法姬娜酒店定位思路課件

法姬娜酒店

定位及規(guī)劃設想法姬娜酒店

定位及規(guī)劃設想1目的確定項目市場市場定位，確定概念規(guī)劃的方向。建立對項目清晰、統(tǒng)一的認識。提高我們的工作效率。目的確定項目市場市場定位，確定概念規(guī)劃的方向。2考察酒店地點并評估市場，結合項目建筑條件，提出定位；依據定位規(guī)劃酒店設施，并從經營角度合理規(guī)劃平面布局；提出酒店服務設施的設計要求，為室內設計建立指引。我們的任務考察酒店地點并評估市場，結合項目建筑條件，提出定位；我們的任3調查范圍及方式調查方式

網絡、走訪、“神密客人”調查范圍周口宏觀經濟概況；周口旅游產業(yè)；周口、商水城市發(fā)展規(guī)劃；典型項目：周口飯店、粵海餐飲、地中海酒店、夏威夷洗浴、錢柜TV旅游局行管科長：巴科長周口飯店邱總、營銷部寇經理、部分公務人士旅游社調查范圍及方式調查方式4一、市場條件一、市場條件5國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，經濟規(guī)律使然，將帶動第三產業(yè)發(fā)展。1、GDP總量國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，經濟規(guī)律使然，將帶動第三產業(yè)發(fā)展。1、6經濟結構以第二產業(yè)主，農林牧漁是主產業(yè)，盡管政府加大對農副產品深加工扶持，但并形成有影響辦的集散地，對于商務交流促進作用不明顯。下圖是2009年周口產業(yè)結構的比例圖。2、產業(yè)結構經濟結構以第二產業(yè)主，農林牧漁是主產業(yè)，盡管政府加大對農副產72008年度GDP總量在河南12個地級城市中排序第8，從經濟總量看是河南經濟基礎較為薄弱的地區(qū)。見下表：3、經濟位置2008年度GDP總量在河南12個地級城市中排序第8，從經濟8旅游經濟持續(xù)增長，但GDP貢獻率極低。旅游人次持續(xù)增長，旅游客源結構以國內游客為主。20042005200620072008旅游總人次（萬）400.14450.15500.68621766.8其中：國內游客400450500620.2765.2國外游客0.130.150.680.81.64、旅游產業(yè)旅游經濟持續(xù)增長，但GDP貢獻率極低。旅游人次持續(xù)增長，旅游9住宿及餐飲市場總額連續(xù)5年保持在15%的增速。2008年度，星級以上住宿餐飲業(yè)實現零售額3.1億，較2007年度增長122.8%，據旅游局巴科長反映：該市場總額仍將保留快速增長勢頭。年度市場總額（億）比上年增帶200429.528.9%200537.216%20064315.7%200751.519.6%200861.518.6%5、市場規(guī)模住宿及餐飲市場總額連續(xù)5年保持在15%的增速。2008年度，10市場供給主力四星級酒店1家：周口飯店；三星級酒店4家：周口迎賓館、平原賓館、粵海假日酒店、錦繡花園；待評2家。如家、中州快捷等品牌經濟型酒店有布點。娛樂型酒店：地中海、夏威夷、峰基。中高端餐飲：金滿倉、越秀、粵海餐飲。除周口火車站對面擬建的金匯假日（據稱是四星級）外未曾了解到其它擬建高星級酒店項目。旅游局巴科長反映：1家五星級（可能是4星）擬建，目前已流產。市場供給主力四星級酒店1家：周口飯店；三星級酒店4家：周口迎11競爭格局政府接待周口飯店平原賓館迎賓館餐飲粵海餐飲越秀、金滿倉周口生態(tài)酒店娛樂錢柜洗浴地中海夏威夷峰基競爭格局政府接待周口飯店平原賓館迎賓館餐飲粵海餐飲越秀、金滿12市場主力店設施特點傳統(tǒng)星級酒店配套模式；裝修老套，規(guī)劃設計或二次改造未前瞻性合理規(guī)劃交通流線（客服混雜）；客房設施陳舊、客用品品質低（低值易耗品、布草）；（房價的影響，可以理解）餐飲包間的層次差別不大（政府接待希望有大包間），多數沒有配置獨立衛(wèi)間、備餐間；社會餐飲不具體接待中型宴會的能力（周口生態(tài)酒店除外）會議設施的公共空間不充分；大堂設施較差；公共衛(wèi)生間檔次太低，和星級不配套，是個瑕疵。