漢博XXXX年融科智地昆明聯(lián)想科技城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告

漢博研究院2012年07月融科智地昆明聯(lián)想科技城項(xiàng)目商業(yè)定位報(bào)告（匯報(bào)版）目錄：2?2012HanBroadCorporation.總結(jié)性回顧

現(xiàn)實(shí)，及之理想自我尋覓與突破方向性共識案例提煉

商業(yè)定位定位前提思考商業(yè)總體定位目標(biāo)消費(fèi)者商業(yè)主題及調(diào)性商業(yè)功能定位規(guī)劃建議及業(yè)態(tài)組合落位

規(guī)劃設(shè)計(jì)建議業(yè)態(tài)功能組合及落位項(xiàng)目租售價(jià)格及策略建議核心吸引力鍛造3?2011HanBroadCorporation.第一章節(jié)總結(jié)性回顧。4?2012HanBroadCorporation.——現(xiàn)實(shí)，及之理想現(xiàn)狀而言，作為發(fā)展新區(qū)，人們對區(qū)域認(rèn)知度不高，且周邊人群層次相對低端，無法形成成熟的都市氛圍與超區(qū)域大體量商業(yè)5?2012HanBroadCorporation.海屯路筇王路昆武高速科普路項(xiàng)目規(guī)劃路五華一號路4號線項(xiàng)目位置科技園核心區(qū)北市區(qū)世博園經(jīng)開區(qū)呈貢高新區(qū)4號線大塘子區(qū)域距離主城區(qū)7KM，交通便利，區(qū)位價(jià)值優(yōu)越；主城區(qū)人口雖對區(qū)域有認(rèn)知，但實(shí)現(xiàn)市場性質(zhì)的規(guī)模遷移目前不存在；作為政府重點(diǎn)規(guī)劃的科技產(chǎn)業(yè)區(qū)，目前尚處于開發(fā)起步階段，區(qū)域人口規(guī)模少，主要以原著城中村居民為主；目前消費(fèi)群體主要集中在高新區(qū)和普吉路沿線區(qū)域，商業(yè)以基礎(chǔ)生活配套和市場型商業(yè)為主，檔次整體較低；而隨著未來2－5年內(nèi)區(qū)域規(guī)模產(chǎn)業(yè)及住宅物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域環(huán)境和人口規(guī)模將進(jìn)一步提升和成熟；7KM而高起點(diǎn)泛亞科技新區(qū)發(fā)展目標(biāo)及其特定產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，標(biāo)定項(xiàng)目區(qū)域未來城市發(fā)展的特殊高度及核心優(yōu)勢6?2012HanBroadCorporation.泛亞科技新區(qū)主城區(qū)項(xiàng)目泛亞科技新區(qū)位于昆明主城的西北部門戶地帶，距離核心城區(qū)7KM，是主城區(qū)最后一塊可規(guī)模開發(fā)的區(qū)域，區(qū)位價(jià)值凸顯；作為昆明面向泛亞地區(qū)重點(diǎn)打造的科技創(chuàng)新基地、西北部城市副中心和創(chuàng)新型城市示范區(qū)，科技新區(qū)的規(guī)劃建設(shè)將對加快昆明區(qū)域國際城市的發(fā)展起到推動(dòng)作用；區(qū)域規(guī)劃面積11.79平方公里，規(guī)劃人口22萬人。為此，依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展及規(guī)劃優(yōu)勢，打造超區(qū)域型、城市乃至依托昆明作為區(qū)域型國際化城市的超城市級別商業(yè)形成項(xiàng)目未來理想的特定支撐7?2012HanBroadCorporation.1城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析23人口、消費(fèi)力研究城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究1城市背景及宏觀經(jīng)濟(jì)分析2人口、消費(fèi)力研究3城市房地產(chǎn)市場及城市規(guī)劃研究昆明將作為面向東南亞、南亞的橋頭堡地位，泛亞中心城市，區(qū)域性的國際金融、貿(mào)易中心，未來國際化的大都市的發(fā)展方向，特定的城市背景是推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的主動(dòng)力；城市經(jīng)濟(jì)高位運(yùn)行；城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第三產(chǎn)業(yè)為主，商貿(mào)業(yè)發(fā)展迅速；總?cè)丝?48.6萬人，其中市區(qū)人口約360萬人；城市化水平較高，城市步入快速發(fā)展階段；昆明人消費(fèi)能力較強(qiáng)，“敢于消費(fèi)，樂于消費(fèi)”將帶動(dòng)商業(yè)的發(fā)展房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，加之大量城中村的改造，將有效的改善民居的同時(shí)，推動(dòng)昆明向國際化大都市方向發(fā)展；城市規(guī)劃布局空間趨于合理，多中心格局已出現(xiàn)，區(qū)域化消費(fèi)將成為主流，同時(shí)借助各區(qū)域的快速發(fā)展，為新型商業(yè)的進(jìn)駐提供良好的發(fā)展空間。項(xiàng)目發(fā)展機(jī)遇：昆明城市能極高，經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)為城市主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，加快帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展；區(qū)域規(guī)劃利好，項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿Υ螅绕涫翘厣?、品質(zhì)、主題、新型商業(yè)的發(fā)展。項(xiàng)目面臨挑戰(zhàn)：區(qū)域目前僅為規(guī)劃階段，尚未成熟，人們認(rèn)知度較低，且區(qū)域內(nèi)大型商業(yè)項(xiàng)目競爭激烈。結(jié)論：隨著城市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，昆明作為泛亞的區(qū)域中心城市，城市性質(zhì)、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展為項(xiàng)目定位奠定了政策、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)；住宅市場調(diào)控、區(qū)域規(guī)劃利好，為商業(yè)地產(chǎn)提供市場空間。8?2012HanBroadCorporation.——自我尋覓與突破自我的定位決定項(xiàng)目出路。而自我的尋覓來自于：區(qū)域優(yōu)勢的項(xiàng)目突破、項(xiàng)目自身的定位突破、聯(lián)想企業(yè)的資源突破的三方合力9?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目的自我尋覓區(qū)域優(yōu)勢的項(xiàng)目突破項(xiàng)目自身的定位突破聯(lián)想企業(yè)的資源突破區(qū)域優(yōu)勢的項(xiàng)目突破：必須依托和服務(wù)于區(qū)域未來產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，使商業(yè)與之共生互溶，從而打造優(yōu)勢合力，擺脫目前所有商業(yè)規(guī)劃的傳統(tǒng)窠臼10?2012HanBroadCorporation.總部經(jīng)濟(jì)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)金融業(yè)外商投資企業(yè)新興房地產(chǎn)軟件開發(fā)、服務(wù)外包電子信息產(chǎn)業(yè)新能源研發(fā)創(chuàng)意游戲動(dòng)漫文化產(chǎn)業(yè)旅游休閑產(chǎn)業(yè)方向昆明面向泛亞地區(qū)科技創(chuàng)新基地昆明主城西北部城市副中心昆明創(chuàng)新型城市示范區(qū)項(xiàng)目6123457孵化、生態(tài)科技產(chǎn)業(yè)區(qū)生活功能區(qū)生活功能區(qū)項(xiàng)目自身身的定位位突破：：強(qiáng)化項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)功功能特征征的高主主題性及及規(guī)模優(yōu)優(yōu)勢，以以特定主主題功能能、特定定業(yè)態(tài)特特征來贏贏得市場場，從而而形成超超強(qiáng)商業(yè)業(yè)穿透力力11?