濟(jì)南人防商業(yè)開發(fā)前期策劃

關(guān)于山東濟(jì)南

人防商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)初步研判

二〇一二年八月十五日目錄城市概況商圈分析濟(jì)南人防商業(yè)發(fā)展分析項(xiàng)目選址分析售價(jià)初步估算2022/12/28201城市概況Citystatus2022/12/283濟(jì)南簡(jiǎn)介濟(jì)南，中國(guó)環(huán)渤海地區(qū)南翼和黃河中下游地區(qū)中心城市，國(guó)家重要的政治、軍事、文化中心，區(qū)域性金融中心，副省級(jí)城市，山東省省會(huì)。濟(jì)南歷史文化底蘊(yùn)深厚，有著4600余年的建城史，素有“天下泉城”、“世界泉水之都”美譽(yù)，是象征中華文明起源的龍山文化發(fā)祥地之一，國(guó)家歷史文化名城、國(guó)家創(chuàng)新型城市、中國(guó)軟件名城、全國(guó)重要的交通樞紐和物流中心。2013年濟(jì)南將舉辦第十屆中國(guó)藝術(shù)節(jié)，并成為2015年“第二十二屆國(guó)際歷史科學(xué)大會(huì)”的主辦城市，為濟(jì)南加速建設(shè)國(guó)際大都市注入了新的活力。2022/12/28行政區(qū)劃2022/12/285濟(jì)南市現(xiàn)轄7個(gè)市轄區(qū)、3個(gè)縣，代管1個(gè)縣級(jí)市：濟(jì)南市市轄區(qū)：市中區(qū)、歷下區(qū)、天橋區(qū)、

槐蔭區(qū)、歷城區(qū)、高新區(qū)、長(zhǎng)清區(qū)；縣：平陰縣、濟(jì)陽(yáng)縣、商河縣；縣級(jí)市：章丘市。

人口概括根據(jù)《濟(jì)南市2010年第六次全國(guó)人口普查主要數(shù)據(jù)公報(bào)》，全市常住人口為681.40萬(wàn)人。濟(jì)南市是中國(guó)東部散雜居少數(shù)民族人口較多的省會(huì)城市，有49個(gè)少數(shù)民族，人口109299人，占全市總?cè)丝?.84%。其中回族占少數(shù)民族人口的88.79%，居住著回族、滿族、蒙古族、哈尼族、朝鮮族、苗族、壯族、維吾爾族、彝族、藏族等十個(gè)少數(shù)民族占濟(jì)南市少數(shù)民族人口的98.42%。2022/12/286經(jīng)濟(jì)發(fā)展2011年，全市完成生產(chǎn)總值4406.3億元，比2007年增長(zhǎng)58%，人均64331元；實(shí)現(xiàn)地方財(cái)政一般預(yù)算收入325.4億元，比2007年增長(zhǎng)107.3%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額2023.1億元，比2007年增長(zhǎng)83.4%；固定資產(chǎn)投資1934.3億元，比2007年增長(zhǎng)106.2%。2022/12/287，加快金融、信息服務(wù)、商貿(mào)物流、文化旅游和商務(wù)會(huì)展五大區(qū)域性服務(wù)業(yè)中心建設(shè)，服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)總值比重達(dá)到53.1%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)比重達(dá)到46.9%，分別比2007年提高4.3個(gè)和5.5個(gè)百分點(diǎn)。金融支撐作用明顯增強(qiáng)，2011年末人民幣存貸款余額分別達(dá)到8275.8億元和6893.7億元，比2007年增長(zhǎng)103.7%和87.4%。2022/12/288濟(jì)南是山東的文化、教育中心。這里有國(guó)家教育部985工程、211工程的重點(diǎn)大學(xué)山東大學(xué)以及山東師范大學(xué)等一系列本、?？圃盒?，每年為國(guó)家和地方輸送人才。濟(jì)南總共有44所高校，文化氛圍極其濃郁，書店三五步之內(nèi)必有一個(gè)，種類豐富齊全。近年來(lái)隨著高校擴(kuò)招趨勢(shì)的展開，市區(qū)高校規(guī)模已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能容納眾多的來(lái)濟(jì)學(xué)子，自2000年左右，各高校開始擴(kuò)建校區(qū)，距今為止已經(jīng)興建了長(zhǎng)清大學(xué)城和章丘大學(xué)城。2022/12/289小結(jié)從宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，結(jié)合該地區(qū)人口密度及人均收入水平，濟(jì)南是適合投資開發(fā)地下人防商業(yè)的。2022/12/281002商圈分析Circleanalysis2022/12/2511商圈描述2022/12/2512目前濟(jì)南市具具有城市級(jí)影影響力的商圈圈有：老商圈：泉城路、經(jīng)四四路為龍頭；；西市場(chǎng)為輔輔新興主力商圈圈：花園路商圈圈、英雄山商商圈專業(yè)商圈：濼口服裝批發(fā)發(fā)商圈、北園園家居建材商商圈、山大路路科技商圈。。