房地產(chǎn)理論與方法高頻考點

2016年房地產(chǎn)估價師《房地產(chǎn)估價理論與方法》高頻考點目錄第一章房地產(chǎn)估價概論1第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認識1第二節(jié)對房地產(chǎn)估價的各種需要1第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素1第四節(jié)房地產(chǎn)估價職業(yè)道德2第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展2第二章房地產(chǎn)及其描述2第一節(jié)房地產(chǎn)的含義2第二節(jié)房地產(chǎn)的特性2第三節(jié)房地產(chǎn)的種類3第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述3第三章房地產(chǎn)價格和價值4第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類4第四章房地產(chǎn)價格影響因素4第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述4第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素5第五節(jié)經(jīng)濟因素5第六節(jié)社會因素5第五章房地產(chǎn)估價原則5第三節(jié)合法原則5第六節(jié)最高最佳利用原則5第六章比較法及其運用6第一節(jié)比較法概述6第二節(jié)搜集交易實例7第三節(jié)選取可比實例7第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)7第五節(jié)交易情況修正7第六節(jié)市場狀況調(diào)整7第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整7第八節(jié)計算比較價值7第七章收益法及其運用8第一節(jié)收益法概述8第二節(jié)報酬資本化法的公式8第三節(jié)收益期和持有期的測算8第四節(jié)凈收益的測算9第五節(jié)報酬率的確定9第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)9第八章成本法及其運用9第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成9第三節(jié)成本法的基本公式10第四節(jié)重新購建價格的測算10第五節(jié)建筑物折舊的測算10第九章假設(shè)開發(fā)法及其運用10第二節(jié)動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法10第三節(jié)假設(shè)開發(fā)法的估價前提11第四節(jié)最佳開發(fā)經(jīng)營方式的選擇11第五節(jié)假設(shè)開發(fā)法的基本公式11第六節(jié)假設(shè)開發(fā)法測算中各項的求取11第十章長期趨勢法及其運用12第一節(jié)長期趨勢法概述12第二節(jié)數(shù)學擬合法12第三節(jié)平均增減量法12第五節(jié)移動平均法12第六節(jié)指數(shù)修均法12第七節(jié)長期趨勢法的作用12第十一章地價評估和地價分攤13第一節(jié)地租理論及測算13第二節(jié)路線價法13第三節(jié)城鎮(zhèn)基準地價評估13第四節(jié)基準地價修正法13第五節(jié)補地價的測算13第六節(jié)高層建筑地價分攤13第十二章房地產(chǎn)估價程序14第一節(jié)房地產(chǎn)估價程序概述14第二節(jié)受理估價委托14第三節(jié)確定估價基本事項14第四節(jié)制定估價作業(yè)方案14第五節(jié)搜集估價所需資料14第六節(jié)實地查勘估價對象14第七節(jié)選用估價方法進行測算（P409）15第八節(jié)確定估價結(jié)果（P410）15第九節(jié)撰寫估價報告15第十節(jié)審核估價報告15第十一節(jié)交付估價報告15第十二節(jié)保存估價資料15第一章房地產(chǎn)估價概論第一節(jié)對房地產(chǎn)估價的基本認識1.所有的評估價值都有一定程度的誤差。即評估價值＝真實價值＋誤差。（P9）2.不能用一般物理量測量的誤差標準來要求估價的誤差標準，應(yīng)允許估價有較大的誤差，但估價的誤差又要適度。（P9）3.判斷誤差大小或者準確性，理論上是將評估價值與真實價值進行比較，實際中是將它與合格的估價師的重新估價結(jié)果進行比較。（P9）4.一種財產(chǎn)只有同時具有獨一無二和價值較大兩個特性，才真正需要專業(yè)估價。（P11）第二節(jié)對房地產(chǎn)估價的各種需要1.