)現(xiàn)象。。“二次裝修”工工作要遵循和和符合以下具具體要求：一、商場(chǎng)形象象管理的要求求。各品牌專專柜是置身于于商場(chǎng)整體之之中的一員，，因此各品牌牌專柜的裝修修風(fēng)格、色彩彩、陳列等要要符合商場(chǎng)的的整體形象定定位要求，其其形象色彩其其要與所在樓樓層、賣區(qū)及及周邊相鄰品品牌柜組協(xié)調(diào)調(diào)一致。二、商場(chǎng)裝修修工作計(jì)劃和和進(jìn)度要求。。各品牌、柜柜組“二次裝裝修”要按照照商場(chǎng)的“裝裝修”整體工工作計(jì)劃和進(jìn)進(jìn)度按時(shí)完成成裝修任務(wù)，，以保證開(kāi)業(yè)業(yè)或調(diào)整計(jì)劃劃的如期完成成。三、要遵循商商場(chǎng)“二次裝裝修”的施工工管理要求。。商場(chǎng)的“二二次裝修”同同時(shí)有許多品品牌柜組進(jìn)行行施工和安裝裝，所以保持持和維護(hù)良好好的秩序、保保證施工安全全、財(cái)產(chǎn)和人人生安全十分分重要，因此此各品牌柜組組必須按照商商場(chǎng)的“二次次裝修”施工工管理要求組組織施工。四、遵守和執(zhí)執(zhí)行商場(chǎng)的““二次裝修管管理”工作流流程。為完成成好“二次裝裝修”工作商商場(chǎng)制定了完完善的商裝工工作流程包括括裝修方案審審核、形象設(shè)設(shè)計(jì)審核、圖圖紙審核、材材料審核、施施工隊(duì)伍審核核以及施工管管理、驗(yàn)收等等工作流程，，各品牌柜組組要按照商場(chǎng)場(chǎng)的“二次裝裝修”工作流流程與商場(chǎng)相相關(guān)部門配合合接受相關(guān)的的管理和指導(dǎo)導(dǎo)。五、遵守和執(zhí)執(zhí)行相關(guān)的安安全、消防等等標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)術(shù)規(guī)范，保證證施工和制作作質(zhì)量。各品品牌柜組的““二次裝修””還要遵照?qǐng)?zhí)執(zhí)行有關(guān)部門門關(guān)于安全、、消防、等管管理規(guī)定和技技術(shù)要求、材材料、工藝要要求等，使得得裝修結(jié)束后后能夠通過(guò)驗(yàn)驗(yàn)收安全使用用。百貨商場(chǎng)場(chǎng)“二次次裝修””的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，因商商場(chǎng)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)定位位，具體體的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境和和物業(yè)條條件會(huì)有有所差別別。各商商場(chǎng)應(yīng)根根據(jù)商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位、、市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、企企業(yè)文化化、物業(yè)業(yè)特點(diǎn)制制定好““二次裝裝修”的的標(biāo)準(zhǔn)，，用以規(guī)規(guī)范和指指導(dǎo)各品品牌柜組組的“二二次裝修修”。“二次裝裝修”的的標(biāo)準(zhǔn)大大體分為為以下幾幾部分內(nèi)內(nèi)容：一、色彩彩使用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。根根據(jù)企業(yè)業(yè)VI的要求以以及商場(chǎng)場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)定位、、業(yè)態(tài)形形式、商商品賣區(qū)區(qū)特點(diǎn)等等制定““二次裝裝修”的的色彩使使用標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和規(guī)范范。