濟(jì)南市商業(yè)發(fā)發(fā)展分析2022/12/2513作為省會(huì)城市市，濟(jì)南文化化底蘊(yùn)濃厚，，整體商業(yè)檔檔次不高，現(xiàn)現(xiàn)代商業(yè)成熟熟期出現(xiàn)，商商業(yè)發(fā)展?jié)摿α薮螅簧虡I(yè)布點(diǎn)明顯顯，集中在八八大商圈，分分布均勻；八大商圈專業(yè)業(yè)性市場(chǎng)占據(jù)據(jù)一半，有洛洛口服裝商圈圈、北園家居居商圈、山大大路科技商圈圈、西市場(chǎng)小小商品商圈；；集休閑、購(gòu)購(gòu)物、娛樂(lè)為為一體的綜合合性商圈只有有泉城路商圈圈、英雄山路路商圈和改造造中的經(jīng)四路路商圈?，F(xiàn)代代商業(yè)體量和和氛圍不夠。。除八大大商圈圈外，，區(qū)域域性的的城市市副級(jí)級(jí)商圈圈欠缺缺，特特別是是集休休閑、、購(gòu)物物、娛娛樂(lè)、、商務(wù)務(wù)為一一體的的整合合性區(qū)區(qū)域商商圈不不足，，有極極好的的發(fā)展展空間間；濟(jì)南經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的的政策策性強(qiáng)強(qiáng)，政政府規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)商業(yè)業(yè)發(fā)展展有很很大的的影響響力，，如花花園路路商圈圈、英英雄山山美食食街和和魯商商廣場(chǎng)場(chǎng)，隨隨著濟(jì)濟(jì)南““東西西兩翼翼布局局”和和“整整體網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)推推進(jìn)””發(fā)展展策略略的加加快，，區(qū)域域性商商業(yè)將將雨后后春筍筍般涌涌現(xiàn)。。03濟(jì)南市市人防防發(fā)展展概況況2022/12/2514濟(jì)南市市人防防發(fā)展展概況況2022/12/2515炫街區(qū)區(qū)經(jīng)四路路人防防槐蔭廣廣場(chǎng)英雄山山人防防南門人人防商商城2022/12/2516人防商城名行政區(qū)劃歸屬地址所屬商圈經(jīng)四路人防商城市中區(qū)經(jīng)四路（緯二路至順河高架路段）大觀園商圈英雄山人防商城市中區(qū)經(jīng)十一路（英雄山路至體育中心路段）體育中心商圈南門人防商城歷下區(qū)濼源大街與南門街交匯口泉城路商圈炫街區(qū)天橋區(qū)北園大街與濟(jì)洛路交匯口洛口商圈槐蔭廣場(chǎng)槐蔭區(qū)經(jīng)七路（省立醫(yī)院南）西市場(chǎng)商圈濟(jì)南市市人防防商城城分布布經(jīng)四路路人防防商城城總建筑面積18000平米（地下一層）鋪位數(shù)量約1300個(gè)鋪位面積6-20平米/鋪鋪位形式柜臺(tái)（2.2米--3.3米/組）精品屋（6-20平米/鋪）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服飾、工藝品、婚紗、小吃、網(wǎng)吧、美容客群分布濟(jì)南市中西部西部客戶、學(xué)生、中檔收入客戶等年輕客群經(jīng)營(yíng)模式市人防辦持有，委托經(jīng)營(yíng)公司經(jīng)營(yíng),散租，一年起租租金水平柜臺(tái)：4-7萬(wàn)/年；精品屋：10-30元/平米·天年租金漲幅約20%--40%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間1999年配套設(shè)施自動(dòng)噴淋、煙感；中央空調(diào)；字幕機(jī)及監(jiān)控系統(tǒng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)啟啟示步行街街總長(zhǎng)長(zhǎng)度800-1000米，連連通大大觀園園和振振華商商廈，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了兩兩個(gè)商商業(yè)軟軟點(diǎn)的的鏈接接，長(zhǎng)長(zhǎng)度適適中有有效吸吸引了了客群群。針對(duì)龐龐大的的客群群，以以及其其消費(fèi)費(fèi)欲望望強(qiáng)烈烈但消消費(fèi)水水平有有限的的特點(diǎn)點(diǎn)，突突出個(gè)個(gè)性化化差差異，，以小小飾品品、個(gè)個(gè)性服服飾和和小吃吃作為為主營(yíng)營(yíng)業(yè)態(tài)態(tài)，實(shí)實(shí)現(xiàn)客客戶的的聚攏攏效應(yīng)應(yīng)。有梯度度的租租金增增長(zhǎng)長(zhǎng)。低低價(jià)吸吸引商商戶戶，通通過(guò)有有效的的管管理和和商業(yè)業(yè)運(yùn)營(yíng)營(yíng)，，逐步步提高高租金金，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)潤(rùn)收益益。?？