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目地塊用地面積約1006畝，凈用地面積約741畝，總建筑面積達(dá)168萬平米，其中規(guī)劃商業(yè)20余萬平米，商業(yè)規(guī)模大，且區(qū)隔為6大區(qū)塊，集中性及街區(qū)型商業(yè)形態(tài)并存，就商業(yè)發(fā)展看，在契合整體定位的條件下，依據(jù)道路條件和區(qū)塊價(jià)值做功能不同的分屬規(guī)劃是為項(xiàng)目的必然；商業(yè)布局借勢道路呈T型布局，昭示性強(qiáng)，但沿科普路布局縱深過長，勢必將分散及制約客流的導(dǎo)入，如此，就1號、2號地塊商業(yè)功能看，主題突出的目的性商業(yè)更為適合。123456789876M796M海屯路科普路標(biāo)號為住住宅區(qū)，，紅色為為商務(wù)商商業(yè)區(qū)12?2012HanBroadCorporation.——方向性共共識可見，具具有方向向性共識識的戰(zhàn)略略核心則則是打造造一個(gè)與與眾不同同、全新新意義的的城市級級城市綜綜合體13?2012HanBroadCorporation.——扛鼎新區(qū)區(qū)形象標(biāo)標(biāo)志大旗旗，具有有復(fù)合型型商業(yè)功功能業(yè)態(tài)態(tài)，以及及與眾不不同的城城市生態(tài)態(tài)模式和和主題模模式成就就項(xiàng)目的的城市級級中心關(guān)鍵詞：：城市級復(fù)合型商商業(yè)功能能與眾不同同的生態(tài)態(tài)及主題題模式而對于各各功能體體量，則則涉及項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)定位的的策略及及原則：：對接未未來，兼兼顧現(xiàn)實(shí)實(shí)不可否認(rèn)認(rèn)，項(xiàng)目本身身市場需需求主要要來自于于未來規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、人人口的導(dǎo)導(dǎo)入，為此，，其定位位是為未未來而定定，現(xiàn)狀市場場需求只只來自于于居住以以及少量量配套型型、過往往型即時(shí)時(shí)消費(fèi)，，而商務(wù)務(wù)和商業(yè)業(yè)需求則則主要來來自未來來。為此，項(xiàng)項(xiàng)目功能能體量構(gòu)構(gòu)成的原原則，首先服從從于區(qū)域域規(guī)劃，其二服從于政政府控規(guī)規(guī)條件，其三服從于項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)目標(biāo)，其四，，則是在兼兼顧現(xiàn)實(shí)實(shí)的前提提下，預(yù)預(yù)留空間間以對接接未來需需求。策略目標(biāo)標(biāo)及原則則界定：：以新城市中中心級項(xiàng)項(xiàng)目打造為戰(zhàn)戰(zhàn)略方向向；在此指導(dǎo)導(dǎo)下，依依據(jù)地塊塊使用性性質(zhì)及政政府對金金融城的的規(guī)劃需需求：五星級酒酒店物業(yè)業(yè)：按照五五星、超超五星酒酒店一般般標(biāo)準(zhǔn)，，其體量量控制在在4.5-5萬萬平方米米即可；；寫字樓物物業(yè)：配合高高星級酒酒店及規(guī)規(guī)劃需求求，適度度配置頂頂級辦公公樓的前前提下，，相對放放大甲級級寫字樓樓；公寓及居居住：作為最最重要的的回現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品，盡盡地塊控控規(guī)，最最大化該該類物業(yè)業(yè)；商業(yè)：作為區(qū)區(qū)域乃至至城市商商業(yè)的重重要一極極打造，，且未來來擁有大大量商務(wù)務(wù)辦公、、商旅及及中高端端居住人人群的支支撐，放放大其體體量以對對接未來來，并在在不影響響整體商商業(yè)鏈條條打造的的前提下下，最大大化回現(xiàn)現(xiàn)類產(chǎn)品品（街區(qū)區(qū)類）。。對接未來來，依據(jù)地地塊形成成街區(qū)MALL的概念念，并預(yù)預(yù)留商業(yè)業(yè)未來使使用空間間；兼顧現(xiàn)實(shí)實(shí)，兼顧地地塊特征征，街區(qū)區(qū)以兩層層為主如此，我我們進(jìn)行行功能布布局及建建筑設(shè)計(jì)計(jì)建議。。14?2012HanBroadCorporation.15?2012HanBroadCorporation.——案例借鑒《南亞風(fēng)情第一一城及其他》16?2012HanBroadCorporation.第二章節(jié)商業(yè)定位。項(xiàng)目定位目標(biāo)標(biāo)說明：項(xiàng)目目優(yōu)勢塑造與與強(qiáng)化17?2012HanBroadCorporation.塑造項(xiàng)目亮點(diǎn)點(diǎn)形成聚客力培養(yǎng)有效固定定客群形成差異化優(yōu)優(yōu)勢對消費(fèi)群體和和商戶吸引力力不斷增強(qiáng)推動(dòng)租金穩(wěn)步步增長加速項(xiàng)目成熟熟與調(diào)整升級級的速度通過產(chǎn)品和業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃、塑塑造亮點(diǎn)，加加強(qiáng)對目標(biāo)消消費(fèi)者吸引：：特定消費(fèi)的聚聚集性；豐富的時(shí)尚餐餐飲；業(yè)態(tài)的縱線深深入；較強(qiáng)的主題性性營造。通過優(yōu)勢卻有有別于核心商商圈的品牌組組合和嶄新的的旗艦店組合合，對消費(fèi)者者形成吸引力力，并獲得消消費(fèi)者認(rèn)同，，增強(qiáng)項(xiàng)目聚聚客力。通過主題和業(yè)業(yè)態(tài)吸引，并并結(jié)合餐飲娛娛樂設(shè)施，有有效培養(yǎng)固定定消費(fèi)群體，，形成到項(xiàng)目目消費(fèi)的習(xí)慣慣通過對特定客客戶群的吸引引和匯聚并獲獲得認(rèn)同和接接納，從而打打造區(qū)別于其其他商業(yè)項(xiàng)目目人員混雜的的情況，形成成自身的差異異化競爭優(yōu)勢勢強(qiáng)化調(diào)整商業(yè)定位旨在在通過對區(qū)域域消費(fèi)群體構(gòu)構(gòu)成和消費(fèi)力力的研究，明明確項(xiàng)目定位位群體進(jìn)而確確定商業(yè)主題題、業(yè)態(tài)構(gòu)成成及最終落位位品牌，完成成項(xiàng)目市場總總體定位18?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目定位需解決的一系列問題和方式準(zhǔn)確的客戶定位對于項(xiàng)目的成功運(yùn)營至關(guān)重要，選取具備消費(fèi)能力且能夠持續(xù)發(fā)展的客戶群，伴隨項(xiàng)目共同成長，并支撐項(xiàng)目的運(yùn)營發(fā)展。目標(biāo)客群篩選商業(yè)主題定位項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位品牌落位組合以目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)特性制定項(xiàng)目的商業(yè)主題定位，并以主題性為指導(dǎo)原則落實(shí)后續(xù)的定位過程和細(xì)節(jié)。以項(xiàng)目主題性為核心，所有業(yè)態(tài)都要圍繞主題性和目標(biāo)客群的需求出發(fā)進(jìn)行規(guī)劃，以業(yè)態(tài)合理排布和組合體現(xiàn)項(xiàng)目的功能性特征。在前續(xù)工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)定位主題和業(yè)態(tài)規(guī)劃，并結(jié)合區(qū)域消費(fèi)市場和區(qū)域商業(yè)現(xiàn)實(shí)和未來競爭的需求，選擇合適的品牌資源，在保證項(xiàng)目成功運(yùn)營的基礎(chǔ)上凸顯主題特色。解決問題：我們需要什么客戶？客戶來源？項(xiàng)目定位的基礎(chǔ)和出發(fā)點(diǎn)？解決問題：客戶需要什么？項(xiàng)目理念的提升？后續(xù)各部分細(xì)化定位的指導(dǎo)性原則？解決問題：如何滿足客戶需求？功能性體現(xiàn)是什么？