市場主力店設施特點傳統(tǒng)星級酒店配套模式；13公務類的住宿及餐飲需求旺盛，是酒店業(yè)市場的消費主力。中高端的餐飲需求除公務接待外，偏好于特色或風味的消費。餐標在300～600元左右不等；自帶酒水，不接受加收服務費用；簽單消費。高端餐飲有一定的市場，但受“資源”限制。會務類消費需求：500人左右的大型會議每月1～2次，多為營銷行業(yè)組織，不消費餐飲；300人左右的會議居多，就餐飲形式為自助餐；政府及行政機關使用自有的會議設施，在酒店就餐；年關100人左右的企業(yè)小型宴會市場極其樂觀；政府大型會議市場基于政府資源的支持，主要選擇在周口飯店。中高端的婚慶市場較為樂觀。旅游客源市場不太樂觀。住宿需求很難接受高于200元房價。除團隊住宿外，單人房需求較大。需求市場主要特點公務類的住宿及餐飲需求旺盛，是酒店業(yè)市場的消費主力。中高端的14不完全市場競爭，存在一個“灰色”利益鏈；品牌酒店管理公司未進入市場競爭；缺少績效獎勵機制；觀念陳舊（就業(yè)理念、臨時工等）；無序競爭狀態(tài)；人力成本低；廚師資源豐富；競爭及管理不完全市場競爭，存在一個“灰色”利益鏈；競爭及管理15政府希望高星級酒店進入市場，以提高城市接待水準，提升城市形象。市場希望有高質量的服務。周口沒有完全規(guī)范的四星級酒店，甚至是三星級酒店。產品質量低于一線城市的一個等級。其它政府希望高星級酒店進入市場，以提高城市接待水準，提升城市形象16綜上所述，我們有理由認為：項目是符合市場方向和市場需求的。樂觀的同時，持有謹慎態(tài)度：1、100～200元的平均房價2、公務餐飲不完全市場化的競爭3、整體經濟基礎的薄弱4、消費習慣：自帶酒水、無服務費用5、經濟型酒店、社會餐飲的惡性競爭6、投資成本、能耗費用較高競爭條件綜上所述，我們有理由認為：項目是符合市場方向和市場需求的。樂17二、項目條件二、項目條件18優(yōu)勢條件1、項目可視度好。2、項目地點交通相對便捷，對于周口、商水公務的需求距離較近便3、酒店的建筑風格、標準四星級配置、豪華大堂、。4、政府尤其是商水縣政府的支持。3、酒店的建筑風格、標準四星級配置、豪華大堂、會議設施、管理質量將有利于滲透公務市場。5、優(yōu)勢條件1、項目可視度好。2、項目地點交通相對便捷，對于周口19機會條件1、市場空白。2、城區(qū)行政中心南向發(fā)展、商水縣城北向發(fā)展。3、鐵路物流產業(yè)鏈的形成。4、商水縣紡織工業(yè)園的開發(fā)。5、政府加大旅游宣傳。6、熱情好客、派場消費的習慣。7、城鎮(zhèn)居民的宴會。機會條件1、市場空白。2、城區(qū)行政中心南向發(fā)展、商水縣城北向20威脅條件1、價格競爭。2、政府資源。3、相對較偏的交通條件。4、需要面對公務消費已形成的“潛規(guī)則”。5、外部環(huán)境。6、酒店運作費用高：大堂能源、客房規(guī)模、客房層高等。7、區(qū)域內對酒店陳舊理念。威脅條件1、價格競爭。2、政府資源。3、相對較偏的交通條件。21劣勢條件1、客房面積過小，衛(wèi)生間很難布置。不符合現代高星級酒店發(fā)展形式，將威脅到星級評定。2、未規(guī)劃專業(yè)服務電梯。3、餐飲包間的規(guī)劃沒有亮點，未充分考慮將來的市場需求。4、現有方案將來未合理規(guī)劃人流、物流等。劣勢條件1、客房面積過小，衛(wèi)生間很難布置。不符合現代高星級酒22三、定位設想三、定位設想23復合型4星級酒店大配套精客房品質服務經濟價格目標：周口最有品質的酒店；政務接待的首選基地；高端休閑娛樂中心。引領典范、彰顯尊貴復合型大配套精客房品質服務經濟價格目標：24市場以本地客源為主目標客源1、政府客源2、中高端商旅接待客源3、中高端餐飲客源4、中高端宴會客源5、中高端休閑娛樂客源市場以本地客源為主目標客源1、政府客源2、中高端商旅接待客25四、概念規(guī)劃四、概念規(guī)劃26法姬娜酒店客房總統(tǒng)套房行政樓層普通客房殘障人房餐飲中餐廳西餐廳大堂吧休閑娛樂水療會所KTV會務宴會廳多功能廳貴賓室小會議室康體健身房美容美發(fā)附屬精品商店商務中心管理功能規(guī)劃法姬娜酒店客房總統(tǒng)套房行政樓層普通客房殘障人房餐飲中餐廳西餐27布局設想樓層項目-1F略1F大堂區(qū)域：大堂空間、禮賓臺、酒店總服務臺、貴重物品保管室、行李房、前廳辦公室、前廳員工休息室、公共衛(wèi)生間、商務中心、精品商場、報刊臺、公用電話、大堂吧（兼客用休息區(qū)）。