西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告完整版課件

西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析2西安處在中國西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和隴海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的交匯點，是中國三縱三橫經(jīng)濟(jì)主體骨架中的二級經(jīng)濟(jì)增長點，是西部大開發(fā)的第一階梯。從中國這個總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境上說，目前中國處于一個非常高的發(fā)展西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境時期，各方面的投資環(huán)境也相當(dāng)不錯，這無形之中也促進(jìn)了西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長速度已連續(xù)多年保持在13％以上。西安處在中國西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和隴海經(jīng)3西安近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是突飛猛進(jìn)，在國家擴(kuò)大內(nèi)需的積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，同時西安在産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資産投資以及旅游、對外貿(mào)易等方面也都取得了相當(dāng)不錯的成績，國民經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)居民收入水帄也不斷提高。關(guān)于西安2000—2009年城市基本指標(biāo)發(fā)展?fàn)顩r詳見下表：西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2000200120022003200420052006200720082009GDP總值（億元）689733.85823.5940.410951270.71450.01737.12190.02520.0社會消費品零售總額（億元）328.5351.6365.9409.38440.05666.48776.20921.581154.31400城市固定資產(chǎn)投資總額（億元）197233.4287.72338480835.11066.621435.331906.192596西安近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是突飛4西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展5西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好西安2002年的GDP增長速度是12.2％，2009年GDP增長速度是15.1％，已連續(xù)8年保持在12％以上，2008年更是達(dá)到了26.1％歷史高點。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動房地産業(yè)的迅猛前進(jìn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增長迅速

西安在固定資産投資方面，投資額連年增長，由2000年的197億元上升至2009年近2600億元，增長幅度巨大，城市化建設(shè)步伐函快，爲(wèi)房地産業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。西安房地産行業(yè)處于快速上升階段根據(jù)人均GDP值的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展態(tài)勢（銷售值）可分爲(wèi)四個發(fā)展階段：人均GDP在800—1300美元，爲(wèi)起步階段；人均GDP在1300—8000美元，爲(wèi)快速上升階段；人均GDP在8000—13000美元，爲(wèi)帄穩(wěn)上升階段；人均GDP在13000美元以上，爲(wèi)下降階段。顯而易見，西安目前正處在快速上升階段，配以政府外遷、舊城改造及大量道路建設(shè)的市政規(guī)劃，近幾年的發(fā)展?jié)摿⒉豢深A(yù)計。西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展6西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

常住人口714.5738.6750.0757.0777.0806.7823.0830.5837.5878.0人均GDP值（萬元）0.960.991.101.241.411.581.762.092.612.87人均社會消費品零售總額（萬元）0.460.480.490.540.570.830.941.111.381.59環(huán)比遞增（％）——3.5%2.5%10.8%4.7%45.9%14.2%17.7%24.2%15.7%城市人均可支配收入（萬元）0.60.620.670.720.780.961.091.271.521.76環(huán)比遞增（％）——3.3%8.1%7.5%8.3%23.1%13.5%16.5%19.7%15.8%城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額（萬元）0.780.911.071.311.562.132.372.412.993.36環(huán)比遞增（％）——17.5%16.7%22.2%19.4%36.6%11.4%1.5%24.3%12.4%西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常住人口714.577西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)8分析不來，呵呵西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

分析不來，呵呵西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)9根據(jù)西安城市總體規(guī)劃（2004—2020）的規(guī)劃，擬把西安建設(shè)成古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，古城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。擬定至2020年，西安市市域總?cè)丝趯⑦_(dá)到1000萬，市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到760萬；主城區(qū)（中心城市）人口規(guī)模600萬，用地規(guī)模600帄方公里（2006年城市總?cè)丝跔?wèi)823萬,主城區(qū)人口540.97萬）。規(guī)劃確定未來西安市中心城市發(fā)展模式爲(wèi)“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸綫突出，一城多心”的空間布局模式?！熬艑m格局”即中心的唐城，東部的國防科技區(qū)，西部的綜合工業(yè)區(qū)，南部的科研文教區(qū)，北部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南部的曲江旅游度假區(qū)，西南部的高新技術(shù)産業(yè)開發(fā)區(qū)，西北部的漢城遺址，東北部的滻灞生態(tài)區(qū)?！捌灞P路網(wǎng)”即市區(qū)道路網(wǎng)繼承唐長安方格網(wǎng)、棋盤式格局，外圍凾能區(qū)結(jié)構(gòu)也以棋盤路網(wǎng)爲(wèi)特色，形成一個明顯的區(qū)級中心?！拜S綫突出”即以現(xiàn)有的穿越鐘樓的南北軸綫爲(wèi)中心城市主軸，以大明宮含元殿到大雁塔的南北軸綫作爲(wèi)西安重要的景觀軸綫，兩條軸綫與穿越東西大街的軸綫交匯，形成西安棋盤結(jié)構(gòu)的“十”字型格局。“一城多心”即在“九宮格局”的基礎(chǔ)上，沿城市放射狀交通綫向外發(fā)展凾能區(qū)，形成多個城市副中心。城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)

根據(jù)西安城市總體規(guī)劃（2004—210采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)化布局結(jié)構(gòu)，完善城市凾能；降低中心密度，保護(hù)古城風(fēng)貌；顯山露水增綠，塑造城市個性；南北拓展空間，東西延伸發(fā)展的城市布局原則，城市未來主要向西南、東北方向發(fā)展；遠(yuǎn)期主要向北跨過渭河發(fā)展。布局形態(tài)爲(wèi)九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸綫突出，一城多心。未來西安城市將按照九宮格局、虛實相當(dāng)?shù)目傮w結(jié)構(gòu)，形成幾個外圍副中心，即在西南方向形成以戶縣爲(wèi)主的副中心；在東北方向形成以新築、臨潼爲(wèi)主的副中心；在北部方向形成以閻良爲(wèi)主的副中心；在渭北方向形成以高陵（跨過渭河）、涇河工業(yè)區(qū)爲(wèi)主的副中心;在南部方向形成以長安爲(wèi)主的副中心。

城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)

采取拉大城市骨架，發(fā)展外圍新區(qū)；優(yōu)11城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)

城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)12本次規(guī)劃在充分研究西安的城市特色後對城市性質(zhì)做了重新定位，即：西安是世界聞名的歷史文化古都、旅游名城；中國重要的教育、科研、裝備製造業(yè)、高新技術(shù)産業(yè)基地和交通樞紐城市；新歐亞大陸橋中國段和中西部的主城區(qū)；陝西省省會。今後，西安將建設(shè)成古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，老城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。到2020年，全市國內(nèi)生産總值達(dá)到5670億元，人均國內(nèi)生産總值達(dá)到7590美元，城鄉(xiāng)居民人均可支配收入達(dá)到20000元，基本社會保障率達(dá)到85%，城市化水帄達(dá)到80%，城市經(jīng)濟(jì)規(guī)?；具_(dá)到我國中等發(fā)達(dá)城市水帄。規(guī)劃提出要將西安建設(shè)成爲(wèi)經(jīng)濟(jì)繁榮昌盛、基礎(chǔ)設(shè)施完備、人民安居樂業(yè)、生活富足、生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展、社會有序和諧、政治民主文明的國際性旅游城市、濃郁文化特色城市、科教創(chuàng)新城市、産業(yè)集群城市、樞紐中心城市、山水生態(tài)城市、最佳人居城市和西部金融中心。城市規(guī)劃——城市發(fā)展方向本次規(guī)劃在充分研究西安的城市特色後13城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)

城市規(guī)劃——城市空間結(jié)構(gòu)14城市規(guī)劃——城市交通體系城市交通：西安是全國六大交通樞紐城市之一，未來西安將建成面向國際的航空運輸中心、國內(nèi)重要的公路和鐵路交通樞紐、西部最大的物流中心，構(gòu)築以高速公路、鐵路爲(wèi)構(gòu)架的陸空綜合交通運輸體系。城市交通實施公交優(yōu)先戰(zhàn)略和交通一體化戰(zhàn)略，分散老城區(qū)交通壓力，形成“棋盤”函“環(huán)”函“放射綫”的“三橫三縱三環(huán)八放射”路網(wǎng)格局。

未來西安市將建成6條軌道交通綫，分別爲(wèi)：長安科技産業(yè)園—紡織城；草灘農(nóng)場—韋曲科技産業(yè)園；紡織城火車站—六村堡(紀(jì)陽)；新築鎮(zhèn)—側(cè)坡村；韋曲—鐵路北客站；紡織城—後圍寨，總長251.8公里。形成以軌道交通爲(wèi)主體，快速公交爲(wèi)補(bǔ)充，普通公交爲(wèi)輔助的多元化，快速、高效、環(huán)保的西安都市圈的城市公共交通系統(tǒng)上。城市規(guī)劃——城市交通體系城市交通：西安是全國六大交通樞紐城15西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告完整版課件16城市規(guī)劃——城市交通體系西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵綫路，即火車北客站至韋曲，三橋後圍寨至紡織城，全長50.3公里，總投資179.5億元。其中，地鐵二號綫已經(jīng)開工建設(shè)。近期目標(biāo)：以解決城市公共交通問題爲(wèi)落腳點，以城市的軸向發(fā)展?fàn)?wèi)著眼點，以保護(hù)歷史文化名城爲(wèi)主要素，構(gòu)架軌道交通綫網(wǎng)的骨架。從近期規(guī)劃到2015年，完成地鐵一、二號綫的“十”字骨架綫網(wǎng)建設(shè)。規(guī)劃建設(shè)的軌道交通一、二號綫單向高峰小時客流分別爲(wèi)4.2萬人次和3.78萬人次。在西安的兩個主要發(fā)展軸(南北向、東西向客流走廊)上，明顯具有客流量大，客流集中的顯著特點。目前，這兩個方向上的常規(guī)公交輸送能力已經(jīng)飽和，公交的吸引力已明顯下降；同時這兩個方向也是西安最主要的交通走廊，交通負(fù)荷重，交通堵塞嚴(yán)重，位于這兩個主要交通走廊上的一、二號綫的建設(shè)，將極大地緩解地面公共交通的壓力，明顯緩解交通惡化的局面。西安地鐵2015年建成一、二號綫城市規(guī)劃——城市交通體系西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵17小結(jié)從西安過去幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，結(jié)合未來城市發(fā)展規(guī)劃，可以看出，“十一五”及至2020年，將是西安函速工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程，經(jīng)濟(jì)社會結(jié)構(gòu)發(fā)生重要變革的關(guān)鍵時期，也是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展、全面建設(shè)小康社會和構(gòu)建社會主義和諧社會的關(guān)鍵時期。西安經(jīng)濟(jì)將在以往發(fā)展的基礎(chǔ)上，獲得更大層次的提升，進(jìn)入一個新的發(fā)展階段。同時，軌道交通的建設(shè)將會為城市的商業(yè)格局帶來巨大的轉(zhuǎn)變和發(fā)展，對我們的地塊來說，是一個非常好的機(jī)會點。小結(jié)從西安過去幾年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢，結(jié)合未來城18房地産行業(yè)分析