在標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)中明明確列出出應(yīng)當(dāng)使使用的色色彩和禁禁止使用用色彩。。二、品牌牌形象設(shè)設(shè)計(jì)和展展示柜、、貨架設(shè)設(shè)計(jì)制作作標(biāo)準(zhǔn)。。明確規(guī)規(guī)定出品品牌形象象墻的高高度、貨貨架、展展示柜、、試衣間間的高度度、規(guī)格格尺寸要要求和制制作標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。三、、柜柜位位設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、動(dòng)動(dòng)線線規(guī)規(guī)劃劃標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。標(biāo)標(biāo)列列出出柜柜位位的的朝朝向向，，貨貨架架的的擺擺放放和和朝朝向向，，及及通通道道、、動(dòng)動(dòng)線線和和顧顧客客的的基基本本流流向向。。四、、商商品品陳陳列列標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。指指出出商商品品陳陳列列的的要要求求、、原原則則和和陳陳列列方方式式。。五、、裝裝修修材材料料使使用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。根根據(jù)據(jù)商商場(chǎng)場(chǎng)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定定位位和和當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡难b裝修修材材料料市市場(chǎng)場(chǎng)情情況況，，規(guī)規(guī)定定應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)使使用用的的裝裝修修材材料料和和禁禁止止使使用用的的裝裝修修材材料料。。六、、電電力力和和燈燈光光照照明明標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。限限定定可可以以使使用用的的電電力力容容量量、、應(yīng)應(yīng)達(dá)達(dá)到到的的燈燈光光效效果果、、可可以以使使用用和和禁禁止止使使用用的的照照明明燈燈具具。。七、、消消防防和和安安保保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，列列明明在在商商裝裝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和施施工工中中應(yīng)應(yīng)執(zhí)執(zhí)行行的的消消防防和和安安保保標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。做好好““二二次次裝裝修修””工工作作，，要要注注意意解解決決好好以以下下問(wèn)問(wèn)題題1、做做好好““二二次次裝裝修修””的的計(jì)計(jì)劃劃和和組組織織工工作作。。2、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和做做好好““二二次次裝裝修修””的的工工作作流流程程。。3、為為品品牌牌和和柜柜組組提提供供準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的柜柜位位圖圖紙紙、、詳詳盡盡的的賣賣場(chǎng)場(chǎng)規(guī)規(guī)劃劃、、企企業(yè)業(yè)文文化化、、經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)定定位位信信息息和和明明確確的的裝裝修修指指導(dǎo)導(dǎo)建建議議。。4、做做好好品品牌牌裝裝修修方方案案、、形形象象、、圖圖紙紙的的審審核核指指導(dǎo)導(dǎo)工工作作。。