南京文鼎廣場項(xiàng)目招商策略方案-

文鼎廣場初步招商方案匯報(bào)一、業(yè)態(tài)布局二、租金設(shè)定匯報(bào)提綱：一、業(yè)態(tài)布局1、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)整體布局思路

每個(gè)區(qū)域分布如左圖：精彩LIFE：品牌形象店、銀行、數(shù)碼連鎖魅力YARD：化妝品、各類頭飾、指甲美容、休閑茶吧潮流BASE：潮流女裝、時(shí)尚服飾、精品箱包、流行鞋帽美味TOWN：風(fēng)味小吃、港式茶點(diǎn)、特色料理234567910111281314151617181920212223242526店號業(yè)種/預(yù)估數(shù)量1眼鏡店/32IT數(shù)碼連鎖/13中國電信/14品牌服飾/35品牌服飾/106肯德基/17品牌服飾/68精品服飾/69特色超市/110銀行/111郵局/612藥店/113銀行/114精品服飾、鞋帽、箱包/815品牌服飾旗艦店/316品牌服飾/517電腦維修、攝影攝像、手機(jī)掛件、頭飾禮品等/1018美容、美發(fā)、美甲/519電玩城/120臺(tái)球館/121量販KTV/122、23、26特色餐飲/1524、25品牌餐飲/1427書店/128診所、花店/12、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)127282、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1＃購物品牌服飾50—20012—17114314631553IT數(shù)碼連鎖150—6001183眼鏡店50—2002—3137服務(wù)中國電信100—20019090樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3-4家8—12家2—3家1家1家1家1＃2＃購物品牌服飾50—2005—104829631316電腦維修、手機(jī)配件、攝像攝影、圖文印刷50—20010—15481服務(wù)書店

1353353樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)5—10家10—15家1家2＃3＃購物品牌服飾50—2005—107357351018餐飲肯德基150—6001283283樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)3—6家1—3家1家1家3＃4＃購物品牌服飾50—2003—854011381498精品服飾50—1006—9328特色超市200—5001270服務(wù)銀行50—2002180360郵局50—200190藥店50—200190樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一層業(yè)態(tài)明細(xì)1家1家1家1家1—2家2—6家1家6家4＃5＃購物鞋帽、箱包、皮具50—1004—62708002230精品服飾50—1004—6530餐飲品牌餐飲100—50012—1814301430樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一一層業(yè)態(tài)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家3—5家1—2家2—3家2—3家6—9家品牌服飾飾1家5＃6＃購物品牌服飾旗艦店200—5004—66156152020餐飲品牌餐飲50—5008—1410901090休閑美容、美發(fā)、美甲50—2004—6315315樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一一層業(yè)態(tài)態(tài)明細(xì)1家2—3家1—2家4—6家1—2家3—5家4—6家1家6＃7＃餐飲特色餐飲50—10015—24173517352590娛樂電玩城150—6001180720臺(tái)球館100—3001180量販?zhǔn)終TV500—8001360服務(wù)診所50—300190135花店50—150145樓號消費(fèi)目的業(yè)種單間建筑面積（㎡）預(yù)估數(shù)量面積明細(xì)（㎡）各業(yè)態(tài)面積（㎡）各樓建筑面積（㎡）2、項(xiàng)目一一層業(yè)態(tài)態(tài)明細(xì)4—6家5—8家6—10家1家1家1家診所花店7?！皩W(xué)生生創(chuàng)意用用品超市市”是一種集集各類學(xué)學(xué)生小商商品及其其他特色色服務(wù)為為一體的的專業(yè)學(xué)學(xué)生小商商品超市市,顧客定位位傾向于于學(xué)生、、青少年年，中小小學(xué)校、、大學(xué)生生活區(qū)都都是其主主要目標(biāo)標(biāo)顧客。。經(jīng)營商商品具有有濃厚的的時(shí)尚格格調(diào)、新新奇色彩彩，價(jià)格格適中，，容易吸吸引學(xué)生生們的目目光，比比較容易易打造流流行陣地地，但是是其經(jīng)營營面積普普遍不大大，均在在15㎡—50㎡左右。店面展示示：產(chǎn)品展示示：3、對于引引入超市市的思考考“特色食食品超市市”是一種食食品為主主營業(yè)務(wù)務(wù)的超市市，如““進(jìn)口食食品超市市”、““有機(jī)食食品超市市”、““健康食食品超市市”等，，將食品品種類進(jìn)進(jìn)行細(xì)分分，并將將細(xì)分后后的某一一部分作作為特色色進(jìn)行概概念提升升，一般般目標(biāo)客客群為中中高收入入人群，，產(chǎn)品價(jià)價(jià)格比普普通同類類產(chǎn)品貴貴出10%——80%，定位相相對高端端，經(jīng)營營面積50㎡—300㎡。店面展示示：產(chǎn)品展示示：3、對于引引入超市市的思考考“中型綜綜合超市市”是開架售售貨，集集中收款款，滿足足社區(qū)消消費(fèi)者日日常生活活需要的的零售業(yè)業(yè)態(tài)。根根據(jù)商品品結(jié)構(gòu)不不同，可可分為食食品超市市和綜合合超市。。所需面面積較小小，500㎡左右，對場所沒沒有苛刻刻要求，，因此可可以開在在大多數(shù)數(shù)能夠支支撐的地地方，資資源利用用率較高高，適合合定位為為社區(qū)消消費(fèi)超市市。店面展示示：產(chǎn)品展示示：3、對于引引入超市市的思考考類型規(guī)模面對客群創(chuàng)意用品超市15㎡—50㎡學(xué)生、青少年特色食品超市50㎡—300㎡中高收入人群的白領(lǐng)階層中型綜合超市500㎡左右社區(qū)居民、學(xué)區(qū)學(xué)生由表格可可以看出出，創(chuàng)意意型超市市規(guī)模較較小，難難以為項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)建建較強(qiáng)的的核心競競爭力，，可安排排在內(nèi)街街，對購購物、休休閑等業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行行業(yè)態(tài)補(bǔ)補(bǔ)充，而而特色食食品超市市定位較較為高端端，不太太適合大大學(xué)生群群體的消消費(fèi)水品品，現(xiàn)階階段不建建議引入入，所以以對于外外街超市市的引入入，我司司認(rèn)為合合適大眾眾化日常常生活消消費(fèi)的中中型的綜綜合超市市比較合合適。3、對于引引入超市市的思考考二、租金金設(shè)定一樓租金金收益測測算按照一樓樓出租總總面積12225㎡計(jì)算，前前兩年適適當(dāng)讓利利，第一一年平均均租金按按照3元/㎡/天計(jì)算，，第二年年平均租租金按照照3.5元/㎡/天計(jì)算。從從第三年年起以平平均租金金計(jì)算，，并開始始每年遞遞增5%租金，以以測算一一樓整體體出租的的收益。。可見，一一樓保持持穩(wěn)定良良好的經(jīng)經(jīng)營，獲獲得的收收益也是是相當(dāng)可可觀的。。年期第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年日租金（元/㎡）3.003.504.204.414.634.865.115.365.635.97年租金13386375156174381874092519677971206618702169496322779711239186972511463226621510出租率60%80%95%100%100%100%100%100%100%100%實(shí)收年租金8031825124939501780387919677971206618702169496322779711239186972511463226621510二樓售價(jià)價(jià)測算注：由于于樂活二二層得房房率只有有58%，故還原原后價(jià)格格較高。。大學(xué)生商商貿(mào)城售售價(jià)是根根據(jù)其租租金還原原得出。。根據(jù)上述述比較，，計(jì)算出出二樓建建面銷售售價(jià)格為為13341.28x0.9=12007.15元/㎡。按照此售售價(jià)12年回報(bào)率率還原租租金為2.74元/㎡/天。項(xiàng)目文鼎廣場樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心二樓平層使用面積平均價(jià)格（元/㎡）13341.2817241736887507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時(shí)間151513131015項(xiàng)目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187二樓租金金測算項(xiàng)目文鼎廣場大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間二樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.871.671.813.931.68權(quán)重（％）