西餐區(qū)域：西餐入口、西餐迎賓、西餐廚房、西餐衛(wèi)生間。中餐區(qū)域：中餐入口、中餐迎賓、中餐吧臺、訂餐臺、中餐大廳、中餐廳廚房及其它后勤功能。消防監(jiān)控室、員工打卡房（需要進一步規(guī)劃）2F裙樓為中餐包間區(qū)；營銷部辦公室、中餐辦公室、工藝品商店、棋牌室及其它后勤功能。3F會議區(qū)：多功能廳（兼用宴會廳）、貴賓接待待室、小會議室及會議區(qū)后勤功能、弱電機房、新風機房。布局設想樓層項目-1F略1F大堂區(qū)域：大堂空間、禮賓臺284F酒店總經理室、總辦、財務室、人力資源辦公室。健身房、美容美發(fā)以及其后勤功能。5～6F建議預留。功能上可考慮招商品牌足浴或等市場成熟后配置概念酒吧。7F房務辦公室、房務中心及后勤功能。特價客房/殘障人用房8～18F客房（普通套房、單人間、標準雙人員）19F行政樓層（總統(tǒng)套房區(qū)）室外停車位、員工車輛存放處。采購辦公室、倉儲區(qū)域、卸貨平臺。員工宿舍、員工飯?zhí)?、員工更衣室、員工沖涼房等其它設施。水療會所及KTV。干濕垃圾房。其它公共設施4F酒店總經理室、總辦、財務室、人力資源辦公室。5～6F建議29關于客房核心策略分層次應對市場競爭；分階段投入，以降低初始投入的資金規(guī)模，緩解資金壓力關于客房核心策略分層次應對市場競爭；30亮點（對于豪華客房而言）：行政樓層、良好品質的客用品、直飲水；類型：總統(tǒng)套、豪華套房、普通套房、蜜月大套房、家庭式套房、標準客房、單人間、殘疾人用房；房型比例：套房8%、標準間和單人家數量比例6：4合理配置浴缸比例；其它：室內設計充分弱化客房面積及衛(wèi)生間面積過小的影響，充分考慮走廊的設計裝修，彰顯品質及豪華。管理功能及各類客房中的設施在成果文件予以說明。亮點（對于豪華客房而言）：行政樓層、良好品質的客用品、直飲水31關于中餐廳核心策略做周口最具品質的餐飲設施；緊盯中高端市場；關于中餐廳核心策略做周口最具品質的餐飲設施；32亮點：明檔廚房、VIP包間、高品質的服務；功能區(qū)：中餐大廳（兼做自助餐）、包間區(qū)；包間規(guī)模：22間～26間，分為：VIP包間1間，豪華包間8～10間，普通包間15間；配置獨立或共享的備餐間；豪華包間原則上考慮配置獨立衛(wèi)生間（具體在規(guī)劃時考慮）；VIP包間：獨立備餐間；24人臺；私密會談區(qū)、衣帽間、設男女衛(wèi)生間；精品茶道、交通流線要私密。其它有關設施在成果文件中說明亮點：明檔廚房、VIP包間、高品質的服務；33關于多功能廳核心策略無柱；靈活組合、共享；周口最好的會議場所關于多功能廳核心策略無柱；34關于西餐廳簡單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，暫不作為自助餐使用；增大面積關于西餐廳簡單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，暫不作為35關于水療健康休閑中心。亮點：香格里拉的“氣”SPA概念、東莞模式的桑拿客房以及異國風性的裝飾風格。核心策略關于水療健康休閑中心。核心策略36關于KTV主要客源除了商務公關和政務接待現時客源外，還應該成為當地年輕人主要業(yè)余活動場所。KTV在主題上擬定為“時尚、夢幻”；VIPTV+量販式KTV的概念，以擴大消費群體。由于當地KTV還停留在“重裝飾輕音響”落后的概念，所以該KTV除了在裝飾上要有特色外，還應該利用專門建筑設計的優(yōu)勢創(chuàng)造一個好的聲學效果并使之成為核心競爭力。核心策略關于KTV主要客源除了商務公關和政務接待現時客源外，還應該成37包間規(guī)模：28～30間：48%，37%，15%。另設特大VIP包房1~2間。編號