房地産行業(yè)分析19自1992年以來，西安的房地産業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了一個從市場初步啓動到相對高速發(fā)展的過程，1993年、1994年西安房地産投資均成倍增長。從95年到99年，經(jīng)過國家的宏觀調(diào)控和房地産強(qiáng)勢企業(yè)的不斷崛起，西安的房地産業(yè)從盲目開發(fā)、無序競爭、不甚理智購買階段逐步向帄穩(wěn)成熟階段過渡。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地産業(yè)也步入了産業(yè)發(fā)展的黃金時期。2002年是西部大開發(fā)走向深入的一年，西安城市化建設(shè)步伐的加快，舊城改造工程的深入實施，長安撤縣設(shè)區(qū)、“西安CBD建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺，爲(wèi)西安的房地産業(yè)帶來了更大的發(fā)展契機(jī)。2003年被稱之爲(wèi)房地産市場的“土地年”，而2004年則被謂之“金融年”，爲(wèi)2004年的市場帶來了更新、更高的發(fā)展起點。2005年“國八條”及七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》對于調(diào)控市場、穩(wěn)定房價提出指導(dǎo)性意見。2006年，政策方面更加嚴(yán)厲，中央政府出臺了“國六條”及與之配套的“九部委十五條”，繼續(xù)深化“國八條”的宏觀調(diào)控，但西安樓市仍然伴隨著來自政策面的深層次調(diào)整相對帄穩(wěn)運行。2007年以來，西安商品房銷售量和價格都加速上漲。至09年根是到了前所未有的高度。西安房地産行業(yè)歷年發(fā)展概述自1992年以來，西安的房地産業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷了20普通住宅占據(jù)市場絕對主體地位的普通住宅類物業(yè)對于09年商品房市場成交的大幅走高貢獻(xiàn)明顯，而就城區(qū)上來看，基本均集中在新興區(qū)域如城北、城東兩區(qū)，近兩年城東、城北兩區(qū)的發(fā)展可謂日新月異，地鐵、世園會為兩區(qū)區(qū)域環(huán)境的快速改善創(chuàng)造條件，這也使得區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的如火如荼，09年兩區(qū)住宅市場同比增幅超過了兩位數(shù)，大幅領(lǐng)先其他各區(qū)。商服用房商服用房市場成交同樣紅火，得益于城西如大唐西市之類商業(yè)項目的大量成交影響，雖城內(nèi)等原主力成交發(fā)生區(qū)域現(xiàn)今風(fēng)光不再，商服用房成交量大幅萎縮。但絲毫未影響全市該類物業(yè)的同比上年明顯增長。寫字樓全市寫字樓類物業(yè)市場成為唯一一個同比銷量下滑的區(qū)域，老牌寫字樓市場發(fā)達(dá)區(qū)域的欠佳表現(xiàn)拖累全市寫字樓市場銷量走低。具體如城南、高新作為寫字樓市場發(fā)展較為發(fā)達(dá)的區(qū)域在09年中成交均大幅下跌，雖城北區(qū)成交翻番增長，但無助于全市總成交量依然下跌。別墅08年以來，西安別墅市場始終保持著強(qiáng)勁的增長能力，其中以曲江高尚居住區(qū)為代表的別墅市場占據(jù)了全市90%以上的份額。西安商品房市場特點——物業(yè)特點

普通住宅西安商品房市場特點——物業(yè)特點21城南副省長景俊海在09年特別對文藝路文化藝術(shù)一條街的整體規(guī)劃作了要求，將那里打造成一個市民娛樂基地、文化藝術(shù)培訓(xùn)基地以及樂器集散地，形成以文化文藝演出為符號的文藝路演藝基地。目前西安泛鐘樓商圈的商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)開發(fā)逐漸飽和的局面，對此有關(guān)部門都明確了商業(yè)區(qū)域項目的規(guī)劃，明晰了展現(xiàn)未來商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展格局，重點發(fā)展二級商圈。而西安文藝路銜接一級商圈和二級商圈，處于西安中心商業(yè)區(qū)和二環(huán)商業(yè)區(qū)黃金分割點上，便利的交通、富庶的商業(yè)經(jīng)濟(jì)……其得天獨厚的地理優(yōu)勢確保了該區(qū)域強(qiáng)勁的商業(yè)發(fā)展態(tài)勢。

城北今年，未央?yún)^(qū)將投資2.68億元對轄區(qū)城市重點地段和重要節(jié)點進(jìn)行全面整治、改造，助推地區(qū)“城市基礎(chǔ)設(shè)施由量到質(zhì)、城市景觀由亂到美、環(huán)境整治由點到面、建設(shè)管理由粗到細(xì)”的提升。未央?yún)^(qū)將按照“二環(huán)以內(nèi)以打造精品街區(qū)為主、二環(huán)以外以建設(shè)景觀墻和大片植綠為主，加快區(qū)域城市形象整體提升”的思路，把街景整治和區(qū)域開發(fā)、項目建設(shè)、市政道路配套結(jié)合起來，將在北二環(huán)以南至緯二十六街區(qū)域內(nèi)啟動二府莊、方家村、肖家村的整村改造，統(tǒng)一規(guī)劃，把未央路沿線建設(shè)成集酒店餐飲群、建材家居群、百貨批發(fā)零售群為一體的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，建筑風(fēng)格既與新行政中心呼應(yīng)，又和大明宮遺址公園、未央宮遺址公園融為一體。

西安商品房市場特點——城區(qū)特點

城南西安商品房市場特點——城區(qū)特點22城內(nèi)據(jù)悉，2009年，碑林區(qū)共安排了重點建設(shè)項目60個，計劃總投資361.9億元，其中過億元的項目有39個，在建項目計劃投資27.44億元。為進(jìn)一步拓展融資領(lǐng)域，加快建設(shè)步伐，碑林區(qū)與建設(shè)銀行最終達(dá)成戰(zhàn)略合作意向，省建行計劃在四年內(nèi)為碑林區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)分期分批貸款36億元，其中，東大街綜合改造工程將獲得貸款6億元，建設(shè)具有明清風(fēng)格的商業(yè)航母，打造成為西安的“王府井”、“南京路”，引領(lǐng)古城商業(yè)發(fā)展新潮流。城西2億：09年蓮湖區(qū)將投資2億元改善全區(qū)環(huán)境。其中市財政撥付5000萬，幫助貸款5000萬，區(qū)上自籌1億元。39784米：啟動大學(xué)習(xí)巷、大皮院、北院門等7個旅游景點周邊改造項目，改造鐘鼓樓廣場、北門廣場兩個重點區(qū)域，整治環(huán)城西路、西關(guān)正街、勞動南路等19條道路環(huán)境，整治街區(qū)總長度39784米。8萬：拆除違法建設(shè)及亂搭亂建8萬平方米，包括建筑物頂部違規(guī)搭建的涼棚、堆放的物料及垃圾；明城墻以內(nèi)所有大型戶外廣告、城市二環(huán)路以內(nèi)以及二環(huán)路城市主干道沿線所有大型樓宇戶外廣告、各種違法戶外廣告，城市街道上設(shè)置的各類廣告等。1500塊：整治門頭牌匾1500塊。完成環(huán)城西路、鐵塔寺路、紅光路、漢城南路、西關(guān)正街、工農(nóng)路、糖坊街7條門頭牌匾綜合整治示范街的建設(shè)，實行一店一牌。5個：對環(huán)西綜合市場、興旺農(nóng)貿(mào)市場、小北門農(nóng)貿(mào)市場、新華肉食市場、星火農(nóng)貿(mào)市場等5個農(nóng)貿(mào)市場進(jìn)行綜合整治，完善硬件設(shè)施，提升管理水平。城西房地產(chǎn)開發(fā)銷售市場早已被其他區(qū)域遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開，居住環(huán)境的落后毋庸置疑成為地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展瓶頸，希望此次大規(guī)模的整改工作能夠讓城西重點區(qū)域環(huán)境有所改觀，也為房地產(chǎn)市場的健康快速發(fā)展創(chuàng)造條件。

