商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營管理

本文格式為Word版，下載可任意編輯——商業(yè)地產(chǎn)成功運(yùn)營管理商業(yè)地產(chǎn)告成運(yùn)營管理之相關(guān)制度和職責(zé)，商業(yè)地產(chǎn)的告成運(yùn)營管理隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展,能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中挺立不倒的告成商業(yè)工程,無一不是經(jīng)過理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來的。除了以ShoppingMall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)展趨...

商業(yè)地產(chǎn)的告成運(yùn)營管理

隨著現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的進(jìn)展,能夠在變化莫測的商業(yè)大潮中挺立不倒的告成商業(yè)工程,無一不是經(jīng)過理性而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)囊?guī)劃而來的。除了以ShoppingMall為代表的商業(yè)業(yè)態(tài)的進(jìn)展趨勢之外,商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理是當(dāng)前人們最關(guān)切的問題。

運(yùn)用國際運(yùn)營理念,營造一個適合于本地化運(yùn)營的國際商業(yè)運(yùn)作管理模式,不僅能為消費(fèi)者構(gòu)建一個良好的購物、消遣、休閑環(huán)境,更為經(jīng)營者、投資者們打造一個優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)平臺。

商業(yè)地產(chǎn)告成的關(guān)鍵――統(tǒng)一的運(yùn)營管理

運(yùn)營管理是商業(yè)運(yùn)營的核心,是商業(yè)房地產(chǎn)收益和物業(yè)價值提升的源泉?，F(xiàn)代商業(yè)房地產(chǎn)管理運(yùn)營的精華就是要把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費(fèi)形態(tài),統(tǒng)一到一個經(jīng)營主題和信息平臺上。統(tǒng)一的運(yùn)營管理模式的運(yùn)用,其實(shí)際意義就是旨在把投資者、經(jīng)營者、管理者三者結(jié)成利益共同體。不能統(tǒng)一運(yùn)營管理的商業(yè)房地產(chǎn)工程,會在強(qiáng)烈的競爭中逐步蛻變,直至最終完全流失自己的商業(yè)核心競爭力。

運(yùn)營管理的統(tǒng)一性,就是開發(fā)商和入駐店鋪精誠合作,在同一個主題概念指導(dǎo)下開展整齊劃一的經(jīng)營管理工作。這一經(jīng)營管理又可細(xì)分為廣告、宣傳、共同促銷、商戶銷售額管理、商戶運(yùn)營管理、顧客服務(wù)、安防管理、消防管理和設(shè)施設(shè)備修理管理等等。雖然是綜合性的復(fù)合商業(yè)設(shè)施,但其運(yùn)營管理可呈現(xiàn)出好像單個店鋪一樣的統(tǒng)一協(xié)調(diào)感。

經(jīng)營商業(yè)物業(yè)的收入主要來源于商戶的租金。商業(yè)工程的功能就是扶助商戶創(chuàng)造收入,提高每一平米商業(yè)面積的賺錢才能,這就是商業(yè)工程經(jīng)營管理的價值所在,也是商業(yè)地產(chǎn)告成運(yùn)作的關(guān)鍵。換句話說,大型商業(yè)工程長期告成與否的保證,告成的統(tǒng)一運(yùn)營就是一個關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營管理即要做到四個方面的內(nèi)容的統(tǒng)一:統(tǒng)一招商管理(立足長遠(yuǎn))、統(tǒng)一營銷(廣告宣傳等)、統(tǒng)一服務(wù)監(jiān)視和統(tǒng)一物業(yè)管理。每一個告成的購物中心,都以一個真正Mall的理念來運(yùn)營,必定遵循購物中心的特點(diǎn)。廣州天河城能成為中國第一個賺錢的Mall,其告成運(yùn)營就是很好的例子,除了選址告成外,最重要的就是遵循購物中心的特點(diǎn),開發(fā)商自營了主力百貨―――天貿(mào)南大-天河百貨?！八膫€”統(tǒng)一的好處是便于解決規(guī)劃設(shè)計和招商的難題,并且能夠提高非主力店的租金收入。

雖然運(yùn)營管理是一個工程告成與否的關(guān)鍵,但在運(yùn)營管理之前,要確保一個工程完備順?biāo)斓亻_發(fā)、進(jìn)展,那么要完全歸功于科學(xué)而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查、規(guī)劃選址、切實(shí)的定位和長期有序良好的招商工作,因此說,它們又是一個告成商業(yè)工程后期順?biāo)爝\(yùn)營的根基。

商業(yè)地產(chǎn)順?biāo)爝\(yùn)營的根基――完備的規(guī)劃與招商

一、科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖袌稣{(diào)查

房地產(chǎn)市場調(diào)查的目的是對地塊的價值、投資開發(fā)環(huán)境、市場供需狀況、市場競爭狀況等各種市場變量舉行分析和研究,以期對工程舉行整體的可行性分析,并對市場定位供給依據(jù)回避風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)由于其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性,所以更需要在開發(fā)前期舉行市場調(diào)查和研究。但是,從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論,他們的作用僅限于驗證或者為市場定位探索依據(jù)。