5、及及時(shí)時(shí)的的與與品品牌牌商商家家溝溝通通，，互互通通想想法法。。6、做做好好施施工工中中的的跟跟蹤蹤工工作作，，發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題題及及時(shí)時(shí)解解決決。。7、加加強(qiáng)強(qiáng)管管理理和和服服務(wù)務(wù)，，做做好好品品牌牌上上的的參參謀謀。?！岸未窝b裝修修””工工作作是是商商場(chǎng)場(chǎng)開(kāi)開(kāi)業(yè)業(yè)籌籌備備和和調(diào)調(diào)整整時(shí)時(shí)的的重重要要工工作作之之一一，，因因此此必必須須明明確確““二二次次裝裝修修””的的要要求求，，制制定定好好““二二次次裝裝修修””的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和和工工作作流流程程，，做做好好管管理理和和服服務(wù)務(wù)，，把把““二二次次裝裝修修””工工作作做做好好。。二次次裝裝修修中中商商戶戶應(yīng)應(yīng)該該向向購(gòu)購(gòu)物物中中心心物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司提提交交的的資資料料:1、租租戶戶提提交交的的施施工工圖圖紙紙應(yīng)應(yīng)至至少少包包括括下下列列內(nèi)內(nèi)容容：：效果圖平面布置置圖天花布置置圖立面圖、、剖面圖圖（包括括店面、、櫥窗、、燈箱和和招牌））地面鋪裝裝圖空調(diào)施工工圖（包包括設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明、、水管圖圖、風(fēng)管管圖）電氣圖（（包括結(jié)結(jié)線系統(tǒng)統(tǒng)圖、照照明線路路圖、插插座線路路圖）弱電系統(tǒng)統(tǒng)施工圖圖（含網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、電電話、CCTV、音響等等）給、排水水（污））施工圖圖（租區(qū)區(qū)內(nèi)如有有衛(wèi)生間間、茶水水間、洗洗手盆等等設(shè)計(jì)））套有專業(yè)業(yè)消防公公司設(shè)計(jì)計(jì)圖框的的消防系系統(tǒng)施工工圖（包包括消防防噴淋布布置圖、、消防報(bào)報(bào)警布置置圖、消消防排煙煙布置圖圖）2、餐飲飲類租戶戶另須增增加以下下圖紙廚房排油油煙施工工圖給、排水水（污））施工圖圖燃?xì)夤艿赖兰皥?bào)警警裝置布布置圖（（政府指指定專業(yè)業(yè)施工單單位出具具）北京朝陽(yáng)陽(yáng)大悅城城餐飲商商戶3.名品購(gòu)物物中心與與百貨裝裝飾設(shè)計(jì)計(jì)管理規(guī)規(guī)定1．1品牌商指指定的裝裝飾設(shè)計(jì)計(jì)公司應(yīng)應(yīng)提供經(jīng)經(jīng)國(guó)家主主管部委委認(rèn)可的的有效資資質(zhì)證書(shū)書(shū)及營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照、、裝飾業(yè)業(yè)績(jī)等。。1．2通過(guò)商場(chǎng)場(chǎng)審核的的公司應(yīng)應(yīng)在規(guī)定定時(shí)間內(nèi)內(nèi)提供A4及以上幅幅面的裝裝飾現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)平面圖圖、立面面圖、效效果果圖、施施工圖、、天花燈燈位圖、、電氣圖圖，圖紙紙應(yīng)詳盡盡標(biāo)注材材質(zhì)品牌牌型號(hào)、、尺寸，，電氣圖圖應(yīng)詳細(xì)細(xì)標(biāo)注單單燈功率率、分項(xiàng)項(xiàng)功率、、總功率率。圖紙紙通過(guò)審審批后，，辦理施施工手續(xù)續(xù)。1．