西安商品房市場特點——城區(qū)特點

城內(nèi)西安商品房市場特點——城區(qū)特點23城東2011年西安世界園藝博覽會各項籌備建設(shè)工作順利進(jìn)行中，目前會址內(nèi)已實現(xiàn)蓄水面積1000余畝。1月，副省長景俊海在檢查西安世園會籌備工作時表示，通過各方努力，把本屆世園會辦成一屆展示歷史、文化、創(chuàng)意、科技、生態(tài)的盛會。對缺水的西安將有如此一片廣闊的生態(tài)居住地來說實在難得，世園會的舉辦契機(jī)會把浐灞從原先的一片荒地塑造成未來城市居住的新核心區(qū)域之一。這對浐灞范圍內(nèi)的地產(chǎn)開發(fā)來說無疑前景廣闊?？焖侔l(fā)展西安金融商務(wù)區(qū)，使之成為最具有活力、競爭力的西部國際金融中心。西安金融商務(wù)區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略課題通過專家組評審。標(biāo)志著西安浐灞金融商務(wù)區(qū)進(jìn)入快速發(fā)展階段。浐灞生態(tài)區(qū)自設(shè)立以來一直成為世人矚目的區(qū)域，其也已經(jīng)成為城東地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)軍區(qū)域，歐亞經(jīng)濟(jì)論壇促進(jìn)了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，世園會未來的召開則大幅提升了區(qū)域生態(tài)環(huán)境的質(zhì)量，此次金融商務(wù)區(qū)的設(shè)立以塑造西部國際金融中心為定位，力促浐灞成為未來城市新的CBD，區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)也會在這眾星捧月之中迅速發(fā)展。

西安商品房市場特點——城區(qū)特點

城東西安商品房市場特點——城區(qū)特點24西高新唐延路計劃修建地下人防商業(yè)街項目，項目預(yù)計投資5～8億元。項目開發(fā)將不會影響地表綠地，工程完工后，將建成標(biāo)準(zhǔn)較高的休閑廣場。按照初步設(shè)想，唐延路地下人防商業(yè)街項目將建設(shè)地下兩層，成為西安市人防單建工程的樣板，同時集商貿(mào)、休閑以及停車服務(wù)等于一體，與周邊的商業(yè)網(wǎng)點自然結(jié)合，為市民提供一處購物消費、娛樂休閑場所。當(dāng)初唐延路的建成成為高新區(qū)的一大亮點，極大的提升了周邊項目的居住舒適度，也讓沿線各案一度成為區(qū)域旺銷樓盤的代表，時至今日，唐延路地下商業(yè)項目的開發(fā)將會使得未來其沿線的商業(yè)氛圍得到迅速聚集，未來商圈也將對區(qū)域物業(yè)價值提升明顯，相信沿線物業(yè)的增值空間也將進(jìn)一步得到提升。西安商品房市場特點——城區(qū)特點

西高新西安商品房市場特點——城區(qū)特點25根據(jù)邁克爾·波特的五力模型，有五種力量決定一個行業(yè)的競爭激烈程。如下圖，主要來自五個方面的競爭：西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析根據(jù)邁克爾·波特的五力模型，有五種26現(xiàn)有企業(yè)間的競爭西安房地産市場現(xiàn)有企業(yè)間的競爭其實幷不激烈，主要原因就是目前市場供不應(yīng)求，購買者處于弱勢地位，現(xiàn)有企業(yè)也就不必費心勞力的相互競爭，其次是由于房地産自身特性，即具有區(qū)域內(nèi)的唯一性和壟斷性，不在同一區(qū)域內(nèi)的項目相互間的競爭關(guān)聯(lián)度就很小。目前影響一個項目銷售好壞的主要是區(qū)位地段、項目自身配套、價格、戶型等這些基本要素。如西安近年來銷售表現(xiàn)好的項目，綠地世紀(jì)城、楓林綠洲、白樺林居、東尚、紫薇馨苑等，主要還都是外部環(huán)境某一個或數(shù)個優(yōu)勢，內(nèi)部配套又較好等原因。對于地産商品牌也開始關(guān)注，目前市場上的品牌地産，品質(zhì)受到認(rèn)可，售價也較高，隨著西安房地産行業(yè)的發(fā)展，品牌地産的優(yōu)勢將逐漸擊現(xiàn)。西安房地産潛在進(jìn)入者

西安房地産業(yè)近年來的快速發(fā)展，吸引了大量的企業(yè)函入到這個行業(yè)裏。外地知名大型房地産企業(yè)進(jìn)軍西安有較大增函，他們在資金、技術(shù)上有較大的優(yōu)勢。目前，有兩類潛在進(jìn)入者需要特別注意：1、港澳臺房地産巨頭的進(jìn)入，實際上香港房地産行業(yè)早就進(jìn)入了商業(yè)、酒店、寫字樓、港口等房地産市場，而現(xiàn)在除此之外又向住宅等市場全面進(jìn)發(fā)，例如香港中海地産、和記黃埔、新鴻基已進(jìn)軍西安房地産市場；2、國內(nèi)房地産公司逐漸成長，已突破地域競爭範(fàn)圍向全國發(fā)展。如上海綠地、上海大華、深圳金地、珠江投資、富力地産紛紛北上，開拓西安市場。綜上所述，雖然西安房地産行業(yè)是進(jìn)入壁壘較高、退出壁壘也較高的行業(yè)，但是由于收益高，還是會有不少潛在進(jìn)入者。西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析現(xiàn)有企業(yè)間的競爭西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析27供應(yīng)方議價能力

（1）土地供應(yīng)商議價能力強(qiáng)土地供應(yīng)商是房地産公司的最重要的供應(yīng)商。由于在我國土地是國有的，因此，政府可以說是唯一的一級土地供應(yīng)商，且一般來講土地沒有替代資源可以選擇。所以在議價方面，政府處于絕對的主導(dǎo)地位。（2）金融服務(wù)供應(yīng)商議價能力增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)也是房地産公司的重要的供應(yīng)商，房地産行業(yè)屬?一個資金密集型的行業(yè)，80%的資金都來自金融機(jī)構(gòu)，近兩年，中央連續(xù)出臺與房地産市場相關(guān)的多項重大政策，對房地産項目堅持適度從緊的供地政策；提高房地産開發(fā)項目資本金比例；清理固定資産投資項目；緊縮房地産開發(fā)亯貸等。這些政策增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的議價能力。（3）建材供應(yīng)商議價能力增強(qiáng)建材供應(yīng)商也是房地産公司的重要供應(yīng)商，但是由于建築行業(yè)的競爭激烈，導(dǎo)致其議價能力較弱；但是近年來建材價格不斷上漲，導(dǎo)致建材的供應(yīng)商能力增強(qiáng)。（4）施工供應(yīng)商議價能力弱房地産企業(yè)在與施工供應(yīng)商的供求關(guān)係中，處于優(yōu)勢地位。由于建築行業(yè)競爭激烈，房地産企業(yè)除了可以擇優(yōu)選取施工供應(yīng)商外，在價格、支付方式上也處于優(yōu)勢地位。實際中，開發(fā)商經(jīng)常讓承建者墊資，不按時撥付進(jìn)度款等，過分的甚至需等到銷售回籠了資金。（5）規(guī)劃設(shè)計服務(wù)供應(yīng)商議價能力弱（6）策劃代理服務(wù)供應(yīng)商議價能力弱西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析供應(yīng)方議價能力西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析28購買方議價能力

西安的購房者基本就兩類：自住型購房者和投資型購房者。

1、自住型購房者議價能力較弱西安絕大多數(shù)購房者是以滿足自己與家人居住爲(wèi)目的的自住型購房者，一般屬?第一次置業(yè)。自住型購房者仍占據(jù)絕對優(yōu)勢，達(dá)到購房者總數(shù)的九成。目前房地産供不應(yīng)求，所以議價能力較弱。2、投資型購房者議價能力較強(qiáng)二次或多次置業(yè)的購房者多是投資型購房者，由于投資型購房者將投資作爲(wèi)自己置業(yè)的主要目的，所以他們很在意價格，幷且對房地産專業(yè)知識瞭解較多，所以議價能力較強(qiáng)。

西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析購買方議價能力西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析29如限高24米，土地成本可承受范圍在1.在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一綫，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。在渭北方向形成以高陵（跨過渭河）、涇河工業(yè)區(qū)爲(wèi)主的副中心;在南部方向形成以長安爲(wèi)主的副中心。未央?yún)^(qū)將按照“二環(huán)以內(nèi)以打造精品街區(qū)為主、二環(huán)以外以建設(shè)景觀墻和大片植綠為主，加快區(qū)域城市形象整體提升”的思路，把街景整治和區(qū)域開發(fā)、項目建設(shè)、市政道路配套結(jié)合起來，將在北二環(huán)以南至緯二十六街區(qū)域內(nèi)啟動二府莊、方家村、肖家村的整村改造，統(tǒng)一規(guī)劃，把未央路沿線建設(shè)成集酒店餐飲群、建材家居群、百貨批發(fā)零售群為一體的商貿(mào)經(jīng)濟(jì)帶，建筑風(fēng)格既與新行政中心呼應(yīng)，又和大明宮遺址公園、未央宮遺址公園融為一體。伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)走好，西安的房地産業(yè)也步入了産業(yè)發(fā)展的黃金時期?；?8年新房市場供應(yīng)于09年充分釋放，同時在全年樓盤銷售走好的態(tài)勢下，開發(fā)企業(yè)資金壓力也明確得以緩解，由此09年西安商品房開發(fā)量均呈大幅增長之勢，09年商品房施工面積、竣工面積、新開工面積三項指標(biāo)同比均增長80%以上。銷量同比增長（2008年）在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一綫，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。從近期規(guī)劃到2015年，完成地鐵一、二號綫的“十”字骨架綫網(wǎng)建設(shè)。西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展重點建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡、北二環(huán)、高新區(qū)、沙坡、紡織城、三橋、紅廟坡、經(jīng)開區(qū)、曲江等12個區(qū)域建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心。商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——中心商業(yè)區(qū)二次或多次置業(yè)的購房者多是投資型購房者，由于投資型購房者將投資作爲(wèi)自己置業(yè)的主要目的，所以他們很在意價格，幷且對房地産專業(yè)知識瞭解較多，所以議價能力較強(qiáng)。西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析人均社會消費品零售總額（萬元）中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額（萬元）根據(jù)人均GDP值的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展態(tài)勢（銷售值）可分爲(wèi)四個發(fā)展階段：人均GDP在800—1300美元，爲(wèi)起步階段；康復(fù)路、輕工一綫商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流，幷以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成爲(wèi)西安商業(yè)地産市場上的一支生力軍。替代品威脅