中同目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個，其中有5個是專門針對房地產(chǎn)設(shè)置的稅種，分別是房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅，另外5個是具有普遍調(diào)節(jié)功能的稅種，分別是營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、印花稅。除城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅因按照占地面積實行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價。（P16）2.房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權(quán)出租。（P22）第三節(jié)房地產(chǎn)估價的要素1.估價假設(shè)。其作用一方面是規(guī)避估價風險，保護估價師和估價機構(gòu)；另一方面是告知、提醒估價報告使用者在使用估價報告時注意，保護估價報告使用者。（P34）2.估價結(jié)果（P35）（1）對鑒證性估價來說因要求其客觀公正，估價師和估價機構(gòu)不能在估價結(jié)果上讓“客戶滿意”；不能在未估價之前就征求委托人或估價利害關(guān)系人對估價結(jié)果的意見，一般也不能在完成估價之前與他們討論估價結(jié)果。（2）估價結(jié)果可能帶有估價師的個人因素，受估價師的專業(yè)水平和職業(yè)道德的影響，并且所要求的合理的估價結(jié)果和實際上的估價結(jié)果又都可能與估價對象在比較上進行交易的成交價格有所不同。第四節(jié)房地產(chǎn)估價職業(yè)道德第五節(jié)中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展第二章房地產(chǎn)及其描述第一節(jié)房地產(chǎn)的含義1.房地產(chǎn)指土地與建筑物等土地定著物，是實物、權(quán)益和區(qū)位三者的結(jié)合體。2.房地產(chǎn)的區(qū)位是指該房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、外部配套設(shè)施、周圍環(huán)境等。（P53）第二節(jié)房地產(chǎn)的特性1.不可移動特性也稱為位置固定性，不可移動，即房地產(chǎn)的位置不可移動，它是房地產(chǎn)最重要的一個特性，也是房地產(chǎn)不同于其他財產(chǎn)、資產(chǎn)、商品的主要之處。（P59）2.房地產(chǎn)的供給有限特性，使得房地產(chǎn)具有獨占性。房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上還不在于土地總量不能增加。如果沒有不可移動特性，土地總量不能增加就沒有這么重要。（P61）3.相互影響（P63）（1）有利的外部性也稱為正的外部性、外部經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受益，而受益者無需為此花費代價。（2）有害的外部性也稱為負的外部性、外部不經(jīng)濟，是指某個經(jīng)濟行為主體的活動使他人或社會受損，而該經(jīng)濟行為主體卻沒有為此承擔成本。4.易受限制（P64）（1）政府對房地產(chǎn)限制的實現(xiàn)：管制權(quán)、征稅權(quán)、征收權(quán)、充公權(quán)。（2）由于房地產(chǎn)不可移動（不可搬走、不可攜帶）、不可隱藏、難以變現(xiàn)，所以難以逃避未來有關(guān)制度、政策等變化的影響。5.難以變現(xiàn)（P65）影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：（1）該房地產(chǎn)的通用性；（2）該房地產(chǎn)的獨立使用性；（3）該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；（4）該房地產(chǎn)的價值大??；（5）該房地產(chǎn)的區(qū)位；（6）該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；（7）該類房地產(chǎn)的市場狀況。6.保值增值（P65～66）引起房地產(chǎn)價格上升的原因（五方面）：對房地產(chǎn)進行投資改良——投資增值；通貨膨脹——保值；外部經(jīng)濟——自然增值；需求增加導(dǎo)致稀缺性增加——自然增值；房地產(chǎn)使用管制改變——自然增值。第三節(jié)房地產(chǎn)的種類1.“三通一平”一般是指通路、通水、通電以及場地平整；“五通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整；“七通一平”一般是指具備道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、供熱等基礎(chǔ)設(shè)施條件以及場地平整。