項目

子項

說明1接待廳接待臺留言臺收銀臺總機顧客休息區(qū)總面積：80㎡2包房35間VIP包房豪華包房大包房中包房小包房總面積：1225㎡VIP包房1間120㎡/間豪華包房2間80㎡/間

大包房8間

40㎡/間

中包間6間

25㎡/間

小包間12間

15㎡/間3出品部水吧、廚房總面積：40㎡4小超市總面積：100㎡5計算機機房總面積：20㎡8庫房總面積：30㎡7辦公室經理辦公室綜合辦公室財務室經理辦公室15㎡/間綜合辦公室20㎡/間財務室15㎡/間8員工休息室總面積：20㎡9更衣室置衣柜、梳妝臺總面積：30㎡包間規(guī)模：28～30間：48%，37%，15%。另設特大38員工設施員工宿舍：1000㎡；更衣室：250㎡；員工沐浴室分男女：120㎡；員工飯?zhí)茫?50㎡；員工廁所；員工其它設施；員工設施員工宿舍：1000㎡；39倉庫倉庫（百貨倉面積大約200㎡，文具倉面積大約100㎡，玻璃器皿、瓷器、不銹鋼器具倉大約120㎡，食品倉面積大約100㎡，酒水倉大約30㎡，調料倉大約30㎡，總冷庫面積大約80㎡，清潔用品、工具倉面積大約50㎡）。布草房、制服房等倉庫倉庫（百貨倉面積大約200㎡，文具倉面積大約100㎡，玻40其它溜布草房；工程部用房；其它附助用房其它溜布草房；41我們與您一起共同尋找最佳的解決方案謝謝瀏覽！我們與您一起共同尋找最佳的解決方案謝謝瀏覽！42樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:20:4211:20:4211:2012/29/202211:20:42AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2211:20:4211:20Dec-2229-Dec-22加強交通建設管理，確保工程建設質量。11:20:4211:20:4211:20Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:20:4211:20:42December29,2022踏實肯干，努力奮斗。2022年12月29日11:20上午12月-2212月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。29十二月202211:20:42上午11:20:4212月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。十二月2211:20上午12月-2211:20December29,2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/2911:20:4211:20:4229December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。11:20:42上午11:20上午11:20:4212月-22一馬當先，全員舉績，梅開二度，業(yè)績保底。12月-2212月-2211:2011:20:4211:20:42Dec-22牢記安全之責，善謀安全之策，力務安全之實。2022/12/2911:20:42Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/2911:20:4212月-22謝謝大家！樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-2243樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:20:4211:20:4211:2012/29/202211:20:42AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。12月-2211:20:4211:20Dec-2229-Dec-22加強交通建設管理，確保工程建設質量。11:20:4211:20:4211:20Thursday,December29,2022安全在于心細，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:20:4211:20:42December29,2022踏實肯干，努力奮斗。2022年12月29日11:20上午12月-2212月-22追求至善憑技術開拓市場，憑管理增創(chuàng)效益，憑服務樹立形象。29十二月202211:20:42上午11:20:4212月-22嚴格把控質量關，讓生產更加有保障。十二月2211:20上午12月-2211:20December29,2022作業(yè)標準記得牢，駕輕就熟除煩惱。2022/12/2911:20:4211:20:4229December2022好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。11:20:42上午11:20上午11:20:4212月-22一馬當先，全員舉績，梅開二度，業(yè)績保底。12月-2212月-2211:2011:20:4211:20:42Dec-22牢記安全之責，善謀安全之策，力務安全之實。2022/12/2911:20:42Thursday,December29,2022相信相信得力量。12月-222022/12/2911:20:4212月-22謝謝大家！樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-2244法姬娜酒店