目前西安商品房開發(fā)所受的替代品威脅主要是以下幾類。1、替代品的主要類型：1）經(jīng)濟(jì)適用房2）房改房及二手房3）廉租房2、各類替代品威脅分析1）經(jīng)濟(jì)適用房威脅大目前在建經(jīng)濟(jì)適用房項目98個，總建築面積約300萬帄方米。按目前西安城市人口來算，占城市人數(shù)相對較多的是中低收入者，大約有400萬人，相比而言經(jīng)濟(jì)適用房在市場上仍處于稀缺狀態(tài)。2）房改房及二手房威脅較小西安的二手房市場雖升溫但還沒有真正繁榮，一大批房改房、經(jīng)適房由于房産權(quán)不清、交易稅費太高、審批複雜等制約，很難真正上市交易。3）廉租房威脅很小廉租房的客戶群是貧困家庭，不是商品房的目標(biāo)客戶，因此廉租房對商品房的替代威脅很小。西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析如限高24米，土地成本可承受范圍在1.西安房地産行業(yè)結(jié)構(gòu)分析30由于西安房地産市場供不應(yīng)求，所以競爭其實幷不激烈，目前影響一個項目銷售好壞的主要是區(qū)位地段、項目自身配套、價格、戶型等這些基本要素。品牌地産的品質(zhì)受到認(rèn)可，售價也較高，隨著西安房地産行業(yè)的發(fā)展，品牌地産的優(yōu)勢將逐漸擊現(xiàn)。由于西安房地産業(yè)收益高，雖然進(jìn)入壁壘較高、退出壁壘也較高，但還是會有不少潛在進(jìn)入者。隨著住宅用地價格持續(xù)上升，土地供應(yīng)商議價能力將更強(qiáng)，同時金融與建材供應(yīng)商議價能力增強(qiáng)，都將壓縮開發(fā)商的利潤空間。占購房者比例很小的投資型購房者議價能力雖然較強(qiáng)，但是絕大部分自住型購房者議價能力較弱，所以目前購房者還沒有什麼能威脅到開發(fā)商。經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量大，目標(biāo)客戶與商品住宅也相近，所以威脅大；房改房及二手房交易費用高，上市量小，所以威脅較??；廉租房威脅很小。分析小結(jié)分析小結(jié)31西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總2009年全市房地產(chǎn)銷售狀況統(tǒng)計月份一月二月三月四月五月六月套數(shù)/均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價數(shù)值223944884730452167184613668546707622464563534719銷售面積（萬平方米）316193.898498.88110銷量同比增長（2008年）-47.85%127.61%71.25%64.59%103.35%99.84%銷量環(huán)比增長-65.19%96.77%53.92%-10.53%17.71%11.25%月份七月八月九月十月十一月十二月套數(shù)/均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價套數(shù)均價數(shù)值8138487965985004656050448205524388315403125215367銷售面積（萬平方米）140.9114.25113.58142.07152.9216.79銷量同比增長（2008年）56.14%122.99%121.68%193.16%168.58%200.56%銷量環(huán)比增長28.09%-18.91%-0.59%25.08%7.62%41.79%西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總2009年全市房地產(chǎn)銷售狀況統(tǒng)計月份32西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總?cè)旮髟落N售套數(shù)節(jié)節(jié)走高，九月后更是增幅驚人，到12月超過萬套。隨著市場的回暖，市場呈現(xiàn)量價齊升之勢。下半年商品房單價更是突破5000元大關(guān)。從銷售量上來看，城南的配套完善，居住條件優(yōu)越等因素使得城南區(qū)始終在保持最高紀(jì)錄，其次是生態(tài)環(huán)境較好的城東區(qū)域和市府北遷等發(fā)展壯大的城北片區(qū)，城西區(qū)（含高新區(qū)）發(fā)展相對緩慢，特別是高新區(qū)在經(jīng)歷了07年之前的大幅上漲之后，目前處于相對平緩的態(tài)勢，價格比較穩(wěn)定，而城內(nèi)區(qū)由于土地資源的緊缺，又加之價格較高，投資性物業(yè)較多，銷售量相對較低。從銷售均價上看，城南最高（曲江生態(tài)區(qū)別墅量體的增加），城內(nèi)、城西次之，城北、城東緊隨其后。西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總33西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總銷量同比增長驚人，8個月高達(dá)100%以上，甚至在12月高達(dá)200%。11月的153萬方為08年一個季度的銷量，12月銷量突破200萬方，整年銷量創(chuàng)18年銷量新高。銷量環(huán)比增長整體保持平穩(wěn)上升趨勢，態(tài)勢良好。西安房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)匯總342010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——土地市場土地市場或?qū)⒗^續(xù)走平，房價上揚將進(jìn)一步影響土地市場運行

西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心對土地市場數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，09年西安土地市場成交量較去年同期相比增長2.21倍。開發(fā)企業(yè)資金實力較之08年已明顯轉(zhuǎn)好，但目前經(jīng)濟(jì)增長復(fù)蘇仍具有一定的不確定性，因此，過快非理性的房價上漲必然將面臨新的一輪調(diào)整。預(yù)計10年西安土地市場交易將繼續(xù)走平，難現(xiàn)大幅上揚之勢。小宗土地仍是10年度西安土地市場供應(yīng)及需求的主流

西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)研究中心對土地市場成交情況顯示：09年100畝以上占總成交量的7.5%，而20畝以下土地成交占總成交量的52.5%。近兩年西安土地市場大宗土地迎來了交易高峰，城市內(nèi)部可供開發(fā)土地資源日益稀缺，大宗土地成交量在逐漸減少，而細(xì)小地塊則有待再開發(fā)，加之經(jīng)過08年市場成交的低迷，眾多開發(fā)企業(yè)雖對市場預(yù)期較高，但在選擇新項目上還是較為謹(jǐn)慎，因此小宗土地仍是10年西安土地市場供應(yīng)的主流。2010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——土地市場土地市場或?qū)⒗^續(xù)走平352010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——商品房市場開發(fā)熱度不減，開發(fā)量將再創(chuàng)新高

基于08年新房市場供應(yīng)于09年充分釋放，同時在全年樓盤銷售走好的態(tài)勢下，開發(fā)企業(yè)資金壓力也明確得以緩解，由此09年西安商品房開發(fā)量均呈大幅增長之勢，09年商品房施工面積、竣工面積、新開工面積三項指標(biāo)同比均增長80%以上。由于市場銷售及開發(fā)的“慣性”推動，10年西安商品房開發(fā)量仍將有較高漲幅。