（P68）第四節(jié)房地產(chǎn)狀況描述1.房地產(chǎn)權(quán)益狀況描述（P77～78）（1）土地權(quán)益狀況描述①土地所有權(quán)狀況：國有、集體。②土地使用權(quán)狀況：建設(shè)用地使用權(quán)還是宅基地使用權(quán)；單獨所有還是共有。③土地使用管制情況：說明規(guī)劃條件。④土地利用現(xiàn)狀：是否有房屋、林木等。⑤出租或占用情況。⑥他項權(quán)利設(shè)立情況：地役權(quán)、抵押權(quán)等。⑦其他特殊情況：爭議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。（2）建筑物權(quán)益狀況描述：①房屋所有權(quán)狀況：所有權(quán)人；共有、建筑物區(qū)分所有權(quán)。②出租或占用情況：說明有無出租、占用情形。對于已出租的，還要說明承租人、租賃期限及起止日期、租金水平等。③他項權(quán)利設(shè)立情況：說明是否設(shè)立了地役權(quán)、抵押權(quán)等他項權(quán)利。④其他特殊情況：爭議、手續(xù)、違法建筑、查封、不得抵押、拖欠、征收等。⑤其他：如物業(yè)管理情況。2.房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述（P78～79）（1）位置描述：坐落、方位、距離、臨街狀況、朝向、樓層等。（2）交通描述：道路狀況、出入可利用的交通工具、交通管制情況等。（3）外部配套設(shè)施描述：基礎(chǔ)設(shè)施（給排水、電力、通信、燃氣、供熱等）和公共服務(wù)設(shè)施（商業(yè)、教育、醫(yī)療、文化、體育等）。（4）周圍環(huán)境描述：自然環(huán)境、人文環(huán)境和景觀。第三章房地產(chǎn)價格和價值第四節(jié)房地產(chǎn)價格和價值的種類1.現(xiàn)狀價值（P99）指估價對象在某一特定時間的實際狀況下的價值。實際狀況包括目前的用途、規(guī)模、檔次等，它可能是最高最佳利用，也可能不是。（1）現(xiàn)狀是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值＝市場價值。（2）現(xiàn)狀不是最高最佳利用時，現(xiàn)狀價值＜市場價值。（3）合法利用下，市場價值－現(xiàn)狀價值≥將現(xiàn)狀利用改變?yōu)樽罡咦罴牙玫谋匾С龊蛻?yīng)得利潤。2.殘余價值（P100）在非繼續(xù)使用條件下的價值，一般低于市場價值。（不同于殘值）特例：在征收國有土地上單位和個人的房屋情況下，要假設(shè)繼續(xù)經(jīng)營來評估其市場價值給予征收補償。此時殘余價值等于市場價值。10.抵押價值（P101～102）11.保險價值（P102）12.征收價值（P102）為國家征收房地產(chǎn)確定補償金額提供參考而評估的被征收房地產(chǎn)的價值。13.完全產(chǎn)權(quán)價值、無租約限制價值、出租人權(quán)益價值和承租人權(quán)益價值（P106）無租約限制價值＝出租人權(quán)益價值＋承租人權(quán)益價值。14.樓面地價（P114）樓面地價是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價格。土地總價＝土地單價×土地面積＝樓面地價×建筑面積。15.名義價格與實際價格的換算（P113）16.期房價格＝現(xiàn)房價格－預(yù)計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償。（P115）17.拍賣評估價。第一次拍賣的保留價＝評估價＝市場價值。（P116）第四章房地產(chǎn)價格影響因素第一節(jié)房地產(chǎn)價格影響因素概述1.對房地產(chǎn)價格影響因素的基本認識（P120）2.房地產(chǎn)價格影響因素的分類（P122）第二節(jié)房地產(chǎn)自身因素1.房地產(chǎn)實物因素（P123～125）（1）土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形、地勢、地質(zhì)、土壤、土地開發(fā)程度。（2）建筑物實物因素：建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備（小區(qū)內(nèi)部）、裝飾裝修、空間布局、防水、保溫、隔熱、隔聲、通風、采光、日照、外觀、新舊程度。2.房地產(chǎn)權(quán)益因素（P125）3.房地產(chǎn)區(qū)位因素（P129）第五節(jié)經(jīng)濟因素1.經(jīng)濟發(fā)展（P143）2.居民收入（P144）收入真正增加，生活水平提高，對房地產(chǎn)需求增加，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升。3.物價與房地產(chǎn)價格上漲的關(guān)系（P146）。4.利率（P146）5.