定位及規(guī)劃設想法姬娜酒店

定位及規(guī)劃設想45目的確定項目市場市場定位，確定概念規(guī)劃的方向。建立對項目清晰、統(tǒng)一的認識。提高我們的工作效率。目的確定項目市場市場定位，確定概念規(guī)劃的方向。46考察酒店地點并評估市場，結合項目建筑條件，提出定位；依據定位規(guī)劃酒店設施，并從經營角度合理規(guī)劃平面布局；提出酒店服務設施的設計要求，為室內設計建立指引。我們的任務考察酒店地點并評估市場，結合項目建筑條件，提出定位；我們的任47調查范圍及方式調查方式

網絡、走訪、“神密客人”調查范圍周口宏觀經濟概況；周口旅游產業(yè)；周口、商水城市發(fā)展規(guī)劃；典型項目：周口飯店、粵海餐飲、地中海酒店、夏威夷洗浴、錢柜TV旅游局行管科長：巴科長周口飯店邱總、營銷部寇經理、部分公務人士旅游社調查范圍及方式調查方式48一、市場條件一、市場條件49國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，經濟規(guī)律使然，將帶動第三產業(yè)發(fā)展。1、GDP總量國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長，經濟規(guī)律使然，將帶動第三產業(yè)發(fā)展。1、50經濟結構以第二產業(yè)主，農林牧漁是主產業(yè)，盡管政府加大對農副產品深加工扶持，但并形成有影響辦的集散地，對于商務交流促進作用不明顯。下圖是2009年周口產業(yè)結構的比例圖。2、產業(yè)結構經濟結構以第二產業(yè)主，農林牧漁是主產業(yè)，盡管政府加大對農副產512008年度GDP總量在河南12個地級城市中排序第8，從經濟總量看是河南經濟基礎較為薄弱的地區(qū)。見下表：3、經濟位置2008年度GDP總量在河南12個地級城市中排序第8，從經濟52旅游經濟持續(xù)增長，但GDP貢獻率極低。旅游人次持續(xù)增長，旅游客源結構以國內游客為主。20042005200620072008旅游總人次（萬）400.14450.15500.68621766.8其中：國內游客400450500620.2765.2國外游客0.130.150.680.81.64、旅游產業(yè)旅游經濟持續(xù)增長，但GDP貢獻率極低。旅游人次持續(xù)增長，旅游53住宿及餐飲市場總額連續(xù)5年保持在15%的增速。2008年度，星級以上住宿餐飲業(yè)實現零售額3.1億，較2007年度增長122.8%，據旅游局巴科長反映：該市場總額仍將保留快速增長勢頭。年度市場總額（億）比上年增帶200429.528.9%200537.216%20064315.7%200751.519.6%200861.518.6%5、市場規(guī)模住宿及餐飲市場總額連續(xù)5年保持在15%的增速。2008年度，54市場供給主力四星級酒店1家：周口飯店；三星級酒店4家：周口迎賓館、平原賓館、粵海假日酒店、錦繡花園；待評2家。如家、中州快捷等品牌經濟型酒店有布點。娛樂型酒店：地中海、夏威夷、峰基。中高端餐飲：金滿倉、越秀、粵海餐飲。除周口火車站對面擬建的金匯假日（據稱是四星級）外未曾了解到其它擬建高星級酒店項目。旅游局巴科長反映：1家五星級（可能是4星）擬建，目前已流產。市場供給主力四星級酒店1家：周口飯店；三星級酒店4家：周口迎55競爭格局政府接待周口飯店平原賓館迎賓館餐飲粵海餐飲越秀、金滿倉周口生態(tài)酒店娛樂錢柜洗浴地中海夏威夷峰基競爭格局政府接待周口飯店平原賓館迎賓館餐飲粵海餐飲越秀、金滿56市場主力店設施特點傳統(tǒng)星級酒店配套模式；裝修老套，規(guī)劃設計或二次改造未前瞻性合理規(guī)劃交通流線（客服混雜）；客房設施陳舊、客用品品質低（低值易耗品、布草）；（房價的影響，可以理解）餐飲包間的層次差別不大（政府接待希望有大包間），多數沒有配置獨立衛(wèi)間、備餐間；社會餐飲不具體接待中型宴會的能力（周口生態(tài)酒店除外）會議設施的公共空間不充分；大堂設施較差；公共衛(wèi)生間檔次太低，和星級不配套，是個瑕疵。