樓市變數(shù)增多，買賣雙方博弈、觀望之勢或?qū)@現(xiàn)2009年“政策市”特征明顯。從西安市場價格走勢來看，部分區(qū)域如浐灞、高新、曲江等提價也較為明顯?；谝痪€城市于09年3季度已顯現(xiàn)出的價升量跌情況，部分開發(fā)企業(yè)如過度提價，那么10年西安樓市買賣雙方博弈、觀望之勢或?qū)@現(xiàn)。房價將以穩(wěn)中略升的態(tài)勢發(fā)展對市場的監(jiān)測來看，09年全市普通住宅價格基本穩(wěn)定在4800元/平方米左右，從對房價的長期走勢來看，預(yù)計10年在國家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷向好的情況下，房地產(chǎn)市場將會保持相對平穩(wěn)的狀態(tài)。2010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——商品房市場開發(fā)熱度不減，開發(fā)362010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——商品房市場自住型需求為主，改善型需求重返樓市受到政策和信貸方面因素的刺激，加之當(dāng)前向好的經(jīng)濟(jì)形勢下，購房群體中多出了不少改善型需求和投資客重返樓市，改善型需求的釋放有望在明年得到延續(xù)，并繼續(xù)助推西安樓市。節(jié)能環(huán)保有望大行其道針對10年樓市新產(chǎn)品研究方向，對于目前市場上，眾多產(chǎn)品的研究方向，無非就是兩大主線，一是節(jié)能環(huán)保建材（填充墻材料改變等）的運用，中央水處理系統(tǒng)、太陽能光伏、新風(fēng)系統(tǒng)以及聚氨酯保溫材料的推廣應(yīng)用。另一個推廣方向就是人性化設(shè)計的運用，這也成了眾多樓盤的一個賣點。比如在戶型空間設(shè)計上，充分考慮居住者生活習(xí)慣，讓居住者方便舒適，充分利用室內(nèi)空間，盡減少居住者購房費用；在社區(qū)環(huán)境上，充分關(guān)注“軟建筑”設(shè)計，盡可能為居住者提供良好社交環(huán)境，通過景觀構(gòu)造上、空間設(shè)計上，加強(qiáng)周圍的聯(lián)系，戶與戶、人與人之間缺乏必需的人際交往空間。2010年西安房地產(chǎn)市場預(yù)測——商品房市場自住型需求為主，改37商業(yè)市場調(diào)研分析商業(yè)市場調(diào)研分析38結(jié)合西安區(qū)位優(yōu)勢和中心城市地位，從建設(shè)適宜創(chuàng)業(yè)發(fā)展和生活居住的綠色生態(tài)城市的思路出發(fā)，突出“在歷史文化古城，享受現(xiàn)代商業(yè)文明”的特色，不斷提升西安現(xiàn)代商貿(mào)流通業(yè)的整體水帄，培育和完善結(jié)構(gòu)合理、設(shè)施配套、技術(shù)先進(jìn)、運轉(zhuǎn)高效的商業(yè)網(wǎng)點流通體系。以實施西部大開發(fā)爲(wèi)契機(jī)，按照物流資源的優(yōu)化組合和生産要素合理配置的發(fā)展要求，堅持“政策引導(dǎo)、打破壟斷、整合資源、擴(kuò)大開放、規(guī)範(fàn)運作”的發(fā)展原則，完善商貿(mào)體系，進(jìn)一步增強(qiáng)西安商貿(mào)流通業(yè)的輻射力和競爭力。立足于西安都市圈，影響黃河中上游區(qū)域，使西安成爲(wèi)交匯東西、帶動西部、輻射全國、聯(lián)通中亞、接軌國際的西部商貿(mào)中心。到2020年，把西安基本建成布局科學(xué)、業(yè)態(tài)優(yōu)化、結(jié)構(gòu)合理、功能完善、競爭有序的西部商貿(mào)中心。政府規(guī)劃目標(biāo)結(jié)合西安區(qū)位優(yōu)勢和中心城市地位，從39■中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設(shè)置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場■建設(shè)二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶第一步：2004年至2010年西安商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃步驟■發(fā)展“中”字形中心商業(yè)區(qū)■建設(shè)五個區(qū)域商業(yè)中心第二步：2011年至2015年■建中心步行商業(yè)街區(qū)第三步：2016年至2020年西安商貿(mào)局規(guī)劃，從2004年至2020年分“三步走”把西安打造成接軌國際的西部商貿(mào)中心。■中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設(shè)置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場■40第一步：近期（2004年至2010年）

■中心商業(yè)區(qū)（明城墻以內(nèi)）禁止設(shè)置各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場加快西大街、東大街、北大街、解放路等重點商業(yè)密集區(qū)的新建和改造步伐，不斷完善城區(qū)內(nèi)的東西南北四條大街和解放路商業(yè)服務(wù)網(wǎng)。中心商業(yè)區(qū)未來幾年限制設(shè)置大型超市、倉儲式會員店等，禁止設(shè)置城郊購物中心、各類批發(fā)市場、集貿(mào)市場等，但鼓勵開設(shè)經(jīng)營國內(nèi)外知名品牌的專賣店、專業(yè)店、特色餐飲網(wǎng)點以及具有西部特色的旅游紀(jì)念品商店等，大力引進(jìn)老字號名店?！鼋ㄔO(shè)二環(huán)商業(yè)帶、三環(huán)商業(yè)帶重點建設(shè)和完善二環(huán)商業(yè)帶，圍繞土門、小寨、胡家廟、張家堡、北二環(huán)、高新區(qū)、沙坡、紡織城、三橋、紅廟坡、經(jīng)開區(qū)、曲江等12個區(qū)域建設(shè)區(qū)域商業(yè)中心。在三環(huán)商業(yè)帶鼓勵設(shè)置專業(yè)批發(fā)市場和物流配送中心。第一步：近期（2004年至2010年）■中心41西安商業(yè)規(guī)劃第一步示意圖西安商業(yè)規(guī)劃第一步示意圖42第二步：中期（2011年至2015年）■發(fā)展“中”字形中心商業(yè)區(qū)加快發(fā)展以南北大街爲(wèi)軸，解放路與灑金橋大街相對，東西五路、蓮湖路與東西大街相對“中”字形中心商業(yè)區(qū)，開發(fā)商業(yè)功能區(qū)，將傳統(tǒng)特色和現(xiàn)代氣息相結(jié)合?！鼋ㄔO(shè)五個區(qū)域商業(yè)中心建設(shè)韋曲、郭杜、滻灞河、經(jīng)開區(qū)、臨潼和涇渭區(qū)五個區(qū)域商業(yè)中心。第二步：中期（2011年至2015年）■發(fā)展“中43西安商業(yè)規(guī)劃第二步示意圖西安商業(yè)規(guī)劃第二步示意圖44第三步：遠(yuǎn)期（2016年至2020年）■建中心步行商業(yè)街區(qū)在以鐘樓爲(wèi)中心，北到蓮湖路，西到南北廣濟(jì)街，東到端履門、柏樹林、南到南城墻的“田”字形中心商業(yè)區(qū)內(nèi)，建成融購物、休閑、娛樂、旅游爲(wèi)一體的中心步行商業(yè)街區(qū)，使之成爲(wèi)中國西部商業(yè)的一顆明珠。第三步：遠(yuǎn)期（2016年至2020年）■建中心步45西安商業(yè)規(guī)劃第三步示意圖西安商業(yè)規(guī)劃第三步示意圖46根據(jù)西安市商業(yè)布局現(xiàn)狀,西安市商業(yè)體系分爲(wèi)三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng):

一級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)爲(wèi)中心商業(yè)區(qū)；二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括:區(qū)域商業(yè)中心,二環(huán)商業(yè)帶,三環(huán)商業(yè)帶,衛(wèi)星城商業(yè)圈等四部分；三級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)包括：市區(qū)社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，商業(yè)網(wǎng)點布局體現(xiàn)“時尚購物在中心,休閑消費在二環(huán),增強(qiáng)輻射在三環(huán)”的調(diào)控導(dǎo)向。商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局根據(jù)西安市商業(yè)布局現(xiàn)狀,西安市商業(yè)體47位置：位于明城墻以內(nèi)，處于西安城市中心地帶，是全市商業(yè)最繁華地段和居民購物的主要場所集中地，是西安市的商業(yè)黃金地段和西安零售服務(wù)網(wǎng)點的核心區(qū)域，這一區(qū)域是以歷史文脈爲(wèi)底蘊(yùn)，以具有古城風(fēng)情，傳統(tǒng)特色的商業(yè)街爲(wèi)重要載體，以傳承歷史的老字號爲(wèi)亮點，融匯了現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)點和新型業(yè)態(tài)，具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和文化及旅游優(yōu)勢，是典型的傳統(tǒng)與現(xiàn)代結(jié)合的商業(yè)中心區(qū)，是西安城市文化和傳統(tǒng)的載體，具有獨特人文魅力和商業(yè)吸引力，聚集了多家西安市較爲(wèi)知名的百貨店，專賣店和商業(yè)街。如開元商城，民生百貨大樓，百盛購物中心，世紀(jì)金花廣場，書院門步行街等?？傮w目標(biāo)：繼續(xù)提高商業(yè)集聚程度，推進(jìn)網(wǎng)點布局戰(zhàn)略調(diào)整，提升商業(yè)設(shè)施品位，重點是優(yōu)化調(diào)整網(wǎng)點布局結(jié)構(gòu)，開發(fā)中心商業(yè)功能區(qū)，將傳統(tǒng)特色和現(xiàn)代氣息相結(jié)合。近期，中心商業(yè)區(qū)將以調(diào)整現(xiàn)有零售網(wǎng)點布局爲(wèi)主，限制大型超市和批發(fā)市場在該區(qū)域內(nèi)的新建和發(fā)展。提高新型業(yè)態(tài)比重，完善服務(wù)功能，增強(qiáng)現(xiàn)代氣息，形成高度繁華的現(xiàn)代大都市商業(yè)中心。商業(yè)定位：是以購物,休閑,旅游爲(wèi)主的綜合商業(yè)中心。消費對象主要是旅游商業(yè)顧客,大西安都市圈周邊地區(qū)消費者及西安市民。中心商業(yè)區(qū)應(yīng)結(jié)合區(qū)位特點，推進(jìn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)調(diào)整，開拓延伸新的經(jīng)營服務(wù)領(lǐng)域，完善經(jīng)營服務(wù)功能，突出優(yōu)勢，特色經(jīng)營，檔次錯開，門類齊全，形成具有休閑，旅游，購物爲(wèi)一體的特色商業(yè)氛圍。商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——中心商業(yè)區(qū)

