匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告

匯智廣場(chǎng)策劃報(bào)告深圳邁都房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司二OO六年七月八日目錄第一章類比項(xiàng)目簡(jiǎn)述第二章那些人將購買匯智廣場(chǎng)第二章營銷十大策略第三章營銷階段劃分第四章銷售階段及營銷策略細(xì)分地豐大廈物業(yè)位置：黃島長(zhǎng)江中路與太行山路交匯處物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓占地面積：8025平方米建筑面積：46000平方米

大廈結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)外墻：雙鋼化小單元式LOW-E玻璃幕墻

電

梯：13部芬蘭通力高速靜音電梯，性能穩(wěn)定，平均每秒運(yùn)行2.5米物業(yè)出售方式：精裝修出售，可以任意分割配套：商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施推廣主題：入駐地豐大廈將成為身份的象征

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）國際貿(mào)易中心物業(yè)位置：黃島開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江中路（海都大酒店西側(cè)）物業(yè)類別：5A級(jí)智能化寫字樓、準(zhǔn)五星級(jí)酒店占地面積：23512.56

平方米建筑面積：221971.42平方米

大廈結(jié)構(gòu)：框剪結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-7-1

入住時(shí)間:2007-10-1價(jià)格：寫字樓6000元/平方米起

配套：酒店、住宅、商務(wù)中心、票務(wù)中心、咖啡廳、地下立體停車場(chǎng)、員工餐廳等設(shè)施車位：1935個(gè)

備注：辦公、通信、消防、安保、樓宇全部自動(dòng)化（五A智能系統(tǒng)）

富瑞大廈物業(yè)位置：黃島保稅區(qū)

物業(yè)類別：甲級(jí)寫字樓大廈結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)電

梯：日本原裝三菱高速電梯物業(yè)開盤時(shí)間：2005-9-30

入住時(shí)間:2005-12-31價(jià)格：3980元/平方米起

星級(jí)酒店式物業(yè)管理，開啟物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)時(shí)代

新風(fēng)呼吸系統(tǒng)，鑄造生態(tài)商務(wù)空間四部德國萊茵克拉電梯，衛(wèi)星電視接收系統(tǒng)，可接受HBO頻道，

數(shù)字辦公、智能辦公，高速Internet光纖入。

80-1200平方米框架結(jié)構(gòu)，可自由組合分割,3.6米層高，4.8米挑高，面積近300平米星級(jí)精裝大堂華林廣場(chǎng)

物業(yè)位置:黃島開發(fā)區(qū)紫金山路117號(hào)

報(bào)

價(jià):4800元/平米

建筑面積:230000平方米開盤時(shí)間:2005-7-22入住時(shí)間:2006-12-31

分析：由以上項(xiàng)目可以看出，不論是從開發(fā)規(guī)模還是規(guī)化設(shè)計(jì)及硬件設(shè)施配置，開發(fā)區(qū)寫字樓都在一個(gè)較高的起點(diǎn)上。從周邊配套設(shè)施上看，以上項(xiàng)目自身配套設(shè)施及周邊配套設(shè)施都較完善和齊全從地段上看，以上項(xiàng)目地理位置較好，且商務(wù)氛圍濃厚從價(jià)格上看，都是以走中高檔產(chǎn)品中低價(jià)格路線從整個(gè)市場(chǎng)來看，06年寫字樓供應(yīng)量較大，而市場(chǎng)消化力不是很強(qiáng)開發(fā)區(qū)寫字樓主以長(zhǎng)江路兩側(cè)及保稅區(qū)為主要代表,明顯可以得出這兩個(gè)區(qū)域?yàn)殚_發(fā)區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心我們面對(duì)的處境較小的市場(chǎng)容量,較慢的市場(chǎng)消化力大量高品質(zhì)寫字樓供應(yīng)上市區(qū)域環(huán)境的差異性,傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)與規(guī)劃中的商務(wù)區(qū)認(rèn)識(shí)過程的機(jī)會(huì)成本產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重本項(xiàng)目無明顯的優(yōu)勢(shì)(如地段、規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、外立面、內(nèi)部配置、建材的選用等）我們的處境是極其嚴(yán)峻的，近乎于貼身肉搏的局面??！我們面對(duì)的是僧多粥少的市場(chǎng)!江山路不成熟的商務(wù)氛圍,機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存!我們?cè)谥貒?如何突出重圍!