3出圖周期應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格遵守我方方規(guī)定的時(shí)間間進(jìn)行設(shè)計(jì)。。1．4柜體高度未作作特殊要求的的應(yīng)遵守以下下原則：服裝類、鞋類類低柜高度1350mm以下。珠寶、飾品、、化妝品類低低柜高度950mm，炮臺(tái)展柜高高1350mm以下。1．5高柜長(zhǎng)度嚴(yán)格格按照“T”字墻的限位制制作。1．6模特地臺(tái)高150mm,深800mm櫥窗玻璃高度度應(yīng)到頂，鑲鑲嵌不銹鋼、、烤漆木飾面面、烤漆鋁合合金邊框，2F以上商鋪不能能制作模特底底臺(tái)及櫥窗玻玻璃。1．7柜體面面層應(yīng)應(yīng)選用用烤漆漆或高高檔防防火板板（機(jī)機(jī)器無(wú)無(wú)縫折折邊））、嚴(yán)嚴(yán)禁選選用波波音軟軟片及及大芯芯板外外刮膩膩?zhàn)用婷鎸??！?．8柜體必必須加加裝易易擦洗洗踢腳腳板。。1．9消防栓栓請(qǐng)按按國(guó)家家最新新消防防要求求采用用不燃燃材質(zhì)質(zhì)進(jìn)行行裝飾飾處理理。容容易燃燃燒的的材料料和電電焊作作業(yè)區(qū)區(qū)必須須分隔隔3米以上上。1.101F商鋪化化妝品品區(qū)吊吊楣尺尺寸為為250mm厚400mm高，2F3F門楣尺尺寸詳詳見(jiàn)商商場(chǎng)規(guī)規(guī)劃圖圖。商商鋪入入口不不小于于2米，2F、3F門楣統(tǒng)統(tǒng)一為為嵌入入式門門楣。。門楣楣材質(zhì)質(zhì)請(qǐng)選選用烤烤漆玻玻璃、、金屬屬、石石材等等不易易變形形、開(kāi)開(kāi)裂材材質(zhì)。。1.11地面鋪鋪裝材材料必必須與與通道道地面面保持持一平平，與與通道道地面面銜接接處用用5mm寬不銹銹鋼條條收口口1.12地面找找平層層不得得直接接使用用水泥泥砂漿漿，應(yīng)應(yīng)使用用水泥泥壓力力板或或塑料料基膜膜進(jìn)行行間隔隔，再再進(jìn)行行地面面鋪設(shè)設(shè)。名品購(gòu)購(gòu)物中中心與與百貨貨裝飾飾設(shè)計(jì)計(jì)管理理規(guī)定定名品購(gòu)購(gòu)物中中心與與百貨貨裝飾飾設(shè)計(jì)計(jì)管理理規(guī)定定1.13試衣間間設(shè)計(jì)計(jì)嚴(yán)格格按照照商場(chǎng)場(chǎng)要求求進(jìn)行行設(shè)計(jì)計(jì)，通通頂設(shè)設(shè)計(jì)請(qǐng)請(qǐng)考慮慮空調(diào)調(diào)消防防問(wèn)題題。1.14裝飾材材料應(yīng)應(yīng)使用用符合合消防防要求求的綠綠色環(huán)環(huán)保產(chǎn)產(chǎn)品；；玻璃璃均應(yīng)應(yīng)為夾夾膠、、鋼化化等安安全玻玻璃。。1.15圍擋應(yīng)嚴(yán)格格按照商場(chǎng)場(chǎng)要求進(jìn)行行制作，圍圍擋畫面請(qǐng)請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)精美美、簡(jiǎn)單，，以品牌LOGO底紋為準(zhǔn)。。1.16天花石膏板板請(qǐng)選用12mm國(guó)優(yōu)防水石石膏板。五.城市綜合體體物業(yè)管理理必須十分分重視服務(wù)務(wù)功能的開(kāi)開(kāi)發(fā)和運(yùn)用用1.首先，管理理者必須充充分有效地地開(kāi)發(fā)和運(yùn)運(yùn)用城市綜綜合體各個(gè)個(gè)部分的服服務(wù)功能。。城市綜合合體各個(gè)部部分都有自自身服務(wù)功功能的體現(xiàn)現(xiàn)方式。例例如，對(duì)于于商務(wù)辦公公樓，必須須注重打造造商務(wù)平臺(tái)臺(tái)。在提供供基礎(chǔ)物業(yè)業(yè)管理服務(wù)務(wù)的前提下下，必須充充分挖掘客客戶的商務(wù)務(wù)需求，提提供全面的的商務(wù)服務(wù)務(wù)。與此同同時(shí)，根據(jù)據(jù)商務(wù)辦公公的專門特特性，在燈燈光、色彩彩、小品、、導(dǎo)示系統(tǒng)統(tǒng)等環(huán)境元元素的營(yíng)造造上形成品品位，創(chuàng)造造良好的商商務(wù)空間和和商務(wù)環(huán)境境。