市場主力店設施特點傳統(tǒng)星級酒店配套模式；57公務類的住宿及餐飲需求旺盛，是酒店業(yè)市場的消費主力。中高端的餐飲需求除公務接待外，偏好于特色或風味的消費。餐標在300～600元左右不等；自帶酒水，不接受加收服務費用；簽單消費。高端餐飲有一定的市場，但受“資源”限制。會務類消費需求：500人左右的大型會議每月1～2次，多為營銷行業(yè)組織，不消費餐飲；300人左右的會議居多，就餐飲形式為自助餐；政府及行政機關使用自有的會議設施，在酒店就餐；年關100人左右的企業(yè)小型宴會市場極其樂觀；政府大型會議市場基于政府資源的支持，主要選擇在周口飯店。中高端的婚慶市場較為樂觀。旅游客源市場不太樂觀。住宿需求很難接受高于200元房價。除團隊住宿外，單人房需求較大。需求市場主要特點公務類的住宿及餐飲需求旺盛，是酒店業(yè)市場的消費主力。中高端的58不完全市場競爭，存在一個“灰色”利益鏈；品牌酒店管理公司未進入市場競爭；缺少績效獎勵機制；觀念陳舊（就業(yè)理念、臨時工等）；無序競爭狀態(tài)；人力成本低；廚師資源豐富；競爭及管理不完全市場競爭，存在一個“灰色”利益鏈；競爭及管理59政府希望高星級酒店進入市場，以提高城市接待水準，提升城市形象。市場希望有高質量的服務。周口沒有完全規(guī)范的四星級酒店，甚至是三星級酒店。產品質量低于一線城市的一個等級。其它政府希望高星級酒店進入市場，以提高城市接待水準，提升城市形象60綜上所述，我們有理由認為：項目是符合市場方向和市場需求的。樂觀的同時，持有謹慎態(tài)度：1、100～200元的平均房價2、公務餐飲不完全市場化的競爭3、整體經濟基礎的薄弱4、消費習慣：自帶酒水、無服務費用5、經濟型酒店、社會餐飲的惡性競爭6、投資成本、能耗費用較高競爭條件綜上所述，我們有理由認為：項目是符合市場方向和市場需求的。樂61二、項目條件二、項目條件62優(yōu)勢條件1、項目可視度好。2、項目地點交通相對便捷，對于周口、商水公務的需求距離較近便3、酒店的建筑風格、標準四星級配置、豪華大堂、。4、政府尤其是商水縣政府的支持。3、酒店的建筑風格、標準四星級配置、豪華大堂、會議設施、管理質量將有利于滲透公務市場。5、優(yōu)勢條件1、項目可視度好。2、項目地點交通相對便捷，對于周口63機會條件1、市場空白。2、城區(qū)行政中心南向發(fā)展、商水縣城北向發(fā)展。3、鐵路物流產業(yè)鏈的形成。4、商水縣紡織工業(yè)園的開發(fā)。5、政府加大旅游宣傳。6、熱情好客、派場消費的習慣。7、城鎮(zhèn)居民的宴會。機會條件1、市場空白。2、城區(qū)行政中心南向發(fā)展、商水縣城北向64威脅條件1、價格競爭。2、政府資源。3、相對較偏的交通條件。4、需要面對公務消費已形成的“潛規(guī)則”。5、外部環(huán)境。6、酒店運作費用高：大堂能源、客房規(guī)模、客房層高等。7、區(qū)域內對酒店陳舊理念。威脅條件1、價格競爭。2、政府資源。3、相對較偏的交通條件。65劣勢條件1、客房面積過小，衛(wèi)生間很難布置。不符合現代高星級酒店發(fā)展形式，將威脅到星級評定。2、未規(guī)劃專業(yè)服務電梯。3、餐飲包間的規(guī)劃沒有亮點，未充分考慮將來的市場需求。4、現有方案將來未合理規(guī)劃人流、物流等。劣勢條件1、客房面積過小，衛(wèi)生間很難布置。不符合現代高星級酒66三、定位設想三、定位設想67復合型4星級酒店大配套精客房品質服務經濟價格目標：周口最有品質的酒店；政務接待的首選基地；高端休閑娛樂中心。引領典范、彰顯尊貴復合型大配套精客房品質服務經濟價格目標：68市場以本地客源為主目標客源1、政府客源2、中高端商旅接待客源3、中高端餐飲客源4、中高端宴會客源5、中高端休閑娛樂客源市場以本地客源為主目標客源1、政府客源2、中高端商旅接待客69四、概念規(guī)劃四、概念規(guī)劃70法姬娜酒店客房總統(tǒng)套房行政樓層普通客房殘障人房餐飲中餐廳西餐廳大堂吧休閑娛樂水療會所KTV會務宴會廳多功能廳貴賓室小會議室康體健身房美容美發(fā)附屬精品商店商務中心管理功能規(guī)劃法姬娜酒店客房總統(tǒng)套房行政樓層普通客房殘障人房餐飲中餐廳西餐71布局設想樓層項目-1F略1F大堂區(qū)域：大堂空間、禮賓臺、酒店總服務臺、貴重物品保管室、行李房、前廳辦公室、前廳員工休息室、公共衛(wèi)生間、商務中心、精品商場、報刊臺、公用電話、大堂吧（兼客用休息區(qū)）。