功能性結(jié)合到實(shí)際地塊和產(chǎn)品的落實(shí)？解決問題：哪些品牌合適？項(xiàng)目主題業(yè)態(tài)的最終體現(xiàn)？19?2012HanBroadCorporation.——定位前提思考考對于一個(gè)發(fā)展展尚不成熟的的區(qū)域及大體體量的物業(yè)特特征，使其商商業(yè)生活及價(jià)價(jià)值提升具有有諸多不確定定因素，商業(yè)業(yè)在于營造和和雕琢，盲目目樂觀或過于于謹(jǐn)慎都是不不可取的20?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目屬性特征征區(qū)域特征項(xiàng)目特征項(xiàng)目運(yùn)作策略略1.具有科技概念念的規(guī)劃發(fā)展展新城2.周邊大型項(xiàng)目目眾多，競爭爭激烈3.地域性消費(fèi)為為主，對周邊邊的吸附力較較差1.街區(qū)+盒式2.配套為先導(dǎo)3.主題打造的穿穿透力與吸引引力商業(yè)體系化主題鮮明化資源互溶化產(chǎn)品模糊化以獨(dú)特的商業(yè)業(yè)主題和商業(yè)業(yè)功能體系為為統(tǒng)領(lǐng)，以強(qiáng)強(qiáng)勢的品質(zhì)型型業(yè)態(tài)組合和和品牌構(gòu)成，，強(qiáng)化外部群群體的吸引及及導(dǎo)入作用21?2012HanBroadCorporation.主題突出功能體系完善善和業(yè)態(tài)聚焦焦品質(zhì)強(qiáng)化多元客群對體現(xiàn)科技主主題的商業(yè)例例如聯(lián)想強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)3C進(jìn)行必必要的集中營營造，打造不不一樣的零售售形成獨(dú)有的的主題吸引，，強(qiáng)化項(xiàng)目區(qū)區(qū)別于其他，，如對接電商商（物聯(lián)網(wǎng)與與云服務(wù)）22?2012HanBroadCorporation.聯(lián)想3C數(shù)碼中心獨(dú)有延伸及衍衍生的主題商商業(yè)形態(tài)，確確立第一無二二的功能主題題型業(yè)態(tài)進(jìn)而而形成市場影影響力與輻射射力現(xiàn)實(shí)的操作角角度，以適應(yīng)應(yīng)多種商業(yè)形形態(tài)需求的建建筑功能構(gòu)成成組合項(xiàng)目的的主體，項(xiàng)目目不應(yīng)是一個(gè)個(gè)單純的街區(qū)區(qū)，而應(yīng)以一一定的組團(tuán)式式構(gòu)成23?2012HanBroadCorporation.二至三層、形形狀方正的建建筑可適應(yīng)多多種業(yè)態(tài)需求求：餐飲、酒酒吧、美體、、教育、KTV等多個(gè)單體建筑筑的圍合形成成組團(tuán)結(jié)構(gòu)，，與業(yè)態(tài)結(jié)合合，易于打造造局部主題和和形成獨(dú)立功功能，從而使使項(xiàng)目功能更更加豐滿模糊產(chǎn)品界限限，結(jié)合項(xiàng)目目功能方向，，以界限相對對模糊的產(chǎn)品品，如酒店類類、公寓類、、會所類以及及院落式特色色商務(wù)、商業(yè)業(yè)產(chǎn)品，豐富富產(chǎn)品類型，，強(qiáng)化產(chǎn)品的的銷售和經(jīng)營營的靈活性，，多樣化組合合24?2012HanBroadCorporation.院落式公寓酒店辦公獨(dú)棟商業(yè)會所銷售持有單就城市商業(yè)業(yè)競爭角度，，一個(gè)融合區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢勢并藉此高度度融合新興都都市消費(fèi)人群群而產(chǎn)生消費(fèi)費(fèi)吸引和帶動(dòng)動(dòng)的主題式生生活體驗(yàn)中心心能夠區(qū)別競競爭而形成穿穿透25?2012HanBroadCorporation.主題式生活體驗(yàn)中心生活方式中心時(shí)尚專賣中心美食中心超級區(qū)域中心區(qū)域中心社區(qū)中心鄰里中心能量中心工廠直銷中心專業(yè)市場消費(fèi)體驗(yàn)一次性全滿足，業(yè)態(tài)齊全基本需求專業(yè)化，業(yè)態(tài)有限傳統(tǒng)區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式都市傳統(tǒng)商圈商業(yè)發(fā)展模式新興區(qū)域大型商業(yè)發(fā)展模式未來商業(yè)發(fā)展趨勢：體驗(yàn)式、主題化、功能多元化而商業(yè)定位要要做的，就是是賦予其商業(yè)靈魂（主主題與調(diào)性問問題）的升華和功能（業(yè)態(tài)及及品牌問題））的現(xiàn)實(shí)性落地及及未來競爭性性吸引，以建立商業(yè)業(yè)核心優(yōu)勢26?2012HanBroadCorporation.市場操作角度度而言，現(xiàn)實(shí)實(shí)和理想之間間，項(xiàng)目商業(yè)業(yè)如何涉過現(xiàn)現(xiàn)實(shí)的骨干而而實(shí)現(xiàn)理想的的豐滿，其間間存在商業(yè)功功能、業(yè)態(tài)、、主題、招商商的技術(shù)性解決問問題27?2012HanBroadCorporation.本項(xiàng)目生存之之道主動(dòng)中心化時(shí)尚主題化功能復(fù)合化以城市級商業(yè)業(yè)中心的角色色定位自己，，主動(dòng)營造良良好的商業(yè)體體系，樹立市市場地位和首首位度以購物中心的的業(yè)態(tài)模式復(fù)復(fù)合更多的餐餐飲、休閑、、娛樂及零售售，對整個(gè)市市場形成強(qiáng)有有力的吸引以滿足都市時(shí)時(shí)尚及全方位位家庭生活和和體驗(yàn)需求為為目的，營造造項(xiàng)目特色化化、主題性的的項(xiàng)目商業(yè)能能力和業(yè)態(tài)組組合構(gòu)成之勢勢，實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)主題的吸引引消費(fèi)體驗(yàn)化以空間娛樂化化、購物體驗(yàn)驗(yàn)化、消費(fèi)游游憩化來構(gòu)建建項(xiàng)目建筑空空間特征和體體驗(yàn)性業(yè)態(tài)特特征，滿足新新都市人群的的體驗(yàn)化消費(fèi)費(fèi)需求28?2012HanBroadCorporation.——商業(yè)總體定位位29?2012HanBroadCorporation.商業(yè)定位方向向界定：定位城市級區(qū)區(qū)域型商業(yè)中中心，項(xiàng)目將將致力于以區(qū)區(qū)域產(chǎn)業(yè)型中中產(chǎn)階層為主主，吸引和帶帶動(dòng)城市中產(chǎn)產(chǎn)、商務(wù)等中中高收入群體體的時(shí)尚生活活需求為主，，兼顧青年群群體的購物、、餐飲、休閑閑娛樂的綜合合消費(fèi)的目的的場所項(xiàng)目價(jià)值定位消費(fèi)者主力店商業(yè)組合消費(fèi)者溝通以輻射昆明及及區(qū)域中產(chǎn)家家庭和區(qū)域產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、商務(wù)、、時(shí)尚青年人人群為主以商務(wù)及中產(chǎn)產(chǎn)消費(fèi)引導(dǎo)為為核心，以功功能強(qiáng)化項(xiàng)目目商業(yè)穿透力力商圈覆蓋30分鐘車程以主力時(shí)尚百百貨、時(shí)尚集集合店、大型型餐飲店等為為主力店補(bǔ)充影院、KTV等娛樂項(xiàng)目食街和特色餐餐飲、休閑娛娛樂成為主要要配套功能結(jié)構(gòu)的范范圍（經(jīng)驗(yàn)值值）：購購物占40%餐飲占25%娛樂占18%配套占17%強(qiáng)調(diào)商務(wù)化、、時(shí)尚化化的的消費(fèi)氛圍強(qiáng)調(diào)都市生活活化的業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成特征強(qiáng)調(diào)時(shí)尚和休休閑的都市消消費(fèi)文化核心價(jià)值：致致力于具有消消費(fèi)引導(dǎo)作用用，面向都市市主流消費(fèi)群群體、以城市市中產(chǎn)階級家家庭、商務(wù)等等中高收入群群體時(shí)尚生活活為主，兼顧顧青年群體的的一站式綜合合消費(fèi)場所30?