二、合理切實(shí)的選址要求

國外Mall一般選址郊區(qū),其理由是:首先,市中心地價昂貴;其次,市中心物業(yè)大多屬于私人全體(系永久產(chǎn)權(quán)),拆遷賠償?shù)姆烧系K和經(jīng)濟(jì)本金令人生畏;再次,人們已經(jīng)完全采納了在市區(qū)工作、在郊區(qū)生活的模式;此外,極高的私車擁有率和四通八達(dá)的路網(wǎng)為郊區(qū)MALL供給了巨大客流。

但國內(nèi)的處境那么完全不一樣,以廈門為例,現(xiàn)有的Mall包括世貿(mào)商城、SM商業(yè)城、明發(fā)商業(yè)廣場和羅賓森廣場無一例外均設(shè)在市區(qū),真正的郊區(qū)Mall極為少見。

可以說,在國內(nèi)Mall的選址往往務(wù)必同時具備以下三個條件,一是地理位置能代表城市商業(yè)進(jìn)展的新趨勢,最好處于新城區(qū)與老城區(qū)的過渡區(qū)域;二是務(wù)必?fù)碛邢喈?dāng)數(shù)量的中高收入消費(fèi)群體;三是交通便利,有充沛的停車位。

三、切實(shí)的定位

ShoppingMall最顯著的特征一是大,占地面積和建筑面積大,建筑格局大;二是多,行業(yè)多,店鋪多,功能多,業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度齊全;三是廣,商品組合的廣、寬、深度都極高,其中商品寬度主要靠大賣場來實(shí)現(xiàn),深度主要靠專賣店來實(shí)現(xiàn)。

為了實(shí)現(xiàn)“全員、一站式、一次性購足”的目標(biāo),MALL需通過設(shè)置大型百貨、超市及各類不同行業(yè)的專賣店、消遣場所、文化廣場、餐飲店等籠罩各個層次不同類型的顧客,再輔以專業(yè)店針對消費(fèi)者各色需求,其間穿插各類特色店以吸引旅游購物者。正緣于這些特點(diǎn),輕易讓人產(chǎn)生“無主題經(jīng)營”的感覺。從營銷的角度講,主題是一種基于STP(特定目標(biāo)市場)選擇后的特色定位,由于對商圈內(nèi)消費(fèi)者舉行了細(xì)分,它必然會排斥一片面消費(fèi)者,這貌似與MALL的消費(fèi)者全籠罩特征相悖。

事實(shí)上,Mall的一些根本特征無法容忍對特定商圈內(nèi)消費(fèi)者做過多的排斥。以一座20萬平方米的Mall為例,要維持其商業(yè)經(jīng)營每平方米需要大約10000元的銷售額,這樣一年就是20億元,每天平均500萬元以上,假設(shè)單客交易金額為100元,那么每天需要客流量5萬人以上!假設(shè)對商圈消費(fèi)者細(xì)分過度,是難以支撐Mall這個龐然大物的。

而缺乏主題,又難以產(chǎn)生足夠的吸引力,難以將自身與競爭對手區(qū)隔開來。在主題的選擇上,兩種極端路徑間必然有一個適合的權(quán)衡。Mall的STP目標(biāo)市場選擇,其主力的核心目標(biāo)顧客群,應(yīng)是聚焦于區(qū)域消費(fèi)才能較強(qiáng)、容量較大的消費(fèi)板塊上。一個區(qū)域的消費(fèi)層次和收入水平根本上是正態(tài)分布的,即其兩端收入最高和最低的顧客群一般較少,中間消費(fèi)群才是支撐區(qū)域消費(fèi)的主力,他們的精神、物質(zhì)需求和文化、價值取向構(gòu)成了Mall主題的內(nèi)涵。

四、全程有序良好的招商工作

在完成了工程整體的規(guī)劃后,當(dāng)經(jīng)過切實(shí)的市場調(diào)查,進(jìn)而確立了工程的選址和恰當(dāng)又有自身特色的定位后,統(tǒng)一招商,統(tǒng)一經(jīng)營就開頭在有步驟地概括工作中得到落實(shí),工程整體的運(yùn)營便在“統(tǒng)一”中得以保障。

統(tǒng)一的招商能夠協(xié)調(diào)好開發(fā)商、投資者與經(jīng)營者三者之間的關(guān)系,通過招商及承租戶結(jié)合來為后期工程的運(yùn)營奠定根基。

在一個告成的Mall,每個承租戶的告成都是彼此憑借的,而且會引導(dǎo)其他承租戶的告成的,這就是共生原理。為了維系這種共生關(guān)系,明發(fā)MALL務(wù)必整合各商家的事業(yè)工程,猶如經(jīng)營一家事業(yè)體。所以,各商店是不能被分割出租的,務(wù)必整合為一,以免在經(jīng)營管理上失去掌控的,要有如首席指揮家在編寫交響樂曲般地籌劃各商店的配置。