阿基米德曾經(jīng)過說“給我一個(gè)支點(diǎn)，我可以撬動(dòng)地球！”我們的支點(diǎn)在那里？我們的方向在那里？第三只眼看看匯智廣場(chǎng)場(chǎng)聚焦江山路路！！高速路出口口江山路規(guī)劃劃中的新商商務(wù)圈江山路上的的地標(biāo)建筑筑前港灣大工業(yè)、大大基地工業(yè)園區(qū)、、物流基地地寫字樓、商商業(yè)、廣場(chǎng)場(chǎng)、綠地匯智廣場(chǎng)———江山路路的名片?。。I(yè)服務(wù)于于成長(zhǎng)中的的中小型企企業(yè)！那些人將購購買匯智廣廣場(chǎng)目標(biāo)客戶群群體分析在國內(nèi)寫字字樓產(chǎn)品的的營銷中，，有著與國國外（包括括港、澳、、臺(tái)地區(qū)））很為不同同的特點(diǎn)：：國外寫字字樓產(chǎn)品一一般來說以以租為主，，以獲取長(zhǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)的高額額回報(bào)國內(nèi)寫字樓樓產(chǎn)品一般般來說以售售為主，在在及時(shí)保證證資金的回回收同時(shí)實(shí)實(shí)現(xiàn)一定的的利潤(rùn)根據(jù)我司對(duì)對(duì)寫字樓產(chǎn)產(chǎn)品的營銷銷經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)認(rèn)為在寫字字樓產(chǎn)品的的營銷過程程中，其目目標(biāo)客戶群群體的把握握關(guān)鍵是在在對(duì)其使用用客戶的把把握，真正正把握好了了使用目標(biāo)標(biāo)客戶不僅僅對(duì)于產(chǎn)品品的營銷將將十分有利利，也有利利于對(duì)投資資客戶的吸吸引和引導(dǎo)導(dǎo)寫字樓的用用戶分為三三大板塊及及投資者創(chuàng)業(yè)板塊發(fā)展板塊層峰板塊對(duì)于創(chuàng)業(yè)板板塊和成長(zhǎng)長(zhǎng)板塊企業(yè)業(yè)和機(jī)構(gòu)來來說，從其其投資結(jié)構(gòu)構(gòu)和資金使使用方向的的規(guī)律來分分析，一般般來說，對(duì)對(duì)于高端寫寫字樓的即即所謂辦公公環(huán)境方面面的投資不不是其重點(diǎn)點(diǎn)層峰板塊的的企業(yè)和機(jī)機(jī)構(gòu)來說，，進(jìn)一步改改善辦公環(huán)環(huán)境和提升升企業(yè)形象象已是重點(diǎn)點(diǎn)考慮的因因素作為本項(xiàng)目目自身?xiàng)l件件來講（如如地段、周周邊行政及及商務(wù)、生生活配套等等方面較為為欠缺）所所以在本項(xiàng)項(xiàng)目的客戶戶群體主要要應(yīng)為是創(chuàng)創(chuàng)業(yè)板塊和和成長(zhǎng)型板板塊的企業(yè)業(yè)本項(xiàng)目的主主要客戶以以圍繞前灣灣港物流、、進(jìn)出口貿(mào)貿(mào)易等產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈上的企企業(yè)。目標(biāo)客戶的的特征企業(yè)已經(jīng)跨跨過了生存存階段，處處于擴(kuò)張階階段資金方面不不是很充足足進(jìn)駐寫字樓樓為了樹立立公司形象象及拓展更更多的業(yè)務(wù)務(wù)公司規(guī)模不不會(huì)很大，，多數(shù)公司司為小型公公司公司有清晰晰的戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展規(guī)劃公司領(lǐng)導(dǎo)多多數(shù)為28-40歲歲年齡，受受過高等教教育……目標(biāo)客戶關(guān)關(guān)注要點(diǎn)交通便利，，對(duì)車位有有一定的要要求管理成本低低辦公成本低低物業(yè)服務(wù)水水平對(duì)價(jià)格的敏敏感性比較較低，但強(qiáng)強(qiáng)調(diào)物業(yè)價(jià)價(jià)值產(chǎn)品質(zhì)量和和物業(yè)形象象目標(biāo)客戶尋尋找渠道廣告推廣帶帶來的客戶戶觀注本項(xiàng)目目的客戶冷訪帶來的的客戶工商登記中中尋找客戶戶金融系統(tǒng)的的VIP客客戶政府招商局局外經(jīng)貿(mào)及外外商投資協(xié)協(xié)會(huì)。。。。。。。本策略的目目標(biāo)讓客戶自己己走出來!!!營銷十大策策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱熱策略1、掀起匯智項(xiàng)項(xiàng)目的征名名熱潮“三年打造無無人問，一一朝成名天天下知”，，在項(xiàng)目預(yù)預(yù)熱階段，，通過報(bào)紙紙等媒體，，向全社會(huì)會(huì)發(fā)起“匯匯智廣場(chǎng)””征名活動(dòng)動(dòng)，掀起一一個(gè)征名熱熱潮營銷十大策策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱熱策略2.