40301020成交時(shí)間151515151414項(xiàng)目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075注：樂活活與百度度租金是是根據(jù)其其售價(jià)還還原得出出。由于樂活活售價(jià)過過高，故故權(quán)重較較低。根據(jù)上述述比較，，計(jì)算出出二樓租租金為1.87x0.9=1.68元/㎡/天。三樓售價(jià)價(jià)測算根據(jù)上述述比較，，計(jì)算出出三樓建建面銷售售價(jià)格為為9731.23x0.9=8758.08元/㎡。按照此售售價(jià)12年回報(bào)率率還原租租金為2.00元/㎡/天。項(xiàng)目文鼎廣場樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間義烏小商品城大學(xué)生商貿(mào)中心三樓平層使用面積平均價(jià)格（元/㎡）9731.23108576640112507314.6權(quán)重（％）

35202025成交時(shí)間151513131015項(xiàng)目定位151512101113區(qū)位條件161312121214項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141110913交通條件121010101110總分1009379747187三樓租金金測算項(xiàng)目文鼎廣場大學(xué)生商貿(mào)中心義烏小商品城樂活時(shí)尚街區(qū)百度空間三樓平層使用面積平均租金（元/㎡/天）1.321.291.252.481.52權(quán)重（％）

40301020成交時(shí)間151515151414項(xiàng)目定位151513111210區(qū)位條件161514121212項(xiàng)目規(guī)部環(huán)境16141391110交通條件121010111010總分1009387768075根據(jù)上述述比較，，計(jì)算出出三樓租租金為1.32x0.85=1.12元/㎡/天。根據(jù)上述計(jì)計(jì)算可知，，按照售價(jià)價(jià)還原的租租金較高，，原因是周周邊商鋪售售價(jià)普遍較較高。但按按照市場情情況，實(shí)際際上周邊商商鋪均無法法達(dá)到靜態(tài)態(tài)投資年回回報(bào)8%的租金標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。本案二、三三樓商鋪主主要的吸引引力在于面面積小、總總價(jià)較低，，在一定程程度上降低低了投資門門檻。從動(dòng)動(dòng)態(tài)租金角角度進(jìn)行分分析，隨著著項(xiàng)目的成成熟，每年年呈比例遞遞增的租金金將彌補(bǔ)靜靜態(tài)投資回回報(bào)率低的的缺陷。二三樓銷售售收入測算算

可銷售產(chǎn)權(quán)面積（㎡）銷售均價(jià)（元/㎡)銷售總價(jià)(元）二樓794012007.1595336771三樓45008758.0839411360總銷售價(jià)格