2022年上半年北京房地產(chǎn)租賃市場成交量概況

年上半年北京房地產(chǎn)租賃市場成交量概況

2022年上半年的北京住宅租賃市場并未明顯受到后奧運預(yù)期和宏觀經(jīng)濟不景氣的影響，整體成交狀況照舊保持活躍，但租金價格卻消失了肯定回落。

依據(jù)我愛我家市場討論中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：同比去年同期，今年上半年交易量上漲了8.23%。全市租金均價為2322元/月套，同比去年同期的2478元/月套下降了6.29%。城八區(qū)的租賃均價達到了2387元/月套，與去年同期的價格相比下降了406元/月套，降幅為14.54%。其中，一般民宅租賃市場價格相對跌幅不大，自從去年10月消失價格調(diào)整之后，今年以來呈現(xiàn)了持續(xù)的小幅上升態(tài)勢。上半年普租市場價格為2026元/月套，同比下降3.66%；而高端市場的租賃價格下降趨勢并未得到有效緩解，呈現(xiàn)了反復(fù)之后的加速下滑。今年上半年高端租金均價為4924元/月套，同比下降3.79%。

今年以來，由于二手房買賣市場消失了明顯的回暖態(tài)勢，造成了近年上半年部分租賃市場中的房源流轉(zhuǎn)到買賣交易市場。相對于租賃市場房源量釋放增幅的下降，客戶需求的增量相對較為穩(wěn)健。同比去年房源和需求分別上升了11.96%和6.96%，市場供需比達1.25：1。

住宅租賃市場成交量同比增長8.23%

2022年上半年的北京住宅租賃市場成交狀況較為抱負，總成交量較去年同期上漲了近8.23%。成交量的上漲主要是由于上半年以來北京的整體租賃市場房源供應(yīng)與租房的需求同步上升所致。依據(jù)我愛我家市場討論中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明：2022年上半年北京住宅租賃市場房源供應(yīng)和租房需求均消失了非常明顯的增長態(tài)勢。1-6月份住宅租賃市場業(yè)主登記量同比大漲了11.96%，客戶需求量也比去年同期增長了近7%。

我愛我家市場討論中心認為：自去年年底以來，有一部分由售轉(zhuǎn)租房源以及空置房源的大量入市構(gòu)成了今年上半年新增加的房源供應(yīng)。但是上半年的二手房市場交易相當活躍，使得部分去年入市的租賃房源在市場轉(zhuǎn)好的狀況下又重新回到買賣市場，從而影響了整體租賃市場房源供應(yīng)的釋放增幅。不但是租賃市場的房源供應(yīng)受到了二手房市場回暖的影響，它同時也影響了部分的承租客戶需求。近年來北京房地產(chǎn)價格增幅很快，不斷攀升的房價在肯定程度上削減了人們的購房需求。再加上去年對奧運后地產(chǎn)價格走向的推斷不明以及國家貨幣、貸款政策的相對偏緊，導(dǎo)致了一部分購房者在持幣觀望的心理作用下選擇了租房而等待購買時機。隨著去年觀望房價走勢的承租人群在今年初房價相對處于低位時不斷轉(zhuǎn)向一、二手房市場，在肯定程度上削減了市場中客戶的有效承租需求。

住宅租賃市場租金下滑6.29%

2022年上半年北京住宅租賃市場整體租賃價格指數(shù)走勢相對較為平穩(wěn)，全市租金均價為2322元/月套,同比去年同期的2478元/月套下降了6.29%。其中一般民宅租賃市場租賃價格指數(shù)自去年其次次交易旺季結(jié)束后消失了向下調(diào)整的態(tài)勢，進入到今年的2月以后指數(shù)走勢呈現(xiàn)穩(wěn)中有升。而高端租賃市場租賃價格指數(shù)則消失了反復(fù)之后的加速下滑，將來一段時間內(nèi)其可能將連續(xù)維持這一狀況。受益于前期調(diào)整較大或市政政策影響，部分熱點區(qū)域如：望京、五道口、馬家堡、四季青以及金融街等地的租金上漲較為明顯。而勁松、五棵松、亞運村等區(qū)域則由于奧運會的結(jié)束而消失了較大幅度的租金價格回落。

我愛我家認為，房地產(chǎn)市場交易雙方的博弈照舊并未停止，下半年假如消失買方客群再度產(chǎn)生觀望的狀況，二手房買賣市場中的房源將再度回流至租賃市場，從而加劇租賃市場中的供大于需的格局，間接帶動租賃市場租金的進一步回落。

從以往的市場分析，辦公區(qū)域集中、學(xué)校、醫(yī)院四周以及軌道交通沿線等區(qū)域住宅租賃市場始終保持了較高的活躍程度。我愛我家估計今年下半年市場仍舊會連續(xù)這種趨勢。朝、海、豐的地域?qū)掗?，房源量相對充裕。這三個區(qū)域同時又是辦公、學(xué)校、醫(yī)院、商業(yè)等區(qū)域的聚集地，其在下半年仍舊會是住宅租賃市場成交的主體區(qū)域。而前期由于房租跌幅較大的區(qū)域也會因此而吸引大量的承租需求涌入，再加上今年新的市政規(guī)劃、拆遷改造以及地鐵線路的開通，必將領(lǐng)導(dǎo)今年新的租賃熱點區(qū)域消失。

住宅租賃市場消失新的承租熱點

從今年上半年住宅租賃市場成交區(qū)域分布來看，朝陽區(qū)占整個租賃市場成交量比重最高，為37.56%；海淀其次，約為21%。朝陽、海淀照舊是租賃市場的主體區(qū)域，二者合計比重占整個租賃市場成交量的近六成。此外租賃成交第三大區(qū)域——豐臺區(qū)成交比重上升到了近13%。

造成這一現(xiàn)象的主要緣由是：一方面朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)作為租賃市場的主體，由于區(qū)域的面積很大，可供出租的房源數(shù)量相對較多，因此成為市場的主要成交密集區(qū)域；另一方面，雖然在軌道交通、城市輕軌等城市新型交通工具的推動下租賃熱點區(qū)域有向郊區(qū)擴展的趨勢，但朝陽區(qū)、海淀區(qū)、豐臺區(qū)交通便利，配套完善，目前仍是承載絕大部分租客的重要區(qū)域。

今年上半年辦公區(qū)聚集地、學(xué)校、醫(yī)院四周以及軌道交通沿線等傳統(tǒng)的租賃熱點區(qū)域住宅租賃市場依舊保持較高的活躍度。此外，依據(jù)二級區(qū)域的詳細表現(xiàn)來看：望京、五道口等區(qū)域由于受到韓國人離境的影響近期價格相對跌幅較大，良好的區(qū)位優(yōu)勢再加上租金回落使得這一區(qū)域內(nèi)的租賃成交量持續(xù)得以放大。

由于今年北京地鐵四號線的開通、金融街的西擴、以及其次機場選址的確立，必定帶動新的承租熱點產(chǎn)生。受益到城市規(guī)劃建設(shè)的影響，馬家堡、四