房地產(chǎn)投資監(jiān)理委托作業(yè)指導書

本文格式為Word版，下載可任意編輯——房地產(chǎn)投資監(jiān)理委托作業(yè)指導書房地產(chǎn)投資監(jiān)理囑托作業(yè)指導書之相關(guān)制度和職責，投資監(jiān)理囑托作業(yè)指導書1.作業(yè)目的投資監(jiān)理目前尚局限于工程造價方面的監(jiān)理,目的在于借助社會的專業(yè)氣力,在工程實施階段擠干各類支付中的水分,扶助開發(fā)單位掌管和分析造價動態(tài),從而使...

投資監(jiān)理囑托作業(yè)指導書

1.作業(yè)目的

投資監(jiān)理目前尚局限于工程造價方面的監(jiān)理,目的在于借助社會的專業(yè)氣力,在工程實施階段擠干各類支付中的水分,扶助開發(fā)單位掌管和分析造價動態(tài),從而使工程本金得到有效的過程操縱。所以投資監(jiān)理決不是甲方扣刻施工單位的幫手,而是甲方理財?shù)墓芗摇?/p>

2.主管崗位總經(jīng)濟師:確定應聘單位,審核和簽署合同。

主辦崗位本金操縱:推舉應聘單位,主持合同談判和合同起草。

3.緊前工作條件

施工圖設(shè)計即將完成,施工招標開頭之前。

4.作業(yè)描述

4.1選擇囑托單位:本崗位可推舉2~3家具備與本工程工程相對應資質(zhì),曾經(jīng)有過良好合作關(guān)系而且保持行業(yè)領(lǐng)先業(yè)績的單位。告知本工程工程的概況,包括工程規(guī)模,品質(zhì)檔次,投資預料總額,創(chuàng)辦周期,本公司的工程管理模式,對投資的過程操縱要求和考核方法等。要求應聘單位據(jù)此編制投資監(jiān)理大綱和報價書。

4.2針對各應聘單位編制的投資監(jiān)理大綱和報價書,從以下方面評價應聘單位是否能有效操縱本工程工程的造價:

4.2.1責任目標是否明確。

4.2.2工作內(nèi)容是否涵蓋整個施工過程。其中至少應包括:承擔施工總包招標的甲方商務(wù)參謀,獨立編制分層預算,加入與總包的預算談判,審核總包的預算,審核總包的驗工月報,編制工程變更預算,審核換算定額的工料分析,審核工程撥款,審核總包的決算,加入決算談判,現(xiàn)場簽證的核量和審價,承擔甲方購買或指定品牌成品的商務(wù)參謀,定期向甲方報告本金動態(tài),供給降本措施的合理化建議,編制本金月報,年報和決算后的造價操縱綜合報告等。

4.2.3派駐現(xiàn)場工作人員人數(shù)和資質(zhì)是否與工程規(guī)模適應。本主辦崗位應組織面試(由總經(jīng)濟師把關(guān)),直接考察駐場人員的專業(yè)素質(zhì)。甚至可以先定人,再聯(lián)系其服務(wù)的單位。假設(shè)大綱中所列人員不附簡歷或體驗一般化,那么這單位即可淘汰。

4.2.4現(xiàn)場配置的設(shè)備是否能得志工作性質(zhì)的要求。使用的定額軟件是否具有適用和通用性。

4.2.5設(shè)定的文件流轉(zhuǎn)程序和時效是否合理和具備可操作性。是否符合工程的進度要求。

4.2.6設(shè)定的報表,臺帳和簡報是否能使甲方實時有效地掌管造價操縱的動態(tài)。

4.2.7是否響應甲方對其的監(jiān)視和制約,如其承諾附帶條件,那么需研究這些附帶條件是否合理,是否有利于工作的開展。

4.2.8報價是否與其資質(zhì)和能級相符,為了有利于吸引高素質(zhì)人員實施投資監(jiān)控,不宜過分壓價。

4.3本主辦崗位編寫書面報告,陳述對各家應聘單位的評價觀法,提出傾向性建議。由總經(jīng)濟師確定其中一家。

4.4由本主辦崗位為主與確定的一家舉行模擬性的合同談判(內(nèi)部確定不得告知對方,制止增加談判難度),包括要求修改監(jiān)理大綱中不夠完善的片面,調(diào)整合同中的權(quán)責利,雙方觀法一致后擬訂囑托合同。修訂后的投資監(jiān)理大綱作為附件,具有與合同同等的法律效力。本公司授權(quán)總經(jīng)濟師簽署本合同。

4.5對投資監(jiān)理的制約和考核(以下內(nèi)容應列入合同條款):

4.5.1投資監(jiān)理單位應承諾在其工作期內(nèi)的任何時候都應無條件地采納甲方或甲方委派的專業(yè)人員對其作業(yè)資料的復核。過錯率達成5%或以上的記過一次,由此造成甲方經(jīng)濟損失的須全額賠償。記過達成5次的甲方有權(quán)要求調(diào)換駐場人員甚至終止囑托合同的執(zhí)行。

4.5.2甲方、投資監(jiān)理和總包三方簽署的工程決算需經(jīng)過甲方和總包共同囑托的審計機構(gòu)的審價,并以審計結(jié)論為準。如審計總價的核減率達成5%或以上的,甲方將扣減監(jiān)理費的10%。

4.6近期有些資深的接洽機構(gòu)已將投資監(jiān)理的業(yè)務(wù)擴展到工程前期的設(shè)計階段,使得創(chuàng)辦單位能更主動更合理地操縱創(chuàng)辦費用。如囑托這樣的接洽機構(gòu)實施投資監(jiān)理,那么囑托工作也至少應提前到擴初設(shè)計階段,其監(jiān)理的職責范圍應相應增加:確定建筑裝飾和設(shè)備標準的