合富輝煌金地東莞大嶺山地塊前期產(chǎn)品建議

金地·大嶺山地塊

前期產(chǎn)品建議合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）二○○六年八月核心問題問題一：大嶺山購(gòu)房客戶的特征及需求問題二：提供怎樣的產(chǎn)品來迎合客戶合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）報(bào)告核心內(nèi)容第一部分：總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r第二部分：大嶺山房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）第三部分：客戶市場(chǎng)需求分析第四部分：項(xiàng)目分析及定位建議第一部分：總體社會(huì)經(jīng)濟(jì)及發(fā)展?fàn)顩r合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)概況---行政區(qū)域及人口行政劃分

大嶺山鎮(zhèn)位于東莞市中南部，區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，區(qū)位于東莞市新城市中心區(qū)與松山湖科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)之間，土地資源豐富，交通方便，地理環(huán)境優(yōu)越。大嶺山鎮(zhèn)規(guī)劃了22個(gè)村委會(huì)，1個(gè)居委會(huì)。人口規(guī)模

大嶺山鎮(zhèn)總面積110平方公里，全鎮(zhèn)人口約38萬人，其中戶籍人口約3.9萬人，外來人口約34萬人。合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)概況---交通狀況

大嶺山陸路交通四通八達(dá)，107國(guó)道、石（龍）大（嶺山）一級(jí)公路、厚街至大嶺山一級(jí)公路、松山湖大道、莞深高速和?；⒏咚俟返染鶑木硟?nèi)經(jīng)過，通過這些公路與珠三角主要城市緊密相連，西至廣州70公里，北至石龍火車站30公里，東南至深圳黃田機(jī)場(chǎng)30公里，西至太平港口25公里，使全鎮(zhèn)擁有十分便捷的陸路交通運(yùn)輸條件。距香港60分鐘距澳門90分鐘距廣州60分鐘距深圳50分鐘距東莞市區(qū)20分鐘距深圳出入境口岸45分鐘距深圳蛇口貨運(yùn)碼頭45分鐘距福永客運(yùn)碼頭25分鐘距東莞虎門港口25分鐘距東莞火車站（京九線）25分鐘距廣州白云機(jī)場(chǎng)60分鐘距深圳黃田機(jī)場(chǎng)25分鐘距廣深高速公路出入口10分鐘莞深高速公路出入口在境內(nèi)合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況---經(jīng)濟(jì)狀況年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名固定資產(chǎn)投資總額（萬元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名社會(huì)消費(fèi)與零售總額（萬元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名2002年1265912218.6%32101264257220233%2003年1521622320.23%25516722120.9%102004年1970502129.5%49236521118%4689302161.2%8年份金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額（萬元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名外貿(mào)出口總額（萬美元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額（萬元）總量排名增長(zhǎng)率增速排名2002年2627191834.9%631881140.3%1700111840.7%2003年3562901735.6%5735101115.8%201895342111.5%312004年4305561720.8%81057181144.5%32909451753.5%1大嶺山鎮(zhèn)2002年—2004年主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及其排名情況國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值指標(biāo)連續(xù)幾年保持20%以上的增長(zhǎng)率，經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速增長(zhǎng)的階段；2004年固定資產(chǎn)投資總額達(dá)到92365萬元，同比增長(zhǎng)達(dá)118%，在全市32鎮(zhèn)區(qū)增速排名第4位。固定資產(chǎn)投資與GPD的比重從03年的27%大幅提升至04年的45%，城市化建設(shè)近兩年飛速發(fā)展，基礎(chǔ)建設(shè)勢(shì)頭強(qiáng)勁；2004年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款290945萬元，同比增長(zhǎng)53.5%，增速由2003年全市第31名（倒數(shù)第2名）飛躍到2004年全市第1位，居民可支配收入進(jìn)一步上漲。大嶺山經(jīng)濟(jì)發(fā)展保持躍升態(tài)勢(shì)合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況----產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)四大工業(yè)區(qū)分布

年度外資企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)率民營(yíng)企業(yè)數(shù)量增長(zhǎng)率2001年500---256----2002年5448.8%31221.9%2003年59910.1%50862.8%2004年6315.3%79656.7%為了更好的實(shí)施園區(qū)計(jì)劃，目前大嶺山鎮(zhèn)逐步形成了科技、大興、家具、湖畔等四大工業(yè)區(qū)，并成功引進(jìn)阿克蘇－諾貝爾、富士施樂、豐田等時(shí)間500強(qiáng)企業(yè)，以及南韓新世界電子等一批高科技企業(yè)，成為園區(qū)經(jīng)濟(jì)的領(lǐng)頭雁。合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山鎮(zhèn)的工業(yè)基礎(chǔ)相當(dāng)深厚，到2001年底，全鎮(zhèn)擁有各類外資企業(yè)500家，其中有世界500強(qiáng)企業(yè)5家，建立了以家具生產(chǎn)、紙品印刷、電子電器三大產(chǎn)業(yè)為支柱產(chǎn)業(yè)，五金、塑膠、化工、食品、機(jī)械、玩具、皮具、服裝等行業(yè)共同發(fā)展的外資工業(yè)群體，是全市最具臺(tái)商發(fā)展氛圍的鎮(zhèn)區(qū)之一，全鎮(zhèn)共擁有各類臺(tái)資企業(yè)約300余家，是東南亞最大的家具生產(chǎn)基地。據(jù)臺(tái)灣區(qū)家具工業(yè)同業(yè)公會(huì)的統(tǒng)計(jì)，大嶺山占全國(guó)兩個(gè)五分之一：臺(tái)灣在內(nèi)地所設(shè)的家具廠數(shù)量，大嶺山占全國(guó)的五分之一；臺(tái)灣家具廠在內(nèi)地產(chǎn)品的出口總值，大嶺山占全國(guó)的五分之一，年出口額超10億美元，并擁有上規(guī)模、上檔次家具企業(yè)180多家，其中上市公司3家，投資超億元企業(yè)8家大嶺山概況----工業(yè)分布

湖畔工廠區(qū)地處莞深高速公路出入口，距深圳黃田國(guó)際機(jī)場(chǎng)15分鐘車程，可直達(dá)廣州、深圳、珠海等地。工廠區(qū)規(guī)劃總面積約374萬平方米（含5600畝左右），容納人口約7萬人，首期開發(fā)面積87.38平方米（合1310畝）。(1)湖畔工廠區(qū)工廠區(qū)的企業(yè)將以科技含量較高的企業(yè)為主，特別是以科技含量和附加值較高的IT電子產(chǎn)業(yè)為主。全部建成后，將是全鎮(zhèn)乃至附近鎮(zhèn)區(qū)的一個(gè)起點(diǎn)高、規(guī)模大、特技含量較高的工廠區(qū)之一。合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概況----工業(yè)分布(2)大興工廠區(qū)該工廠區(qū)位于厚大路旁，背靠青翠的金嶺，側(cè)依秀麗的湖泊，環(huán)境相當(dāng)優(yōu)美，全區(qū)占的3000畝工業(yè)區(qū)實(shí)施低地價(jià)、低收費(fèi)的招商政策，并特設(shè)啟動(dòng)區(qū)。近期到啟動(dòng)區(qū)投資的投資者，可獲得更優(yōu)惠的招商條件。（3）家具工廠區(qū)

