基于資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響講義

基于資本結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略的影響

2013/11/15——以綠城地產(chǎn)為例分析

組長(zhǎng)：趙雪茜成員：李彥貞、馬偉堅(jiān)、張雪志、楊曉君、何江源、李瑞娟、桂萍、李美紅第一小組成員

房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問(wèn)題探討4內(nèi)容

企業(yè)層面可能出現(xiàn)的轉(zhuǎn)型：空間布局、物業(yè)狀態(tài)、盈利模式、企業(yè)組織、產(chǎn)品、行業(yè)關(guān)系

一、房地產(chǎn)行業(yè)背景

迅速發(fā)展宏觀調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問(wèn)題探討4內(nèi)容

二、綠城地產(chǎn)公司概況

成立日期1995年1月6日注冊(cè)地址浙江杭州2005年反向收購(gòu)，轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)2006年7月13日綠城中國(guó)控股在香港上市股票代碼03900機(jī)構(gòu)評(píng)定至2013年，連續(xù)九年被評(píng)定為「中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10」

綠城總品牌價(jià)值190.09億元二、綠城地產(chǎn)公司概況

二、綠城地產(chǎn)公司概況

2006-2012年度營(yíng)業(yè)額、損益額（單位：億元）二、綠城地產(chǎn)公司概況

截止2013年6月30日土地儲(chǔ)備情況：13個(gè)地區(qū)、99個(gè)項(xiàng)目、土地面積21165千平方米、總建筑面積41387千平方米，其中浙江省占44%房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問(wèn)題探討4內(nèi)容

資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)涵3.1三、資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析資本結(jié)構(gòu)理論3.2綠城資本結(jié)構(gòu)分析3.3資本結(jié)構(gòu)：也也稱融資結(jié)構(gòu)構(gòu)，指股權(quán)資資本與債權(quán)資資本的比例關(guān)關(guān)系。3.1資本結(jié)構(gòu)的內(nèi)內(nèi)涵廣義：各種要要素的組合結(jié)結(jié)構(gòu)。狹義：各種長(zhǎng)長(zhǎng)期資本價(jià)值值的構(gòu)成及其其比例關(guān)系。。3、代理成本權(quán)權(quán)衡理論3.2資本結(jié)構(gòu)理論論1、完善市場(chǎng)的的資本結(jié)構(gòu)理理論優(yōu)序融資理論論：內(nèi)部融資優(yōu)先先，若企業(yè)要要進(jìn)行外部融融資，也優(yōu)先先選擇債券融融資2、財(cái)務(wù)危機(jī)權(quán)權(quán)衡理論4、信息不對(duì)稱稱與控制權(quán)理理論3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析權(quán)益資本公開(kāi)發(fā)行H股配股戰(zhàn)略投資者入股負(fù)債資本可轉(zhuǎn)換債券銀行貸款定向發(fā)行高息債籌資方式3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析融資途徑：年度主要融資手段2006IPO2007-2008負(fù)債資本2009-2011信托融資3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析融資之路：日期融資途徑金額2006-1-18境外合作資金、可轉(zhuǎn)換債券2000萬(wàn)、1.3億美元2006-7-13IPO3.5億美元2006-11高息債券7年到期，4億美元3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析融資之路：日期融資途徑金額2007-5-7配股23.1億港元2007-5-15可轉(zhuǎn)換債券23.47億港元2007-10-24銀團(tuán)貸款39個(gè)月，8.5億人民幣3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析融資之路：日期融資途徑金額2008年銀行借款超100億2008年5月信托融資1.5億，第一筆2009-4-15信托融資19.83億人民幣