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目將利用未未來周邊居住住、辦公及生生活氛圍，融融合休閑品位位、時(shí)尚零售售、精致生活活而完成一個(gè)個(gè)主題特色化化、商務(wù)生活活共生、休閑閑時(shí)尚互溶的的城市級超區(qū)區(qū)域型商業(yè)中中心從區(qū)域發(fā)展特特性來看，作作為規(guī)劃建建設(shè)中的“泛泛亞科技新區(qū)區(qū)”，區(qū)區(qū)域必將聚集集高學(xué)歷、高高收入、高消消費(fèi)的知識型型精英人士，，人群具備鮮鮮明的中產(chǎn)化化特征；從區(qū)域性生活活圈層的未來來發(fā)展看，新新區(qū)將主要由由科技研發(fā)、、總部經(jīng)濟(jì)、、電子信息、、醫(yī)藥及金融融等行業(yè)的高高收入群體構(gòu)構(gòu)成，其群體體具備鮮明的的中產(chǎn)化特征征；中產(chǎn)階級及有有產(chǎn)階級的入入駐，將為項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)的發(fā)發(fā)展提供直接接的服務(wù)對象象與消費(fèi)動(dòng)力力，其消費(fèi)特特征將決定項(xiàng)項(xiàng)目的生產(chǎn)與與發(fā)展。31?2012HanBroadCorporation.項(xiàng)目必然是城城市級、超區(qū)區(qū)域的。比之之杭州以萬象象城、北京以以華茂中心、、上海以當(dāng)初初的正大廣場場正大廣場華茂中心萬象城總體市場定位位：城市級、超區(qū)區(qū)域型的———城市副中心心32?2012HanBroadCorporation.前沿時(shí)尚國際品質(zhì)主題體驗(yàn)商業(yè)地位品質(zhì)、時(shí)尚、主題體驗(yàn)中心消費(fèi)倡導(dǎo)群體定位客層特征商圈中產(chǎn)群體體+時(shí)尚年輕群體體+家庭體驗(yàn)群體體中高收入較高文化水平?2011HanBroadCorporation33商業(yè)定位目標(biāo)標(biāo)：如何使三三者通過不同同的商業(yè)主題題、功能表現(xiàn)現(xiàn)、業(yè)態(tài)構(gòu)成成以及品牌組組織，打造項(xiàng)項(xiàng)目整體形象象和價(jià)值，凸凸顯區(qū)域及項(xiàng)項(xiàng)目影響使之之成功運(yùn)作MALL部分主題商街部分分沿街配套商業(yè)部分如何定位才能能使其區(qū)別城城市核心商業(yè)業(yè)區(qū)及區(qū)域商商業(yè)競爭影響響，打造獨(dú)有有的主題和模模式，并實(shí)現(xiàn)現(xiàn)城市級別的的商業(yè)目的，，實(shí)現(xiàn)其對于于項(xiàng)目的龍頭頭帶動(dòng)作用如何定位才能能契合項(xiàng)目整整體商務(wù)需求求及MALL部分定位的業(yè)業(yè)態(tài)、品牌的的需求，并打打造自身商業(yè)業(yè)的體系構(gòu)成成，實(shí)現(xiàn)銷售售價(jià)值溢價(jià)最最大化及經(jīng)營營價(jià)值的雙重重目的如何在街區(qū)部部分精致生活活配套，并保保證其產(chǎn)出良良好的銷售現(xiàn)現(xiàn)金流，城市市界面形象價(jià)價(jià)值與業(yè)態(tài)的的吻合34?2012HanBroadCorporation.——商業(yè)消費(fèi)者項(xiàng)目價(jià)值：扼扼守昆明西北北門戶，商業(yè)業(yè)外延輻射人人口達(dá)1100萬35?2012HanBroadCorporation.主城區(qū)項(xiàng)目二環(huán)路二環(huán)路核心輻射區(qū)域域（項(xiàng)目周邊3KM范圍內(nèi)）楚雄大理攀枝花麗江保山迪慶輻射人口：中心輻射：78萬外延輻射：721萬潛在輻射：400萬?2011HanBroadCorporation36居住社區(qū)1商住社區(qū)1居住社區(qū)2居住社區(qū)3商住社區(qū)2居住社區(qū)5居住社區(qū)4項(xiàng)目周邊3KM范圍內(nèi)預(yù)計(jì)未未來導(dǎo)入23.3萬人，其中未未來2-3年內(nèi)人口將增增加4.4萬人，綜合區(qū)區(qū)域現(xiàn)人口規(guī)規(guī)模，預(yù)計(jì)項(xiàng)項(xiàng)目周邊3KM范圍內(nèi)未來人人口將達(dá)到54萬項(xiàng)目周邊3KM范圍內(nèi)未來2-3年內(nèi)新增人口口規(guī)模?2011HanBroadCorporation37結(jié)合區(qū)域?qū)傩孕跃C合判斷，，區(qū)域未來導(dǎo)導(dǎo)入人口將以以產(chǎn)業(yè)人群、、商務(wù)人群、、新城市人群群等中高素質(zhì)質(zhì)人群為主，，具有明顯的的中產(chǎn)階級特特征區(qū)域未來人口口結(jié)構(gòu)特征區(qū)域未來人口口消費(fèi)特征描描述結(jié)合區(qū)域?qū)傩孕约鞍l(fā)展階段段可判斷，未未來區(qū)域?qū)肴肴丝趯⒅饕腥糠秩巳巳航M成：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群、商商務(wù)人群和新新城市人群；結(jié)合區(qū)域未來來導(dǎo)入人群的的特征和消費(fèi)費(fèi)特性，針對對性的進(jìn)行業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃和功功能設(shè)計(jì)是項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展的重重要依據(jù)；?2011HanBroadCorporation38高收入產(chǎn)業(yè)人人群：區(qū)域人人口重要組成成部分，以科科研人群為主主，年齡集中中在于25~35歲，高學(xué)歷，，收入高，創(chuàng)創(chuàng)新意識強(qiáng)，，接受新事物物快，消費(fèi)理理性，追求生生活質(zhì)感，快快節(jié)奏?2011HanBroadCorporation39商務(wù)人群：區(qū)區(qū)域發(fā)展及產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)的商商務(wù)人群，年年齡集中在于于25~45歲，經(jīng)濟(jì)收入入穩(wěn)定，追求求生活品位和和質(zhì)感，收入入中等以上?2011HanBroadCorporation40新城市人群：：區(qū)域未來人人口主體，受受區(qū)域發(fā)展帶帶動(dòng)導(dǎo)入的居居住人群，年年齡集中在25-45歲之間，收入入穩(wěn)定有保障障、追求生活活品味和生活活層次感、收收入屬于中等等以上新城市人群是是區(qū)域未來的的中堅(jiān)力量和和中間階層，，更具時(shí)尚化化、精致化和和國際化的居居住和消費(fèi)特特征；追求內(nèi)心體驗(yàn)驗(yàn)、物質(zhì)和精精神享受，會會有特定的比比如小資情調(diào)調(diào)，同時(shí)也會會是一種追求求生活品味的的人；其在社會中有有一定的地位位和財(cái)富，商商務(wù)人群為主主?2011HanBroadCorporation41基礎(chǔ)消費(fèi)者主力消費(fèi)者城市追隨者核心引導(dǎo)者主動(dòng)融入者消費(fèi)群體定位位即生活居住及及工作在本區(qū)區(qū)域人群，其其消費(fèi)需求主主要表現(xiàn)為基基礎(chǔ)生活配套套/日常交際交往往（必要的餐餐飲/休閑娛樂等，，同時(shí)也有以以下人群所需需求的部分或或全部特征該部分人群屬屬于都市時(shí)尚尚類人群，包包括年輕群體體/商務(wù)休閑，對對新鮮事物的的追隨及滿足足的享受需求求包括城市中產(chǎn)產(chǎn)階級/高知高收入的的產(chǎn)業(yè)人群/小資群體，其其主要需求在在于對品質(zhì)休休閑/時(shí)尚餐飲及品品質(zhì)零售，如如咖啡/酒吧及特色零零售方面包括商務(wù)/自助及其他旅旅游者以及城城市自身對此此需求的主動(dòng)動(dòng)融入，一定定程度上屬于于追隨者，但但其收入與消消費(fèi)檔次并不不高客群定位：定位高收入產(chǎn)產(chǎn)業(yè)人群為主主及核心帶動(dòng)動(dòng)，以時(shí)尚中中產(chǎn)階層家庭庭、商務(wù)人群群及交際交往往型消費(fèi)為商商業(yè)營造的核核心與基調(diào)，，白領(lǐng)及其他他人群為外延延的群體定位位?2011HanBroadCorporation42聚焦區(qū)域高收收入產(chǎn)業(yè)人群群，決定項(xiàng)目的核核心與基調(diào)，，決定項(xiàng)目主主題氛圍的營營造和未來業(yè)業(yè)態(tài)組合模式式及品牌構(gòu)成成高收入產(chǎn)業(yè)人群為主商務(wù)時(shí)尚型主主要來自于區(qū)區(qū)域居住及商商務(wù)辦公客層層及其吸引定位客群契合時(shí)尚中產(chǎn)產(chǎn)及產(chǎn)業(yè)科技技人群消費(fèi)心心理、消費(fèi)習(xí)習(xí)慣、生活方方式、心理需需求及文化特特征，打造項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)氛圍圍營造的基調(diào)調(diào)與核心確定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)主題方向及及模式營造共同決定商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組合模模式及品牌選選擇商務(wù)時(shí)尚型青年時(shí)尚型主要來源于產(chǎn)產(chǎn)業(yè)需求所吸吸引的辦公人人群43?2012HanBroadCorporation.