偨ㄖ娣e一、二期3.5萬(wàn)平米，三期3.4萬(wàn)平米鋪位數(shù)量一、二期約1200個(gè)鋪位面積8-22平米鋪位形式柜臺(tái)、精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、小飾品、小吃、兒童服裝、鞋帽、音像制品、桌球、電玩城客群分布周邊企事業(yè)單位職工，高校學(xué)生經(jīng)營(yíng)模式前期返租的形式培養(yǎng)商業(yè)氣氛，成熟后采用常規(guī)的商業(yè)租賃模式，年度合同，付款方式為季付市防辦持有租金水平6-10元/平米·天年租金漲幅約15%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間2005年10月1日配套設(shè)施停車場(chǎng)、ATM機(jī)、消防噴淋、廣播及液晶電視展示英雄山山人防防商城城項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)啟啟示連通八八一銀銀座和和體育育中心心商圈圈，貫貫穿經(jīng)經(jīng)十一一路美美食城城，將將購(gòu)物物、餐餐飲、、娛樂(lè)樂(lè)、健健身、、停車車等有有效的的整合合在一一起。。前期通通過(guò)返返租、、減免免租金金的方方式來(lái)來(lái)培養(yǎng)養(yǎng)人氣氣，目目前商商鋪只只短租租、不不銷售售，鋪鋪位供供不應(yīng)應(yīng)求。。吸取了了經(jīng)四四路人人防的的成功功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，在在業(yè)態(tài)態(tài)定位位，招招商運(yùn)運(yùn)營(yíng)的的方向向上把把握正正確，，符合合區(qū)域域消費(fèi)費(fèi)特征征，并并在娛娛樂(lè)休休閑上上有所所升級(jí)級(jí)?？偨ㄖ娣e4500平米鋪位數(shù)

300余個(gè)店鋪，柜臺(tái)100余個(gè)鋪位面積8-15平米鋪位形態(tài)精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)韓國(guó)服裝、小首飾、小吃、箱包客群分布年輕職員、自由職業(yè)者等中檔消費(fèi)客群經(jīng)營(yíng)模式散租，一年起租租金水平5-18元/平米·天，轉(zhuǎn)讓費(fèi)2-4萬(wàn)元年租金漲幅約20%最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間2001年配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、廣播系統(tǒng)南門人人防商商城項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)啟啟示南門人人防商商城作作為泉泉城路路/泉城廣廣場(chǎng)-銀座商商廈路路徑中中必經(jīng)經(jīng)的路路口，，敏銳銳的把把握了了商業(yè)業(yè)空白白地帶帶，實(shí)實(shí)現(xiàn)了了人流流的入入。結(jié)合市市中心心核心心商圈圈的客客群層層次，，是濟(jì)濟(jì)南市市人防防商城城中定定位最最高的的，主主打充充滿時(shí)時(shí)尚氣氣息的的“韓國(guó)”牌，差差異化化定位位帶來(lái)來(lái)成功功的商商業(yè)業(yè)模式式。將路口口處地地面人人行道道取消消，人人行過(guò)過(guò)路口口必必經(jīng)地地下商商城，，確確保了了人流流的數(shù)數(shù)量，，也帶帶動(dòng)了了過(guò)街街通道道中鋪鋪位的的價(jià)格格提提升。。總建筑面積5800平米鋪位數(shù)322個(gè)經(jīng)營(yíng)模式銷售價(jià)格最早經(jīng)營(yíng)時(shí)間3.35平米-45平米（公攤45%）鋪位形式精品屋經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)服裝、小商品、小吃客群分布主要針對(duì)外來(lái)差旅客戶以及周邊商戶經(jīng)營(yíng)模式區(qū)人防辦開發(fā)統(tǒng)一招商，一次性轉(zhuǎn)讓50年使甠權(quán)，提供代租服務(wù)，收取一個(gè)月的房租作為代租服務(wù)費(fèi)。部分大面積商鋪提供包租服務(wù)，直接返5年租金，年回報(bào)率7%。銷售價(jià)格以及租金均價(jià)：2萬(wàn)元/平米（1.8萬(wàn)-2.4萬(wàn)元/平米），代租均價(jià)為7元/㎡*天（建筑面積），物業(yè)費(fèi)17.1元/㎡*月。項(xiàng)目現(xiàn)狀銷售完成率95%以上，開始交房并進(jìn)行裝修（2010年7月更新），預(yù)計(jì)2010年十一開業(yè)配套設(shè)施中央空調(diào)、消防噴淋、液晶電視展示系統(tǒng)、語(yǔ)音廣播。