開盤前樓盤盤現(xiàn)場(chǎng)開放放展示活動(dòng)動(dòng)“欲識(shí)廬山山真面目，，只有身在在此山中””，提前讓讓客戶走進(jìn)進(jìn)匯智廣場(chǎng)場(chǎng)的精品世世界3、論壇與與政府府聯(lián)動(dòng)討論論企業(yè)如何何把握奧運(yùn)運(yùn)商機(jī)營銷十大策策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱熱策略4、在山東東省內(nèi)為項(xiàng)項(xiàng)目選拔形形象大使讓市場(chǎng)持續(xù)續(xù)不斷的關(guān)關(guān)注匯智廣廣場(chǎng)，了解解匯智廣場(chǎng)場(chǎng)，接近匯匯智廣場(chǎng)，，提醒市場(chǎng)場(chǎng)將有一座座精品崛地地而起營銷十大策策略之一:市場(chǎng)預(yù)熱熱策略5.健健康為本、、提醒白領(lǐng)領(lǐng)關(guān)心自己己我們需要什什么樣的辦辦公環(huán)境？？白領(lǐng)們要工工作，更要要健康！人?健康??寫字樓樓營銷十大策策略之二:推盤上市市策略1.以““名”揚(yáng)名名百位位企業(yè)家團(tuán)團(tuán)圓剪彩開盤當(dāng)天邀邀請(qǐng)山東省省內(nèi)知名企企業(yè)家及外外資機(jī)構(gòu)駐駐魯(或駐駐青)代表表參加剪彩彩,達(dá)到以以“名”揚(yáng)揚(yáng)名的目的的2、將貨比貨關(guān)關(guān)鍵數(shù)數(shù)據(jù)道破““玄機(jī)”開盤盤階階段段，，在在充充分分描描述述每每一一處處優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)和和每每一一個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的時(shí)時(shí)候候，，讓讓客客戶戶用用一一系系列列的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)去去比比較較營銷銷十十大大策策略略之之二二:推推盤盤上上市市策策略略3、、借借““勢(shì)勢(shì)””造造““勢(shì)勢(shì)””，，借借政政府府對(duì)對(duì)江江山山路路的的規(guī)規(guī)劃劃及及改改造造，，提提高高項(xiàng)項(xiàng)目目高高度度借改改造造““江江山山路路””之之勢(shì)勢(shì)造造““匯匯智智廣廣場(chǎng)場(chǎng)””之之勢(shì)勢(shì)，，通通過過適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡膹V廣告告宣宣傳傳、、樓樓體體包包裝裝、、聯(lián)聯(lián)體體運(yùn)運(yùn)作作等等手手段段，，充充分分利利用用““江江山山路路””高高知知名名度度及及新新規(guī)規(guī)劃劃、、新新定定位位的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，，一一舉舉造造就就匯匯智智廣廣場(chǎng)場(chǎng)的的強(qiáng)強(qiáng)勁勁勢(shì)勢(shì)頭頭。。4、、可以以邀邀請(qǐng)請(qǐng)大大型型的的品品牌牌公公司司（（如如國國際際及及國國內(nèi)內(nèi)500強(qiáng)強(qiáng)企企業(yè)業(yè)））入入駐駐起起到到““頭頭狼狼””效效應(yīng)應(yīng)的的作作用用，，撥撥高高項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象及及檔檔次次。。營銷銷十十大大策策略略之之三三:形形象象展展示示策策略略1.強(qiáng)強(qiáng)化化暗暗示示超超大大龍龍座座模模型型推推陳陳出出新新風(fēng)水水模模型型符符合合東東方方人人或或是是中中國國人人傳傳統(tǒng)統(tǒng)思思維維和和民民俗俗思思維維特點(diǎn)點(diǎn)，，在在銷銷售售過過程程中中可可以以起起到到良良好好的的心心理理暗暗示示作作用用，，而而匯匯智智廣廣場(chǎng)場(chǎng)正正前前方方臨臨江江山山路路，，后后靠靠前前港港灣灣，，在在風(fēng)風(fēng)水水學(xué)學(xué)中中可可以以有有路路徑徑為為財(cái)財(cái)，，氣氣遇遇水水而而止止，，““玉玉帶帶纏纏腰腰””之之說說。。營銷十大大策略之之三:形形象展示示策略2、碩大大無朋巨巨型型廣告傲傲然聳立立樓體用巨巨大的條條幅包裝裝，要求求圖文并并茂，有有燈光效效果，使使本項(xiàng)目目成為江江山大道道上一道道亮麗的的風(fēng)景營銷十大大策略之之四:項(xiàng)項(xiàng)目包裝裝策略1.項(xiàng)項(xiàng)目外外包裝項(xiàng)目的外外包裝是是一個(gè)企企業(yè)、一一個(gè)項(xiàng)目目樹立品品牌的重重要窗口口，成為為一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目不可可或缺的的一部分分。如對(duì)江山山路兩側(cè)側(cè)及相關(guān)關(guān)廣告牌牌的包裝裝體即時(shí)時(shí)的體現(xiàn)現(xiàn)及傳遞遞項(xiàng)目的的品質(zhì)及及信息營銷十大大策略之之五:推推廣促銷銷策略1.