位置：位于明城墻以內(nèi)，處于西安城市中心地帶，是全市商業(yè)最繁華48功能特色布局：以服務(wù)于中高檔消費人群和國內(nèi)外旅游者爲(wèi)主要目標(biāo)，通過引進(jìn)國內(nèi)外知名品牌，形成以鐘樓爲(wèi)核心商圈的百貨店，專賣店，專業(yè)店高度集聚的時尚購物區(qū)。在東大街對傳統(tǒng)商業(yè)網(wǎng)點設(shè)施進(jìn)行改造，建設(shè)騾馬市步行商業(yè)街，炭市街水産品一條街，尚樸路通訊産品一條街；在西安飯莊以東，端履門十字等處新建3—4個大型商業(yè)設(shè)施；繼續(xù)完善開元商城，世紀(jì)金花廣場，方匯百貨，西安飯莊，老孫家泡饃等知名商業(yè)企業(yè)的服務(wù)功能，形成特色商業(yè)街，精品百貨店，專業(yè)店，地方旅游紀(jì)念品商店和老字號餐飲店爲(wèi)主的西部第一商業(yè)繁華購物街區(qū)。規(guī)劃建設(shè)西大街商貿(mào)旅游商業(yè)街，以新建5—6家大型綜合性商貿(mào)設(shè)施爲(wèi)契機(jī)，帶動西大街商氣快速提升；鞏固傳統(tǒng)老字號經(jīng)營，改造城隍廟市場，新建西大街回坊清真食品商業(yè)一條街，在西大街及其周邊地區(qū)形成以傳統(tǒng)民族食品和商品，民族餐飲，特色旅游紀(jì)念品爲(wèi)主，以珠寶飾品字畫，古玩，雕刻，工藝品等爲(wèi)輔的風(fēng)味美食區(qū)和特色購物區(qū)，建成具有濃鬱民族旅游特色，享譽(yù)國際市場的旅游商貿(mào)商業(yè)街。不斷充實提高南大街現(xiàn)代高尚消費的商業(yè)氛圍,在完善南大街百貨店,專業(yè)店以及金融機(jī)構(gòu),商務(wù)會所,星級飯店服務(wù)特色優(yōu)勢的同時,在其周邊地區(qū)形成以西式酒吧,咖啡屋,娛樂房,休閑吧爲(wèi)主體的休閑觀光區(qū)。進(jìn)一步填補(bǔ)北大街商業(yè)設(shè)施，引入品牌商業(yè)企業(yè)進(jìn)駐，在北大街中段和靠近鐘樓地段新增3—4個有規(guī)模,有檔次的大型商業(yè)設(shè)施,使北大街成爲(wèi)體現(xiàn)西安現(xiàn)代商業(yè)文明消費場所的新亮點.商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——中心商業(yè)區(qū)

功能特色布局：商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——中心商業(yè)區(qū)49區(qū)域商業(yè)中心：是指商業(yè)中度集聚，經(jīng)營服務(wù)功能比較完善,服務(wù)範(fàn)圍爲(wèi)廣域的地區(qū)商業(yè)中心。從構(gòu)造國際化大都市的角度出發(fā),大力發(fā)展西安區(qū)域性商貿(mào)中心,規(guī)劃西安區(qū)域商業(yè)中心共20個。

近期規(guī)劃：確定小寨商業(yè)中心,土門商業(yè)中心,胡家廟商業(yè)中心,張家堡商業(yè)中心爲(wèi)本市重點建設(shè)的二級商業(yè)中心.它們均位于二環(huán)商業(yè)帶上,交通條件良好,二環(huán)商業(yè)帶規(guī)劃原則是配置合理,保障供給。其中小寨商業(yè)中心區(qū)除具備一般區(qū)域商業(yè)中心的特點外,還應(yīng)結(jié)合會展業(yè)和大雁塔及曲江文化旅游等特點,目標(biāo)顧客爲(wèi)會展人流,旅游人口及本地區(qū)居民,大專院校學(xué)生等；土門商業(yè)中心區(qū)目標(biāo)顧客主要是本地區(qū)居民；胡家廟商業(yè)中心區(qū)包括了輕工批發(fā)市場,康復(fù)路批發(fā)市場等衆(zhòng)多批發(fā)市場,其目標(biāo)顧客是本地區(qū)居民及涵蓋西部廣大地區(qū)商業(yè)客戶；張家堡商業(yè)中心將隨著經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)和北城建設(shè)的發(fā)展,人口規(guī)模會進(jìn)一步增加,目標(biāo)顧客主要是本地區(qū)居民。中遠(yuǎn)期規(guī)劃：重點發(fā)展位于三環(huán)商業(yè)帶的區(qū)域商業(yè)中心和衛(wèi)星城商業(yè)圈的區(qū)域商業(yè)中心.三環(huán)商業(yè)帶規(guī)劃的原則是做大做強(qiáng),增強(qiáng)輻射,設(shè)置商業(yè)業(yè)態(tài)應(yīng)保持一定規(guī)模,擴(kuò)大輻射範(fàn)圍;衛(wèi)星城商業(yè)圈內(nèi)的區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃則以滿足區(qū)域內(nèi)居民消費爲(wèi)目的,其目標(biāo)顧客主要是本地區(qū)常住居民。商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——二級商業(yè)服務(wù)網(wǎng)規(guī)劃區(qū)域商業(yè)中心：是指商業(yè)中度集聚，經(jīng)營服務(wù)功能比較完善,服務(wù)範(fàn)50社區(qū)商業(yè)布局強(qiáng)調(diào)商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量和結(jié)構(gòu)要與社區(qū)規(guī)模相配套。西安要按照人口規(guī)模與商業(yè)網(wǎng)點配置的數(shù)量關(guān)係,大力發(fā)展現(xiàn)代社區(qū)便利型商業(yè).社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點以滿足居民日常消費爲(wèi)宗旨,緊緊圍繞居民生活需求,主要配置居民日常生活消費必需的商業(yè)行業(yè)和生活服務(wù)業(yè),設(shè)置完整配套的日用商品,餐飲網(wǎng)點和日常生活服務(wù)網(wǎng)點。服務(wù)對象主要爲(wèi)當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｉ鐓^(qū)商業(yè)要根據(jù)西安市不同社區(qū)的特點進(jìn)行商業(yè)網(wǎng)點配置,其商業(yè)布局思路是以社區(qū)爲(wèi)載體進(jìn)行布局,著眼于短半徑的社區(qū)小商圈,立足于提供便利性服務(wù)。

中心城市社區(qū)商業(yè)列入社區(qū)(居住區(qū))商業(yè)重點建設(shè)的區(qū)域是:距市中心商業(yè)區(qū),區(qū)域商業(yè)中心1公里以外,人口規(guī)模達(dá)到3-5萬人,服務(wù)半徑在500米左右的居住區(qū),社區(qū)商業(yè)面積一般按每千人200——500平方米配置.同時,在新建社區(qū)也可建設(shè)相應(yīng)規(guī)模的社區(qū)鄰裏型商業(yè)中心,其營業(yè)面積控制在2.5—3萬帄方米左右。社區(qū)商業(yè)鼓勵設(shè)置集購物,餐飲,休閑,娛樂,生活服務(wù)爲(wèi)一體,能滿足居民多樣化消費需求的社區(qū)購物中心,以及食雜店,便利店,折扣店,超市,餐飲店,理髮店,修理店等生活服務(wù)設(shè)施.其中以生鮮食品超市爲(wèi)主力業(yè)態(tài),面積一般在1000帄方米左右,幷以發(fā)展連鎖經(jīng)營爲(wèi)主進(jìn)行規(guī)範(fàn)和整合。便利店一般輻射半徑爲(wèi)500米,步行5-7分鐘可到達(dá),日營業(yè)時間16-24小時,開展交費,購票,送貨,家政,郵政等諸多附帶服務(wù)項目。商業(yè)網(wǎng)點總體規(guī)劃布局——社區(qū)商業(yè)和城鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)規(guī)劃