炫街區(qū)區(qū)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)啟啟示有效利利甠長(zhǎng)長(zhǎng)途汽汽車站站的客客流優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，作為為北園園商圈圈和洛洛口商商圈的的有效效過(guò)渡渡，依依托中中恒小小商品品市場(chǎng)場(chǎng)，，迅速速培養(yǎng)養(yǎng)商業(yè)業(yè)氣氛氛。借勢(shì)09年火爆爆的市市場(chǎng)場(chǎng)，一一次性性出售售50年使甠甠權(quán)，，讓利利的的同時(shí)時(shí)，快快速的的收回回了投投資。。但是是租金金制定定的過(guò)過(guò)高，，不利利商鋪鋪的短短期出出租和和長(zhǎng)期期經(jīng)營(yíng)營(yíng)。與常規(guī)規(guī)商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目形成成差異異化，，主打打“小面積積、低低總價(jià)價(jià)的的核心心優(yōu)勢(shì)勢(shì)，實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目的高高關(guān)注注度。。更是是借鑒鑒了常常規(guī)項(xiàng)項(xiàng)目蓄蓄卡開開盤的的營(yíng)銷銷模模式。?；笔a廣廣場(chǎng)項(xiàng)目地地址：槐蔭蔭經(jīng)經(jīng)七緯緯八路路交匯匯處（（省立立醫(yī)院院南鄰鄰）項(xiàng)目性性質(zhì)：地下下商業(yè)業(yè)人防防工程程項(xiàng)目規(guī)規(guī)模：占地地面積積2.7公頃，，建筑筑面積積45000平方米米，綠綠化率率為46%，停車車位400-500個(gè)；建筑結(jié)結(jié)構(gòu)：B2-B1，B1商業(yè)，，B2停車場(chǎng)場(chǎng)，東東北、、西南南角附附屬B1商業(yè)。。裝修風(fēng)風(fēng)格：：夢(mèng)幻天天空主主題的的頂棚棚（濟(jì)濟(jì)南第第一家家）。。硬件設(shè)設(shè)施：：中央空空調(diào)、、新風(fēng)風(fēng)系統(tǒng)統(tǒng)、兩兩主入入口上上下扶扶梯、、步梯梯層高：：B2\B1樓板凈凈高5.1m樓層布布局：：B2：停車車場(chǎng)1.5萬(wàn)㎡，，東北北角超超市，，西南南角時(shí)時(shí)尚服服飾1500㎡㎡，鋪位面面積：待定定。業(yè)態(tài)態(tài)：時(shí)尚服服飾、、化妝妝品、、飾品品、童童裝、、餐飲飲主力店店：華聯(lián)超超市1.5萬(wàn)㎡））、KFC開發(fā)商商：濟(jì)南南三誠(chéng)誠(chéng)匯鼎鼎置業(yè)業(yè)有限限公司司；開盤時(shí)時(shí)間：待定定銷售模模式：產(chǎn)權(quán)權(quán)或使使用權(quán)權(quán)模式式未定定。銷售價(jià)價(jià)格：商鋪鋪均價(jià)價(jià)2萬(wàn)每平平方，，2010年1月份開開始出出售vip卡，交交兩萬(wàn)萬(wàn)低3萬(wàn)，總總房款款再打打97折。經(jīng)營(yíng)現(xiàn)現(xiàn)狀：項(xiàng)目目整體體運(yùn)營(yíng)營(yíng)不佳佳項(xiàng)目點(diǎn)點(diǎn)評(píng)：屬居居民基基本生生活配配套類類商業(yè)業(yè)，輻輻射周周邊社社區(qū)以以及商商業(yè)。。但周周邊的的省立立醫(yī)院院和豐豐富的的居民民區(qū)可可以提提供足足夠的的消費(fèi)費(fèi)力。。人防商商城項(xiàng)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)要要點(diǎn)啟啟示1區(qū)域、、規(guī)模模3經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)2運(yùn)營(yíng)模模式連通兩兩個(gè)商商業(yè)中中心點(diǎn)點(diǎn)（不不低于于城市市二級(jí)級(jí)商圈圈標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)），，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)“兩兩進(jìn)兩兩出””的人人流動(dòng)動(dòng)線，，避免免循環(huán)環(huán)動(dòng)線線和““死角角”的的出現(xiàn)現(xiàn)；步步行長(zhǎng)長(zhǎng)度不不宜超超過(guò)1000米。超超過(guò)過(guò)1000以上上必必須須要要有有有有效效吸吸引引客客流流的的商商家家進(jìn)進(jìn)行行銜銜接接。。業(yè)態(tài)態(tài)定定位位以以中中低低端端為為主主，，不不宜宜定定位位于于高高端端；；業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)以以小小飾飾品品、、服服裝、、餐餐飲飲和和娛娛樂(lè)樂(lè)（（電電玩玩、、桌桌球球、、網(wǎng)網(wǎng)吧吧等等））為為主主；；可可考考慮慮通通過(guò)過(guò)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理公公司司引引入入品品牌牌店店鋪鋪，，快快速速拉拉動(dòng)動(dòng)人人氣氣。。。