匯率（P146）第六節(jié)社會因素第五章房地產(chǎn)估價原則第三節(jié)合法原則1.合法原則并不意味著只有完全合法的房地產(chǎn)才能成為估價對象，而是指依法判定評估對象是哪種狀況的房地產(chǎn)。（P156）2.除了依法不得以某種方式處分的房地產(chǎn)不能成為以該種處分方式為估價目的的估價對象外，任何權(quán)益狀況的房地產(chǎn)都可以成為估價對象。（P156）第六節(jié)最高最佳利用原則1.最高最佳使用的內(nèi)涵：指法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行，并使價值最大的合理可能的利用。合法，不見得是最高最佳利用，但是最高最佳利用，必然符合合法原則。（P166）2.最高最佳利用是房地產(chǎn)利用競爭與優(yōu)選的結(jié)果，包括用途、規(guī)模、集約度、檔次上的最佳。（P166）3.收益遞增遞減原理（P167）4.均衡原理是以估價對象內(nèi)部各構(gòu)成要素的組合是否均衡，來判定估價對象是否為最高最佳利用。用于確定最佳集約度和最佳規(guī)模。（P169）5.適合原理，是以估價對象與其外部環(huán)境是否協(xié)調(diào)，來判定估價對象是否為最高最佳利用。（P170）基本原理：成本收益原理。更新、改變、開發(fā)成本低于前后收益的增加，才值得改造，否則就保持現(xiàn)狀。第七節(jié)謹慎原則《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》針對不同的估價方法，提出了遵守謹慎原則的下列要求（P171）（1）在運用比較法估價時，不應(yīng)選取成交價格明顯高于市場價格的交易實例作為可比實例，并應(yīng)對可比實例進行必要的實地查看。（2）在運用收益法估價時，不應(yīng)高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率或者資本化率不應(yīng)偏低。（3）在運用成本法估價時，不應(yīng)高估土地取得成本、建設(shè)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應(yīng)低估折舊。（4）在運用假設(shè)開發(fā)法估價時，不應(yīng)高估未來開發(fā)完成后的價值，不應(yīng)低估后續(xù)開發(fā)的必要支出及應(yīng)得利潤。第六章比較法及其運用第一節(jié)比較法概述1.比較法：選取一定數(shù)量、符合一定條件，與估價對象類似房地產(chǎn)，對它們的成交價格進行適當?shù)奶幚韥砬笕」纼r對象價值的方法，測算出的價格稱為比較價格。（P173）2.比較法的理論依據(jù)——替代原理。（P174）3.比較法適用的估價對象（P174）（1）適用：同類，交易活躍。如：住宅、寫字樓、商鋪、標準廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地。（2）不適用：類似少（特殊廠房、機場、教堂、寺廟等），很少發(fā)生交易（學校、醫(yī)院、行政辦公樓），可比性差（在建工程，因為完工率差別很大）。4.比較法的條件：在價值時點的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。（P174）第二節(jié)搜集交易實例滿足數(shù)量與質(zhì)量的要求。（P176）第三節(jié)選取可比實例1.數(shù)量要求：3～5個。（P180）2.質(zhì)量要求（P180～181）（1）相似區(qū)位相近。應(yīng)與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)；用途相同；權(quán)利性質(zhì)相同；檔次相當；規(guī)模相當，0.5～2倍范圍內(nèi)；建筑結(jié)構(gòu)相同。（2）可比實例的交易方式應(yīng)適合估價目的。（3）可比實例的成交日期應(yīng)接近價值時點（一年以上的不采用）。（4）可比實例的成交價格應(yīng)盡量為（或可修正為）正常價格。第四節(jié)建立比較基礎(chǔ)1.統(tǒng)一財產(chǎn)范圍（P182～183）2.統(tǒng)一付款方式（P183）3.統(tǒng)一稅費負擔（P184）4.統(tǒng)一計價單位（P186）第五節(jié)交易情況修正1.造成成交價格偏離正常價格的因素（P189）2.交易情況修正的方法（P190～191）第六節(jié)市場狀況調(diào)整1.市場狀況調(diào)整系數(shù)是（1±T%）。（P192）2.市場狀況調(diào)整的價格變動率法（P194）第七節(jié)房地產(chǎn)狀況調(diào)整1.房地產(chǎn)狀況調(diào)整方法（P198）第八節(jié)計算比較價值百分比修正、調(diào)整下的乘法公式（P202）比較價值＝可比實例成交價格×交易情況修正系數(shù)×市場狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。