2010年信托融資31.5億人民幣2011年信托融資33.2億人民幣3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析2006-2012年度資產(chǎn)負(fù)債債情況（單位位：億元）報(bào)告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年流動(dòng)資產(chǎn)1673033937061,1601,152933流動(dòng)負(fù)債75140229470874929736流動(dòng)比率2.222.171.721.501.331.241.27存貨112.99225.21313.76458.32786.56847.56565.63速動(dòng)比率0.720.560.350.530.430.330.50總資產(chǎn)1783294287551,2541,2801,077總負(fù)債1352483466591,1521,160866資產(chǎn)負(fù)債率75.48%75.33%80.83%87.28%91.86%90.67%80.37%3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析2006-2012年度融資情況況（單位：億億元）報(bào)告期2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年利息費(fèi)用/

融資成本0.62.24.06.63.44.25.6銀行貸款

(一年內(nèi)到期，

流動(dòng)負(fù)債)19.424.438.784.7119.9158.8150.1非流動(dòng)

銀行貸款19.743.773.9139.5216.2158.161.2可轉(zhuǎn)換債券3.920.721.621.91.81.9

高收益?zhèn)?0.728.827.02.62.52.42.4信托融資

3.42.58.3

3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析2006-2012年度現(xiàn)金流入入凈額分析：：7年間共流入凈凈額53.5億元，其中：：融資活動(dòng)264.5億元，經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)所得-171.5億元，投資活活動(dòng)-39.5億元。3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分分析3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析現(xiàn)金流結(jié)構(gòu)分分析3.3綠城資本結(jié)構(gòu)構(gòu)分析外部融資現(xiàn)金金流入結(jié)構(gòu)分分析種類2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年銀行及其他貸款籌集286072186283150115信托貸款籌集