該工廠區(qū)位于楊郎路和龍大路（大嶺山至深圳龍華）之間，與市的松山湖科技產(chǎn)業(yè)園相鄰，交通便利全區(qū)占地約4000畝。該工業(yè)區(qū)專為家具企業(yè)設(shè)計(jì)，區(qū)內(nèi)翠丘處處，環(huán)境優(yōu)美，目前已有振得、宏森、富鼎等多家大型家具企業(yè)在區(qū)內(nèi)落戶。合富輝煌房地產(chǎn)（東莞）大嶺山概概況----工業(yè)分布布（4）東東大科技技工廠區(qū)區(qū)該工廠區(qū)區(qū)位于莞莞長(zhǎng)路、、厚大路路兩條超超一級(jí)公公路之間間，交通通相當(dāng)便便利，且且與市的的松山湖湖科技園園相鄰，，互補(bǔ)作作用明顯顯。占地地約5000畝畝,該園園主要是是為高科科技企業(yè)業(yè)量身定定做，生生態(tài)環(huán)境境好、配配套設(shè)施施完善，，是東莞莞市高素素質(zhì)的工工廠區(qū)之之一。合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）為了加快快實(shí)現(xiàn)打打造國(guó)際際制造業(yè)業(yè)中心的的戰(zhàn)略目目標(biāo)，大大嶺山制制定的整整體規(guī)劃劃工作是是“一個(gè)中中心、三三大目標(biāo)標(biāo)、四大大園區(qū)””（1）“一個(gè)中中心”指的是以以現(xiàn)代化化城市建建設(shè)為中中心，大大嶺山提提出“一圖一一網(wǎng)一中中心”的城市建建設(shè)工作作思路。。“一圖””指的是一一張高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的城城市建設(shè)設(shè)規(guī)劃圖圖。“一網(wǎng)””指的是一一張完善善的城市市道路網(wǎng)網(wǎng)。大嶺嶺山將根根據(jù)市““兩區(qū)””的規(guī)劃劃布局，，以及厚厚大、連連馬公路路和龍大大、常虎虎高速的的規(guī)劃、、開通情情況，重重新調(diào)整整路網(wǎng)規(guī)規(guī)劃，將將鎮(zhèn)區(qū)的的主要道道路骨架架確定下下來，形形成一個(gè)個(gè)完善的的城市道道路網(wǎng)。。“一中心心”指的是城城鎮(zhèn)中心心。針對(duì)對(duì)大嶺山山鎮(zhèn)現(xiàn)有有中心區(qū)區(qū)比較分分散、凌凌亂的狀狀況，規(guī)規(guī)劃在改改造好舊舊城區(qū)的的基礎(chǔ)上上，從北北翼、西西南翼、、東翼三三個(gè)方向向擴(kuò)大中中心區(qū)范范圍；同同時(shí)，合合理設(shè)置置中心區(qū)區(qū)的功能能小區(qū)，，爭(zhēng)取在在5－10年建建成一個(gè)個(gè)與松山山湖科技技產(chǎn)業(yè)園園相互配配套、功功能互補(bǔ)補(bǔ)的新城城鎮(zhèn)中心心區(qū)。（2）“三大目標(biāo)””是指在現(xiàn)有外外資企業(yè)的基基礎(chǔ)上，堅(jiān)持持以誠(chéng)引商、、以優(yōu)引商、、以商引商，，創(chuàng)新利用外外資方式，以以吸引外商直直接投資為重重點(diǎn)，實(shí)行新新辦企業(yè)與原原有企業(yè)增資資擴(kuò)產(chǎn)并舉，，吸引相關(guān)配配套行業(yè)投資資，把大嶺山山鎮(zhèn)現(xiàn)有家具具生產(chǎn)基地、、紙品印刷基基地和電子、、電器生產(chǎn)基基地三大目標(biāo)標(biāo)做強(qiáng)做大。。（3）“四大園區(qū)””指的是抓住市市在大嶺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)境內(nèi)建設(shè)松松山湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的有利利時(shí)機(jī)，及時(shí)時(shí)調(diào)整工業(yè)園園區(qū)的空間布布局，加快大大嶺山鎮(zhèn)的工工業(yè)園區(qū)建設(shè)設(shè)，以接受松松山湖科技產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園的輻射射。1.整整體規(guī)劃劃政策大嶺山概概況----規(guī)劃建設(shè)設(shè)合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）大嶺山概概況----規(guī)劃建設(shè)設(shè)2.2005年大嶺嶺山鎮(zhèn)十十大重點(diǎn)點(diǎn)工程從2005年開開始，大大嶺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府已已開始積積極推動(dòng)動(dòng)新城鎮(zhèn)鎮(zhèn)城市商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局發(fā)發(fā)展規(guī)劃劃，這其其中被政政府列為為十大市市政重點(diǎn)點(diǎn)工程的的是：▲帝京酒酒店上半半年正式式開業(yè)；；▲凱東花花園轉(zhuǎn)入入實(shí)質(zhì)性性建設(shè)，，并在二二年內(nèi)全全部建設(shè)設(shè)完成；；▲教育路路完成穿穿衣帶帽帽工程；；▲配合莞莞長(zhǎng)路的的改擴(kuò)工工程，全全面整治治兩旁的的建筑物物，完成成沿線配配套“三三化”工工程；▲新醫(yī)院院年底完完成建設(shè)設(shè)并投入入使用；；▲大嶺山山汽車站站年內(nèi)動(dòng)動(dòng)工；▲環(huán)城大大道于4月底前前建成通通車；▲龍大高高速公路路大嶺山山路段動(dòng)動(dòng)工并在在06年年年初建建成通車車；▲同沙污污水處理理廠和全全鎮(zhèn)截污污管網(wǎng)建建設(shè)下半半年動(dòng)工工并在06年運(yùn)運(yùn)行使用用。3.商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局規(guī)規(guī)劃之前由于于大嶺山山缺乏集集中的商商業(yè)中心心，無論論是戶籍籍人口還還是外來來人口，，主要的的日常生生活消費(fèi)費(fèi)用品大大都要跑跑到莞城城、長(zhǎng)安安、虎門門等地消消費(fèi)。大大嶺山今今日的消消費(fèi)力、、明日的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃，都都極度的的需要在在鎮(zhèn)中心心出現(xiàn)一一個(gè)大型型的商業(yè)業(yè)中心。。從2005年年的十項(xiàng)項(xiàng)市政重重點(diǎn)工程程上可以以看出，，“凱東東新城””建設(shè)、、“教育育路的穿穿衣帶帽帽工程””、“帝帝京酒店店”的建建設(shè)等數(shù)數(shù)項(xiàng)工程程已經(jīng)是是在圍繞繞建設(shè)大大嶺山商商業(yè)中心心的需要要展開的的。合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）4.