2022年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)情況分析：500萬(wàn)以上購(gòu)房者年輕化

年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)情況分析：500萬(wàn)以上購(gòu)房者年輕化18日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布2022年6月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)狀況。隨著成交量日益活躍，全國(guó)房?jī)r(jià)回暖趨勢(shì)確立。6月份全國(guó)70大城市中，無(wú)論新居還是二手房環(huán)比價(jià)格回升的城市數(shù)量均在上升。值得留意的是，各線城市間價(jià)格分化走勢(shì)加劇，一線城市房?jī)r(jià)連續(xù)上漲，深圳以超7%的漲幅領(lǐng)漲全國(guó)；但三線城市則面臨較大庫(kù)存壓力，價(jià)格連續(xù)下滑。

無(wú)論是從新居還是二手房數(shù)據(jù)來(lái)看，一線城市仍是房?jī)r(jià)整體上漲的主要?jiǎng)恿?。深圳之外，上海是?guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲最厲害的城市。下文是對(duì)2022年上海房?jī)r(jià)走勢(shì)分析。

深圳之外，上海是國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)上漲最厲害的城市。

長(zhǎng)期從事中高端房屋營(yíng)銷的德佑區(qū)域總監(jiān)郭楷的感受很深，今年以來(lái)他加班的次數(shù)增加了，即使開(kāi)車的路上也不斷有電話詢問(wèn)。“80后的新上海人，成了500萬(wàn)-1000萬(wàn)住宅的主力購(gòu)房人群，他們這個(gè)階段有的已經(jīng)結(jié)婚并哺育了孩子，對(duì)改善性住宅的需求較明顯。”郭楷告知記者。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年6月，房?jī)r(jià)環(huán)比漲幅最為明顯的四座城市依次為深圳（7.2%）、上海（2.4%）、北京（1.6%）和廣州（1.6%）。值得一提的是，搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的上海外環(huán)內(nèi)成交的、2房以上公寓項(xiàng)目共計(jì)182個(gè)，其中價(jià)格超過(guò)500萬(wàn)的項(xiàng)目數(shù)為124個(gè)，占比約70%。

記者多方采訪獲悉，政策影響、板塊補(bǔ)漲、土地市場(chǎng)火爆等多方位因素促成了上海的房?jī)r(jià)“溫柔”上漲，并導(dǎo)致中高端項(xiàng)目頻繁入市。

板塊補(bǔ)漲

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年上半年，上海市商品住宅成交均價(jià)為30722元/平方米，環(huán)比2022年下半年上漲11.87%，這個(gè)數(shù)據(jù)比今年初業(yè)內(nèi)猜測(cè)的全年漲幅10%還要夸張。更多最新居地產(chǎn)行業(yè)分析內(nèi)容請(qǐng)查閱發(fā)布的《2022-2022年房地產(chǎn)行業(yè)深度分析及“十三五”進(jìn)展規(guī)劃指導(dǎo)報(bào)告》。

有市場(chǎng)人士對(duì)上海每個(gè)板塊進(jìn)行分析，發(fā)覺(jué)閘北、普陀、徐匯區(qū)域的房?jī)r(jià)始終在領(lǐng)漲?！伴l北應(yīng)當(dāng)屬于補(bǔ)漲，虹口區(qū)和楊浦區(qū)也還會(huì)補(bǔ)漲，上海的土地價(jià)值將重新進(jìn)行重估。”上述市場(chǎng)人士指出。

以位于虹口區(qū)的瑞虹天地為例，其即將入市新一期平均價(jià)格比之前入市的一手房源提高了近8%，價(jià)格將在7萬(wàn)/平米左右，價(jià)格超過(guò)了業(yè)內(nèi)的預(yù)期。事實(shí)上，瑞虹天地的二手房也隨著虹口板塊的補(bǔ)漲而水漲船高，第一財(cái)經(jīng)客戶端記者查閱搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，在“330”新政的前一天，上述樓盤成交的二手房?jī)r(jià)是47908元/平米，而最近一期的二手房成交價(jià)格則變成了55646元/平米。

政策影響和股市好轉(zhuǎn)促進(jìn)了資金大量進(jìn)入樓市，相比于傳統(tǒng)的靜安區(qū)、徐匯區(qū)高企房?jī)r(jià)，上述地區(qū)房?jī)r(jià)還有漲價(jià)空間，并由于這一輪的供求關(guān)系而快速上漲。