購(gòu)物中心的的服務(wù)措施施購(gòu)物中心是是城市綜合合體最重要要的部分，，其技術(shù)系系統(tǒng)和服務(wù)務(wù)功能也是是綜合體各各個(gè)部分中中最為復(fù)雜雜的。一方方面，需要要針對(duì)顧客客心理和行行為需要及及特征，在在購(gòu)物空間間布局布置置、環(huán)境氛氛圍營(yíng)造、、內(nèi)部動(dòng)線線與外部交交通呼應(yīng)、、導(dǎo)購(gòu)與導(dǎo)導(dǎo)示系統(tǒng)等等各種服務(wù)務(wù)設(shè)施的運(yùn)運(yùn)行和管理理上必須采采取有效措措施；另一方面，，針對(duì)商家家需要，在在垃圾收集集與處理，，貨物的運(yùn)運(yùn)輸、裝卸卸等服務(wù)設(shè)設(shè)施運(yùn)行和和管理以及及營(yíng)銷推廣廣的組織和和管理上，，也要采取取有效措施施。一般建建議在商家家的背面設(shè)設(shè)置貨運(yùn)通通道,運(yùn)貨部分與與人流通道道不沖突。。城市綜合體體是一個(gè)完完整的有機(jī)機(jī)系統(tǒng)。在在這個(gè)系統(tǒng)統(tǒng)中，每個(gè)個(gè)部分的服服務(wù)功能要要求是不同同的，例如如，在公寓寓、寫字樓樓和酒店，，就需要安安靜、舒緩緩的環(huán)境，，而購(gòu)物中中心則需要要熱烈的商商業(yè)氣氛，，但綜合體體各部分的的服務(wù)功能能又是相互互依存的。。例如，在商商圈內(nèi)的綜綜合體項(xiàng)目目,以購(gòu)物中心心作為中心心,購(gòu)物中心與與人們的日日常生活最最為密切，，滿足人們們購(gòu)物、娛娛樂(lè)和休閑閑，能夠充充分滿足各各類階層的的消費(fèi)需求求，是綜合合體中的核核心部分；；2.其次，整個(gè)個(gè)綜合體各各個(gè)部分服服務(wù)功能的的相互關(guān)系系必須達(dá)到到高度和諧諧和共生的的狀態(tài)。在CBD內(nèi),寫字樓是綜綜合體的核核心部分。。寫字樓需需要公寓寓和酒店店作為周周圍重要要的配套套，其自自身則是是城市綜綜合體的的主要功功能，操操縱著大大部分資資金流和和物流方方向，決決定著綜綜合體的的地位和和功能。。六.綜合體五五星級(jí)酒酒店物業(yè)業(yè)管理方方案五星級(jí)酒酒店的物物業(yè)管理理納入酒酒店管理理的一個(gè)個(gè)組成部部分，具具體包括括清潔衛(wèi)衛(wèi)生、保保安和設(shè)設(shè)施維護(hù)護(hù)?？照{(diào)調(diào)等設(shè)備備維護(hù)可可以統(tǒng)一一由綜合合體物業(yè)業(yè)公司下下屬的工工程與設(shè)設(shè)備部維維護(hù),電梯設(shè)備備檢修等等聯(lián)絡(luò)專專業(yè)電梯梯公司負(fù)負(fù)責(zé)檢修修。五星級(jí)酒酒店可以以設(shè)立專專門的物物業(yè)管理理處，負(fù)負(fù)責(zé)平時(shí)時(shí)日常工工作。五五星酒酒店物業(yè)業(yè)管理也也可以交交給酒店店管理公公司配套套的物業(yè)業(yè)管理公公司.例如,花園酒店店由珠江江物業(yè)酒酒店公司司管理.目前市場(chǎng)場(chǎng)有大型型專業(yè)化化酒店物物業(yè)管理理公司,例如,廣州花園園酒店由由廣州珠珠江物業(yè)業(yè)酒店管管理有限限公司管管理,經(jīng)過(guò)20年的努力力，珠江江管理已已發(fā)展成成具有酒酒店管理理、物業(yè)業(yè)管理、、房地產(chǎn)產(chǎn)代理、、物業(yè)清清潔保養(yǎng)養(yǎng)、管理理人才培培訓(xùn)、工工程機(jī)電電維修、、飲食娛娛樂(lè)等多多元經(jīng)營(yíng)營(yíng)的公司司,其組織架架構(gòu)如下下:五星酒店店物業(yè)管管理措施施五星酒店店要求中中央空調(diào)調(diào)和電梯梯設(shè)備完完好率較較高,因此,必須有專專業(yè)