出售售使使用用權(quán)權(quán)（（長(zhǎng)長(zhǎng)期期租租賃賃合合同同））可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)投投資資的的有有效效回回收收，，但但業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布和和甄甄選選不不可可控控，，商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值的的提提升升周周期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)，，租租金金的的溢溢價(jià)價(jià)能能力力弱弱;需要要有有獨(dú)獨(dú)立立經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)或或委委托托專專業(yè)業(yè)商商業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)管管理理公公司司經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，可可有有效效控控制制業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)分分布布及及經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)模模式式，，使使商商業(yè)業(yè)價(jià)價(jià)值值迅迅速速體體現(xiàn)現(xiàn)，，但但投投資資的的收收回回周周期期較較長(zhǎng)長(zhǎng)；；。04項(xiàng)目目選選址址分分析析Siteselection2022/12/2527選址址條條件件主要要參參考考因因素素租金金水水平平：：目目標(biāo)標(biāo)開開發(fā)發(fā)地地塊塊現(xiàn)現(xiàn)有有租租金金應(yīng)應(yīng)在在5元/天·㎡水水平平以以上上，，為為售售價(jià)價(jià)提提供供支支撐撐的的同同時(shí)時(shí)，，也也為為銷銷售售加加速速增增加加籌籌碼碼。。施工工條條件件：：因因地地下下步步行行街街需需根根據(jù)據(jù)規(guī)規(guī)范范，，按按照照消消防防分分區(qū)區(qū)設(shè)設(shè)置置上上下下出出入入口口，，因因此此，，選選址址需需參參考考地地面面出出入入口口施施工工可可行行性性。。商業(yè)業(yè)在在售售供供應(yīng)應(yīng)量量：：開開發(fā)發(fā)片片區(qū)區(qū)的的商商業(yè)業(yè)在在售售、、招招商商供供應(yīng)應(yīng)量量的的多多寡寡，，直直接接對(duì)對(duì)開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目形形成成競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，，也也制制約約著著銷銷售售價(jià)價(jià)格格的的浮浮動(dòng)動(dòng)。。2022/12/2528洪樓樓廣廣場(chǎng)場(chǎng)洪樓樓廣廣場(chǎng)場(chǎng)占占地地面面積積約約15000平米米，，可可以以開開挖挖建建設(shè)設(shè)地地下下一一層層，，增增加加15000平米米人人防防工工程程，，平平時(shí)時(shí)作作為為商商業(yè)業(yè)使使用用，，增增加加城城市市15000平米米的的商商業(yè)業(yè)面面積積及及，，可可解解決決近近兩兩千千人人就就業(yè)業(yè)。。地地處處花花園園路路城城市市核核心心商商圈圈，，客客流流量量充充足足，，地地塊塊較較為為方方正正，，有有利利于于日日后后的的運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)規(guī)規(guī)劃劃。。2022/12/2529洪樓廣場(chǎng)2022/12/2530廣場(chǎng)場(chǎng)現(xiàn)現(xiàn)狀狀廣場(chǎng)場(chǎng)位位于于城城市市核核心心，，缺缺點(diǎn)點(diǎn)是是無(wú)無(wú)明明晰晰的的主主題題，，周周邊邊新新開開發(fā)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目目形形式式不不明明朗朗。。2022/12/2531洪樓廣場(chǎng)場(chǎng)周邊現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景景山大路：：山大路地地處濟(jì)南南核心科科技商圈圈，同時(shí)時(shí)毗鄰花花園路中中心商圈圈，沿街街科技類類產(chǎn)品集集中，餐餐飲服