居居住網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)布局規(guī)規(guī)劃表：在售及及潛在樓盤盤一覽表項(xiàng)目名稱用地面積（m2）總建筑面積備注凱東新城9443026018406年元旦開盤，目前一、二期已全部售完中惠沁林山莊1期38000055000006年4月開盤蓮湖山莊252880不詳正申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證大嶺山概況況----規(guī)劃建設(shè)根據(jù)規(guī)劃，，未來大嶺嶺山居住網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)將以三三種形式分分布：第一類：為為以凱東新新城為標(biāo)志志的鎮(zhèn)中心心居住模式式，主要居居住人口為為本地居民民，政府公公務(wù)員、企業(yè)管理人人員及高級(jí)級(jí)技術(shù)人員員。第二類：為為靠山臨水水的生態(tài)居居住模式，，主要集中中在大嶺山山與長(zhǎng)安鎮(zhèn)鎮(zhèn)交匯的蓮蓮花山附近近，代表項(xiàng)目有中惠惠沁林山莊莊及蓮湖山山莊，居住住人群以大大嶺山與長(zhǎng)長(zhǎng)安的高收收入人群為為主。第三類：為為工業(yè)區(qū)的的居住模式式，最可能能出現(xiàn)在大大嶺山四大大工業(yè)區(qū)周周邊，主要要為工廠管管理人員及技術(shù)人員員就近購(gòu)買買為主。按按照規(guī)劃的的屬性定義義，本項(xiàng)目目地塊就屬屬于這一類類。大嶺山鎮(zhèn)計(jì)計(jì)劃在近幾幾年內(nèi)將鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心由過過去的5平平方公里擴(kuò)擴(kuò)大到30平方公里里。因此，，城鎮(zhèn)中心心的商業(yè)輻輻射力度也也將得到最最大程度的的增強(qiáng)?，F(xiàn)現(xiàn)有的天和和百貨、大大和商業(yè)、、麥當(dāng)勞、、肯德基、、教育路商商業(yè)街等商商業(yè)組團(tuán)將將與凱東新新城5萬平平方米的凱凱東商業(yè)中中心共同組組成大嶺山山城鎮(zhèn)商業(yè)業(yè)骨架，成成為輻射遠(yuǎn)遠(yuǎn)及松山湖湖的商業(yè)中中心。合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）大嶺山概況況----全面改善環(huán)境大嶺山鎮(zhèn)以以開展農(nóng)村村環(huán)境“五整治””為契機(jī)，全全面改善生生態(tài)環(huán)境。?！罢健?，重點(diǎn)做好石石場(chǎng)復(fù)綠。。按照“選選準(zhǔn)示范，，分步推進(jìn)進(jìn)”的工作作方針，用用3—6年年的時(shí)間，，對(duì)全鎮(zhèn)已已關(guān)閉的36家采石石場(chǎng)進(jìn)行整整治復(fù)綠。。目前已對(duì)對(duì)莞深高速速、莞長(zhǎng)路路、厚大路路、常虎高高速等主干干道兩旁及及影響森林林公園以及及松山湖生生態(tài)工業(yè)園園景觀的采采石場(chǎng)進(jìn)行行復(fù)綠，力力爭(zhēng)在2007年前前完成剩余余采石場(chǎng)的的復(fù)綠工作作。“造林”，重點(diǎn)開展植植樹造林。。投資140多萬元元，用于改改造大嶺、、大片美、、百花洞、、大環(huán)、連連平、梅林林村山上殘殘林、蔬林林地3500畝；種種植分布在在楊屋村和和大環(huán)村的的生物防火火林帶6.8公里；；采用先進(jìn)進(jìn)生態(tài)造林林技術(shù)對(duì)桃桃花芯、陰陰香、南洋洋盈等10多個(gè)品種種交叉混種種，使林相相具有一定定的觀賞性性?！敖▓@””，重點(diǎn)建設(shè)設(shè)生態(tài)走走廊。加加強(qiáng)連接接各鎮(zhèn)村村道路兩兩側(cè)的沿沿路綠化化，并以以此為主主線，形形成與鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)區(qū)及各村村內(nèi)部公公共綠地地、森林林公園、、風(fēng)景區(qū)區(qū)相連的的城市生生態(tài)走廊廊；高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃劃建設(shè)鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)公園園、廣場(chǎng)場(chǎng)綠地、、庭院綠綠地、道道路綠化化帶、森森林公園園、苗圃圃等?！扒迩薄?，重點(diǎn)清理理舊渠道道。做好好黃沙河河?xùn)|之流流、太公公嶺河道道、大塘塘河道、、畔山河河道、楊楊屋河道道清淤31.1公里，，擴(kuò)建水水朗至大大嶺瓦窟窟橋、大大嶺市場(chǎng)場(chǎng)至鞋城城后門、、鞋城后后門至大大片美環(huán)環(huán)鎮(zhèn)大道道、楊屋屋河道等等河堤454.7米。。合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）大嶺山整整體經(jīng)濟(jì)濟(jì)連續(xù)幾幾年高速速發(fā)展，，產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)不斷斷優(yōu)化，，并伴隨著著大規(guī)模模的工業(yè)業(yè)化建設(shè)設(shè)和城市市化建設(shè)設(shè)的深入入進(jìn)行，，人口增長(zhǎng)和消消費(fèi)升級(jí)級(jí)的趨勢(shì)勢(shì)將得以以進(jìn)一步步體現(xiàn)。。強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)形勢(shì)為為房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展提提供良好好的前景景?！按髱X山山總體社社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)及發(fā)展展?fàn)顩r””小小結(jié)第二部分分：大嶺嶺山房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））中惠.沁林林山莊莊大嶺山山主要要在售售樓盤盤——樓盤分分布大嶺山山的在在售樓樓盤目目前只只有兩兩個(gè),一個(gè)個(gè)在鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心心,一一個(gè)在在大嶺嶺山與與長(zhǎng)安安交界界處項(xiàng)目靠靠近長(zhǎng)長(zhǎng)安鎮(zhèn)鎮(zhèn)凱東新新城本項(xiàng)目目合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））大嶺山山鎮(zhèn)在在售樓樓盤及及潛在在樓盤盤大嶺山山鎮(zhèn)主主要在在售樓樓盤——樓盤情情況合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））樓盤名稱地址占地