展展會(huì)2.前前蘇聯(lián)聯(lián)經(jīng)典歌歌曲演唱唱會(huì)3.風(fēng)風(fēng)水手手冊(cè)4.CEO俱樂部部5.手手印文文化墻6.人人脈泛泛營銷營銷十大大策略之之六:媒媒體組合合策略軟硬結(jié)合合軟軟性文文章和硬硬性廣告告的炒作作天地結(jié)合合網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、、戶外廣廣告對(duì)外外發(fā)布信信息紙屏結(jié)合合報(bào)報(bào)紙、、電視結(jié)結(jié)合推廣廣營銷十大大策略之之七:證證言廣告告策略請(qǐng)三十位位CEO做系列列的證言言請(qǐng)地產(chǎn)界界、設(shè)計(jì)計(jì)界、建建設(shè)公司司、代理理界、媒媒體以及及金融、、投資、、貿(mào)易等等重點(diǎn)企企業(yè)的知知名人士士、企業(yè)業(yè)CEO以及購購買匯智智寫字樓樓的客戶戶充當(dāng)匯匯智廣場(chǎng)場(chǎng)的產(chǎn)品品代言人人，做系系列證言言廣告。。證言廣告告可以，，將廣告告的叫賣賣角色轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移到與與目標(biāo)客客戶同階階層、同同地位的的企業(yè)CEO身身上，能能引起強(qiáng)強(qiáng)烈的信信任感和和認(rèn)同感感，并具具有很強(qiáng)強(qiáng)的“廣廣告聚焦焦”作用用營銷十十大策策略之之八:品牌牌形象象策略略精品是是怎樣樣煉成成的——匯智智的故故事“寶劍劍鋒自自磨礪礪出，，梅花花香自自苦寒寒來””突出““天智智人””敢為為人先先，精精益求求精、、極富富社會(huì)會(huì)責(zé)任任感的的形象象營銷十大策策略之九:銷售控制制策略階段推售單位價(jià)格策略市場(chǎng)預(yù)熱4-6、13-17、27公開發(fā)售期（開盤期、強(qiáng)銷期）5—2023-27提價(jià)2%并視市場(chǎng)反映調(diào)整付款方式盤整期逐漸推出剩余樓層基本維持不變二次強(qiáng)銷期推出所有的剩余單位視市場(chǎng)反應(yīng)提價(jià)2%并增加付款方式，采用帶租約銷售、租賃尾盤銷售期推出所有的剩余單位租賃為主營銷十大策策略之十:預(yù)算控制制策略階段比例費(fèi)用市場(chǎng)預(yù)熱25%開盤期17.5%強(qiáng)銷期17.5%盤整期5%二次強(qiáng)銷期25%尾盤銷售期10%總體營銷推推廣費(fèi)用：：總銷售收入入的2。5%左右營銷階段劃劃分營銷階段時(shí)期時(shí)間銷售率預(yù)熱期（及內(nèi)部認(rèn)購期）06.8-06.48個(gè)月8%開盤期07.5-07.83個(gè)月18%強(qiáng)銷期07.9-07.124個(gè)月25%盤整期08.1-08.33個(gè)月5%二次強(qiáng)銷期08.4-08.63個(gè)月35%尾盤銷售期08.6-08.83個(gè)月9%銷售階段細(xì)細(xì)分及營銷銷策略預(yù)熱期盤整期強(qiáng)銷期二次強(qiáng)銷期期尾盤銷售期期1、項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)工作安安排（廣告告牌的制作作、售樓處處的包裝、、圍墻包裝裝等）2、廣告資資料的準(zhǔn)備備（樓書制制作、項(xiàng)目目VI設(shè)計(jì)計(jì)等）3、營銷前前的準(zhǔn)備工工作4、項(xiàng)項(xiàng)目入市時(shí)時(shí)間策略5、、掀起安聯(lián)聯(lián)項(xiàng)目的征征名熱潮6、、開盤前樓樓盤現(xiàn)場(chǎng)開開放展示活活動(dòng)7、健康康為本、提提醒白領(lǐng)關(guān)關(guān)心自己活活動(dòng)8、巨巨型條幅包包裝策略9、項(xiàng)目包包裝策略1、手印文文化墻2、、CEO俱俱樂部3、媒體組組合策略4、匯智的的故事1、客戶回回訪2、邀邀請(qǐng)已簽合合同準(zhǔn)業(yè)主主視察工程程進(jìn)度，并并舉辦聯(lián)誼誼酒會(huì)3、迎迎奧運(yùn)，匯匯智業(yè)主抽抽獎(jiǎng)觀奧運(yùn)運(yùn)1、前蘇蘇聯(lián)歌曲演演唱會(huì)1、人脈泛泛營銷開盤期1、開盤前樓樓盤現(xiàn)場(chǎng)開開放展示活活動(dòng)，2、、100位位知名企業(yè)業(yè)家開盤剪剪彩3、、風(fēng)水手冊(cè)冊(cè)4、證證言廣告策策略5、、匯智的故故事預(yù)熱期1時(shí)間：2006年年8月－2006年年3月目標(biāo)：聚聚攏人氣、、吸引人們們咨詢、參參觀，調(diào)調(diào)動(dòng)人們欲欲望1、全社會(huì)公開征集案名軟文炒作2、開盤前樓盤現(xiàn)場(chǎng)開放展示活動(dòng)3、健康為本、提醒白領(lǐng)關(guān)心自己4、項(xiàng)目包裝策略、匯智的故事營銷策略項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作安排