——商業(yè)主題及調(diào)調(diào)性、總體功功能?2011HanBroadCorporation44融合科技元素素的創(chuàng)意質(zhì)感感與商業(yè)在這這里交流、融融合、碰撞，，最終形成獨(dú)獨(dú)具特性的消消費(fèi)氛圍和生生活場景?2011HanBroadCorporation45這里是充滿感感性色彩的消消費(fèi)體驗(yàn)場，，其特質(zhì)更能能熨帖生活的的點(diǎn)滴感受，，更能體現(xiàn)都都市生活的時(shí)時(shí)尚和彰顯生生活的品質(zhì)品品位，充滿了了科技向往?。?2011HanBroadCorporation46但更多的還是是特質(zhì)商業(yè)的的無盡感觸，，大牌、潮牌牌盡納其中，，更多的還有有主題體驗(yàn)式式的娛樂休閑閑、特色餐飲飲美食以及時(shí)時(shí)尚居住感受受?2011HanBroadCorporation47案名及主題建建議聯(lián)想——未來體驗(yàn)城?2011HanBroadCorporation48商業(yè)調(diào)性：全方位體現(xiàn)主主題時(shí)尚，全全新演繹“L-cloudscity”屬于未來的的、夢想般的的、不一樣的的消費(fèi)體驗(yàn)?2011HanBroadCorporation49總功能上講，，我們強(qiáng)調(diào)的的是與眾不同同的商業(yè)體驗(yàn)驗(yàn)感，品牌可可以相同，但但是整體商業(yè)業(yè)營造的氛圍圍是不一樣的的，打造獨(dú)具具特色的體驗(yàn)型主題商商區(qū)創(chuàng)意體驗(yàn)零售體驗(yàn)餐飲娛樂品質(zhì)生活創(chuàng)意家居創(chuàng)意餐廳特色書店特色零售生活超市兒童中心休閑餐飲生活零售：紅紅酒坊、雪茄茄屋、面包房、戶外外用品店、服服裝買手店、、家居店品牌連鎖百貨貨國際時(shí)尚品牌牌集合店時(shí)尚品牌旗艦艦店運(yùn)動(dòng)戶外專賣賣店3C數(shù)碼中心特色零售大型主題餐飲飲、大型中餐、、西餐、日韓韓料理、中西西式快餐茶館、咖啡廳廳KTV、洗浴桑拿、、夜總會、演演藝中心、動(dòng)動(dòng)漫世界健身會所、美美容美體SPA商業(yè)創(chuàng)新是項(xiàng)項(xiàng)目商業(yè)打造造的前提條件件，無創(chuàng)新則則項(xiàng)目商業(yè)存存在即無可能能商業(yè)創(chuàng)新案例例–Inamo餐廳用用高科技技武裝的神奇奇餐廳Inamo餐廳吸引顧客客的，并非只只是美食。更更新奇的在于于那整套互動(dòng)動(dòng)的點(diǎn)觸服務(wù)務(wù)系統(tǒng)。包括括訂位、點(diǎn)餐餐、詢問每種種特色菜信息息、顯示菜單單、選擇紅酒酒，甚至還能能通過它為自自己在飯后叫叫來一輛的士士；餐廳的每張桌桌子上方都有有投影機(jī)，這這意味著每個(gè)個(gè)人都會在一一個(gè)巨大的電電腦屏幕上面面吃飯，這也也讓在餐廳吃吃飯點(diǎn)餐的經(jīng)經(jīng)歷變得十分分的有趣。當(dāng)當(dāng)你在等待自自己的食物來來到的時(shí)候，，你可以點(diǎn)擊擊廚房攝像頭頭觀看你的食食物是如何在在被準(zhǔn)備的，，你也可以選選擇不同的游游戲來打發(fā)無無聊的時(shí)間。。當(dāng)你結(jié)束用用餐的時(shí)候，，你可以將不不同的食物賬賬單分開并在在地圖上計(jì)劃劃好你下一個(gè)個(gè)要去的地點(diǎn)點(diǎn)。。。。。。Baggers餐廳---世上首家家全自動(dòng)餐廳廳Baggers餐廳，創(chuàng)新主主體就是自動(dòng)動(dòng)化，幾乎餐餐廳內(nèi)的一切切(除了大廚以以外)都緊扣這一一主題。餐餐廳內(nèi)每一一張餐桌上上都有一組組金屬軌道道，該軌道道一直連接接到位于第第二層的的廚房，食食物與飲料料通過這個(gè)個(gè)軌道被傳傳送至顧客客面前。食食客們通過過觸摸屏平平板電腦點(diǎn)點(diǎn)餐，該系系統(tǒng)會將點(diǎn)點(diǎn)菜信息傳傳遞至廚房房端的工作作人員處，，并將食品品的制作完完成預(yù)計(jì)計(jì)時(shí)間反饋饋給顧客其他類創(chuàng)新新餐廳肇氏機(jī)器人人餐廳：機(jī)機(jī)器人服務(wù)務(wù)員食客餐廳：：IPAD點(diǎn)餐定制紅線酒吧消融餐廳貝爾讀書燭燭光餐廳創(chuàng)新餐廳的的特點(diǎn)：通通過創(chuàng)新科科技來豐富富客戶的就就餐體驗(yàn)54?2012HanBroadCorporation.第三章節(jié)規(guī)劃及業(yè)態(tài)態(tài)組合落位位初步。55?2012HanBroadCorporation.——規(guī)劃調(diào)整建建議項(xiàng)目規(guī)劃原原方案：56?2012HanBroadCorporation.寫字樓布局局過密，對集中性性商業(yè)破壞壞較大集中性商業(yè)業(yè)規(guī)模?。ǎ▋H為4.2萬平米），體量規(guī)模不不足商業(yè)布局分分散，中心商業(yè)業(yè)功能和價(jià)價(jià)值的聚合合度不高商業(yè)與商務(wù)務(wù)功能布局局過于緊密密，易形成兩兩者功能及及客流互擾擾，不利商商業(yè)發(fā)展?2011HanBroadCorporation57規(guī)劃定位：：做出規(guī)模、、做足主題題體驗(yàn)，提提升項(xiàng)目輻輻射穿透能能力打造昆明西西北的城市市副中心-----------“SUB-CBD”城市商業(yè)中心功能多樣化傳承文脈城市地標(biāo)活力都市遵循五大規(guī)規(guī)劃理念城市商業(yè)中中心——打造具有強(qiáng)強(qiáng)大吸引力力的新城商商業(yè)與商務(wù)務(wù)中心；功能多樣化化——形成多功能能，具有多多元文化氛氛圍的城市市重要組成成部分；傳承文脈——體現(xiàn)云南深深厚的歷史史文化沉淀淀，具有顯顯著地域特特色；城市地標(biāo)——帶有強(qiáng)烈標(biāo)標(biāo)志性的城城市節(jié)點(diǎn)，，塑造富有有特色的城城市形象；；活力都市——集聚大量人人氣，創(chuàng)造造富有活力力的城市新新商業(yè)中心心。?2011HanBroadCorporation58根據(jù)項(xiàng)目總總體發(fā)展方方向，并結(jié)結(jié)合項(xiàng)目自自身?xiàng)l件，，對項(xiàng)目商商業(yè)總體布布局及方案案進(jìn)行如下下調(diào)整：方案一：做做強(qiáng)做大商商業(yè)中心，，弱化街區(qū)區(qū)商業(yè)方案二：營營造商業(yè)中中心、打造造特色活力力都市方案三：城城市綠化受受限、商業(yè)業(yè)商務(wù)更趨趨集中?2011HanBroadCorporation59方案一：做強(qiáng)做大商商業(yè)中心，，弱化街區(qū)區(qū)商業(yè)城市地標(biāo)城市商業(yè)中中心功能多樣化化活力都市開放式廣場場?2011HanBroadCorporation60方案一業(yè)態(tài)態(tài)布局社區(qū)配套商商業(yè)社區(qū)區(qū)鄰鄰里里中中心心郵政政、、銀銀行行、、大大型型餐餐飲飲、、SPA社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)主題題購購物物街街區(qū)區(qū)3C數(shù)碼碼中中心心時(shí)尚尚購購物物街街區(qū)區(qū)時(shí)尚尚主主題題購購物物中中心心主力力店店：：新新世世界界、、家家樂樂福福沃沃爾爾瑪瑪超超市市時(shí)尚尚零零售售：：ZARA、H&M、優(yōu)優(yōu)衣衣庫庫；；餐飲飲：：蕉蕉葉葉、、外外婆婆家家休閑閑娛娛樂樂：：百百老老匯匯影影城城、、冠冠軍軍冰冰場場等等金融融商商務(wù)務(wù)中中心心?2011HanBroadCorporation61方案案二二：：營造造商商業(yè)業(yè)中中心心、、打打造造特特色色活活力力都都市市城市市地地標(biāo)標(biāo)城市市商商業(yè)業(yè)中中心心功能能多多樣樣化化活力力都都市市?2011HanBroadCorporation62方案案二二業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局娛樂樂休休閑閑街街面積積：：20000㎡溫莎莎KTV餐飲飲街街面積積：：17500㎡蘇荷荷酒酒吧吧家居居體體驗(yàn)驗(yàn)中中心心面積積：：21500㎡伊利利諾諾伊伊美克克美美家家家庭庭兒兒童童體體驗(yàn)驗(yàn)中中心心面積積：：23200㎡藍(lán)天天城城反斗斗城城商業(yè)業(yè)金金融融中中心心面積積：：33700㎡3C數(shù)碼碼中中心心面積積：：32800㎡時(shí)尚尚主主題題購購物物中中心心面積積：：120000㎡主力力店店：：新新世世界界、、家家樂樂福福沃沃爾爾瑪瑪超超市市時(shí)尚尚零零售售：：ZARA、H&M、優(yōu)優(yōu)衣衣庫庫；；餐飲飲：：蕉蕉葉葉、、外外婆婆家家休閑閑娛娛樂樂：：百百老老匯匯影影城城、、冠冠軍軍冰冰場場等等五星星級級酒酒店店酒酒店店式式公公寓寓聯(lián)想想辦辦公公大大廈廈（（超超高高寫寫字字樓樓））?2011HanBroadCorporation63方案案三三：：城市市綠綠化化受受限限、、商商業(yè)業(yè)商商務(wù)務(wù)更更趨趨集集中中特色色時(shí)時(shí)尚尚街街區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)金金融融中中心心3C數(shù)碼碼城城時(shí)尚尚主主題題購購物物中中心心五星星級級酒酒店店聯(lián)想想大大廈廈社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)特色色時(shí)時(shí)尚尚街街區(qū)區(qū)?2011HanBroadCorporation64方案案三三業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局社區(qū)區(qū)鄰鄰里里中中心心郵政政、、銀銀行行、、大大型型餐餐飲飲、、SPA時(shí)尚尚主主題題購購物物中中心心面積積：：120000㎡主力力店店：：新新世世界界、、家家樂樂福福沃沃爾爾瑪瑪超超市市時(shí)尚尚零零售售：：ZARA、H&M、優(yōu)優(yōu)衣衣庫庫；；餐飲飲：：蕉蕉葉葉、、外外婆婆家家休閑閑娛娛樂樂：：百百老老匯匯影影城城、、冠冠軍軍冰冰場場等等社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)社區(qū)區(qū)配配套套商商業(yè)業(yè)社區(qū)區(qū)鄰鄰里里中中心心郵政政、、銀銀行行、、大大型型餐餐飲飲、、SPA特色色時(shí)時(shí)尚尚街街區(qū)區(qū)特色色時(shí)時(shí)尚尚街街區(qū)區(qū)3C數(shù)碼碼城城商業(yè)業(yè)金金融融中中心心聯(lián)想想大大廈廈五星星級級酒酒店店65?2012HanBroadCorporation.———分區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)主主題題、、功功能能及及業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)初初步步（按方方案案三三布布局局）?2011HanBroadCorporation66依據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目所所營營造造的的基基調(diào)調(diào)以以及及消消費(fèi)費(fèi)群群體體的的需需求求特特征征，，按按地地塊塊條條件件及及規(guī)規(guī)劃劃方方案案三三確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)主主題題及及主主題題分分解解，，并并確確定定各各主主題題區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)功功能能時(shí)尚尚主主題題MALL主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：創(chuàng)創(chuàng)意意集集市市、、藍(lán)藍(lán)天天城城/湯姆姆熊熊兒兒童童世世界界、、姜姜杰杰鋼鋼琴琴城城、、溫溫莎莎/頂尖尖KTV、蘇蘇荷荷酒酒吧吧、、良良子子/富僑僑足足浴浴、、特特色色零零售售等等注：：該該主主題題及及功功能能及及建建筑筑表表達(dá)達(dá)在在規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)與與業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)功功能能落落位位進(jìn)進(jìn)行行細(xì)細(xì)化化闡闡釋釋主力力業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)：：美美好好家家園園超超市市、、生生活活零零售售、、郵郵政政、、大大型型餐餐飲飲、、SPA、伊伊利利諾諾伊伊、、美美克克美美家家、、豬豬圈圈火火鍋鍋、、花花積積廚廚等等主力業(yè)態(tài)態(tài)：銀行行、證券券公司、、星巴克克、辦公用品品及特色色零售主力業(yè)態(tài)態(tài)：新世世界、家家樂福/沃爾瑪超超市、百百老匯影影院、冠冠軍溜冰冰場、外外婆家、、ZARA、H&M、優(yōu)衣庫庫等金融服務(wù)務(wù)中心區(qū)L-CloudsCity歡聚娛樂樂體驗(yàn)商業(yè)業(yè)街歡愉生活活商業(yè)街歡愉·生生活商業(yè)業(yè)街（1-2、、2-1兩地塊塊）67?2012HanBroadCorporation.主力商戶戶及品牌牌：零售：美美好家園園超市、、配套零零售等餐飲：楓楓丹白露露、紅色色映像、、豬圈火火鍋等服務(wù)：銀銀行、郵郵局、SPA等社區(qū)鄰里里中心生活服務(wù)務(wù)區(qū)配套生活活區(qū)社區(qū)鄰里里中心精致生活活超市68?2012HanBroadCorporation.可引入美美好家園園等生活活類超市市。創(chuàng)意零售售品牌69?2012HanBroadCorporation.紅酒坊、、雪茄屋屋、面包房、、戶外用用品店、、服裝買買手店、、海釣、、高爾夫夫用品等等、原創(chuàng)創(chuàng)玩具、、創(chuàng)意家家居店等等時(shí)尚餐飲飲品牌：：70?2012HanBroadCorporation.臺灣菜人人均消消費(fèi)90元鹿港小鎮(zhèn)鎮(zhèn)餐廳，，是臺灣灣人開的的臺灣菜菜館，海海派裝修修，時(shí)尚尚大方，，不僅環(huán)環(huán)境優(yōu)雅雅，座位位舒服，，而且菜菜品也很很不錯(cuò)，，可提供供10至20人聚會的的單間。。創(chuàng)意菜人人均消消費(fèi)80元BABYDOLL餐廳就是是一家有有著“實(shí)實(shí)際氣質(zhì)質(zhì)”的餐餐廳。專專為女性性設(shè)計(jì)的的新一代代時(shí)尚餐餐廳，在在上海一一落戶就就特別受受時(shí)尚人人士們的的歡迎??！BABYDOLL餐廳的內(nèi)內(nèi)飾由臺臺灣設(shè)計(jì)計(jì)師操刀刀，有濃濃郁的小小資情調(diào)調(diào)，并透透出明麗麗和大方方。富有有創(chuàng)意地地以都市市女性餐餐廳定位位，從裝裝修風(fēng)格格到環(huán)境境布置和和菜單設(shè)設(shè)計(jì)、菜菜式的搭搭配都從從女性的的角度來來考慮，，所以在在上海一一落戶就就特別受受歡迎，，是閨密密們聚會會的好去去處。歡聚·娛娛樂體驗(yàn)驗(yàn)商業(yè)街街（4-2、、5-1兩地塊）71?2012HanBroadCorporation.概念KTV/酒吧家居生活活體驗(yàn)中中心家庭兒童童體驗(yàn)中中心大型餐飲飲主力商戶戶及品牌牌：兒童體驗(yàn)驗(yàn)：湯姆姆熊兒童童世界、、反斗樂樂、姜杰杰鋼琴城城等居家生活活：宜家家家居、、伊利諾諾伊、美美克美家家等休閑娛樂樂：蘇荷荷、頂尖尖、溫莎莎、駝峰峰、富僑僑等精品零售售：品牌牌旗艦店店\集合店、、專賣店店精品時(shí)尚尚街酒吧休閑閑街打造吸引引力與聚聚合力的的核心品品牌示意意：72?2012HanBroadCorporation.創(chuàng)立于2003年的蘇荷荷酒吧，，是中國國最具個(gè)個(gè)性魅力力、最具具時(shí)尚氣氣質(zhì)的知知名酒吧吧。。作為國內(nèi)內(nèi)唯一擁擁有音樂樂工廠和和娛樂商商學(xué)院的的酒吧，，未來，，蘇荷將將秉承英英倫SOHO區(qū)華麗、、典雅的的貴族特特質(zhì)，沿沿襲紐約約SOHO區(qū)個(gè)性、、前衛(wèi)、、藝術(shù)的的風(fēng)格，，集合JOHNNIEWALKER、HENNESSY、金牌大大風(fēng)、EQ唱片、光光線傳媒媒等戰(zhàn)略略合作伙伙伴，聚聚合蘇荷荷音樂、、空間構(gòu)構(gòu)造等優(yōu)優(yōu)勢，把把蘇荷打打造成為為全球娛娛樂第一一品牌。。