建筑

綠化率容積率物業(yè)

貨量上市

銷售

使用

面積㎡面積㎡形態(tài)時(shí)間情況年限凱東新城東莞市大嶺山鎮(zhèn)新城市中心區(qū)教育西路9443026018433%2.49商住總貨量1531戶，項(xiàng)目分為五期開發(fā)。首推706套2006年1月開盤一\二期已售完,三期年底開售70年中惠沁林山莊

大嶺山與長(zhǎng)安鎮(zhèn)交界處38萬55萬---1.44商住總貨量3000戶。分為左右兩邊兩期開發(fā)。首推648套2006年4月開盤一期第一組團(tuán)已售馨,二組團(tuán)現(xiàn)已售出50%70年萬科大嶺山地塊大嶺山連平管理—0.63——————————蓮湖山莊項(xiàng)目占地面積252880平方米，據(jù)說目前正申領(lǐng)用地規(guī)劃許可證，外傳私人老板已經(jīng)破產(chǎn)。大嶺山山鎮(zhèn)在在售樓樓盤——?jiǎng)P東新新城該項(xiàng)目目位于于大嶺嶺山鎮(zhèn)鎮(zhèn)教育育路。。北面面為主主干道道教育育路，，東面面為蘭蘭花路路，南南面為為廣場(chǎng)場(chǎng)路，，西面面為天天和百百貨（（路名名未定定）。。離市市政府府辦公公大樓樓僅幾幾百米米距離離，教教育路路為大大嶺山山傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)業(yè)中心心，天天和百百貨為為大嶺嶺山新新興的的商業(yè)業(yè)龍頭頭。項(xiàng)項(xiàng)目處處于大大嶺山山鎮(zhèn)商商業(yè)及及行政政的雙雙中心心地帶帶。合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））大嶺山山鎮(zhèn)在在售樓樓盤——?jiǎng)P東新新城一期（05年11月月開售售，現(xiàn)現(xiàn)已售售馨））二期（06年5月開開售，，現(xiàn)已已售馨馨）三期（年底底推出出）四期住住宅該項(xiàng)目目由北北、南南兩塊塊地塊塊組成成，批批地時(shí)時(shí)間分分別為為2002年12月月18日及及2005年4月15日日。目目前北北地塊塊分三三期進(jìn)進(jìn)行開開發(fā)，，采用用“S”型型的流流線弧弧形規(guī)規(guī)劃布布局，，每期期工程程各自自形成成中心心組團(tuán)團(tuán)，建建筑由由大型型商場(chǎng)場(chǎng)和16棟棟16-24層層的高高層住住宅群群組成成，總總戶數(shù)數(shù)共1531戶戶,住住宅底底層沿沿街裙裙房為為商鋪鋪，地地下一一層為為停車車場(chǎng)和和設(shè)備備用房房。小小區(qū)的的園林林風(fēng)格格為歐歐式園園林。。合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））大嶺山山鎮(zhèn)在在售樓樓盤——?jiǎng)P東新新城一期（05年11月月開售售，現(xiàn)現(xiàn)已售售馨））二期（06年5月開開售，，現(xiàn)已已售馨馨）三期（年底底推出出）四期住住宅凱東新新城的的一二二期住住宅現(xiàn)現(xiàn)已銷銷售完完畢，，三期期住宅宅及商商業(yè)部部分將將于明明年年年后開開始銷銷售。。南地地塊目目前尚尚未進(jìn)進(jìn)行規(guī)規(guī)劃報(bào)報(bào)批，，預(yù)計(jì)計(jì)將在在2007年底底或2008年年開始始分兩兩期進(jìn)進(jìn)行銷銷售，，將會(huì)會(huì)與我我項(xiàng)目目產(chǎn)生生一定定的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)。。合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））大嶺山在售樓樓盤——?jiǎng)P東新城戶型配比戶型面積套數(shù)百分比匯總二房二廳86.35㎡69套9.8﹪29.3%88.48㎡138套19.5﹪三房二廳117㎡35套4.9﹪54.7%116㎡133套18.9﹪125㎡35套4.9﹪大三房二廳143.98㎡114套16.2﹪150.07㎡69套9.8﹪四房二廳178㎡97套13.7﹪13.7%復(fù)式單位262㎡/291㎡/312㎡16套2.3﹪2.3%總計(jì)---706套100%100%凱東新城一、、二期總貨量量共706套套，產(chǎn)品主要要以117——150平方方米的三房二二廳單位為主主，所占比例例54.7%；其次為86-88平平方米的二房房二廳，所占占比例為29.3%。合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））大嶺山在售樓樓盤——中惠.沁林山山莊項(xiàng)目地處大嶺嶺山鎮(zhèn)與長(zhǎng)安安鎮(zhèn)交界處，，緊臨107國(guó)道。整個(gè)個(gè)項(xiàng)目占地38萬㎡，總建38萬㎡，總貨量約3000戶，整整體規(guī)劃為左左右兩邊分兩兩期開發(fā)，紅紅線以右為一一期住宅，產(chǎn)產(chǎn)品包括：多多層洋房、花花庭美墅、聯(lián)聯(lián)排別墅、高高層住宅組成成。項(xiàng)目園林林規(guī)劃為歐洲洲風(fēng)情園林，，以人造緩坡坡水景題材等等自然資源，，通過設(shè)計(jì)的的整合，創(chuàng)造造獨(dú)特的具有有“歐洲山城城與生態(tài)緩坡坡林地相結(jié)合合的空間形態(tài)態(tài)”。二期一期合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））大嶺山在售樓樓盤——中惠.沁林山山莊第一組團(tuán)(06.4.22開盤)共9棟花庭美美墅和多層住住宅,總貨量量共310套套,現(xiàn)已售馨馨第二組團(tuán)(06.7.8開盤)共13棟花園園美墅和多層層洋房組成,總貨量共338套第一組團(tuán)戶型型：花庭美墅A型型共166套套：面積區(qū)間間：120-245㎡三三房、四房、、五房和復(fù)式式單位，花庭美墅B型型共144套套:75㎡的的兩房36套套、103㎡㎡的小三房36套、124㎡的中三三房72套.第二組團(tuán)戶型型：共338套住住宅、38套套商鋪及211個(gè)車位花庭美墅A型型158套，，戶型120-245㎡㎡三房、四四房、五房和和復(fù)式單位；；花庭美墅B型型180套，，戶型80-110㎡㎡兩房及小三三房單位合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））大嶺山在售樓樓盤----銷售速度樓盤名稱地址推出產(chǎn)品銷售均價(jià)銷售速度凱東新城大嶺山鎮(zhèn)新城市中心區(qū)教育西路86-178㎡(二房\三房\四房\少量復(fù)式）一期均價(jià)：約3200元/㎡二期均價(jià)：約3500元/㎡一期總貨量307套：2006年1月推出，開盤即售馨；二期總貨量399套：2006年5月推出，開盤當(dāng)天售出70%，現(xiàn)已售馨中惠.沁林山莊(一期)地處大嶺山鎮(zhèn)與長(zhǎng)安鎮(zhèn)交界處75-124㎡(二房\三房)120-140㎡(三房二廳)166-245㎡(頂層復(fù)式)一組團(tuán)均價(jià)：A型花庭美墅4100元/㎡，B型多層洋房2700元/㎡二組團(tuán)均價(jià)：A型花庭美墅4800元/㎡，B型多層洋房3700元/㎡第一組團(tuán)總貨量310套：2006年4月22日開盤一區(qū)開售當(dāng)天認(rèn)購(gòu)A型花庭美墅135套，B型花庭美墅128套（兩房36套、小三房36套、中三房56套）,目前一區(qū)已全部售罄。第二組團(tuán)338套：開售當(dāng)天認(rèn)購(gòu)住宅113套；商鋪15套；車位56個(gè)，目前二區(qū)累計(jì)售出住宅約220套；商鋪約25套；車位具體不詳。分析：兩個(gè)項(xiàng)目相距距較遠(yuǎn)，產(chǎn)品品定位各有不不同，但由上上表的對(duì)比中中可以看出，，位于鎮(zhèn)中心心區(qū)域的凱東東新城銷售較較快。但銷售售速度也同步步受到產(chǎn)品戶戶型、銷售價(jià)價(jià)格、區(qū)域認(rèn)認(rèn)同、交通位位置等因素綜綜合影響，但但從整體來看看，市場(chǎng)對(duì)鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心區(qū)域項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)同度度較高。而從從個(gè)盤的消化化速度來看，，市場(chǎng)的消化化力尚有較大大的空間；86——120㎡的二二房房和和三三房房單單位位較較受受市市場(chǎng)場(chǎng)接接受受，，主主要要購(gòu)購(gòu)買買人人群群是是外外地地戶戶籍籍的的企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員；；大嶺嶺山山市市場(chǎng)場(chǎng)比比較較接接受受3200——3600元元/㎡價(jià)位位區(qū)區(qū)間間的的洋洋房房，，價(jià)價(jià)格格水水平平超超過過3800元元/㎡之之后后銷銷售售壓壓力力較較大大。