第七章收益法及其運用第一節(jié)收益法概述1.收益法是根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象價值或價格的方法。（P212）2.收益法分為：報酬資本化法、直接資本化法。（P212）3.收益法的理論依據(jù)——預(yù)期原理。（P213）4.收益法適用收益性房地產(chǎn)，不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)。（P215）第二節(jié)報酬資本化法的公式1.凈收益每年不變的公式（P218）2.凈收益按一定數(shù)額遞增的公式（P223）3.凈收益按一定數(shù)額遞減的公式。將上式中的b，改成－b即可。（P224）4.凈收益按一定比率遞增的公式（P226）5.凈收益按一定比率遞減的公式。將上式的g，改成－g即可。（P227）有效毛收入逐年遞增的比率為gI，運營費用逐年遞增的比率為gE。6.凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式（P229）7.預(yù)知未來若干年后的價格的公式（P231）第三節(jié)收益期和持有期的測算建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限對比的三種情形（P236）（1）兩者同時結(jié)束，以其共同的期限作為收益期限。（2）建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時，房地產(chǎn)價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期計算的價值，加上自收益期結(jié)束時起計算的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在價值時點的價值。（3）建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時：①出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，建筑物也無償收回（不補償）。②出讓合同約定建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿需要無償收回建設(shè)用地使用權(quán)時，根據(jù)收回時建筑物的殘余價值給予土地使用者相應(yīng)補償。第四節(jié)凈收益的測算1.凈收益測算的基本原理（P237）凈收益＝潛在毛租金收入－空置和收租損失＋其他收入－運營費用＝有效毛收入－運營費用2.運營費用包括：房地產(chǎn)稅、房屋保險費、物業(yè)服務(wù)費、管理費用、維修費、水電費等。（P238）運營費用與會計上成本費用的區(qū)別（四個不包括）。（1）不包含房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額。（2）不包含房地產(chǎn)折舊額。（3）不包含改擴建費用。（4）不包含所得稅。3.重置提撥款的扣除方式（P245）利用償債基金系數(shù)（將年金終值轉(zhuǎn)變?yōu)槟杲鸬南禂?shù)）進行計算Y/（1＋Y）t－1第五節(jié)報酬率的確定報酬率的求取方法（P248）（1）市場提取法。（2）累加法：報酬率＝安全利率＋投資風險補償率＋管理負擔補償率＋缺乏流動性補償率－投資帶來的優(yōu)惠率。（3）投資報酬率排序法。第六節(jié)直接資本化法報酬率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等無直接關(guān)系，而資本化率與凈收益本身的變化以及收益期的長短等有直接關(guān)系。（P256）第七節(jié)投資組合技術(shù)和剩余技術(shù)投資組合技術(shù)（P258）第八章成本法及其運用第二節(jié)房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成1.土地取得成本本（包括契稅稅）（P2774）2.建設(shè)成本：前前期費用，建建筑安裝工程程費，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費，公公共配套設(shè)施施建設(shè)費，其其他工程費，開開發(fā)期間稅費費。（P2777～2788）3.管理費用，一一般按土地取取得成本與建建設(shè)成本之和和的一定比例例來測算。（PP278）4.銷售費用，一一般按開發(fā)完完成后的價值值的一定比例例測算。（PP278）5.投資利息，房房地產(chǎn)開發(fā)完完成或者實現(xiàn)現(xiàn)銷售之前發(fā)發(fā)生的所有必必要的費用，都都應(yīng)計算利息息。（P2778）6.銷售稅費―――兩稅一費、印印花稅、交易易手續(xù)費。7.開發(fā)利潤（直直接成本利潤潤率\投資利利潤率\成本本利潤率\銷銷售利潤率）第三節(jié)成本法的的基本公式房地產(chǎn)價值＝房地地產(chǎn)重新購建建價格－房地地產(chǎn)折舊。