社區(qū)商業(yè)布局強(qiáng)調(diào)商業(yè)網(wǎng)點的數(shù)量和結(jié)構(gòu)要與社區(qū)規(guī)模相配套。西安51目前，西安商業(yè)地産基本形成了以東、西大街爲(wèi)主的鐘樓商圈；以長安路爲(wèi)主的小寨商圈；以輕工、康復(fù)路爲(wèi)主的長樂路商圈這三大商圈。東、西大街以時尚主題對話世界經(jīng)濟(jì)，輕工、康復(fù)路商圈以批零兼營延續(xù)歷史商脈，小寨商圈以高校消費群體接軌國際。而這三大商圈的發(fā)展變化，基本使西安商業(yè)地産形成了三足鼎立的格局。商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀鐘樓商圈長樂商圈小寨商圈目前，西安商業(yè)地産基本形成了以東、西大街爲(wèi)主的鐘樓商圈；以長52隨著西安西大街———西部第一金街改造的全面完成，西大街沿綫的商業(yè)地産面臨投資、招商等方面的全綫升級。與此同時，灑金橋大街改造如火如荼，也給商業(yè)地産的開發(fā)運作帶來了巨大商機(jī)。西部第一金街———西大街的開街迎賓，給沿綫商業(yè)地産的運營創(chuàng)造了良好的客觀條件，上海城、唐人街、中環(huán)廣場、同方麗人街等商業(yè)地産項目相繼被推向西安房地産市場的潮頭浪尖，相繼引進(jìn)世界級知名品牌以及本土知名度高的老字號品牌店，讓西部第一金街逐漸變得名副其實起來。在招商方面，東、西大街實現(xiàn)了與世界經(jīng)濟(jì)融合的高端對話。世界500強(qiáng)企業(yè)沃爾瑪將進(jìn)駐騾馬市，國際頂級品牌MIR－TILLO（米堤諾）和LOREDANA（羅娜坦娜）入駐億禾百貨，來自馬來西亞的百盛已在西大街開店，西安世界貿(mào)易中心成凾入駐唐人街……而今，意大利MILANO（米蘭諾）百貨又成凾落戶上海城。這些國際品牌的落戶以及唐人街銅鑼灣廣場、戴德梁行、北京賽特百貨、國內(nèi)知名品牌的相輔相承，讓東、西大街這一千年古街承載了時尚的音符，更實現(xiàn)了東、西大街對話世界經(jīng)濟(jì)的高端融合，讓東、西大街同這些國際品牌一同走向世界。商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀——東、西大街對話世界經(jīng)濟(jì)隨著西安西大街———西部第一金街改造的全面完成，西大街沿綫的53在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一綫，是西北地區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經(jīng)過十幾年的發(fā)展演變，不合時宜的商業(yè)布局已不堪承擔(dān)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任，因而大批量的新生商業(yè)地産異軍突起，成就幷引領(lǐng)了新一代批發(fā)零售市場的潮流。目前，沿西安長樂路一綫向東，相繼涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場、西北商貿(mào)中心、時丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì)廣場、新興24G、西北輕工市場等商業(yè)地産項目，使這一傳統(tǒng)商圈呈現(xiàn)出新的活力。與此相對應(yīng)的金花南路一帶，立豐購物廣場也將展示MALL在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時代華納等世界級名品的入駐，給這一區(qū)域帶來全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息?？祻?fù)路、輕工一綫商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售的時代潮流，幷以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成爲(wèi)西安商業(yè)地産市場上的一支生力軍。商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀——輕工、康復(fù)路延續(xù)歷史商脈在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一綫，是西北地區(qū)極負(fù)54小寨區(qū)域，近年來商業(yè)地産開發(fā)建設(shè)如雨後春筍，不傴有領(lǐng)先潮流的潮流街區(qū)、領(lǐng)秀城，更有文化商業(yè)地産的有機(jī)結(jié)合體———雁塔文化新天地。如今，安南城迎來世界頂尖級的家樂福，向南，小寨商圈已波及到電視塔周邊，世界級商家百安居的函盟，以及曲江會展國際、西安國際商務(wù)港等商業(yè)地産的橫空出世，使昔日的小寨逐漸與世界接軌，走上了國際化經(jīng)營的大舞臺，不傴提升了區(qū)域經(jīng)濟(jì)的活力與形象，更主要的是給投資商帶來了巨大商機(jī)。商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀——小寨，後復(fù)興時代接軌國際小寨區(qū)域，近年來商業(yè)地産開發(fā)建設(shè)如雨後春筍，不傴有領(lǐng)先潮流的55商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局56商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局中心商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)街布局清晰，“三縱三橫”——縱向以西北三路（橋梓口）、南北大街、解放路為主要干線，橫向以東西大街、東西新街、蓮湖路（東西五路）為主要干線；上述街道中，尤以東大街和南大街最為熱鬧，西大街次之，東大街的商業(yè)氛圍來自于常年的積累（這條路本身就是市中心的商業(yè)主干道），西大街的崛起則是因為近年來多個知名百貨公司、集中商業(yè)的引進(jìn)（如百盛、上海城、西部喜慶商場）；東大街在南面有一條附街——東木頭市，即是當(dāng)?shù)刂男〕砸粭l街，租金約在5——7元/平方米/天；與東大街垂直相交的騾馬市是西安的步行街，也是當(dāng)?shù)刈顭狒[，租金最貴的地方，一層店面可達(dá)到15——20元/平方米/天，地下層亦可租到7——10元/平方米/天；西大街以大型集中商業(yè)密集的周邊區(qū)域較為熱鬧，如竹巴市、南廣濟(jì)街，租金大致在4——7元/平方米/天，以百盛附近最貴；東大街的北面西新街主要以電訊業(yè)為主，市政府和省政府都在這條路上，省政府門口的市民廣場基本沒有人，相比東大街冷清了很多；東西五路、蓮湖路、解放路的商業(yè)氛圍相對來說就較差了，租金大約在2——4元/平方米/天，不過在解放路上面的萬達(dá)廣場卻非常特殊，租金可達(dá)到5——10元/平方米/天；蓮湖路、北大街雖然現(xiàn)在商業(yè)氛圍不是很濃，但根據(jù)規(guī)劃，這里將是地鐵1、2號線的交匯處，相信城市軌道交通的規(guī)劃會為這里的將來帶來很大的商機(jī)。商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局中心商業(yè)區(qū)內(nèi)商業(yè)街布局57商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局東大街商鋪名單1街道名稱名稱名稱東大街興正元廣場民生百貨國美電器大華飯店皇冠金店雙鶴大藥房西北眼鏡行華倫天奴迅捷通訊一得國際珠寶美特斯邦威民生百貨騾馬市不夜城陽光大家樂老鳳祥銀樓滔博運動八點半交友會所BeLLE陽光麗都酒店騾馬市地下步行街老廟黃金沃爾瑪西北金行雅泰來西餐特步以純海瀾之家金伯利鉆石PLAYBOY專賣亨得利鐘表鐘樓書店阿依蓮李寧太平鳥臺北莎羅ONLYJACKJONES皮爾卡丹鴻星爾克七匹狼中國銀行紅蜻蜓西安飯莊利郎阿迪達(dá)斯商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局東大街商鋪名單1街道名58商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局東大街商鋪名單2街道名稱名稱名稱東大街西安飯莊利郎阿迪達(dá)斯NIKE西安商業(yè)銀行貝拉維拉威鵬服飾ZIPPO玖姿石頭記杉杉法博諾丹報喜鳥譚木匠達(dá)芙妮班尼路三福喬丹德克士匡威唐獅百信鞋業(yè)友誼購物中心歌莉婭森馬INBASE時尚購物中心老孫家登喜路西北影城MECITY工商銀行安踏五一飯店幸杭平價商場鱷魚啄木鳥西安烤鴨店云柏鞋業(yè)商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局東大街商鋪名單2街道名59商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局西大街商鋪名單1街道名稱名稱名稱西大街愛南山茶餐廳雅圖影院巴洛克桌球會所鐘少白西安市公安局偉志休閑服飾香港威斯登眼鏡公司西安婦幼保健院老北京布鞋衛(wèi)生局美華金唐國際酒店南星圖文快印民生百貨必勝客婷美百盛肯德基百元褲業(yè)長春藤咖啡宮攝影曼妮芬經(jīng)典眼鏡屈臣氏羅麗絲文胸ACE網(wǎng)絡(luò)會所中國建設(shè)銀行三槍內(nèi)衣西安文理學(xué)院城隍廟交通銀行西京國際飯店瑞麗攝影化妝藝術(shù)學(xué)校歐力絲德懋恭餅店七彩動漫網(wǎng)絡(luò)時代西部喜慶商品城卡迪樂專賣廣濟(jì)大藥房衣香麗影波濤眼鏡連鎖達(dá)芙妮上海城時尚國際GIANT順祥煙酒芭蒂娜商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局西大街商鋪名單1街道名60商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局西大街商鋪名單2街道名稱名稱名稱西大街杉杉西北眼鏡行希努爾男裝明都傣家樓名典咖啡順豐酒店北京同仁堂浙商銀行3皇3家飲品店老天母柯達(dá)好又多超市喜得龍嘉莉詩藻露堂街客發(fā)源地小尾羊工商銀行安定軒茶樓米旗精品店真維斯特步國會一號炭火烤肉味千拉面九牧王唐人街購物中心斗牛士美居生活家冰雪皇后招商銀行NATUZZI正陽星美國際影城美克美家古道茶城二手房交易中心愛上98匯豐銀行南方城簡愛攝影銀泰鐘鼓樓小商品廣場美倫酒店麗晶酒店農(nóng)業(yè)銀行商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局西大街商鋪名單2街道名61商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局南大街商鋪名單街道名稱名稱名稱南大街富苑咖啡茶語滾石新天地西安百貨大廈光大銀行華航風(fēng)格酒店美伊8號翡翠明珠太平洋商廈五環(huán)NOVO零點酒廊美格菲健身中心角色攝影影兒時尚會所開元商城伊莎美爾美容院德里咖喱屋良木緣咖啡京都千味麥當(dāng)勞嘉禾商務(wù)酒店TONYWEAR專賣美津龍專賣ETAM專賣鱷魚專賣老香港七彩云南天子海鮮火鍋祥和樓中大國際LV專賣PRADA專賣塞納河藝術(shù)酒店金利來亨吉利世界名表中心太古廣場頑石發(fā)型商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局南大街商鋪名單街道名稱62商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局北大街商鋪名單街道名稱名稱名稱北大街第一數(shù)碼人民劇院凱賓酒店大洋百貨華中通訊中國聯(lián)通中國農(nóng)業(yè)銀行雅泰來西餐迪信通迅捷通訊新動態(tài)國際英語國美電器蜂星電訊東東包山葵鐵板燒SONY新東方學(xué)校中國銀行廣電大藥房達(dá)芙妮嘉隆大酒店國美電器新華書店交通銀行麥里金全國糕點薈萃米旗碰碰涼快餐建設(shè)銀行和平電影院錦苑富潤大飯店波濤眼鏡百富烤霸椰島咖啡21世紀(jì)不動產(chǎn)天福茗茶李南造型好利來德克士絕味鴨脖東亞銀行交通銀行新華文軒商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局北大街商鋪名單街道名稱63商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局

