2022年濟(jì)南樓市前三季度總結(jié)

年濟(jì)南樓市前三季度總結(jié)1-2月：寒冬，樓市持續(xù)低迷

2022年初，濟(jì)南市房地產(chǎn)市場遭受了1998年以來最為嚴(yán)峻的市場低潮。據(jù)濟(jì)南市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年前兩個(gè)月成交量不足2000套，成交面積僅有23萬平方米，甚至比市場低迷的2022年10月、11月還要慘淡。盡管1-2月份本身就是傳統(tǒng)上的房地產(chǎn)市場淡季，但是與2022年同期相比，成交規(guī)模依舊有較大的萎縮。

與同期許多一線城市的市場表現(xiàn)相比，盡管濟(jì)南房地產(chǎn)成交也不活躍，但是房價(jià)調(diào)整幅度并不大。從各個(gè)區(qū)域的代表性項(xiàng)目價(jià)格走勢來看，大部分保持基本穩(wěn)定，只有少部分項(xiàng)目有肯定幅度的上漲或者下調(diào)。也有個(gè)別項(xiàng)目宣稱單價(jià)降價(jià)1000元，但是經(jīng)過事先調(diào)高面價(jià)，房源掌握等措施的對沖，折扣力度并沒有像宣稱的那么大。更多的項(xiàng)目還是通過付款折扣、定金抵扣乃至買贈(zèng)等形式進(jìn)行暗折，雖然大部分項(xiàng)目的實(shí)際成交價(jià)格較2022年有所下降，但是下調(diào)幅度很小。

3-6月：小陽春，全線報(bào)復(fù)性反彈

春節(jié)之后，受經(jīng)濟(jì)基本面回暖、房地產(chǎn)市場回調(diào)基本到位等多種因素共同推動(dòng)，市場明顯復(fù)蘇，并快速進(jìn)展成小陽春的井噴式行情。從濟(jì)南市房管局發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，3月份住宅成交1663套，4月份1894套，5月份達(dá)2284套。這一市場行情不僅高于2022年下半年市場低潮期的成交水平，而且超越了相對平穩(wěn)的2022年二季度的成交水平。

考察濟(jì)南房地產(chǎn)劇變的軌跡可以發(fā)覺，濟(jì)南房地產(chǎn)市場2022年下半年的成交萎縮是特別急劇的。在濟(jì)南房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)并未發(fā)生大幅調(diào)整的狀況下，這種市場急劇萎縮是由于房地產(chǎn)市場的價(jià)值平衡起了作用，放大了經(jīng)濟(jì)基本面的波動(dòng)。從微觀市場行為層面看，是一般置業(yè)者在宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期不確定的條件下的恐慌性猛烈需求萎縮。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢基本明朗，房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度和預(yù)期基本穩(wěn)定之后，這部分抑制了半年左右的需求必定結(jié)束觀望，并比較集中地釋放。因此，可以說3月份消失的小陽春行情，其實(shí)是自用型需求在觀望半年之后的部分集中釋放的結(jié)果。

6月至今：旱季，房價(jià)飆升，成交不活躍

進(jìn)入7月份后，市場成交明顯回落，部分項(xiàng)目的客戶到訪量和成交有明顯的削減。7月份的成交量僅為6月份的60%，傳統(tǒng)上的金九銀十旺季、十一黃金周期間樓市也是不溫不火。在成交規(guī)模持續(xù)低迷的同時(shí)，房價(jià)卻在一路攀高，7月份住宅市場均價(jià)突破6000元/平方米大關(guān)，8月份達(dá)到6304元/平方米，9月份更是達(dá)到6500元/平方米。依據(jù)目前進(jìn)展態(tài)勢，今年底明年初成交均價(jià)將會(huì)突破7000元/平方米關(guān)口。

量價(jià)背離的背后是濟(jì)南房地產(chǎn)供應(yīng)量的嚴(yán)峻不足。在更大的視野內(nèi)考察濟(jì)南房地產(chǎn)供應(yīng)可以看出，在15個(gè)副省級城市中，濟(jì)南在經(jīng)濟(jì)總量、人均經(jīng)濟(jì)規(guī)模、城市居民收入與消費(fèi)等方面都具有肯定的比較優(yōu)勢，但是房地產(chǎn)供應(yīng)量卻位居下游。不僅如此，濟(jì)南近年來的房地產(chǎn)供應(yīng)量甚至低于煙臺(tái)、臨沂等省內(nèi)其他城市。所以在新建商品房價(jià)增量平的同時(shí)，市區(qū)相當(dāng)一部分區(qū)域的二手房價(jià)格半年之內(nèi)增長了25%左右，總房價(jià)較低的套型更是一房難求。

2022年土地市場冰火兩重天

2022年濟(jì)南土地市場也經(jīng)受了冰火兩重天。上半年土地成交特別冷清，不期然，市場快速換暖，土地成交活躍，大宗土地、高價(jià)土地層出不窮。幾次土地招標(biāo)現(xiàn)場，不僅座無虛席，甚至走廊里都擠滿了競拍、觀摩的開發(fā)商。用開發(fā)商的話就是，上半年看哪塊地都是陷阱，下半年看哪里都是黃金地段。三季度成交的幾宗住宅用地樓面地價(jià)都已經(jīng)達(dá)到2500元/平方米左右，住宅預(yù)期售價(jià)已經(jīng)普遍在8000元/平方米以上。

2022年全面開花格局呈現(xiàn)

供求關(guān)系是牛鼻子

房地產(chǎn)開發(fā)周期比較長，盡管2022年下半年有相當(dāng)規(guī)模的土地成交，但是無法在短期內(nèi)形成有效供應(yīng)。因此在中短期內(nèi)，濟(jì)南房地產(chǎn)供應(yīng)不足的基本格局不會(huì)有大的改觀。但是2022年濟(jì)南樓市應(yīng)當(dāng)不會(huì)連續(xù)當(dāng)前這種供應(yīng)極度匱乏的局面，供求關(guān)系會(huì)有肯定程度的緩解。

在城建設(shè)施改善和舊城改造等多種因素的帶動(dòng)下，城區(qū)各個(gè)方位的土地資源間續(xù)上市開發(fā)。南部有九曲片區(qū)土地入市，北有小清河沿線大量土地資源整理完畢，西部高鐵片區(qū)開發(fā)已經(jīng)進(jìn)入快車道，全面開花的市場基礎(chǔ)已經(jīng)具備。

另外考察舉辦過大型賽事的城市，在賽事結(jié)束后基本都遭受了程度不一的"后賽事效應(yīng)"，房地產(chǎn)進(jìn)入相對低潮。全運(yùn)會(huì)結(jié)束后，濟(jì)南城市進(jìn)展