（PP284）第四節(jié)重新購建建價格的測算算1.重建成本―――復(fù)制。（PP289）2.重置成本―――替代。（PP289）第五節(jié)建筑物折折舊的測算1.物質(zhì)折舊（PP295）2.功能折舊分為為：功能缺乏乏、功能落后后和功能過剩剩。（P2996）第九章假設(shè)開發(fā)發(fā)法及其運用用第二節(jié)動態(tài)分析析法和靜態(tài)分分析法動態(tài)分析法和靜態(tài)態(tài)分析法的區(qū)區(qū)別（P3223）比較項目靜態(tài)分析法動態(tài)分析法開發(fā)完成后的價值值、后續(xù)的開開發(fā)成本、管管理費用、銷銷售費用、銷銷售稅費等根據(jù)估價時點的房房地產(chǎn)市場狀狀況做出，是是靜止在價值值時點的金額額模擬房地產(chǎn)開發(fā)過過程，預(yù)測它它們未來發(fā)生生的時間以及及在未來發(fā)生生時的金額各項目發(fā)生的時間間不考慮時間上的不不同

單獨計算算投資利息，

不考慮預(yù)售與延遲銷售要考慮各項收入、支支出發(fā)生的時時間不同，首首先把它們折折算到同一時時間上（估價價時點），然然后再相加減減投資利息和開發(fā)利利潤兩項單獨分別計算不單獨計算，隱含含在折現(xiàn)中。

折現(xiàn)率包含安全收益（利率）和風險收益（利潤率）第三節(jié)假設(shè)開發(fā)發(fā)法的估價前前提假設(shè)開發(fā)法的估價價前提有3種種：（1）業(yè)業(yè)主自行開發(fā)發(fā)前提；（22）自愿轉(zhuǎn)讓讓開發(fā)前提；；（3）被迫迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前前提。一般情情況下，自行行開發(fā)前提下下的價值＞自自愿轉(zhuǎn)讓前提提下的價值>>被迫轉(zhuǎn)讓前前提下的價值值。（P3224）第四節(jié)最佳開發(fā)發(fā)經(jīng)營方式的的選擇在調(diào)查、分析了房房地產(chǎn)開發(fā)用用地的狀況和和當?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)市場狀況后后，便可以選選取最佳的開開發(fā)利用方式式，包括選取取最佳的用途途、建筑規(guī)模模、檔次等。（PP325）第五節(jié)假設(shè)開發(fā)發(fā)法的基本公公式2.根據(jù)待****地產(chǎn)的狀況況和開發(fā)完成成后的房地產(chǎn)產(chǎn)狀況相結(jié)合合，有七種情情形（P3227～3299）第六節(jié)假設(shè)開發(fā)發(fā)法測算中各各項的求取1.后續(xù)開發(fā)經(jīng)營營期（P3330）2.后續(xù)開發(fā)的必必要支出（PP331）3.開發(fā)完成后的的價值（P3332）4.折現(xiàn)率（P3333）是采用動態(tài)分析法法時需要確定定的重要參數(shù)數(shù)，與報酬資資本化法中的的報酬率的性性質(zhì)和求取方方法相同。具具體應(yīng)等同于于同一市場上上類似房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項目所所要求的平均均報酬率。5.后續(xù)開發(fā)的應(yīng)應(yīng)得利潤（PP333）第十章長期趨勢勢法及其運用用第一節(jié)長期趨勢勢法概述1.長期趨勢法是是運用預(yù)測科科學的有關(guān)理理論和方法，推推測、判斷房房地產(chǎn)未來價價格的方法。（PP343）2.長期趨勢法的的理論依據(jù)（PP343）3.長期趨勢法適適用的估價對對象：價格無無明顯季節(jié)波波動的房地產(chǎn)產(chǎn)。（P3444）4.長期趨勢法估估價需要具備備的條件（PP344）第二節(jié)數(shù)學擬合合法直線趨勢法的條件件：估價對象象或類似房地地產(chǎn)歷史價格格的時間序列列散點圖應(yīng)表表現(xiàn)出明顯的的直線趨勢。（PP346）方程式描述：Y＝＝a＋bX第三節(jié)平均增減減量法1.用平均增減量量法進行預(yù)測測的條件（PP349）2.逐期增減量的的平均數(shù)（PP348）第四節(jié)平均發(fā)展展速度法1.用平均發(fā)展速速度法進行預(yù)預(yù)測的條件（PP351）2.計算公式（PP350）第五節(jié)移動平均均法第六節(jié)指數(shù)修均均法1.指數(shù)修勻法。（PP353）2.指數(shù)修均法公公式（P3553）第七節(jié)長期趨勢勢法的作用1.用于收益法中中預(yù)測未來的的租金、經(jīng)營營收入、運營營費用、空置置率、凈收益益。2.用于比較法中中對可比實例例的成交價格格進行市場狀狀況調(diào)整。3.用來比較、分分析兩宗（或或兩類）以上上房地產(chǎn)價格格的發(fā)展趨勢勢或潛力。4.用來填補某些些房地產(chǎn)歷史史價格資料的的缺乏。第十一章地價評評估和地價分分攤第一節(jié)地租理論論及測算1.地價＝地租//利息率；（P