西餐區(qū)域：西餐入口、西餐迎賓、西餐廚房、西餐衛(wèi)生間。中餐區(qū)域：中餐入口、中餐迎賓、中餐吧臺、訂餐臺、中餐大廳、中餐廳廚房及其它后勤功能。消防監(jiān)控室、員工打卡房（需要進一步規(guī)劃）2F裙樓為中餐包間區(qū)；營銷部辦公室、中餐辦公室、工藝品商店、棋牌室及其它后勤功能。3F會議區(qū)：多功能廳（兼用宴會廳）、貴賓接待待室、小會議室及會議區(qū)后勤功能、弱電機房、新風機房。布局設想樓層項目-1F略1F大堂區(qū)域：大堂空間、禮賓臺724F酒店總經理室、總辦、財務室、人力資源辦公室。健身房、美容美發(fā)以及其后勤功能。5～6F建議預留。功能上可考慮招商品牌足浴或等市場成熟后配置概念酒吧。7F房務辦公室、房務中心及后勤功能。特價客房/殘障人用房8～18F客房（普通套房、單人間、標準雙人員）19F行政樓層（總統(tǒng)套房區(qū)）室外停車位、員工車輛存放處。采購辦公室、倉儲區(qū)域、卸貨平臺。員工宿舍、員工飯?zhí)?、員工更衣室、員工沖涼房等其它設施。水療會所及KTV。干濕垃圾房。其它公共設施4F酒店總經理室、總辦、財務室、人力資源辦公室。5～6F建議73關于客房核心策略分層次應對市場競爭；分階段投入，以降低初始投入的資金規(guī)模，緩解資金壓力關于客房核心策略分層次應對市場競爭；74亮點（對于豪華客房而言）：行政樓層、良好品質的客用品、直飲水；類型：總統(tǒng)套、豪華套房、普通套房、蜜月大套房、家庭式套房、標準客房、單人間、殘疾人用房；房型比例：套房8%、標準間和單人家數量比例6：4合理配置浴缸比例；其它：室內設計充分弱化客房面積及衛(wèi)生間面積過小的影響，充分考慮走廊的設計裝修，彰顯品質及豪華。管理功能及各類客房中的設施在成果文件予以說明。亮點（對于豪華客房而言）：行政樓層、良好品質的客用品、直飲水75關于中餐廳核心策略做周口最具品質的餐飲設施；緊盯中高端市場；關于中餐廳核心策略做周口最具品質的餐飲設施；76亮點：明檔廚房、VIP包間、高品質的服務；功能區(qū)：中餐大廳（兼做自助餐）、包間區(qū)；包間規(guī)模：22間～26間，分為：VIP包間1間，豪華包間8～10間，普通包間15間；配置獨立或共享的備餐間；豪華包間原則上考慮配置獨立衛(wèi)生間（具體在規(guī)劃時考慮）；VIP包間：獨立備餐間；24人臺；私密會談區(qū)、衣帽間、設男女衛(wèi)生間；精品茶道、交通流線要私密。其它有關設施在成果文件中說明亮點：明檔廚房、VIP包間、高品質的服務；77關于多功能廳核心策略無柱；靈活組合、共享；周口最好的會議場所關于多功能廳核心策略無柱；78關于西餐廳簡單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，暫不作為自助餐使用；增大面積關于西餐廳簡單西餐（送餐功能），兼作咖啡廳、茶吧等，暫不作為79關于水療健康休閑中心。亮點：香格里拉的“氣”SPA概念、東莞模式的桑拿客房以及異國風性的裝飾風格。核心策略關于水療健康休閑中心。核心策略80關于KTV主要客源除了商務公關和政務接待現時客源外，還應該成為當地年輕人主要業(yè)余活動場所。KTV在主題上擬定為“時尚、夢幻”；VIPTV+量販式KTV的概念，以擴大消費群體。由于當地KTV還停留在“重裝飾輕音響”落后的概念，所以該KTV除了在裝飾上要有特色外，還應該利用專門建筑設計的優(yōu)勢創(chuàng)造一個好的聲學效果并使之成為核心競爭力。核心策略關于KTV主要客源除了商務公關和政務接待現時客源外，還應該成81包間規(guī)模：28～30間：48%，37%，15%。另設特大VIP包房1~2間。編號