基本條件件及配套套設(shè)施：：1、實(shí)用用面積：：450平米以上上，房型型為方形形佳2、建筑筑層高：：板對板板高度4.8米以上3、租賃賃樓層：：1-2樓4、可供供水電：：水管接接口不小小于80mm，可供電電源不小小于380KW5、停車車位：門門口/周邊不少少于50個(gè)6、消防防配套：：已完成成消防一一次驗(yàn)收收合格7、物業(yè)業(yè)產(chǎn)權(quán)：：有合法法的產(chǎn)權(quán)權(quán)證明或或其他有有效文件件8、租賃賃期限：：6年以上吸引力與與聚合力力打造的的核心品品牌示意意：73?2012HanBroadCorporation.在一個(gè)小小資如此此盛行的的年代，，舊上海海無疑是是很多人人的夢想想家園。。當(dāng)王家家衛(wèi)用《花樣年華華》為上海定定制了符符號，當(dāng)當(dāng)李安用用《色戒》再次翻出出記憶里里舊上海海的印記記。周旋旋的旗袍袍與張愛愛玲的戀戀物情節(jié)節(jié)開始復(fù)復(fù)蘇。華華美美、高貴貴卻毫不不張揚(yáng)的的旗袍；；留聲機(jī)機(jī)淺吟低低唱的《夜上海》，優(yōu)雅紳紳士的爵爵士樂隊(duì)隊(duì)；翩然然起舞的的紳士名名媛……循著那股股深刻入入骨的味味道，我我們?nèi)钥煽捎|摸到到八十年年前百樂樂門的無無邊風(fēng)月月，這不不是一場場夢幻。。走走進(jìn)百樂樂門，讓讓上個(gè)世世紀(jì)的優(yōu)優(yōu)雅與華華美翩然然而至，，走進(jìn)百百樂門，，便走進(jìn)進(jìn)了十里里洋場的的浮華夢夢幻，走走進(jìn)百樂樂門，讓讓時(shí)光倒倒流。百百樂門門，這一一上海灘灘十里洋洋場、萬萬千氣象象的典范范。即使使光陰荏荏苒，它它依然歷歷經(jīng)滄桑桑地刻下下了這個(gè)個(gè)城市最最雋永的的味道，，成為一一份不老老記憶。。我我們擁有有的不僅僅是百樂樂門，更更是一份份優(yōu)雅與與高貴。。我們擁擁有的不不僅是百百樂門，，更是一一份歷史史與榮耀耀。吸引力與與聚合力力打造的的核心品品牌示意意：74?2012HanBroadCorporation.亞曼達(dá)地地處上海海市閔行行區(qū)蓮花花南路銀銀都路口口，是滬滬上少有有以女性性主題的的中高檔檔KTV之一.Amanda阿曼達(dá):源自拉丁丁文,是"值得愛"的意思，，積極配配合迎取取女性朋朋友的喜喜愛。新新元素、、新理念念——亞曼達(dá)奉奉承“尊尊重消費(fèi)費(fèi)、新情情服務(wù)””的宗旨旨，面向向社會、、服務(wù)大大眾。遵遵循“時(shí)時(shí)尚、舒舒適、專專業(yè)、超超值”的的新理念念，亞曼曼達(dá)自助助量販?zhǔn)绞終TV的營業(yè)，，給閔行行區(qū)文化化娛樂市市場注入入了新的的元素、、新的理理念、新新的亮點(diǎn)點(diǎn)，在這這里人們們遠(yuǎn)離喧喧囂與煩煩惱，忘忘卻痛苦苦與疲勞勞，盡情情的享受受喜悅、、歡迎和和浪漫??！讓您充充滿活力力、激情情和自信信，增進(jìn)進(jìn)友誼，，加深感感情，忘忘我地宣宣泄和釋釋放您的的情感。。亞曼達(dá)主主題特色色KTV吸引力與與聚合力力打造的的核心品品牌示意意：75?2012HanBroadCorporation.亞曼達(dá)地地處上海海市閔行行區(qū)蓮花花南路銀銀都路口口，是滬滬上少有有以女性性主題的的中高檔檔KTV之一.Amanda阿曼達(dá):源自拉丁丁文,是"值得愛"的意思，，積極配配合迎取取女性朋朋友的喜喜愛。新新元素、、新理念念——亞曼達(dá)奉奉承“尊尊重消費(fèi)費(fèi)、新情情服務(wù)””的宗旨旨，面向向社會、、服務(wù)大大眾。遵遵循“時(shí)時(shí)尚、舒舒適、專專業(yè)、超超值”的的新理念念，亞曼曼達(dá)自助助量販?zhǔn)绞終TV的營業(yè)，，給閔行行區(qū)文化化娛樂市市場注入入了新的的元素、、新的理理念、新新的亮點(diǎn)點(diǎn)，在這這里人們們遠(yuǎn)離喧喧囂與煩煩惱，忘忘卻痛苦苦與疲勞勞，盡情情的享受受喜悅、、歡迎和和浪漫??！讓您充充滿活力力、激情情和自信信，增進(jìn)進(jìn)友誼，，加深感感情，忘忘我地宣宣泄和釋釋放您的的情感。。亞曼達(dá)主主題特色色KTV吸引力與與聚合力力打造的的核心品品牌示意意：76?2012HanBroadCorporation.昆明最大大、最具具主題特特色和新新奇體驗(yàn)驗(yàn)的定制制型溫莎莎KTV業(yè)態(tài)組合合及品牌牌示意：：77?2012HanBroadCorporation.餐飲與休休閑業(yè)態(tài)態(tài)無明顯顯分區(qū)餐飲為主主，總面面積約12000㎡，單店店面積300-2000㎡，約15-25家，包括括海鮮、、大型中中餐、西西餐、東東南亞菜菜系、火火鍋、日日韓料理理、自助助餐、快快餐等，，口味豐豐富，價(jià)價(jià)位中檔檔偏高。。1F-2F或1F-3F。休閑業(yè)態(tài)態(tài)，總面面積約6000㎡，單店店面積500-1500㎡，約4-6家，包含含桑拿洗洗浴、足足道按摩摩、婚紗紗攝影、、美容SPA等，1F-3F或3F。酒店1家，約5000㎡，以主主題酒店店為選擇擇對象，，如海盜盜主題等等，突出出體驗(yàn)感感及品質(zhì)質(zhì)和性價(jià)價(jià)比，建建筑以圍圍合庭院院為表現(xiàn)現(xiàn)形態(tài)。。創(chuàng)意美食食與情調(diào)調(diào)餐廳78?2012HanBroadCorporation.西南特色色餐飲當(dāng)當(dāng)然必不不可少79?2012HanBroadCorporation.特色餐飲飲：小天鵝，，外婆橋橋，瑞泰泰豐云南南菜等作為標(biāo)志志性的連連鎖餐飲飲是項(xiàng)目目選擇必必不可少少的方向向80?2012HanBroadCorporation.海鮮自助助餐廳人人均消消費(fèi)180元22年前，凈凈雅只是是威海一一個(gè)主營營牛肉包包子的小小飯店。。22年中，凈凈雅依托托故土，，扛起振振興新魯魯菜大旗旗，攜卓卓爾不群群的凈雅雅海鮮菜菜和航海海文化，，挺進(jìn)省省城，爭爭鋒京華華。今今日凈雅雅，已是是國內(nèi)屈屈指可數(shù)數(shù)的大型型跨區(qū)域域餐飲集集團(tuán)。擁擁有北京京、濟(jì)南南、青島島、威海海等13家子公司司，總資資產(chǎn)達(dá)到到18億元，正正全力進(jìn)進(jìn)軍中國國餐飲第第一品牌牌。川菜人人均消費(fèi)費(fèi)160元俏江南集集團(tuán)由張張?zhí)m女士士創(chuàng)始于于2000年，總部部位于北北京，旗旗下品牌牌包括俏俏江南品品牌餐廳廳、蘭（（LANClub）和SUBU三大高端端品牌，，是中國國最具發(fā)發(fā)展?jié)摿α?、值得得信賴的的國際餐餐飲服務(wù)務(wù)管理集集團(tuán)?？Х刃蓍e閑：81?2012HanBroadCorporation.與中國市市場的先先行拓展展者星巴巴克所代代表的美美國咖啡啡文化不不同，COSTA源自意大大利風(fēng)格格，并帶帶有歐洲洲貴族氣氣息，因因此定位位略高于于星巴克克。此外外，COSTA與星巴克克等咖啡啡連鎖品品牌所倡倡導(dǎo)的““全球連連鎖標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化”不不同，其其在不同同的國家家和地區(qū)區(qū)的風(fēng)格格將根據(jù)據(jù)當(dāng)?shù)氐牡目谖逗秃蛯徝纴韥矶?。仙蹤?RBT)于1996年踏足香香港，透透過現(xiàn)代代化的管管理方法法和完善善的特許許經(jīng)營制制度，在在休閑餐餐飲行業(yè)業(yè)獨(dú)豎一一幟，為為消費(fèi)者者提供特特式美味味餐飲，，因而能能在短短短幾年間間，于香香港、臺臺灣、中中國大陸陸、加拿拿大、澳澳洲、馬馬來西亞亞及菲律律賓等地地開設(shè)一一百多家家分店。。同時(shí)街區(qū)區(qū)內(nèi)可依依據(jù)物業(yè)業(yè)情況植植入主題題藝術(shù)類類酒店82?2012HanBroadCorporation.【成都O和O佛禪客棧棧】是國內(nèi)首首家佛禪禪主題精精品酒店店，可于于“容””齋食素素，于““自在””SPA，于“煎煎茶”論論道，撇撇開世俗俗的喧鬧鬧，在方方寸之間間拾得片片刻的禪禪意和靜靜謐。桔子酒店店定位于于時(shí)尚、、簡約的的美式全全球連鎖鎖酒店，，自從由由MandarinHoldings引入中國以以后，就一一直堅(jiān)持自自己的時(shí)尚尚路線，以以區(qū)別于那那些簡單提提供住宿服服務(wù)的低星星級賓館和和一些由招招待所直接接演變而成成的商旅酒酒店。桔子子酒店在中中國一共有有18家，包括北北京、天津津、寧波、、南京、杭杭州。