合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））大嶺嶺山山在在售售樓樓盤盤----小區(qū)區(qū)配配套套樓盤名稱園林設(shè)計(jì)小區(qū)配套凱東新城歐式園林，以羅馬神話延展主題景觀小區(qū)內(nèi)將會(huì)建一所面積為1600M2的幼兒園，會(huì)所位于一期凱旋閣A座和B座的三層，以健康、休閑功能為主,項(xiàng)目設(shè)有泳池，采用陽(yáng)光沙灘理念設(shè)計(jì)。物業(yè)管理公司將聯(lián)系居委會(huì)、大嶺山醫(yī)院、衛(wèi)生等部門成立社區(qū)保?。ń】担┲行闹谢?沁林山莊歐洲山城與生態(tài)緩坡林地相結(jié)合的空間形態(tài)歐洲風(fēng)情社區(qū)將籌建大型超市、健康會(huì)所、游泳池、籃球場(chǎng)館、網(wǎng)球場(chǎng)館、山頂公園，引進(jìn)北大幼兒園及小學(xué)小結(jié)結(jié)：：兩個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的園園林林設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格均均為為歐歐式式，，由由于于凱凱東東新新城城占占地地面面積積的的局局限限，，園園林林的的效效果果及及層層次次感感、、參參與與性性都都不不如如沁沁林林山山莊莊。。在在小小區(qū)區(qū)配配套套上上，，凱凱東東新新城城只只有有相相對(duì)對(duì)比比較較簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單，，只只有有一一個(gè)個(gè)小小會(huì)會(huì)所所和和1600平平方方的的幼幼兒兒園園，，其其它它配配套套只只能能靠靠周周邊邊商商業(yè)業(yè)提提供供，，沁沁林林山山莊莊由由于于周周邊邊配配套套缺缺乏乏，，因因此此必必須須在在項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?nèi)內(nèi)部部進(jìn)進(jìn)行行補(bǔ)補(bǔ)充充，，因因此此配配套套較較多多，，會(huì)會(huì)所所和和運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)場(chǎng)場(chǎng)地地及及教教育育配配套套比比較較齊齊全全。。合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））大嶺嶺山山在在售售樓樓盤盤———客戶戶群群分分析析樓盤名稱主要購(gòu)買人群二手市場(chǎng)狀況凱東新城外地戶籍的企業(yè)中高管理人員、高級(jí)技術(shù)人員占60%；本地戶籍教師,公務(wù)員占10%；個(gè)體工商戶占30%暫未有放盤中惠·沁林山莊以長(zhǎng)安的企業(yè)管理層人員為主，少部分為大嶺山各管區(qū)的當(dāng)?shù)馗刹俊⒈镜貍€(gè)體私企老板及周邊企業(yè)的白領(lǐng)暫未有放盤小結(jié)結(jié):大嶺嶺山山目目前前工工業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展前前景景很很好好，，聚聚集集世世界界各各地地知知名名大大型型企企業(yè)業(yè)和和私私營(yíng)營(yíng)企企業(yè)業(yè)分分布布在在大大嶺嶺山山鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)區(qū)周周邊，，這這些些企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員和和私私營(yíng)營(yíng)老老板板收收入入都都很很高高，，有有效效消消費(fèi)費(fèi)力力市市場(chǎng)場(chǎng)潛潛力力較較大大。。從凱東新城的的成交情況來來看，企業(yè)管管理層、白領(lǐng)領(lǐng)及技術(shù)人員員占總銷售率率的2/3，，說明當(dāng)?shù)仄笃髽I(yè)具有一定的購(gòu)購(gòu)買力。合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））大嶺山從06年開始才有有商品房項(xiàng)目目開發(fā)，現(xiàn)有有開發(fā)的樓盤盤僅有兩個(gè)，市市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)態(tài)勢(shì)基本尚未未形成，銷售售形勢(shì)理想。。從在售項(xiàng)目的銷銷售情況來看看，企業(yè)白領(lǐng)領(lǐng)及中高層管管理人員是當(dāng)當(dāng)?shù)氐闹髁?gòu)房人人群，本地戶戶籍人口由于于現(xiàn)在大多居居住在自建房房，對(duì)購(gòu)房的需求求主要以投資資為目的?！按髱X山房地地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境”小結(jié)結(jié)第三部分：客客戶需求市場(chǎng)場(chǎng)分析合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））本次調(diào)查由于于時(shí)間有限，，因此重點(diǎn)調(diào)調(diào)查對(duì)象是已已經(jīng)在東莞市區(qū)置業(yè)的客客戶，一共有有21批有效效客戶，主要要來源于小城城項(xiàng)目、萬科城市高爾爾夫、東駿豪豪苑這三個(gè)樓樓盤，多數(shù)屬屬于大嶺山經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、持持續(xù)消費(fèi)力較較強(qiáng)的社會(huì)消消費(fèi)群體。我們嘗試從這這些人群找出出大嶺山購(gòu)房房人群消費(fèi)需需求的特征。。高中或中專大專大學(xué)本科412519.0%57.1%23.8%已婚未婚16576.2%23.8%1-2人3人4人5人683428.6%38.1%14.3%19.0%原籍東莞原籍外省原籍廣東（除東莞）境外人事（臺(tái)灣/香港）3141314.3%66.7%4.8%14.3%文娛事業(yè)單位商貿(mào)企業(yè)政府公務(wù)員制造工業(yè)中介服務(wù)業(yè)醫(yī)藥化工業(yè)自由職業(yè)者外貿(mào)2211211119.5%9.5%4.8%57.1%4.8%4.8%4.8%4.8%私營(yíng)業(yè)主/老板企業(yè)管理高層企業(yè)管理中層技術(shù)人員普通職員256449.5%23.8%28.6%19.0%19.0%3-6萬7-10萬10-15萬15-20萬20-25萬6451233.3%22.2%27.8%5.6%11.1%戶籍情況婚姻狀況家庭結(jié)構(gòu)收入情況(家家庭年收入)行業(yè)分布學(xué)歷層次職位級(jí)別1.家庭情情況2.工作狀狀況本次調(diào)查的的客戶主要要是已婚的的三口之家家，多數(shù)是是來東莞創(chuàng)創(chuàng)業(yè)、工作作的外省戶戶籍人士，，年齡在30-35歲左右，，他們的事事業(yè)處于上上升階段，，經(jīng)濟(jì)收入入逐年增加加，看好東東莞未來的的發(fā)展。大嶺山外外資企業(yè)業(yè)眾多，，也是全全市最具具臺(tái)商發(fā)發(fā)展氛圍圍的鎮(zhèn)區(qū)區(qū)之一，，本次走走訪的客客戶也主主要分布布在以制制造業(yè)為為主的外外資企業(yè)業(yè)單位，，由于客客戶的學(xué)學(xué)歷多數(shù)數(shù)是大專專以上，，在企業(yè)業(yè)中扮演演了中高高層管理理者的角角色年齡結(jié)構(gòu)構(gòu)20-29歲30-35歲36-39歲40-45歲46-50歲50歲以上513111122.7%59.1%4.5%4.5%4.5%4.5%合富輝煌煌房地產(chǎn)產(chǎn)（東莞莞）客戶背景景調(diào)查30-40㎡41-59㎡60-79㎡90-99㎡100-119㎡120-149㎡150-179㎡300㎡以上2242231211.1%11.1%22.2%11.1%11.1%16.7%5.6%11.1%本次走訪訪的客戶戶在大嶺嶺山當(dāng)?shù)氐氐木幼∽^(qū)域主主要在鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心、、金桔和和連平等等地區(qū)鎮(zhèn)中心科技工業(yè)園金桔連平大嶺橋華僑工業(yè)區(qū)旁邊南區(qū)新塘8135112234.8%4.3%13.0%21.7%4.3%4.3%8.7%8.7%1.居住住區(qū)域2.居住住條件由于多數(shù)數(shù)的外資資企業(yè)都都為員工工提供宿宿舍，而而且條件件非常優(yōu)優(yōu)越，所所以很大大部分的的客戶都都住在公公司宿舍舍。而大嶺嶺山之之前沒沒有房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目，有有些必必須在在外租租房的的客戶戶也只只能租租用民民房，，存在在很大大的安安全隱隱患。。在大嶺山的居居住條件只能能滿足居住的的基本功能，，以中小戶型型為主。