廣告資料的準(zhǔn)備相關(guān)合作單位的選定物料準(zhǔn)備項(xiàng)目VI設(shè)計(jì)、售樓處展板、售樓書、宣傳折頁、購樓須知價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購書、樓宇買賣合同、其他所需資料廣告公司、禮儀公司、印刷品廠、模型公司售樓人員的選定、看板、展板準(zhǔn)備、售樓處、展銷會(huì)模型的準(zhǔn)備售樓處保安的選聘、辦公用品準(zhǔn)備、其他所需物料營銷前的準(zhǔn)備工作預(yù)熱熱期期2項(xiàng)目入市時(shí)間策略證言廣告策略匯智的故事營銷策略

人員培訓(xùn)“五證一書”的準(zhǔn)備營銷前的準(zhǔn)備作講座培訓(xùn)、銷售技巧培訓(xùn)（200問）操作培訓(xùn)、上崗考試（英語口語）建設(shè)用地許可證、建筑規(guī)劃許可證施工許可證、投資許可證、預(yù)售許可證、合同書時(shí)間間：：2006年年2－－2004年年4（（內(nèi)內(nèi)部部認(rèn)認(rèn)購購））推售售單單位位（（層層））：：4-6、、13-17、、27銷售售計(jì)計(jì)劃劃：：8%價(jià)格格策策略略：：優(yōu)優(yōu)惠惠2-3%廣告經(jīng)費(fèi)：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)：打打開市場(chǎng)，引引起市場(chǎng)關(guān)注注，試探價(jià)格格