項目

子項

說明1接待廳接待臺留言臺收銀臺總機顧客休息區(qū)總面積：80㎡2包房35間VIP包房豪華包房大包房中包房小包房總面積：1225㎡VIP包房1間120㎡/間豪華包房2間80㎡/間

大包房8間

40㎡/間

中包間6間

25㎡/間

小包間12間

15㎡/間3出品部水吧、廚房總面積：40㎡4小超市總面積：100㎡5計算機機房總面積：20㎡8庫房總面積：30㎡7辦公室經理辦公室綜合辦公室財務室經理辦公室15㎡/間綜合辦公室20㎡/間財務室15㎡/間8員工休息室總面積：20㎡9更衣室置衣柜、梳妝臺總面積：30㎡包間規(guī)模：28～30間：48%，37%，15%。另設特大82員工設施員工宿舍：1000㎡；更衣室：250㎡；員工沐浴室分男女：120㎡；員工飯?zhí)茫?50㎡；員工廁所；員工其它設施；員工設施員工宿舍：1000㎡；83倉庫倉庫（百貨倉面積大約200㎡，文具倉面積大約100㎡，玻璃器皿、瓷器、不銹鋼器具倉大約120㎡，食品倉面積大約100㎡，酒水倉大約30㎡，調料倉大約30㎡，總冷庫面積大約80㎡，清潔用品、工具倉面積大約50㎡）。布草房、制服房等倉庫倉庫（百貨倉面積大約200㎡，文具倉面積大約100㎡，玻84其它溜布草房；工程部用房；其它附助用房其它溜布草房；85我們與您一起共同尋找最佳的解決方案謝謝瀏覽！我們與您一起共同尋找最佳的解決方案謝謝瀏覽！86樹立質量法制觀念、提高全員質量意識。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意須盡歡，莫使金樽空對月。11:20:4211:20:4211:2012/29/202211:20:42AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。