自建房公司宿舍單位集資房自租房莞城公司宿舍282829.1%36.4%9.1%36.4%9.1%合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））居住現(xiàn)狀調(diào)查查大嶺山?jīng)]有合適的樓盤生活需要子女教育需要莞城的城市地位渡假朋友住附近環(huán)境好自住9331122147.4%15.8%15.8%57.9%10.5%10.5%5.3%有有合適的話會(huì)考慮基本不考慮58922.7%36.4%40.9%投資自住工作方便147163.6%31.8%4.5%1.在市區(qū)置置業(yè)的原因調(diào)查數(shù)據(jù)顯示示，客戶選擇擇在市區(qū)的原原因58%是是看好了莞城城的城市地位位，而47%是由于當(dāng)時(shí)時(shí)大嶺山?jīng)]有有合適的樓盤盤。2.未來在在大嶺山置置業(yè)的可能能性調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，將近近6成客戶戶會(huì)考慮在在大嶺山置置業(yè)，主要要是他們認(rèn)認(rèn)為大嶺山山的外資企企業(yè)眾多，，很多員工工需要在外外面租房，，投資空間間很大，所所以有超過過6成的客客戶置業(yè)的的主要目的的也是投資資。由于大大嶺山各項(xiàng)項(xiàng)配套不齊齊全，加上上治安問題題嚴(yán)重，很很多的外企企員工都不不愿意將大大嶺山當(dāng)成成居家的第第一選擇。。調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，77%的客戶戶比較認(rèn)同同金地地產(chǎn)產(chǎn)的品牌以以及產(chǎn)品，，表示如果果金地在大大嶺山開發(fā)發(fā)物業(yè)的話話會(huì)考慮購(gòu)購(gòu)買。是否17577.3%22.7%3.購(gòu)買大大嶺山金地地物業(yè)的可可能性合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）置業(yè)情況調(diào)調(diào)查小高層住宅（11層電梯房）高層住宅（18層以下電梯房）超高層住宅（18層以上電梯房）153275.0%15.0%10.0%60-79㎡80-90㎡90-99㎡100-119㎡120-149㎡150-179㎡180-219㎡361742112.5%25.0%4.2%29.2%16.7%8.3%4.2%一房一廳二房一廳二房二廳三房一廳三房二廳四房二廳五房二廳15746315.0%25.0%35.0%20.0%30.0%15.0%5.0%地段價(jià)值價(jià)格戶型交通便利教育配套建筑質(zhì)量開發(fā)商品牌小區(qū)配套周邊配套園林景觀小區(qū)人文氛圍物業(yè)管理升值潛力方便工作114910349696466150.0%18.2%40.9%45.5%13.6%18.2%40.9%27.3%40.9%27.3%18.2%27.3%27.3%4.5%調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，地段段價(jià)值、交交通便利性性、開發(fā)商商品牌和周周邊配套是是影響這類類客戶購(gòu)房房的主要因因素1.影響因因素2.面積需需求3.戶型需需求4.產(chǎn)品形形態(tài)調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，小高高層住宅最最受客戶的的歡迎。80-90㎡和100-119㎡這兩兩個(gè)面積區(qū)區(qū)間的產(chǎn)品品需求最多多二房和三房房是市場(chǎng)主主要的需求求戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)由于80多多-90平平方的小三三房既能滿滿足居住的的需要,總總價(jià)上又容容易接受,85%的的客戶接受受這樣的小小三房設(shè)計(jì)計(jì),本地人和臺(tái)臺(tái)灣人還是是比較喜歡歡大面積的的戶型,主主要在140-170平方左左右接受不接受17385.0%15.0%5.90㎡㎡以下的小小三房合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）產(chǎn)品需求調(diào)調(diào)查300元/㎡以下300-400元/㎡401-500元/㎡501-600元/㎡601-700元/㎡148325.6%22.2%44.4%16.7%11.1%全毛坯提供一般裝修，僅滿足入住需要廚衛(wèi)高檔裝修，其它毛坯發(fā)展商提供多種套餐供買家選擇，裝修費(fèi)另付891929.6%33.3%3.7%33.3%菜市場(chǎng)超市，百貨商場(chǎng)銀行醫(yī)療診所幼兒園中小學(xué)校餐飲公交站點(diǎn)1117112822255.0%85.0%55.0%10.0%40.0%10.0%10.0%10.0%健身房網(wǎng)球場(chǎng)羽毛球場(chǎng)乒乓球室室外游泳池小型體育籃球場(chǎng)桌球1034715510150.0%15.0%20.0%35.0%75.0%25.0%50.0%5.0%酒吧/咖啡廳茶館餐廳水壓按摩池兒童游樂場(chǎng)老人活動(dòng)中心美容美發(fā)中心圖書館717112521235.0%5.0%35.0%5.0%60.0%25.0%10.0%60.0%調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，接近近70%的的客戶希望望發(fā)展商提提供有裝修修的房子，，其中33.3%希希望是精裝裝修，另外外33.3%的客戶戶希望發(fā)展展商提供多多種裝修套套餐。在本次走訪訪中我們了了解到，大大部分客戶戶認(rèn)為裝修修很費(fèi)時(shí)間間和精力，，特別是在在大嶺山，，買裝修材材料更加不不方便；而而且如果是是作為投資資的房子更更不想再花花時(shí)間去裝裝修；300-500元的的裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)最容易被被客戶接受受。1.裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)2.配套要要求在運(yùn)動(dòng)配套套方面，室室外泳池、、健身房和和籃球場(chǎng)是是必要的設(shè)設(shè)施；在娛樂方面面，60%的客戶都都認(rèn)為小區(qū)區(qū)必須有兒兒童游樂場(chǎng)場(chǎng)和圖書館館；而超市、菜菜市場(chǎng)和銀銀行則是客客戶認(rèn)為生生活方面不不可或缺的的配套。合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）裝修及配套套需求調(diào)查查1.車位需需求有無91340.9%59.1%需要不需要61528.6%71.4%報(bào)紙電視相關(guān)網(wǎng)站戶外廣告牌朋友介紹128133466.7%44.4%72.2%16.7%22.2%東莞日?qǐng)?bào)廣州日?qǐng)?bào)南方都市報(bào)羊城晚報(bào)參考消息83101253.3%20.0%66.7%6.7%13.3%東莞一臺(tái)東莞二臺(tái)東莞三臺(tái)鳳凰臺(tái)本港臺(tái)翡翠臺(tái)深圳臺(tái)中央臺(tái)4239351626.7%13.3%20.0%60.0%20.0%33.3%6.7%40.0%私家車車位2.媒體習(xí)習(xí)慣調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，只有有40%的的客戶擁有有私家車，，而超過60%的客客戶暫時(shí)沒沒有車位的的需求；大嶺山很多多的企業(yè)都都有班車接接送員工上上下班，很很多客戶都都認(rèn)為沒有有買車的實(shí)實(shí)際需要；；在客戶的信信息接觸渠渠道上，瀏瀏覽網(wǎng)站、、閱讀報(bào)紙紙、收看電電視是最主主要的方式式；調(diào)查數(shù)據(jù)顯顯示，東莞莞日?qǐng)?bào)和南南方都市報(bào)報(bào)是客戶最最經(jīng)常閱讀讀的報(bào)紙；；客戶比較關(guān)關(guān)注新聞節(jié)節(jié)目，而鳳鳳凰衛(wèi)視、、翡翠臺(tái)和和東莞1臺(tái)臺(tái)是客戶最最經(jīng)常收看看的電視頻頻道合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）車位需求及及媒體習(xí)慣慣調(diào)查在大嶺山生生活時(shí)間比比較長(zhǎng)，比比較認(rèn)同大大嶺山的發(fā)發(fā)展前景，，如果有合合適的樓盤盤愿意在大大嶺山居住??；喜歡大規(guī)模模的社區(qū)環(huán)環(huán)境，關(guān)心心小孩的教教育問題不喜歡凱東東新城，認(rèn)認(rèn)為小區(qū)太太密集了，，不適合居居住，但作作為投資還還是可以考考慮需求大面積積的戶型產(chǎn)產(chǎn)品，不需需要工人房房，但希望望有空間較較大的廚房房合富輝煌房房地產(chǎn)（東東莞）特定消費(fèi)群群分析：臺(tái)臺(tái)灣私企業(yè)業(yè)主1.