空調(diào)調(diào)和電梯梯維修工工程師駐駐扎現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng),對(duì)設(shè)設(shè)備備即即將將到到期期檢檢修修,提前前做做好好預(yù)預(yù)案案,保證證設(shè)設(shè)備備的的較較高高完完好好率率,此外外,對(duì)設(shè)設(shè)備備的的使使用用壽壽命命需需要要在在交交接接中中明明確確,正確確按按照照中中央央空空調(diào)調(diào)的的規(guī)規(guī)程程操操作作,合理理使使用用,避免免出出現(xiàn)現(xiàn)犧犧牲牲設(shè)設(shè)備備壽壽命命,造成成較較大大損損失失。。一般般采采取取如如下下措措施施:1.業(yè)主主和和酒酒店店管管理理委委托托合合同同中中明明確確設(shè)設(shè)備備使使用用壽壽命命。。2.業(yè)主主或或者者酒酒店店管管理理公公司司和和物物業(yè)業(yè)管管理理公公司司明明確確設(shè)設(shè)備備使使用用壽壽命命,做好好設(shè)設(shè)備備檔檔案案移移交交和和設(shè)設(shè)備備檢檢查查工工作作。。七.寫字字樓樓和和公公寓寓物物業(yè)業(yè)管理理方方案案寫字字樓樓服服務(wù)務(wù)重重點(diǎn)點(diǎn)保保證證可可靠靠性性，，供供電電和和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)系系統(tǒng)統(tǒng)可可靠靠性性納納入入重重點(diǎn)點(diǎn)工工作作。。樓樓宇宇自自動(dòng)動(dòng)化化系系統(tǒng)統(tǒng)管管理理和和維維護(hù)護(hù)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)化化和和知知識(shí)識(shí)化化服服務(wù)務(wù)，，降降低低物物業(yè)業(yè)管管理理成成本本。。遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程維維護(hù)護(hù)服服務(wù)務(wù)，，與與機(jī)機(jī)電電設(shè)設(shè)備備供供應(yīng)應(yīng)商商專專家家保保持持良良好好的的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)絡(luò)關(guān)關(guān)系系，，及及時(shí)時(shí)得得到到遠(yuǎn)遠(yuǎn)程程視視頻頻指指導(dǎo)導(dǎo)。。寫字樓的出租租管理是整個(gè)個(gè)物業(yè)管理的的重點(diǎn),要根據(jù)物業(yè)的的檔次和定位位,選擇最適合的的租戶群體,以高檔5A寫字樓為例,100米以上需要以以大企業(yè)總部部作為主要租租賃對(duì)象,一般整個(gè)樓層層租賃。100米一下樓層可可以分散租賃賃,但是50米以上每層盡盡量安排兩家家租戶。深圳京基100綜合體的超高高層寫字樓寫字樓租戶布布局原則寫字樓出租管管理需要充分分考慮行業(yè)特特征,5A,4A級(jí)別寫字樓物物業(yè),如果以金融保保險(xiǎn)為主,金融類服務(wù)公公司可以放在在較高樓層,保險(xiǎn)類公司盡盡量安排在較較低樓層,原則是訪客最最多的租賃單單位放在較低低樓層。華潤(rùn)大廈是深深圳高端寫字字樓的典范，，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)5A甲級(jí)寫字樓，，共29層，辦公面積積約4.2萬(wàn)平方米，以以金融機(jī)構(gòu)及及國(guó)內(nèi)外大型企業(yè)業(yè)為主要目標(biāo)標(biāo)客戶.超高層寫字樓樓的消防管理理是重點(diǎn)之一一,由于超高層火火災(zāi)害難以救救援,必須將火險(xiǎn)消消滅在萌芽狀狀態(tài)。