本月初，上海市政協(xié)經(jīng)濟(jì)委推出《上海2022年上半年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況評(píng)估、下半年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析》專題報(bào)告。報(bào)告指出，上半年雖然上海的固定資產(chǎn)投資增速企穩(wěn)回升，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域占了六成，可謂“一家獨(dú)大”，2022年底以來(lái)，在央行一系列釋放流淌性舉措刺激下，上海房市與股市漸漸復(fù)蘇，并呈現(xiàn)加速上行態(tài)勢(shì)。

第一財(cái)經(jīng)客戶端記者查閱上海統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站顯示，今年1-6月，上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1550億元，同比增長(zhǎng)15.8%，增幅較1-5月份提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，相比2022年全年增速提高了2.1個(gè)百分點(diǎn)，與上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速相比，高出11.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)7個(gè)月高于全國(guó)平均水平。

上述板塊的價(jià)格上漲，一方面由于購(gòu)房者反應(yīng)到供求關(guān)系，同時(shí)也與土地市場(chǎng)火爆有關(guān)。由于上述區(qū)域土地日益削減，上海每年的土地供應(yīng)日益削減。因此閘北區(qū)域不斷消失了地王項(xiàng)目，比如金融街（10.56，-0.31，-2.85%）、華潤(rùn)等房企在今年上半年相繼拍下區(qū)域地王，而在這些地王旁邊的樓盤由于地價(jià)上漲其均價(jià)也在上漲。

80后選擇

郭楷發(fā)覺(jué)，目前500萬(wàn)以上的房屋購(gòu)買者越來(lái)越年輕化，這些購(gòu)房者不同于之前的70后，他們的選擇影響到了市場(chǎng)的格局。

“80后都喜愛(ài)住新居，因此可以發(fā)覺(jué)，許多板塊新居可以賣到4萬(wàn)/平米，但是四周二手房只有2萬(wàn)/平米，由于80后對(duì)于新居的追求，一手房市場(chǎng)始終特別火爆。此外，80后由于進(jìn)入了結(jié)婚生育階段因此對(duì)于學(xué)區(qū)房也是很看重，而學(xué)區(qū)房無(wú)疑增加了房?jī)r(jià)。再者，80后喜愛(ài)精裝修的房屋，這樣可以節(jié)省裝修時(shí)間，那么房?jī)r(jià)自然要上漲。”郭楷告知記者。

學(xué)區(qū)房和精裝修都在增加整個(gè)房屋的溢價(jià)。記者了解到，目前上海精裝修房屋一般裝修價(jià)格在3000元/平米-6000元/平米不等。而學(xué)區(qū)房更是提高了房屋的價(jià)格，復(fù)旦高校的一份討論報(bào)告顯示，將“重點(diǎn)學(xué)?！钡膶W(xué)區(qū)樓盤價(jià)格進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)，并根據(jù)市區(qū)和郊區(qū)歸類，并對(duì)比其區(qū)域內(nèi)學(xué)區(qū)房和全部樓盤的價(jià)格中位數(shù)，可以看出這些“學(xué)區(qū)房”單價(jià)比全部房屋單價(jià)均高出差不多6000元左右。

做為80后的曹波（化名）就是這樣一個(gè)例子，其之前在市區(qū)有一套一室的房屋，隨著結(jié)婚和生子就選擇在外環(huán)邊購(gòu)買了一個(gè)小三房置換，而曹波購(gòu)買的房屋旁邊的二手房則明顯價(jià)格比一手房低。

“現(xiàn)在大家都有車，因此我們可以考慮住遠(yuǎn)一點(diǎn)，而且做為新上海人我只需要有學(xué)區(qū)房就可以，選擇略微外面一點(diǎn)的房屋可以讓我住的更加寬敞。”曹波在電話里告知記者。

郭楷認(rèn)為，房屋做為不動(dòng)產(chǎn)相對(duì)風(fēng)險(xiǎn)較小，雖然目前房?jī)r(jià)始終上漲，但是許多80后都存在“剛性置換需求”，因此500萬(wàn)以上的改善型住宅不斷熱賣。