林武良先生生萬科高爾夫夫業(yè)主林武良先生生為臺(tái)灣人人，在大嶺嶺山居住了了7年左右右，是一個(gè)個(gè)做木材生生意的老板板，一家五五口，擁有有一部小轎轎車?！爱?dāng)時(shí)購(gòu)買買萬科最主主要的是考考慮到小孩孩讀書方便便，另外就就是萬科是是個(gè)大社區(qū)區(qū)啊，將來來配套會(huì)比比較好啊，，象超市都都應(yīng)該會(huì)有有，而且也也因?yàn)槿f科科的品牌””“我我在在萬萬科科買買的的就就是是兩兩間間100多多平平方方的的三三房房打打通通的的，，我我本本來來就就是是想想要要200平平方方左左右右的的，，100多多平平方方太太小小了了””在萬萬科科置置業(yè)業(yè)的的主主要要原原因因:客戶戶特特征征：：“地地塊塊的的位位置置很很不不錯(cuò)錯(cuò)，，路路很很寬寬，，而而且且石石大大路路那那邊邊是是松松山山湖湖””對(duì)地地塊塊的的評(píng)評(píng)價(jià)價(jià):特定定消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））對(duì)””凱凱東東””評(píng)評(píng)價(jià)價(jià)“象象凱凱東東，，他他賣賣得得很很好好，，但但我我就就沒沒有有考考慮慮要要買買凱凱東東，，因因?yàn)闉樗麤]沒有有配配套套，，配配套套我我講講的的就就是是學(xué)學(xué)校校，，因因?yàn)闉槲椅覀儌儠?huì)會(huì)很很忙忙，，我我們們有有三三個(gè)個(gè)小小孩孩，，但但我我們們沒沒有有時(shí)時(shí)間間去去接接送送小小孩孩讀讀書書；；而而且且我我們們是是想想要要大大社社區(qū)區(qū)，，規(guī)規(guī)模模太太小小了了我我們們是是不不考考慮慮的的，，而而且且凱凱東東也也沒沒有有什什么么綠綠化化””“沁沁林林山山莊莊我我們們也也不不會(huì)會(huì)考考慮慮拉拉，，那那路路很很不不方方便便啊啊，，要要繞繞到到長(zhǎng)長(zhǎng)安安去去，，交交通通不不方方便便””在大大嶺嶺山山置置業(yè)業(yè)的的可可能能性性“買買大大嶺嶺山山是是對(duì)對(duì)比比較較方方便便，，因因?yàn)闉槲椅覀儌儌}(cāng)倉(cāng)庫(kù)庫(kù)在在這這里里，，比比較較方方便便一一點(diǎn)點(diǎn)。。不不過過大大嶺嶺山山確確實(shí)實(shí)沒沒有有我我們們想想要要的的樓樓盤盤，，如如果果當(dāng)當(dāng)時(shí)時(shí)大大嶺嶺山山有有萬萬科科這這樣樣的的房房子子，，我我就就不不會(huì)會(huì)跑跑到到萬萬科科去去買買了了””“如如果果在在大大嶺嶺山山買買的的話話應(yīng)應(yīng)該該也也是是200平平方方左左右右的的，，其其實(shí)實(shí)170就就夠夠的的了了，，因因?yàn)闉槲椅覀儌內(nèi)巳吮缺容^較多多，，可可能能要要5房房才才能能夠夠用用，，不不過過工工人人房房就就不不需需要要了了，，我我看看過過其其他他的的工工人人房房，，我我覺覺得得小小小小的的很很怪怪，，其其實(shí)實(shí)可可以以給給一一個(gè)個(gè)小小房房間間給給工工人人住住就就行行了了，，特特別別是是需需要要保保姆姆帶帶小小孩孩的的時(shí)時(shí)候候，，也也需需要要保保姆姆跟跟小小孩孩住住在在一一起起，，不不如如把把廚廚房房設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)大大一一點(diǎn)點(diǎn)，，或或者者是是儲(chǔ)儲(chǔ)物物房房會(huì)會(huì)更更好好點(diǎn)點(diǎn)。?！薄薄把b修當(dāng)當(dāng)然好拉拉，裝修修是一件件很費(fèi)神神的工作作。就象象那些毛毛坯房對(duì)對(duì)我們臺(tái)臺(tái)灣人是是很難想想象的，，我們買買這個(gè)房房子還要要費(fèi)那么么多的時(shí)時(shí)間、精精神去裝裝修這個(gè)個(gè)房子，，因?yàn)槲椅覀兣_(tái)灣灣的房子子都是裝裝修好，，買家具具就可以以進(jìn)去住住。如果果開發(fā)商商統(tǒng)一裝裝修的話話費(fèi)用也也不是很很貴的話話可以考考慮?！薄?.林武良良先生生萬科高高爾夫夫業(yè)主主特定消消費(fèi)群群分析析合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））客戶特特征：：鄧先生生是臺(tái)臺(tái)灣人人，20來來歲，，太太太富英英華，，東北北人，，夫妻妻兩人人都很很健談?wù)?。鄧鄧先生生在大大嶺山山從事事家具具小五五金批批發(fā)工工作，，工廠廠在南南海，，客戶戶主要要以大大嶺山山的家家具廠廠為主主。大嶺山山?jīng)]有有合適適的樓樓盤，，格林林小城城的環(huán)環(huán)境綠綠化十十分吸吸引客客戶；；之所所以要要購(gòu)買買一套套房子子，是是因?yàn)闉橹扒肮ぷ髯骱蜕钤谠谕灰粭潣菢?，沒沒有””休息息“的的感覺覺在格林林小城城置業(yè)業(yè)為原原因：：周邊的的環(huán)境境太吵吵，而而且小小區(qū)內(nèi)內(nèi)沒有有綠化化，感感覺小小區(qū)內(nèi)內(nèi)比較較擁擠擠。2.鄧先生生金地格格林小小城業(yè)業(yè)主對(duì)”凱凱東““的評(píng)評(píng)價(jià)：：對(duì)格林林小城城的評(píng)評(píng)價(jià)：：格林小小城的的物業(yè)業(yè)管理理較好好，管管理人人員的的素質(zhì)質(zhì)較高高，小小區(qū)內(nèi)內(nèi)的綠綠化像像森林林的感感覺，，住在在里面面很放放松、、很舒舒適。。在大大嶺嶺山山置置業(yè)業(yè)的的意意向向：：房屋屋只只有有漲漲，，沒沒有有跌跌，，國(guó)國(guó)家家的的宏宏觀觀政政策策只只能能減減緩緩房房?jī)r(jià)價(jià)的的上上漲漲速速度度。。如如果果大大嶺嶺山山有有合合適適的的房房子子，，也也會(huì)會(huì)考考慮慮投投資資。。住住在在這這里里的的人人對(duì)對(duì)居居住住的的要要求求越越來來越越高高，，最最終終住住在在安安全全的的小小區(qū)區(qū)是是遲遲早早的的事事情情合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））特定定消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析在大大嶺嶺山山工工作作時(shí)時(shí)間間比比較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，但但由由于于長(zhǎng)長(zhǎng)期期居居住住在在市市區(qū)區(qū)的的宿宿舍舍，，大大部部分分人人認(rèn)認(rèn)為為大大嶺嶺山山的的治治安安比比較較差差，，配配套套不不完完善善，，但但考考慮慮但但大大嶺嶺山山有有很很多多的的企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理員員有有租租房房的的需需求求，，所所以以愿愿意意再再購(gòu)購(gòu)置置物物業(yè)業(yè)投投資資公司司提提供供住住宿宿，，而而且且有有專專車車接接送送，，大大部部分分客客戶戶住住在在市市區(qū)區(qū)一般般都都為為三三口口之之家家，，需需求求三三房房單單位位，，但但由由于于財(cái)財(cái)力力原原因因，，一一般般會(huì)會(huì)選選擇擇面面積積比比較較小小，，如如100-119平平方方；；可以以接接受受80多多-90平平方方的的小小三三房房，，作作為為投投資資的的話話愿愿意意選選擇擇兩兩房房單單位位不是是很很信信任任好好象象凱凱東東這這樣樣的的小小發(fā)發(fā)展展商商，，認(rèn)認(rèn)為為凱凱東東的的樓樓太太高高比比較較壓壓抑抑，，而而且且很很密密集集，，綠綠化化率率不不夠夠，，只只能能作作為為投投資資的的選選擇擇對(duì)社社區(qū)區(qū)的的園園林林景景觀觀、、總總體體規(guī)規(guī)劃劃、、開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌及及物物管管服服務(wù)務(wù)要要求求較較高高合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））特定定消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析：：企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員1.鐘生霞霞小姐姐萬科高高爾夫夫業(yè)主主客戶特特征：：鐘生霞霞小姐姐在大大嶺山山居住住了8年左左右，，世界界500強(qiáng)強(qiáng)企業(yè)業(yè)麗利利涂料料的中中層管管理人人員，，一家家三口口，家家庭年年收入入20多萬萬,現(xiàn)現(xiàn)居住住在陽(yáng)陽(yáng)光假假日一一套140平方方的房房子（（租））。