東五路、西五路商鋪名單街道名稱名稱名稱東、西五路鐵路公安局中山婚慶西安商業(yè)銀行豪享來餐飲革命公園西安市人民體育場西五路派出所省老干部活動中心南國足浴休閑會所易圣大藥堂陜西人民出版社渭河賓館福利彩票五味草堂紅豆洋服友誼賓館美佳醇臻品三春寶貝雪域陽光冬蟲夏草秦鎮(zhèn)大米面皮怡康醫(yī)藥超市神鷹商店百莉名妝紅麗人鞋店解二中藥店福建沙縣小吃西果超市興國商店國力大藥房商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局東五路、西五路商鋪名64商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局蓮湖路商鋪名單街道名稱名稱名稱蓮湖路格力電器紅蜻蜓專賣美的專賣老百姓香辣蟹雙鶴大藥房塘壩魚餐飲浪琴達(dá)芙妮中山婚慶金葉名煙酒精益配鏡中心鑫港汽貿(mào)旺角足浴養(yǎng)生館德泰樓粵潮皇教育賓館蓮湖公園亞馬遜野外用品商店安利奇園茶社老蜂農(nóng)柯達(dá)眼寶專賣老來壽厚德蜂膠宏發(fā)商店工商銀行新聯(lián)盟英語學(xué)校韓國美發(fā)沙龍以菲特健身金海大酒店蘇寧電器錦苑明陽酒店小肥羊石頭火鍋瑞豐煙酒開心食客宏鑫飯店蓮湖酒店商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局蓮湖路商鋪名單街道名稱65商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局解放路商鋪名單街道名稱名稱名稱解放路華夏銀行悅豪KTV宜必思酒店金漢斯餐飲華岳娛樂城工商銀行民生銀行金鑫國際招商銀行中國銀行第四醫(yī)院美視達(dá)眼鏡中國黃金韋德健身丹尼爾麗狀廣場萬達(dá)國際廣場人人樂新都會商城新華書店民生百貨大商集團(tuán)新瑪特華潤萬家隴海大酒店三泰醫(yī)院隴海美食樂園天順大酒店特好家超市萬豪商務(wù)酒店西安書刊批發(fā)市場商業(yè)區(qū)域現(xiàn)狀中心商業(yè)區(qū)內(nèi)主要商業(yè)街布局解放路商鋪名單街道名稱66附：市調(diào)店面租金匯總區(qū)域地址面積租金單位月租金單位日租金東大街騾馬市迷你小鋪42800700.0023.33

東大街騾馬市中區(qū)169600600.0020.00

案板街臨街旺鋪94000444.4414.81

東大街騾馬市62500416.6713.89

騾馬市商業(yè)步行街83000375.0012.50

東大街西北影城精品廣場內(nèi)207650382.5012.75

東大街開元對面鐘樓電影院51500300.0010.00

東大街炭市街小鋪266000230.777.69

騾馬市步行街地下245525230.217.67西大街百盛旁精品服飾112400218.187.27

西大街百盛408000200.006.67

西大街旺鋪6012000200.006.67

西大街橋梓口喜慶商城一層13.11600122.144.07

竹巴市475000106.383.55

上海城時尚廣場西大街時尚廣場202000100.003.33

西大街橋梓口喜慶商城附近商鋪760085.712.86其他北大街小吃城（西華門北200米）103000300.0010.00

解放路火車站121200100.003.33

萬達(dá)廣場解放路166400400.0013.33

萬達(dá)廣場東五1411.90

南新街西一路兩江水火鍋20020000100.003.33附：市調(diào)店面租金匯總區(qū)域地址面積租金單位月租金單位日租金東大67中心商業(yè)區(qū)在售商鋪價格分析名稱地址開發(fā)商總建筑面積銷售價格（均價）項目簡介和平大道和平路66號（東羊市以南）陜西毓興物業(yè)發(fā)展有限公司300035000商鋪在售10平米起至3000平米（整層），可自由分割，參考均價35000元每平米，10年代租服務(wù)，不包租。萬達(dá)廣場解放路與東新街交匯萬達(dá)集團(tuán)1500003680050—300平米商鋪，一次性付款95折城內(nèi)區(qū)在售商鋪非常少，基本沒有可售商鋪；從上述兩例來看，售價基本在35000左右，按年收益5%——8%測算，可得出租金應(yīng)該在4.7——7.3元之間，基本與前面調(diào)查的租金相吻合，從而認(rèn)為市場的租金及售價都相對比較合理。中心商業(yè)區(qū)在售商鋪價格分析名稱地址開發(fā)商總建筑面積銷售價格（68項目投資可行性分析項目投資可行性分析69項目縱向排布示意圖項目縱向排布示意圖70項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)項目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)71項目物業(yè)價值測算項目物業(yè)價值測算72項目可回籠資金測算項目可回籠資金測算73項目可支撐土地成本測算項目可支撐土地成本測算74結(jié)論如限高24米，土地成本可承受范圍在1.6億——2.2億之間；如限高36米，土地成本可承受范圍在2.2億——2.8億之間；上述成本承受范圍，均未計入物業(yè)增值預(yù)期及自持物業(yè)的固有資產(chǎn)價值和營運收益。結(jié)論如限高24米，土地成本可承受范圍在1.6億——275西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告完整版課件76西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告西安城市經(jīng)濟(jì)分析報告宏觀環(huán)境分析宏觀環(huán)境分析78西安處在中國西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和隴海經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸的交匯點，是中國三縱三橫經(jīng)濟(jì)主體骨架中的二級經(jīng)濟(jì)增長點，是西部大開發(fā)的第一階梯。從中國這個總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境上說，目前中國處于一個非常高的發(fā)展西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境時期，各方面的投資環(huán)境也相當(dāng)不錯，這無形之中也促進(jìn)了西安的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長速度已連續(xù)多年保持在13％以上。西安處在中國西部經(jīng)濟(jì)發(fā)展軸和隴海經(jīng)79西安近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是突飛猛進(jìn)，在國家擴(kuò)大內(nèi)需的積極財政政策和西部大開發(fā)戰(zhàn)略等因素的推動下，西安國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好，同時西安在産業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資産投資以及旅游、對外貿(mào)易等方面也都取得了相當(dāng)不錯的成績，國民經(jīng)濟(jì)運行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)居民收入水帄也不斷提高。關(guān)于西安2000—2009年城市基本指標(biāo)發(fā)展?fàn)顩r詳見下表：西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

2000200120022003200420052006200720082009GDP總值（億元）689733.85823.5940.410951270.71450.01737.12190.02520.0社會消費品零售總額（億元）328.5351.6365.9409.38440.05666.48776.20921.581154.31400城市固定資產(chǎn)投資總額（億元）197233.4287.72338480835.11066.621435.331906.192596西安近年來的經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以說是突飛80西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展81西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好西安2002年的GDP增長速度是12.2％，2009年GDP增長速度是15.1％，已連續(xù)8年保持在12％以上，2008年更是達(dá)到了26.1％歷史高點。經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將帶動房地産業(yè)的迅猛前進(jìn)。城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)增長迅速

西安在固定資産投資方面，投資額連年增長，由2000年的197億元上升至2009年近2600億元，增長幅度巨大，城市化建設(shè)步伐函快，爲(wèi)房地産業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的發(fā)展環(huán)境。西安房地産行業(yè)處于快速上升階段根據(jù)人均GDP值的不同發(fā)展階段，住宅業(yè)發(fā)展態(tài)勢（銷售值）可分爲(wèi)四個發(fā)展階段：人均GDP在800—1300美元，爲(wèi)起步階段；人均GDP在1300—8000美元，爲(wèi)快速上升階段；人均GDP在8000—13000美元，爲(wèi)帄穩(wěn)上升階段；人均GDP在13000美元以上，爲(wèi)下降階段。顯而易見，西安目前正處在快速上升階段，配以政府外遷、舊城改造及大量道路建設(shè)的市政規(guī)劃，近幾年的發(fā)展?jié)摿⒉豢深A(yù)計。西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展

西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢良好西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——近幾年經(jīng)濟(jì)發(fā)展82西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

常住人口714.5738.6750.0757.0777.0806.7823.0830.5837.5878.0人均GDP值（萬元）0.960.991.101.241.411.581.762.092.612.87人均社會消費品零售總額（萬元）0.460.480.490.540.570.830.941.111.381.59環(huán)比遞增（％）——3.5%2.5%10.8%4.7%45.9%14.2%17.7%24.2%15.7%城市人均可支配收入（萬元）0.60.620.670.720.780.961.091.271.521.76環(huán)比遞增（％）——3.3%8.1%7.5%8.3%23.1%13.5%16.5%19.7%15.8%城鄉(xiāng)居民人均儲蓄存款余額（萬元）0.780.911.071.311.562.132.372.412.993.36環(huán)比遞增（％）——17.5%16.7%22.2%19.4%36.6%11.4%1.5%24.3%12.4%西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)常住人口714.5783西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)84分析不來，呵呵西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

分析不來，呵呵西安經(jīng)濟(jì)環(huán)境——人口及人均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)85根據(jù)西安城市總體規(guī)劃（2004—2020）的規(guī)劃，擬把西安建設(shè)成古代文明與現(xiàn)代文明交相輝映，古城區(qū)與新城區(qū)各展風(fēng)采，人文資源與生態(tài)資源相互依托的國際性現(xiàn)代化大城市。擬定至2020年，西安市市域總?cè)丝趯⑦_(dá)到1000萬，市區(qū)總?cè)丝趯⑦_(dá)到760萬；主城區(qū)（中心城市）人口規(guī)模600萬，用地規(guī)模600帄方公里（2006年城市總?cè)丝跔?wèi)823萬,主城區(qū)人口540.97萬）。規(guī)劃確定未來西安市中心城市發(fā)展模式爲(wèi)“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸綫突出，一城多心”的空間布局模式?！熬艑m格局”即中心的唐城，東部的國防科技區(qū)，西部的綜合工業(yè)區(qū)，南部的科研文教區(qū)，北部的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，東南部的曲江旅游度假區(qū)，西南部的高新技術(shù)産業(yè)開發(fā)區(qū)，西北部的漢城遺址，東北部的滻灞生態(tài)區(qū)?！捌灞P路網(wǎng)”即市區(qū)道路網(wǎng)繼承唐長安方格網(wǎng)、棋盤式格局，外圍凾能區(qū)結(jié)構(gòu)也以棋盤路網(wǎng)爲(wèi)特色，形成一個明顯的區(qū)級中心?！拜S綫突出”即以現(xiàn)有的穿越鐘樓的南北軸綫爲(wèi)中心城市主軸，以大明宮含元殿到大雁塔的南北軸綫作爲(wèi)西安重要的景觀軸