告成的招租,對業(yè)主及管理者而言,其表現(xiàn)的是穩(wěn)定的收入來源。未出租空間對業(yè)主及管理者來說是沒有任何生產(chǎn)力的,而且還會影響整個工程的凝結(jié)力。愈少的店鋪,表示愈少的消費(fèi)者會被吸引,表示愈少的業(yè)績來源,表示愈少的收益。

商業(yè)地產(chǎn)告成運(yùn)營的保障――統(tǒng)一經(jīng)營

經(jīng)營不等同于運(yùn)營,然而,統(tǒng)一的經(jīng)營確是告成運(yùn)營的最直接的表達(dá)。由于順?biāo)斓慕?jīng)營可以產(chǎn)生利潤,告成地運(yùn)營就是使通過專業(yè)經(jīng)營公司的管理,合理定租金的制定,贏得更長久的回報,使整個MALL能持續(xù)經(jīng)營,產(chǎn)生豐厚回報,使開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者都能從工程的告成運(yùn)營中長期受益。

租金是購物中心業(yè)主的主要收入來源,一般而言,制定租金策略時多從幾個方面來考慮,如商品業(yè)種、承租面積及面寬、位置及租店戶在整體策略中的角色等。

眾所周知,商業(yè)地產(chǎn)的表現(xiàn)形式是地產(chǎn),但核心與靈魂還是商業(yè)運(yùn)營。因此務(wù)必要有一個經(jīng)營卓越的團(tuán)隊來統(tǒng)一管理運(yùn)做,這就是統(tǒng)一開幕的重要性。聘請專業(yè)經(jīng)營管理公司舉行全程經(jīng)營管理。

一、統(tǒng)一的招商管理

統(tǒng)一的招商管理是按照制定的招商準(zhǔn)那么,購物中心的商業(yè)管理公司嚴(yán)格審核、統(tǒng)一招商,并對全體招來的商戶舉行統(tǒng)一管理。在招商中留神維護(hù)和管理好各業(yè)態(tài)的經(jīng)營比例;維護(hù)工程整體的統(tǒng)一主題形象、統(tǒng)一品牌形象;并使其后期經(jīng)營間,能夠在功能和形式上同業(yè)差異、異業(yè)互補(bǔ);以超強(qiáng)人氣主力商家的引進(jìn)和合理布局來保障人流;通過自營、聯(lián)營和租賃等恰當(dāng)?shù)慕?jīng)營方式的生動選擇,放水養(yǎng)魚,使從長遠(yuǎn)眼光為商業(yè)工程的長期經(jīng)營創(chuàng)造條件;添置者、經(jīng)營者、物業(yè)管理者的利益大捆綁,確保商業(yè)持續(xù)昌盛。國外的Mall一般采取完全出租經(jīng)營的方式,便于統(tǒng)一經(jīng)營管理,長期受益。而國內(nèi)大都采取了將主力店的位置留下來出租,其他的商鋪出售的方式。國內(nèi)的廣州天河城、廈門SM商業(yè)城也采用只租不售的形式,均對比告成。

二、統(tǒng)一的營銷管理

對于統(tǒng)一的營銷(廣告的宣傳等),是建立對整個商場運(yùn)營的統(tǒng)一營銷管理,是舉行一項精細(xì)化的管理工作。舉行統(tǒng)一的廣告宣傳,有步驟有籌劃的實(shí)行推廣籌劃、落實(shí)媒體籌劃。通過公關(guān)宣傳和形象計劃,使商場的知名度大大提高的同時,有效的聯(lián)合各商家舉行利于商場經(jīng)營的促銷宣傳和各類吸引的活動,使統(tǒng)一的主題和定位更加鮮明突出,整體促銷廣告更具有整體性和形象性,最終促進(jìn)商品的銷售。

三、統(tǒng)一的服務(wù)管理

告成的商業(yè)運(yùn)營更需要對商戶舉行統(tǒng)一的服務(wù),這個服務(wù)需要從大處涵蓋,從小處精耕。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一的商戶結(jié)算、統(tǒng)一的營銷服務(wù)、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一的培訓(xùn)服務(wù)、統(tǒng)一的賣場布置指導(dǎo)服務(wù)、統(tǒng)一的行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務(wù)等等。這個“統(tǒng)一服務(wù)”不但要表達(dá)在思想上、在合約中,更要表達(dá)到后期的管理的實(shí)際行動中。這個“統(tǒng)一服務(wù)”就是要求“服務(wù)”出一個商業(yè)工程的品牌與特色來。

四、統(tǒng)一的物業(yè)管理

商業(yè)地產(chǎn)中的統(tǒng)一物業(yè)管理,是按照相關(guān)服務(wù)合同,對相關(guān)設(shè)施設(shè)備和經(jīng)營場地舉行修理、養(yǎng)護(hù)、管理、維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。概括包括商場建筑及附屬設(shè)施,設(shè)備的養(yǎng)護(hù)及修理管理,環(huán)境衛(wèi)生及綠化管理,安好保衛(wèi)管理,廣告管理和租賃管理等等。

如何持續(xù)保持商業(yè)工程本身的內(nèi)、形狀象,保持與