杭州州的桔子水水晶酒店與與北京建國國門桔子水水晶酒店屬屬于桔子酒酒店的高端端品牌，客客房達(dá)到5星級酒店水水平，其他他桔子酒店店客房可以以與比較好好的三星級級比較。北京三里屯屯瑜舍酒店店據(jù)上所訴：：項(xiàng)目所謂歡歡聚體驗(yàn)區(qū)區(qū)，形成以以特色體驗(yàn)驗(yàn)型KTV如溫莎、、主題酒吧吧、多樣化化餐飲（特特色餐飲、、主題餐飲飲、時(shí)尚餐餐飲等）并并配合配套套型生活超超市，一期期形成一條條區(qū)域最具具聚合性和和影響力的的餐飲、休休閑、娛樂樂的特色主主題街區(qū)，，并先期對對于區(qū)域人人群和其消消費(fèi)需求的的吸引和整整合；項(xiàng)目一期開開發(fā)地塊主主要以餐飲飲、超市及及配套零售售為主，強(qiáng)強(qiáng)化目的性性消費(fèi)與社社區(qū)配套的的便利性消消費(fèi)，以滿滿足項(xiàng)目開開發(fā)與銷售售的現(xiàn)實(shí)需需求為主；；特色體驗(yàn)型型店鋪的打打造，如醫(yī)醫(yī)院風(fēng)格的的酒吧、女女性主題的的KTV、、女仆或者者黑暗餐廳廳的消費(fèi)特特征，有助助于在先期期即使項(xiàng)目目留下真正正體驗(yàn)式商商業(yè)集合的的商業(yè)地位位，為項(xiàng)目目商業(yè)整體體打造定下下區(qū)別與市市場的商業(yè)業(yè)基調(diào)；獨(dú)有的特色色主題的類類型商業(yè)對對于其成敗敗及其重要要，在先期期商業(yè)招商商和氛圍營營造而言，，需要在租租金和銷售售價(jià)格上有有形成一定定的措施。。83?2012HanBroadCorporation.吸引力與聚聚合力打造造的核心品品牌示意：：兒童中心心（早教/娛樂/培培訓(xùn)等品牌牌組合，強(qiáng)強(qiáng)化對周邊邊人群的目目的性吸引引）84?2012HanBroadCorporation.兒童是其消消費(fèi)主力和和主導(dǎo)，從從而帶動(dòng)相相關(guān)產(chǎn)業(yè)和和商業(yè)零售售的植入；；客層以區(qū)域域家庭型為為主，功能能則趨向于于兒童，專專注于相關(guān)關(guān)教育培訓(xùn)訓(xùn)產(chǎn)業(yè)和配配套零售，，文化、藝藝術(shù)、培訓(xùn)訓(xùn)結(jié)合零售售，形成強(qiáng)強(qiáng)有力的主主題吸引，，滿足人群群前往的主主題化吸引引條件吸引力與聚聚合力打造造的核心品品牌示意：：85?2012HanBroadCorporation.少兒零售：：卡酷、巴拉拉巴拉、麗麗家寶貝、、樂友、家家有寶貝兒兒童成長主主題商場、、麗嬰房、、NUK、、派克蘭帝帝、滔博體體育、晨光光文具少兒藝術(shù)培培訓(xùn)：家盒子、姜姜杰鋼琴、、紅黃藍(lán)、、花朵兒童童藝術(shù)培訓(xùn)訓(xùn)中心少年培訓(xùn)中中心：泡泡少兒教教育、瑞斯斯教科英語語、迪斯尼尼英語餐飲：少年兒童健健康餐廳、、ABC-cooking兒童攝影：：小鬼當(dāng)佳、、貝貝兒童童攝影吸引力與聚聚合力打造造的核心品品牌示意：：86?2012HanBroadCorporation.少年兒童健健康餐廳——健康生活、、健康成長長！每款套餐都都考慮到酸酸堿平衡，，葷素搭配配，營養(yǎng)豐豐富，這項(xiàng)項(xiàng)主張兒童童科學(xué)飲食食的活動(dòng)已已經(jīng)成為現(xiàn)現(xiàn)今餐飲行行業(yè)中的又又一新興主主流。吸引力與聚聚合力打造造的核心品品牌示意：：（健康體體驗(yàn)中心及及女人類業(yè)業(yè)態(tài)）87?2012HanBroadCorporation.吸引力與聚聚合力打造造的核心品品牌示意：：（健康體體驗(yàn)中心及及女人類業(yè)業(yè)態(tài)）88?2012HanBroadCorporation.業(yè)態(tài)：美容容美體創(chuàng)始年份：：1996年消費(fèi)人群：：有護(hù)膚需需求的的女女人品牌特點(diǎn)：：集美容美美體、水療療、健身、、休閑spa為一體體的時(shí)尚女女子俱樂部部品牌介紹：思妍麗自登登陸中國以以來，現(xiàn)已已先后在北北京、上海海、廣州、、深圳、成成都、武漢漢、大連、、沈陽、長長春、西安安、鄭州、、哈爾濱、、烏魯木齊齊、溫州、、蘇州、杭杭州、寧波波、南京、、青島、蘭蘭州等20個(gè)大城市市開設(shè)了約約40家專專業(yè)美容中中心,并擁擁有10萬萬多中國會會員。SPA/美美容89?2012HanBroadCorporation.美麗田園源源自德國DEYNIQUE。。歐洲最大大的護(hù)膚系系統(tǒng)之一，，支持指導(dǎo)導(dǎo)著上千家家高檔護(hù)膚膚中心和女女子俱樂部部的經(jīng)營服服務(wù)。俱樂樂部創(chuàng)始人人BOBHARTMANN是一位生生物學(xué)博士士，創(chuàng)立了了現(xiàn)代護(hù)膚膚的奠基理理論，即:以凈化、、調(diào)整、補(bǔ)補(bǔ)養(yǎng)、心理理關(guān)懷為主主要內(nèi)容的的綜合護(hù)理理原則。美麗田園已已得到了8萬會員的的認(rèn)可和支支持，每年年都吸引著著越來越多多的新會員員加入到美美麗田園的的行列中。。SPA/美美容等90?2012HanBroadCorporation.優(yōu)舍美地在在專業(yè)領(lǐng)域域一直沿襲襲著最純凈凈的印度傳傳統(tǒng)瑜伽體體系，并且且更深入的的在瑜伽哲哲學(xué)，印度度傳統(tǒng)的養(yǎng)養(yǎng)生療法等等方面不停停地進(jìn)行鉆鉆研，資助助出版了《《冥想的力力量》，與與《瑜伽經(jīng)經(jīng)》的出版版者合作錄錄制瑜伽曼曼陀羅唱片片。優(yōu)舍美地的的服務(wù)品質(zhì)質(zhì)不斷地被被新的國內(nèi)內(nèi)和國際知知名企業(yè)進(jìn)進(jìn)行肯定，，并與之合合作，如全全球最尊貴貴的酒店安安縵酒店集集團(tuán)等，都都邀請優(yōu)舍舍美地作為為他們在瑜瑜伽范疇內(nèi)內(nèi)的專業(yè)服服務(wù)供應(yīng)商商。大型生活方方式店：MUJI/基本生活活/伊利諾諾伊等91?2012HanBroadCorporation.品牌示例及及簡介：92?2012HanBroadCorporation.19八3艾艾派創(chuàng)藝坊坊是一家以以銷售創(chuàng)意意商品為主主的銷售終終端，整體體定位創(chuàng)意意、年輕、、潮流、個(gè)個(gè)性、品位位，并以年年輕、時(shí)尚尚、流行、、前衛(wèi)的創(chuàng)創(chuàng)意為源泉泉，不僅擁擁有當(dāng)下流流行的玩酷酷風(fēng)，更引引入大眾內(nèi)內(nèi)心深處的的懷舊元素素，打造出出廣受18-35歲歲人群所喜喜愛的創(chuàng)意意、有趣、、使用的產(chǎn)產(chǎn)品。，全全國各地?fù)頁碛袔资壹议T店，并并持續(xù)增長長中。品牌示例及及簡介：93?2012HanBroadCorporation.各類生活小小店：據(jù)上所訴：：該區(qū)作為銜銜接休閑娛娛樂與都市市商業(yè)的紐紐帶，其對對于基本生生活和時(shí)尚尚都市生活活型態(tài)的商商業(yè)滿足是是無疑的！！區(qū)域形成以以健康體驗(yàn)驗(yàn)中心、兒兒童女人中中心、大型型創(chuàng)意家居居店及教育育培訓(xùn)為主主要功能的的四大業(yè)態(tài)態(tài)，形成對對區(qū)域人群群的核心吸吸引，滿足足和熨帖人人群的時(shí)尚尚都市生活活需求；對于一個(gè)休休閑娛樂餐餐飲與時(shí)尚尚都市生活活相結(jié)合的的區(qū)域，其其間的商業(yè)業(yè)功能和業(yè)業(yè)態(tài)能夠形形成相應(yīng)的的互補(bǔ)關(guān)系系，并共同同打造區(qū)域域街區(qū)物業(yè)業(yè)的商業(yè)主主題特征。。94?2012HanBroadCorporation.金融服務(wù)中中心區(qū)（7-2地塊塊）95?2012HanBroadCorporation.主力商戶及及品牌：服務(wù)：銀行行、金融證證券等商務(wù)配套零零售：商務(wù)務(wù)\辦公、紅酒酒坊等餐飲：星巴巴克、小南南國、乳鴿鴿皇等為區(qū)域及西西市區(qū)提供供金融服務(wù)務(wù)的同時(shí)，，提供精致致配套滿足足項(xiàng)目及周周邊商務(wù)區(qū)區(qū)的“休閑閑里商務(wù)、、商務(wù)里休休閑”的精精致配套生生活消費(fèi)空空間小南國紅酒坊華夏證券銀行配合商務(wù)及及金融功能能，強(qiáng)化精精致配套吸吸引力與聚聚合力的打打造，核心心品牌示意意：96?2012HanBroadCorporation.哈雷戴維森森一個(gè)世紀(jì)以以來，哈雷雷戴維森一一直是自由由大道、原原始動(dòng)力和和美好時(shí)光光的代名詞詞。密爾