失火后的沈陽(yáng)陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫國(guó)國(guó)際大廈沈陽(yáng)皇朝萬(wàn)鑫鑫國(guó)際大廈坐坐落于沈陽(yáng)最最繁華的青年年大街黃金地地段上，A、B、C三座超高層塔塔樓呈“品””字形排列，，底部以裙樓樓共享大廳連連接，設(shè)有五五星級(jí)酒店、、5A級(jí)寫字樓和高高級(jí)公寓等，，A座主要為豪華華五星級(jí)酒店店和部分寫字字樓，頂尖高高度為219米，B座主要為公寓寓，精裝修，，高度為152米。該項(xiàng)目總總投資近30億元人民幣。。超高層層的監(jiān)監(jiān)控系系統(tǒng)需需要考考慮監(jiān)監(jiān)控內(nèi)內(nèi)部的的同時(shí)時(shí),還要能能夠監(jiān)監(jiān)控外外立面面,消防系系統(tǒng)要要能夠夠?qū)ν馔鈮ζ鹌鸹鹩杏袦缁鸹鸫胧┦?。超超高層層的電電梯管管理也也是難難點(diǎn),容易引引起客客戶投投訴,因此,需要培培訓(xùn)專專業(yè)電電梯工工程師師或者者是電電梯維維護(hù)公公司派派出工工程師師和維維修技技工駐駐扎。。300米高度度電梯梯分區(qū)區(qū)方案案酒店式式公寓寓服務(wù)務(wù)可以以參考考五星星酒店店物業(yè)業(yè)管理理服務(wù)務(wù),酒店式式服務(wù)務(wù)引進(jìn)進(jìn)公寓寓中，，提供供洗衣衣服和和送餐餐服務(wù)務(wù).酒店式式公寓寓盡量量租賃賃給知知識(shí)分分子群群體,便于管管理,建立有有效的的管理理秩序序。八.停車場(chǎng)場(chǎng)管理理停車場(chǎng)場(chǎng)管理理是物物業(yè)管管理的的重要要組成成部分分。以以長(zhǎng)春春國(guó)際際金融融中心心為例例，酒酒店和和公寓寓停車車位專專用，，寫字字樓和和購(gòu)物物中心心建議議部分分停車車位通通用，，具體體為購(gòu)購(gòu)物中中心設(shè)設(shè)置100個(gè)停車位，，可以混合合使用寫字字樓200個(gè)停車位。。大型綜合合體可能有有多種停車車方式,包括空中停停車和立體體停車。以以青島JUSCO為例是地面面停車和空空中停車結(jié)結(jié)合。九、現(xiàn)代綜綜合體的應(yīng)應(yīng)急守則和和突發(fā)事件件管理----以深圳萬(wàn)象象城為例作為都市綜綜合體，在在安全管理理上的復(fù)雜雜性，決定了華潤(rùn)潤(rùn)中心突發(fā)發(fā)事件管理理的復(fù)雜性性，總結(jié)歷歷年的管理經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，較易易發(fā)生的突突發(fā)事件類類型有：消防安全事事件公共安全事事件治安事件自然災(zāi)害事事件施工作業(yè)傷傷害事件詳見(jiàn)案例分分析9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨雨中中黃黃葉葉樹(shù)樹(shù)，，燈燈下下白白頭頭人人。。。。04:14:2404:14:2404:1412/23/20224:14:24AM11、以我獨(dú)獨(dú)沈久，，愧君相相見(jiàn)頻。。。12月-2204:14:2404:14Dec-2223-Dec-2212、故人江海別別，幾度隔山山川。。04:14:2404:14:2404:14Friday,December23,202213、乍見(jiàn)翻疑疑夢(mèng)，相悲悲各問(wèn)年。。。12月-2212月-2204:14:2404:14:24December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。23十十二二月月20224:14:24上上午午04:14:2412月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月224:14上上午午12月月-2204:14December23,202216、行動(dòng)出出成果，，工作出出財(cái)富。。。2022/12/234:14:2404:14:2423December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四