在萬科科置業(yè)業(yè)的主主要原原因:“在萬萬科還還不錯(cuò)錯(cuò)”“第一一離我我們上上班的的地方方比較較近，，交通通也挺挺方便便的，，雖然然那邊邊（萬萬科））現(xiàn)在在來說說配套套設(shè)施施不是是很齊齊全，，但我我想這這一兩兩年也也會(huì)有有改善善的””“再說說地段段還不不錯(cuò)，，萬科科處于于松山山湖和和東城城的交交界，，有松松山湖湖的發(fā)發(fā)展和和東城城的成成熟，，我想想那里里以后后會(huì)比比較好好”“再加加上萬萬科物物業(yè)大大家的的評(píng)價(jià)價(jià)都還還可以以““在大嶺嶺山置置業(yè)的的可能能性我還是是不會(huì)會(huì)考慮慮，我我從這這里去去鎮(zhèn)上上是10來來分鐘鐘，去去東莞莞也是是10來20分分鐘，，而且且鎮(zhèn)區(qū)區(qū)的配配套和和市區(qū)區(qū)有很很大的的差別別，還還有治治安等等方面面啊，，我在在東莞莞做什什么事事情都都多很很多選選擇。。不過過如果果價(jià)格格合適適的話話，我我可能能會(huì)考考慮投投資，，但自自己住住的話話我肯肯定不不會(huì)考考慮，，我覺覺得價(jià)價(jià)格不不能超超過3500元元。特定定消消費(fèi)費(fèi)群群分分析析合富富輝輝煌煌房房地地產(chǎn)產(chǎn)（（東東莞莞））1.鐘生生霞霞小小姐姐萬科高爾夫業(yè)業(yè)主對(duì)”凱東”評(píng)評(píng)價(jià)“凱東新城是是最近這兩年年開發(fā)出來的的，第一個(gè)我我覺得凱東新新城整體來說說很小，它不不是一個(gè)大型型樓盤，所以以將來里面的的綠化啊，綠綠化率肯定很很低，而樓層層比較高，比比較密集。然然后我想他的的房子都是兩兩梯四戶的，，我想他的通通風(fēng)狀況都不不是很好，而而且樓盤外面面，象大嶺山山的治安是相相當(dāng)?shù)膩y的，，而且性價(jià)比比不高，象去去年都賣到3000多，，我覺得他一一點(diǎn)都不值，，那個(gè)時(shí)候東東莞市區(qū)的很很多物業(yè)也都都是3000多。所以當(dāng)當(dāng)我知道那邊邊是3000多我就沒有有興趣過去看看了”“我覺得大嶺嶺山的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)還是挺挺大的，好象象我們公司有有很多同事都都在這邊租房房子，而在大大嶺山都是一一些民房，安安全問題很大大，幾乎我們們?cè)诖髱X山住住的同事都被被搶劫，偷盜盜過，而且有有的不止是一一兩次，所以以為什么凱東東新城賣的好好呢，第一個(gè)個(gè)就是有很多多本地人去投投資，租出去去是相當(dāng)容易易租的，因?yàn)闉橹苓厸]有一一個(gè)很規(guī)范的的小區(qū)?！睂?duì)大嶺山房地地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)評(píng)價(jià)“我想100-120的的三房會(huì)比較較合適，好象象我們這樣的的外來人員，，一般沒有成成家前都不會(huì)會(huì)考慮買房，，都是在外面面租房住，而而成了家買了了房之后都想想和小孩住在在一起；而且且價(jià)格要考慮慮這里中層人人士的實(shí)際收收入?！睉粜兔娣e需求求特定消費(fèi)群分分析合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））2.鄭明豐先生金地格林小城城業(yè)主鄭明豐先生是是汕頭人，32歲,在大大嶺山居住和和工作,現(xiàn)在在是鼎盛家具具廠的經(jīng)理,年收入大概概10-15萬左右“當(dāng)時(shí)購(gòu)買格格林小城最主主要的是認(rèn)為為大的品牌發(fā)發(fā)展商有保障障,證件齊全全,園林規(guī)劃劃、設(shè)施較好好。在格林小城置置業(yè)的主要原原因:客戶特征：對(duì)”凱東”評(píng)評(píng)價(jià)一直都有關(guān)注注凱東新城，，它的地理位位置好，位于于鎮(zhèn)中心在大嶺山置業(yè)業(yè)的可能性“如果大嶺山山有好的或是是一些大的品品牌發(fā)展商開開發(fā)的樓盤可可供選擇的話話，我會(huì)選擇擇在大嶺山置置業(yè)，因?yàn)閷?duì)對(duì)我工作較方方便，因?yàn)榇蟠蟮钠放瓢l(fā)展展商對(duì)于房屋屋的質(zhì)量會(huì)有有一定的保障障，且證件齊齊全，園林規(guī)規(guī)劃和設(shè)施都都會(huì)較好?！薄碧囟ㄏM(fèi)群分分析合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））3.王宛清小姐金地格林小城城業(yè)主客戶特征：現(xiàn)已入住格林林小城紫荊院院7-501業(yè)主，王宛宛清，陜西西西安人，已婚婚，家庭人口口3人，家庭庭年收入10-15萬元元，在東莞興興昂鞋業(yè)有限限公司做會(huì)計(jì)計(jì)，每天坐公公司的車回莞莞城公司提供供的宿舍樓居居住。在格林小城置置業(yè)的主要原原因:“在選擇金地地之前都有去去看過很多樓樓盤做過比較較，第一眼就就看上金地的的環(huán)境，綠化化很好，且居居住氛圍很有有家的感覺，，人群也不復(fù)復(fù)雜，且金地地的服務(wù)也很很好，質(zhì)量也也不錯(cuò)”在大嶺山置業(yè)業(yè)的可能性我之前都有考考慮在大嶺山山置業(yè)，但因因?yàn)榇髱X山可可選擇的樓盤盤太少，且現(xiàn)現(xiàn)在大嶺山的的治安環(huán)境和和產(chǎn)品都不如如城區(qū)的好，，如果在大嶺嶺山能有多幾幾個(gè)品牌發(fā)展展商進(jìn)入的話話我會(huì)考慮投投資，畢竟在在大嶺山的投投資前景是非非常好，那里里大部分都是是外來人口，，大部分人現(xiàn)現(xiàn)在都在租住住在民宅。特定消費(fèi)群分分析合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））3.王宛清小姐金地格林小城城業(yè)主對(duì)”凱東”評(píng)評(píng)價(jià)“在購(gòu)買金地地之前我和一一些同事都有有去凱東看過過，對(duì)于那里里的宣傳不是是很信任，而而且當(dāng)時(shí)連樣樣板房都沒有有，對(duì)購(gòu)買沒沒有信心?！啊啊拔矣X得大嶺嶺山的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)還是很很大的，因?yàn)闉槟沁呌泻芏喽喙S與工業(yè)業(yè)區(qū)，大多數(shù)數(shù)的人都還沒沒有購(gòu)房，且且中高層的年年收入大部分分都在10-15萬元左左右，消費(fèi)力力非常強(qiáng)，主主要是現(xiàn)在有有很多人想買買房而這里選選擇又不多，，加上松山湖湖的大力發(fā)展展，以后會(huì)有有越來越多的的人愿意在大大嶺山置業(yè)。?！睂?duì)大嶺山房地地產(chǎn)市場(chǎng)的評(píng)評(píng)價(jià)“建議多建一一些80多90平方的小小戶型，我個(gè)個(gè)人可以考慮慮投資，因?yàn)闉榇髱X山一般般都像我們兩兩夫妻帶一個(gè)個(gè)小孩的較多多，80-90平方的總總價(jià)較能接受受，又可以改改善目前的居居住環(huán)境，如如果大戶型當(dāng)當(dāng)中的客戶群群一般是臺(tái)灣灣和香港客戶戶較多，他們們考慮在鎮(zhèn)區(qū)區(qū)置業(yè)的可能能會(huì)較小。戶型面積需求求特定消費(fèi)群分分析合富輝煌房地地產(chǎn)（東莞））4.程小鷹小姐金地格林小城城業(yè)主程小鷹先生是是四川廣源人人，未婚,在在外資公司--耐克公司司中任職，地地點(diǎn)在華僑工工業(yè)去旁邊，，是位技術(shù)人人員,一家兩兩口。一直居居住在東莞的的公司宿舍。。大概100平方左右。。年收入大概概10-15萬左右。有有在四川投資資商鋪。當(dāng)時(shí)購(gòu)買完全全是憑感覺，，一看就很合合適FEELING，很很喜歡這里的的戶型和產(chǎn)品品，從進(jìn)來到到下定只用了了兩小時(shí)的時(shí)時(shí)間。在金地格林小小城置業(yè)的主主要原因:客戶特征：“地塊的位置置很不錯(cuò)，但但是沒有考慮慮過在大嶺山山置業(yè)，所以以沒怎么去了了解”“大嶺嶺山居居住環(huán)環(huán)境不不好，，太吵吵，治治安也也亂且且沒什什么樓樓盤可可選，，都是是租民民宅””對(duì)地塊塊的評(píng)評(píng)價(jià):特定消消費(fèi)群群分析析合富輝輝煌房房地產(chǎn)產(chǎn)（東東莞））對(duì)”凱凱東””評(píng)價(jià)價(jià)“沒沒有有考考慮慮過過，，也也沒沒有有聽聽說說過過這這個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目””在大大嶺嶺山山置置業(yè)業(yè)的的可可能能性性“基基本本不不會(huì)會(huì)考考慮慮，，因因?yàn)闉榈氐胤椒教珌y亂，，治治安安太太差差””“如如果果在在大大嶺嶺山山購(gòu)購(gòu)買買物物業(yè)業(yè)，，也也只只會(huì)會(huì)是是投投資資””戶型型面面積積需需求求“如如果果在在大大嶺嶺山山投投資資，，會(huì)會(huì)選選擇擇些些小小高高層層住住宅宅，，60-79平平方方左左右右的的兩兩房房，，不不喜喜歡歡那那些些太太高高的的住住宅宅，，18層層以以上上的的都都不不怎怎么么接接受受，，高高樓樓層層感感覺覺太太壓壓抑抑，，高高樓樓層層沒沒有有小小區(qū)區(qū)居居住住的的感感覺覺，，最最好好發(fā)發(fā)展展商商的的商商品品能能提提供供多