3233

發(fā)行可轉(zhuǎn)換股債券所得款項(xiàng)1023

發(fā)行股份所得款項(xiàng)28

23

21發(fā)行可換股證券

21出售附屬公司

5房地產(chǎn)行業(yè)背景1綠城地產(chǎn)公司概況2資本結(jié)構(gòu)分析3問(wèn)題探討4內(nèi)容存在問(wèn)題速動(dòng)比率資產(chǎn)負(fù)債率融資途徑流動(dòng)比率四、問(wèn)題探討討四、問(wèn)題探討討啟示與建議1、拓寬融資渠渠道，充分利利用金融創(chuàng)新新產(chǎn)品；2、保持持良好好的信信用能能力；；3、調(diào)整整負(fù)債債結(jié)構(gòu)構(gòu)；4、尋求求最佳佳資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率；；5、提高高盈利利水平平。四、問(wèn)問(wèn)題探探討綠地公公司2012-2013年動(dòng)向向：1、持續(xù)續(xù)提升升產(chǎn)品品和服服務(wù)品品質(zhì)2、產(chǎn)品品多元元化3、財(cái)務(wù)務(wù)穩(wěn)健健4、成本本管控控5、輕資資產(chǎn)戰(zhàn)戰(zhàn)略6、區(qū)域域布局局7、引進(jìn)進(jìn)戰(zhàn)略略投資資者四、問(wèn)問(wèn)題探探討引入戰(zhàn)戰(zhàn)略投投資者者：2012年年6月月8日日，綠綠城引引進(jìn)九九龍倉(cāng)倉(cāng)作為為戰(zhàn)略略性股股東，，九龍龍倉(cāng)合合共投投資約約港幣幣51億元元（約約人民民幣41.6億億）。2012年年6月月22日，，綠城城與融融創(chuàng)達(dá)達(dá)成協(xié)協(xié)議，，共同同組建建合資資公司司－上上海融融創(chuàng)綠綠城投投資控控股有有限公公司，，其中中，綠綠城與與融創(chuàng)創(chuàng)各持持有合合資平平臺(tái)公公司50%的股股權(quán)。。此次交交易綠綠城轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓上上述九九個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目權(quán)權(quán)益的的50%，收取取對(duì)價(jià)價(jià)人民民幣33.6億元。。四、問(wèn)問(wèn)題探探討截至2013年10月31日，綠綠城集集團(tuán)銷銷售情情況2012年1-12月銷售物業(yè)面積約283萬(wàn)平方米比2011年增長(zhǎng)約61.7%銷售金額546億比2011年增長(zhǎng)約54.6%2013年1-10月銷售金額511億比去年同期增長(zhǎng)約33%THANKYOU！9、靜靜夜夜四四無(wú)無(wú)鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、雨中黃葉葉樹(shù)，燈下下白頭人。。。05:47:5705:47:5705:4712/23/20225:47:57AM11、以我我獨(dú)沈沈久，，愧君君相見(jiàn)見(jiàn)頻。。。12月月-2205:47:5705:47Dec-2223-Dec-2212、故人人江海海別，，幾度度隔山山川。。。05:47:5705:47:5705:47Friday,December23,202213、乍乍見(jiàn)見(jiàn)翻翻疑疑夢(mèng)夢(mèng)，，相相悲悲各各問(wèn)問(wèn)年年。。。。12月月-2212月月-2205:47:5705:47:57December23,202214、他他鄉(xiāng)鄉(xiāng)生生白白發(fā)發(fā)，，舊舊國(guó)國(guó)見(jiàn)見(jiàn)青青山山。。。。23十十二二月月20225:47:57上上午午05:47:5712月月-2215、比不了了得就不不比，得得不到的的就不要要。。。。十二月225:47上午午12月-2205:47December23,202216、行動(dòng)出成果果，工作出財(cái)財(cái)富。。2022/12/235:47:5705:47:5723December202217、做做前前，，能能夠夠環(huán)環(huán)視視四四周周；；做做時(shí)時(shí)，，你你只只能能或或者者最最好好沿沿著著以以腳腳為為起起點(diǎn)點(diǎn)的的射射線線向向前前。。。。5:47:57上上午5:47上上午午05:47:5712月月-229、沒(méi)有有失敗敗，只只有暫暫時(shí)停停止成成功??！。12月月-2212月月-22Friday,December23,202210、很多多事情情努力力了未未必有有結(jié)果果，但但是不不努力力卻什什么改改變也也沒(méi)有有。。。05:47:5705:47:5705:4712/23/20225:47:57AM11、成功就是日日復(fù)一日那一一點(diǎn)點(diǎn)小小努努力的積累。。。12月-2205:47:5705:47Dec-2223-Dec-2212、世間成事，，不求其絕對(duì)對(duì)圓滿，留一一份不足，可可得無(wú)限完美美。。05:47:5705:47:5705:47Friday,December23,202213、不知知香積積寺，，數(shù)里里入云云峰。。。12月月-2212月月-2205:47:5705:47:57December23,202214、意志志堅(jiān)強(qiáng)強(qiáng)的人人能把把世界界放在在手中中像泥泥塊一一樣任任意揉揉捏。。23十十二二月20225:47:57上上午05:47:5712月月-2215、楚塞三湘湘接，荊門門九派通。。。。十二月225:47上上午12月-2205:47December23,202216、少年十五五二十時(shí)，，步行奪得得胡馬騎。。。2022/12/235:47:5805:47:5823December202217、空山新新雨后，，天氣晚晚來(lái)秋。。。5:47:58上午午5:47上午午05:47:5812月-229、楊柳散和風(fēng)風(fēng)，青山澹吾吾慮。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、閱讀讀一切切好書書如同同和過(guò)過(guò)去最最杰出出的人人談話話。05:47:5805:47:5805:4712/23/20225:47:58AM11、越是是沒(méi)有有本領(lǐng)領(lǐng)的就就越加加自命命不凡凡。12月月-2205:47:5805:47Dec-2223-Dec-2212、越是是無(wú)能能的人人，越越喜歡歡挑剔剔別人人的錯(cuò)錯(cuò)兒。。05:47:5805:47:5805:47Friday,December23,202213、知人者智智，自知者者明。勝人人者有力，，自勝者強(qiáng)強(qiáng)。12月-2212月-2205:47:5